Loi 29/2008, du 11 décembre, du cadastre

Article 1.

Concept et champ d'application

1. Le cadastre immobilier est un registre administratif de portée paroissiale dans lequel sont inscrits les biens immeubles situés sur le territoire d'une paroisse et sont décrites leurs caractéristiques physiques, juridiques et économiques dans la forme établie par la présente Loi et par la réglementation de chaque paroisse.

2. Les dispositions de la présente Loi s'appliquent à l'ensemble du territoire national, sans préjudice des compétences et des pouvoirs réglementaires de chaque comú établis dans l'ordre juridique.

Article 2.

Compétence La compétence pour établir, tenir à jour et gérer le cadastre appartient à chaque comú dans les limites du territoire paroissial.

Article 3.

Caractère obligatoire Il est obligatoire d'inscrire au cadastre les biens immeubles, les personnes titulaires de droits détenus sur ceux-ci et la modification de leurs caractéristiques, dans la forme prévue par la présente Loi et par la réglementation prise pour son application.

Article 4.

Présomption de véracité Sur le plan juridique, les inscriptions du cadastre sont présumées exactes aux fins possessoires à titre de commencement de preuve, avec la valeur d'une présomption iuris tantum qui admet la preuve contraire, à faire valoir devant les juridictions compétentes.

Article 5.

Régime juridique

1. Contre les actes et les décisions définitives pris par les comuns à l'issue de l'établissement, de la mise à jour et de la gestion cadastrale, un recours hiérarchique peut être formé dans la forme et dans le délai établis par le Code de l'Administration.

2. À l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la formation du recours hiérarchique sans que la décision correspondante ait été notifiée, le recours est réputé accueilli.

Article 6.

Fonctions La gestion du cadastre comprend les fonctions suivantes :

a) L'inscription des biens immeubles et de leurs caractéristiques physiques, juridiques et économiques.

b) La modification des données cadastrales.

c) La diffusion et la communication de l'information cadastrale.

d) L'élaboration de la cartographie cadastrale.

e) L'évaluation des immeubles aux fins cadastrales.

f) La conservation des données et de la documentation du cadastre.

Article 7.

Cadre réglementaire En tant que faculté inhérente à la gestion du cadastre et à l'exercice de leurs fonctions, les comuns élaborent et approuvent la réglementation régissant les déclarations et les demandes d'inscription et de modification des données alphanumériques et graphiques des biens immeubles, l'ouverture et l'instruction de dossiers d'office pour l'incorporation et la modification de données au cadastre, ainsi que les autres procédures et actes que comporte le fonctionnement du cadastre.

Article 8.

Pouvoir de contrôle et de sanction

1. Le pouvoir de contrôle et de sanction en matière cadastrale appartient à chaque comú dans les limites du territoire paroissial.

2. Dans la réglementation communale régissant le fonctionnement et la gestion du cadastre, les comuns peuvent créer des organes de contrôle en matière cadastrale, réglementer les infractions à la réglementation du cadastre et prévoir des sanctions de nature fiscale conformément à la Loi des finances communales.

3. La faculté d'instruire les dossiers de sanction appartient au comú ou aux organes du comú auxquels ces facultés sont déléguées. La décision sur ces dossiers et l'application des sanctions appartiennent exclusivement au conseil de comú.

Article 9.

Notion de bien immeuble et d'unité cadastrale

1. Aux fins cadastrales, sont considérés comme biens immeubles :

a) Les parcelles de terrain et les constructions susceptibles d'aliénation ou d'exploitation indépendante.

b) Les parcelles de terrain et les constructions sur lesquelles peut s'appliquer la titularité d'un droit soumis à inscription obligatoire, que la propriété soit publique ou privée et indépendamment des autres droits susceptibles d'être détenus sur le bien immeuble.

c) Les concessions administratives.

2. Chaque bien immeuble faisant l'objet d'une inscription au cadastre constitue une unité cadastrale.

3. En particulier, constituent des unités cadastrales :

a) Les parcelles non bâties, entendues comme des étendues de terrain délimitées par une ligne polygonale fermée.

b) Les constructions qui n'ont pas fait l'objet d'une division en unités indépendantes et la parcelle de terrain sur laquelle elles sont édifiées, qui forment une seule unité cadastrale.

c) Les différentes unités immobilières privatives en lesquelles un immeuble bâti a été divisé et qui sont susceptibles d'aliénation et d'exploitation indépendante selon le régime de la copropriété des immeubles bâtis.

d) Les périmètres territoriaux des concessions administratives.

4. Outre celles indiquées aux paragraphes précédents, les comuns peuvent, dans la réglementation du cadastre paroissial, définir d'autres biens immeubles comme unités cadastrales.

Article 10.

Description des biens immeubles

1. La description cadastrale de chaque immeuble comprend :

a) Les caractéristiques physiques, consistant en la superficie, les tenants et aboutissants et la situation dans la cartographie cadastrale.

b) Les caractéristiques juridiques, consistant en les droits réels de propriété, d'emphytéose ou de superficie détenus sur le bien immeuble, les concessions administratives constituées et l'identité des titulaires de chacun de ces droits. Le cadastre doit également décrire les situations de copropriété et les quotes-parts de participation de chaque copropriétaire.

c) Les caractéristiques économiques, consistant en la valeur cadastrale.

2. Les comuns peuvent, dans la réglementation du cadastre paroissial, inclure la description d'autres caractéristiques des biens immeubles qu'ils jugent opportunes, en plus de celles mentionnées au paragraphe premier.

Article 11.

Référence cadastrale

1. À chaque unité cadastrale est attribuée une référence cadastrale qui permet d'identifier chaque bien immeuble de manière univoque sur l'ensemble du territoire national.

2. La référence cadastrale est constituée du code de la paroisse, qui correspond à son numéro d'ordre protocolaire, suivi d'un autre code dont la structure est déterminée par chaque comú.

Article 12.

Notion de titulaire cadastral

1. Sont considérées comme titulaires cadastraux les personnes physiques et morales, les associations, les fondations et les administrations publiques qui détiennent l'un des droits suivants sur un bien immeuble :

a) Droit de propriété.

b) Droit réel de superficie.

c) Droit réel d'emphytéose.

d) Concession administrative.

2. Sont également considérées comme titulaires cadastraux les sociétés civiles, les successions vacantes, les communautés de biens ainsi que les entités et les patrimoines autonomes qui, bien que dépourvus de personnalité juridique, constituent une unité économique indépendante.

3. Sont également considérées comme titulaires cadastraux les personnes physiques et morales, publiques et privées, ainsi que les autres entités mentionnées au présent article qui détiennent d'autres droits réels d'usage, conformément à la présente Loi et à la réglementation prise pour son application.

Article 13.

Documentation du cadastre Les documents qui contiennent les informations relatives aux biens immeubles inscrits au cadastre paroissial peuvent être les suivants :

a) Documents juridiques : actes authentiques, décisions de justice et contrats sous seing privé.

b) Documents techniques : projets techniques d'édification, de remembrement, d'urbanisation et de regroupement, plans, photographies et orthophotoplans.

c) Documents administratifs : dossiers de délimitation de biens immeubles et décisions administratives.

d) Documents économiques : évaluations immobilières.

Article 14.

Définition

1. La valeur cadastrale est une valeur universelle et constante de tous les biens immeubles conformément à leur situation et à leurs caractéristiques.

2. La valeur cadastrale est déterminée à partir de la valeur de marché.

3. On entend par valeur de marché le prix le plus probable auquel un bien immeuble libre de charges pourrait être aliéné, ou exploité dans le cas de concessions administratives, entre parties indépendantes.

Article 15.

Critères de détermination de la valeur cadastrale Pour déterminer la valeur cadastrale, il est tenu compte des critères suivants :

a) La localisation du bien immeuble, les circonstances urbanistiques qui l'affectent et son aptitude à générer des revenus.

b) Les circonstances et les valeurs de marché.

Article 16.

Limite

1. La valeur cadastrale d'un bien immeuble ne peut pas dépasser la valeur de marché.

2. Pour obtenir la valeur cadastrale, les communs peuvent établir un facteur de réduction du prix de marché afin d'amortir l'effet des fluctuations du marché.

3. Lorsqu'il existe des biens immeubles dont le prix de vente est limité administrativement, la valeur cadastrale ne peut jamais dépasser ce prix.

Article 17.

Autres critères de détermination de la valeur cadastrale Il appartient au Gouvernement de fixer d'autres critères-cadres pertinents pour déterminer la valeur cadastrale, en plus de ceux établis à l'article précédent.

Article 18.

Procédure de détermination de la valeur cadastrale

1. Les critères et les données quantitatives utilisés pour déterminer la valeur cadastrale sont consignés dans un document dénommé barème d'évaluation. La valeur cadastrale individuelle de chaque bien immeuble est obtenue en appliquant le contenu du barème d'évaluation aux caractéristiques concrètes du bien immeuble.

2. Le contenu du barème d'évaluation est actualisé périodiquement selon les procédures suivantes :

a) Procédure d'actualisation générale de toute la paroisse.

b) Procédure simplifiée d'actualisation ponctuelle d'une ou de plusieurs zones de la paroisse qui le nécessitent, et qui donne lieu à une modification partielle du barème.

3. Le barème d'évaluation doit contenir :

a) Les zones incluses dans le barème d'évaluation.

b) La division des zones en polygones d'évaluation cadastrale sur la base de critères d'homogénéité des biens immeubles qu'ils contiennent. Il relève de la compétence des communs de définir ces critères.

c) La valeur moyenne du mètre carré des biens immeubles inclus dans chaque polygone. Cette valeur est obtenue par les méthodes suivantes fondées sur les valeurs de marché :

• À partir des surfaces et des montants des transmissions qui figurent dans les liquidations de l'impôt sur les transmissions patrimoniales immobilières (ITP) des biens immeubles inclus dans chaque polygone du barème.
• À partir d'expertises et/ou d'estimations des biens immeubles.
• À titre subsidiaire, par d'autres méthodes fixées par voie réglementaire par le Gouvernement, pour autant qu'elles soient fondées sur des valeurs de marché. Dans les polygones pour lesquels on ne dispose pas d'informations suffisantes sur la valeur moyenne obtenues par les méthodes décrites ci-dessus, des estimations fondées sur les données de polygones de caractéristiques semblables sont appliquées.

d) Le cas échéant, le facteur de réduction appliqué à chaque polygone.

Article 19.

Approbation des barèmes d'évaluation

1. Il appartient au commun d'approuver les barèmes d'évaluation des biens immeubles situés dans sa paroisse.

2. Lorsqu'un nouveau barème d'évaluation entre en vigueur, que ce soit par actualisation générale ou partielle, le précédent est automatiquement abrogé et les valeurs cadastrales des biens immeubles inscrits au cadastre sont actualisées.

3. L'approbation initiale et les actualisations, générales ou partielles, d'un barème d'évaluation doivent être publiées au Bulletin officiel de la Principauté d'Andorre, sans qu'il soit nécessaire de notifier individuellement la nouvelle valeur cadastrale.

Article 20.

Révisions

1. La révision générale des barèmes d'évaluation est effectuée selon une périodicité n'excédant pas cinq ans.

2. Si, à l'occasion d'un contrôle fiscal ou pour d'autres causes, il est constaté qu'un polygone cadastral déterminé présente des valeurs significativement décalées par rapport à la réalité immobilière, il doit être procédé à une modification partielle du barème. Les valeurs du ou des polygones concernés ne peuvent pas être révisées à nouveau avant l'expiration d'un délai de deux ans, sauf si cela est fait dans le cadre d'une actualisation générale.

Article 21.

Notion

1. La cartographie cadastrale est l'ensemble des plans et des représentations graphiques, sous format numérique ou papier, qui font partie du cadastre et qui décrivent la forme, la dimension et la situation des biens immeubles de propriété publique ou privée, ainsi que les éléments géographiques du territoire et les limites du territoire paroissial.

2. La cartographie cadastrale est gérée au moyen du système d'information géographique dénommé SIG.

Article 22.

Contenu de la cartographie cadastrale La cartographie cadastrale contient :

a) Les limites, la forme, la dimension et la situation des parcelles ainsi que des édifices et des constructions bâtis sur celles-ci. Pour les édifices, doivent y figurer sous forme de polygones :

• Le périmètre de l'édifice dans son emprise au-dessus du niveau du sol.
• Le périmètre de chacune des unités immobilières, telles que les logements, les places de stationnement, les débarras et autres, situées à chaque étage, avec l'indication de l'usage auquel chaque unité cadastrale est destinée.
• Le périmètre de l'édifice dans son emprise au-dessous du niveau du sol.

b) Les rues et les voies de communication avec la toponymie correspondante. À l'intersection de rues ou de routes, y figure la cote du terrain (z), ainsi que l'axe à des distances comprises entre 50 et 100 mètres.

c) La toponymie des noyaux urbains et des lieux-dits ou des territoires, conformément au nomenclateur officiel d'Andorre et à la toponymie propre de la paroisse pour les toponymes qui ne figurent pas dans le nomenclateur.

d) Les réseaux de services.

e) Les éléments géographiques les plus importants, tels que rivières, torrents, ravins, lacs, étangs, bassins et retenues d'eau, avec leur toponymie. Sur les axes de ces éléments figure la cote du terrain (z) sur des tronçons compris entre 50 et 100 mètres.

f) Le territoire de la paroisse et les autres limites administratives, avec la représentation des bornes de délimitation.

g) La référence cadastrale de chaque unité, la référence de chaque parcelle ainsi que l'adresse postale et la référence de chaque édifice.

h) Les aires et les polygones qui délimitent les zones d'évaluation.

i) Les plans de distribution de chacun des étages des édifices pour représenter les unités cadastrales.

Article 23.

Données supplémentaires de la cartographie cadastrale La cartographie cadastrale peut contenir les données supplémentaires suivantes, qui proviennent du système d'information géographique :

a) Une couche individualisée comportant la symbolisation des murs, des talus, des arbres et d'autres éléments dans les zones où un levé parcellaire a été réalisé dans la version numérique de la cartographie.

b) La cartographie de base d'Andorre.

c) Les orthophotographies aériennes élaborées par le Gouvernement.

Article 24.

Système cartographique Le système cartographique du cadastre doit être défini conformément à la réglementation nationale en vigueur en matière de géodésie et de cartographie.

Article 25.

Échelles des levés parcellaires et des représentations graphiques Il appartient aux comuns de définir les échelles des levés parcellaires et des représentations graphiques des biens immeubles inscrits au cadastre.

Article 26.

Subdivision de la paroisse en feuilles cartographiques

1. La cartographie cadastrale consiste en une carte continue dans sa version numérique.

2. La cartographie doit contenir le découpage en feuilles pour son impression sur support papier conformément aux caractéristiques suivantes :

a) La subdivision doit suivre le découpage en feuilles de la cartographie de base d'Andorre.

b) Les dimensions et l'identification des feuilles doivent également être celles définies par la cartographie de base d'Andorre.

3. S'il est jugé opportun de procéder à une subdivision de feuilles inférieure à l'échelle 1/500 ou à une subdivision d'une feuille 1/5.000 ou 1/1.000, il doit être suivi le même critère que celui employé pour diviser et identifier les feuilles de la cartographie de base d'Andorre.

Article 27.

Le quadrillage de coordonnées

1. Le quadrillage de coordonnées doit être généré par une matrice rectangulaire de 6x8 à partir de l'angle SW de la feuille, de manière que la distribution des croix soit toujours de dix centimètres sur plan, indépendamment de l'échelle de représentation.

2. Les textes d'indication des coordonnées doivent être placés sur tous les côtés du rectangle de la feuille cartographique et en dehors de la zone qu'ils délimitent.

Article 28.

Caractère public du cadastre et protection des données

1. Le cadastre a la qualité de registre public aux fins des dispositions de la Loi 15/2003 , du 18 décembre, qualifiée de protection des données personnelles.

2. Ont la qualité de données protégées les nom, prénoms et domicile des personnes physiques, la dénomination et le domicile des personnes morales ainsi que l'évaluation cadastrale des biens immeubles.

3. Les titulaires ou cotitulaires de biens immeubles peuvent accéder librement aux données protégées des immeubles dont ils sont titulaires ou cotitulaires.

Article 29.

Accès général aux informations non protégées du cadastre

1. L'accès aux informations du cadastre qui n'ont pas la qualité de données protégées est libre.

2. Cet accès peut être réalisé uniquement selon les modalités établies par les comuns.

Article 30.

Accès des non-titulaires aux informations protégées du cadastre

1. L'accès des tiers aux données protégées du cadastre, sans préjudice des dispositions du paragraphe 3, ne peut être réalisé qu'avec le consentement exprès, spécifique et écrit du titulaire cadastral, de la personne disposant de pouvoirs de représentation suffisants ou de son représentant légal.

2. En cas de cotitularité des unités cadastrales, le consentement exprès, spécifique et écrit de l'un des cotitulaires sera nécessaire.

3. L'accès aux données protégées du cadastre peut être réalisé sans le consentement du titulaire cadastral lorsque les informations sont demandées par écrit par :

a) Les batlles, les tribunaux et le Ministère public.

b) Les notaires, pour l'identification des propriétés foncières.

c) Les héritiers et les successeurs légaux à l'égard des unités cadastrales du défunt inscrites au cadastre, lorsqu'ils y ont un intérêt légitime.

d) Le Gouvernement et l'Institut national du logement, afin de connaître l'état d'occupation et l'usage des unités immobilières considérées comme des logements.

4. Les comuns doivent, au moyen de la réglementation communale, établir les conditions d'accès aux données protégées relatives à l'identification et au domicile du titulaire cadastral, sans le consentement de celui-ci, pour autant que ce soit aux fins de l'identification des propriétés foncières et des terrains contigus ou situés dans la même unité d'intervention.

Article 31.

Diffusion et communication des informations du cadastre

1. Il appartient aux comuns de définir les modalités et les documents par lesquels la communication et la diffusion des informations du cadastre sont rendues effectives.

2. Les comuns doivent délivrer un certificat d'inscription du bien immeuble à la demande du titulaire inscrit.

Article 32. Collaboration entre le Gouvernement et les comuns

1. Le Gouvernement doit communiquer au comú sur le territoire duquel sont situés les biens immeubles :

a) Les conventions signées avec des particuliers ayant pour objet la cession, l'échange ou le droit d'usage de terrains et d'autres biens immeubles, conformément à la présente Loi et à la réglementation qui la développe.

b) Les expropriations de biens immeubles.

2. Conjointement avec les informations précédentes, le Gouvernement doit transmettre au comú les plans des immeubles cédés, échangés ou expropriés dans les formats définis par la cartographie cadastrale.

3. Nonobstant les dispositions de l'article 29.2, les comuns transmettent et mettent à la disposition du ministère chargé de l'agriculture et de l'élevage la cartographie cadastrale conformément aux dispositions de l'article 21, uniquement avec les données qui n'ont pas la qualité de données cadastrales protégées, aux fins d'établir et de tenir à jour le parcellaire agricole national afin de connaître la surface agricole utile et son évolution, ainsi que de la contrôler.

Article 33.

Collaboration avec les notaires

1. Les notaires doivent, tous les trois mois, transmettre au comú de la paroisse dans laquelle sont situés les biens immeubles, une liste des documents autorisés par eux par lesquels est transmise, à quelque titre que ce soit, la propriété de biens immeubles, sont constitués, transmis ou annulés des droits réels d'usage de superficie et de cens emphytéotique, ou se produit une altération ou une modification de la configuration des biens immeubles résultant de déclarations et de modifications de construction nouvelle, de divisions de biens-fonds en unités indépendantes et de la constitution du régime de copropriété, d'agrégations, de distractions, de divisions et de regroupements d'immeubles.

2. La liste que les notaires doivent remettre au comú doit contenir :

a) L'identification et le domicile de l'acquéreur du bien ou du droit, ou de la personne en faveur de laquelle le droit est constitué.

b) L'identification et le domicile de la personne qui transmet le bien ou de la personne qui cède ou annule le droit.

c) L'identification et le domicile de la personne qui passe les instruments de déclarations et de modifications de construction nouvelle, de divisions de biens-fonds en régime de copropriété, d'agrégations, de divisions et de regroupements d'immeubles.

d) L'identification des biens immeubles faisant l'objet des actes visés au paragraphe premier, qui doit inclure le domicile ou la situation des unités immobilières ou des immeubles et la superficie.

e) La date de l'instrument public autorisé.

Article 34.

Mention documentaire de la référence cadastrale Les notaires doivent faire mention de la référence cadastrale de chaque bien immeuble qui fait l'objet d'une transmission, d'une aliénation, d'une division ou d'une distraction dans les documents autorisés par eux et doivent y consigner l'obligation pour l'acquéreur d'enregistrer le bien et la nouvelle titularité auprès du comú sur le territoire duquel il est situé.

Disposition additionnelle première.

L'article 16 de la Loi relative à l'impôt sur les transmissions patrimoniales immobilières, du 29 décembre 2000, modifiée par la Loi 7/2006 , du 21 juin, portant modification de la Loi relative à l'impôt sur les transmissions patrimoniales immobilières, est modifié et rédigé comme suit : "Article 16 Obligations d'enregistrement

1. Les notaires doivent communiquer au Registre administratif des biens immeubles rattaché à la Chambre des notaires la passation de tout acte ou contrat auquel ils interviennent impliquant une transmission patrimoniale immobilière ou la constitution ou la cession de droits réels, afin qu'il soit procédé à son inscription.

2. La forme et la procédure de l'inscription au Registre administratif des biens immeubles doivent être déterminées par règlement.

3. Les notaires, dans la forme établie par la Loi du cadastre, doivent communiquer aux comuns la passation d'actes ou de contrats auxquels ils interviennent impliquant une transmission patrimoniale immobilière ou la constitution ou la cession de droits réels, en vue de leur inscription au cadastre.".

Disposition additionnelle deuxième.

Le paragraphe 5 de l'article 3 de la Loi du notariat, du 28 novembre 1996, est modifié et rédigé comme suit : "5. Les notaires, sauf disposition contraire de la Loi, doivent garder le secret professionnel sur tous les faits et informations de quelque nature que ce soit dont ils ont eu connaissance dans l'exercice de leurs fonctions.".

Disposition additionnelle troisième.

Le paragraphe 1 de l'article 14 de la Loi du notariat, du 28 novembre 1996, est modifié et rédigé comme suit : "1. Seuls ont le droit d'obtenir des copies et des certificats des instruments publics les parties à l'acte, les personnes qui ont un intérêt juridique et les ayants cause des uns et des autres. Le notaire ne délivrera pas de copies ni ne présentera les instruments originaux à aucune autre personne, sauf mandat judiciaire ou disposition d'une loi.".

Disposition additionnelle quatrième.

1. La présente Loi réserve la compétence du Gouvernement pour élaborer, conjointement avec les comuns, un inventaire ou une base nationale de données de toute la richesse immobilière nationale, dans les termes établis par la disposition transitoire troisième de la Loi 10/2003 , du 27 juin, des finances communales.

2. Aux fins des dispositions du paragraphe précédent, les comuns doivent fournir au Gouvernement toutes les informations nécessaires pour rendre effectif l'inventaire ou la base nationale de données qui y est indiqué.".

Disposition transitoire première.

1. Chaque comú, dans le délai de dix ans établi par la disposition transitoire troisième de la Loi 10/2003 , du 27 juin, des finances communales, doit adapter le cadastre et les réglementations qui le régissent aux dispositions de la présente Loi.

2. Jusqu'à ce que cette adaptation ait été réalisée, les cadastres paroissiaux et les réglementations édictées antérieurement à la promulgation de la présente Loi restent en vigueur.

Disposition transitoire deuxième.

La mention de la référence cadastrale dans les instruments publics régie par l'article 34, ne s'applique pas tant que la paroisse dans laquelle sont situés les biens immeubles n'a pas adapté le cadastre paroissial à la présente Loi.

Disposition finale La.

présente Loi entre en vigueur le lendemain de sa publication au Bulletin officiel de la Principauté d'Andorre.