Loi 24/2023, du 28 novembre, portant mesures de stimulation et de stabilité du marché des baux de logement
Traduction réalisée par intelligence artificielle, à titre informatif. Seul le texte catalan publié au BOPA fait foi. Texte catalan
Exposé des motifs (texte original, sans valeur normative) texte disponible uniquement en catalan
L’accés a un habitatge digne a un preu assequible constitueix un dels grans reptes als quals s’enfronten els països desenvolupats avui dia.
Totes les ciutats dels països de l’entorn presenten, en més o menys mesura, tensions en matèria d’habitatge, i Andorra no hi és aliena, ja que la demanda residencial és creixent i està accentuada per un cicle econòmic favorable, conjuminada amb una alça de la inflació i dels tipus d’interès gens menyspreable.
El mandat constitucional adreçat als poders públics per promoure les condicions necessàries per fer efectiu el dret de tothom a gaudir d’un habitatge digne ha propiciat que el principi de llibertat de pactes en matèria d’arrendament d’habitatges es veiés atenuat per un conjunt de mesures -entre altres- que han contingut l’increment del preu de les rendes de lloguer, al mateix temps que han prorrogat la vigència dels contractes.
El resultat positiu d’aquestes mesures ha permès pal·liar situacions compromeses en matèria d’habitatge en moments difícils, com els anys posteriors a la crisi econòmica del 2008 o durant la pandèmia del SARS-CoV-2, però cal tenir present que són mesures que no es poden mantenir indefinidament en el temps.
El principi d’autonomia de la voluntat i de llibertat de pactes ha de ser el règim general que ha de guiar una economia de mercat com la nostra, i només en casos molt taxats aquests principis poden veure’s alterats per la intervenció de l’Estat, en favor de l’assoliment d’un desenvolupament equilibrat de la societat i el benestar en general.
Aquest ha estat el cas de les polítiques d’habitatge.
Paradoxalment, i com es pot comprovar malgrat les mesures adoptades, la situació actual de l’habitatge a Andorra reflecteix un àlgid repunt constructiu, però clarament destinat a l’habitatge de compra, en detriment del lloguer.
La important demanda d’habitatge de compra, els costos de construcció i els rendiments inferiors i a llarg termini dels projectes empresarials destinats a habitatge de lloguer són factors que han anat desincentivant, amb el temps, les promocions d’habitatge destinades a arrendament.
És en aquestes circumstàncies en les quals aquesta Llei pretén incidir.
L’objectiu que es persegueix és doble.
Per una banda, s’opta per mantenir la protecció de la part arrendatària en front d’un increment desmesurat de la renda, al mateix temps que s’atorga un horitzó temporal més llarg en el contracte de lloguer, en pro de l’aplicació del principi de corresponsabilitat de les parts.
I, per altra banda, es pretén estimular novament la promoció d’habitatge de lloguer sota unes regles clares i estables en el temps, que generin confiança als operadors econòmics que tinguin la capacitat i la voluntat per invertir-hi.
Perquè només així es podran complementar de forma efectiva la resta de mesures destinades al foment de polítiques d’habitatge de lloguer que s’han endegat des dels poders públics.
Convé tenir present que aquesta Llei té una vocació de perdurabilitat limitada en el temps, en concret, fins que expirin les pròrrogues que s’estableixen en la norma, i que ha de ser llegida en consonància amb la resta de les mesures dutes a terme per al foment de l’habitatge digne i a preu assequible.
La creació d’un parc públic d’habitatge de lloguer a preu assequible, les mesures d’estímul fiscal i d’avals a l’adquisició d’immobles i l’agilització de la tramitació judicial dels conflictes derivats dels arrendaments, entre altres, són mesures que ja es troben en marxa per fer front a la demanda d’habitatge de lloguer, i que veuran els seus fruits a mitjà termini.
La Llei s’estructura en cinc articles, dos disposicions addicionals i cinc disposicions finals.
L’article 1 referma el règim general establert en la Llei d’arrendaments de finques urbanes en relació amb l’actualització de les rendes dels habitatges, d’acord amb l’índex general de preus de consum i de conformitat amb el principi de llibertat de pactes.
Tanmateix, i amb l’objectiu de transitar des d’un mercat regulat íntegrament en relació amb la durada i l’import de les rendes, cap a l’exercici efectiu del principi d’autonomia de la voluntat i de la llibertat de pactes en els contractes d’arrendament, en l’article 2 es preveu la pròrroga legal dels contractes d’arrendament d’habitatge per a residència habitual i permanent formalitzats durant l’any 2021 o amb anterioritat, així com també s’estableix, només per als contractes formalitzats durant l’any 2019 o amb anterioritat, un sistema d’actualització de la renda en funció de la renda per metre quadrat.
Aquest article també estableix la llista taxada de supòsits en què no resulta d’aplicació el sistema de pròrrogues referit anteriorment, i que reprenen en essència els que ja hi havia previstos en la norma actual, si bé amb algun matís respecte a la renda i respecte a les persones amb residència sense activitat lucrativa.
L’article 3 recupera la possibilitat de desafectar de la pròrroga prevista en aquesta Llei els contractes d’arrendament d’habitatges que han estat prorrogats en virtut de les pròrrogues legals dels darrers anys, sempre que es compleixin les condicions establertes per a aquesta finalitat.
L’article 4 determina que les obligacions entre les parts dels contractes d’arrendament d’habitatges formalitzats l’any 2022 o amb posterioritat es regeixen pels seus propis pactes i per les disposicions de la Llei d’arrendaments de finques urbanes vigent.
L’article 5 regula una infracció administrativa adreçada a garantir el sistema de pròrrogues, amb una remissió expressa al règim sancionador establert a la Llei d’arrendaments de finques urbanes.
En darrer terme, la Llei recull dos disposicions addicionals i cinc disposicions finals.
A través de les disposicions addicionals s’encomana al Govern, d’una banda, que reguli la creació del Registre de la Propietat, i d’altra banda, que modifiqui la composició de la Comissió Nacional de l’Habitatge per incloure, com a membre, un representant de cada organització sindical que gaudeixi d’una branca o secció relacionada amb l’habitatge.
La disposició final primera incrementa el tipus de gravamen de l’impost sobre els habitatges buits.
La disposició final segona incideix en la suspensió de noves autoritzacions d’habitatges d’ús turístic (HUT), allargant la durada d’aquesta suspensió un any més i eliminant les excepcions que hi havia establertes per a HUT de categoria superior.
La disposició final tercera habilita el Govern per demanar, a qualsevol administració de les recollides en l’article 13 del Codi de l’administració, les dades que siguin necessàries per dissenyar i executar les polítiques d’habitatge.
Aquesta disposició té caràcter de llei qualificada i així ho informa la disposició final quarta.
I, finalment, la disposició final cinquena determina l’entrada en vigor de la Llei.
Source : BOPA
Article 1. Régime d'actualisation des loyers des contrats de bail de logement à usage de résidence habituelle et permanente
L'actualisation du loyer des contrats de bail de logement à usage de résidence habituelle et permanente, si elle est convenue dans le contrat, doit être effectuée conformément à l'article 45 de la Loi sur les baux d'immeubles urbains en vigueur, ou à la disposition correspondante, sans préjudice des dispositions des articles suivants.
Article 2. Régime juridique applicable aux contrats de bail de logement à usage de résidence habituelle et permanente conclus au cours de l'année 2021 ou antérieurement
1. Les contrats de bail de logement à usage de résidence habituelle et permanente conclus en vertu du chapitre premier du titre III de la Loi sur les baux d'immeubles urbains et dont la conclusion a été convenue au cours de l'année 2021 ou antérieurement peuvent être prorogés, renouvelés ou éteints selon ce que les parties conviennent librement, conformément aux dispositions de ladite Loi.
2. Toutefois, à défaut d'accord entre les parties, à l'expiration de la durée du contrat principal ou de l'une quelconque de ses prorogations, et à condition que la partie locataire respecte strictement toutes ses obligations légales et contractuelles, le système de prorogations suivant s'applique :
a) Pour les contrats conclus au cours de l'année 2019 ou antérieurement, une prorogation d'une durée de trois ans s'applique, et le loyer peut être augmenté, pendant la première année de la prorogation, conformément aux dispositions du paragraphe 3. Pendant le reste de la période, le loyer est actualisé, si cela est stipulé dans le contrat, conformément à l'article 45 de la Loi sur les baux d'immeubles urbains en vigueur, ou à la disposition correspondante.
b) Pour les contrats conclus au cours de l'année 2020, une prorogation d'une durée de deux ans s'applique à leur échéance ; et le loyer est actualisé, si cela est stipulé dans le contrat, conformément à l'article 45 de la Loi sur les baux d'immeubles urbains en vigueur, ou à la disposition correspondante.
c) Pour les contrats conclus au cours de l'année 2021, une prorogation d'une durée d'un an s'applique à leur échéance ; et le loyer est actualisé, si cela est stipulé dans le contrat, conformément à l'article 45 de la Loi sur les baux d'immeubles urbains en vigueur, ou à la disposition correspondante.
3. S'agissant des contrats visés au paragraphe 2.a), pendant la première année de la prorogation, le loyer peut être augmenté conformément aux règles suivantes :
a) Si le loyer est inférieur à 6 euros par mètre carré, la partie bailleresse peut augmenter le loyer, au maximum, de 4% plus l'indice général des prix à la consommation.
b) Si le loyer est égal ou supérieur à 6 euros et inférieur à 7 euros par mètre carré, la partie bailleresse peut augmenter le loyer, au maximum, à hauteur de l'indice général des prix à la consommation.
c) Si le loyer est égal ou supérieur à 7 euros et inférieur à 8 euros par mètre carré, la partie bailleresse peut augmenter le loyer, au maximum, de 4%.
d) Si le loyer est égal ou supérieur à 8 euros par mètre carré, la partie bailleresse ne peut pas augmenter le loyer. La partie bailleresse doit notifier l'augmentation applicable, le cas échéant, de manière probante à la partie locataire dans le délai d'un mois avant l'expiration de la durée du contrat principal ou de l'une quelconque de ses prorogations. Aux fins de déterminer le prix au mètre carré du loyer, seul le prix du logement doit être pris en compte, et seul le prix des places de stationnement et des débarras est exclu du calcul. Pendant le reste de la période, le loyer est actualisé, si cela est stipulé dans le contrat, conformément à l'article 45 de la Loi sur les baux d'immeubles urbains en vigueur, ou à la disposition correspondante. L'augmentation prévue au présent paragraphe est calculée en prenant pour base le loyer payé au moment où naît le droit à la révision.
4. Toutefois, le système de prorogations régi par le paragraphe 2 n'est pas applicable dans les cas suivants :
a) Lorsque la partie bailleresse cède le logement loué au Gouvernement à des fins sociales, étant entendu que l'extinction du contrat de bail ne peut prendre effet tant que celui-ci est en vigueur. Les conditions requises et les modalités de ladite cession doivent être régies par les conventions de cession d'usage conclues par les parties.
b) Lorsque la partie bailleresse reprend le logement loué, à la fin du contrat de bail par l'expiration du délai convenu, afin de l'affecter à son usage propre ou au profit de membres de sa famille jusqu'au deuxième degré de consanguinité, d'adoption ou d'alliance.
Afin de garantir que le logement est affecté à l'usage propre ou au profit de membres de la famille au premier ou au deuxième degré de consanguinité, d'adoption ou d'alliance, la partie bailleresse doit justifier le lien de parenté correspondant et joindre une déclaration sur l'honneur relative à la destination du logement signée par elle et, le cas échéant, par le membre de la famille au profit duquel le logement est destiné.
La partie locataire, au moment où l'extinction du contrat de bail pour ce motif lui est notifiée, doit en informer le ministère compétent en matière de logement, par l'intermédiaire du Service des démarches du Gouvernement, au moyen d'une demande générique, qui doit être accompagnée, le cas échéant, de la notification effectuée par la partie bailleresse avec la justification du lien de parenté.
Afin de garantir que l'usage de l'immeuble est destiné au logement habituel, la partie bailleresse ou, le cas échéant, la partie locataire membre de la famille doit justifier auprès du ministère compétent en matière de logement, dans le délai de trente jours calendaires suivant l'expiration du contrat, le changement de recensement correspondant et la souscription des fournitures de base, ainsi que la conclusion par écrit du contrat de bail ou, le cas échéant, la cession à titre gratuit.
L'usage propre ou la cession du logement au profit des membres de la famille prévus au présent paragraphe doivent porter sur une période minimale de cinq ans, sauf si cette période minimale ne peut être respectée pour une cause de force majeure, de séparation, de divorce, d'accident ou de maladie de la partie bailleresse ou du membre de la famille au premier ou au deuxième degré de consanguinité, d'adoption ou d'alliance.
En cas de non-respect de la période de cinq ans définie à l'alinéa précédent, la partie bailleresse doit de nouveau affecter le bail au profit de tiers.
Le loyer découlant du nouveau contrat de bail doit être d'un montant inférieur ou égal à celui qui était appliqué avant l'affectation du logement concerné à l'usage propre ou au profit de membres de la famille au premier ou au deuxième degré de consanguinité, d'adoption ou d'alliance.
Toutefois, la partie bailleresse peut actualiser le loyer du nouveau contrat de bail à hauteur de l'indice général des prix à la consommation cumulé pendant les années au cours desquelles le logement a été affecté à l'usage propre ou au profit de membres de la famille au premier ou au deuxième degré de consanguinité, d'adoption ou d'alliance.
Aux fins prévues au présent article, on entend par fournitures de base l'électricité, l'eau et le chauffage.
Cette exception peut être invoquée par des personnes morales ayant agi en qualité de bailleresses dans le contrat de bail, à condition que la reprise sollicitée soit destinée à des associés ou actionnaires, ou à des membres de leur famille au premier ou au deuxième degré de consanguinité, d'adoption ou d'alliance, et que la qualité d'associé ou d'actionnaire et, le cas échéant, le lien de parenté avec la personne destinataire du logement soient justifiés.
c) Lorsque, en application de l'article 127 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme en vigueur, ou de la disposition correspondante, doivent être exécutés des travaux relatifs à la sécurité, à la salubrité et à l'hygiène qui empêchent que le logement continue d'être occupé. Ces travaux doivent constituer des opérations soumises à permis préalable conformément à l'article 134 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme en vigueur, ou de la disposition correspondante, et l'incompatibilité entre l'exécution des travaux et l'occupation de l'immeuble doit être mentionnée dans l'étude de sécurité et santé au travail et dans le projet de sécurité et santé signés par la direction des travaux, l'entreprise contractante et l'entreprise de prévention des risques professionnels. La partie bailleresse doit communiquer sa volonté de résilier le contrat de bail pour ce motif avec un préavis minimal de trois mois par rapport à la date d'expiration du contrat et doit joindre une copie de la délivrance du permis, ainsi qu'un certificat signé par la direction des travaux, l'entreprise contractante et l'entreprise de prévention des risques professionnels attestant l'incompatibilité des travaux avec l'occupation du logement. Le permis de construire doit indiquer le délai pour commencer les travaux, qui ne peut être supérieur à six mois à compter de la date d'expiration du contrat.
d) Lorsque le contrat de bail de logement à usage résidentiel et permanent a été conclu au profit d'une personne titulaire d'une autorisation de résidence sans activité lucrative.
5. L'aliénation du logement loué pendant la durée des prorogations prévues au paragraphe 2 n'entraîne pas l'extinction du contrat de bail et l'acquéreur est subrogé dans les droits et obligations de l'ancien propriétaire.
Article 3. Désaffectation des contrats de bail de logement à usage de résidence habituelle et permanente
1. Les contrats de bail de logement à usage de résidence habituelle et permanente conclus en vertu du chapitre premier du titre III de la Loi sur les baux d'immeubles urbains en vigueur, dont la durée a été prorogée en vertu d'une prorogation forcée, qu'il s'agisse du délai convenu dans le contrat de bail ou du délai résultant d'une prorogation tacite, peuvent être résiliés à la demande de la partie bailleresse aux conditions suivantes :
a) Que, en même temps que sa volonté de résilier le contrat de bail de logement en vigueur, la partie bailleresse communique à la partie locataire sa volonté de conclure en sa faveur un nouveau contrat de bail portant sur ce logement.
b) Que le nouveau loyer n'entraîne pas une augmentation supérieure à 10% du loyer en vigueur jusqu'alors.
c) Que la durée du nouveau contrat de bail soit d'au moins cinq ans, conformément à l'article 42 de la Loi sur les baux d'immeubles urbains en vigueur, ou à la disposition correspondante. Si la partie bailleresse ne remplit pas ces conditions ou si la partie locataire n'accepte pas la proposition, elle ne peut pas résilier le contrat de bail de logement et la partie locataire peut exiger la prorogation forcée conformément aux dispositions de l'article 2.
2. Les pactes qui modifient, au détriment de la partie locataire, les dispositions contenues dans le présent article sont nuls et réputés non écrits.
3. Toutefois, dans le cas où un pacte contraire aux dispositions du présent article aurait été conclu et où la partie bailleresse aurait perçu un loyer supérieur, cela fait naître une créance en faveur de la partie locataire, qu'elle peut déduire de la mensualité suivante, de sorte qu'elle est libérée de l'obligation de paiement.
Article 4. Régime juridique applicable aux contrats de bail de logement à usage de résidence habituelle et permanente conclus en 2022 ou ultérieurement
Les contrats de bail de logement à usage de résidence habituelle et permanente conclus en vertu du chapitre premier du titre III de la Loi sur les baux d'immeubles urbains en vigueur, dont la conclusion a été convenue au cours de l'année 2022 ou ultérieurement, sont régis par les dispositions établies dans la Loi sur les baux d'immeubles urbains en vigueur.
Article 5. Régime de sanctions
1. Constitue une infraction administrative très grave : Adopter tout comportement qui empêche la prorogation du contrat de bail de logement à usage résidentiel habituel et permanent en l'absence de l'une des causes qui empêchent l'application du système de prorogations prévu à l'article 2.4, et qui, en conséquence, permet à la partie bailleresse de considérer le contrat de bail comme résilié.
2. Ce régime de sanctions est soumis au régime juridique établi au chapitre quatrième du titre III de la Loi sur les baux d'immeubles urbains en vigueur.
Disposition additionnelle première. Registre de la propriété
Le Gouvernement est chargé de réglementer, dans un délai de dix-huit mois à compter de l'entrée en vigueur de la présente Loi, la création du Registre de la propriété conformément aux dispositions de la législation en vigueur.
Disposition additionnelle deuxième. Commission nationale du logement
Le Gouvernement est chargé d'adopter les dispositions réglementaires nécessaires afin d'intégrer en tant que membre de la Commission nationale du logement un représentant de chaque organisation syndicale disposant d'une branche ou section liée au logement.
Disposition finale première. Modification de la Loi 3/2019 , du 17 janvier, de mesures urgentes relatives au bail de logements
Le paragraphe 6 de l'article 26 de la Loi 3/2019 , du 17 janvier, de mesures urgentes relatives au bail de logements, elle-même modifiée par la disposition finale treizième de la Loi 41/2022 , du 1er décembre, de mesures de protection, de stimulation du marché et de gouvernance dans le domaine du logement, est modifié et est rédigé comme suit : « Article 26. Impôt sur les logements vacants (…)
6. Le taux d'imposition de 50 euros par mètre carré est appliqué à la base d'imposition. (…) »
Disposition finale deuxième.
Modification de la Loi 32/2022, du 14 septembre, pour la promotion de la durabilité du développement urbanistique et du tourisme, et portant modification de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme, du 29 décembre 2000, et de la Loi 16/2017, du 13 juillet, générale de l'hébergement touristique
1. L'article 3 de la Loi 32/2022, du 14 septembre, pour la promotion de la durabilité du développement urbanistique et du tourisme, et portant modification de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme, du 29 décembre 2000, et de la Loi 16/2017, du 13 juillet, générale de l'hébergement touristique, est modifié et rédigé comme suit : « Article 3. Suspension temporaire
1. Jusqu'au 28 septembre 2025, l'octroi de nouvelles autorisations de logements à usage touristique, prévues à l'article 35 de la Loi 16/2017, du 13 juillet, générale de l'hébergement touristique, est suspendu.
2. En conséquence, pendant la période établie au paragraphe précédent, l'inscription de nouvelles immatriculations de logements à usage touristique au Registre des logements à usage touristique, régi par l'article 40 de la Loi 16/2017, du 13 juillet, générale de l'hébergement touristique, est suspendue.
3. On entend par logements à usage touristique ceux qui ont cette qualité conformément à l'article 23 de la Loi 16/2017, du 13 juillet, générale de l'hébergement touristique. »
2. Un paragraphe 3 est ajouté à la disposition transitoire deuxième de la Loi 32/2022, du 14 septembre, pour la promotion de la durabilité du développement urbanistique et du tourisme, et portant modification de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme, du 29 décembre 2000, et de la Loi 16/2017, du 13 juillet, générale de l'hébergement touristique, rédigé comme suit : « Disposition transitoire deuxième. Demandes d'autorisation des logements à usage touristique présentées avant l'entrée en vigueur de la présente Loi (…)
3. Les demandes d'autorisation des logements à usage touristique dans des appartements et studios classés cinq étoiles, dans des maisons ou chalets et dans des maisons mitoyennes présentées entre l'entrée en vigueur de la présente Loi et le 31 décembre 2023, et qui sont en attente de décision à ladite date, ne sont pas affectées par la suspension temporaire prévue à l'article 3. Ces demandes doivent être autorisées et les logements à usage touristique faisant l'objet des demandes doivent être inscrits au Registre des Logements à Usage Touristique, à condition que les conditions requises prévues par la Loi 16/2017, du 13 juillet, générale de l'hébergement touristique et par ses normes d'application soient remplies, et qu'il s'agisse de logements remplissant les conditions requises pour être classés dans la catégorie cinq étoiles, dans le cas des appartements et des studios. »
Disposition finale troisième. Communication de données
Aux fins de concevoir et de mettre en œuvre les politiques du logement, le Gouvernement peut demander les données nécessaires à l'accomplissement de cette finalité à toute administration parmi celles énumérées à l'article 13 de la Loi 14/2023, du 3 juillet, portant texte consolidé du Code de l'Administration, même si cette finalité n'a pas été initialement prévue par le responsable du traitement.
Disposition finale quatrième. Caractère de loi qualifiée
La disposition finale troisième a le caractère de loi qualifiée. Les autres articles et dispositions de la présente Loi ont le caractère de loi ordinaire.
Disposition finale cinquième. Entrée en vigueur
La présente Loi entre en vigueur le 1er janvier 2024.