Statut: vigent · Texte en vigueur au 21/10/2026 · Données jusqu’au BOPA du 21/10/2026 · Publiée au BOPA núm. 50, any 2012 (10/10/2012) · Page complète (historique des versions)
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Objet L'objet du présent Règlement est de développer et de compléter les dispositions de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme relatives aux principes et dispositions générales qui régissent l'activité urbanistique, au classement et au régime urbanistique des sols, aux instruments de planification du Gouvernement et des comuns, à la réglementation de l'exécution de la planification et au régime des évaluations.
Finalités de l'activité urbanistique L'activité urbanistique a pour finalités de rendre effectifs les principes constitutionnels d'aménagement rationnel du sol et des ressources naturelles, de qualité de vie digne et d'équilibre écologique pour les générations présentes et futures ; d'assurer l'effectivité du droit de chacun à un logement digne ; et de garantir la conservation, la promotion et la diffusion du patrimoine historique d'Andorre, dans les termes consacrés par les articles 31, 33 et 34 de la Constitution et par la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme, du 28 décembre 2000.
Fonction publique urbanistique et initiative privée
1. L'aménagement urbanistique est une fonction publique exercée par le Gouvernement et les comuns dans leurs domaines de compétence respectifs, dans le respect des droits de propriété et de liberté d'entreprise reconnus par les articles 27 et 28 de la Constitution.
2. Conformément aux dispositions des articles 2, 3, 4 et 15 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme, la fonction publique urbanistique englobe l'initiative et la direction de l'aménagement du territoire, l'élaboration et l'approbation de la planification et des instruments de gestion, le régime des sols, le contrôle des activités des propriétaires relatives à l'utilisation du sol et à la construction, ainsi que la protection de la légalité urbanistique.
3. Le développement de la planification et son exécution sont promus de manière prioritaire par l'initiative privée.
4. La gestion publique urbanistique doit respecter et promouvoir l'initiative privée dans le développement et l'exécution de la planification et doit s'y substituer en cas d'inactivité, sans préjudice des cas d'intervention publique directe.
5. Dans les cas d'intervention publique directe, l'Administration intervenante doit promouvoir la participation de l'initiative privée.
Principes L'activité urbanistique s'exerce selon les principes suivants :
1. Utilisation rationnelle du territoire et équilibre écologique Le modèle territorial adopté par les comuns lors de l'approbation de leur Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial doit prévoir une occupation durable du sol afin de garantir l'effectivité des principes constitutionnels d'utilisation rationnelle du territoire et des ressources naturelles et d'équilibre écologique pour les générations présentes et futures.
2. Fonction sociale de la propriété Conformément à la fonction sociale de la propriété consacrée par l'article 27 de la Constitution, les prérogatives des propriétaires du sol doivent s'exercer dans les limites et dans le respect des obligations prévues par la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme et, sur renvoi de cette Loi, par les plans, conformément au classement urbanistique attribué aux terrains.
3. Absence d'indemnisation au titre des conditions d'aménagement établies par la planification Le contenu urbanistique de la propriété immobilière est la conséquence directe de la planification. C'est pourquoi les limitations de constructibilité et d'usage des terrains et des constructions découlant de l'aménagement établi par la planification urbanistique ne confèrent aucun droit à indemnisation de quelque nature que ce soit, sans préjudice du droit des propriétaires à la répartition équitable des bénéfices et des charges urbanistiques qui en découlent, dans les termes prévus au paragraphe suivant.
4. Répartition équitable des bénéfices et des charges Les propriétaires compris dans un périmètre faisant l'objet d'un développement urbanistique ont droit à la répartition des bénéfices et des charges découlant des planification urbanistique, en proportion de leurs apports respectifs.
5. Cession gratuite de terrains Les propriétaires de sol urbain et de sol urbanisable doivent céder aux comuns, à titre gratuit et libres de charges, tous les terrains de l'unité d'intervention concernée destinés aux voies du réseau communal et gouvernemental, ainsi que la superficie de l'unité d'intervention résultant de l'application des pourcentages fixés par la loi, telle que déterminée dans le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial, sauf s'il s'agit de cas de substitution de la construction régis par l'article 33.6 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme et par l'article 8.1.5 du présent Règlement.
6. Participation citoyenne Les procédures d'approbation des plans urbanistiques et des instruments d'exécution urbanistique sont soumises à une phase de participation publique afin que tout particulier ou toute personne morale représentative des intérêts concernés puisse prendre connaissance du projet en cours d'instruction et formuler les observations qu'il juge opportunes, lesquelles doivent faire l'objet d'une réponse motivée.
7. Publicité Conformément aux dispositions de l'article 7 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme, les plans d'aménagement et d'urbanisme paroissial, les plans partiels, les plans spéciaux, les ordinacions et les programmes de réhabilitation, de réforme intérieure, de protection et d'assainissement, avec les plans, les normes et les catalogues qu'ils contiennent, sont publics et toute personne peut les consulter et s'en informer dans les bureaux communaux. Aux fins indiquées au paragraphe précédent, les comuns doivent disposer d'un exemplaire complet de chacun des instruments de planification de leur territoire, destinés exclusivement à la consultation par les citoyens. Tous les documents composant le plan doivent porter une mention attestant l'octroi de l'approbation définitive par le comú et la date de la décision d'approbation. Les conventions urbanistiques doivent faire partie de la documentation de la planification ou de l'instrument de gestion auquel elles se rapportent, doivent être soumises à enquête publique et peuvent être consultées une fois qu'elles ont été approuvées. La consultation doit avoir lieu dans les locaux aménagés à cet effet par le comú et pendant les heures normales d'ouverture des bureaux.
Participation citoyenne et droit à l'information
1. Participation citoyenne Les particuliers, individuellement ou par l'intermédiaire des entités représentatives des intérêts collectifs, ont le droit de participer à la procédure d'approbation des plans d'urbanisme et des instruments d'exécution urbanistique, au moyen de l'accès à la phase d'information publique et de la formulation d'observations conformément aux dispositions des articles 96 et 112 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme et des titres III et IV du présent Règlement.
2. Droit à l'information Tous les administrés ont le droit d'obtenir du Gouvernement ou des comuns, dans un délai de 15 jours à compter de leur demande, une information écrite certifiée par un fonctionnaire habilité, relative au régime urbanistique d'un bien-fonds ou d'un secteur.
3. Le registre communal de la planification approuvée Les comuns doivent tenir un registre dans lequel ils doivent inscrire toutes les délibérations d'approbation définitive et de modification et de révision des plans d'aménagement et d'urbanisme paroissial, de leurs normes régissant la réglementation subsidiaire et de leurs catalogues, ainsi que les délibérations d'approbation des plans partiels, des plans spéciaux, des ordinacions régissant la réglementation subsidiaire et la réhabilitation, et des programmes de réhabilitation, de réforme intérieure, de protection et d'assainissement. Le registre doit mentionner les références concrètes et non équivoques aux documents constitutifs de la planification qui ont été modifiés ou révisés (numéro de plan, de chapitre, d'article, selon le cas) ainsi que les dates de leur approbation et de leur publication au BOPA. L'exemplaire complet de chacun des instruments de planification urbanistique doit inclure les documents modifiés ou révisés et indiquer ceux qui ont été abrogés.
4. La publicité privée des lotissements, des urbanisations et de la vente d'immeubles Conformément aux dispositions des articles 20 et 21 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme, le titre constatant la transmission de biens-fonds, de terrains, de parcelles ou d'édifices non conformes au plan d'aménagement doit comporter les points suivants :
a) Lorsque des terrains sont aliénés, leur classement et leur zonage urbanistique doivent être explicités, ainsi que l'unité d'intervention dans laquelle ils se situent au sein du Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial.
b) S'il s'agit de l'aliénation de terrains ou de parcelles situés dans des plans partiels ou spéciaux ou des urbanisations approuvés, doivent être mentionnées la date de l'acte d'approbation et toutes les clauses, conditions et engagements affectant le propriétaire et l'acquéreur, ainsi que, le cas échéant, les recours pendants.
c) Lorsque la vente de biens-fonds en cours d'urbanisation est convenue, les obligations urbanistiques en suspens auxquelles le nouveau titulaire est subrogé doivent être indiquées.
d) Si la vente a pour objet des terrains non constructibles ou comportant des constructions non conformes au plan d'aménagement, ces circonstances doivent être explicitées dans l'instrument de transmission convenu.
Les catégories de sol
1. Le régime urbanistique des terrains est déterminé par leur classement dans l'une des trois catégories de sol (sol urbain, sol urbanisable et sol non urbanisable) prévues à l'article 24 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme. La définition du régime urbanistique des terrains est complétée par la détermination, au moyen de la technique du zonage, des usages spécifiques, publics ou privés, auxquels ils sont destinés et des intensités des droits à construire qui leur sont attribués.
2. Le classement urbanistique du sol est une opération réservée au Plan d'aménagement urbanistique paroissial. La totalité du territoire paroissial doit être classée par le Plan d'aménagement urbanistique paroissial dans l'une des trois catégories de sol.
Le sol urbain
1. Constituent le sol urbain les terrains que le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial inclut dans une unité d'intervention de sol urbain du fait qu'ils se trouvent dans l'un des cas suivants : Sol urbain consolidé : Terrains dotés d'une urbanisation consolidée du fait qu'ils disposent des services urbanistiques de base d'accès carrossable, d'eau potable, d'évacuation des eaux usées ou d'un système homologué d'épuration et d'approvisionnement en énergie électrique. Les caractéristiques de ces services urbanistiques de base doivent être adaptées aux besoins des constructions et des usages prévus par la planification. Pour que la condition d'accès carrossable soit réputée remplie, les voies existantes doivent être conformes aux caractéristiques techniques déterminées dans le Règlement d'urbanisation. Dans le cas où certains biens-fonds jouxtant des voies existantes sont classés en sol urbain, le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial doit établir la bande qui peut être constructible, dans les conditions que ce Plan détermine.
b) Sol urbain non consolidé : Terrains compris dans des zones restant à urbaniser, mais qui disposent des services urbanistiques de base mentionnés au paragraphe
a) ci-dessus sur 40% ou plus de leur superficie. Ces terrains acquièrent la qualité de sol urbain consolidé une fois que les travaux d'urbanisation ont été exécutés conformément au Plan partiel ou au Plan spécial d'urbanisme qui doit préalablement être approuvé et qu'ils disposent effectivement de tous les services urbanistiques de base.
c) Terrains dotés d'une urbanisation approuvée lors de l'entrée en vigueur de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme, susceptibles, selon son article 83, d'être inclus dans une unité d'intervention de sol urbain consolidé de gestion directe.
2. La construction de routes et de voies de liaison entre agglomérations ne confère pas par elle-même aux biens-fonds riverains la qualité de sol urbain. Ils ne peuvent avoir cette qualité que si le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial le prévoit expressément, par leur inclusion dans une unité d'intervention de sol urbain.
Le régime du sol urbain Conformément aux hypothèses de classement indiquées à l'article 7 du présent Règlement, le sol urbain peut relever de la catégorie de sol urbain consolidé ou de sol urbain non consolidé.
1. Sol urbain consolidé 1.1. Le sol urbain consolidé est constitué des terrains qui disposent des services urbanistiques de base et que le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial aménage directement, sans renvoyer à l'approbation ultérieure d'une planification dérivée, et qu'il inclut en conséquence dans une unité d'intervention à gestion directe.
Toutefois, la nécessité d'une planification dérivée en sol urbain consolidé n'est pas exclue dans les cas où, en raison de leur état de conservation, certaines zones doivent faire l'objet d'opérations de renouvellement. 1.2. Le sol urbain consolidé comprend également les terrains non urbanisés mais disposant d'une urbanisation approuvée avant l'entrée en vigueur de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme, que, conformément à l'article 83 de ladite Loi, le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial doit inclure dans le sol urbain, dans une unité d'intervention à gestion directe. 1.3. Les parcelles de sol urbain consolidé comprises dans l'unité d'intervention à gestion directe sont directement constructibles, à condition qu'elles aient la qualité de terrain à bâtir ou, dans le cas contraire, que soit garantie la réalisation simultanée des travaux d'urbanisation nécessaires pour qu'elles acquièrent cette qualité. 1.4. La construction est subordonnée à la cession de la superficie de l'unité d'intervention que détermine le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial, entre les pourcentages fixés par la loi, après déduction de la superficie destinée à la cession obligatoire et gratuite pour la voirie, avec la portée et dans les conditions établies à l'article 12. Cette cession est destinée à rendre effectif le devoir de cession obligatoire et gratuite de terrains pour des espaces publics, des équipements et des services collectifs défini à l'article 4. 1.5. Sont exclues du devoir de cession les hypothèses de substitution de constructions existantes dans des zones urbaines déjà consolidées et des quartiers anciens dans lesquels, selon l'article 33.6 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme, l'aménagement du sol est maintenu à cent pour cent.
Les plans d'aménagement et d'urbanisme paroissial peuvent délimiter des zones de substitution pour y inclure les biens-fonds des zones urbaines déjà consolidées et des quartiers anciens qui, du fait qu'ils sont bâtis, sont exemptés du devoir de cession, conformément aux dispositions de l'article 33.6 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme précitée.
Ces zones peuvent, le cas échéant, constituer des unités d'intervention spécifiques. 1.6. La construction est soumise aux normes et paramètres établis par le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial et par les ordonnances en vigueur, et les propriétaires ont le droit d'intégrer à leur patrimoine la totalité de l'aménagement réel que ledit Plan attribue à leurs terrains, sans qu'un remembrement physique soit nécessaire.
Ceci, indépendamment de l'obligation des propriétaires de respecter, en proportion de leurs propriétés, le devoir de cession de sol aux Communs. 1.7. Le Commun communiquera au demandeur l'emplacement du sol ou de l'immeuble faisant l'objet de la cession, ou bien le montant de l'équivalent économique de la cession qui doit être versé au Commun. 1.8. Dans le cas où le devoir de cession obligatoire et gratuite de terrains destinés à des espaces publics, des équipements ou des services collectifs est satisfait au moyen d'un versement en numéraire au Commun, le montant de l'équivalent économique de la cession qui doit être versé au Commun est évalué selon la procédure indiquée ci-après :
a) Tant dans le cas d'une construction nouvelle que dans le cas d'agrandissements de construction, la valeur économique des terrains correspondant à la totalité du pourcentage de cession obligatoire fixé par le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial est quantifiée par application de la valeur de marché du sol dans la zone où se situe l'ouvrage demandé, en vigueur à la date de la demande du permis de construire.
b) On obtient le quotient entre la superficie à construire qui fait l'objet du permis demandé et la totalité de la constructibilité admissible sur le terrain à bâtir, évaluée par application des réglementations en vigueur au moment de la décision relative au permis.
c) Le montant de l'équivalent économique de la cession qui doit être versé au Commun résulte de la valeur obtenue au paragraphe 1.8.a) précédent, multipliée par le coefficient obtenu au paragraphe 1.8.b) précédent.
Les variations, à la hausse ou à la baisse, de la valeur de marché du sol ne confèrent aucun droit de quelque nature que ce soit et ne constituent pas un motif de révision des montants de l'équivalent économique de la cession fixés antérieurement.
Les modifications de la réglementation urbanistique ne confèrent aucun droit de quelque nature que ce soit et ne constituent pas un motif de révision des montants de l'équivalent économique de la cession fixés antérieurement.
Aux fins de l'évaluation de l'équivalent économique du sol de cession, le Commun doit approuver et publier, au moins une fois par an, la valeur unitaire de marché du terrain de chaque unité d'intervention, en précisant les règles à suivre pour déterminer le montant dudit équivalent économique du sol de cession, applicable dans chaque unité d'intervention, à partir de la valeur unitaire publiée.
Le Commun évalue la valeur unitaire de marché du terrain de chaque unité d'intervention au moyen d'expertises réalisées par des professionnels compétents agréés. 1.9. Dans le cas où le devoir de cession obligatoire et gratuite de terrains destinés à des équipements collectifs, à des logements sociaux et à des services publics est satisfait au moyen du versement en numéraire au Commun du montant de l'équivalent économique de la cession, les Communs doivent affecter les montants obtenus à l'acquisition de terrains pour des équipements collectifs, des logements sociaux et des services publics, ainsi qu'à leur construction.
Dans ces hypothèses, les finalités auxquelles les montants obtenus peuvent être affectés englobent la réalisation d'équipements collectifs, de logements sociaux et de services publics, leurs installations techniques, les honoraires des professionnels qui y interviennent, la révision de l'exécution ainsi que les tâches de contrôle de la qualité et les essais de fonctionnement.
2. Sol urbain non consolidé Il comprend les terrains inclus dans une unité d'intervention de sol urbain du fait qu'ils se trouvent dans des zones urbanisées sur 40% ou plus de leur superficie et qui ne sont pas classés comme sol urbain consolidé du fait que leur aménagement n'est pas défini et qu'il ne s'agit pas de zones consolidées par la construction.
Dans ce cas, il n'est pas nécessaire que l'aménagement du Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial atteigne le niveau de détail, étant donné que l'aménagement détaillé de ces zones doit être réalisé au moyen de l'approbation d'un plan partiel ou spécial.
Les terrains classés comme sol urbain non consolidé peuvent faire l'objet d'une transformation en sol urbain consolidé et être ultérieurement bâtis, au moyen de l'approbation et de l'exécution des plans partiels ou spéciaux correspondants.
Tant que leur transformation en sol urbain consolidé n'a pas eu lieu, sont autorisés sur les terrains classés comme sol urbain non consolidé, sous le régime des travaux et interventions provisoires, les projets destinés à l'usage de logement individuel, à l'usage hôtelier sous forme d'hébergement touristique de type borda rurale, à l'usage de restauration sous forme de constructions rustiques, à l'usage d'entrepôt, à la construction de bordes et de cabanes de typologie de montagne, ainsi qu'aux installations propres aux activités forestières, agricoles et d'élevage, dans les conditions prévues par la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme.
Notion de terrain à bâtir
1. Ont la qualité de terrain à bâtir les terrains compris dans des unités d'intervention de sol urbain consolidé qui, conformément au zonage effectué par la planification, sont aptes à la construction et qui remplissent les conditions requises suivantes : Qu'ils soient viabilisés conformément aux normes minimales fixées par la planification ou, si celle-ci ne le détermine pas, qu'ils disposent des services urbanistiques de base définis à l'article 25 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme. Qu'ils aient des dimensions conformes aux normes de lotissement établies par la planification en vigueur. Que la voie qu'ils jouxtent ait une chaussée revêtue, des trottoirs aménagés et un éclairage public. Que leurs alignements et leurs niveaux soient fixés.
2. La présente disposition ne s'applique pas aux terrains classés dans le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial comme sol urbanisable ou comme sol non urbanisable qui jouxtent des routes et des voies de liaison interlocale et des voies qui délimitent le sol urbain.
Acquisition de la qualité de terrain à bâtir par l'exécution de la viabilisation simultanément à la construction Les propriétaires de terrains inclus dans le sol urbain consolidé, en gestion directe, qui ne disposent pas de tous les services urbanistiques exigés pour obtenir la qualité de terrain à bâtir et être construits, peuvent demander l'autorisation de réaliser, simultanément à la construction, les travaux de viabilisation requis pour doter les parcelles des services urbanistiques qui leur font défaut. L'autorisation de l'exécution simultanée est subordonnée à la constitution d'une garantie d'un montant équivalent à 15% du coût des travaux de viabilisation restant à réaliser et aux autres conditions indiquées à l'article 90 du présent règlement.
Le régime du sol urbain non viabilisé dont la viabilisation a été approuvée
1. Lorsqu'il existe des terrains non viabilisés mais dont la viabilisation a été approuvée avant l'entrée en vigueur de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme et qui, conformément à l'article 83 de ladite Loi, doivent être inclus dans une unité d'intervention de sol urbain en gestion directe, le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial doit respecter les conditions d'aménagement établies dans la viabilisation approuvée, sans préjudice d'y inclure les déterminations de voirie intérieure et les raccordements au réseau routier général qu'il juge nécessaires pour garantir l'accessibilité et le raccordement de l'opération aux noyaux urbains existants, conformément aux prescriptions de l'article 6 du Règlement de viabilisation et des dispositions connexes.
2. Les propriétaires de terrains dont la viabilisation a été approuvée peuvent exercer leur droit d'exécuter la viabilisation et d'intégrer à leur patrimoine les droits à bâtir résultant de l'aménagement approuvé dans le délai de 6 ans de validité du Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial prévu à l'article 103.2 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme. L'inexécution des travaux de viabilisation dans ledit délai entraîne la péremption (caducité) de l'aménagement approuvé et les terrains demeurent soumis au régime du sol urbain non consolidé, qui doit être développé au moyen d'une planification dérivée.
3. Les propriétaires sont soumis, comme les autres propriétaires de sol urbain, à l'obligation de cession obligatoire et gratuite des voies prévues dans le périmètre de la viabilisation et de la partie de la superficie aménagée, comprise entre les pourcentages fixés par la loi, que fixe le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial, destinée aux espaces publics, aux logements sociaux, aux équipements collectifs et aux services généraux. Si la viabilisation approuvée a déjà prévu des cessions de sol destinées auxdites finalités, celles-ci doivent être complétées, le cas échéant, jusqu'à atteindre le pourcentage de cessions fixé par le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial.
Droits et devoirs des propriétaires du sol urbain consolidé
1. Les propriétaires de terrains classés en sol urbain consolidé, inclus dans une unité d'action de gestion directe, sont soumis au régime de droits et devoirs suivant : 1.1. Droits
a) Exécuter les travaux d'urbanisation manquants pour que les terrains acquièrent la qualité de terrain à bâtir, préalablement ou simultanément à la réalisation des travaux d'édification.
b) Édifier les terrains conformément aux conditions établies par la planification.
c) Intégrer à leur patrimoine le pourcentage de l'aménagement réel attribué par la planification à leur parcelle. 1.2. Devoirs
a) Achever les travaux d'urbanisation manquants pour que les terrains aient la qualité de terrain à bâtir, préalablement ou simultanément à l'édification.
b) Céder gratuitement au Commun les voies et la partie correspondant au pourcentage de la superficie de l'unité d'action, entre 15% et 5%, que le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial détermine comme destinée aux équipements collectifs, aux logements sociaux et aux services publics.
Lorsque des raisons d'intérêt public le justifient, en raison de la nécessité de disposer de sol suffisant pour la réalisation d'équipements collectifs, de logements sociaux et de services publics, et que le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial le motive de manière adéquate, la superficie de terrain à céder de l'unité d'action peut être supérieure à 15%, jusqu'à un maximum de 30%.
Le Plan indemnise les propriétaires de l'unité de l'excédent de cession de sol au-delà de 15% sous forme d'aménagement urbanistique dans la même unité.
Les devoirs de cession précités ne s'appliquent pas dans les cas de substitution d'édifications existantes régis par l'article 33.4 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme et par l'article 8.1.5 du présent règlement, dans lesquels les propriétaires conservent l'aménagement du sol à cent pour cent.
L'exonération du devoir de cession s'applique à condition que la surface de plancher de la nouvelle édification soit égale ou inférieure à celle de la construction faisant l'objet de la substitution.
En cas d'augmentation de la surface de plancher édifiée, le devoir de cession s'applique proportionnellement à ladite augmentation.
La cession obligatoire et gratuite de sol destiné aux espaces publics, équipements et services collectifs prend effet à la date de la décision relative au permis de construire.
La cession de sol se matérialise dans la même unité d'action.
Néanmoins, les Communs peuvent accepter, de manière justifiée, la cession de terrains dans une unité d'action distincte ou la cession de biens immeubles autres que des terrains dans la même unité d'action ou dans une autre unité distincte, à condition que la valeur équivalente à celle du terrain faisant l'objet de la cession soit maintenue.
De même, les Communs peuvent accepter à titre de cession de sol l'équivalent économique de la valeur du terrain faisant l'objet de la cession obligatoire.
c) Affecter l'édification à l'usage établi par la planification, la maintenir dans les conditions requises de sécurité, de salubrité et d'hygiène et respecter les obligations de réhabilitation que lui imposent les programmes communaux de réhabilitation.
d) Lorsque le devoir de cession obligatoire et gratuite de sol destiné aux espaces publics, équipements et services collectifs est satisfait au moyen du versement au Commun de l'équivalent économique, le montant à verser au Commun est évalué selon la procédure établie au paragraphe 1.8 de l'article 8.
e) Le demandeur du permis d'urbanisme peut demander au Commun le report, ou bien le fractionnement, du versement de l'équivalent économique de la cession obligatoire et gratuite de sol destiné aux espaces publics, équipements et services collectifs, dans les termes de l'article 33.8 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme. Le versement du montant, intégral ou fractionné, de l'équivalent économique de la cession obligatoire et gratuite de sol peut être reporté au plus tard jusqu'à un an à compter de la date d'achèvement des travaux qui figurera sur le certificat de fin de travaux.
f) Le versement du montant économique de la cession obligatoire et gratuite de sol destiné aux espaces publics, équipements et services collectifs doit être effectué au moment où le titulaire retire le permis, sauf si ledit versement fait l'objet d'un report. Le titulaire peut demander au Commun le report, intégral ou fractionné, du versement du montant économique de la cession obligatoire et gratuite de sol destiné aux espaces publics, équipements et services collectifs jusqu'au moment du retrait du permis.
g) Le Commun peut, discrétionnairement, accepter ou refuser le report ou le fractionnement du versement de l'équivalent économique de la cession obligatoire et gratuite de sol, et en fixe les conditions.
h) Lorsque le Commun décide d'accepter le report ou le fractionnement du versement de l'équivalent économique de la cession obligatoire et gratuite de sol, l'octroi du permis de construire est subordonné à la constitution auprès du Commun, par le demandeur du permis de construire, de garanties bancaires à première demande (mise en demeure), à durée indéterminée, constituées par une entité financière andorrane, portant sur la totalité du montant de l'équivalent économique de la cession de sol dont le versement fait l'objet d'un report. Les garanties bancaires restent sous la garde du Commun.
i) Le Commun restitue la garantie bancaire au moment même où le titulaire du permis de construire verse en bonne et due forme le montant de l'équivalent économique de la cession de sol faisant l'objet du report. Lorsque le versement de l'équivalent économique de la cession de sol fait l'objet d'un fractionnement, simultanément à l'exécution d'un paiement, le titulaire du permis peut remplacer les garanties bancaires déposées auprès du Commun par d'autres d'un montant correspondant à la partie de l'équivalent économique de la cession de sol restant à acquitter.
j) Lorsque survient la date de péremption (caducité) du permis de construire, compte tenu des prorogations éventuellement approuvées par le Commun, sans que les travaux aient été achevés, ladite date de péremption (caducité) entraîne l'obligation pour le titulaire du permis de construire de verser au Commun le montant économique de la cession obligatoire et gratuite de sol restant à acquitter.
k) Lorsque le délai fixé pour le versement intégral du montant de l'équivalent économique de la cession de sol expire, ou lorsqu'un délai partiel fixé pour le versement fractionné dudit montant expire, sans que le titulaire du permis de construire ait versé au Commun la somme correspondante, le Commun met en demeure le titulaire du permis de verser le montant de l'équivalent économique de la cession de sol restant à acquitter, en lui accordant un délai non inférieur à 10 jours pour verser au Commun ledit montant. En cas de manquement à cette obligation, le Commun exécute les garanties bancaires.
l) Dans le cas prévu au paragraphe j), le Commun met en demeure le titulaire du permis de verser le montant de l'équivalent économique de la cession de sol restant à acquitter, en lui accordant un délai non inférieur à 10 jours pour verser au Commun ledit montant. En cas de manquement à cette obligation, le Commun exécute les garanties bancaires.
m) Les variations, à la hausse ou à la baisse, de la valeur unitaire de la valeur de marché du sol à l'emplacement des travaux autorisés, pendant la période de report ou de fractionnement, sont sans effet sur les montants reportés ou fractionnés. L'évaluation de l'équivalent économique de la cession de sol destiné aux espaces publics, équipements et services collectifs se rapporte dans tous les cas à la date de la décision relative au permis de construire.
n) Le report ou le fractionnement du versement de l'équivalent économique de la cession de sol destiné aux espaces publics, équipements et services collectifs n'a pas, aux fins de la réglementation, le caractère de financement. Toutefois, le Commun peut fixer, le cas échéant, un intérêt applicable à la période de report, égal ou inférieur à l'intérêt légal.
o) Les Communs peuvent compléter par Ordonnance les conditions requises exigibles dans ces cas.
2. Les propriétaires de lotissements approuvés avant l'entrée en vigueur de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme et non exécutés, que, conformément aux dispositions de l'article 83 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme, le Plan d'aménagement urbanistique paroissial intègre dans une unité d'action de sol urbain de gestion directe, sont soumis au devoir de cession de la superficie destinée à l'infrastructure de voirie et au devoir d'exécuter les travaux d'urbanisation prévus dans le lotissement approuvé et, le cas échéant, les travaux complémentaires déterminés par le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial.
Lorsque les conditions de l'aménagement empêchent que la réserve de terrains pour des équipements collectifs, des logements sociaux et des services publics soit réalisée intégralement dans le périmètre du lotissement approuvé, le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial peut prévoir, conformément aux dispositions de l'art. 33.3 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme, que ladite réserve soit réalisée, totalement ou partiellement, dans une autre unité d'action ou se matérialise par la cession de biens immeubles autres que des terrains situés dans la même unité d'action ou dans une autre unité distincte.
Le montant des indemnités compensatoires devant être versées aux titulaires des terrains réservés aux équipements collectifs, aux logements sociaux et aux services publics qui ne sont pas compensés par l'octroi d'aménagement fait l'objet d'une répartition équitable entre les propriétaires du périmètre du lotissement approuvé au moyen du système de remembrement économique régi par les articles 101.a) 102 et 103 du présent Règlement.
Alternativement, le cas échéant, le devoir de cession obligatoire et gratuite de terrains destinés aux équipements collectifs, aux logements sociaux et aux services publics peut être satisfait en versant au Commun l'équivalent économique de la cession.
Dans ce cas, le montant de l'équivalent économique de la cession qui doit être versé au Commun est fixé selon la procédure établie au paragraphe 1.8 de l'article 8.
3. Lorsque, dans les unités d'action de sol urbain consolidé, le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial délimite des zones soumises à renouvellement urbain devant être développées et exécutées au moyen d'un plan partiel ou spécial, le devoir de cession du pourcentage de la superficie du secteur, ou le cas échéant, de son équivalent économique, s'applique exclusivement aux parcelles non bâties, ou bâties dans une proportion inférieure à celle permise par le nouvel aménagement, dans les termes régis par le paragraphe 1.2 b du présent article. Les parcelles bâties faisant l'objet d'une simple substitution de l'édification sont exonérées dudit devoir de cession, conformément aux dispositions de l'article 33.4 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme. L'évaluation des terrains apportés en ce qui concerne les droits dans le remembrement de la zone de renouvellement urbain doit être effectuée en fonction de l'aménagement urbanistique attribué à chaque parcelle par le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial, ou par les réglementations urbanistiques antérieures si ce Plan ne le précise pas.
Droits et devoirs des propriétaires du sol urbain non consolidé Les propriétaires de terrains classés en sol urbain non consolidé, inclus dans une unité d'action qui doit être développée au moyen d'un Plan partiel ou spécial, sont soumis au régime de droits et devoirs suivant :
1. Droits
a) Formuler le Plan partiel et demander au comú de l'instruire et de l'approuver.
b) Patrimonialiser, en proportion de leur propriété, l'aménagement urbanistique unitaire de l'unité d'action à laquelle ils appartiennent.
c) Édifier les terrains conformément aux conditions établies par la planification.
d) Obtenir la garantie d'aménagement urbanistique régie par les articles 19, 34 et 35 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme.
2. Devoirs
a) Participer au processus d'élaboration de la planification dérivée, conformément aux dispositions des articles 108, 116 et 121 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme.
b) Présenter les titres de propriété ou tout autre document attestant leur titularité et déclarer les situations juridiques affectant leurs biens-fonds. L'omission dolosive d'informations et la fausseté des données fournies donnent lieu à une responsabilité civile pour les dommages et préjudices qu'elles occasionnent, sans préjudice des actions pénales qui seraient éventuellement applicables.
c) Céder gratuitement aux comuns la totalité des terrains de l'unité d'action destinés à la voirie et le pourcentage, compris entre 5% à 15%, de la superficie que le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial détermine dans chaque cas pour les équipements collectifs, les logements de protection publique et les services publics, après déduction de la superficie destinée à la cession obligatoire et gratuite pour la voirie. La cession prend effet au moment où la convention d'urbanisation est passée en acte authentique. Le devoir de cession de sol peut également être satisfait, de manière justifiée par le comú, au moyen de la cession de terrains dans une unité d'action distincte, ou de la cession de biens immeubles autres que des terrains situés dans la même unité d'action ou dans une autre unité d'action distincte, à condition qu'ils aient une valeur équivalente à celle du terrain faisant l'objet de la cession obligatoire. Lorsque des raisons d'intérêt public le justifient, en raison de la nécessité de disposer d'un sol suffisant pour la réalisation d'équipements, de services collectifs ou de logements de protection publique, et que le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial le motive de manière adéquate, la superficie de terrain à céder de l'unité d'action peut être supérieure à 15%, jusqu'à un maximum de 30%. Le Plan indemnise les propriétaires de l'unité de l'excédent de cession de sol au-delà de 15% sous forme d'aménagement urbanistique dans la même unité.
d) Participer à la répartition des bénéfices et des charges découlant de la planification
e) Exécuter l'urbanisation et acquitter le coût d'exécution en proportion de la propriété et de l'aménagement respectifs
f) Affecter l'édification à l'usage établi par la planification, la conserver dans des conditions de sécurité, de salubrité et d'hygiène appropriées.
Sol urbanisable Constituent le sol urbanisable tous les terrains que le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial n'inclut pas dans une unité d'action de sol urbain ni ne classe en sol non urbanisable. En tout état de cause, et conformément aux dispositions de l'article 29 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme, le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial doit classer en sol urbanisable les terrains qui requièrent des travaux d'urbanisation sur plus de soixante pour cent de leur superficie et qui ne sont pas classés en sol non urbanisable.
Régime du sol urbanisable
1. Les terrains classés en sol urbanisable peuvent être transformés en sol urbain consolidé et ultérieurement édifiés, moyennant l'approbation et l'exécution des plans partiels ou spéciaux correspondants.
2. Tant que leur transformation en sol urbain consolidé n'a pas eu lieu, les terrains classés en sol urbanisable sont soumis aux mêmes actions d'exception et dans les mêmes conditions que celles établies par la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme en ce qui concerne le sol non urbanisable. Y sont également autorisés, sous le régime des travaux et actions provisoires, les projets destinés à l'usage de logement unifamilial, à l'usage hôtelier sous forme d'hébergement touristique du type borda rurale, à l'usage de restauration sous forme de constructions rustiques, à l'usage d'entrepôt, à la construction de bordes et de cabanes de typologie de montagne, ainsi qu'aux installations propres aux activités forestières, agricoles et d'élevage, dans les conditions prévues par la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme.
Droits et devoirs des propriétaires du sol urbanisable Les propriétaires de sol urbanisable sont soumis au régime de droits et de devoirs suivant :
1. Droits
a) Élaborer le Plan partiel et demander au Commun de l'instruire et de l'approuver.
b) Intégrer à leur patrimoine, en proportion de leur propriété, l'aménité urbanistique unitaire de l'unité d'intervention à laquelle ils appartiennent.
c) Obtenir la garantie d'aménité urbanistique régie par les articles 19, 34 et 35 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme.
2. Devoirs
a) Participer au processus d'élaboration de la planification dérivée, conformément aux dispositions des articles 108, 116 et 121 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme.
b) Présenter les titres de propriété ou tout autre document attestant leur titularité et déclarer les situations juridiques qui affectent leurs propriétés foncières. L'omission dolosive d'informations et la fausseté des données fournies donnent lieu à une responsabilité civile pour les dommages et préjudices qu'elles occasionnent, sans préjudice des actions pénales éventuellement applicables.
c) Céder gratuitement aux communs tous les terrains destinés à la voirie intérieure des secteurs ainsi que ceux correspondant aux voies de raccordement.
d) Céder gratuitement aux communs entre 5% et 15% de la superficie de l'unité d'intervention ou du secteur, selon ce qu'établit le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial, après déduction de la superficie destinée à la cession obligatoire et gratuite pour les voies, aux fins d'équipements collectifs, de logements sociaux et de services publics. La cession prend effet au moment où la convention d'urbanisation est passée en acte authentique. Le devoir de cession de sol peut également être satisfait, de manière justifiée par le commun, par la cession de terrains dans une unité d'intervention distincte, ou par la cession de biens immeubles autres que des terrains situés dans la même unité d'intervention ou dans une autre unité d'intervention distincte, à condition qu'ils aient une valeur équivalente à celle du terrain faisant l'objet de la cession obligatoire. Lorsque des raisons d'intérêt public le justifient, en raison de la nécessité de disposer d'un sol suffisant pour la réalisation d'équipements, de services collectifs ou de logements sociaux, et que le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial le motive de manière adéquate, la superficie de terrain à céder de l'unité d'intervention peut être supérieure à 15%, jusqu'à un maximum de 30%. Le Plan indemnise les propriétaires de l'unité pour l'excédent de cession de sol au-delà de 15% sous forme d'aménité urbanistique dans la même unité.
e) Participer à la répartition équitable des bénéfices et des charges de la planification.
f) Exécuter l'urbanisation interne de l'unité d'intervention ou du secteur et supporter les coûts d'exécution en proportion de la propriété et de l'aménité respectives.
g) Exécuter et supporter les coûts d'exécution des raccordements de l'unité d'intervention ou du secteur aux réseaux généraux d'infrastructures et de services et aux systèmes généraux.
h) Affecter l'édification à l'usage établi par la planification et la maintenir dans les conditions requises de sécurité, de salubrité et d'hygiène.
Sol non urbanisable
1. Conformément à l'article 38 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme, constituent le sol non urbanisable et doivent être classés comme tels par le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial :
a) Tous les terrains affectés par des risques naturels.
b) Tous les terrains des communs et des quarts, sauf s'il s'agit de terrains inclus dans des unités d'intervention de sol urbain ou de sol urbanisable qui ont été acquis par les communs pour être affectés à des équipements collectifs, à des logements sociaux et à des services publics.
2. Les plans d'aménagement et d'urbanisme paroissial qualifient le sol non urbanisable selon tout ou partie des divisions suivantes : sol forestier sol agricole et d'élevage zones de protection des eaux zones de protection naturelle abords de biens d'intérêt historique et culturel itinéraires d'intérêt zones exposées à des risques naturels sol sans désignation spécifique
3. Afin de préciser les termes de la protection, les plans d'aménagement et d'urbanisme paroissial peuvent établir, au sein de ces catégories de sol non urbanisable, les subdivisions qu'ils jugent appropriées.
Régime du sol non urbanisable
1. Conformément aux dispositions de l'article 39 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme, aucun type de travaux ou d'activités entraînant une modification de l'état naturel des terrains ne peut être réalisé sur le sol non urbanisable, ni aucun mouvement de terres, extraction de pierre, de gravier ou de sable, abattage d'arbres, ouverture de pistes ou de chemins, construction ou installation.
2. Sont également interdits, en dehors des lieux expressément destinés à cet effet, le déversement, l'abandon ou le brûlage d'objets, de déchets solides ou liquides et de tout autre type de détritus susceptibles de dégrader ou de polluer la nature, le paysage, les sources ou les cours d'eau.
3. Sur le sol forestier, agricole et d'élevage, sont admis sans qu'il soit nécessaire d'obtenir une autorisation préalable le brûlage de végétation et le débroussaillage en vue de récupérer le bois de chauffage n'impliquant pas l'abattage d'arbres. Le brûlage de végétation doit respecter les conditions établies par la réglementation régissant la matière.
4. Ces limitations et interdictions ont un caractère minimal, de sorte que les plans d'aménagement et d'urbanisme paroissial peuvent établir, en fonction des caractéristiques particulières des lieux concernés, des conditions de protection renforcée pour certaines catégories de sol non urbanisable
Actions exceptionnelles en sol non urbanisable Nonobstant les interdictions établies à l'article précédent, sont admises, à titre exceptionnel, en sol non urbanisable les activités et actions suivantes :
1. L'exécution des projets d'intérêt national que régit l'article 61 de la Loi générale d'aménagement territorial et d'urbanisme, lorsqu'il est nécessaire qu'ils s'implantent ou passent sur un sol non urbanisable.
2. Les travaux nécessaires pour doter d'accès et de services les sols que la planification a qualifiés d'urbanisables.
3. À titre exceptionnel, sont également admissibles, sous réserve des conditions établies par les plans d'aménagement et d'urbanisme paroissiaux respectifs, les activités suivantes :
a) En sols forestier et agricole et d'élevage : L'ouverture de nouvelles pistes ou de nouveaux chemins de montagne.
L'abattage d'arbres et l'ouverture des coupe-feu nécessaires à la sécurité de la forêt.
La construction de granges (« bordes ») et de cabanes de typologie de montagne, sous le régime des travaux et actions provisoires, associées à des activités agricoles et d'élevage et non destinées au logement permanent.
Dans ce cas, la qualité d'agriculteur du propriétaire doit être justifiée, celui-ci devant justifier la nécessité des nouvelles constructions au regard de l'activité agricole et d'élevage en exploitation.
Les granges (« bordes ») et cabanes doivent respecter les conditions fixées pour les travaux sous le régime des travaux et actions provisoires en sol urbanisable, établies par la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme.
Le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial peut imposer des conditions plus restrictives.
Les installations propres aux activités forestière, agricole et d'élevage (de type fermes, enclos à bétail, parcs, fenils, pépinières et serres), sous le régime des travaux et actions provisoires.
Les constructions doivent respecter les conditions fixées pour les travaux sous le régime des travaux et actions provisoires établies par la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme, avec la limite de ne pas dépasser 400 mètres carrés par niveau.
Le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial peut imposer des conditions plus restrictives.
L'ouverture de pistes de ski avec les infrastructures et les équipements nécessaires.
L'aménagement de sites destinés aux excursions ou à la pratique de l'escalade.
L'aménagement d'installations sportives et de refuges de montagne.
Les équipements techniques destinés aux services publics.
b) Dans les zones de protection des eaux et leurs périmètres de protection : Les installations, les murs, les clôtures, les canalisations et les travaux propres et nécessaires à la réalisation et à l'entretien de ces zones et de leurs équipements et services.
c) Dans les zones de patrimoine naturel et les abords des biens d'intérêt historique et culturel : Le brûlage de la végétation et l'exploitation du bois de chauffage. Les travaux et équipements destinés exclusivement à la conservation et à l'amélioration des écosystèmes et du paysage et à la jouissance des beautés naturelles. La réhabilitation et la conservation des granges (« bordes ») et bâtiments agricoles compris dans le périmètre de la zone, ou du monument faisant l'objet de la protection et de leurs abords.
d) Dans les zones d'itinéraires d'intérêt : Les travaux et équipements destinés exclusivement à la conservation et à l'amélioration.
e) Dans les zones exposées à des risques naturels : Les installations ou équipements à caractère technique destinés exclusivement à la protection des personnes et des biens et à la limitation du risque lui-même, ainsi que les modifications du terrain, les constructions et les installations destinées à un usage agricole, d'élevage et forestier ou à un usage d'entrepôt, pourvu qu'une étude détaillée du risque en évalue la vulnérabilité et garantisse que celle-ci est acceptable, conformément aux critères fixés par le Règlement de construction.
f) Dans les zones de sol sans désignation spécifique : Les terrains peuvent être utilisés pour agrandir le sol destiné aux équipements, aux espaces publics et aux infrastructures lorsqu'ils sont contigus à ce dernier, dans une proportion ou un ratio ne dépassant pas cent pour cent.
Autorisation des actions exceptionnelles en sol non urbanisable
1. Les plans d'aménagement et d'urbanisme paroissiaux doivent déterminer les caractéristiques, la réglementation et les mesures de protection auxquelles doivent se conformer les constructions et les actions qui sont admissibles à titre exceptionnel en sol non urbanisable afin de pouvoir être autorisées.
2. L'autorisation de ces actions est soumise à la procédure que régit l'article 139 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme paroissial.
3. Lorsqu'il s'agit de terrains de propriété privée qualifiés de sol non urbanisable du fait qu'ils sont situés dans des zones affectées par des risques naturels, l'autorisation est subordonnée à l'approbation préalable, par le ministère chargé de l'Aménagement territorial, d'un projet de protection contre les risques. Les activités autorisées ne peuvent être réalisées sans l'exécution préalable ou simultanée des travaux de protection déterminés dans le projet de protection contre les risques approuvé.
Droits et devoirs des propriétaires du sol non urbanisable Les propriétaires de terrains classés en sol non urbanisable sont soumis au régime de droits et de devoirs suivant :
1. Droits
a) Jouir des propriétés selon leurs caractéristiques naturelles.
b) Demander l'autorisation de réaliser les actions qui sont admissibles à titre exceptionnel en sol non urbanisable.
2. Devoirs Respecter les limitations et interdictions établies par la Loi et la planification et n'affecter les terrains à aucun usage entraînant la modification de l'état naturel des terrains, sauf s'ils obtiennent une autorisation de réaliser les actions qui sont admissibles à titre exceptionnel en sol non urbanisable.
Contenu urbanistique de la propriété
1. Le contenu urbanistique de la propriété est la conséquence directe de la planification et se compose du droit d'urbaniser et du droit de construire. Les propriétaires doivent exercer ces droits dans le respect des devoirs établis par la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme
2. L'obtention du droit d'urbaniser requiert l'approbation du Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial et, le cas échéant, du plan partiel ou spécial correspondant.
3. Le droit de construire est subordonné à l'obtention préalable du permis d'urbanisme de construire.
Droits à bâtir du sol et droits à bâtir urbanistiques Pour la définition des droits à bâtir privés des propriétés résultant du processus d'urbanisation, la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme utilise les notions de droits à bâtir du sol et de droits à bâtir urbanistiques.
Aménagement du sol
1. L'aménagement du sol visé à l'article 32 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme exprime la proportion de la superficie de sol de l'unité d'intervention qui peut demeurer en propriété privée après les cessions de sol pour la voirie, les équipements collectifs, les logements de protection publique et les services publics qu'implique le processus d'urbanisation.
2. L'aménagement du sol de chaque unité d'intervention est fixé par le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial au moyen de la détermination du pourcentage de sol qui doit obligatoirement être cédé pour les équipements collectifs, les logements de protection publique et les services publics. Ce pourcentage doit être appliqué à la superficie de sol de l'unité d'intervention, une fois déduite la superficie destinée à l'infrastructure de voirie, qui doit également faire l'objet d'une cession gratuite. La proportion de sol destinée à l'infrastructure de voirie doit être celle nécessaire pour garantir la circulation, l'accessibilité et le stationnement public en fonction de l'intensité de construction et des usages prévus par la planification. Les plans d'aménagement et d'urbanisme paroissial peuvent, le cas échéant, fixer les pourcentages minimaux de sol destiné à la voirie, que les plans partiels et spéciaux qui développent les unités d'intervention doivent respecter.
3. L'aménagement du sol que doit établir le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial pour chaque unité d'intervention doit être au maximum de 95% et au minimum de 85% de sa superficie, une fois déduite la partie destinée à l'infrastructure de voirie, conformément aux dispositions de l'article 32.1 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme, sans préjudice de l'excédent de sol qui peut être destiné à une cession obligatoire et gratuite, dans les conditions et limites fixées à l'article 33.1 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme, compensé par un aménagement urbanistique dans la même unité d'intervention. En sont exceptés les terrains et les zones de substitution de constructions déjà existantes dans les zones urbaines consolidées et les quartiers anciens, conformément aux dispositions de l'article 33.4 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme et de l'article 8.1.5 du présent Règlement, qui conservent cent pour cent de l'aménagement du sol.
4. Le comú peut céder, pour un délai maximal de cinquante (50) ans, l'usage du sol de cession obligatoire à un particulier afin qu'il y construise et y exploite un équipement d'intérêt public, dans les conditions prévues pour l'utilisation privative des biens du domaine public. La cession doit faire l'objet d'une concession administrative par la procédure de mise en concurrence de projets, conformément aux règles de publicité et de concurrence. Le contrat de concession régit, entre autres termes, la faculté du comú de la racheter avant son échéance si des raisons d'intérêt public le justifient, ainsi que les conditions de réversion du terrain au comú à l'expiration du délai de concession ou avant, en cas d'accord mutuel ou de non-respect des clauses de la concession.
Aménagement urbanistique
1. L'aménagement urbanistique exprime la valeur économique du contenu urbanistique de la propriété défini par les dispositions de la planification.
2. L'aménagement urbanistique d'un terrain dépend de la constructibilité, de la valeur que celle-ci présente en fonction des usages admis par la planification et des dépenses (charges) d'urbanisation ainsi que des autres dépenses (charges) nécessaires pour que le terrain soit transformé en un terrain à bâtir sur lequel la constructibilité puisse se matérialiser.
3. L'aménagement peut être exprimé en argent ou en unités d'aménagement, normalement équivalentes au m2 de surface de plancher constructible de la zone ayant la plus grande valeur. Il peut également être exprimé en valeurs absolues lorsqu'il se réfère à l'aménagement total d'un périmètre, ou par m2 de sol lorsqu'il se réfère à l'aménagement urbanistique unitaire d'une unité d'intervention ou d'une propriété.
Aménagements dans le sol urbain consolidé
1. Dans le sol urbain consolidé, chaque terrain à bâtir dispose d'un aménagement urbanistique qui résulte des conditions de construction, des usages et des obligations d'urbanisation établies par la planification elle-même. En conséquence des dispositions de l'aménagement, l'aménagement urbanistique réel de chaque terrain à bâtir peut être différent.
2. L'aménagement du sol attribué à l'unité d'intervention par la planification implique pour chaque terrain à bâtir des obligations de cession obligatoire et gratuite de sol au comú, avec la portée, dans les conditions et avec les exceptions prévues à l'article 12 du présent règlement. Les cessions de sol en suspens d'un terrain à bâtir font partie des dépenses (charges) indiquées à l'article 25 du présent Règlement aux fins de déterminer l'aménagement urbanistique du terrain à bâtir.
Droits à bâtir en sol urbain non consolidé et en sol urbanisable
1. Dans les unités d'aménagement de sol urbain non consolidé et de sol urbanisable qui doivent faire l'objet d'un aménagement urbanistique au moyen de plans partiels ou spéciaux, le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial établit un droit à bâtir du sol et un droit à bâtir urbanistique unitaire qui expriment les droits à bâtir que chaque propriété peut obtenir à l'issue des processus d'urbanisation et de répartition équitable et après avoir fait face aux dépenses correspondantes.
2. Si le sol de l'unité d'aménagement est inclus dans une seule zone urbanistique, et présente, par conséquent, la même constructibilité et les mêmes usages admis, et si les dépenses unitaires d'urbanisation peuvent être considérées comme similaires sur tout le périmètre de l'unité, le droit à bâtir urbanistique peut être exprimé en m2 de surface de plancher par m2 de sol de cette zone, étant entendu qu'il sera soumis à une charge au titre des dépenses de transformation, qui sera répartie de manière homogène sur toute l'étendue de l'unité d'aménagement.
3. S'il est nécessaire que le sol de l'unité d'aménagement comprenne plusieurs zones urbanistiques, le calcul du droit à bâtir urbanistique total et unitaire de l'unité d'aménagement requiert d'homogénéiser les droits à bâtir des différentes zones dans une même unité de mesure afin de pouvoir les additionner. À cette fin, il convient de pondérer les constructibilités par des coefficients qui expriment les différences de valeur résultant des différents usages admis dans chaque zone et, le cas échéant, les différences prévisibles dans les dépenses de transformation. Lors de la pondération des différences de valeur des usages admis, il convient de tenir compte de la rigidité du marché et, le cas échéant, des limitations que la planification établit pour certains usages. Le droit à bâtir unitaire de l'unité d'aménagement peut être exprimé en m2 de surface de plancher par m2 de sol de la zone dans laquelle il a la valeur la plus élevée, étant entendu qu'il sera grevé de dépenses de transformation restant à réaliser. Il peut également être exprimé en argent, par application de la valeur de répercussion correspondant à la constructibilité indiquée, déduction faite des dépenses des transformations prévisibles par m2 de sol.
4. La division de l'unité d'aménagement en secteurs afin d'en faciliter l'aménagement au moyen de différents plans partiels ou spéciaux doit être effectuée de sorte que les droits à bâtir urbanistiques unitaires des différents secteurs ne présentent pas de variations par rapport au droit à bâtir unitaire de l'unité d'aménagement, comme l'indiquent les articles 46.3, 50.2 et 57.2 du présent Règlement. Pour le calcul du droit à bâtir de chaque secteur, il doit être procédé de manière analogue à ce que prévoit le présent précepte pour le cas de l'unité d'aménagement.
5. Le droit à bâtir du sol attribué à l'unité d'aménagement par la planification entraînera des obligations de cession obligatoire et gratuite de sol, conformément à ce que prévoient les articles 13 et 16 du présent règlement. La cession de ce sol doit être effectuée par remembrement avec les propriétés privées de l'unité d'aménagement ou, de manière justifiée par le comú, par cession de terrains dans une unité d'aménagement distincte, ou par cession de biens immeubles autres que des terrains situés dans la même unité d'aménagement ou dans une autre unité d'aménagement distincte, pour autant qu'ils aient une valeur équivalente à celle du terrain faisant l'objet de la cession obligatoire.
Constructibilité globale des plans d'aménagement et d'urbanisme paroissiaux
1. Les plans d'aménagement et d'urbanisme paroissiaux doivent déterminer la constructibilité globale de la paroisse, exprimée en m2 de surface de plancher, compte tenu du fait que, conformément à l'article 23 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme, elle ne peut être supérieure à la constructibilité qui résulterait de l'application de la réglementation urbanistique et de construction antérieure à l'entrée en vigueur de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme.
2. Pour calculer la constructibilité résultant de la réglementation antérieure, les règles suivantes doivent être respectées :
a) N'est pas comptabilisée dans la constructibilité correspondant à la réglementation antérieure la constructibilité attribuée aux terrains des comuns et des quarts, lesquels, selon ce que dispose l'article 38.2 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme, deviennent sol non urbanisable. N'est pas non plus comptabilisée la constructibilité des terrains qui, du fait qu'ils se trouvent dans des zones exposées à des risques naturels, sont considérés comme sol non urbanisable par l'article 38.2 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme.
b) Doivent être exclues du calcul les surfaces que le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial destine à l'infrastructure routière. Dans les périmètres où le tracé des rues n'est pas déterminé, il est considéré qu'au minimum sont destinés à la voirie 20% de la surface des terrains dont la pente est inférieure à 30%, 25% de ceux dont la pente est comprise entre 30% et 55%, et 35% de ceux dont la pente est supérieure à 55%.
c) Les indices et paramètres de constructibilité applicables aux zonages antérieurs doivent être modulés compte tenu des prescriptions de la réglementation antérieure relatives aux dimensions des parcelles, à la hauteur des constructions ou à toute autre contrainte de construction entraînant une restriction de la constructibilité des terrains. Lorsque les circonstances de la paroisse rendent ce calcul très difficile, le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial peut remplacer cette opération par une réduction de 30% de la constructibilité obtenue sans appliquer lesdits paramètres réducteurs.
3. Le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial doit répartir la constructibilité globale calculée selon les règles indiquées aux paragraphes précédents entre les différentes unités d'aménagement de sol urbain et de sol urbanisable qu'il établit.
4. La constructibilité globale déterminée par le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial, conformément aux règles indiquées dans le présent précepte, doit être maintenue, selon ce qu'établit la disposition transitoire première, paragraphe 2 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme, pendant les six premières années de son entrée en vigueur. Les révisions du Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial effectuées après l'expiration du délai de six ans précité peuvent réduire ladite constructibilité globale, mais ne peuvent en aucun cas la dépasser.
Garantie urbanistique en faveur des propriétaires
1. Le droit à la garantie de droits à bâtir
1. Pendant les six (6) premières années de vigueur des plans d'aménagement et d'urbanisme paroissiaux, l'approbation des plans partiels et spéciaux, avec les cessions correspondantes et la remise au comú des terrains de cession obligatoire et l'exécution effective du plan partiel ou spécial, constituent une garantie de droits à bâtir pour les propriétaires intéressés, dans les conditions prévues par la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme.
2. Certificat de garantie de droits à bâtir Les propriétaires qui, une fois le plan partiel ou le plan spécial approuvé, ont effectué les cessions correspondantes et la remise au comú des terrains de cession obligatoire peuvent demander aux comuns la délivrance d'un certificat attestant qu'ils ont obtenu la garantie urbanistique.
En cas de mise en œuvre du plan partiel ou spécial au moyen de plusieurs secteurs, le certificat de garantie de droits à bâtir doit être délivré pour les secteurs pour lesquels les cessions correspondantes et la remise au comú des terrains de cession obligatoire ont été réalisées et dont l'exécution a été rendue effective.
Le certificat de garantie de droits à bâtir est délivré par un fonctionnaire habilité, et doit préciser les paramètres urbanistiques et de construction établis dans le plan partiel ou dans le plan spécial qui demeurent couverts par la garantie de droits à bâtir, ainsi que les obligations urbanistiques restant à accomplir.
La garantie de droits à bâtir implique la fixation des paramètres urbanistiques et de construction qui régissent l'unité d'intervention au moyen du plan partiel ou du plan spécial approuvé, dans les termes prévus par la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme.
L'octroi du permis de construire sur des terrains à bâtir bénéficiant d'une garantie de droits à bâtir requiert l'accomplissement des obligations urbanistiques en suspens et que le projet soit conforme aux prévisions du plan partiel ou du plan spécial défini selon les termes établis par le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial en vigueur.
Zonage
1. Les plans d'aménagement et d'urbanisme paroissiaux et les plans partiels ou spéciaux doivent déterminer la destination publique ou privée et les usages autorisés des terrains au moyen de leur zonage.
2. Les plans d'urbanisme doivent classer comme systèmes urbanistiques, de caractère général ou local, les terrains réservés à des usages publics et collectifs et comme zones les terrains destinés à accueillir les droits à bâtir privés.
Les systèmes urbanistiques
1. Les systèmes urbanistiques sont constitués par les terrains que les instruments d'aménagement territorial et urbanistique réservent pour être affectés aux communications, aux espaces publics, aux infrastructures, aux équipements collectifs, aux logements sociaux publics et aux services publics.
2. Les systèmes urbanistiques généraux comprennent les terrains que les différents instruments d'aménagement du Gouvernement, qu'il s'agisse de directives d'aménagement, de projets d'intérêt national ou de plans sectoriels, et les plans d'aménagement et d'urbanisme paroissiaux réservent au service de toute la population aux fins suivantes :
a) Infrastructures routières et de communication.
b) Espaces libres et zones de protection naturelle.
c) Équipements collectifs à caractère sanitaire, d'assistance, éducatif, culturel, administratif de sécurité et de protection civile.
d) Installations et services techniques d'assainissement et de gestion des déchets, hydrauliques, énergétiques et autres.
e) Protection des systèmes généraux.
3. Les systèmes urbanistiques locaux comprennent les terrains que les plans d'aménagement et d'urbanisme paroissiaux et les plans partiels ou spéciaux prévoient aux fins suivantes :
a) Système de voirie local.
b) Espaces libres et zones destinées aux parcs et jardins publics, au sport et aux loisirs.
c) Équipements publics, sanitaires et sociaux, éducatifs et culturels, sportifs, administratifs et autres services urbains collectifs.
d) Parcs de stationnement.
e) Logements sociaux publics.
Les zones
1. Les zones sont constituées par les terrains que les plans d'aménagement et d'urbanisme paroissiaux et les plans partiels ou spéciaux affectent à l'implantation des usages et droits à bâtir privés.
2. Les zones sont les surfaces de sol, continues ou discontinues, soumises à un régime d'usages, d'intensités et de paramètres de construction uniformes.
3. Les zones en sol urbain consolidé ont pour objet de réglementer la construction des terrains à bâtir et d'établir les usages auxquels peuvent être affectés la construction et les espaces libres privés. La réglementation de la construction est faite de manière détaillée, et elle établit les hauteurs, les volumes, la relation du bâtiment avec la parcelle, les corps en saillie, les toitures, ainsi que tous les éléments qui font partie de la même parcelle, dont la réglementation est importante pour la détermination des droits à bâtir du terrain et pour l'ordre urbanistique de l'aire urbaine où il se situe. Les unités d'intervention en sol urbain consolidé doivent être divisées en autant de zones que nécessaire en fonction des différents types de réglementation de la construction ou des aires d'usages différenciés proposées dans le périmètre de l'unité.
4. Les zones de sol urbanisable et de sol urbain non consolidé ont pour objet de réglementer l'urbanisation du sol et la configuration d'une nouvelle aire urbaine par l'établissement d'une constructibilité brute ou zonale et d'un éventail d'usages possibles et principaux, ainsi que des conditions relatives au tracé et à l'urbanisation des charges et autres espaces publics. Ce sont les plans partiels ou spéciaux qui, à partir du contenu normatif des zones, doivent déterminer l'aménagement détaillé au même niveau que celui du zonage du sol urbain consolidé. Le cas échéant, les zones de sol urbain non consolidé ou de sol urbanisable peuvent intégrer des prescriptions relatives à la typologie de construction ou aux caractéristiques de l'aménagement que doivent mettre en œuvre les plans partiels ou spéciaux. En principe, le sol de chaque unité d'intervention doit correspondre à un seul type de zone, mais, lorsque cela est nécessaire, il peut être divisé en plusieurs zones.
5. En sol non urbanisable, les zones expriment les périmètres d'application des différentes mesures de protection que le POUP établit en fonction des diverses caractéristiques des terrains, conformément aux dispositions de l'article 42 de la LGOTU et de l'article 17 du présent Règlement.
Réserves de terrains pour espaces publics, équipements et parcs de stationnement
1. Les plans d'aménagement et d'urbanisme paroissial doivent établir, en fonction de la structure par âge, de la prévision de croissance de la population, des caractéristiques des secteurs d'activité économique et de leur implantation sur le territoire paroissial, en tenant compte en tout état de cause des déficits existants, les réserves de terrains pour les finalités suivantes :
a) Zones vertes, parcs, jardins et espaces libres dans une proportion suffisante par habitant et à proximité des zones présentant la plus forte densité de logements. Toutefois, la proximité de terrains communaux non urbanisables destinés à des espaces naturels accessibles peut influer de manière justifiée sur l'ampleur de cette réserve.
b) Centres culturels, d'enseignement et sanitaires dans une proportion adaptée à la population, et regroupés selon les modules nécessaires pour former des unités complètes. Les centres publics et privés sont comptabilisés indistinctement et, lors de leur implantation, il doit être tenu compte de leur facilité de communication avec les noyaux de logements.
c) Parcs de stationnement publics pour véhicules dans une proportion adaptée pour résoudre le stationnement et la rotation en fonction de la vocation de chaque unité d'action, et compte tenu de son caractère résidentiel, commercial, touristique, industriel ou autre. Les plans d'aménagement et d'urbanisme paroissiaux doivent veiller à combler les déficits structurels existants dans les zones d'édification consolidée. Dans les zones spécifiquement destinées à des usages industriels ou de services, et en fonction des besoins découlant de ces usages, le Gouvernement peut, par directive d'aménagement, établir des réserves supérieures. Les plans partiels et spéciaux doivent prévoir, au minimum, une place de stationnement pour 10.000 m2 d'édification.
d) Logements sociaux en fonction des besoins sociaux détectée, et qui ne pourront être exploités que sous le régime de la location moyennant loyer.
2. Les plans d'aménagement et d'urbanisme paroissial doivent inclure dans les unités d'action de sol urbain ou de sol urbanisable les routes de l'État qui sont planifiées, aux fins de faire l'objet d'une cession obligatoire et gratuite en tant que voirie.
Instruments d'aménagement du Gouvernement
1. Le Gouvernement intervient dans l'aménagement du territoire par l'approbation et l'exécution des instruments suivants :
a) Les Directives d'aménagement.
b) Les Projets d'intérêt national.
c) Les Plans sectoriels.
2. Outre ces instruments d'aménagement spécifiques, il appartient au Gouvernement :
a) D'approuver et de mettre à jour le Catalogue du patrimoine national, destiné à la protection des édifices à caractère historique, artistique et culturel.
b) D'établir la liste des zones exposées aux risques naturels et des travaux de protection qu'il est permis d'y réaliser pour autoriser des interventions dérogatoires sur des terrains non urbanisables, dans les termes prévus aux articles 38.3, 49, 51 et 139 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme.
Prééminence des instruments d'aménagement du Gouvernement Conformément aux articles 54, 66.1 et 70 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme, les prévisions et dispositions contenues dans les directives d'aménagement, les projets d'intérêt national et les plans sectoriels s'imposent aux plans d'aménagement et d'urbanisme paroissial, lesquels doivent tenir compte de leurs prévisions.
Instruments d'aménagement des communs
1. Les communs interviennent dans l'aménagement urbanistique du territoire par l'approbation et la gestion des instruments de planification suivants :
a) Les plans d'aménagement et d'urbanisme paroissial.
b) Les plans partiels et les plans spéciaux.
2. Conjointement avec les Plans d'aménagement et d'urbanisme paroissial, les communs élaborent et approuvent :
a) Les ordonnances régissant la réglementation subsidiaire applicable à chaque unité d'action.
b) Les ordonnances de réhabilitation d'édifices.
c) Le catalogue communal des édifices, espaces ou éléments d'intérêt historique, monumental, culturel ou environnemental.
3. Pour compléter et développer les prévisions du Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial, les communs approuvent les ordonnances, notamment celles de réforme urbaine intérieure, de protection et d'assainissement, dans lesquelles sont établies les conditions auxquelles doivent se conformer les programmes communaux correspondants.
Notion et portée
1. Les Plans d'aménagement et d'urbanisme paroissial constituent l'instrument essentiel de l'activité communale de planification urbanistique et de sa gestion, auxquels il appartient d'adopter le modèle d'utilisation du sol adapté aux prévisions de croissance urbaine de chaque paroisse et aux exigences de l'utilisation rationnelle du territoire.
2. En tant qu'instruments d'aménagement urbanistique intégral du territoire, les Plans d'aménagement et d'urbanisme paroissial doivent couvrir la totalité du territoire de chacune des paroisses.
Objet Les Plans d'aménagement et d'urbanisme paroissial ont por objet :
a) D'établir la structure générale et les éléments fondamentaux de l'aménagement du territoire paroissial.
b) De classer le sol aux fins de l'application du régime juridique correspondant.
c) De prévoir la croissance nécessaire pour compléter la trame urbaine et le développement du sol urbanisable, selon les spécificités et la vocation intrinsèque de chaque paroisse.
d) De déterminer les usages, les intensités et les droits à construire du sol en fonction de son classement en tant que sol urbain et en tant que sol urbanisable et des unités d'action qu'il délimite.
e) D'établir les prévisions des services publics nécessaires.
f) De fixer les mesures de protection du patrimoine historique, monumental et culturel, du territoire, de l'environnement, de la conservation de la nature, de la faune, des écosystèmes et du paysage.
g) D'indiquer, conformément aux dispositions de l'article 69.2 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme, les rénovations et réhabilitations qu'il estime nécessaires.
Directives pour les plans d'aménagement et d'urbanisme paroissial La planification doit éviter les opérations de modification substantielle des alignements et des niveaux préexistants dans les noyaux ou les lieux d'intérêt historique ou environnemental.
Contenu général des plans d'aménagement et d'urbanisme paroissial Les Plans d'aménagement et d'urbanisme paroissial doivent contenir les déterminations à caractère général suivantes :
a) Objectifs du Plan relatifs à la paroisse.
b) Classement urbanistique du sol, avec l'indication graphique et numérique des superficies affectées à chacune des trois catégories de sol, urbain, urbanisable et non urbanisable, avec la division du sol urbain et du sol urbanisable en unités d'intervention et avec la proposition, le cas échéant, de subdivision des unités d'intervention en secteurs pour l'élaboration de plans partiels ou spéciaux indépendants.
c) Constructibilité globale de la paroisse fixée au moyen d'une étude justificative de la constructibilité globale de la paroisse avant l'entrée en vigueur de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme, conformément à l'article 23 de ladite Loi et à l'article 28 du présent Règlement.
d) Pourcentage de la superficie des unités d'intervention, déduction faite de la superficie de voirie, qui doit faire l'objet d'une cession obligatoire et gratuite aux comuns aux fins d'espaces publics, d'équipements, de logements sociaux et de services collectifs, conformément aux dispositions de l'article 33 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme, et des articles 12, 13 et 16 du présent règlement.
e) Structure générale du territoire, constituée par les éléments déterminants du développement urbain projeté et, en particulier, les systèmes généraux de communication et les zones de protection (clé C), conformément aux prévisions du Plan de mobilité paroissial, les équipements collectifs, qu'ils soient publics ou privés, et destinés aux services publics (clé E) et les espaces libres destinés aux parcs et zones vertes à caractère public (clé P). Le Plan de mobilité paroissial doit être intégré en tant qu'annexe au Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial et doit être conforme aux dispositions de l'article 24 du Règlement d'urbanisation.
f) Réserves pour les installations et services techniques d'assainissement et de gestion des déchets, hydrauliques, énergétiques et autres qui sont prévus dans les projets d'intérêt national et dans les plans sectoriels approuvés par le Gouvernement et dans le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial ainsi que leurs zones de protection (clé S).
g) Situation actuelle et prévisions futures concernant le captage et la distribution d'eau potable et le traitement d'épuration des eaux usées.
h) Mesures de protection adoptées concernant les bâtiments, espaces ou éléments d'intérêt historique, monumental ou culturel et limitations imposées aux abords des bâtiments, espaces ou éléments inscrits à l'inventaire afin d'empêcher que des constructions y soient réalisées qui les détériorent ou nuisent à leur intégration dans la trame urbaine.
i) Description, dans chacune des trois catégories de sol (urbain, urbanisable et non urbanisable), des bâtiments et installations édifiés avant l'entrée en vigueur du Plan et qui, du fait de leur incompatibilité ou de leur non-conformité avec ses prévisions, sont expressément qualifiés de non conformes au plan. Conformément aux dispositions de l'article 126 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme, le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial doit distinguer les bâtiments et installations qui sont affectés par des voies, des bâtiments et installations dont les volumes ou autres paramètres de construction sont non conformes. Dans l'un et l'autre cas, des permis de travaux peuvent être délivrés dans les conditions prévues respectivement aux paragraphes 1 et 2 dudit article 126 de la Loi.
j) Mesures de protection adoptées concernant le paysage, l'environnement, la conservation de la nature, la faune et les écosystèmes.
k) Indication des circonstances dans lesquelles il y aura lieu, le cas échéant, de procéder à la révision du Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial en fonction des paramètres de population, de l'indice de croissance démographique, de la prévision de l'augmentation de l'activité économique, de l'eau et des autres ressources naturelles, des infrastructures existantes et planifiées, des équipements existants et planifiés, des besoins de mobilité, du paysage, de l'image de la paroisse, des usages, des intensités d'occupation et des autres éléments qui ont justifié le classement initial du sol.
Contenu spécifique des plans d'aménagement et d'urbanisme paroissiaux dans le sol urbain
1. Les plans d'aménagement et d'urbanisme paroissiaux ont pour objet spécifique, dans le sol urbain, de compléter l'aménagement du sol urbain consolidé, de prévoir le développement nécessaire pour compléter la trame urbaine et d'indiquer, en ce qui concerne le sol urbain consolidé, les opérations de réhabilitation ou de renouvellement qu'il juge nécessaires ainsi que les programmes publics de réforme, de protection ou d'assainissement qui doivent y être menés à bien.
2. Les plans d'aménagement et d'urbanisme paroissiaux doivent contenir, en ce qui concerne le sol urbain, les déterminations à caractère spécifique suivantes :
a) Délimitation du périmètre du sol urbain et division en unités d'intervention en fonction des noyaux de population, quartiers, hameaux et noyaux consolidés ou approuvés, en distinguant les unités d'intervention de sol urbain consolidé, susceptibles de gestion directe, des unités d'intervention de sol urbain non consolidé, soumises à un aménagement au moyen de l'approbation ultérieure de plans partiels ou spéciaux. Dans le sol urbain non consolidé, les unités d'intervention, sans préjudice du nombre de plans partiels nécessaires à leur développement, sont constituées de manière à permettre l'accomplissement conjoint des devoirs et des droits de cession, de compensation, de répartition équitable des bénéfices et des charges urbanistiques et d'urbanisation de la totalité de leur superficie, et sont délimitées de manière à en faciliter le développement urbanistique ou à répondre à des objectifs d'intérêt général définis dans des instruments d'aménagement du Gouvernement ou des comuns.
b) Attribution à chaque unité d'intervention, au moyen du zonage, des usages, des typologies de construction, de l'aménagement urbanistique, du pourcentage de terrains de cession obligatoire et des normes d'édification, avec définition des volumes, hauteurs, toitures, traitement et caractéristiques esthétiques des édifications et de leurs abords.
c) Normes relatives aux typologies d'édification, aux traitements des éléments et lieux singuliers, ainsi qu'aux activités et usages qui doivent s'appliquer à la trame urbaine existante comprise dans les unités d'intervention de sol urbain consolidé afin d'assurer la protection du patrimoine bâti et d'éviter la détérioration environnementale.
d) Détermination, au sein des unités d'intervention de sol urbain consolidé, des zones soumises à réhabilitation. Les secteurs et, le cas échéant, les unités d'intervention dans lesquels des opérations de renouvellement doivent être effectuées, avec indication du délai accordé aux propriétaires pour élaborer le plan partiel. Les zones dans lesquelles il est nécessaire de compléter l'urbanisation existante, avec délimitation du polygone d'intervention afin de procéder à la répartition entre les propriétaires des coûts de l'urbanisation en suspens. Les programmes publics de réforme, de protection et d'assainissement qui doivent être exécutés, avec indication de la délimitation des périmètres concernés et de la description des travaux à effectuer dans chaque cas.
e) Délimitation, dans chaque unité d'intervention, des espaces publics et des zones destinées aux parcs et jardins publics, au sport et aux loisirs, conformément aux critères établis à l'article 81.1 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme.
f) Emplacements réservés, dans chaque unité d'intervention, aux équipements publics, sanitaires et sociaux, éducatifs et culturels, sportifs, administratifs, aux parcs de stationnement et autres services urbains communautaires, conformément aux critères établis à l'article 81. 2 et 3 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme. Cette détermination peut ne pas être effectuée dans les unités d'intervention qui doivent faire l'objet d'un plan partiel ou spécial.
g) Fixation de l'aménagement urbanistique unitaire correspondant à chacune des unités d'intervention qui doit faire l'objet d'un plan partiel ou spécial.
h) Tracé et caractéristiques du réseau viaire et de ses servitudes, fixation des alignements et des niveaux ainsi que des tracés des galeries et réseaux de distribution d'eau, d'égouts, d'eaux pluviales, d'énergie électrique, de services de télécommunication par câble et d'autres services prévus par le Plan dans chaque unité d'intervention. Y sont inclus les déficits des réseaux de services (eau potable, assainissement des eaux usées, énergie électrique et services de télécommunication par câble), des canalisations qui doivent être exécutées, renouvelées ou agrandies pour couvrir les besoins des noyaux urbains et des lotissements approuvés. Y sont délimités les polygones d'intervention en sol urbain consolidé, et les plans partiels ou spéciaux, en sol urbain non consolidé, à développer pour la réalisation des travaux d'urbanisation en attente d'exécution afin de couvrir les déficits des réseaux de services indiqués. À cette fin, les compagnies titulaires des réseaux de services doivent fournir au comú la documentation correspondante de leurs réseaux respectifs (eau potable, assainissement des eaux usées, énergie électrique et services de télécommunication par câble), ainsi que les déficits et prévisions de développement à planifier par le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial ou dans ses révisions.
i) Prévisions, dans chaque unité d'intervention, pour la suppression des barrières architecturales, physiques et sensorielles, en application de la Loi sur l'accessibilité.
j) Logements sociaux en fonction des besoins sociaux constatés.
3. En général, les réserves pour espaces libres et pour équipements établies au paragraphe 2, lettres e),
f) et
j) du présent article doivent être prévues au sein de l'unité d'intervention conformément au pourcentage de cession établi par le Plan lui-même, sauf s'il est prévu, de manière justifiée, l'application de l'une des modalités alternatives de cession prévues à l'article 33, paragraphes 3 et 4 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme.
Contenu spécifique des plans d'aménagement et d'urbanisme paroissiaux dans le sol urbanisable
1. Les plans d'aménagement et d'urbanisme paroissiaux ont pour objet spécifique, dans le sol urbanisable, de déterminer les conditions de son incorporation à la croissance urbaine, conformément aux spécificités territoriales et aux besoins de croissance de chaque paroisse, et d'en réglementer le développement.
3. En ce qui concerne le sol urbanisable, les plans d'aménagement et d'urbanisme paroissiaux doivent contenir les déterminations à caractère spécifique suivantes :
a) Délimitation du périmètre et division en unités d'action. Les unités d'action, sans préjudice du nombre de plans partiels nécessaires à leur développement, sont constituées de manière à permettre l'accomplissement conjoint des devoirs et des droits de cession, de compensation, de répartition équitable des bénéfices et des charges urbanistiques et d'urbanisation de la totalité de leur superficie, et sont délimitées de telle sorte que leur développement urbanistique en soit facilité ou qu'elles répondent à des objectifs d'intérêt général définis dans des instruments d'aménagement du Gouvernement ou des comuns.
b) Attribution, à chaque unité d'action, au moyen du zonage, des constructibilités, des usages, de la proportion de terrains de cession obligatoire et des conditions d'urbanisation, que doivent respecter les plans partiels ou spéciaux appelés à préciser l'aménagement de ce sol. Peuvent également être établies, dans les zones où cela convient, des conditions relatives à la typologie, aux hauteurs, aux toitures, au traitement et aux caractéristiques esthétiques des constructions et de leurs abords.
c) Fixation de l'aménagement urbanistique unitaire de chaque unité d'action.
d) Indication des secteurs entre lesquels l'unité d'action est divisée dans les cas où le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial prévoit que le développement des unités d'action sera réalisé au moyen de différents plans partiels ou spéciaux.
e) Prévision du développement des systèmes de la structure générale d'aménagement urbanistique et du tracé des voies et des réseaux d'approvisionnement de tous les services nécessaires.
f) Prévision des emplacements destinés aux équipements et aux services publics en général, en vue des besoins futurs et dans la mesure où le sol urbanisable peut obtenir progressivement la classification de sol urbain.
Contenu spécifique des plans d'aménagement et d'urbanisme paroissiaux dans le sol non urbanisable Dans le sol non urbanisable, le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial doit contenir les déterminations suivantes :
a) Division en toutes les catégories ou certaines des catégories de sol non urbanisable prévues par la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme et, le cas échéant, subdivision en d'autres catégories plus précises, avec spécification des régimes de protection respectifs.
b) Caractéristiques, normes et mesures de protection auxquelles doivent se conformer les constructions et les actions d'exception pour pouvoir être autorisées, conformément au régime prévu au paragraphe 2 de l'article 51 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme et à l'article 20 du présent Règlement.
Notion
1. Les plans d'aménagement et d'urbanisme paroissiaux doivent diviser la totalité du sol urbain et du sol urbanisable en unités d'action, aux fins de leur aménagement et de leur gestion.
2. Les unités d'action sont les périmètres territoriaux dans lesquels, au moyen du zonage, l'aménagement urbanistique du territoire est précisé et elles constituent notamment les zones de référence pour rendre effective la répartition équitable des bénéfices et des charges découlant de la planification.
3. Les plans d'aménagement et d'urbanisme paroissiaux doivent répartir la constructibilité globale déterminée conformément aux dispositions de l'article 23 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme et de l'article 28 du présent Règlement entre les différentes unités d'action de sol urbain et de sol urbanisable qu'ils délimitent.
Déterminations d'aménagement applicables aux unités d'action
1. Les plans d'aménagement et d'urbanisme paroissiaux doivent déterminer, pour chacune des unités d'action de sol urbain et de sol urbanisable, au moyen du zonage, les paramètres de construction, les usages et les intensités autorisés.
2. Dans chacune des zones des unités d'action, les plans d'aménagement et d'urbanisme paroissiaux doivent préciser quels activités et usages (à caractère résidentiel, commercial, industriel ou d'une autre nature) y sont permis et lesquels sont interdits, s'ils sont compatibles ou incompatibles, et quelles mesures et conditions de régulation ou, le cas échéant, de correction doivent y être appliquées.
3. Les plans d'aménagement et d'urbanisme paroissiaux doivent attribuer à chacune des zones des unités d'action un traitement urbanistique, de construction et d'usages à caractère unitaire.
4. S'agissant des constructions destinées aux services et équipements publics au sein de chaque unité d'action, les plans d'aménagement et d'urbanisme paroissiaux doivent indiquer, compte tenu de leur fonctionnalité et de leur environnement immédiat, les volumétries, les hauteurs et le traitement extérieur.
Déterminations d'exécution applicables aux unités d'action
1. Les plans d'aménagement et d'urbanisme paroissiaux doivent fixer l'aménagement urbanistique unitaire de chaque unité d'action devant être développée au moyen d'un Plan partiel ou spécial.
2. L'aménagement unitaire de chaque unité d'action s'obtient en divisant la somme des aménagements attribués aux différentes zones de l'unité d'action, après pondération de leurs valeurs relatives, par la superficie de l'unité d'action, y compris les terrains destinés aux infrastructures et aux systèmes généraux de cession obligatoire et gratuite du fait de leur avoir attribué l'aménagement unitaire.
3. Afin de faciliter la gestion urbanistique privée et pour autant que la superficie ou la configuration topographique de chaque unité d'action et les prévisions en matière de voirie et d'équipements qu'elle contient le justifient, les plans d'aménagement et d'urbanisme paroissiaux, ou également, ultérieurement, les comuns, peuvent proposer la division des unités d'action en secteurs afin de les développer au moyen de différents plans partiels. La proposition des comuns est, en tout état de cause, subordonnée à l'acceptation des propriétaires titulaires des trois quarts de la superficie de chacun des secteurs entre lesquels il est envisagé de diviser l'unité d'action. La subdivision en secteurs doit être effectuée de manière à ne pas créer de différences d'aménagements entre les propriétaires des différents secteurs entre lesquels l'unité d'action est divisée, conformément aux dispositions des articles 27.4, 50.2 et 57.2 du présent Règlement. Dans les unités d'action devant être divisées en secteurs, le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial doit établir les éléments fondamentaux d'aménagement garantissant la cohérence du développement urbanistique de l'ensemble de l'unité.
Critères de délimitation des unités d'action
1. Les plans d'aménagement et d'urbanisme paroissial doivent délimiter les unités d'action de manière à permettre l'exécution conjointe des devoirs et droits de cession, de compensation, de répartition équitable et d'urbanisation de la totalité de leur superficie, et elles sont délimitées de manière à en faciliter le développement urbanistique ou à répondre à des objectifs d'intérêt général définis dans des instruments d'aménagement du Gouvernement ou des communes.
2. Lors de la division du sol urbain en unités d'action, les plans d'aménagement et d'urbanisme paroissial doivent obligatoirement tenir compte de la trame urbaine déjà consolidée ou approuvée ainsi que des noyaux de population, des quartiers et des lotissements existants.
3. La division du sol urbanisable et du sol urbain non consolidé en unités d'action effectuée par les plans d'aménagement et d'urbanisme paroissial doit tenir compte des prévisions relatives au zonage et à la délimitation des secteurs et doit veiller, afin de faciliter l'exécution de la planification, à ce que les unités d'action soient composées d'un seul type de zone et constituent un seul secteur, de telle sorte qu'il y ait coïncidence entre le périmètre territorial de la zone, le secteur et l'unité d'action.
Les ordonnances communales régissant la réglementation subsidiaire applicable à chaque unité d'action
1. Les dispositions applicables aux unités d'action sont établies dans les normes urbanistiques du Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial et sont complétées par les ordonnances communales régissant la réglementation subsidiaire de chaque unité d'action.
2. Les ordonnances régissant la réglementation subsidiaire de chaque unité d'action doivent être cohérentes avec les prescriptions des normes urbanistiques du Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial et doivent définir les paramètres nécessaires à son développement urbanistique, lequel peut requérir ou non une planification dérivée selon la classe de sol dont l'unité fait partie.
3. Les ordonnances régissant la réglementation subsidiaire sont instruites et approuvées simultanément aux plans d'aménagement et d'urbanisme paroissial et leur efficacité est subordonnée à l'approbation définitive du Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial.
4. Les modifications des ordonnances régissant la réglementation subsidiaire applicable à chaque unité d'action doivent être effectuées de manière simultanée et concordante avec celle du Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial, sauf si elles portent sur des aspects techniques qui n'ont pas d'incidence sur la constructibilité urbanistique de l'unité d'action et n'affectent pas les dispositions relatives aux systèmes urbanistiques ou aux réserves de sol. Les modifications des ordonnances ne peuvent en aucun cas entraîner une augmentation de la constructibilité urbanistique établie par le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial.
Les unités d'action d'aménagement et d'exécution directe en sol urbain
1. Le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial peut inclure les villages, les lotissements déjà existants ou approuvés et les zones urbaines consolidées dans une ou plusieurs unités d'action de sol urbain aménagées par le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial lui-même, au moyen de leur zonage, avec la précision et le détail suffisants pour que leur exécution puisse être réalisée sans qu'il soit nécessaire d'adopter ultérieurement des plans partiels ou spéciaux d'urbanisme.
2. Dans lesdites unités d'action de gestion directe, les propriétaires peuvent construire directement sur leurs parcelles, après obtention du permis de construire, si celles-ci ont déjà la qualité de terrain à bâtir. Dans le cas contraire, la construction est subordonnée à la réalisation préalable ou simultanée des travaux d'urbanisation.
3. Dans les unités d'action de gestion directe, les communes peuvent également approuver directement des ordonnances et des programmes de réhabilitation de bâtiments, de réforme intérieure urbaine, de protection ou d'assainissement.
Les secteurs
1. Les secteurs sont les périmètres en lesquels les unités d'action peuvent être subdivisées afin d'être développées et exécutées de manière progressive, au moyen de plans partiels.
2. Les secteurs doivent être délimités en tenant compte des règles suivantes :
a) Que, par les caractéristiques de l'aménagement, ils soient susceptibles d'une exécution indépendante.
b) Qu'ils rendent possible la simultanéité de l'attribution de la constructibilité et de l'exécution des devoirs urbanistiques.
c) Que, conformément aux dispositions des articles 27.4, 46.3 et 57.2 du présent Règlement, il ne se produise pas entre les secteurs de différences de constructibilité par rapport à la constructibilité urbanistique unitaire de l'unité d'action, en fonction des constructibilités et des usages prévus ainsi que des charges urbanistiques de cession et d'exécution de l'urbanisation.
d) Qu'il ne se produise pas une fragmentation des terrains soumis à des cessions obligatoires et gratuites, destinées aux espaces libres et aux équipements, qui soit contraire à leur utilisation rationnelle, ou en deçà des modules et dispositions établis à l'article 33 du présent Règlement.
Préservation et réhabilitation de la trame urbaine existante
1. Les plans d'aménagement et d'urbanisme paroissial doivent respecter la trame urbaine existante dans le sol urbain consolidé. Les normes urbanistiques des plans d'aménagement et d'urbanisme paroissial doivent déterminer les conditions esthétiques et hygiéniques et sanitaires applicables aux constructions du sol urbain consolidé et doivent prévoir les traitements que méritent les éléments et lieux singuliers ainsi que les activités et les usages qui y sont autorisés afin d'assurer la protection du patrimoine bâti et d'éviter la dégradation de l'environnement.
2. Les Plans d'aménagement et d'urbanisme paroissial doivent définir les zones dans lesquelles l'état de conservation des bâtiments rend nécessaires des actions publiques ou privées de réhabilitation et doivent déterminer les cas dans lesquels la préservation ou l'amélioration de la trame urbaine requiert l'approbation et l'exécution de programmes publics de réforme, de protection ou d'assainissement.
Opérations de renouvellement urbain en sol urbain consolidé Dans les zones de sol urbain consolidé dans lesquelles la dégradation de l'état des bâtiments et de l'urbanisation existants le justifie et où il ne s'agit pas de noyaux ou de sites d'intérêt historique qui, conformément aux dispositions de l'article 80 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme, doivent faire l'objet d'actions de conservation ou de protection, les Plans d'aménagement et d'urbanisme paroissial peuvent délimiter des périmètres de renouvellement urbain, soumis à un nouvel aménagement au moyen du Plan partiel ou spécial correspondant.
Documentation des plans d'aménagement et d'urbanisme paroissial Les déterminations des plans d'aménagement et d'urbanisme paroissial doivent figurer dans les documents suivants :
a) Mémoire descriptif et justificatif du Plan, précisant ses objectifs et les caractéristiques du modèle territorial adopté, accompagné des études complémentaires de caractère démographique, économique, social, culturel, etc. sur lesquelles reposent ses prévisions.
b) Plans d'information (topographique, des préexistences et de la structure de la propriété), plans d'aménagement urbanistique du territoire et plans de tracé des réseaux de base d'approvisionnement en eau, de fourniture d'énergie électrique, de communications, de télécommunications et d'assainissement et ceux correspondant aux autres services établis par le plan. Les plans d'aménagement urbanistique doivent être au minimum les suivants : Plans de classement du sol et de délimitation des unités d'action, établis à l'échelle 1:5.000. Plans de structure générale du territoire indiquant les infrastructures et les systèmes généraux, établis à l'échelle 1:10.000. Plans de zonage du sol urbain à l'échelle 1:2.000 et du sol urbanisable à l'échelle 1:5.000 et des divisions établies dans le sol non urbanisable établis à l'échelle 1:10.000. Dans tous les cas, sont admis des plans à des échelles offrant un plus grand détail.
c) Étude justificative de la constructibilité globale fixée par le Plan, calculée conformément aux critères établis à l'article 23 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme et à l'article 28 du présent règlement.
d) Normes urbanistiques, complétées par les ordonnances de la réglementation subsidiaire applicable aux unités d'action et les ordonnances de réhabilitation d'édifices, que les communs approuvent simultanément à l'approbation du Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial.
Les normes et les ordonnances de la réglementation subsidiaire applicable aux unités d'action doivent différencier le régime applicable à chaque catégorie de sol.
En ce qui concerne le sol urbain consolidé, elles doivent établir une réglementation détaillée des usages, des intensités, des paramètres de construction et des conditions esthétiques et hygiéniques et sanitaires des constructions et doivent contenir les mesures de protection des biens inclus dans le Catalogue communal et les normes de protection environnementale.
En ce qui concerne le sol urbain non consolidé et le sol urbanisable, elles doivent régir le régime général des usages et de l'édification dans les diverses zones prévues dans chaque unité d'action et les caractéristiques des infrastructures et des systèmes généraux que doivent développer les Plans partiels ou, le cas échéant, les Plans spéciaux.
Et en ce qui concerne le sol non urbanisable, doivent être établies les mesures de protection maximale qu'ils estiment nécessaire d'imposer dans certaines catégories de sol non urbanisables, comme le prévoit l'article 41 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme, ainsi que les caractéristiques, conditions et mesures de protection auxquelles doivent se conformer les constructions et les actions d'exception en sol non urbanisable pour pouvoir être autorisées, conformément au régime prévu au paragraphe 2 de l'article 51 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme et aux articles 19 et 20 du présent Règlement.
e) Le Catalogue communal des édifices, espaces et éléments d'intérêt historique, monumental, culturel, naturel et environnemental et des itinéraires d'intérêt de la paroisse soumis à protection, précisant les mesures destinées à empêcher que soient construits, aux abords des édifices, espaces ou éléments catalogués, des édifices susceptibles de leur porter atteinte ou qui nuisent à leur intégration dans la trame urbaine.
f) La définition des actions nécessaires pour compléter l'urbanisation et l'équipement du sol urbain et les prévisions de développement du sol urbanisable.
g) Les études justificatives des mesures de protection adoptées en ce qui concerne l'environnement, la conservation des écosystèmes naturels et le paysage.
Approbation des plans d'aménagement et d'urbanisme paroissiaux et effets. Changements des plans.
1. Les communs rédigent leur Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial respectif, conjointement avec les ordonnances régissant la réglementation subsidiaire et les ordonnances de réhabilitation, conformément aux dispositions de l'article 95 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme et le soumettent à la procédure d'approbation provisoire conformément aux prescriptions établies aux articles 89 à 98 de ladite Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme. Ensuite, ils le soumettent à l'approbation préalable du Gouvernement régie par les articles 10 et 99 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme.
2. La Commission technique d'urbanisme émet un rapport obligatoire et non contraignant, dans les termes de l'article 132 de ladite Loi, et le transmet au Gouvernement. Conformément aux prescriptions établies à l'article 99 de la Loi susmentionnée, le Gouvernement décide l'approbation préalable du plan, ou bien envoie au Commun un rapport défavorable, indiquant les modifications nécessaires à introduire dans le plan, dûment justifiées par des motifs de légalité ou de coordination supraparoissiale. Une fois que le Gouvernement a rendu le rapport favorable, exprès ou tacite, le commun doit approuver définitivement le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial et publier le décret d'approbation au Bulletin officiel de la Principauté.
3. Le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial est exécutoire à compter de la publication du décret d'approbation au Bulletin officiel de la Principauté.
4. Les changements de contenu du Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial peuvent prendre les formes de révision, modification, ajustement et adaptation, conformément aux prescriptions fixées par les articles 103, 104, 105 et 106 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme. 5.- Ne peuvent pas relever de la procédure d'ajustement les changements de limites entre unités d'action lorsqu'ils impliquent qu'un espace dont le classement change en sol urbain consolidé est susceptible, de par sa superficie, ses formes et ses caractéristiques, de constituer un terrain à bâtir ou une parcelle. Ne peuvent pas relever de la procédure d'ajustement les changements de limites entre unités d'action lorsqu'ils impliquent qu'un espace qui est incorporé à une unité d'action de sol urbain non consolidé ou de sol urbanisable est susceptible de donner lieu, à la suite du remembrement, à une parcelle.
Développement et exécution des plans d'aménagement et d'urbanisme paroissiaux
1. Le développement et l'exécution des déterminations du Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial dans le sol urbain non consolidé et dans le sol urbanisable s'effectuent au moyen de l'approbation de plans partiels, promus par le secteur privé, ou bien au moyen de plans spéciaux, promus par le secteur public.
2. Les opérations de renouvellement urbain qui doivent être réalisées dans les unités d'intervention de sol urbain consolidé nécessitent également leur développement et leur mise en exécution au moyen de l'approbation de plans partiels ou spéciaux.
La nature normative et exécutive des plans dérivés Les plans partiels et les plans spéciaux constituent des instruments de planification dérivée auxquels la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme assigne les fonctions de développer et de compléter l'aménagement urbanistique établi par les plans d'aménagement et d'urbanisme paroissiaux dans chaque unité d'intervention et d'établir en même temps les déterminations d'exécution nécessaires afin de matérialiser leurs prévisions.
Champ territorial des plans partiels et spéciaux
1. Le développement et l'exécution du plans d'aménagement et d'urbanisme paroissiaux au moyen de plans partiels et spéciaux se font par unités d'intervention complètes.
2. Toutefois, et afin de faciliter la gestion privée, lorsque la superficie ou la configuration topographique des unités d'intervention ou bien les prévisions en matière de voirie et d'équipements le conseillent, le périmètre de l'unité d'intervention peut être subdivisé en secteurs en vue de leur développement et de leur exécution au moyen de plans partiels ou spéciaux indépendants. La subdivision doit couvrir l'intégralité de l'unité d'intervention et doit être réalisée de telle manière qu'il ne se produise pas de différences de droits à construire entre les propriétaires des différents secteurs en lesquels l'unité d'intervention est divisée, conformément aux articles 27.4, 46.3 et 50.2 du présent Règlement.
3. La proposition de division des unités d'intervention en secteurs de planification dérivée peut figurer dans le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial ou bien peut être formulée ultérieurement par les communes. Pour qu'elle soit adoptée, la proposition de subdivision de l'unité d'intervention en secteurs effectuée par les communes doit être ratifiée par les propriétaires représentant les trois quarts de la superficie de chacun des secteurs en lesquels l'unité d'intervention est divisée. Dans le cas contraire, le plan partiel ou spécial doit couvrir l'intégralité du périmètre de l'unité d'intervention.
Préférence des plans partiels
1. Les déterminations du Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial dans les unités d'intervention de sol urbain non consolidé et de sol urbanisable, ainsi que dans les zones de renouvellement urbain du sol urbain consolidé, peuvent être développées et exécutées indistinctement au moyen de plans partiels, formulés à l'initiative des propriétaires des terrains, ou au moyen de plans spéciaux, d'initiative publique. Toutefois, les plans partiels, formulés à l'initiative des propriétaires des terrains, ont un caractère prioritaire, tandis que le développement et l'exécution de la planification communale au moyen de plans spéciaux, d'initiative publique, interviennent, conformément à l'article 115.1 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme, à titre subsidiaire, dans les cas d'absence d'intérêt immédiat des propriétaires pour la mise en exécution de la planification, dans les termes régis par les paragraphes suivants.
2. Un plan spécial d'initiative publique doit être élaboré et approuvé pour développer et exécuter les unités d'intervention de sol urbain non consolidé ou de sol urbanisable ou les opérations de renouvellement urbain prévues en sol urbain consolidé lorsqu'il existe des raisons d'intérêt public liées aux exigences du développement urbain, à la demande de logements, à la nécessité de réaliser les infrastructures, les services techniques et les systèmes généraux ou de satisfaire d'autres besoins collectifs qui requièrent le développement des déterminations du Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial et que les propriétaires ne manifestent pas leur intention d'y procéder eux-mêmes, au moyen de la formulation, de l'approbation et de l'exécution d'un plan partiel.
À ces effets, les communes doivent avertir les propriétaires de l'existence des raisons d'intérêt public qui rendent nécessaire la formulation du plan partiel et doivent leur accorder un délai non inférieur à un mois pour qu'ils communiquent leur volonté de formuler le projet de plan partiel et de procéder à son élaboration dans le délai fixé par la délibération communale ou bien qu'ils manifestent leur absence d'intérêt immédiat.
Dans ce dernier cas, ou dans le cas où les propriétaires ne présentent pas le projet de plan partiel en vue de son approbation initiale dans le délai sur lequel ils se seraient éventuellement engagés, ils sont réputés renoncer à l'intervention privée et les communes peuvent procéder à la formulation et à l'approbation du plan spécial correspondant.
Compatibilité entre plans partiels et plans spéciaux Lorsque les unités d'intervention de sol urbain et de sol urbanisable sont divisées en secteurs, le développement et l'exécution des secteurs peuvent être réalisés au moyen de plans partiels ou spéciaux, selon les cas, et la coexistence de plans partiels et de plans spéciaux dans une même unité d'intervention est possible.
Les plans partiels
1. Les plans partiels sont les instruments prévus par la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme pour que les propriétaires des terrains développent et complètent l'aménagement urbanistique établi par le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial dans les unités d'intervention de sol urbain non consolidé et de sol urbanisable et pour qu'ils réalisent les opérations de régularisation des parcelles et de répartition équitable des bénéfices et des charges de la planification entre les propriétaires concernés, qui sont nécessaires pour matérialiser les déterminations de la planification dans chaque unité d'intervention.
2. Les plans partiels ont également pour objet de développer et d'exécuter les opérations de renouvellement urbain que le Plan d'aménagement urbanisme paroissial désigne dans les unités d'intervention de sol urbain consolidé.
3. Aucun plan partiel ne peut être approuvé sans que le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial ait été préalablement approuvé, et ils ne peuvent en aucun cas en modifier les déterminations.
Initiative du Plan partiel
1. Le développement et l'exécution des dispositions du Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial au moyen d'un plan partiel sont adoptés par accord volontaire et unanime des propriétaires des terrains compris dans son périmètre, ou bien par la majorité qualifiée de propriétaires décrite au paragraphe suivant. Dans ce cas, les propriétaires promoteurs du plan partiel doivent porter l'initiative à la connaissance des autres propriétaires et leur donner la possibilité de se joindre à l'accord pour promouvoir le plan partiel.
2. À défaut d'accord unanime d'intervention, le développement du Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial au moyen d'un Plan partiel requiert l'accord des propriétaires représentant au moins les trois quarts de la superficie des terrains compris dans le périmètre du Plan partiel. Les propriétaires en désaccord sont tenus de participer au processus de rédaction, de remembrement et d'approbation du Plan partiel, conformément aux dispositions des articles 108.a) et 121 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme, sans préjudice de leur droit de contester l'accord d'approbation définitive du Plan partiel au moyen d'un recours hiérarchique devant la Commission technique d'urbanisme.
3. Les propriétaires qui prennent l'initiative de l'intervention doivent procéder à la rédaction du projet de Plan partiel, en sollicitant, lorsque cela est nécessaire, l'assistance des comuns prévue à l'article 107.3 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme. Après l'avoir approuvé et signé, les propriétaires doivent soumettre le projet de Plan partiel au comú pour approbation administrative.
4. Une fois le Plan partiel approuvé par le comú, les propriétaires doivent procéder à son exécution, sauf si les propriétaires manifestent leur intention de ne pas procéder à l'exécution immédiate, comme les y autorise l'article 110 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme, et se contentent d'obtenir la garantie d'aménagement urbanistique que leur reconnaissent les articles 34 à 36 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme du fait d'avoir formalisé la cession gratuite aux comuns des terrains destinés à la voirie et du pourcentage de terrains destinés aux espaces libres, aux équipements collectifs et aux services publics. Dans cette hypothèse, l'exécution de la voirie et des autres systèmes locaux peut être effectuée directement par le comú, au moyen de l'approbation du projet d'urbanisation correspondant, et les coûts d'exécution peuvent être répercutés entre les propriétaires selon les modalités déterminées par le projet de remembrement et la convention d'urbanisation du Plan partiel. Les propriétaires peuvent demander que le paiement des dépenses d'exécution soit reporté jusqu'au moment où ils procèdent à l'édification. Dans ce cas, le montant des dépenses doit être majoré de l'IPC annuel, comme le prévoit l'article 116.c) de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme.
Objet et déterminations du Plan partiel
1. Les plans partiels ont pour objet, dans le sol urbain non consolidé et dans le sol urbanisable ainsi que dans les zones de renouvellement urbain délimitées dans le sol urbain consolidé, de développer le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial et de le mettre en exécution.
2. Les plans partiels ont, en conséquence, le double caractère d'instruments d'aménagement et d'instruments d'exécution.
3. En tant qu'instruments d'aménagement urbanistique, destinés à développer et à compléter les déterminations d'aménagement physique établies par le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial, les plans partiels doivent contenir les déterminations suivantes :
a) Affectation des usages résidentiels, industriels, commerciaux, etc. au moyen de la division du territoire aménagé en zones urbaines, en fonction des usages admis, des typologies de construction et de la détermination de leurs intensités.
b) Détermination du parcellement du sol et établissement des conditions de construction de chaque parcelle avec indication des paramètres (surfaces de plancher, volumes, hauteurs, emprise, saillies, etc.) qui sont propres au système d'aménagement adopté dans chaque zone.
c) Tracé et caractéristiques du réseau de communications propre au périmètre aménagé et de son raccordement au système général prévu au Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial. Indication des espaces destinés aux piétons, à la circulation automobile et aux parcs de stationnement.
d) Emplacement et délimitation des réserves de sol destinées aux équipements collectifs, aux logements bénéficiant d'une protection publique, aux services publics et aux parcs de stationnement prévus par le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial, avec indication de celles qui font partie du pourcentage de cession que détermine le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial, lesquelles doivent faire l'objet d'une cession obligatoire et gratuite aux comuns.
e) Tracé et caractéristiques des galeries techniques et des réseaux d'approvisionnement en eau, d'épuration, d'égouts, d'eaux pluviales, d'énergie électrique, de services de télécommunication par câble et de tous les autres services prévus dans le Plan.
f) Coefficient d'utilisation unitaire du secteur.
g) Étude économique et financière du coût d'implantation des services et de l'exécution des travaux d'urbanisation.
h) Détermination des étapes prévues pour l'exécution des travaux en vue de leur réalisation par phases au moyen de projets d'urbanisation indépendants.
4. En tant qu'instrument d'exécution des déterminations de la planification, destiné à la régularisation des propriétés foncières et à rendre effective la répartition des bénéfices et des charges entre les propriétaires concernés, les plans partiels doivent contenir les déterminations suivantes :
a) Bases d'intervention comportant les critères objectifs de répartition équitable des bénéfices et des charges découlant de la planification entre les propriétaires concernés et les conditions exigées pour l'incorporation d'entreprises d'urbanisation à l'association de promotion urbanistique ainsi que les critères d'évaluation de leurs apports.
b) Projet de remembrement des propriétés foncières élaboré conformément aux critères objectifs établis dans les bases d'intervention, dans lequel doivent figurer, au minimum : La description des propriétés foncières résultantes, leurs titulaires, le titre auquel elles ont été attribuées et la propriété ancienne à laquelle elles correspondent. La localisation des terrains de cession obligatoire et gratuite aux comuns. Les compensations en numéraire qui s'imposent par suite des différences d'attribution. La quote-part avec laquelle les propriétaires doivent contribuer à couvrir le coût d'implantation des services et d'exécution des travaux d'urbanisation en suspens, établie proportionnellement à la valeur des propriétés foncières attribuées dans le remembrement et avec la précision qu'elle peut être acquittée en numéraire ou au moyen de la cession de terrains constructibles d'une valeur équivalente à la quote-part déterminée.
c) Estimation des dépenses d'urbanisation. Outre le coût estimé de l'implantation des services et de l'exécution des travaux d'urbanisation, ces dépenses doivent inclure les indemnisations dues pour la démolition de constructions, les expulsions et les destructions de plantations, d'ouvrages et d'installations requises pour l'exécution du plan, ainsi que le coût de rédaction du plan partiel, du projet de remembrement et des projets d'urbanisation.
d) Convention d'urbanisation, signée par les propriétaires promoteurs du Plan partiel, dans laquelle figure l'acceptation du projet de remembrement et de la quote-part de répartition des dépenses d'urbanisation.
e) Statuts de l'association de promotion urbanistique qui doit être constituée pour l'exécution des travaux d'urbanisation.
Documentation des plans partiels Les dispositions des plans partiels doivent figurer dans les documents suivants :
1. Mémoire justificative de l'aménagement et de ses dispositions. La mémoire doit être accompagnée des études nécessaires pour connaître les éléments susceptibles de conditionner la structure urbanistique du territoire et, en tout état de cause, de l'étude géologique et géotechnique, d'avalanches de neige et/ou hydraulique et des études environnementales des terrains lorsque, en raison de leur situation, de leurs caractéristiques, de leur morphologie ou de leurs risques, cela est imposé par la loi, par règlement ou par les ordonnances particulières régissant la réglementation subsidiaire.
2. Plans d'information, parmi lesquels doivent figurer : Plan de situation du périmètre du plan partiel par rapport à la structure générale du territoire établie par le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial. Plan d'aménagement général reflétant la classification et la qualification attribuées par le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial au périmètre du Plan partiel. Plan topographique, avec courbes de niveau de mètre en mètre. Plan parcellaire, avec indication des titulaires des biens-fonds. Plan des constructions, usages, infrastructures et végétation existants.
3. Plans d'aménagement et de projet, établis à l'échelle 1:2.000 au minimum, parmi lesquels doivent figurer les suivants : Plan de zonage, avec affectation des usages détaillés et des réserves pour espaces libres, équipements collectifs, services publics et parcs de stationnement, avec indication des terrains destinés aux finalités précitées qui font l'objet d'une cession obligatoire et gratuite au comú, conformément au pourcentage établi par le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial. Plan de parcellisation et d'aménagement de la construction avec indication des alignements et des gabarits auxquels les bâtiments doivent se conformer selon le système d'aménagement adopté. Plan des tracés et caractéristiques du réseau de communications propre au secteur et de son raccordement au système général prévu au Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial. Plan indiquant les alignements, les niveaux, les protections du réseau routier, les itinéraires piétonniers exempts de barrières architecturales et les zones de stationnement. Plan et mémoire des tracés et des caractéristiques des galeries techniques et des réseaux d'approvisionnement en eau, d'épuration, d'égouts, d'eaux pluviales, d'énergie électrique, de services de télécommunication par câble et de tous les autres services prévus dans le Plan.
4. Normes urbanistiques et cahier définissant la densité de logements, l'affectation des usages, l'occupation et l'exploitation du terrain et les normes régissant les constructions, conformément aux prévisions faites par le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial et aux ordonnances de la réglementation subsidiaire relatives à l'unité d'intervention.
5. Convention d'urbanisation, signée par les propriétaires représentant au minimum les trois quarts du périmètre aménagé, reflétant la nouvelle configuration des biens-fonds adaptée à l'aménagement approuvé, la situation des terrains cédés gratuitement aux comuns, l'effectivité de la répartition équitable des bénéfices et des charges découlant de la planification entre les propriétaires concernés et la quote-part avec laquelle les propriétaires doivent contribuer à couvrir le coût des travaux d'implantation des services et d'exécution des travaux d'urbanisation en suspens. Ces dispositions doivent figurer dans les documents suivants, qui doivent obligatoirement accompagner la convention : Bases d'intervention définissant les critères objectifs de répartition équitable des bénéfices et des charges découlant de la planification entre les propriétaires concernés. Projet de remembrement. Statuts de l'association de promotion urbanistique qui doit être constituée pour l'exécution des travaux d'urbanisation.
6. Étude économique et financière évaluant le coût de l'implantation des services et de l'exécution des travaux d'urbanisation en suspens, compte tenu du montant des indemnisations pour le démantèlement des éléments préexistants incompatibles avec l'exécution et du coût de rédaction des instruments de planification et d'exécution.
7. Programmation dans le temps de l'implantation des services et de l'exécution des travaux d'urbanisation, avec détermination des différentes phases, soumises à des projets d'urbanisation indépendants, lorsqu'il est prévu que l'exécution du Plan partiel s'effectue par phases. Dans ce cas, le Plan partiel doit comporter un plan reflétant les étapes d'exécution projetées.
Instruction, approbation et effets des Plans partiels
1. Le projet de Plan partiel approuvé par les propriétaires représentant au moins les trois quarts de la superficie du périmètre aménagé est transmis au Commun afin qu'il le soumette à la procédure d'approbation administrative établie aux articles 112, 113 et 121 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme et, sur rapport préalable de la Commission technique d'urbanisme dans le cas où le Plan n'est pas promu par la totalité des propriétaires, qu'il procède à prendre le décret d'approbation ou de refus correspondant.
Le refus du Plan partiel doit être fondé sur des motifs de légalité formelle ou substantielle ou bien sur l'incompatibilité du projet de Plan partiel avec le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial.
L'instruction administrative en vue de l'approbation du Plan partiel comprend les étapes suivantes : Le Commun vérifie dans un délai maximal de trois (3) mois la conformité du projet de Plan partiel avec les dispositions de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme, les dispositions générales du Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial et les dispositions spécifiques de l'unité d'intervention concernée.
Avant d'approuver le Plan partiel, le Commun doit demander et obtenir un rapport des ministères ayant des compétences sectorielles en raison de la matière.
Le Commun n'approuve pas le Plan partiel en cas de rapports défavorables.
Les ministères disposent d'un délai d'un mois pour émettre les rapports.
Si le rapport émis par les ministères compétents en raison de la matière est défavorable, le Commun doit refuser le plan.
Si le projet de Plan partiel est conforme, le Commun le soumet à enquête publique pendant un délai de vingt (20) jours.
S'il n'est pas conforme, sans préjudice de proposer aux propriétaires les rectifications ou les modifications pertinentes, il en refuse l'approbation.
Pendant le délai d'enquête publique, tous les administrés peuvent consulter le projet et, le cas échéant, formuler des observations et des remarques.
En cas de participation obligée de propriétaires au Plan partiel, avant de l'approuver, le Commun doit demander et obtenir un rapport favorable de la Commission technique d'urbanisme, dans les termes de l'article 121 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme.
Dans un délai maximal de trois (3) mois à compter de la fin de la période d'enquête publique, le Commun analyse les observations et les remarques reçues et, sans préjudice de proposer aux propriétaires les rectifications ou les modifications qu'il juge pertinentes, prend le décret d'approbation du Plan partiel ou bien de refus.
Le silence administratif a un caractère favorable, et en conséquence le Plan partiel est réputé approuvé, si aucune décision n'est adoptée dans le délai maximal de sept (7) mois à compter de la présentation de la demande dans le cas où la Commission technique d'urbanisme ne doit pas émettre de rapport, ou de neuf (9) mois si elle doit en émettre un.
Ne sont pas comptées dans ces délais les périodes qui s'écoulent depuis la date à laquelle le Commun communique aux promoteurs du Plan partiel les rectifications ou les modifications qu'il juge pertinentes jusqu'à la date à laquelle les promoteurs remettent au Commun la documentation rectifiée ou modifiée.
Aux fins du développement urbanistique de l'unité d'intervention, sont considérés comme propriétaires promoteurs du Plan partiel tous ceux qui en ont impulsé la rédaction et l'approbation, et tous ceux qui y ont expressément adhéré jusqu'à la date d'approbation du Plan par le Commun.
Les propriétaires promoteurs du Plan partiel doivent porter à la connaissance des autres propriétaires de l'unité d'intervention l'initiative de promouvoir le Plan partiel, afin qu'ils aient la possibilité d'y adhérer.
Une fois approuvé, le Plan partiel lie la totalité des propriétaires, sans préjudice de la possibilité de former un recours contre l'approbation devant la Commission technique d'urbanisme.
2. Les droits et devoirs urbanistiques des propriétaires qui ne promeuvent pas le Plan partiel sont garantis par les règles suivantes : Les dépenses d'élaboration et d'instruction du Plan partiel et les dépenses d'urbanisation évaluées dans le Plan partiel, qui incombent aux propriétaires qui ne promeuvent pas le plan partiel, sont assumées par les propriétaires promoteurs, selon le principe de répartition équitable des bénéfices et des charges, sauf accord différent entre les propriétaires.
En contrepartie, lors du processus de remembrement, il sera déduit aux propriétaires qui ne promeuvent pas le plan partiel le droit d'utilisation du sol et urbanistique équivalent à la valeur desdites dépenses qu'il leur incomberait d'assumer.
Le droit d'utilisation du sol et urbanistique déduit aux propriétaires qui ne sont pas promoteurs du plan sera réparti entre les propriétaires promoteurs selon le principe de répartition équitable des bénéfices et des charges, sauf accord différent entre les propriétaires.
L'équivalence en droit d'utilisation du sol et urbanistique des dépenses d'élaboration et d'instruction du Plan partiel et des dépenses d'urbanisation évaluées dans le Plan partiel qui incombent aux propriétaires qui ne promeuvent pas le plan partiel doit être établie au moyen d'une expertise, soumise à la possibilité de contestation de la part des propriétaires qui ne sont pas promoteurs, sur la base également d'une expertise.
À défaut d'accord, les propriétaires non promoteurs peuvent demander au Commun d'établir l'équivalence, sur la base d'une troisième expertise, dont les honoraires seront répercutés par le Commun sur la totalité des propriétaires de l'unité d'intervention.
3. Le décret d'approbation du Plan partiel est publié au Bulletin officiel de la Principauté d'Andorre avec l'indication de sa situation et de l'unité d'intervention à laquelle il appartient, et accompagné d'une liste des propriétaires concernés.
4. Le Plan partiel est exécutoire à compter du jour de la publication du décret d'approbation au Bulletin officiel de la Principauté.
5. Dans un délai maximal de trois mois à compter de la date d'approbation du Plan partiel, et aux effets civils pertinents, les propriétaires promoteurs du plan partiel et le Commun doivent passer par acte authentique la convention d'urbanisation, accompagnée du décret d'approbation du Plan partiel et des plans du Projet de remembrement faisant apparaître la configuration de la nouvelle situation et de la titularité des parcelles résultant du processus urbanistique ainsi que les terrains de cession obligatoire au profit des communs.
6. Le Commun porte à la connaissance des propriétaires de l'unité d'intervention qui ne sont pas promoteurs du Plan partiel la passation par acte authentique de la convention d'urbanisation et du remembrement, à titre informatif. La convention d'urbanisation et le remembrement lient la totalité des propriétaires, sans préjudice de la possibilité de recours exposée au paragraphe 1. précédent.
7. Les propriétaires promoteurs du plan partiel supportent la totalité des dépenses nécessaires de rédaction et d'instruction du Plan partiel et de passation de l'acte authentique, réparties sur la base de l'accord qu'ils ont établi ou, à défaut, en proportion de leurs droits d'utilisation respectifs.
8. De même, les propriétaires promoteurs du plan partiel et, le cas échéant, les entreprises de promotion et d'urbanisation qui s'y joignent doivent constituer, par acte authentique, l'association de promotion urbanistique, conformément aux prescriptions établies à l'article 110. L'acte authentique de constitution doit mentionner le nom des personnes désignées pour faire partie des organes de direction. Dans le cas où le Commun ou le Gouvernement possèdent des terrains à caractère patrimonial au sein de l'unité d'intervention, ils doivent faire partie de l'association de promotion urbanistique et participer aux droits et obligations comme tout autre propriétaire, ainsi que désigner un représentant au sein de l'association.
9. L'approbation du Plan partiel ouvre la phase d'exécution matérielle des travaux d'urbanisation, conformément aux prescriptions établies au titre IV du présent Règlement relatif à l'exécution de la planification.
Plans spéciaux
1. Les plans spéciaux sont les instruments prévus par la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme pour que les comuns développent et complètent l'aménagement urbanistique et établissent les prescriptions relatives à l'exécution des unités d'intervention de sol urbain non consolidé et de sol urbanisable ainsi que des zones de sol urbain consolidé soumises à des opérations de renouvellement urbain, prévues par les plans d'aménagement et d'urbanisme paroissiaux lorsque les propriétaires représentant les trois quarts de la superficie du périmètre de planification ne conviennent pas de l'élaboration d'un plan partiel.
2. L'approbation du Plan spécial d'initiative publique est fondée dès lors que sont réunies les circonstances indiquées à l'article 58.2 du présent Règlement.
3. En tout état de cause, l'élaboration du Plan spécial est fondée lorsqu'elle a pour objet le développement du système général de communications, d'espaces libres, d'équipements, de protections de services et d'approvisionnements collectifs.
4. L'élaboration du Plan spécial doit faire l'objet d'une délibération motivée du comú, qui doit être publiée au Bulletin officiel de la Principauté. Une fois ladite délibération adoptée et publiée, la rédaction du Plan spécial incombe au comú, qui doit également réaliser l'exécution des travaux et services publics ayant justifié son approbation. L'exécution des autres travaux de viabilisation affectant l'intérieur de la parcelle incombe aux propriétaires, conformément aux dispositions de l'article 115.4 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme.
Objet et prescriptions des plans spéciaux
1. Les plans spéciaux, de la même manière que les plans partiels, ont pour objet, dans le sol urbain non consolidé et dans le sol urbanisable, ainsi que dans les zones de renouvellement urbain délimitées dans le sol urbain consolidé, de développer le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial et de le mettre en œuvre au moyen de l'aménagement détaillé de son périmètre, de la régularisation des biens-fonds et de leurs titularités afin de les configurer de manière adaptée à la nouvelle planification, et de la répartition équitable des bénéfices et des charges entre les propriétaires concernés.
2. Les plans spéciaux doivent établir les mêmes prescriptions et contenir les mêmes documents que ceux que les articles 62 et 63 du présent Règlement exigent des plans partiels qui sont compatibles avec l'initiative publique du Plan spécial.
Approbation du plans spéciaux et effets
1. Le projet de Plan spécial approuvé par les comuns est soumis à la même procédure d'approbation administrative que celle établie aux articles 112, 113 et 121 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme pour l'approbation des plans partiels.
2. Le décret d'approbation du Plan spécial est publié au Bulletin officiel de la Principauté avec indication de sa situation et de l'unité d'intervention à laquelle il appartient, accompagné d'une liste des propriétaires concernés.
3. Le Plan spécial est exécutoire à compter du jour de la publication du décret d'approbation au Bulletin officiel de la Principauté.
4. Une fois le Plan spécial approuvé et aux effets civils pertinents, le comú fait dresser un acte authentique du projet de remembrement, accompagné du décret d'approbation du Plan spécial et des plans du projet de remembrement faisant apparaître la configuration de la nouvelle situation et de la titularité des biens-fonds résultant du processus urbanistique ainsi que les terrains de cession obligatoire en faveur des comuns.
5. L'approbation du Plan spécial ouvre la phase d'exécution matérielle des travaux de viabilisation, conformément aux prescriptions établies au titre IV du présent Règlement relatif à l'exécution de la planification.
Les ordinacions et les programmes de réhabilitation, de réforme intérieure, de protection et d'assainissement
1. Les ordinacions de réhabilitation, de réforme intérieure, de protection et d'assainissement complètent, pour tout ou partie du territoire communal, les prescriptions des plans d'aménagement et d'urbanisme paroissiaux.
2. Les ordinacions de réhabilitation, de réforme intérieure, de protection et d'assainissement doivent être cohérentes avec les prescriptions des plans d'aménagement et d'urbanisme paroissiaux et ne peuvent en aucun cas contenir de dispositions entraînant une augmentation des droits à construire établis par le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial. Lorsqu'elles ont pour objet de régir des programmes ou des projets communaux non prévus par le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial, elles doivent intégrer une étude justifiant leur cohérence avec ses prescriptions.
3. Les comuns peuvent approuver des programmes afin de mener des interventions publiques en matière de réhabilitation d'édifices, de réforme intérieure urbaine, de protection et d'assainissement, lesquels doivent être conformes aux prescriptions des plans d'aménagement et d'urbanisme paroissiaux et des plans partiels et spéciaux, ainsi qu'aux ordinacions communales de réhabilitation, de réforme intérieure, de protection et d'assainissement.
Ordinacions de réhabilitation d'édifices
1. Les comuns approuvent des ordinacions de réhabilitation, complémentaires des prescriptions en matière de réhabilitation établies dans les normes urbanistiques des plans d'aménagement et d'urbanisme paroissiaux, destinées à régir les conditions auxquelles sont soumis les programmes et les projets de réforme, de réfection ou d'entretien d'édifices déjà construits et consolidés à l'intérieur des noyaux urbains.
2. Les ordinacions régissant la réhabilitation d'édifices doivent être cohérentes avec les prescriptions des normes urbanistiques du Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial.
Contenu des ordonnances de réhabilitation des bâtiments
1. Les ordonnances communales de réhabilitation des bâtiments doivent rapporter leur contenu aux matières suivantes :
a) Mise en conformité des bâtiments avec les normes générales d'habitabilité.
b) Normes obligatoires pour l'installation des services des bâtiments.
c) Règles applicables à l'aménagement des volumes et aux finitions.
d) Conditions d'adaptation des bâtiments existants à la Loi sur l'accessibilité.
e) Aspect extérieur que doivent présenter les bâtiments pour préserver l'image urbaine.
2. Dans les limites matérielles établies au paragraphe précédent, les ordonnances communales de réhabilitation des bâtiments doivent régir les aspects suivants : Délimitation des zones, bâtiments et espaces urbains soumis aux ordonnances de réhabilitation.
Détermination des conditions minimales d'habitabilité et des conditions hygiéniques et sanitaires des bâtiments, conformément à ce que prévoit la réglementation générale.
Normes relatives à l'aspect extérieur que doivent conserver les constructions pour respecter l'image urbaine, déterminées en fonction des typologies de construction existant dans chaque paroisse.
Classification des interventions de réhabilitation en fonction de l'ampleur et du degré de complexité des travaux nécessaires et selon que les interventions portent sur le corps de la construction, les installations ou les services.
Régime des usages et des travaux applicables aux bâtiments non conformes au plan.
Normes de construction pour l'adaptation des bâtiments à la Loi sur l'accessibilité.
Détermination des cas dans lesquels la réhabilitation est soumise à des projets de réhabilitation d'initiative privée et de ceux qui peuvent faire l'objet de programmes de réhabilitation publics, d'initiative communale.
Spécification des travaux qui, du fait qu'ils relèvent du devoir légal de conservation régi par les articles 127 et 128 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme, doivent être exécutés à la charge des propriétaires et de ceux que, conformément aux dispositions de l'article 127 précité, les programmes de réhabilitation urbaine peuvent prévoir en tant qu'améliorations d'intérêt public, lesquels sont à la charge du comú ou bien du Gouvernement s'ils concernent des domaines relevant de sa compétence.
Les ordonnances régissant les programmes de réforme intérieure dans le sol urbain déjà consolidé
1. Les comuns peuvent approuver des ordonnances de réforme intérieure, complémentaires des prescriptions établies dans les normes urbanistiques des plans d'aménagement et d'urbanisme paroissiaux, destinées à régir les conditions auxquelles sont soumis les programmes et projets de réforme urbaine que les comuns réalisent dans le sol urbain déjà consolidé afin d'exécuter des actions relatives au système de voirie, aux espaces publics et aux équipements et de résorber les déficits de stationnement, qu'elles soient ou non prévues dans le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial.
2. En régissant les programmes de réforme, les ordonnances communales doivent tenir compte du fait que, conformément aux dispositions de l'article 87.2 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme, la portée de l'aménagement physique des programmes de réforme intérieure se limite à la fixation d'alignements lorsque cette opération n'affecte pas la structure et la configuration prévues par les systèmes généraux.
Contenu des ordonnances de réforme intérieure urbaine Les ordonnances communales de réforme intérieure urbaine doivent régir les aspects suivants :
a) Déterminations de la planification relatives aux systèmes urbanistiques susceptibles d'être exécutées au moyen d'un Programme de réforme intérieure urbaine.
b) Définition des interventions susceptibles d'être exécutées au moyen des Programmes réforme intérieure urbaine (création de dotations urbanistiques et d'équipements collectifs, résolution de problèmes de circulation et de stationnement, etc.).
Les ordonnances régissant les programmes de protection exécutés dans toute catégorie de sol Les comuns peuvent approuver des ordonnances de protection, complémentaires des prescriptions établies dans les normes urbanistiques, dans le but de régir les conditions auxquelles doivent être soumis les programmes destinés à la protection et à l'aménagement d'enceintes, d'ensembles et de sites d'intérêt historique, architectural, artistique, culturel ou paysager, de voies de communication ; et, en général, l'amélioration et la conservation des milieux urbain, rural et naturel.
Contenu des ordonnances de protection Le contenu des ordonnances communales de protection doit être adapté à la nature des biens à protéger et au type de protection qu'il s'agit d'accorder. En particulier :
a) Les ordonnances communales ayant pour objet des programmes destinés à la protection et à l'aménagement d'enceintes, d'ensembles et de sites d'intérêt historique, architectural, artistique, culturel ou paysager peuvent contenir des normes spécifiques pour le classement, la conservation, la restauration et l'amélioration des bâtiments et des ensembles urbains ainsi que des éléments et espaces naturels, avec indication des limitations d'usages ou d'installations qui sont incompatibles.
b) Les ordonnances communales ayant pour objet des programmes destinés à la protection des voies de communication peuvent établir des restrictions à la destination et à l'usage des terrains riverains, telles que des interdictions ou des limitations d'accès direct aux propriétés depuis les routes, la fixation de distances minimales pour le croisement avec d'autres voies, des reculs des constructions en vue de futurs élargissements, l'aménagement des stationnements et des aires de repos et toute autre restriction de nature analogue.
c) Les ordonnances communales ayant pour objet des programmes destinés à la protection, à l'amélioration et à la conservation des milieux urbain, rural et naturel peuvent établir, selon les cas, des normes visant à maintenir ou à améliorer l'état des constructions en ce qui concerne leur composition et leur conservation afin de préserver l'image urbaine, des prescriptions visant à aménager les espaces libres établis par la planification et à configurer de manière adéquate les parcs, jardins et éléments arborés qui s'y trouvent, des interdictions de constructions ou d'usages préjudiciables et des normes visant à harmoniser les alignements et les hauteurs des constructions.
Les ordonnances régissant les programmes d'assainissement exécutés dans toute catégorie de sol Les comuns peuvent approuver des ordonnances d'assainissement, complémentaires des prescriptions établies dans les Normes urbanistiques, destinées à fixer les prescriptions auxquelles doivent être soumis les programmes destinés à améliorer les conditions de sécurité, de salubrité et d'hygiène. Les ordonnances doivent régir, en particulier, les conditions applicables aux programmes relatifs à l'approvisionnement en eau potable, à la collecte, au traitement et à l'épuration des eaux usées et pluviales ainsi qu'à la collecte et au traitement des déchets et des ordures.
Contenu des ordonnances d'assainissement
1. Le contenu des ordonnances communales d'assainissement doit être adapté à la nature des travaux d'assainissement et au type d'intervention qu'il s'agit d'effectuer.
2. Les ordonnances ayant pour objet des programmes communaux relatifs au cycle de l'eau doivent établir les conditions exigibles pour l'approvisionnement en eau potable, la collecte, le traitement et l'épuration des eaux usées et pluviales.
3. Les ordonnances ayant pour objet des programmes communaux relatifs à la gestion des déchets, doivent déterminer les conditions de la collecte et du traitement des déchets et des ordures.
Programmes de réhabilitation d'immeubles, de réforme intérieure, de protection et d'assainissement
1. Les programmes de réhabilitation d'immeubles, de réforme intérieure, de protection et d'assainissement sont des instruments d'intervention urbanistique d'initiative publique, que les comuns élaborent, approuvent et exécutent, soit de leur propre initiative, soit parce que le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial en dispose ainsi.
2. Les programmes communaux ont pour objet de mener à bien, dans un périmètre territorial déterminé et pendant une période de temps précise, des opérations de réhabilitation, de réforme intérieure urbaine, de protection et d'assainissement.
Documentation des programmes Les programmes de réhabilitation d'immeubles, de réforme intérieure urbaine, de protection et d'assainissement élaborés par les comuns doivent contenir, outre ceux qui sont opportuns en fonction de la finalité spécifique du Programme, les documents suivants, sauf s'ils étaient sans pertinence pour la finalité du Programme : Mémoire justificatif de l'opération qu'il s'agit d'exécuter. Plans d'information (situation, topographique, etc.). Plans d'aménagement, dans le cas de programmes qui, comme ceux de réforme intérieure, définissent des alignements et des niveaux. Plan de délimitation de la zone concernée par les travaux, avec indication des superficies des terrains concernés et de leurs titulaires, lorsqu'il s'agit de terrains privés devant faire l'objet d'une expropriation. Plan de délimitation des terrains directement bénéficiaires de l'exécution des travaux. Projet des travaux à exécuter, rédigé avec la précision nécessaire pour qu'il puisse être exécuté par un technicien autre que l'auteur du projet. Budget d'exécution des travaux prévus. Programmation temporelle de l'exécution des travaux. Étude de la répercussion du coût des travaux sur les propriétaires bénéficiaires du Programme.
Procédure d'approbation des programmes de réhabilitation d'immeubles, de réforme, de protection et d'assainissement
1. Une fois qu'ils ont élaboré un Programme de réhabilitation d'immeubles, de réforme intérieure urbaine, de protection ou d'assainissement, les comuns doivent l'approuver initialement et le soumettre à la formalité d'information publique pendant un délai de 30 jours afin que tous les citoyens puissent consulter le projet et, le cas échéant, formuler des observations et remarques.
2. Les services techniques communaux doivent émettre un rapport sur les observations et proposer, le cas échéant, les rectifications qu'ils jugent opportunes au projet approuvé initialement.
3. Au vu des observations et du rapport des services techniques, le comú adopte la décision d'approbation définitive du Programme et la publie au Bulletin officiel de la Principauté.
Expropriation des terrains concernés par le Programme Lorsque, pour l'exécution du Programme de réhabilitation d'immeubles, de réforme intérieure, de protection ou d'assainissement, l'occupation de terrains privés qui ne sont pas soumis à cession obligatoire et gratuite est nécessaire, il est procédé à l'expropriation, conformément à l'article 125 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme. Dans ces cas, conjointement à l'engagement de la procédure d'approbation du Programme, le dossier d'expropriation doit être engagé simultanément, et doit être instruit conformément aux dispositions de la Loi d'expropriation forcée.
Principes généraux de l'activité d'exécution
1. La gestion urbanistique ainsi que la direction et le contrôle du processus d'urbanisation font partie de la fonction publique urbanistique.
2. Les compétences en matière de gestion et d'exécution urbanistique appartiennent aux comuns et au Gouvernement, dans les termes établis par la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme et par le présent Règlement.
3. L'activité d'exécution de la planification relève, de manière prioritaire, de l'initiative privée. L'initiative publique intervient lorsque des raisons d'intérêt public l'exigent et également, à titre subsidiaire, en cas d'inactivité de l'initiative privée.
Notion et finalité de l'activité d'exécution urbanistique
1. L'activité d'exécution urbanistique comprend l'ensemble des actes juridiques et matériels régis par la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme et par le présent Règlement, qui ont pour objet la transformation du sol aux fins de son urbanisation et de sa construction, conformément aux prévisions de la planification.
2. L'activité d'exécution comporte, selon les cas, la totalité ou certaines des opérations suivantes :
a) La cession gratuite aux comuns des terrains destinés à la voirie, aux équipements collectifs, aux logements bénéficiant d'une protection publique et aux services publics.
b) La régularisation des terrains afin de les adapter à la nouvelle configuration établie par la planification.
c) La répartition équitable des droits à construire et des charges découlant de la planification entre les propriétaires concernés.
d) L'exécution des infrastructures, des systèmes urbanistiques et des travaux d'urbanisation et de mise en place des services publics nécessaires pour doter les terrains des services urbanistiques requis afin qu'ils acquièrent la qualité de terrains à bâtir.
La fonction légitimante de la planification La réalisation de l'ensemble des actes juridiques et matériels qui composent l'activité d'exécution urbanistique requiert l'approbation préalable ou simultanée de l'instrument de planification approprié dans chaque cas, eu égard à la catégorie de sol. Les instruments urbanistiques qui, selon les cas, légitiment l'activité d'exécution sont :
a) Les Projets d'intérêt national.
b) Les Plans sectoriels.
c) Les plans d'aménagement et d'urbanisme paroissial, dans le sol urbain consolidé qui n'est pas compris dans un secteur de renouvellement urbain.
d) Les plans partiels ou spéciaux dans les unités d'intervention de sol urbain non consolidé et de sol urbanisable, ainsi que dans les secteurs de renouvellement urbain délimités par le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial dans le sol urbain consolidé.
e) Les ordonnances de réhabilitation d'immeubles, de réforme intérieure urbaine, de protection et d'assainissement pour la l'exécution des programmes communaux correspondants de réhabilitation d'immeubles, de réforme intérieure urbaine, de protection et d'assainissement.
Les compétences d'exécution
1. Il incombe au Gouvernement d'exécuter les projets d'intérêt national et les plans sectoriels, par l'intermédiaire du ministère chargé de l'Aménagement du territoire.
2. L'exécution des plans d'aménagement et d'urbanisme paroissial et des ordonnances de la réglementation subsidiaire, ainsi que celle des plans partiels et spéciaux, incombe aux communs et aux propriétaires, dans les termes indiqués dans le présent règlement et conformément aux prévisions spécifiques établies par la planification exécutée.
3. Il incombe aux communs d'exécuter les programmes de réhabilitation d'immeubles, de réforme intérieure urbaine, de protection et d'assainissement.
Conditions requises pour l'exécution de l'urbanisation, des infrastructures et des systèmes urbanistiques
1. L'exécution des travaux d'urbanisation, des infrastructures et des systèmes urbanistiques est soumise aux conditions requises suivantes :
a) L'approbation de la planification nécessaire dans chaque cas, conformément aux dispositions de l'article 85 du présent règlement.
b) L'approbation des projets d'urbanisation ou des programmes communaux de réhabilitation d'immeubles, de réforme intérieure urbaine, de protection et d'assainissement, qui détaillent les travaux à exécuter avec une précision suffisante pour qu'ils puissent être exécutés par un technicien autre que celui qui les a conçus.
2. L'exécution des infrastructures et des installations prévues dans les projets d'intérêt national et dans les plans sectoriels est soumise aux conditions établies par la législation sectorielle applicable en raison de la nature des travaux exécutés et aux dispositions de l'article 66 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme.
Modalités d'exécution
1. L'exécution de la planification urbanistique s'effectue de manière intégrale, par polygones, secteurs ou unités d'intervention.
2. Dans l'exécution intégrale par polygone, secteur ou unité d'intervention, l'accomplissement des devoirs urbanistiques des propriétaires est réalisé de manière conjointe et simultanément à l'attribution des droits à bâtir qui leur reviennent.
3. L'exécution de la planification urbanistique peut également s'effectuer de manière isolée, pour réaliser une opération de construction ponctuelle, dans les unités d'intervention de sol urbain consolidé à gestion directe. Dans l'exécution isolée, les propriétaires des parcelles exécutent et respectent individuellement les dispositions et les devoirs établis par la planification.
4. Les communs peuvent également réaliser des opérations isolées pour l'exécution d'éléments isolés faisant partie des systèmes d'aménagement, conformément aux dispositions de la planification et, le cas échéant, des programmes communaux de réhabilitation d'immeubles, de réforme urbaine intérieure, de protection et d'assainissement.
Les polygones d'intervention
1. Dans les zones des unités d'intervention de sol urbain consolidé à gestion directe où les terrains ne disposent pas des services urbanistiques requis pour bénéficier de la qualité de terrain à bâtir, y compris lorsque les terrains présentent des déficits de services urbanistiques, le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial doit délimiter des polygones d'intervention afin de compléter l'urbanisation en suspens.
2. De manière analogue, lorsque les communs constatent l'existence de zones comprises dans les unités d'intervention de sol urbain consolidé qui ne disposent pas de tous les services urbains requis pour avoir la qualité de terrain à bâtir, y compris lorsque les terrains présentent des déficits de services urbanistiques, ils doivent délimiter des polygones d'intervention pour compléter les travaux d'urbanisation manquants. Dans ce cas, les communs doivent approuver le projet de délimitation et le soumettre à l'audition des intéressés et à enquête publique pendant un délai commun de 30 jours. Une fois ces formalités accomplies, le commun prend le décret d'approbation du polygone d'intervention avec les modifications qu'il juge appropriées au vu des observations formulées. Les propriétaires en désaccord peuvent former un recours hiérarchique devant la Commission technique d'urbanisme.
3. Les propriétaires des biens-fonds inclus dans des polygones d'intervention sont soumis aux obligations d'exécution déterminées à l'article 104 du présent règlement.
Développement des plans d'aménagement et d'urbanisme paroissiaux et phases d'exécution
1. Le régime de développement et d'exécution des plans d'aménagement et d'urbanisme paroissiaux varie selon les classes et catégories de sol. 1.1. Unités d'intervention de sol urbain consolidé à gestion directe
a) Dans les unités d'intervention de sol urbain consolidé à gestion directe, les plans d'aménagement et d'urbanisme paroissiaux établissent l'aménagement détaillé et sont susceptibles d'exécution directe, sans qu'il soit nécessaire de recourir à aucun instrument de planification ni d'exécution, lorsque, en raison du degré de consolidation des constructions existantes, le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial a déclaré l'unité d'intervention, en tout ou en partie, zone de substitution des constructions. Sont également susceptibles de gestion directe, sans qu'il soit nécessaire de recourir à aucun instrument de planification ni d'exécution, les lotissements approuvés antérieurement à l'entrée en vigueur de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme, lesquels sont soumis au régime établi à l'article 11 du présent Règlement.
b) La cession, obligatoire et gratuite, aux communes des terrains affectés par le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial aux équipements collectifs, aux logements bénéficiant d'une protection publique et aux services publics est exigible. La commune peut accepter, de manière justifiée, l'exécution de l'obligation de cession sous la forme régie à l'article 12.1.2.b du présent Règlement.
c) Peuvent faire l'objet d'un remembrement économique, dans les termes prévus aux articles 101.b) et 104 du présent Règlement, les périmètres d'intervention que le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial ou les communes délimitent, conformément aux dispositions de l'article 87 du présent Règlement, dans les zones des unités d'intervention de sol urbain consolidé à gestion directe qui ne disposent pas des services urbanistiques de base.
d) Sont exclus de la gestion directe les secteurs de renouvellement urbain délimités par les Plans d'aménagement et d'urbanisme paroissiaux qui demeurent soumis à l'approbation d'un Plan partiel ou spécial de développement et d'exécution.
e) La commune doit informer les compagnies titulaires des réseaux de services (eau potable, assainissement des eaux usées, énergie électrique et services de télécommunication par câble) de l'approbation de périmètres d'intervention qui entraînent l'extension du réseau de services correspondant. 1.2. Unités d'intervention de sol urbain non consolidé et de sol urbanisable Dans les unités d'intervention de sol urbain non consolidé et dans les unités d'intervention de sol urbanisable, ainsi que dans les secteurs de renouvellement du sol urbain consolidé prévus par le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial, le développement et l'exécution des plans d'aménagement et d'urbanisme paroissiaux sont formulés de manière intégrale au moyen de l'approbation de plans partiels et des instruments d'exécution correspondants d'initiative privée, ou, à défaut, au moyen de Plans spéciaux et des instruments d'exécution correspondants d'initiative publique. Dans ces unités d'intervention, l'exécution se déroule en deux phases.
a) La première phase se déroule conjointement avec l'approbation des Plans partiels et spéciaux, étant donné que, simultanément à l'instruction et à l'approbation desdits plans dérivés, il est procédé à l'instruction et à l'approbation du remembrement, au moyen duquel sont réalisées les opérations de cession de terrains aux communes, de régularisation de propriétés foncières et de répartition équitable des droits à bâtir et des charges découlant de la planification entre les propriétaires concernés. Les termes dans lesquels le remembrement est effectué font partie des dispositions que doivent contenir lesdits instruments de planification dérivée. Le projet d'aménagement de l'unité d'intervention pourra être instruit et approuvé simultanément au Plan partiel, sous réserve des prescriptions établies à l'article 111.3.
b) L'exécution matérielle de l'aménagement est réalisée ultérieurement, lors de la phase d'exécution des plans partiels ou spéciaux, sous réserve des conditions établies dans la planification et dans le projet de remembrement.
c) La commune doit informer les compagnies titulaires des réseaux de services (eau potable, assainissement des eaux usées, énergie électrique et services de télécommunication par câble) de l'approbation d'une planification dérivée qui entraîne l'extension du réseau de services correspondant.
Interventions isolées dans les unités d'intervention de sol urbain consolidé à gestion directe
1. Dans les unités d'intervention de sol urbain consolidé à gestion directe, les parcelles qui ne sont pas comprises dans un périmètre d'intervention délimité pour l'exécution des travaux d'aménagement en suspens pourront être construites directement, après obtention du permis correspondant et, le cas échéant, avec la réalisation préalable ou simultanée des travaux d'aménagement manquants pour qu'elles acquièrent la qualité de terrain à bâtir, y compris les travaux destinés à combler les déficits de services urbanistiques.
2. Les communes peuvent également réaliser des interventions isolées d'exécution de voiries, d'équipements, d'installation de services, etc. dans le cadre des programmes communaux de réhabilitation de bâtiments, de réforme urbaine intérieure, de protection et d'assainissement.
Urbanisation et édification simultanées
1. Les propriétaires de parcelles comprises dans une unité d'action de sol urbain consolidé, de gestion directe, qui ne disposent pas de tous les services urbanistiques exigés à l'article 9 du présent Règlement pour bénéficier de la qualité de terrain à bâtir, peuvent réaliser les travaux d'urbanisation restants simultanément aux travaux d'édification de construction neuve ou de modification ou rénovation des édifications existantes, ainsi que le prévoit l'article 10 du présent Règlement.
2. En sol urbain non consolidé et en sol urbanisable, les communs doivent accorder l'autorisation d'urbanisation et d'édification simultanées lorsque, compte tenu de l'état des travaux d'urbanisation, ils estiment prévisible qu'à l'achèvement de l'édification la parcelle dispose de tous les services urbanistiques nécessaires pour avoir la qualité de terrain à bâtir. En tout état de cause, l'autorisation de l'exécution simultanée est subordonnée au respect des conditions suivantes :
a) Que l'acte d'approbation définitive du projet de remembrement soit devenu définitif en voie administrative ou, s'il n'est pas nécessaire, que les terrains destinés à la voirie et aux parcs de stationnement, aux équipements collectifs, aux logements bénéficiant d'une protection publique et aux services publics aient été cédés au commun.
b) Que les alignements et les niveaux soient préalablement fixés, lorsqu'ils ne sont pas déterminés.
c) Que le projet d'urbanisation relatif aux travaux d'urbanisation restants soit approuvé.
d) Qu'une caution soit constituée pour un montant équivalent à 15% du coût d'exécution des travaux, conformément au budget contenu le projet d'urbanisation susmentionné.
e) Que, dans la demande de permis de travaux d'édification, le propriétaire s'engage à ne pas utiliser la construction tant que ne sont pas en fonctionnement, au minimum, les réseaux d'eau potable, d'énergie électrique et d'égouts, et à stipuler cette condition dans les cessions du droit de propriété ou d'usage portant sur tout ou partie de l'édifice.
3. Dans le cas où les propriétaires promoteurs d'un Plan partiel optent pour l'instruction et l'approbation simultanées du Plan partiel et du projet d'urbanisation, dans les termes de l'article 111.3, l'exécution simultanée des travaux d'édification et d'urbanisation est possible pour autant que, de l'avis du Commun, les conditions requises fixées au paragraphe 2 précédent soient remplies. Dans ce cas, la demande de permis d'édification doit être présentée une fois que l'association de promotion urbanistique a déjà été constituée.
Notion et finalités
1. Le remembrement est un instrument d'exécution qui a pour objet :
a) La répartition juste et équitable entre les propriétaires des bénéfices et des charges de l'aménagement urbanistique.
b) La régularisation des biens-fonds afin d'adapter leur configuration aux déterminations de la planification et l'implantation de la constructibilité urbanistique sur les zones aptes à l'édification.
c) L'attribution des parcelles résultantes aux propriétaires intéressés en proportion de leurs droits respectifs et la transmission aux communs des terrains de cession obligatoire et gratuite que la planification destine à la voirie et aux équipements collectifs, aux logements bénéficiant d'une protection publique et aux services publics.
2. Le remembrement peut être approuvé pour réaliser toutes les opérations énoncées au paragraphe précédent, en opérant une transformation matérielle et juridique des biens-fonds, ou peut se limiter à agir comme instrument de répartition des dépenses à la charge des propriétaires du périmètre de remembrement.
3. Lorsque les communs ou le Gouvernement sont titulaires de biens patrimoniaux, ils s'intègrent dans la communauté de remembrement en qualité de propriétaires et jouissent des mêmes droits et sont soumis aux mêmes devoirs que les autres propriétaires de l'unité d'action.
Contenu des bases d'action
1. Il appartient aux bases d'action du remembrement, qui doivent être approuvées conjointement avec les plans partiels et les plans spéciaux, de définir les critères objectifs de répartition équitable des bénéfices et des charges découlant de la planification entre les propriétaires concernés.
2. Les bases d'action susmentionnées doivent contenir, au minimum, les déterminations suivantes :
a) Les critères d'évaluation de la situation initiale et, en particulier : Les biens-fonds apportés. Les droits réels, servitudes et droits personnels constitués sur les biens-fonds qui doivent s'éteindre du fait de leur incompatibilité avec la planification. Les édifications, plantations et installations qui doivent être démolies.
b) Les critères d'évaluation des biens-fonds résultants qui doivent être attribués aux propriétaires, compte tenu de la constructibilité de l'unité d'action.
c) Les règles d'attribution des biens-fonds résultants aux propriétaires de l'unité d'action en proportion des droits apportés et les cas de compensation en numéraire en cas de différences d'attribution.
d) Les critères de répartition des dépenses d'urbanisation.
Règles applicables à l'évaluation de la situation initiale
1. Les droits des propriétaires présents dans le périmètre de remembrement doit être proportionnel à la valeur de leurs biens-fonds.
2. La valeur des biens-fonds doit être fixée selon les critères que, par accord unanime, établissent les propriétaires concernés. Afin de faciliter la détermination des droits, la superficie des biens-fonds peut être retenue comme expression de leur valeur relative dans les périmètres où n'interviennent pas de facteurs affectant la proportionnalité superficie-valeur. À défaut d'accord unanime des propriétaires concernés sur d'autres critères, la valeur des biens-fonds apportés doit être déterminée selon les critères établis au titre V du présent Règlement.
3. Les plantations, les ouvrages, les édifications et les installations existants qui ne peuvent être conservés ainsi que les droits réels, servitudes et droits personnels constitués sur les biens-fonds qui doivent s'éteindre du fait de leur incompatibilité avec la planification sont évalués indépendamment du sol et conformément aux critères établis au titre V du présent Règlement et aux techniques d'expertise spécifiques en fonction de la nature du bien évalué. Leur montant est versé au propriétaire au titre des dépenses d'urbanisation.
4. Les dépenses de suppression des éléments qui ne peuvent être conservés et des droits qui doivent s'éteindre doivent être prises en compte dans l'évaluation des biens-fonds apportés.
Règles applicables à l'évaluation des parcelles résultantes Les biens-fonds résultants sont évalués conformément aux critères que, par accord unanime, déterminent les propriétaires. À défaut d'unanimité, ils sont évalués conformément aux critères établis au titre V du présent Règlement.
Critères d'attribution des parcelles résultantes
1. Doivent faire l'objet d'une attribution aux propriétaires et, le cas échéant, aux entreprises d'aménagement qui ont intégré l'association de promotion urbanistique, toutes les parcelles susceptibles d'aménagement et relevant de la propriété privée.
2. Doivent être attribuées, lorsque cela est réalisable, des parcelles correspondant à la parcelle d'origine. Dans le cas contraire, il doit être fait en sorte que les parcelles attribuées soient situées le plus près possible des parcelles primitives.
3. Si l'unité d'intervention comprend des parcelles bâties conformément à la planification, celles-ci ne peuvent pas faire l'objet d'une nouvelle attribution, et leurs titularités primitives sont conservées, sans préjudice des compensations économiques nécessaires pour compenser les différences d'attribution.
4. Ne peuvent être attribuées en tant que parcelles indépendantes des surfaces de terrain inférieures à la parcelle minimale constructible ou qui n'ont pas la configuration et les caractéristiques adéquates pour leur construction conformément à la planification.
5. Lorsque la faible valeur des droits de certains propriétaires ne permet pas de leur attribuer des parcelles indépendantes, une part pro indiviso des parcelles résultantes doit leur être attribuée.
6. Les attributions des nouvelles parcelles doit s'ajuster par défaut ; il doit être fait en sorte qu'elle ne dépasse pas les 10% des droits et en aucun cas il ne sera procédé à des attributions excédant 15% des droits. Les différences d'attribution font l'objet d'une compensation en numéraire.
7. Les surfaces attribuables restant excédentaires à la suite des ajustements des attributions par défaut peuvent être attribuées pro indiviso à tous les propriétaires ayant un défaut d'attribution, afin d'éliminer ou de réduire le montant des indemnités pour différences d'attribution.
8. Dans le cas où le Plan partiel n'est pas promu par la totalité des propriétaires de l'unité d'intervention, le remembrement intègre les compensations d'aménagement foncier et urbanistique, entre propriétaires promoteurs et non promoteurs, établies à l'article 64.2.
Dépenses d'aménagement et critères de répartition
1. Dans les dépenses d'aménagement doivent être comptabilisés les postes suivants :
a) Le coût estimé de la mise en place des services et de l'exécution des travaux d'aménagement.
b) Les indemnités dues pour les plantations, ouvrages et installations devant être détruits en exécution de la planification et les indemnités pour l'extinction des droits réels, servitudes et droits personnels incompatibles avec la planification.
c) Le coût de rédaction du plan partiel, du projet de remembrement et des projets d'aménagement.
2. À défaut d'un autre critère adopté par accord unanime des propriétaires, les dépenses d'aménagement sont réparties entre les propriétaires proportionnellement à la valeur des parcelles attribuées lors du remembrement, en y intégrant, le cas échéant, les compensations d'aménagement foncier et urbanistique, entre propriétaires promoteurs et non promoteurs, établies à l'article 64.2.
3. L'intégration d'entreprises de promotion ou d'aménagement à l'association de promotion urbanistique et le régime de leurs apports doivent s'effectuer dans les termes librement convenus. Dans le cas où ces entreprises participent au remembrement et où des parcelles doivent leur être attribuées en contrepartie de leurs apports en travaux d'aménagement, les terrains apportés et attribués doivent être évalués selon les critères indiqués au titre V du présent Règlement, avec l'accord des propriétaires promoteurs et des entreprises d'aménagement concernant les valeurs estimatives de référence Ve, Vc, Vu et Va. Toutefois, toute autre procédure recueillant l'accord de tous les propriétaires promoteurs et des aménageurs est admise.
Projet de remembrement
1. Le Projet de remembrement est approuvé conjointement avec le Plan partiel ou spécial et doit contenir les déterminations suivantes :
a) Mémoire descriptif.
b) Description des anciennes propriétés, des titres d'acquisition et des charges qui les grèvent éventuellement.
c) Liste des propriétaires, montant de leur droit dans le projet de remembrement et critère utilisé pour le définir et le quantifier.
d) Description des parcelles résultantes avec indication de leur aménagement, de leurs titulaires, du motif pour lequel il est proposé de les attribuer et de l'ancienne parcelle qu'elles remplacent.
e) Localisation des terrains de cession obligatoire et gratuite aux comuns.
f) Compensations en numéraire résultant des différences d'attribution.
g) Quote-part avec laquelle les propriétaires doivent contribuer pour couvrir le coût de mise en place des services et d'exécution des travaux d'aménagement en suspens.
h) Compte de liquidation provisoire, dans lequel doit être déterminé le solde positif ou négatif revenant à chaque propriétaire. Le calcul doit inclure les indemnités découlant des différences d'attribution, par excès ou par défaut, le coût estimé de l'aménagement et les dépenses de rédaction des instruments de planification et d'exécution.
2. Les déterminations du projet de remembrement doivent figurer sur les plans correspondants décrivant la situation antérieure des parcelles et la nouvelle situation résultant de la répartition équitable des bénéfices et des charges, du remembrement et de l'aménagement. Lesdits plans doivent être annexés à l'acte authentique formalisant la Convention d'aménagement approuvée conjointement avec le Plan partiel ou spécial.
3. Dans le cas où le Plan partiel n'est pas promu par la totalité des propriétaires de l'unité d'intervention, le projet de remembrement intègre les compensations d'aménagement foncier et urbanistique, entre propriétaires promoteurs et non promoteurs, établies à l'article 64.2.
Procédure
1. Lorsque le remembrement est approuvé conjointement avec le Plan partiel ou le Plan spécial, il est instruit et approuvé simultanément, et il est soumis aux mêmes formalités établies par la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme et par le présent Règlement pour approuver lesdits plans.
2. Lorsque le remembrement est purement économique et a pour objet de déterminer les indemnités de substitution entre les propriétaires de sol urbain consolidé et/ou la répartition des dépenses d'aménagement en suspens dans les polygones d'intervention délimités en sol urbain consolidé, l'instruction du projet de remembrement est soumise à la procédure régie par l'article 103 du présent Règlement
Effets de l'approbation du remembrement
1. L'approbation du remembrement emporte la subrogation des anciens fonds dans les nouveaux fonds (configurés conformément à la planification et le transfert aux communs) en pleine propriété et libres de charges, des terrains que le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial a destinés à des espaces libres, à des équipements collectifs ou à des services publics de cession obligatoire et gratuite. Les terrains que le Plan destine au domaine public de la voirie sont intégrés dans le domaine public communal, sans autres formalités.
2. Lorsqu'il existe une correspondance exacte entre les anciens fonds et les nouvelles parcelles et que la subrogation réelle s'opère, les titularités existantes sur les anciens fonds doivent être réputées se rapporter, sans solution de continuité, aux nouveaux fonds, sans préjudice de l'extinction des droits et charges qui ne sont pas compatibles avec la planification. Lorsqu'il n'existe pas de correspondance exacte entre les fonds attribués et les anciens, l'acte d'approbation du remembrement constitue le titre d'acquisition originaire en faveur des attributaires.
3. Les fonds attribués sont grevés, à titre réel, du paiement du solde du compte de liquidation du projet de remembrement qui est assigné à chacun d'eux. Cette affectation a un caractère préférentiel par rapport à toute autre charge, y compris de nature hypothécaire, sauf s'il s'agit de créances fiscales en faveur du Gouvernement, et elle s'éteint par la certification du commun attestant que le compte de la liquidation définitive du remembrement a été acquitté.
Liquidation du remembrement
1. Les soldes du compte de liquidation du projet de remembrement ont un caractère provisoire jusqu'à l'approbation de la liquidation définitive du projet de remembrement.
2. Les soldes dus par les propriétaires sont considérés comme des dettes liquides des attributaires envers les communs, qui peuvent, le cas échéant, en exiger le paiement par voie d'exécution forcée.
3. Les soldes dus par les attributaires peuvent être compensés par la cession de terrains constructibles évalués conformément aux critères établis au titre V du présent Règlement.
4. La liquidation définitive du remembrement intervient une fois achevée l'urbanisation de l'unité d'intervention ou du secteur qui a fait l'objet du remembrement. Dans les trois mois suivant l'achèvement des travaux, l'association de promotion urbanistique doit rédiger la liquidation définitive du remembrement et la soumettre au commun afin que, en cas de conformité, celui-ci entende tous les intéressés dans un délai de 15 jours et prenne le décret d'approbation de la liquidation définitive avec les modifications qu'il estime opportunes. Les propriétaires en désaccord peuvent contester le décret d'approbation de la liquidation définitive par un recours hiérarchique devant la Commission technique d'urbanisme.
5. Si l'association de promotion urbanistique ne rédige pas la liquidation définitive du remembrement dans le délai établi par la présente disposition, le commun doit mettre en demeure ladite association de promotion urbanistique de le faire dans les trois mois suivants, en l'avertissant qu'en cas de manquement, le commun établira directement la liquidation définitive.
Cas de remembrement économique Dans les unités d'intervention en sol urbain consolidé à gestion directe, il y a lieu de procéder au remembrement, simplement économique, aux fins suivantes :
a) Répartir équitablement entre les propriétaires de l'unité d'intervention le montant de l'indemnité compensatoire qu'il incombe de verser aux titulaires des terrains destinés à des espaces libres, à des équipements collectifs ou à des services publics, de cession obligatoire et gratuite aux communs. L'unité de remembrement est dans ce cas l'unité d'intervention.
b) Répartir entre les propriétaires des polygones d'intervention le coût des travaux d'urbanisation restant à réaliser pour combler les déficits de services urbanistiques afin que les terrains acquièrent la qualité de terrain à bâtir. Dans ce cas, l'unité de remembrement est le polygone d'intervention.
Exécution de la cession obligatoire et gratuite de terrains aux communs
1. Dans les unités d'intervention en sol urbain consolidé à gestion directe qui ne sont pas déclarées zones de substitution de l'édification, l'exécution de l'obligation de cession obligatoire et gratuite aux communs de la superficie déterminée par le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial pour être destinée à des équipements collectifs, à des logements bénéficiant d'une protection publique et à des services publics peut requérir l'approbation d'un projet de remembrement économique, destiné à répartir équitablement entre les propriétaires le montant de l'indemnité qui revient aux titulaires des terrains faisant l'objet de la cession.
Le remembrement économique est également applicable pour rendre effective la cession, obligatoire et gratuite, de terrains aux communs dans le cas où les propriétaires d'une unité d'intervention achètent des terrains dans une autre unité d'intervention distincte afin de les céder au commun en exécution de l'obligation de cession.
Dans ce cas, comme dans les autres, le terrain cédé au commun doit avoir une valeur économique équivalente à celle du sol de cession qu'il incomberait de céder dans l'unité d'intervention des propriétaires qui promeuvent le remembrement.
Le remembrement économique a pour objectif de répartir équitablement entre tous les propriétaires de l'unité, en fonction des droits à bâtir qui reviennent à chaque propriétaire, le montant de l'acquisition du terrain situé dans une unité d'intervention distincte, qui doit être cédé au commun.
Le terrain acquis par les propriétaires promoteurs pour être cédé au commun doit être du sol urbain consolidé.
2. Le commun peut mettre en demeure les propriétaires de l'unité d'intervention à gestion directe de se constituer, dans un délai de six mois, en association de promotion urbanistique afin d'établir, dans les six mois suivants, le projet de remembrement économique.
3. Indépendamment de la procédure régie par les paragraphes 1. et 2. précédents, en sol urbain consolidé, le commun peut décider que l'obligation de cession obligatoire et gratuite de sol destiné à des équipements collectifs, à des logements bénéficiant d'une protection publique et à des services publics soit satisfaite par le versement au Commun de l'équivalent économique du sol de cession, dans les conditions régies par le présent Règlement.
Procédure d'approbation du remembrement économique pour rendre effective la cession obligatoire et gratuite de terrains aux communes
1. Le projet de remembrement (destiné à répartir entre les propriétaires de l'unité d'intervention le montant de l'indemnité qui revient aux titulaires des terrains de cession obligatoire et gratuite aux communes) est formulé par les propriétaires représentant les trois quarts de la superficie de l'unité d'intervention. Avant de l'approuver, ils doivent le notifier aux propriétaires qui n'ont pas participé à son élaboration afin que ceux-ci expriment leur avis dans un délai de 15 jours. Le projet de remembrement doit être approuvé par les propriétaires représentant, au minimum, les trois quarts de la superficie de l'unité d'intervention.
2. Une fois le projet de remembrement économique approuvé, les propriétaires doivent le soumettre à la commune, avec les observations formulées par les propriétaires qui n'ont pas participé à la formulation du projet, afin qu'elle vérifie sa conformité avec les prévisions de la planification et avec les prescriptions légales et réglementaires applicables.
3. Si le projet obtient l'avis conforme de la commune, celle-ci doit le soumettre à enquête publique pendant un délai de 20 jours et, au vu des observations, prend le décret d'approbation ou de refus. Le décret d'approbation du projet de remembrement économique lie tous les propriétaires de l'unité d'intervention, qu'ils aient participé ou non à la formulation du projet et indépendamment de leur accord ou de leur désaccord. Les propriétaires opposants peuvent contester le décret d'approbation au moyen d'un recours hiérarchique devant la Commission technique d'urbanisme.
4. L'approbation du remembrement entraîne le transfert aux communes, en pleine propriété et libres de charges, des terrains que le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial a destinés aux équipements collectifs, aux logements bénéficiant d'une protection publique et aux services publics de cession obligatoire et gratuite. De même, l'approbation du remembrement entraîne l'affectation, à titre réel, des parcelles au paiement du solde du compte de liquidation du projet de remembrement qui est attribué à chacune d'elles. Cette affectation a un caractère prioritaire par rapport à toute autre charge, y compris de type hypothécaire, sauf s'il s'agit de créances fiscales en faveur du Gouvernement, et s'éteint avec la certification de la commune attestant que le compte de la liquidation définitive du remembrement a été réglé.
5. Aux effets civils pertinents, une fois approuvé le projet de remembrement économique ayant pour objet la détermination de l'indemnité de substitution qui revient aux propriétaires des terrains destinés aux équipements collectifs, aux logements bénéficiant d'une protection publique et aux services publics de cession obligatoire et gratuite aux communes, les propriétaires intéressés et la commune doivent faire constater par acte authentique le projet de remembrement, accompagné d'une copie du décret d'approbation et des plans descriptifs des terrains faisant l'objet de l'indemnité compensatoire et de leur transmission à la commune.
Périmètres d'intervention pour compléter l'urbanisation en sol urbain consolidé de gestion directe
1. Lorsque, dans les unités d'intervention de sol urbain consolidé de gestion directe, il existe des zones dans lesquelles les terrains ne disposent pas de tous les services urbanistiques requis pour avoir la qualité de terrain à bâtir, le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial ou, ultérieurement, les communes conformément à la procédure établie à l'article 87 du présent Règlement, doivent délimiter des périmètres d'intervention destinés à compléter l'urbanisation en suspens.
2. Dans les périmètres d'intervention pour compléter l'urbanisation qui sont délimités dans les unités d'intervention de sol urbain consolidé de gestion directe, la construction est subordonnée au respect des conditions requises suivantes :
a) La constitution d'une association de promotion urbanistique.
b) L'approbation d'un projet de remembrement destiné à répartir entre les propriétaires les coûts de réalisation des travaux d'urbanisation en suspens.
c) La fixation, le cas échéant, des alignements et des niveaux.
d) L'approbation du projet d'urbanisation des travaux en suspens.
3. Dans les six mois suivant la délimitation du périmètre d'intervention, la commune peut mettre en demeure les propriétaires afin que, dans le délai fixé par l'accord communal, les propriétaires représentant les trois quarts de la superficie du périmètre se constituent en association de promotion urbanistique dans le but d'exécuter les travaux d'urbanisation en suspens et d'en répartir équitablement le coût au moyen du projet de remembrement correspondant, qu'ils doivent formuler et soumettre à la commune pour instruction dans le délai fixé par l'accord communal, à compter de la constitution de l'association de promotion urbanistique. La procédure et le régime d'approbation doivent être les mêmes que ceux établis aux paragraphes 1, 2 et 3 de l'article 103 du présent Règlement.
4. L'approbation du remembrement entraîne l'affectation, à titre réel, des parcelles au paiement du solde du compte de liquidation du projet de remembrement qui est attribué à chacune d'elles. Cette affectation a un caractère prioritaire par rapport à toute autre charge, y compris de type hypothécaire, sauf s'il s'agit de créances fiscales en faveur du Gouvernement, et s'éteint avec la certification de la commune attestant que le compte de la liquidation définitive du remembrement a été réglé.
Remembrement d'office Si les propriétaires représentant les trois quarts de la superficie de l'unité d'intervention ou du périmètre d'intervention ne constituent pas l'association ou n'élaborent pas le projet de remembrement économique dans les délais fixés par les accords communaux, la commune doit établir d'office le projet de remembrement correspondant et doit adresser aux propriétaires le montant de l'indemnité ou des dépenses d'urbanisation que, selon le cas, chacun d'eux doit acquitter conformément aux dispositions du projet de remembrement économique approuvé, et doit en exiger le paiement, le cas échéant, par voie d'exécution forcée.
Régularisation de fonds
1. Lorsque, dans les unités d'action de sol urbain consolidé de gestion directe, il existe des parcelles qui ne remplissent pas les dimensions ou caractéristiques requises pour que la parcelle puisse être bâtie, sans préjudice d'autres arrangements conventionnels, le comú, d'office ou à la demande des propriétaires intéressés, peut délimiter un polygone d'action comprenant les fonds voisins, afin de régulariser la configuration physique des fonds et de les adapter aux exigences de la planification.
2. Les propriétaires des fonds voisins compris dans le polygone d'action sont tenus, conformément aux dispositions de l'article 119.3 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme, de céder proportionnellement le terrain nécessaire jusqu'à ce que la parcelle atteigne la superficie minimale exigée. Le propriétaire cessionnaire est tenu de verser aux propriétaires cédants la compensation économique pertinente. À ces effets, le comú ou le propriétaire concerné, si les procédure est engagée à la demande d'une partie, doivent élaborer un projet de régularisation qui doit contenir les documents suivants :
a) Mémoire justificatif.
b) Liste des propriétaires concernés.
c) Plans parcellaire et d'information, à l'échelle 1:500.
d) Plan de régularisation des limites des parcelles, à l'échelle 1:500.
e) Compensation économique que doit verser le propriétaire cessionnaire aux cédants, déterminée conformément aux critères d'évaluation établis à l'article 120 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme et au titre V du présent Règlement.
3. Le projet de régularisation de fonds doit être approuvé initialement par le comú, notifié aux propriétaires intéressés et soumis à enquête publique afin que, dans un délai de 20 jours, les propriétaires concernés et tout voisin puisse formuler les observations qu'il juge appropriées. Une fois ces formalités accomplies et au vu des observations formulées, le comú doit prendre le décret d'approbation ou de refus. Le décret d'approbation du projet de régularisation lie tous les propriétaires concernés, indépendamment de leur accord ou de leur désaccord. Les propriétaires opposants peuvent contester le décret d'approbation par voie de recours hiérarchique devant la Commission technique d'urbanisme.
4. Aux effets civils pertinents, une fois le projet de régularisation approuvé, les propriétaires intéressés et le comú doivent faire constater le projet par acte authentique, accompagné d'une copie du décret d'approbation et des plans descriptifs des nouvelles limites des parcelles et de leur titularité.
Permis de lotissement
1. Objet et finalité des permis de lotissement Sont soumises à permis de lotissement la division et la réunion simultanées ou successives de fonds permettant de constituer des parcelles indépendantes, quel qu'en soit le titulaire. Le permis de lotissement a pour objectif de constater que la division ou la réunion de parcelles est effectuée conformément aux prévisions de la planification. Le permis de lotissement a également pour objectif d'empêcher la division de parcelles qui sont indivisibles. Sont des parcelles indivisibles :
a) les parcelles d'une superficie égale à celle que le plan détermine comme minimale aux fins de constituer des parcelles indépendantes.
b) les parcelles d'une dimension inférieure à la parcelle que la planification établit comme minimale, sauf si elles sont réunies simultanément à des parcelles contiguës et en constituent une nouvelle.
c) les parcelles de dimensions supérieures à la parcelle que la planification établit comme minimale, dont la division donnerait lieu à une parcelle d'une dimension égale ou inférieure à la parcelle minimale, sauf si elles sont réunies simultanément à des parcelles contiguës et en constituent une nouvelle.
d) les parcelles constructibles, lorsque le volume correspondant à toute la superficie a déjà été bâti.
e) les parcelles de lotissements approuvés en sol urbain consolidé jusqu'à l'achèvement des travaux d'urbanisation. Le permis de lotissement n'est pas nécessaire lorsque la division des parcelles découle d'un projet de remembrement approuvé conjointement avec le plan partiel ou le plan spécial correspondant.
2. Documentation à présenter La demande doit être accompagnée de la présentation de la documentation suivante en double exemplaire :
a) Le projet signé par un technicien compétent et visé, le cas échéant, par l'ordre professionnel correspondant, comprenant :
b) Le document attestant la titularité de la parcelle.
3. Conditions d'octroi du permis de lotissement Le permis de lotissement ne peut être octroyé que lorsque la planification qui en autorise l'urbanisation et qui détermine les caractéristiques que doivent avoir les parcelles a été préalablement approuvée.
Régime d'exécution des plans partiels
1. Une fois le Plan partiel approuvé, s'ouvre la phase d'exécution matérielle au cours de laquelle les propriétaires doivent réaliser les travaux d'urbanisation et les autres opérations matérielles d'exécution prévues par les plans partiels.
2. L'exécution doit être effectuée conformément aux déterminations d'exécution approuvées simultanément à l'approbation du Plan partiel et dans le respect des délais établis dans le Plan d'étapes prévu par le Plan partiel. Sont exemptés de l'obligation d'exécution immédiate les propriétaires des plans partiels approuvés en vertu de l'article 110 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme aux fins d'obtenir la garantie de droits à bâtir prévue aux articles 34 à 36 de ladite Loi.
3. L'association de promotion urbanistique est constituée par acte authentique dans les délais fixés à l'article 110.6, et elle est responsable de l'exécution des travaux d'urbanisation.
Travaux d'urbanisation à la charge des propriétaires
1. Les propriétaires de terrains compris dans le Plan partiel, ou dans un secteur d'une unité d'action développée par Plan partiel, qui en sont les promoteurs doivent exécuter et prendre en charge le coût de tous les travaux de voirie, d'assainissement, d'approvisionnement en eau, en énergie électrique et en services de télécommunication par câble, d'éclairage public, de plantation d'arbres, d'aménagement paysager, des autres réseaux de services et de protection contre les risques naturels prévus par le Plan partiel et par le projet d'urbanisation, conformément aux prescriptions établies à l'article 64.2.
2. Les propriétaires de terrains compris dans les polygones d'action délimités dans les unités d'action de sol urbain consolidé en gestion directe sont tenus d'exécuter et de prendre en charge le coût de tous les travaux nécessaires pour que les terrains disposent des services urbanistiques requis par le Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial pour acquérir la qualité de terrains à bâtir.
Coût d'urbanisation à la charge des communes Les communes et le Gouvernement prennent en charge, conformément aux dispositions de l'article 108 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme, uniquement la part des travaux d'urbanisation correspondant aux terrains patrimoniaux destinés à des usages différents de ceux mentionnés à l'article 33 de ladite Loi.
Nature et fonctions de l'association de promotion urbanistique
1. L'association de promotion urbanistique est une entité composée des propriétaires promoteurs du plan partiel, qui a à sa charge l'exécution de l'urbanisation. Peuvent également faire partie de l'association de promotion urbanistique les entreprises de promotion et d'urbanisation appelées à participer au processus d'exécution.
2. L'association de promotion urbanistique répond devant la commune, au nom des propriétaires promoteurs et, le cas échéant, des entreprises de promotion et d'urbanisation appelées à participer au processus d'exécution, de l'accomplissement de leur obligation d'urbaniser.
3. L'association de promotion urbanistique est régie par ses Statuts, lesquels doivent être approuvés conjointement avec le Plan partiel. Les Statuts doivent régler, au minimum, les aspects suivants : Données de l'association (nom, domicile, objet et buts, Plan partiel auquel elle se rapporte, durée et règles relatives à sa dissolution et à sa liquidation). Organes de direction et d'administration (assemblée générale, commission déléguée, président et secrétaire), mode de désignation et attributions. Fonctionnement des organes et régime juridique des actes, avec référence aux règles de convocation des organes collégiaux et au quorum de constitution, au régime d'adoption des décisions, à la valeur des votes et au régime des recours contre les décisions (recours gracieux devant l'association elle-même et recours hiérarchique devant la commune). Régime des droits et obligations des membres de l'association. Ressources financières, à partir des apports ordinaires et extraordinaires des membres de l'association, pour accomplir ses fonctions d'exécution de l'urbanisation.
4. Il incombe à l'association de promotion urbanistique :
a) L'élaboration des Projets d'urbanisation, sauf si les propriétaires promoteurs du Plan partiel choisissent d'instruire et d'approuver simultanément le Plan partiel et le projet d'urbanisation. Dans ce cas, le projet d'urbanisation est élaboré par les propriétaires promoteurs du Plan partiel.
b) La passation des marchés des travaux d'urbanisation.
c) Le recouvrement des quotes-parts d'urbanisation que doivent acquitter les propriétaires.
d) La remise aux communes des travaux d'urbanisation.
e) Toute autre action requise pour l'exécution du secteur.
5. Les décisions adoptées par l'association sont susceptibles de recours gracieux devant l'association elle-même et, ultérieurement, de recours hiérarchique devant la commune.
6. L'association de promotion urbanistique est constituée par acte authentique, dans un délai maximal de trois mois à compter de la date d'approbation du Plan partiel, sauf si les propriétaires qui ont promu le Plan partiel n'ont pas intérêt à l'exécuter immédiatement et se limitent à obtenir la garantie de droits à bâtir que leur reconnaissent les articles 34 à 36 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme.
7. L'association de promotion urbanistique n'est pas constituée lorsque le périmètre d'exécution de l'urbanisation appartient à un seul propriétaire et qu'aucune entreprise de promotion ou d'urbanisation n'y participe. Dans ce cas, le propriétaire assume les fonctions de l'association.
Formulation et approbation des projets d'urbanisation
1. Sans préjudice des prescriptions prévues au paragraphe 3., dans le délai d'un mois suivant la constitution de l'association de promotion urbanistique, celle-ci doit confier la formulation des projets d'urbanisation qui doivent être rédigés pour exécuter les travaux d'urbanisation et, dans le délai d'un an à compter de l'approbation du Plan partiel, elle doit les soumettre au Commun afin que celui-ci les soumette à la procédure d'approbation administrative. Lorsque le Plan partiel a prévu son exécution par étapes, les délais pour formuler les projets d'urbanisation et les soumettre à l'approbation des Communs sont ceux qu'établit le Plan d'étapes.
2. Lorsque les propriétaires qui ont promu le Plan partiel n'ont pas intérêt à l'exécuter de manière immédiate et se contentent d'obtenir la garantie d'aménagement urbanistique que leur reconnaissent les articles 34 à 36 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme du fait d'avoir formalisé la cession gratuite aux Communs des terrains destinés à la voirie et du pourcentage de terrains destinés aux équipements collectifs, aux logements de protection publique et aux services publics, le Commun peut, le cas échéant, exécuter la voirie et les autres systèmes locaux au moyen de l'approbation du projet d'urbanisation correspondant. Dans ce cas, les coûts d'exécution sont répercutables entre les propriétaires selon les modalités que déterminent le projet de remembrement et la convention d'urbanisation approuvés avec le Plan partiel. Les propriétaires peuvent demander que le paiement des dépenses d'exécution soit différé jusqu'au moment où ils procèdent à l'édification. Dans ce cas, le montant des dépenses est majoré de l'IPC annuel, ainsi que le prévoit l'article 116.c) de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme.
3. Dans le cas où les propriétaires promoteurs du Plan partiel choisissent d'instruire et d'approuver simultanément le Plan partiel et le projet d'urbanisation, les prescriptions suivantes s'appliquent :
a) Le projet d'urbanisation est formulé par les propriétaires promoteurs du Plan partiel.
b) L'association de promotion urbanistique est constituée selon les modalités établies dans le présent Règlement. L'association exercera les fonctions déterminées aux sous-paragraphes b), c),
d) et
e) du paragraphe 4. de l'article 110.
c) Étant donné qu'il s'agit d'instruments différents, auxquels correspond un traitement administratif, d'enregistrement, d'archivage, informatique et statistique différent, les propriétaires promoteurs présenteront simultanément au Commun une demande d'approbation du Plan partiel et une demande de permis d'urbanisation, accompagnée du projet d'urbanisation correspondant. Les deux demandes doivent mentionner expressément que les demandeurs sollicitent l'instruction et l'approbation simultanées du Plan partiel et du projet d'urbanisation.
d) Le contenu du projet d'urbanisation est conforme aux dispositions de la réglementation applicable. Le contenu du Plan partiel est conforme aux dispositions de l'article 63 du présent Règlement, avec les exemptions suivantes : Il n'est pas nécessaire d'y inclure l'étude géologique et géotechnique ni l'étude hydraulique. En revanche, il doit y inclure l'étude environnementale, laquelle couvrira l'analyse générale environnementale et de durabilité qui correspond à un Plan partiel. Il n'est pas nécessaire d'y inclure le plan des tracés et des caractéristiques du réseau de communications propre au secteur et de son raccordement au système général prévu au Plan d'aménagement et d'urbanisme paroissial. Il n'est pas nécessaire d'y inclure le plan indiquant les alignements, les niveaux, les protections du réseau viaire, les itinéraires piétons libres de barrières architecturales et les zones de stationnement. Il n'est pas nécessaire d'y inclure le plan et le mémoire des tracés et des caractéristiques des galeries techniques et des réseaux d'approvisionnement en eau, d'épuration, d'égouts, d'eaux pluviales, d'énergie électrique, de services de télécommunication par câble et de tous les autres services prévus dans le Plan. Il n'est pas nécessaire d'y inclure la programmation temporelle de la mise en place des services et de l'exécution des travaux d'urbanisation. Les documents précédents du Plan partiel sont remplacés par les documents analogues du projet d'urbanisation.
e) Le Commun statue simultanément sur l'autorisation du Plan partiel et sur le permis d'urbanisation.
Approbation des projets d'urbanisation Les projets d'urbanisation doivent être formulés et instruits conformément aux dispositions du Règlement de construction.
Exécution des travaux d'urbanisation Les travaux d'urbanisation doivent être exécutés par les entreprises d'aménagement qui se sont intégrées dans l'association de promotion urbanistique et qui reçoivent leur rémunération en nature, ou bien par des entreprises engagées directement par les organes de direction de l'association de promotion urbanistique, conformément à la législation civile.
Quotes-parts d'urbanisation
1. Les propriétaires promoteurs du Plan partiel doivent acquitter les quotes-parts d'urbanisation que leur appelle l'association de promotion urbanistique pour le montant qui, en proportion de leurs droits et aménagements, a été déterminé pour chacun d'eux lors de l'approbation du remembrement conjointement avec le Plan partiel ou lors de l'approbation du remembrement économique s'il s'agit d'un polygone d'intervention délimité pour achever l'urbanisation en suspens dans les unités d'intervention de sol urbain consolidé à gestion directe.
2. L'association de promotion urbanistique peut exiger des propriétaires concernés le paiement de sommes à titre d'acompte sur les dépenses d'urbanisation, lesquelles ne peuvent excéder les investissements prévus au cours des six prochains mois.
3. L'association de promotion urbanistique peut accepter, en fonction de ses prévisions de dépenses, que les propriétaires acquittent certaines quotes-parts d'urbanisation au moyen de terrains constructibles d'une valeur équivalente.
4. Si les propriétaires n'acquittent pas les quotes-parts d'urbanisation ou n'apportent pas, le cas échéant, les terrains pour matérialiser leur contribution en nature, dans les délais fixés, l'association de promotion urbanistique doit en informer le Commun afin que celui-ci les réclame par la voie exécutoire.
Cession des travaux d'urbanisation aux Communs
1. Une fois les travaux achevés, l'association de promotion urbanistique doit remettre la voirie et les autres espaces publics au Commun, lequel doit procéder à la réception provisoire des travaux.
2. La réception définitive des travaux doit intervenir un an après la réception provisoire. Les propriétaires de l'unité d'intervention assument les obligations de conservation de l'urbanisation jusqu'à la réception définitive. Section
2. Exécution des plans spéciaux Sous-section
1. Dispositions générales
Régime d'exécution des plans spéciaux 1 Une fois le Plan spécial approuvé, s'ouvre la phase d'exécution matérielle au cours de laquelle les communs doivent réaliser les travaux d'urbanisation et les autres opérations matérielles d'exécution prévues par les plans spéciaux.
2. L'exécution doit être effectuée conformément aux dispositions d'exécution approuvées simultanément à l'approbation du Plan spécial et dans le respect des délais établis dans le Plan d'étapes prévu par le Plan spécial. Sous-section
2. Travaux d'urbanisation
Travaux d'urbanisation à la charge des propriétaires et travaux d'urbanisation à la charge des communs
1. Les propriétaires de terrains compris dans un secteur de Plan spécial doivent acquitter le coût de l'ensemble des travaux de voirie, d'assainissement, d'approvisionnement en eau et en énergie électrique, d'éclairage public, de plantation d'arbres, d'aménagement d'espaces verts, des autres réseaux de services et des protections contre les risques naturels prévus par le Plan spécial.
2. Les communs et le Gouvernement doivent prendre en charge, conformément aux dispositions de l'article 108 de la Loi d'aménagement et d'urbanisme paroissial, une partie des travaux d'urbanisation uniquement s'ils sont titulaires de terrains patrimoniaux destinés à des usages différents de ceux mentionnés à l'article 33 de ladite Loi.
Exécution des travaux d'urbanisation
1. Les travaux d'urbanisation nécessaires pour atteindre l'objectif d'intérêt général qui motive le Plan spécial doivent être exécutés par les communs, directement ou par voie de concession. Le reste des travaux d'urbanisation sera exécuté par les propriétaires de l'unité d'intervention, au moyen de l'élaboration du projet d'urbanisation correspondant et conformément aux prescriptions établies aux articles 96, et 107 à 115, lorsqu'une majorité qualifiée dans les termes de l'article 61 manifeste son intérêt à développer le reste de l'unité.
2. L'exécution des travaux est subordonnée à l'approbation préalable des projets d'urbanisation correspondants.
Quotes-parts d'urbanisation
1. Les propriétaires doivent acquitter les quotes-parts d'urbanisation que leur facturent les communs, pour le montant qui, en proportion de leurs droits et de leurs droits à bâtir, a été déterminé pour chacun d'eux lors de l'approbation du remembrement conjointement avec le Plan spécial.
2. Les propriétaires doivent acquitter au Commun les quotes-parts d'urbanisation lorsqu'ils manifestent leur intérêt à exécuter, en totalité ou en partie, les travaux d'urbanisation restants prévus au Plan spécial, conformément aux termes de l'article 116.c) de la Loi générale d'aménagement et d'urbanisme paroissial, ou bien lorsqu'ils sollicitent un permis de construire sur la parcelle qui leur a été attribuée, dans le cas où ils n'ont pas fait partie du groupe promoteur des travaux d'urbanisation restants. Dans l'un comme dans l'autre cas, le coût des dépenses d'urbanisation doit être majoré de l'IPC annuel, conformément aux dispositions de l'article 116 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme.
3. Les propriétaires peuvent choisir d'effectuer le paiement des quotes-parts d'urbanisation en numéraire ou au moyen de terrains constructibles d'une valeur équivalente à celle du coût de l'urbanisation à leur charge.
4. Les propriétaires peuvent choisir d'acquitter au Commun les quotes-parts d'urbanisation correspondant aux travaux exécutés par la Collectivité locale, avant les délais fixés au paragraphe 2.
5. Si les propriétaires n'acquittent pas les quotes-parts d'urbanisation ou n'apportent pas les terrains pour concrétiser leur contribution en nature, dans les délais fixés, le commun doit les réclamer par la voie exécutoire.
Application générale des règles d'évaluation
1. Les évaluations des terrains doivent être effectuées conformément aux critères établis par la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme et par le présent Règlement.
2. À défaut d'accord entre les propriétaires concernés, les critères susmentionnés s'appliquent dans les procédures de remembrement, conformément aux dispositions de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme et du présent Règlement.
Moment auquel les évaluations doivent se rapporter Les évaluations doivent s'entendre comme se rapportant :
a) En cas d'application de l'expropriation forcée, au moment où est accomplie la formalité d'information publique.
b) Dans les autres cas de remembrement, au moment où est engagée la procédure correspondante.
Valeur du sol non urbanisable
1. La valeur de ce sol doit être déterminée par la méthode de comparaison à partir des valeurs de biens-fonds analogues. À cet effet, l'identité de motifs justifiant l'analogie doit tenir compte du régime urbanistique, de la situation, de la superficie et de la nature desdits biens-fonds par rapport à celui qui est évalué, ainsi que, le cas échéant, des usages et des exploitations dont ils sont susceptibles.
2. Lorsque, faute de valeurs comparables, l'application de la méthode indiquée au paragraphe précédent n'est pas possible, la valeur du sol non urbanisable doit être déterminée par la méthode de capitalisation des revenus réels ou potentiels du sol, et en fonction de son état au moment de l'évaluation.
3. Sont considérés comme compris dans le revenu rural le revenu agricole, forestier, d'élevage, cynégétique et tout autre revenu similaire.
4. Parmi les revenus dont un bien-fonds est naturellement susceptible, peuvent être pris en compte les résultats de transformations pouvant être opérées avec les moyens normaux, tant mécaniques que techniques ou en capital, existant pour le développement de l'exploitation agricole et conduisant à la meilleure exploitation possible de la fertilité de la terre, mais non ceux résultant hypothétiquement d'une prétendue mise en œuvre de moyens extraordinaires.
5. Le revenu brut ou rente de la terre servant à déterminer la valeur initiale d'un fonds ou d'une unité de culture est celui qui est obtenu en déduisant de la valeur du produit moyen réel ou potentiel des cinq années précédentes les montants correspondant aux dépenses directes ou indirectes d'exploitation, majorés du bénéfice de l'exploitant ou du revenu de l'employeur. Le chiffre obtenu par cette opération est capitalisé au taux d'intérêt déterminé de manière estimative en fonction des revenus considérés comme normaux pour le type de bien-fonds concerné.
6. En aucun cas ne peuvent être prises en considération des valeurs ou des revenus ayant un rapport direct ou indirect avec l'utilisation urbaine éventuelle des terrains.
Valeur du sol urbain non consolidé et du sol urbanisable
1. La valeur du sol urbain non consolidé et du sol urbanisable doit être obtenue par application, à l'aménagement unitaire de l'unité ou des unités d'intervention dans lesquelles se trouvent les terrains faisant l'objet de l'évaluation, de la valeur de base de répercussion de l'aménagement unitaire qui a été fixée, le cas échéant, par l'Administration compétente conformément à l'ordonnancement applicable en la matière au moment de la réalisation de l'évaluation.
2. Dans les cas d'inexistence ou de perte de vigueur de la valeur de base de répercussion visée au paragraphe précédent, la valeur de répercussion à appliquer à l'aménagement unitaire doit être obtenue par expertise réalisée selon la méthode résiduelle établie au présent paragraphe. Ve Vs = ---------
1. Les valeurs unitaires Vu et Va s'obtiennent respectivement en divisant le coût total de l'urbanisation et des autres dépenses nécessaires correspondant au sol faisant l'objet de l'évaluation par le total des m2 de surface de plancher constructibles sur ce sol conformément à la planification. La valeur de la pièce de sol -parcelle, secteur, etc.- doit être obtenue en multipliant la valeur de répercussion obtenue (Vs) par le total des mètres carrés de surface de plancher constructibles sur cette pièce. La valeur de la pièce de sol peut également être obtenue directement en substituant, dans la formule indiquée, aux valeurs unitaires les valeurs absolues qu'y atteint chaque grandeur.
3. Les critères indiqués à l'article 120 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme interviennent dans la détermination de la valeur du sol de la manière suivante :
a) Les accès et les dotations de services existants doivent être pris en compte pour le calcul du coût d'urbanisation restant (Vu).
b) La morphologie du terrain intervient dans la détermination du coût de la construction prévisible (Vc) et de l'urbanisation nécessaire (Vu). Si la morphologie du terrain le rend impropre à l'édification, sa valeur doit être déterminée comme s'il s'agissait de sol non urbanisable ; toutefois, s'il s'agit d'un sol inclus dans une unité d'intervention dont l'aménagement lui confère une utilité en tant qu'espace libre public ou privé associé à l'édification, il peut lui être reconnu, aux fins de l'évaluation, l'aménagement unitaire de l'unité ou une fraction de cet aménagement en fonction de son utilité pour l'aménagement.
c) Le coefficient de constructibilité des fonds, en tant que composante de l'aménagement, est un facteur de base de la méthode de calcul proposée. Les fonds auxquels sont attribués des coefficients de constructibilité différents ont des évaluations différentes.
d) En ce qui concerne les conventions et servitudes urbanistiques ou privées existantes, il convient de prendre en considération et de comptabiliser, en fonction de leur nature, les augmentations des dépenses de construction (Vc) et d'urbanisation (Vu) ou autres (Va) qu'elles peuvent entraîner, ainsi que, le cas échéant, les diminutions de la valeur de marché du produit immobilier (Vv) qui peuvent en découler.
e) La topographie et l'orientation des terrains sont les aspects de la morphologie du terrain qui doivent être pris en compte pour évaluer la valeur de vente de l'édification réalisable (Vv).
Valeur du sol urbain consolidé
1. En sol urbain consolidé, l'aménagement urbanistique unitaire correspondant à chaque fonds peut être différent ; par conséquent, l'aménagement urbanistique pris en considération pour la détermination de la valeur du sol est celui attribué à chaque fonds en résultat des déterminations de la planification relatives à la constructibilité et aux usages admis sur ce même fonds.
2. Lorsqu'en sol urbain consolidé aucun aménagement urbanistique n'est attribué à un terrain privé, l'aménagement à prendre en compte aux seules fins de son évaluation doit être la moyenne des aménagements des terrains qui font partie de l'unité d'intervention dans laquelle il est inclus.
Valeur minimale
1. Lorsque, en raison des dépenses d'urbanisation prévisibles et, en particulier, des autres dépenses nécessaires -indemnisations, démolitions, etc.- pour convertir le fonds en terrains à bâtir constructibles, la valeur d'un fonds inclus dans un processus de transformation urbanistique conformément à la planification donne une valeur inférieure à celle que le fonds a avant la transformation proposée par la planification, la valeur correspondant à la situation existante prévaut, indépendamment des expectatives que lui confère la planification.
2. La valeur à prendre en considération correspondant à sa situation réelle doit être la plus élevée des suivantes :
a) La valeur du fonds calculée par expertise au moyen de la capitalisation des revenus qu'il produit ou peut raisonnablement produire, dans sa situation réelle, qu'il s'agisse d'activités propres au sol non urbanisable ou de locations de logements ou de locaux existants.
b) La valeur de remplacement des édifices, constructions et urbanisation existants, conformément aux dispositions de l'article 7, majorée de la valeur du sol calculée en fonction de l'aménagement urbanistique que représentent les édifices existants. À cette valeur doit être ajoutée, le cas échéant, celle des plantations existantes qui ne peuvent pas être commercialisées.
Évaluation des ouvrages, édifications, plantations et baux
1. La valeur de remplacement qui s'applique aux édifications, constructions et travaux agricoles réalisés sur les terrains est le coût qu'aurait leur exécution au moment de l'évaluation. Dans le cas d'édifications et de constructions, il doit être appliqué au coût calculé les coefficients réducteurs qui correspondent en fonction de leur ancienneté, de l'état de conservation, de la dépréciation fonctionnelle ou d'autres causes qui motivent des diminutions de leur valeur.
2. Lorsqu'il s'agit d'édifices ou de constructions existant sur des terrains non urbanisables qui doivent faire l'objet d'une expropriation, leur valeur augmente la valeur de la propriété, sauf si elle peut être considérée comme implicite dans la capitalisation des revenus (produits) des activités agricoles, d'élevage ou autres de caractère rural existantes ou possibles.
3. Lorsqu'il s'agit d'édifices ou de constructions existant sur des terrains urbains ou urbanisables, leur valeur augmente la valeur de la propriété lorsque ces édifices ou constructions peuvent être maintenus et intégrés à l'aménagement proposé par la planification. Pour les édifices et les constructions qui doivent être supprimés parce qu'ils sont incompatibles avec la matérialisation de l'aménagement urbanistique attribué à la propriété par la planification, les dépenses (charges) de leur suppression -indemnisations, démolitions, etc.- doivent être évaluées et doivent être incluses dans le montant des autres dépenses (charges) de transformation (Va) visées à l'article 4, pour le calcul de la valeur de la propriété en fonction de son aménagement urbanistique, sans préjudice des dispositions de l'article 6.
4. Pour la détermination des indemnisations des locataires, des critères estimatifs doivent être utilisés et les circonstances suivantes doivent être prises en compte : A) Pour les baux ruraux :
a) Caractère d'activité économique principale du preneur.
b) Difficulté de remplacement de ladite activité.
c) Montant du bénéfice de l'exploitant fixé dans le calcul du revenu (produit) brut.
d) Valeur des éléments mécaniques propres au bail employés dans l'exploitation.
e) Le fait que le preneur ait son domicile habituel sur la propriété louée. B) Pour les baux urbains :
a) Difficulté de remplacement du bail dans des conditions analogues et notamment celle découlant de la différence de revenus.
b) Montant des dépenses (charges) de déménagement pour licences, transports, nouveaux contrats, etc.
c) Valeur des améliorations réalisées dans l'immeuble lorsque leur perception revient au preneur.
Évaluation des concessions administratives et des droits réels sur des immeubles L'évaluation des concessions administratives et des droits réels sur des immeubles, aux fins de leur constitution, modification ou extinction (radiation), doit être effectuée conformément aux dispositions sur l'expropriation qui en déterminent le juste prix ; et subsidiairement, selon le droit administratif, civil ou fiscal applicable.
Validité des évaluations
1. Les évaluations sont valables pendant deux ans.
2. Lorsque des circonstances réelles et étrangères à des spéculations entraînent des variations notables sur le marché des terrains ou dans la situation économique générale, les justes prix doivent être révisés, d'office ou à la demande de tout propriétaire concerné.
3. En tant que facteurs de base pour réviser les évaluations, outre les indices officiels de variation des prix, il convient de considérer notamment les suivants :
a) Modification des coûts de production et des prix des produits pondérés dans la détermination de la valeur du sol non urbanisable.
b) Modification des coûts de construction et des autres éléments qui interviennent dans la détermination de la valeur du sol en fonction de son aménagement urbanistique.
le cas des Plans partiels qui, à l'entrée en vigueur de la Loi du 31 juillet 2012, de modification de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme, se trouvent en cours d'instruction administrative, les délais de silence positif régis à l'article 64 sont comptés à partir de la date d'entrée en vigueur de ladite Loi.
Avec l'approbation du présent Règlement urbanistique, est abrogé le Règlement urbanistique en date du 5 octobre 2011, publié au Bulletin officiel, numéro 61, en date du 12 octobre 2011.
Le présent règlement entre en vigueur le jour même de sa publication au Bulletin officiel de la Principauté d'Andorre