Article 3. Titre constitutif de la propriété horizontale

Article 3. Titre constitutif de la propriété horizontale

1. Le titre constitutif de la propriété horizontale est l'acte authentique de division, qui doit décrire, outre l'immeuble dans son ensemble, chacune des unités immobilières en lesquelles il est divisé, auxquelles il doit attribuer un numéro correlatif. La description de l'immeuble doit mentionner le titre de propriété de la parcelle, les autorisations administratives de construction, le certificat d'habitabilité global des unités immobilières en lesquelles l'immeuble est divisé et les caractéristiques physiques qui servent le mieux à l'identification de l'immeuble et qui intéressent le plus le droit de propriété. Celle de chaque unité immobilière doit indiquer la superficie en mètres carrés, les tenants et aboutissants, l'étage où elle se trouve et les annexes.

2. Le notaire doit établir la description de l'immeuble et des unités immobilières en lesquelles il est divisé à partir de plans signés par l'architecte directeur des travaux, sur lesquels figurent de façon expresse et non équivoque ses nom et prénoms, les données qui justifient son habilitation professionnelle à exercer dans la Principauté d'Andorre, la superficie de chaque unité indépendante, la date de la signature des plans et la ou les décisions par lesquelles l'Administration compétente a approuvé le projet. Aux fins du titre constitutif de la propriété horizontale, la seule signature de l'architecte, accompagnée des données indiquées, permet de considérer la pleine conformité des plans présentés avec le projet approuvé par les autorisations mentionnées sur les plans de l'architecte. Toute modification du projet qui affecte les caractéristiques devant être prises en compte dans la description de l'immeuble ou de ses unités doit être justifiée auprès de l'officier public de la même manière.

3. Le titre doit également fixer le coefficient de copropriété correspondant à chaque unité indépendante, en prenant pour base la valeur totale de l'immeuble et en tenant compte de la surface utile de chaque unité immobilière par rapport au nombre total de mètres carrés de l'immeuble, de son emplacement intérieur ou extérieur, de sa situation et de l'usage qu'il est présumé être fait des services ou parties communes. S'ils ne coïncident pas, le coefficient de participation aux dépenses de la Communauté doit également être fixé.

4. Les coefficients de copropriété et de Communauté peuvent être fixés par le propriétaire unique de l'immeuble au moment où commence la vente d'unités immobilières, par tous les propriétaires d'un commun accord, par sentence arbitrale, par décision judiciaire ou par toute méthode alternative de règlement des conflits que permet le droit en vigueur.

5. Le promoteur ou propriétaire unique de l'immeuble peut demander la passation de l'acte de division une fois la construction de l'immeuble achevée. Il peut également le faire avant l'achèvement de la construction, lorsque les conditions requises suivantes sont réunies :

a) Qu'il ait obtenu les autorisations administratives de construction obligatoires.

b) Que les travaux de terrassement ou ceux d'exécution des fondations aient commencé et que ce fait soit justifié au moyen d'un certificat délivré par l'architecte directeur des travaux.

c) Que l'acte authentique fasse état du caractère provisoire de la division. Le notaire est également tenu de faire expressément référence au caractère provisoire de la division dans tout contrat préliminaire ou préparatoire pouvant avoir pour objet les futures unités immobilières en lesquelles l'immeuble doit être divisé.

6. Une fois les travaux achevés, le notaire doit faire constater le caractère définitif de la division par une mention marginale portée sur les minutes de l'acte de division et de tout autre acte ultérieur par lequel des droits sur des unités immobilières de l'immeuble divisé ont été acquis. Le caractère définitif ne peut être considéré comme acquis tant que n'est pas justifiée l'obtention du certificat d'habitabilité délivré par l'autorité compétente.

7. Pour toute modification du titre, les mêmes conditions requises que pour la constitution sont exigées.