Article 123

Article 123.

Valeur du sol urbain non consolidé et du sol urbanisable

1. La valeur du sol urbain non consolidé et du sol urbanisable doit être obtenue par application, à l'aménagement unitaire de l'unité ou des unités d'intervention dans lesquelles se trouvent les terrains faisant l'objet de l'évaluation, de la valeur de base de répercussion de l'aménagement unitaire qui a été fixée, le cas échéant, par l'Administration compétente conformément à l'ordonnancement applicable en la matière au moment de la réalisation de l'évaluation.

2. Dans les cas d'inexistence ou de perte de vigueur de la valeur de base de répercussion visée au paragraphe précédent, la valeur de répercussion à appliquer à l'aménagement unitaire doit être obtenue par expertise réalisée selon la méthode résiduelle établie au présent paragraphe. Ve Vs = ---------

• Vc
• Vu
• Va 1,40 i Vs : Valeur de répercussion du sol pour chaque m2 constructible sur le sol faisant l'objet de l'évaluation. Ve : Valeur de vente selon le marché du m2 construit de l'édification du type et des usages que la planification prévoit sur le sol faisant l'objet de l'évaluation. Vc : Coût d'entreprise du m2 de construction des édifications prévues par la planification. Vu : Coût de répercussion par m2 de construction des travaux d'urbanisation nécessaires pour que le sol acquière la qualité de terrain à bâtir. Va : Coût de répercussion par m2 de construction des autres dépenses nécessaires -démolitions, indemnisations pour cessation d'activités existantes, etc.- pour que le sol puisse faire l'objet de l'aménagement urbanistique prévu par la planification. i : Indice de pondération dans les cas où les bénéfices ou les dépenses de la promotion autres que celles déjà prévues dans la formule sont, pour des raisons objectives, différents de ceux considérés comme normaux. Cet indice peut varier entre 0,9 et 1,1, selon que l'on estime que les bénéfices et/ou les dépenses sont inférieurs ou supérieurs aux normaux. Dans les autres cas, l'indice a la valeur

1. Les valeurs unitaires Vu et Va s'obtiennent respectivement en divisant le coût total de l'urbanisation et des autres dépenses nécessaires correspondant au sol faisant l'objet de l'évaluation par le total des m2 de surface de plancher constructibles sur ce sol conformément à la planification. La valeur de la pièce de sol -parcelle, secteur, etc.- doit être obtenue en multipliant la valeur de répercussion obtenue (Vs) par le total des mètres carrés de surface de plancher constructibles sur cette pièce. La valeur de la pièce de sol peut également être obtenue directement en substituant, dans la formule indiquée, aux valeurs unitaires les valeurs absolues qu'y atteint chaque grandeur.

3. Les critères indiqués à l'article 120 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme interviennent dans la détermination de la valeur du sol de la manière suivante :

a) Les accès et les dotations de services existants doivent être pris en compte pour le calcul du coût d'urbanisation restant (Vu).

b) La morphologie du terrain intervient dans la détermination du coût de la construction prévisible (Vc) et de l'urbanisation nécessaire (Vu). Si la morphologie du terrain le rend impropre à l'édification, sa valeur doit être déterminée comme s'il s'agissait de sol non urbanisable ; toutefois, s'il s'agit d'un sol inclus dans une unité d'intervention dont l'aménagement lui confère une utilité en tant qu'espace libre public ou privé associé à l'édification, il peut lui être reconnu, aux fins de l'évaluation, l'aménagement unitaire de l'unité ou une fraction de cet aménagement en fonction de son utilité pour l'aménagement.

c) Le coefficient de constructibilité des fonds, en tant que composante de l'aménagement, est un facteur de base de la méthode de calcul proposée. Les fonds auxquels sont attribués des coefficients de constructibilité différents ont des évaluations différentes.

d) En ce qui concerne les conventions et servitudes urbanistiques ou privées existantes, il convient de prendre en considération et de comptabiliser, en fonction de leur nature, les augmentations des dépenses de construction (Vc) et d'urbanisation (Vu) ou autres (Va) qu'elles peuvent entraîner, ainsi que, le cas échéant, les diminutions de la valeur de marché du produit immobilier (Vv) qui peuvent en découler.

e) La topographie et l'orientation des terrains sont les aspects de la morphologie du terrain qui doivent être pris en compte pour évaluer la valeur de vente de l'édification réalisable (Vv).