Loi 12/2004, du 30 juin, sur la copropriété

Article 1. Nature juridique de la propriété horizontale

Les différentes unités immobilières d’un immeuble ou les parties de ce même immeuble susceptibles d’une utilisation indépendante du fait qu’elles disposent d’un accès propre à un élément commun de celui-ci ou à la voie publique peuvent faire l’objet d’une propriété séparée. Ce fait emporte de manière inhérente le droit de copropriété sur les éléments communs de l’immeuble. Ont cette qualité ceux qui sont nécessaires à son usage et à sa jouissance adéquats, tels que le sol, l’espace aérien, les fondations et les toitures ; les éléments structurels ; les façades et les couvertures avec leurs revêtements extérieurs ; le portail, les escaliers, les loges de concierge, les couloirs, les murs, les fosses, les cours ; les ascenseurs ; les installations, les conduites et canalisations d’eau, de gaz, d’électricité, de chauffage et de climatisation ; les antennes collectives et les installations destinées aux services de télécommunication ou audiovisuels, ainsi que tous les éléments matériels ou juridiques qui, par leur nature ou leur destination, sont indivisibles. Dans le régime de la propriété horizontale, il appartient au propriétaire de chaque unité immobilière :

a) Le droit exclusif de propriété sur un espace délimité, susceptible d’une utilisation indépendante, qui dessert exclusivement le propriétaire, ainsi que les annexes qui lui ont été attribuées dans le titre, y compris lorsqu’elles sont situées hors dudit espace délimité.

b) La copropriété, conjointement avec les autres propriétaires d’unités immobilières, des autres éléments et services communs. Une quote-part de participation doit être attribuée à chaque unité immobilière par rapport à la valeur totale de l’immeuble et exprimée en centièmes de cette même valeur. Cette quote-part de copropriété, qui doit être déterminée en tenant compte du contenu de l’article 3.3, sert de base pour déterminer la participation aux charges et aux bénéfices en raison de la Communauté. Toutefois, le titre constitutif ou les Statuts peuvent prévoir un système de répartition des dépenses de la Communauté répondant à des critères spéciaux de répartition ne coïncidant pas avec ceux qui résulteraient de l’application de la quote-part de copropriété. Les améliorations ou les dommages affectant une unité immobilière ne peuvent pas modifier la quote-part qui lui a été attribuée, laquelle, sous réserve des dispositions de l’article 5, ne peut être modifiée que par un accord des propriétaires adopté à la majorité prévue à l’article 26.1. Chaque propriétaire peut disposer librement de son droit, mais il ne peut pas séparer les éléments qui le composent. En cas d’aliénation d’une unité immobilière, les propriétaires des autres unités ne disposent, à ce seul titre, d’aucun droit de préemption ni de retrait. La transmission du droit de jouissance n’affecte en aucun cas les obligations découlant de ce régime de propriété.

Article 2. Champ d’application

La présente Loi est applicable :

a) Aux Communautés de propriétaires constituées conformément à l’article 3.

b) Aux Communautés qui, réunissant les conditions requises établies à l’article 1, n’ont pas établi le titre constitutif de la propriété horizontale. En tout état de cause, sont applicables à ces Communautés les règles de la présente Loi relatives au régime juridique de la propriété, de ses parties privatives et de ses éléments communs, ainsi qu’aux droits et devoirs réciproques des copropriétaires.

c) Et aux ensembles immobiliers privés, dans les termes prévus par la présente Loi.

Article 3. Titre constitutif de la propriété horizontale

1. Le titre constitutif de la propriété horizontale est l'acte authentique de division, qui doit décrire, outre l'immeuble dans son ensemble, chacune des unités immobilières en lesquelles il est divisé, auxquelles il doit attribuer un numéro correlatif. La description de l'immeuble doit mentionner le titre de propriété de la parcelle, les autorisations administratives de construction, le certificat d'habitabilité global des unités immobilières en lesquelles l'immeuble est divisé et les caractéristiques physiques qui servent le mieux à l'identification de l'immeuble et qui intéressent le plus le droit de propriété. Celle de chaque unité immobilière doit indiquer la superficie en mètres carrés, les tenants et aboutissants, l'étage où elle se trouve et les annexes.

2. Le notaire doit établir la description de l'immeuble et des unités immobilières en lesquelles il est divisé à partir de plans signés par l'architecte directeur des travaux, sur lesquels figurent de façon expresse et non équivoque ses nom et prénoms, les données qui justifient son habilitation professionnelle à exercer dans la Principauté d'Andorre, la superficie de chaque unité indépendante, la date de la signature des plans et la ou les décisions par lesquelles l'Administration compétente a approuvé le projet. Aux fins du titre constitutif de la propriété horizontale, la seule signature de l'architecte, accompagnée des données indiquées, permet de considérer la pleine conformité des plans présentés avec le projet approuvé par les autorisations mentionnées sur les plans de l'architecte. Toute modification du projet qui affecte les caractéristiques devant être prises en compte dans la description de l'immeuble ou de ses unités doit être justifiée auprès de l'officier public de la même manière.

3. Le titre doit également fixer le coefficient de copropriété correspondant à chaque unité indépendante, en prenant pour base la valeur totale de l'immeuble et en tenant compte de la surface utile de chaque unité immobilière par rapport au nombre total de mètres carrés de l'immeuble, de son emplacement intérieur ou extérieur, de sa situation et de l'usage qu'il est présumé être fait des services ou parties communes. S'ils ne coïncident pas, le coefficient de participation aux dépenses de la Communauté doit également être fixé.

4. Les coefficients de copropriété et de Communauté peuvent être fixés par le propriétaire unique de l'immeuble au moment où commence la vente d'unités immobilières, par tous les propriétaires d'un commun accord, par sentence arbitrale, par décision judiciaire ou par toute méthode alternative de règlement des conflits que permet le droit en vigueur.

5. Le promoteur ou propriétaire unique de l'immeuble peut demander la passation de l'acte de division une fois la construction de l'immeuble achevée. Il peut également le faire avant l'achèvement de la construction, lorsque les conditions requises suivantes sont réunies :

a) Qu'il ait obtenu les autorisations administratives de construction obligatoires.

b) Que les travaux de terrassement ou ceux d'exécution des fondations aient commencé et que ce fait soit justifié au moyen d'un certificat délivré par l'architecte directeur des travaux.

c) Que l'acte authentique fasse état du caractère provisoire de la division. Le notaire est également tenu de faire expressément référence au caractère provisoire de la division dans tout contrat préliminaire ou préparatoire pouvant avoir pour objet les futures unités immobilières en lesquelles l'immeuble doit être divisé.

6. Une fois les travaux achevés, le notaire doit faire constater le caractère définitif de la division par une mention marginale portée sur les minutes de l'acte de division et de tout autre acte ultérieur par lequel des droits sur des unités immobilières de l'immeuble divisé ont été acquis. Le caractère définitif ne peut être considéré comme acquis tant que n'est pas justifiée l'obtention du certificat d'habitabilité délivré par l'autorité compétente.

7. Pour toute modification du titre, les mêmes conditions requises que pour la constitution sont exigées.

Article 4. Statuts et Règlement de régime intérieur

1. Le titre constitutif incorporera les Statuts. Ont la considération de Statuts les dispositions non interdites par la loi qui font référence à l'usage et à la destination de l'immeuble, des différentes unités immobilières ou de leurs services et installations, ainsi que celles relatives aux prévisions en matière d'assurances, de dépenses, de conservation, d'entretien et de régime d'administration de l'immeuble.

2. Dans les limites établies par la loi et les Statuts, la Communauté de propriétaires peut régler les détails de la vie en commun entre les voisins et l'utilisation adéquate des services et biens communs en fixant le règlement de régime interne, qui oblige tous les propriétaires tant qu'il n'est pas modifié dans la forme prévue pour prendre les décisions relatives à l'administration.

Article 5. Division des parties privatives

Les unités immobilières et annexes peuvent faire l'objet d'une réunion ou d'une division matérielle, ainsi qu'être augmentées ou diminuées par adjonction ou détachement d'une partie. Dans ces cas, outre le consentement des titulaires concernés, l'approbation de l'Assemblée des propriétaires est requise, à laquelle il appartient de déterminer les nouvelles quotes-parts de participation des appartements transformés conformément aux dispositions de l'article 3, sans modifier les quotes-parts des autres. Par exception, l'autorisation de l'Assemblée n'est pas nécessaire lorsque les Statuts reconnaissent expressément la faculté d'effectuer la réunion, la division, l'adjonction ou le détachement sans cette autorisation, à condition que les quotes-parts des autres unités immobilières ne soient pas modifiées et que les travaux n'affectent pas les parties communes. Aux fins du paragraphe précédent, ne sont pas considérées comme parties communes les cloisons de séparation ni le pavement ou les revêtements de sol des unités immobilières devant être modifiés, pourvu que la modification n'altère pas la sécurité de l'immeuble, sa structure générale ou sa configuration extérieure et ne porte pas préjudice aux droits des autres propriétaires. L'acte de modification du titre constitutif doit mentionner en tout cas les autorisations administratives qui justifient le respect de la réglementation urbanistique.

Article 6. Action en partage de la chose commune

1. L'action en partage ne peut être exercée pour mettre fin à la situation que régit la présente Loi : les parties en copropriété ne sont en aucun cas susceptibles de partage, et ne peuvent être aliénées, grevées ou saisies qu'avec la partie privative déterminée, dont elles sont l'annexe inséparable.

2. Toutefois, tout propriétaire peut exercer l'action en partage à l'égard des situations de Communauté ou de copropriété ordinaire existant sur une unité immobilière déterminée, pourvu que l'indivision n'ait pas été établie dans l'intention de fournir un service ou une utilité communs à tous les propriétaires de l'immeuble.

Article 7. Extinction de la propriété horizontale

1. Le régime de la propriété horizontale s'éteint par la destruction totale de l'édifice, qui a lieu lorsque sa reconstruction excède 50% de la valeur de l'immeuble au moment de la survenance du sinistre, sauf dans le cas où l'excédent dudit coût est couvert par une assurance ou en cas d'existence d'un pacte contraire figurant dans le titre constitutif, adopté pendant la vie de la Communauté ou au moment de la survenance du sinistre. La déclaration de ruine totale et l'expropriation forcée totale sont assimilées à la destruction totale.

2. La propriété horizontale s'éteint également par conversion en propriété ou copropriété ordinaires.

Article 8. Modifications des parties privatives

1. Les propriétaires ou occupants, ces derniers avec le congé écrit du propriétaire, peuvent modifier les éléments architecturaux, les installations ou les services d'une unité immobilière lorsque la modification ne porte pas atteinte à la sécurité de l'édifice, lorsqu'elle n'altère pas la structure de l'immeuble ou sa configuration extérieure, pourvu qu'elle ne porte pas préjudice aux droits des autres propriétaires.

Dans le reste de l'immeuble, ils ne peuvent réaliser aucune sorte d'altération et, s'ils constatent la nécessité d'effectuer une réparation urgente, ils doivent en informer préalablement l'administrateur ou les personnes qui représentent la Communauté.

Les propriétaires ou occupants d'une unité immobilière peuvent utiliser les parties communes conformément à leur destination naturelle, de manière à ne pas porter préjudice à l'intérêt de la Communauté ni empêcher les autres propriétaires de les utiliser selon leur droit.

En particulier, les propriétaires ou occupants, ces derniers avec le congé écrit du propriétaire, peuvent utiliser les parties communes pour raccorder aux compteurs d'électricité existants les points de recharge pour véhicules de mobilité électrique installés sur les places de stationnement ou dans d'autres parties privatives, au moyen de dispositifs secondaires permettant de connaître leur consommation spécifique et conformément à la réglementation en vigueur.

Les propriétaires ou occupants doivent assumer les dépenses découlant de cette installation.

2. Les propriétaires ou occupants d'une unité immobilière ne peuvent exercer, à l'intérieur de celle-ci ni dans le reste de l'immeuble, des activités non permises par les Statuts, lorsqu'elles sont préjudiciables pour l'immeuble, ou lorsqu'elles sont contraires aux dispositions générales relatives aux activités illicites, dangereuses, incommodes ou insalubres.

Article 9. Action en cessation des activités interdites

1. Lorsque le propriétaire ou l'occupant d'une unité immobilière se trouve dans l'un des cas prévus au paragraphe 2 de l'article précédent, le président de la Communauté, de sa propre initiative ou à l'initiative de l'un quelconque des propriétaires, le met en demeure de manière probante, par tout moyen admis en droit, de mettre fin auxdites activités.

2. Si le contrevenant persiste dans son comportement, le président de la Communauté de propriétaires, avec l'accord préalable de l'Assemblée des propriétaires convoquée à cet effet, peut intenter l'action en cessation contre le contrevenant. Cette action est instruite selon la procédure abrégée que régit la Loi du Code de procédure civile, avec les particularités qu'établit le présent article.

3. La demande en justice doit être introduite contre le propriétaire et/ou, le cas échéant, contre l'occupant de l'unité immobilière. Cette demande en justice doit être accompagnée des documents justifiant que la demande (mise en demeure) a été effectuée et du certificat de l'accord adopté par l'Assemblée des propriétaires.

4. Le batlle, à titre préventif et dans l'intérêt de la Communauté de propriétaires, peut ordonner la cessation immédiate de l'activité interdite, ainsi que toute autre mesure de protection ayant pour objet d'assurer l'effectivité de l'ordre de cessation, conformément aux règles relatives aux mesures conservatoires que régit la Loi du Code de procédure civile.

5. Si le jugement fait droit à la demande, le batlle peut ordonner la cessation définitive de l'activité interdite et l'indemnisation correspondante des dommages et préjudices causés.

6. Les fonctions que le présent article attribue au président de la Communauté, le président peut les déléguer, par écrit, à l'administrateur. Si le président était le contrevenant présumé, les facultés qui lui sont attribuées à l'article 9.1 seraient automatiquement déléguées à l'administrateur.

Article 10. Obligation de conserver l'immeuble et l'unité immobilière propre

1. Chaque propriétaire est tenu de respecter les installations générales de la Communauté et les autres parties communes, qu'elles soient d'usage général ou d'usage privatif de l'un quelconque des propriétaires, et qu'elles soient comprises ou non dans son unité immobilière, et il doit en faire un usage adéquat, de manière à ne causer ni dommages ni dégradations.

2. Le propriétaire doit maintenir en bon état de conservation sa propre unité immobilière, ainsi que les installations privatives qui se trouvent à l'intérieur de celle-ci, et il doit indemniser la Communauté des dommages causés par sa négligence ou par celle des personnes dont il doit répondre.

3. En tout état de cause, la Communauté de propriétaires est tenue d'effectuer les travaux d'entretien et de conservation indispensables pour doter l'immeuble des conditions d'habitabilité adéquates. Aux fins du présent article, le propriétaire est tenu de permettre l'accès à son unité immobilière.

Article 11. Obligation de permettre les réparations

Tout propriétaire doit consentir à ce que soient réalisés dans son unité immobilière les travaux ou réparations qu'exige le service de l'immeuble, et il doit également permettre les servitudes qui sont nécessaires à la création de services communs d'intérêt général décidés conformément aux dispositions de l'article 26. Le propriétaire a le droit d'être indemnisé par la Communauté des dommages et préjudices causés. Aux fins du présent article, le propriétaire est tenu de permettre l'accès à son unité immobilière, en sa présence ou en celle d'un agent de l'Autorité ou d'une personne assermentée.

Article 12. Obligation d'élire domicile aux fins des citations et notifications et de communiquer la transmission de la propriété

1. Chaque propriétaire doit communiquer au président ou à l'administrateur secrétaire de la copropriété son domicile dans la Principauté d'Andorre aux fins des citations et notifications relatives à la copropriété. À défaut de communication, est réputée domicile l'unité immobilière dont il est propriétaire située dans le même immeuble, de sorte que les communications remises à l'occupant de l'unité immobilière produisent leur plein effet juridique.

2. S'il n'est pas possible de procéder à la citation ou à la notification conformément aux dispositions du paragraphe précédent, la communication est réputée effectuée par l'affichage de la communication correspondante sur le panneau d'affichage que la Copropriété doit installer, de manière bien visible, à l'entrée de l'immeuble.

3. Le propriétaire doit communiquer au président ou à l'administrateur secrétaire de la Copropriété le changement de titularité de son unité immobilière. Cette communication peut également être faite par le nouveau titulaire et elle est réputée faite si elle résulte de l'attitude non équivoque du nouveau propriétaire ou de la notoriété de l'acquisition.

Article 13. Obligations économiques

1. Chaque propriétaire doit contribuer aux dépenses (charges) générales nécessaires à l'entretien adéquat de l'immeuble, de ses services, aux charges et aux responsabilités qui ne sont pas susceptibles d'individualisation, conformément à la quote-part de participation fixée dans le titre constitutif ou à ce qui a été spécialement établi.

2. Les dettes en faveur de la copropriété découlant de l'obligation de contribuer à l'entretien des dépenses (charges) générales correspondant aux quotes-parts impayées ont le caractère de créances privilégiées et priment toute autre créance, y compris les créances hypothécaires, à l'exception des créances salariales dans les conditions établies par la législation du travail, ainsi que des sommes dues à la Caisse andorrane de sécurité sociale.

3. Quiconque acquiert une unité immobilière soumise au régime de la propriété horizontale répond, sur l'immeuble même acquis, des dettes envers la Copropriété en cours à compter de la transmission (cession) effective de la propriété. Il répond également des dettes contractées par les titulaires antérieurs. L'unité immobilière est légalement affectée à l'exécution de cette obligation. Si l'unité immobilière est donnée à bail, même si le contrat a mis à la charge du locataire l'obligation de prendre en charge les dépenses (charges) de la Copropriété, l'obligation de contribuer aux dépenses (charges) communes incombe exclusivement au propriétaire. En cas de transmission (cession), à quelque titre que ce soit, de l'unité immobilière, le cédant doit déclarer qu'il est à jour du paiement des dépenses (charges) de copropriété et des impôts et taxes, ou bien indiquer le montant de celles dont il est redevable. Le cédant doit produire à ce moment un certificat de la Copropriété attestant l'état des dettes, qui doit concorder avec sa déclaration. Sans ce certificat, le notaire ne peut pas autoriser la passation de l'acte, sauf s'il est expressément dispensé de cette obligation par l'acquéreur.

Article 14. Fonds de réserve

Dans le cas des situations de propriété horizontale de fait, tout propriétaire est tenu de contribuer, conformément à sa quote-part de participation, à la dotation d'un fonds de réserve destiné à couvrir les dépenses (charges) découlant de la constitution du régime de la propriété horizontale. Le fonds de réserve doit être doté d'un montant non inférieur à 5 % du dernier budget ordinaire et doit être inclus dans les prévisions annuelles. Toute Copropriété doit prévoir dans le budget général un poste destiné à la souscription d'assurances couvrant les dommages causés aux tiers et à l'immeuble, ainsi qu'un contrat d'entretien permanent de l'immeuble et de ses installations générales.

Article 15. Droit aux améliorations et innovations dans l'immeuble

Tout propriétaire peut exiger la réalisation des travaux nécessaires pour doter l'immeuble des installations, services et améliorations requis par des conditions adéquates de sécurité, d'accessibilité, de conservation et d'habitabilité, de sorte que l'immeuble réunisse en tout état de cause les conditions requises selon sa nature et ses caractéristiques, conformément à la réglementation applicable.

Article 16. Droit de surélévation ou modifications structurelles

La construction de nouveaux étages ou toute modification de la structure de l'édifice ou des parties communes affectent le titre constitutif et doivent être soumises au régime établi pour les modifications de l'édifice. La décision de la Copropriété doit fixer la nature de la modification, les changements qui en résultent dans la description de l'immeuble et des unités immobilières, ainsi que la variation des quotes-parts et le ou les titulaires des nouveaux appartements ou locaux.

Article 17. Organes de gouvernement de la Copropriété

1. Les organes de gouvernement de la Copropriété sont :

a) L'Assemblée des propriétaires.

b) Le président et, le cas échéant, le vice-président ou les vice-présidents.

c) L'administrateur secrétaire.

2. Les Statuts peuvent prévoir, ou l'Assemblée des propriétaires peut décider, à la majorité, d'autres organes de gouvernement, dont l'existence n'affecte pas les fonctions et responsabilités que la Loi attribue à l'égard des tiers aux organes cités au paragraphe précédent.

Article 18. Assemblée des propriétaires

L'Assemblée des propriétaires est l'organe souverain qui réunit tous les titulaires du droit de propriété.

Article 19. Président de la Communauté

1. Le président est nommé, obligatoirement dans toute Communauté parmi les propriétaires, par élection ou, à titre subsidiaire, par roulement ou tirage au sort.

2. La procédure d'élection dans le système de roulement doit être fixée dans les Statuts ou décidée par accord majoritaire de l'Assemblée des Propriétaires, et doit établir clairement par quel propriétaire le roulement doit commencer, ainsi que l'ordre de succession et la durée du mandat. L'identification du président aura un caractère réel, de sorte que la désignation soit liée à la titularité de l'unité immobilière. Si l'unité immobilière appartient en indivision à plusieurs personnes, celles-ci doivent désigner parmi elles la personne qui occupera la fonction. Le système de tirage au sort peut être établi dans les Statuts ou par accord majoritaire de l'Assemblée des Propriétaires.

3. La nomination est obligatoire, bien que la personne désignée puisse à tout moment demander au batlle d'être relevée de sa fonction en invoquant un juste motif. Le batlle statue en équité dans un délai d'un mois, après avoir entendu la personne désignée elle-même et au moins deux membres de l'Assemblée des Propriétaires.

4. L'intervention de l'autorité judiciaire peut également être demandée si, pour quelque cause que ce soit, il s'avère impossible pour l'Assemblée des Propriétaires de désigner un président de la Communauté.

5. Le président exerce la représentation de la communauté, en justice et hors de ce cadre, dans toutes les affaires qui la concernent. La fonction de président ne peut être déléguée. Toutefois, par procuration ou délégation, il peut autoriser l'administrateur secrétaire à accomplir un ou plusieurs actes ou négoces juridiques.

Article 20. Vice-président ou vice-présidents

1. L'existence d'un vice-président est facultative. La nomination du vice-président doit se faire selon la même procédure que celle du président. S'il y en a plus d'un, un ordre de préséance doit être établi entre eux.

2. Le vice-président ou les vice-présidents, dans leur ordre, exercent légalement la représentation de la Communauté, en justice ou hors justice, en cas d'absence, de vacance ou d'empêchement du président.

Article 21. L'administrateur secrétaire

1. Les fonctions d'administrateur secrétaire sont exercées par un membre de l'Ordre professionnel des agents et gestionnaires immobiliers d'Andorre.

2. Nonobstant ce qui est indiqué au paragraphe précédent, la fonction d'administrateur secrétaire peut être exercée par tout propriétaire pour autant que le nombre d'unités immobilières à administrer soit inférieur à 15 ; dans ce cas, le propriétaire qui assume les fonctions d'administrateur secrétaire n'est pas rémunéré.

Article 22. Durée et révocation des organes de gouvernement

1. La nomination des organes de gouvernement doit se faire pour un délai de quatre ans, sauf disposition contraire des Statuts.

2. Les personnes désignées peuvent être révoquées de leurs fonctions avant l'expiration du mandat par accord de l'Assemblée des Propriétaires, convoquée en session extraordinaire.

Article 23. Attributions de l'Assemblée des Propriétaires

Les attributions de l'Assemblée des Propriétaires sont les suivantes :

a) Nommer et révoquer les personnes qui exercent les fonctions prévues aux articles précédents et statuer sur les réclamations des propriétaires contre les actes des personnes qui exercent ces fonctions.

b) Approuver le plan des dépenses et des produits prévisibles et les comptes correspondants.

c) Approuver les budgets et l'exécution des travaux de réparation de l'immeuble.

d) Modifier les Statuts et déterminer les règles de régime intérieur.

e) Connaître et décider des autres affaires d'intérêt général pour la Communauté.

Article 24. Régime juridique de l'Assemblée des Propriétaires

1. La participation à l'Assemblée des Propriétaires peut être personnelle ou par représentation volontaire. Pour justifier la représentation volontaire, un écrit signé par le propriétaire suffit. Chaque propriétaire pourra représenter un maximum de six autres propriétaires.

2. Si l'unité immobilière appartient en indivision à plusieurs propriétaires, ceux-ci doivent nommer un représentant pour assister et voter aux assemblées. Si l'unité immobilière appartient aux deux conjoints, quel que soit le régime matrimonial, la présence de l'un ou l'autre suffit.

3. Lorsque l'unité immobilière fait l'objet d'un usufruit, la participation et le vote reviennent au nu-propriétaire, lequel, toutefois, est réputé représenté par l'usufruitier du seul fait de la présence de ce dernier, sauf déclaration expresse contraire du premier. La délégation en faveur de l'usufruitier doit être expresse lorsqu'il s'agit des accords visés à l'article 26 ou de travaux extraordinaires ou d'amélioration.

4. En cas de crise matrimoniale dans laquelle l'usage de l'unité immobilière est attribué au conjoint non propriétaire, la représentation incombe au conjoint propriétaire.

5. S'agissant d'unités immobilières louées, les locataires ne peuvent assister aux assemblées s'ils n'y ont pas été expressément autorisés par le propriétaire.

6. Les propriétaires qui, au moment de l'ouverture de l'Assemblée, ne sont pas à jour du paiement de toutes les dettes échues envers la Communauté et ne les ont pas contestées en justice ou n'en ont pas consigné le montant judiciairement ou devant notaire peuvent participer aux délibérations, mais n'ont pas le droit de vote. Le procès-verbal de l'Assemblée indique les propriétaires privés du droit de vote, et ni leur personne ni leur quote-part de participation dans la Communauté ne sont prises en compte aux fins des majorités exigées par la présente Loi.

Article 25. Convocation de l'Assemblée des Propriétaires

1. L'Assemblée des Propriétaires se réunit au moins une fois par an pour approuver les budgets et les comptes annuels, ainsi que chaque fois que le président ou l'administrateur secrétaire le juge opportun, ou lorsque le quart des propriétaires, ou un nombre de ceux-ci représentant 25% des quotes-parts, le demande.

2. La convocation de l'Assemblée des Propriétaires doit être effectuée par le président ou par l'administrateur secrétaire par délégation et, à défaut de ceux-ci, par les promoteurs de la réunion ; elle doit indiquer les questions à traiter selon l'ordre du jour ainsi que le lieu, le jour et l'heure de la tenue de la première ou, le cas échéant, de la seconde convocation. Les convocations à la réunion sont effectuées conformément aux dispositions de l'article 12.

3. Tout propriétaire peut demander, par écrit, que l'Assemblée des Propriétaires examine toute question d'intérêt pour la Copropriété et se prononce sur celle-ci. Le président ou l'administrateur secrétaire doivent inscrire la question à l'ordre du jour de la réunion suivante, sauf si la totalité des propriétaires est présente et décide de traiter la question lors de cette même réunion.

4. Si la majorité des propriétaires représentant, à leur tour, la majorité des quotes-parts n'est pas présente à la réunion de l'Assemblée, il doit être procédé à une seconde convocation, sans condition de quorum. L'Assemblée se réunit sur seconde convocation au lieu, au jour et à l'heure indiqués dans la première convocation ; elle peut toutefois se tenir le même jour s'il est laissé un intervalle d'au moins trente minutes entre les deux réunions. Pour que la réunion puisse se tenir sur seconde convocation, il est nécessaire que cela figure dans la notification de la première.

5. La convocation à l'Assemblée ordinaire annuelle doit être effectuée au moins quinze jours à l'avance. La convocation aux assemblées extraordinaires doit être effectuée avec l'antériorité possible afin que la convocation parvienne à la connaissance de tous les propriétaires.

6. L'Assemblée peut également se réunir valablement, sans qu'une convocation soit nécessaire, pourvu que la totalité des propriétaires y soient présents ou représentés et qu'ils en décident ainsi à l'unanimité.

Article 26. Adoption de décisions relatives au titre constitutif, aux Statuts et aux parties communes

1. Une majorité des trois quarts du total des propriétaires représentant, à leur tour, les trois quarts des quotes-parts est exigée pour l'adoption des décisions de l'Assemblée ayant pour objet la modification du titre constitutif ou la modification des Statuts de la copropriété, sauf si le titre en dispose autrement et pourvu que celui-ci n'ait pas été établi par le promoteur ou propriétaire unique de l'immeuble. Nonobstant ce qui est indiqué à l'alinéa précédent, la modification du titre constitutif qui donne lieu à une nouvelle répartition des quotes-parts ou qui a pour objet l'affectation ou la désaffectation d'une partie commune afin d'en attribuer l'usage exclusif à un ou plusieurs lots ou de lui attribuer le caractère de partie privative d'utilité commune requiert l'accord unanime de l'Assemblée des Propriétaires.

2. Une majorité des trois cinquièmes du total des propriétaires représentant, à leur tour, les trois cinquièmes des quotes-parts suffit lorsqu'il s'agit de la création ou de la suppression de services communs d'intérêt général, tels que les services d'ascenseur, de loge, de conciergerie, de surveillance, les systèmes de chauffage ou les installations sportives. De même, cette majorité est applicable en cas de bail de biens communs auxquels n'est pas assigné un usage spécifique.

3. La réalisation de travaux ou la création de nouveaux services communs ayant pour finalité la suppression de barrières architecturales qui entravent l'accès ou la mobilité des personnes handicapées requièrent le vote favorable de la majorité des propriétaires représentant, à leur tour, la majorité des quotes-parts, même si cela implique une modification du titre constitutif ou des Statuts.

4. Aux fins du présent article, sont comptabilisés comme votes favorables ceux des propriétaires absents de l'Assemblée dûment convoqués qui, une fois informés de la décision adoptée conformément aux dispositions de l'article 12, ne manifestent pas leur désaccord par communication écrite adressée au président ou à l'administrateur secrétaire de la Copropriété dans un délai de trente jours calendaires à compter du jour de la notification de la décision.

5. Les décisions valablement adoptées conformément aux dispositions du présent article obligent tous les propriétaires.

Article 27. Adoption de décisions pour l'installation d'infrastructures de télécommunications et d'approvisionnements énergétiques collectifs

L'installation des infrastructures communes permettant l'accès aux services de télécommunication, ou l'adaptation des infrastructures existantes, ainsi que l'installation des infrastructures nécessaires pour accéder à de nouveaux approvisionnements énergétiques collectifs peut être décidée, à la demande de tout propriétaire, à la majorité absolue des quotes-parts. Dans ce cas, la Copropriété ne peut pas répercuter le coût des installations ou adaptations des infrastructures communes ni les coûts découlant de leur conservation et de leur entretien ultérieur sur les propriétaires qui n'ont pas expressément voté en faveur de la décision. Toutefois, si ces propriétaires demandent ultérieurement l'accès aux infrastructures communes, ils peuvent être autorisés à le faire s'ils acquittent le montant qui leur aurait alors incombé, dûment actualisé des intérêts légaux. Sans préjudice de ce qui précède en ce qui concerne les dépenses de conservation et d'entretien, aux fins de la présente Loi, les nouvelles infrastructures installées sont considérées comme des parties communes.

Article 28. Adoption des décisions d'administration ordinaire

1. Pour la validité des autres décisions, sur première convocation, le vote de la majorité du total des propriétaires représentant, à leur tour, la majorité des quotes-parts suffit.

2. Sur seconde convocation, sont valables les décisions adoptées à la majorité des présents, pourvu que cette majorité représente à son tour plus de la moitié de la valeur des quotes-parts des présents.

3. Si la majorité ne peut être obtenue conformément aux paragraphes précédents, le batlle, à la demande d'une partie et après audition des contradicteurs dûment convoqués, doit statuer en équité dans un délai de trente jours à compter de la demande, laquelle doit nécessairement être présentée dans un délai de trente jours comptés à partir de la date fixée pour la réunion sur seconde convocation.

4. Si le quorum exigé n'est pas atteint faute de présence des propriétaires dûment convoqués, les comptes de la gestion précédente et le nouveau budget prévisionnel avec leurs appels de fonds sont considérés comme valables et créateurs d'obligations à l'égard de la Copropriété et des propriétaires, tant que l'Assemblée n'a pas statué.

Article 29. Procès-verbaux de l'Assemblée des propriétaires

1. Les décisions de l'Assemblée des propriétaires doivent être consignées dans un registre des procès-verbaux, qui doit être numéroté et signé par le président et l'administrateur secrétaire. Si l'on opte pour le système des feuillets mobiles, le système à suivre est exactement le même.

2. Le procès-verbal de chaque réunion de l'Assemblée doit contenir, au moins, les éléments suivants :

a) La date et le lieu de la réunion.

b) L'auteur de la convocation et, le cas échéant, les propriétaires qui l'ont proposée.

c) Son caractère ordinaire ou extraordinaire.

d) L'indication de sa tenue sur première ou seconde convocation.

e) La liste des personnes présentes et de leurs fonctions.

f) La liste des propriétaires représentés et des personnes désignées comme représentants.

g) Les quotes-parts de participation des propriétaires présents et des propriétaires représentés.

h) L'ordre du jour de la réunion.

i) Les décisions adoptées.

j) Les déclarations des propriétaires qui demandent expressément qu'elles figurent au procès-verbal.

k) La liste nominative des propriétaires ayant voté pour et contre les décisions et leurs quotes-parts de participation respectives .

3. Le procès-verbal de l'Assemblée des propriétaires doit être signé par l'administrateur secrétaire et par le président à l'issue de la réunion ou dans les dix jours qui suivent. Une fois le procès-verbal clos, les décisions sont exécutoires. Une copie du procès-verbal de chaque réunion doit être adressée à chaque propriétaire, conformément à la procédure prévue à l'article 12. Sans préjudice de son droit d'information, la copie du procès-verbal remise à chaque propriétaire peut omettre la liste des personnes visées aux paragraphes e),

f) et

k) du présent article.

4. Les erreurs ou les défauts des procès-verbaux peuvent être rectifiés avant la tenue de la réunion suivante, pourvu que ceux-ci indiquent sans équivoque la date et le lieu de la réunion, les propriétaires participants, présents ou représentés, et les décisions adoptées, avec l'indication des votes pour et contre et des quotes-parts de participation qu'ils représentent respectivement, et qu'ils soient signés par le président et l'administrateur secrétaire. Une fois les erreurs ou les défauts rectifiés, la nouvelle rédaction du procès-verbal doit être transmise aux propriétaires et doit être ratifiée lors de la réunion suivante de l'Assemblée des propriétaires.

5. L'administrateur secrétaire doit conserver indéfiniment les registres des procès-verbaux. Il doit également conserver pendant la durée fixée par la loi, et en tout état de cause pendant au moins deux ans, les convocations, communications, pouvoirs et documents pertinents des réunions, ainsi que les pièces justificatives comptables originales.

Article 30. Attributions de l'administrateur secrétaire

Il incombe à l'administrateur secrétaire de :

a) Veiller au bon fonctionnement de l'immeuble, de ses installations et de ses services, et transmettre aux propriétaires les avertissements opportuns à ce sujet.

b) Préparer avec l'anticipation requise et soumettre à l'Assemblée le budget des dépenses prévisibles, en proposant les moyens nécessaires pour pouvoir y faire face.

c) Pourvoir à la conservation et à la réparation de l'immeuble, ordonner les réparations et les mesures urgentes, et en rendre compte au président.

d) Exécuter les décisions adoptées en matière de travaux et effectuer les paiements et les encaissements qui s'imposent.

e) Exercer les fonctions de secrétaire de l'Assemblée, avec les obligations inhérentes à cette charge.

f) Exercer les fonctions qui lui ont été expressément déléguées par le président.

g) Toutes les autres attributions conférées par l'Assemblée.

Article 31. Motifs de contestation des décisions de l'Assemblée

Les décisions de l'Assemblée des propriétaires peuvent être contestées devant le batlle dans les cas suivants :

a) Lorsqu'elles sont contraires à la présente Loi ou aux Statuts de la Communauté de propriétaires.

b) Lorsqu'elles portent gravement atteinte aux intérêts de la Communauté elle-même au profit d'un ou de plusieurs propriétaires.

c) Lorsqu'elles causent un préjudice grave à un propriétaire qui n'a pas l'obligation juridique de le supporter.

Article 32. Qualité pour agir et exercice des actions en contestation

1. Ont qualité pour contester les décisions de l'Assemblée :

a) Les propriétaires opposés à la décision, pourvu qu'ils aient fait consigner leur vote contraire lors de l'Assemblée.

b) Les propriétaires absents de la réunion.

c) Ceux qui ont été indûment privés de l'exercice de leur droit de vote.

2. Dans tous les cas, pour pouvoir contester les décisions de l'Assemblée, le propriétaire doit être à jour du paiement des dettes échues envers la Communauté ou avoir procédé à la consignation judiciaire de leur montant. Cette règle n'est pas applicable à la contestation des décisions de l'Assemblée relatives à la fixation ou à la modification des quotes-parts de participation.

3. L'action en contestation des décisions de l'Assemblée des propriétaires est instruite selon la procédure abrégée régie par la Loi du Code de procédure civile, avec les particularités établies par le présent article. L'action est dirigée contre la Communauté de propriétaires, sauf si la nullité doit produire des effets dans la sphère individuelle ou privée de l'un des propriétaires ; dans ce cas, ledit propriétaire doit également être assigné.

4. L'action est frappée de péremption au terme de trente jours à compter du jour de l'adoption de la décision, sauf s'il s'agit d'actes contraires à la présente Loi ou aux Statuts, auquel cas le délai de péremption est d'un an. À l'égard des propriétaires absents, les délais courent à compter de la communication de la décision selon les modalités prévues à l'article 12. Les délais de péremption qui précèdent ne sont pas applicables lorsque les décisions sont contraires à l'ordre public ou à d'autres normes impératives, à l'égard desquelles s'appliquent les règles générales relatives à l'exercice de l'action en nullité et les principes généraux de bonne foi.

5. La contestation des décisions de l'Assemblée n'en suspend pas l'exécution, sauf si le batlle, à la demande du demandeur et après audition de la Communauté de propriétaires, en décide ainsi à titre conservatoire au vu des circonstances de l'espèce.

Article 33. Recouvrement judiciaire des dettes contractées par les propriétaires envers la Communauté

Les obligations financières visées aux articles 13 et 14 doivent être exécutées par le propriétaire de l'unité immobilière dans le délai et selon les modalités fixés par l'Assemblée des propriétaires. À défaut, le président ou l'administrateur secrétaire peut réclamer en justice les dettes contractées par les propriétaires défaillants au titre des comptes approuvés par l'Assemblée des propriétaires conformément à la procédure d'injonction régie par la Loi du Code de procédure civile.

Article 35. Du régime des ensembles immobiliers privés

1. Le régime de propriété établi par la présente Loi est applicable aux ensembles immobiliers privés pour autant que les deux conditions requises suivantes soient réunies : qu'ils soient composés de deux ou plusieurs bâtiments ou parcelles indépendants entre eux dont la destination principale est constituée de locaux, de logements et de garages ; et que leurs titulaires ou les titulaires des unités immobilières en lesquelles ils sont divisés participent, à titre inhérent à leur droit, à une copropriété indivisible portant sur d'autres éléments immobiliers, voies, installations ou services.

2. Ces ensembles immobiliers privés peuvent être constitués :

a) En une seule Communauté, au moyen de l'une quelconque des procédures prévues à l'article 3. Dans ce cas, ils sont soumis aux dispositions de la présente Loi, qui leur est intégralement applicable.

b) En un groupement de Communautés de propriétaires. Le titre constitutif est octroyé par le propriétaire unique de l'ensemble ou par les présidents de toutes les Communautés appelées à le composer, préalablement autorisées par un accord majoritaire de leurs assemblées de copropriétaires respectives. Le titre constitutif contient la description de l'ensemble immobilier et des éléments immobiliers, voies, installations et services communs. Il doit également fixer la quote-part de participation de chacune des Communautés intégrées, lesquelles répondent conjointement de leur obligation de contribuer aux dépenses générales de la Communauté groupée.

3. Le groupement de Communautés visé au paragraphe précédent a la même qualité que les Communautés de propriétaires et est régi par les dispositions de la présente Loi, avec les spécificités suivantes :

a) Sauf pacte contraire, l'Assemblée des propriétaires doit être composée des présidents des Communautés, ou des vice-présidents en l'absence ou en cas d'empêchement de ceux-ci, intégrées au groupement, lesquels exercent la représentation de la titularité des propriétaires de chaque Communauté.

b) L'adoption d'accords pour lesquels la Loi exige des majorités qualifiées requiert, en tout état de cause, l'obtention préalable de la majorité nécessaire dans chacune des assemblées de propriétaires des Communautés qui composent le groupement. La compétence des organes de gouvernement de la Communauté groupée s'étend uniquement aux éléments immobiliers, voies, installations et services communs. Leurs accords ne peuvent restreindre les pouvoirs qui reviennent aux organes de gouvernement des Communautés de propriétaires intégrées au groupement de Communautés.

4. Aux ensembles immobiliers qui n'adoptent aucune des formes juridiques indiquées au paragraphe 2 sont applicables, à titre supplétif par rapport aux pactes que les copropriétaires établissent entre eux, les dispositions de la présente Loi, avec les mêmes spécificités mentionnées au paragraphe précédent.

Disposition additionnelle.

(Loi 12/2004) Sans préjudice des dispositions de la réglementation spécifique en matière d'acquisition d'immeubles par des étrangers, et tant qu'une loi spéciale régissant les investissements étrangers dans la Principauté d'Andorre n'a pas été adoptée, les actuelles autorisations administratives d'achat ont valeur de congé d'investissement. Le ministère qui est, à tout moment, compétent en la matière délivre l'autorisation sans autres mentions que les nom et prénoms de la personne à qui elle est délivrée et, le cas échéant, la superficie du terrain. L'autorisation ne doit faire aucune référence au titre en vertu duquel l'acquisition doit s'opérer, ni à l'identification concrète de l'unité immobilière ou du terrain. Seules les personnes physiques majeures ont le droit d'obtenir l'autorisation. L'autorisation peut être individuelle, et elle est toujours délivrée sans considération de l'état civil du demandeur. Dispositions transitoires (Loi 25/2008) Première

1. Les immeubles présentant les caractéristiques mentionnées à l'article 1 de la présente Loi qui, à la date de son entrée en vigueur, n'ont pas fait l'objet d'une division sous le régime de la copropriété par la passation du titre constitutif correspondant doivent l'être dans un délai maximal de trois ans à compter de l'entrée en vigueur de la présente Loi. À l'expiration de ce délai, les locaux, les appartements, les places de stationnement, les débarras ou autres unités immobilières en lesquels l'immeuble est de fait matériellement divisé ne peuvent être considérés comme des unités immobilières indépendantes aux fins de la passation d'actes translatifs de propriété, de constitution d'hypothèque ou d'autres droits limitatifs du droit de propriété ni, en général, d'aucun autre acte juridique de disposition, sans préjudice du droit de propriété sur une quote-part proportionnelle calculée sur la totalité de l'immeuble. Sont exceptés les locaux, les appartements, les places de stationnement, les débarras ou autres unités immobilières dont l'acquisition a été formalisée par acte authentique notarié.

2. Pour la passation du titre constitutif, quel que soit le moment où il est passé, la personne qui en est à l'initiative doit présenter au notaire instrumentaire, outre le titre de propriété du terrain d'implantation, les décrets ou les décisions autorisant la construction de l'immeuble, les coefficients de copropriété devant correspondre à chaque unité indépendante et le certificat d'habitabilité de l'immeuble ou les certificats d'habitabilité de toutes les unités immobilières destinées au logement, les plans reflétant la situation réelle et actuelle de l'immeuble signés par un architecte ou un technicien compétent en la matière, sur lesquels figurent de manière expresse et non équivoque les nom et prénoms de l'architecte ou du technicien compétent, les données attestant de son habilitation professionnelle à exercer dans la Principauté d'Andorre, la superficie de chaque unité et la date de signature des plans.

Les plans sont réputés refléter la situation réelle et actuelle de l'immeuble par la seule signature de l'architecte ou du technicien compétent.

Lorsque la présentation des congés administratifs de construction n'est pas possible, le notaire doit le mentionner dans l'acte de division.

Si l'immeuble n'est pas conforme aux paramètres volumétriques des congés octroyés et, en outre, ne respecte pas sur ce point la réglementation urbanistique actuelle ou celle en vigueur à l'époque de la construction, l'architecte ou le technicien compétent en la matière doit le mentionner expressément en indiquant l'unité ou les unités qui ne remplissent pas les conditions requises et le notaire doit le reporter dans l'acte de division.

Les divisions d'immeubles construits avant le 18 août 2004 qui ont été passées à titre provisoire après cette date acquerront un caractère définitif lorsqu'elles rempliront les conditions requises par la présente disposition transitoire et que le notaire l'aura mentionné dans l'acte.

Deuxième (Loi 25/2008)

1. Quel que soit le moment où le titre constitutif est passé, lorsque les immeubles présentant les caractéristiques mentionnées à l'article 1 de la présente Loi ont fait l'objet d'une division sous le régime de la copropriété à la date de son entrée en vigueur, l'acte peut être modifié à la majorité prévue à l'article 26.1, en remplissant les mêmes conditions requises que celles prévues au paragraphe 2 de la disposition transitoire précédente.

2. Dans le cas d'immeubles construits après le 18 août 2004, la présentation des autorisations administratives de construction correspondantes est toujours nécessaire. Troisième (Loi 25/2008)

1. Dans le cas prévu à la disposition transitoire première, tout propriétaire, seul et du seul fait de cette qualité, ou l'administrateur, lorsqu'il a été spécialement habilité par ce même propriétaire, peut demander la passation du titre constitutif du régime de la copropriété à la charge du fonds de réserve de la communauté.

2. Sans préjudice du droit de recourir à la voie judiciaire, pour la détermination des coefficients devant correspondre à chaque unité indépendante, ceux qui figurent dans l'acte sont acceptés lorsqu'ils ont été fixés selon des critères objectifs, fondés principalement sur la superficie de chaque unité, et à condition que leur application ne constitue pas un préjudice ou une discrimination graves par rapport aux quotes-parts fixées pour les autres unités de l'immeuble.

3. Le titre constitutif ainsi passé a toujours un caractère provisoire. Sa passation doit nécessairement être portée à la connaissance des autres propriétaires par la personne qui l'a passé ou par l'administrateur, avec indication expresse du fait de la passation, du ou des coefficients attribués aux unités dont ils sont propriétaires et de leur droit d'examiner une copie de l'acte, qui à cet effet est remise par le constituant au président et à l'administrateur.

4. Le titre constitutif devient définitif si aucune opposition n'est formée dans un délai de six mois à compter de la notification faite à chaque propriétaire dans la forme prévue à l'article 12.

5. La réclamation doit être instruite conformément aux règles de procédure établies pour la procédure abrégée et ne bénéficie qu'au propriétaire qui l'a formée, étant entendu que les propriétaires qui ne se sont pas opposés dans les délais et formes requis acceptent la division proposée par le propriétaire promoteur et l'habilitent à les représenter en justice face à ceux qui ont formé opposition.

6. Le demandeur doit préciser les parties de la division provisoire auxquelles il s'oppose et motiver son opposition. Le cas échéant, il doit présenter une proposition alternative de division.

7. Si, à l'expiration du délai pour former opposition, il y a une pluralité de demandeurs, le batlle doit tous les convoquer dans un délai de treize jours, leur communiquer la demande des autres et les inviter à joindre leurs demandes et à présenter une proposition conjointe de division dans un délai de trois mois à compter de la convocation. Si un demandeur ne se présente pas à la convocation, il est réputé s'être désisté, et la procédure se poursuit avec les autres. Si ces derniers ne présentent pas conjointement la nouvelle proposition dans le délai indiqué, le batlle peut classer l'affaire et clore la procédure, en considérant comme définitive la division proposée par le propriétaire promoteur. Il n'est pas nécessaire d'attendre l'expiration du délai s'il est établi que l'opposition a déjà été formée par tous les autres propriétaires.

8. Indépendamment des prétentions des parties, la décision judiciaire doit statuer sur toutes les questions nécessaires pour que l'acte de division provisoire devienne définitif ou pour que sa modification puisse être formalisée dans un délai de trois mois à compter du moment où la décision judiciaire est devenue définitive.

9. Dans l'un et l'autre cas, le notaire en est informé aux fins d'établir la mention correspondante ou, le cas échéant, de formaliser l'acte modificatif pertinent.

10. Une fois la demande admise, le batlle le notifie immédiatement au notaire instrumentaire afin qu'il en fasse mention en marge de la minute du titre constitutif. Il lui communique également, aux mêmes fins, toute décision ultérieure affectant la poursuite de la procédure ou y mettant fin.

11. Tant que le titre n'a pas été formalisé conformément aux dispositions de la présente Loi ou qu'il n'est pas établi que tous les propriétaires souhaitent demeurer en indivision, le président ou l'administrateur doivent informer, au sein de l'Assemblée annuelle, du contenu de la présente Loi et des conséquences de l'absence de titre ; cette question doit nécessairement figurer parmi les points de l'ordre du jour de la réunion.

12. Une fois devenu définitif l'acte de division et de constitution du régime de la copropriété, l'administrateur doit fournir au notaire instrumentaire la liste des titres de propriété de chaque titulaire, ou les propriétaires doivent le faire directement, avec indication expresse des éventuelles charges qui les grèvent, et le notaire instrumentaire doit porter les mentions marginales prescrites par la législation notariale.

13. Sans préjudice du montant minimal fixé par la réglementation spécifique, la passation des actes de constitution ou de modification du titre de copropriété prévue par la présente disposition transitoire bénéficie d'une réduction de 25% sur les honoraires notariaux. Quatrième (Loi 12/2004) Les règles contenues à l'article 34 de la présente Loi ne s'appliquent pas aux procédures judiciaires engagées conformément à la législation antérieure, lesquelles continueront d'être instruites conformément aux dispositions de cette législation jusqu'à leur conclusion complète. Cinquième (Loi 12/2004) Les notaires supprimeront toute référence aux hypothèques statutaires à mesure que la nature des instruments qu'ils autorisent le permettra, en rédigeant le document avec les adaptations établies par la présente Loi et en faisant référence, le cas échéant, au nouveau rang hypothécaire correspondant aux hypothèques postérieures qui subsistent.

Disposition transitoire quatrième.

Les normes contenues à l'article 34 de la présente Loi ne sont pas applicables aux procédures judiciaires qui ont été engagées conformément à la législation antérieure, lesquelles continuent d'être instruites conformément aux dispositions de cette législation jusqu'à leur conclusion complète.

Disposition transitoire cinquième.

Les notaires suppriment toute référence aux hypothèques statutaires à mesure que la nature des actes qu'ils dressent le permet, en rédigeant le document avec les adaptations établies par la présente Loi et en faisant référence, le cas échéant, au nouveau rang hypothécaire qui revient aux hypothèques postérieures qui subsistent.

Disposition finale La.

présente Loi entre en vigueur quinze jours après sa publication au Bulletin officiel de la Principauté d'Andorre. Casa de la Vall, 30 juin 2004 Francesc Areny Casal Síndic General Nous, les coprinces, la sanctionnons et promulguons et en ordonnons la publication au Bulletin officiel de la Principauté d'Andorre. Jacques Chirac Joan Enric Vives Sicília Président de la République française Évêque d'Urgell Coprince d'Andorre Coprince d'Andorre Texte refondu