Disposition additionnelle première

Disposition additionnelle.

(Loi 12/2004) Sans préjudice des dispositions de la réglementation spécifique en matière d'acquisition d'immeubles par des étrangers, et tant qu'une loi spéciale régissant les investissements étrangers dans la Principauté d'Andorre n'a pas été adoptée, les actuelles autorisations administratives d'achat ont valeur de congé d'investissement. Le ministère qui est, à tout moment, compétent en la matière délivre l'autorisation sans autres mentions que les nom et prénoms de la personne à qui elle est délivrée et, le cas échéant, la superficie du terrain. L'autorisation ne doit faire aucune référence au titre en vertu duquel l'acquisition doit s'opérer, ni à l'identification concrète de l'unité immobilière ou du terrain. Seules les personnes physiques majeures ont le droit d'obtenir l'autorisation. L'autorisation peut être individuelle, et elle est toujours délivrée sans considération de l'état civil du demandeur. Dispositions transitoires (Loi 25/2008) Première

1. Les immeubles présentant les caractéristiques mentionnées à l'article 1 de la présente Loi qui, à la date de son entrée en vigueur, n'ont pas fait l'objet d'une division sous le régime de la copropriété par la passation du titre constitutif correspondant doivent l'être dans un délai maximal de trois ans à compter de l'entrée en vigueur de la présente Loi. À l'expiration de ce délai, les locaux, les appartements, les places de stationnement, les débarras ou autres unités immobilières en lesquels l'immeuble est de fait matériellement divisé ne peuvent être considérés comme des unités immobilières indépendantes aux fins de la passation d'actes translatifs de propriété, de constitution d'hypothèque ou d'autres droits limitatifs du droit de propriété ni, en général, d'aucun autre acte juridique de disposition, sans préjudice du droit de propriété sur une quote-part proportionnelle calculée sur la totalité de l'immeuble. Sont exceptés les locaux, les appartements, les places de stationnement, les débarras ou autres unités immobilières dont l'acquisition a été formalisée par acte authentique notarié.

2. Pour la passation du titre constitutif, quel que soit le moment où il est passé, la personne qui en est à l'initiative doit présenter au notaire instrumentaire, outre le titre de propriété du terrain d'implantation, les décrets ou les décisions autorisant la construction de l'immeuble, les coefficients de copropriété devant correspondre à chaque unité indépendante et le certificat d'habitabilité de l'immeuble ou les certificats d'habitabilité de toutes les unités immobilières destinées au logement, les plans reflétant la situation réelle et actuelle de l'immeuble signés par un architecte ou un technicien compétent en la matière, sur lesquels figurent de manière expresse et non équivoque les nom et prénoms de l'architecte ou du technicien compétent, les données attestant de son habilitation professionnelle à exercer dans la Principauté d'Andorre, la superficie de chaque unité et la date de signature des plans.

Les plans sont réputés refléter la situation réelle et actuelle de l'immeuble par la seule signature de l'architecte ou du technicien compétent.

Lorsque la présentation des congés administratifs de construction n'est pas possible, le notaire doit le mentionner dans l'acte de division.

Si l'immeuble n'est pas conforme aux paramètres volumétriques des congés octroyés et, en outre, ne respecte pas sur ce point la réglementation urbanistique actuelle ou celle en vigueur à l'époque de la construction, l'architecte ou le technicien compétent en la matière doit le mentionner expressément en indiquant l'unité ou les unités qui ne remplissent pas les conditions requises et le notaire doit le reporter dans l'acte de division.

Les divisions d'immeubles construits avant le 18 août 2004 qui ont été passées à titre provisoire après cette date acquerront un caractère définitif lorsqu'elles rempliront les conditions requises par la présente disposition transitoire et que le notaire l'aura mentionné dans l'acte.

Deuxième (Loi 25/2008)

1. Quel que soit le moment où le titre constitutif est passé, lorsque les immeubles présentant les caractéristiques mentionnées à l'article 1 de la présente Loi ont fait l'objet d'une division sous le régime de la copropriété à la date de son entrée en vigueur, l'acte peut être modifié à la majorité prévue à l'article 26.1, en remplissant les mêmes conditions requises que celles prévues au paragraphe 2 de la disposition transitoire précédente.

2. Dans le cas d'immeubles construits après le 18 août 2004, la présentation des autorisations administratives de construction correspondantes est toujours nécessaire. Troisième (Loi 25/2008)

1. Dans le cas prévu à la disposition transitoire première, tout propriétaire, seul et du seul fait de cette qualité, ou l'administrateur, lorsqu'il a été spécialement habilité par ce même propriétaire, peut demander la passation du titre constitutif du régime de la copropriété à la charge du fonds de réserve de la communauté.

2. Sans préjudice du droit de recourir à la voie judiciaire, pour la détermination des coefficients devant correspondre à chaque unité indépendante, ceux qui figurent dans l'acte sont acceptés lorsqu'ils ont été fixés selon des critères objectifs, fondés principalement sur la superficie de chaque unité, et à condition que leur application ne constitue pas un préjudice ou une discrimination graves par rapport aux quotes-parts fixées pour les autres unités de l'immeuble.

3. Le titre constitutif ainsi passé a toujours un caractère provisoire. Sa passation doit nécessairement être portée à la connaissance des autres propriétaires par la personne qui l'a passé ou par l'administrateur, avec indication expresse du fait de la passation, du ou des coefficients attribués aux unités dont ils sont propriétaires et de leur droit d'examiner une copie de l'acte, qui à cet effet est remise par le constituant au président et à l'administrateur.

4. Le titre constitutif devient définitif si aucune opposition n'est formée dans un délai de six mois à compter de la notification faite à chaque propriétaire dans la forme prévue à l'article 12.

5. La réclamation doit être instruite conformément aux règles de procédure établies pour la procédure abrégée et ne bénéficie qu'au propriétaire qui l'a formée, étant entendu que les propriétaires qui ne se sont pas opposés dans les délais et formes requis acceptent la division proposée par le propriétaire promoteur et l'habilitent à les représenter en justice face à ceux qui ont formé opposition.

6. Le demandeur doit préciser les parties de la division provisoire auxquelles il s'oppose et motiver son opposition. Le cas échéant, il doit présenter une proposition alternative de division.

7. Si, à l'expiration du délai pour former opposition, il y a une pluralité de demandeurs, le batlle doit tous les convoquer dans un délai de treize jours, leur communiquer la demande des autres et les inviter à joindre leurs demandes et à présenter une proposition conjointe de division dans un délai de trois mois à compter de la convocation. Si un demandeur ne se présente pas à la convocation, il est réputé s'être désisté, et la procédure se poursuit avec les autres. Si ces derniers ne présentent pas conjointement la nouvelle proposition dans le délai indiqué, le batlle peut classer l'affaire et clore la procédure, en considérant comme définitive la division proposée par le propriétaire promoteur. Il n'est pas nécessaire d'attendre l'expiration du délai s'il est établi que l'opposition a déjà été formée par tous les autres propriétaires.

8. Indépendamment des prétentions des parties, la décision judiciaire doit statuer sur toutes les questions nécessaires pour que l'acte de division provisoire devienne définitif ou pour que sa modification puisse être formalisée dans un délai de trois mois à compter du moment où la décision judiciaire est devenue définitive.

9. Dans l'un et l'autre cas, le notaire en est informé aux fins d'établir la mention correspondante ou, le cas échéant, de formaliser l'acte modificatif pertinent.

10. Une fois la demande admise, le batlle le notifie immédiatement au notaire instrumentaire afin qu'il en fasse mention en marge de la minute du titre constitutif. Il lui communique également, aux mêmes fins, toute décision ultérieure affectant la poursuite de la procédure ou y mettant fin.

11. Tant que le titre n'a pas été formalisé conformément aux dispositions de la présente Loi ou qu'il n'est pas établi que tous les propriétaires souhaitent demeurer en indivision, le président ou l'administrateur doivent informer, au sein de l'Assemblée annuelle, du contenu de la présente Loi et des conséquences de l'absence de titre ; cette question doit nécessairement figurer parmi les points de l'ordre du jour de la réunion.

12. Une fois devenu définitif l'acte de division et de constitution du régime de la copropriété, l'administrateur doit fournir au notaire instrumentaire la liste des titres de propriété de chaque titulaire, ou les propriétaires doivent le faire directement, avec indication expresse des éventuelles charges qui les grèvent, et le notaire instrumentaire doit porter les mentions marginales prescrites par la législation notariale.

13. Sans préjudice du montant minimal fixé par la réglementation spécifique, la passation des actes de constitution ou de modification du titre de copropriété prévue par la présente disposition transitoire bénéficie d'une réduction de 25% sur les honoraires notariaux. Quatrième (Loi 12/2004) Les règles contenues à l'article 34 de la présente Loi ne s'appliquent pas aux procédures judiciaires engagées conformément à la législation antérieure, lesquelles continueront d'être instruites conformément aux dispositions de cette législation jusqu'à leur conclusion complète. Cinquième (Loi 12/2004) Les notaires supprimeront toute référence aux hypothèques statutaires à mesure que la nature des instruments qu'ils autorisent le permettra, en rédigeant le document avec les adaptations établies par la présente Loi et en faisant référence, le cas échéant, au nouveau rang hypothécaire correspondant aux hypothèques postérieures qui subsistent.