Arrêté ministériel du 11-05-2016 réglementant les modalités de désignation des experts tiers dans la procédure d'expertise contradictoire et les frais et conditions requises découlant de cette procédure

Article 1. Vérification (contrôle) des valeurs

Aux fins de l'expertise contradictoire, régie par l'article 86 de la Loi 21/2014, du 16 octobre, sur les bases de l'ordre juridique fiscal et par l'article 78 du Règlement d'application des impôts et taxes, du 11 février 2015, une distinction est opérée, pour la vérification (contrôle) des valeurs par le tiers expert, entre les immeubles et les autres biens.

Article 2. Évaluation des immeubles

1. Pour évaluer les biens immeubles et les droits sur ces mêmes biens, l'Administration fiscale désigne les tiers experts en fonction de leur inscription sur des listes d'experts collaborateurs de l'Administration, afin qu'ils réalisent les évaluations qui leur sont confiées dans le cadre d'une procédure d'expertise contradictoire.

2. Il doit exister deux listes d'experts collaborateurs de l'Administration, qui ont pour objet :

a) Les unités immobilières dans des bâtiments et les constructions.

b) Les terrains.

3. Les experts qui souhaitent faire partie de ces listes et qui remplissent les conditions requises de qualification professionnelle déterminées par l'article 8 peuvent demander au Service des Impôts et des Douanes leur inscription sur l'une des listes d'experts collaborateurs ou sur les deux.

4. Au sein de chaque liste, le premier choix du tiers expert est effectué par tirage au sort et les désignations ultérieures sont effectuées par ordre alphabétique successif. L'abstention de l'expert pour cause d'incompatibilités n'entraîne pas de saut de tour dans la désignation des experts.

5. À titre exceptionnel, lorsqu'il s'agit d'évaluations singulières ou spécialisées, les critères de sélection peuvent tenir compte de la nature des biens ou droits à évaluer et de la qualité des évaluations réalisées antérieurement par l'expert.

Article 3. Guide d'intervention pour la réalisation d'évaluations de biens immeubles en matière fiscale

1. Aux fins de délimiter le contenu des évaluations, de déterminer les critères d'appréciation de la valeur à des fins fiscales et d'assurer la correction des expertises, est approuvé le Guide d'intervention pour la réalisation d'évaluations de biens immeubles en matière fiscale, annexé au présent Arrêté.

2. Le contenu de ce guide doit être respecté par les experts qui interviennent dans la procédure d'expertise contradictoire.

Article 4. Principes, notions générales et méthodes d'évaluation des immeubles

1. Les évaluations immobilières doivent suivre les principes d'anticipation, de finalité, de l'usage le plus élevé et le meilleur, de probabilité, de proportionnalité, de prudence, de substitution, de temporalité, de transparence et de valeur résiduelle.

2. Les évaluations doivent être exprimées par fonds enregistrés indépendants. Chaque élément d'un immeuble doit être évalué séparément et les immeubles qui font l'objet de l'un des droits prévus doivent être évalués en tenant compte de l'existence de ces droits.

3. Les méthodes d'évaluation applicables pour déterminer la valeur réelle sont la méthode par comparaison avec le marché, la méthode du coût, la méthode par capitalisation des revenus et la méthode résiduelle, selon le cas.

Article 5. Vérifications minimales

1. Les vérifications minimales des évaluations immobilières portent sur les points suivants :

a) Documentation nécessaire à l'identification complète de l'objet de l'évaluation, de la propriété et des charges de l'immeuble et informations cadastrales, le cas échéant.

b) Identification physique et visuelle de l'immeuble.

c) Vérification de la superficie.

d) Vérification d'autres caractéristiques.

e) Évaluation de son état de construction.

f) Évaluation de son état de conservation.

g) Évaluation des servitudes apparentes.

h) Description de l'état d'occupation de l'immeuble.

i) Description de l'usage ou de l'exploitation auquel il est destiné.

j) Vérification de l'inclusion éventuelle du bien dans un régime de protection du patrimoine architectural.

k) La conformité de l'immeuble à la planification urbanistique en vigueur et à l'existence du droit d'utilisation urbanistique évalué.

2. Le guide d'intervention annexé au présent Arrêté précise les vérifications minimales susmentionnées selon que l'évaluation porte sur des unités immobilières dans des bâtiments, sur des constructions ou sur des terrains.

Article 6. Contenu du rapport d'évaluation

1. Le rapport d'évaluation doit contenir les informations suivantes :

a) Données d'identification et diplômes du tiers expert.

b) Identification et localisation, avec référence à l'état de l'immeuble.

c) Vérifications et documentation.

d) Localité et environnement.

e) Description et superficie du terrain.

f) Description et superficie de la construction, avec détermination de la superficie totale, utile et construite.

g) Description urbanistique.

h) Régime de protection, de possession et d'occupation.

i) Analyse du marché.

j) Données et calculs des valeurs techniques, exposant les méthodes d'expertise et les critères utilisés, les calculs réalisés pour déterminer la valeur et les données nécessaires à la réalisation de ce calcul.

k) Valeurs d'expertise.

l) Dates et signature, indiquant la date de la dernière visite de l'immeuble, la date du fait générateur qui détermine l'évaluation et la date d'émission du rapport.

m) Documentation annexée au rapport.

2. Le guide d'intervention annexé à l'Arrêté précise le contenu susmentionné selon que l'évaluation porte sur des unités immobilières dans des bâtiments, sur des constructions ou sur des terrains.

Article 7. Évaluation des autres biens

1. S'agissant d'évaluations de biens autres que les immeubles, l'Administration fiscale demande périodiquement aux ordres et associations professionnels de lui transmettre une liste de membres disposés à agir en qualité de tiers experts. En fonction de la nature du bien ou du droit à évaluer, l'un d'eux est désigné par tirage au sort et les nominations ultérieures suivent l'ordre successif de la liste.

2. Lorsqu'il n'existe pas d'entité compétente au regard de la nature du bien ou du droit à évaluer, ou qu'aucun professionnel souhaitant agir en qualité d'expert n'est trouvé, la désignation du tiers expert incombe à l'Administration fiscale, qui doit s'assurer de la qualification adéquate pour l'évaluation. Cette désignation est notifiée au contribuable, qui peut proposer un autre expert. La décision de l'Administration doit être motivée et non susceptible de recours.

Article 8. Qualification professionnelle du tiers expert

1. L'expert doit être titulaire d'un diplôme officiel d'études spécialisées ou d'une accréditation reconnue dans la Principauté d'Andorre justifiant des connaissances et techniques propres à l'exercice de la profession.

2. Lorsque, conformément à la législation applicable, l'exercice de la profession est soumis à l'inscription à un ordre professionnel, la personne qui souhaite exercer des fonctions d'expert doit remplir cette condition.

3. S'agissant d'experts collaborateurs pour l'évaluation de terrains, leur diplôme officiel doit conférer des compétences en matière d'urbanisme.

Article 9. Incompatibilités de l'expert tiers

1. L'expert qui se trouve dans l'une des situations détaillées ci-après doit s'abstenir d'intervenir dans la procédure et doit en informer le Service des Impôts et des Douanes.

2. Sont des motifs d'abstention :

a) Avoir un intérêt personnel dans l'affaire ou être administrateur, associé ou participant du contribuable, ou avoir un intérêt dans une autre affaire similaire dont la décision pourrait influer sur ladite affaire, ou avoir un litige pendant avec le contribuable.

b) Un lien de parenté par consanguinité jusqu'au quatrième degré ou par alliance jusqu'au deuxième degré avec le contribuable, avec les administrateurs du contribuable ainsi qu'avec les représentants légaux qui interviennent dans la procédure.

c) Une amitié intime ou une inimitié manifeste avec l'une des personnes mentionnées au paragraphe précédent.

d) Être intervenu en qualité d'expert dans la procédure dont il s'agit ou dans l'évaluation du même bien ou droit dans une autre procédure.

3. L'existence de motifs d'abstention n'entraîne pas nécessairement l'invalidité des actes auxquels il est intervenu.

4. Le Service des Impôts et des Douanes ordonne à la personne qui se trouve dans l'une des situations détaillées de s'abstenir de toute intervention dans le dossier.

5. La non-abstention dans les cas où elle s'impose engage la responsabilité.

Article 10. Responsabilité de l'expert tiers

1. L'expert peut engager sa responsabilité civile ou pénale du fait de l'exercice professionnel de l'expertise.

2. L'expert est responsable des dommages qu'il peut causer aux parties du fait d'un manque de la diligence exigible dans la réalisation d'une expertise.

3. Le non-respect des exigences établies par le présent Arrêté et par le guide d'intervention qui y est annexé par les experts inscrits sur les listes d'experts collaborateurs régies par l'article 2 entraîne la perte de leur tour dans la désignation pour la réalisation d'évaluations par expertise ultérieures. Cette circonstance est notifiée au professionnel concerné.

4. La réitération du non-respect des exigences établies par le présent Arrêté et par le guide d'intervention qui y est annexé par les experts inscrits sur les listes régies par l'article 2 entraîne l'exclusion desdites listes pour une période minimale de deux ans. À cet effet, l'intéressé est préalablement entendu.

Article 11. Co llaboration avec l'Administration fiscale

1. La personne désignée en qualité d'expert tiers dans la procédure doit collaborer avec le Service des Impôts et des Douanes et le conseiller pour tout ce qui est nécessaire afin de compléter le rapport ou l'expertise remis, en particulier pour la clarification des spécificités techniques que peut contenir le rapport.

2. Cette collaboration, qui ne constitue pas une extension de l'objet du travail confié, ne fait pas l'objet d'une rémunération supplémentaire et comprend également tout complément d'information pouvant être nécessaire dans le cadre d'un recours administratif ou juridictionnel lié à l'expertise réalisée.

3. Dans le cas où la réalisation de travaux non prévus pour l'évaluation peut être requise, ces travaux doivent faire l'objet d'un budget complémentaire.

Article 12. Honoraires

1. L'Administration fiscale peut fixer des honoraires standardisés pour rémunérer les experts tiers. L'acceptation d'intervenir en qualité d'expert tiers emporte également l'acceptation des honoraires approuvés par l'Administration.

2. Lorsque le contribuable demande l'expertise contradictoire, il dépose en même temps le montant de l'estimation des honoraires de l'expert tiers auprès du Service des Impôts et des Douanes. De même, l'Administration émet le document d'engagement de la dépense dans un délai de dix jours à compter du dépôt. L'absence de dépôt ou de document d'engagement de la dépense emporte acceptation de l'évaluation réalisée par l'expert de l'autre partie.

3. Lorsque l'écart entre l'évaluation de l'expert tiers et la valeur déclarée dépasse 25% de la valeur déclarée, les honoraires de l'expert tiers sont acquittés par le contribuable. Si l'écart est compris entre 15% et 25% de la valeur déclarée, les honoraires sont partagés entre le contribuable et l'Administration. Si l'écart est inférieur à 15% de la valeur déclarée, les honoraires sont à la charge de l'Administration.

Disposition additionnelle première.

Les articles 3, 4, 5 et 6 du présent Arrêté, relatifs au guide d'intervention, aux principes, aux méthodes, aux vérifications et au contenu des évaluations, et les articles 8, 9, 10 (paragraphes 1 et 2) et 11, qui régissent la qualification professionnelle, les incompatibilités, la responsabilité et la collaboration avec l'Administration fiscale de l'expert tiers, sont applicables à l'expert désigné par l'Administration dans la procédure d'expertise contradictoire visée au paragraphe 1 de l'article 78 du Règlement d'application des impôts et taxes, du 11 février 2015.

Disposition additionnelle deuxième.

L'Administration fiscale peut, en fonction de ses besoins, désigner en qualité d'expert de l'Administration, aux fins du paragraphe 1 de l'article 78 du Règlement d'application des impôts et taxes, du 11 février 2015, un professionnel inscrit sur les listes d'experts collaborateurs visées à l'article 2, qui doit être rémunéré conformément aux dispositions du paragraphe 1 de l'article 12.

Disposition finale première.

Les dispositions du paragraphe 2 de l'article 12 sont applicables lorsque l'Administration fiscale a approuvé les honoraires standardisés pour rémunérer les experts tiers.

Disposition finale deuxième.

Le présent arrêté ministériel entre en vigueur le lendemain de sa publication au Bulletin officiel de la Principauté d'Andorre. Annexe. Sommaire

1. Introduction

a) Objet et champ d'intervention 3

b) Contenu 3

2. Évaluations immobilières

a) Principes et notions générales 4

b) Méthodes d'évaluation des immeubles 5

c) Contenu du rapport d'évaluation 5

3. Évaluation des constructions

a) Documentation fournie pour l'évaluation des constructions 10

b) Méthodes d'évaluation pour l'évaluation des constructions 10

c) Données et calculs des valeurs techniques pour l'évaluation des constructions 11

4. Évaluation des terrains

a) Documentation fournie pour l'évaluation des terrains 13

b) Méthodes d'évaluation applicables pour l'évaluation des terrains 13

c) Données et calculs des valeurs techniques pour l'évaluation des terrains 14

1. Introduction

a) Objet et champ d'application Le présent guide a pour objet de préciser les critères d'évaluation à des fins fiscales à suivre dans les évaluations de biens immeubles réalisées par les experts désignés par l'Administration dans la procédure d'expertise contradictoire. Les dispositions établies dans le présent guide sont d'application obligatoire pour l'évaluation de biens immeubles requise dans la procédure d'expertise contradictoire prévue à l'article 78 du Règlement d'application des impôts et taxes.

b) Contenu Le présent guide définit les conditions requises propres à garantir l'exactitude des évaluations de biens immeubles et établit les méthodologies, les paramètres admis et les prescriptions techniques à appliquer dans l'évaluation d'immeubles à des fins fiscales. Il établit les méthodes d'évaluation à appliquer dans l'évaluation de biens immeubles, en distinguant entre l'évaluation des constructions et celle des terrains, et en prévoyant la nécessité de tenir compte de l'existence de différents droits et/ou servitudes susceptibles d'affecter la valeur du bien immeuble. Afin de parvenir à une expertise correcte et de qualité, il établit les informations que doit contenir le rapport d'évaluation, ainsi que des critères de procédure dans l'hypothèse où des divergences pourraient exister entre les informations fournies sur le bien immeuble et les caractéristiques réelles de ce même bien. Enfin, il prévoit les méthodologies à appliquer pour l'évaluation de différents types de biens immeubles et les principales prescriptions techniques qu'il convient d'inclure dans les expertises.

2. Évaluations immobilières

a) Principes et notions générales Les évaluations immobilières doivent suivre les principes suivants :

• Principe d'anticipation. La valeur de l'immeuble faisant l'objet d'une exploitation économique est fonction des perspectives de revenus qu'il procurera vraisemblablement à l'avenir.
• Principe de finalité. La finalité de l'évaluation conditionne la méthode et les techniques d'évaluation à suivre. Les critères et méthodes utilisés doivent être cohérents avec la finalité de l'évaluation.
• Principe de l'usage le meilleur et le plus rentable. La valeur d'un immeuble susceptible d'être affecté à différents usages est celle qui résulte de son affectation, dans les limites des possibilités légales et physiques, à l'usage économiquement le plus avantageux, ou, s'il est susceptible d'être construit avec différentes intensités de construction, celle qui résulte de sa construction, dans les limites des possibilités légales et physiques, avec l'intensité permettant d'obtenir sa valeur maximale.
• Principe de probabilité. Face à différents scénarios ou possibilités de choix raisonnables, il convient de retenir celui qui est estimé le plus probable.
• Principe de proportionnalité. Les rapports d'expertise doivent être élaborés avec l'ampleur appropriée, compte tenu de l'importance et de l'usage de l'objet de l'évaluation, ainsi que de sa singularité sur le marché.
• Principe de prudence. Face à différents scénarios ou possibilités de choix également probables, il convient de retenir celui qui donne pour résultat la valeur d'expertise la plus faible.
• Principe de substitution. La valeur de l'immeuble est équivalente à celle d'autres actifs de caractéristiques similaires substituables à cet immeuble.
• Principe de temporalité. La valeur d'un immeuble varie dans le temps.
• Principe de transparence. Le rapport d'évaluation d'un immeuble doit contenir les informations nécessaires et suffisantes pour être aisément compréhensible et doit détailler les hypothèses et la documentation utilisées.
• Principe de valeur résiduelle. La valeur attribuable à chacun des facteurs de production d'un immeuble est la différence entre la valeur totale dudit actif et les valeurs attribuables aux autres facteurs. Les évaluations doivent être exprimées par propriétés foncières inscrites au registre indépendantes. Chaque élément d'un immeuble doit être évalué séparément et les immeubles faisant l'objet de différents droits réels (propriété, nue-propriété, usufruit, droit d'habitation, droit de superficie) et/ou servitudes doivent être évalués en tenant compte de l'existence de ces droits et/ou servitudes.

b) Méthodes d'évaluation des immeubles Les méthodes d'évaluation applicables sont celle du coût, celle de la comparaison, celle de l'actualisation des revenus et la méthode résiduelle, selon le cas.

c) Contenu du rapport d'évaluation Le rapport d'évaluation doit contenir les informations suivantes :

• Données d'identification et qualification de l'expert Il convient d'indiquer le département de l'Administration qui sollicite l'expertise, ainsi que la finalité pour laquelle l'expertise a été sollicitée. Il convient d'indiquer le nom et la qualification de l'expert qui signe l'expertise. Lorsque, conformément à la législation applicable, l'exercice de la profession est soumis à l'inscription à un ordre professionnel, il convient d'indiquer le numéro d'inscription.
• Identification et localisation, avec référence à l'état de l'immeuble L'expertise doit indiquer l'adresse complète de l'immeuble à évaluer. Il convient d'indiquer le type de bien immeuble à évaluer (logement, local, place de stationnement, construction, terrain...), l'état dans lequel se trouve l'immeuble (bâtiments en construction ou en réhabilitation, terrains avec des constructions achevées ou en construction...) et l'existence de droits réels (propriété, nue-propriété, usufruit, droit d'habitation, droit de superficie) et/ou de servitudes. Pour l'identification et la localisation des biens immeubles, la documentation fournie par l'Administration doit être utilisée. Dans l'hypothèse où sont constatées des lacunes d'information permettant l'identification sans équivoque du bien immeuble, ou des différences entre la description du bien immeuble dans le titre de propriété et l'immeuble identifié pour la réalisation de l'expertise, cela doit être indiqué dans le rapport, de même que les éléments pris en considération pour l'identification du bien immeuble. Dans l'hypothèse où, à partir des informations fournies par l'Administration, l'identification du bien immeuble n'est pas possible, ce point doit être communiqué afin que l'Administration puisse demander au contribuable la documentation nécessaire permettant l'identification sans équivoque du bien immeuble.
• Vérifications et documentation Il convient d'indiquer la documentation utilisée et les vérifications effectuées par l'expert pour l'évaluation de l'immeuble. Il convient d'indiquer, au minimum, la documentation fournie par l'Administration. Il convient d'indiquer la date à laquelle la visite de l'immeuble a été effectuée, ainsi que la portée de la visite. Cette visite doit permettre l'identification physique de l'immeuble et peut être effectuée en accédant aux espaces publics ou à usage commun des immeubles. Il convient d'indiquer les différences entre les informations et/ou caractéristiques du bien immeuble contenues dans les informations fournies par l'Administration et les caractéristiques observables lors de la visite effectuée de l'immeuble. Dans l'hypothèse où se posent d'éventuelles différences entre la superficie du bien immeuble et celle indiquée dans la description du titre de propriété, le contribuable doit fournir un plan de relevé signé et visé, le cas échéant, par un technicien titulaire d'un diplôme officiel reconnu en Principauté d'Andorre attestant des connaissances et techniques propres à l'exercice de la profession, ainsi que la fiche cadastrale.
• Localité et environnement Il convient de décrire les principales caractéristiques de la localité où se trouve l'immeuble et de son environnement.
• Description et superficie du terrain Il convient d'indiquer la superficie figurant dans les informations fournies par l'Administration et, si d'éventuelles différences se posent quant à la superficie du bien immeuble, il convient également d'indiquer la superficie prévue dans d'autres documents produits par le contribuable. Il convient d'indiquer la superficie du terrain, en précisant s'il s'agit de la superficie brute (sans déduction des superficies correspondant aux cessions d'urbanisme, aux infrastructures, à la voirie...) ou de la superficie nette (correspondant au terrain constructible). Il convient d'indiquer les principales caractéristiques géomorphologiques du terrain, la disponibilité d'infrastructures de voirie et de services et, le cas échéant, les caractéristiques de l'aménagement du terrain. Les informations du présent sous-paragraphe ne sont pas requises pour la réalisation d'évaluations d'unités immobilières (logements, locaux commerciaux...) dans des bâtiments.
• Description et superficie de la construction. Il convient d'indiquer la superficie figurant dans les informations fournies par l'Administration et, si d'éventuelles différences se posent quant à la superficie du bien immeuble, il convient également d'indiquer la superficie figurant dans d'autres documents produits par le contribuable. Il convient d'indiquer la superficie de l'unité ou des unités immobilières à évaluer, en précisant s'il s'agit de la superficie totale, de la superficie utile ou de la superficie construite. Il convient également d'indiquer les principales caractéristiques constructives de la construction et des unités immobilières à évaluer. Étant donné que, pour la réalisation de l'évaluation, il n'est pas accédé à l'intérieur des espaces à usage privatif des immeubles, les qualités des finitions intérieures sont considérées comme similaires à celles de la construction dans laquelle se trouve l'immeuble, avec un état de conservation et d'entretien adapté à l'usage de l'immeuble. Dans l'hypothèse d'éventuelles différences concernant l'état de conservation et/ou les qualités de l'immeuble, il est tenu compte des observations formulées par le contribuable dûment justifiées.
• Description urbanistique Il convient d'indiquer la qualification et le classement urbanistique du terrain ainsi que les usages admis. Il convient d'indiquer les éventuelles servitudes liées aux risques géologiques et aux risques d'avalanches. Il convient d'indiquer les éventuelles servitudes liées aux périmètres de protection des biens culturels et, le cas échéant, leur inscription à des inventaires des biens culturels et le degré de protection qui leur correspond.
• Régime de protection, de détention et d'occupation Il convient d'indiquer l'état d'occupation de l'immeuble ; l'existence de servitudes et/ou d'obligations affectant le contenu du droit réel de propriété, en indiquant leurs caractéristiques et leurs effets sur la valeur ; et l'existence de limitations légales, urbanistiques ou de protection publique susceptibles de limiter sa valeur, en indiquant leurs caractéristiques et leurs effets sur la valeur. Dans l'hypothèse de l'exercice d'activités économiques dans l'immeuble, il convient d'indiquer les caractéristiques de cette activité ou exploitation économique.
• Analyse de marché Il convient de décrire les principales caractéristiques du segment du marché immobilier relatif aux biens immeubles comparables à celui faisant l'objet de l'évaluation.
• Données et calculs des valeurs techniques, Il convient d'indiquer la méthode d'évaluation, les calculs et les critères utilisés pour déterminer la valeur ainsi que les données nécessaires pour effectuer ce calcul.
• Valeurs d'expertise Il convient d'indiquer les différentes valeurs d'expertise résultant de l'application des différentes méthodes d'évaluation utilisées pour l'évaluation du bien immeuble. Il convient d'indiquer la valeur d'expertise qui en résulte compte tenu de l'objet et de la finalité de l'évaluation. Il convient d'indiquer les observations, conditions et mises en garde concernant les principales données utilisées dans la réalisation de l'évaluation et susceptibles d'avoir une incidence sur la valeur d'expertise de l'immeuble.
• Dates et signature Il convient d'indiquer la date de la dernière visite de l'immeuble, la date du fait générateur qui détermine l'évaluation et la date d'émission du rapport. Il convient d'inclure le nom, la signature et la qualification de l'expert qui signe l'expertise. Lorsque, conformément à la législation applicable, l'exercice de la profession est soumis à l'inscription à un ordre professionnel, il convient d'indiquer le numéro d'inscription et, le cas échéant, le visa de l'ordre professionnel.
• Documentation annexée au rapport Les informations complémentaires jugées appropriées pour la justification des données figurant dans le rapport doivent être incluses en annexe. Le contenu de ces informations complémentaires peut être intégré en totalité ou en partie dans les différents paragraphes du rapport, s'il est considéré que cela en améliore la lecture. Le contenu du rapport indiqué ci-dessus peut être regroupé et/ou organisé selon le sommaire que l'expert juge approprié, tout en permettant l'identification et la compréhension des informations requises.

3. Évaluation des constructions

a) Documentation fournie pour l'évaluation des constructions Pour la réalisation d'évaluations de constructions et/ou de parties (unités immobilières) de la construction, l'Administration doit fournir la documentation suivante, dans la mesure où elle se trouve en sa possession :

• Description des unités immobilières à évaluer, avec indication de la superficie de chacune des propriétés foncières inscrites au registre à évaluer.
• Si l'évaluation porte sur une construction, description du terrain sur lequel se trouve le bâtiment à évaluer, avec indication de sa superficie.
• Le cas échéant, les plans et la documentation technique correspondant à l'expertise commandée par le contribuable et/ou exposée dans les observations présentées. Dans l'hypothèse de divergences entre les superficies inscrites au registre et les superficies réelles du bien immeuble, le contribuable doit fournir le relevé avec délimitation des unités immobilières et indication des superficies, signé et visé, le cas échéant, par un technicien autorisé à l'exercice professionnel en Principauté d'Andorre, ainsi que la fiche cadastrale.

b) Méthodes d'évaluation pour l'évaluation des constructions L'évaluation des constructions, ou de parties (unités immobilières) de la construction, doit être réalisée en appliquant la méthode de comparaison avec le marché. Lorsque l'on ne dispose pas des données minimales de comparaison des valeurs de marché, ou dans l'hypothèse de l'évaluation de terrains comportant des bâtiments achevés ou en cours de construction, la méthode du coût doit être appliquée, en déterminant la valeur de remplacement nette du bâtiment. Lorsque l'immeuble est destiné à l'exercice d'activités commerciales, la méthode de l'actualisation des revenus peut également être appliquée. Dans l'hypothèse où l'évaluation est réalisée selon la méthode de comparaison avec le marché et selon la méthode de l'actualisation des revenus, la valeur d'expertise correspond à la plus élevée des deux.

c) Données et calculs des valeurs techniques pour l'évaluation des constructions Dans les évaluations selon la méthode de comparaison avec le marché, il convient d'indiquer, au minimum, les données suivantes :

• Nombre d'immeubles de caractéristiques comparables utilisés pour l'étude de marché. Il convient de disposer de données de comparaison des valeurs de marché correspondant à un minimum de 6 immeubles de caractéristiques comparables. Ce minimum n'est pas requis pour l'évaluation d'éléments annexes à l'unité immobilière principale, tels que des places de stationnement ou des débarras en relation avec un logement.
• Sources des données de l'étude de marché.
• Principales caractéristiques de l'échantillon analysé, ainsi que les paramètres et critères d'homogénéisation et les critères de conciliation des valeurs utilisés. Pour l'homogénéisation des valeurs, il convient de tenir compte, au minimum, des caractéristiques de l'emplacement et de l'environnement, de la construction et des finitions, de l'ancienneté et/ou des éventuelles rénovations effectuées et de l'état de conservation de l'immeuble. Dans les évaluations selon la méthode de comparaison avec le marché, il convient d'indiquer, au minimum, les valeurs et calculs suivants :
• Valeur unitaire de l'unité immobilière.
• Superficie de l'unité immobilière.
• Valeur totale de l'unité immobilière.
• Valeur totale de la construction ou de la partie (différentes unités immobilières) de la construction. Dans les évaluations selon la méthode du coût, il convient d'indiquer, au minimum, les données et calculs suivants :
• Valeur unitaire du coût d'exécution de la construction.
• Valeur unitaire, ou relative, correspondant aux autres dépenses requises pour la reconstitution de la construction.
• Valeur de remplacement brute unitaire.
• Dépréciations physique, fonctionnelle ou d'un autre type, susceptibles d'affecter l'immeuble à évaluer.
• Valeur de remplacement nette unitaire.
• Superficie de la construction.
• Valeur totale de la construction ou de la partie (différentes unités immobilières) de la construction. Dans les évaluations selon la méthode de l'actualisation des revenus, il convient d'indiquer, au minimum, les données et calculs suivants :
• Valeur du revenu net découlant de l'activité commerciale de l'immeuble. Il convient de réaliser l'étude de marché des revenus d'immeubles accueillant des activités commerciales similaires. Les revenus déclarés par le contribuable peuvent être pris en considération, pour autant qu'ils soient supérieurs à 80% de l'étude de marché des revenus réalisée.
• Taux d'actualisation à appliquer.
• Valeur de réversion de l'immeuble (valeur de remplacement nette).
• Valeur totale de l'unité immobilière.
• Valeur totale de la construction ou de la partie (différentes unités immobilières) de la construction.

4. Évaluation des terrains

a) Documentation fournie pour l'évaluation des terrains Pour la réalisation d'évaluations de terrains, l'Administration doit fournir la documentation suivante, dans la mesure où elle se trouve en sa possession :

• Description du terrain, avec indication de la superficie de chacune des propriétés foncières inscrites au registre à évaluer. Dans l'hypothèse où le terrain comporte une construction, sa superficie doit être indiquée.
• Plan topographique avec délimitation des propriétés à évaluer, avec indication des superficies, des cotes altimétriques et des coordonnées Lambert.
• Le cas échéant, les plans et la documentation technique correspondant à l'expertise commandée par le contribuable et/ou exposée dans les observations présentées. Dans l'hypothèse de divergences entre les superficies inscrites au registre et les superficies réelles du bien immeuble, le contribuable doit fournir un relevé avec délimitation du terrain et des constructions qui peuvent s'y trouver, et indication des superficies, signé et visé, le cas échéant, par un technicien autorisé à l'exercice professionnel en Principauté d'Andorre, ainsi que la fiche cadastrale.

b) Méthodes d'évaluation applicables pour l'évaluation des terrains L'évaluation des terrains doit être réalisée en appliquant des méthodes d'évaluation résiduelles. La méthode d'évaluation, aux fins de l'application des impôts et taxes à appliquer, est la méthode résiduelle, en appliquant la formule suivante : = · −−− Vs : Valeur du terrain sur le sol faisant l'objet de l'évaluation. Ve : Valeur de vente selon le marché de la surface de plancher construite de la construction du type et des usages que la planification prévoit sur le sol faisant l'objet de l'évaluation. Vc : Coût contractuel de la construction des constructions prévues par la planification. Vu : Coût des travaux d'aménagement nécessaires pour que le sol acquière la qualité de terrain à bâtir. Va : Coût de construction des autres dépenses nécessaires pour que le sol puisse faire l'objet de l'utilisation urbanistique prévue par la planification. I : Indice de pondération dans les cas où les bénéfices ou les dépenses de la promotion autres que ceux déjà prévus dans la formule sont, pour des raisons objectives, différents de ceux considérés comme normaux. Cet indice peut varier entre 0,9 et 1,1, selon que l'on estime que les bénéfices et/ou les dépenses sont inférieurs ou supérieurs à la normale. Dans les autres cas, l'indice a la valeur

1. Il convient d'indiquer les Vs, Ve, Vc, Vu et Va totaux et ceux répercutés par m2 de surface de plancher constructible sur le sol faisant l'objet de l'évaluation. Lorsque l'aménagement urbanistique du terrain requiert l'élaboration d'une planification dérivée, l'incidence des coûts financiers et la répercussion économique des délais dans lesquels il est estimé que la planification dérivée sera élaborée et que les coûts requis pour sa mise en œuvre seront engagés peuvent être prises en considération. Cette répercussion est au maximum de 15% de la valeur du sol. Lorsque le terrain est qualifié de sol non urbanisable, la méthode de comparaison avec le marché ou la méthode de capitalisation des revenus peut être appliquée. Lorsque le terrain comporte des constructions habitables ou pouvant être destinées à l'exercice d'activités économiques, la valeur du sol correspond à la somme de la valeur du sol calculée selon les méthodes indiquées aux paragraphes précédents et de la valeur de la construction calculée selon les méthodes indiquées pour l'évaluation des bâtiments.

c) Données et calculs des valeurs techniques pour l'évaluation des terrains Dans l'évaluation des terrains, en appliquant des méthodes d'évaluation résiduelles, il convient de déterminer l'utilisation urbanistique prévue sur le terrain. Le rapport d'évaluation doit justifier le calcul de l'utilisation urbanistique du terrain compte tenu de la réglementation d'urbanisme en vigueur à la date de l'évaluation. Dans les évaluations de terrains, en appliquant des méthodes d'évaluation résiduelles, il convient d'indiquer, au minimum, les données et valeurs suivantes :

• La justification du calcul de l'utilisation urbanistique du terrain.
• L'étude de marché pour les principaux usages prévus dans l'utilisation urbanistique du terrain.
• La valeur des coûts de construction Vc unitaires et totaux pour chacun des usages prévus dans l'utilisation urbanistique du terrain.
• La valeur des coûts d'aménagement Vu unitaires et totaux pour le type d'aménagement requis pour la mise en œuvre. Ces coûts doivent être calculés en tenant compte du coût unitaire par rapport à la superficie d'aménagement ; cette superficie d'aménagement est déterminée conformément à ce qui est établi dans la justification du calcul de l'utilisation urbanistique du terrain.
• Parallèlement, compte tenu de la superficie constructible découlant de l'utilisation urbanistique du terrain, il convient également d'indiquer le coût unitaire par rapport à la superficie constructible.
• La valeur des autres dépenses nécessaires pour que le sol puisse faire l'objet de l'utilisation urbanistique prévue par la planification Va, en distinguant la valeur des coûts de démolition des constructions existantes et la valeur des coûts découlant d'éventuelles protections contre les servitudes liées aux risques géologiques et/ou d'avalanches, lorsque l'utilisation du terrain est subordonnée à la réalisation de systèmes de protection.
• La valeur totale du terrain.
• La valeur unitaire rapportée à la superficie nette du terrain.
• La valeur unitaire rapportée à la superficie totale du terrain. La justification du calcul de l'utilisation urbanistique, en fonction de la qualification du sol, doit inclure, au minimum, les aspects suivants :
• Il convient d'indiquer la superficie estimée correspondant aux servitudes d'urbanisme, et au minimum celles destinées à la cession d'urbanisme obligatoire, à la voirie et aux éventuelles servitudes liées aux risques géologiques, aux risques d'avalanches et aux périmètres de protection des biens culturels, ainsi que la superficie nette bénéficiant d'une utilisation urbanistique. La cession obligatoire établie dans le POUP doit être prise en considération. L'estimation de la superficie destinée à la voirie en sol urbain consolidé doit correspondre aux insuffisances d'aménagement requises pour la construction sur le terrain. En sol urbain non consolidé et en sol urbanisable, la superficie minimale établie par la réglementation d'urbanisme pour la voirie dans l'unité d'intervention dans laquelle se trouve le terrain est prise en considération, et elle doit être au minimum de 20% pour les terrains présentant une pente inférieure à 30%, de 25% pour les terrains présentant une pente comprise entre 30% et 55%, et de 35% pour les terrains présentant une pente supérieure à 55%.
• Il convient d'indiquer l'utilisation urbanistique qui résulte des conditions de construction (indice de constructibilité et autres paramètres régissant la construction), des usages admis et des obligations d'aménagement établies par la planification. Lorsque la planification fixe l'indice de constructibilité net, cet indice est appliqué à la superficie nette du terrain, ou après déduction de la superficie du terrain des servitudes d'urbanisme indiquées au paragraphe précédent. Lorsque la planification fixe l'indice de constructibilité brut, cet indice est appliqué à la superficie brute du terrain, après déduction de la cession obligatoire.
• Pour les terrains dotés d'une planification dérivée approuvée, il convient de prendre en considération la voirie et l'utilisation urbanistique établies dans la planification dérivée.
• L'utilisation urbanistique du terrain peut être justifiée au moyen d'une étude urbanistique du terrain comprenant une proposition de voirie, de volumétries constructibles et d'usages admis. Pour l'évaluation des terrains, en appliquant des méthodes d'évaluation résiduelles, il convient de réaliser l'étude de marché en indiquant, au minimum, les données requises pour l'évaluation des bâtiments selon la méthode de comparaison avec le marché pour les principaux usages inclus dans l'utilisation urbanistique du terrain, ainsi que les valeurs unitaires pour ces usages. Dans les évaluations de terrains en sol non urbanisable selon la méthode de comparaison avec le marché, il convient d'indiquer, au minimum, les données suivantes :
• Situation et superficie des terrains utilisés pour l'étude de marché. Il convient de disposer de données de comparaison des valeurs de marché correspondant à un minimum de 6 immeubles de caractéristiques comparables, relevant du même régime urbanistique, présentant une variation de leur superficie et de leur pente inférieure à 15% de la valeur de la propriété à comparer et le même type d'exploitation rurale (agricole, pastorale, forestière, cynégétique ou similaire).
• Sources des données de l'étude de marché.
• Principales caractéristiques de l'échantillon analysé, ainsi que les paramètres et critères d'homogénéisation et les critères de conciliation des valeurs utilisés. Pour l'homogénéisation des valeurs, il convient de tenir compte, au minimum, des caractéristiques de l'emplacement et de l'environnement ainsi que de l'usage et de l'exploitation du terrain. Dans les évaluations de terrains en sol non urbanisable selon la méthode de comparaison avec le marché, il convient d'indiquer, au minimum, les valeurs et calculs suivants :
• Valeur unitaire d'expertise.
• Superficie du terrain.
• Valeur totale du terrain. Dans les évaluations de terrains en sol non urbanisable selon la méthode de capitalisation des revenus, il convient d'indiquer, au minimum, les données suivantes :
• Valeur du revenu net découlant de l'activité agricole, pastorale ou forestière du terrain. Il convient de réaliser l'étude de marché des revenus de terrains accueillant des activités similaires. Les revenus déclarés par le contribuable peuvent être pris en considération, pour autant qu'ils soient supérieurs à 80% de l'étude de marché des revenus réalisée.
• Taux d'actualisation à appliquer.
• Valeur totale du terrain.