Article 35. Du régime des ensembles immobiliers privés

Article 35. Du régime des ensembles immobiliers privés

1. Le régime de propriété établi par la présente Loi est applicable aux ensembles immobiliers privés pour autant que les deux conditions requises suivantes soient réunies : qu'ils soient composés de deux ou plusieurs bâtiments ou parcelles indépendants entre eux dont la destination principale est constituée de locaux, de logements et de garages ; et que leurs titulaires ou les titulaires des unités immobilières en lesquelles ils sont divisés participent, à titre inhérent à leur droit, à une copropriété indivisible portant sur d'autres éléments immobiliers, voies, installations ou services.

2. Ces ensembles immobiliers privés peuvent être constitués :

a) En une seule Communauté, au moyen de l'une quelconque des procédures prévues à l'article 3. Dans ce cas, ils sont soumis aux dispositions de la présente Loi, qui leur est intégralement applicable.

b) En un groupement de Communautés de propriétaires. Le titre constitutif est octroyé par le propriétaire unique de l'ensemble ou par les présidents de toutes les Communautés appelées à le composer, préalablement autorisées par un accord majoritaire de leurs assemblées de copropriétaires respectives. Le titre constitutif contient la description de l'ensemble immobilier et des éléments immobiliers, voies, installations et services communs. Il doit également fixer la quote-part de participation de chacune des Communautés intégrées, lesquelles répondent conjointement de leur obligation de contribuer aux dépenses générales de la Communauté groupée.

3. Le groupement de Communautés visé au paragraphe précédent a la même qualité que les Communautés de propriétaires et est régi par les dispositions de la présente Loi, avec les spécificités suivantes :

a) Sauf pacte contraire, l'Assemblée des propriétaires doit être composée des présidents des Communautés, ou des vice-présidents en l'absence ou en cas d'empêchement de ceux-ci, intégrées au groupement, lesquels exercent la représentation de la titularité des propriétaires de chaque Communauté.

b) L'adoption d'accords pour lesquels la Loi exige des majorités qualifiées requiert, en tout état de cause, l'obtention préalable de la majorité nécessaire dans chacune des assemblées de propriétaires des Communautés qui composent le groupement. La compétence des organes de gouvernement de la Communauté groupée s'étend uniquement aux éléments immobiliers, voies, installations et services communs. Leurs accords ne peuvent restreindre les pouvoirs qui reviennent aux organes de gouvernement des Communautés de propriétaires intégrées au groupement de Communautés.

4. Aux ensembles immobiliers qui n'adoptent aucune des formes juridiques indiquées au paragraphe 2 sont applicables, à titre supplétif par rapport aux pactes que les copropriétaires établissent entre eux, les dispositions de la présente Loi, avec les mêmes spécificités mentionnées au paragraphe précédent.