Rescrit fiscal relatif à l'imposition de la passation d'un acte authentique de reconnaissance de propriété d'un bien immeuble en faveur d'une personne non résidente.

Rescrit fiscal relatif à l'imposition de la passation d'un acte authentique de reconnaissance de propriété d'un bien immeuble en faveur d'une personne non résidente.

Fait générateur

IIEI - Impôt sur l'investissement étranger immobilier

Numéro du rescrit fiscal :

CV0376-2026

Date d'émission :

05/06/2026

Réglementation :

Loi 3/2024, du 1er février, de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre

Consultation

ANTÉCÉDENTS

I. DONNÉES DE LA CONSULTATION ET DÉLIMITATION DE SA PORTÉE :

En vertu des articles 64 et 65 de la Loi 21/2014, du 16 octobre, des bases de l'ordre juridique fiscal, la comparante souhaite obtenir confirmation que la passation d'un acte authentique de reconnaissance de propriété par la Société A, en faveur de Mme B, en exécution d'un Jugement, n'est soumise ni à l'Impôt général indirect, (IGI), ni à l'Impôt sur l'investissement étranger immobilier (I.E.I.), ni à l'Impôt des sociétés (IS).

Période d'effet de la consultation : il est prévu que l'opération décrite soit formalisée par acte authentique au cours de l'exercice 2026. En conséquence, l'avis sollicité porte sur les faits et obligations fiscales qui, le cas échéant, pourraient devenir exigibles au moment de la passation de l'acte et, en ce qui concerne l'IS, au cours de la période d'imposition correspondant à l'exercice 2026.

La comparante déclare que, en ce qui concerne l'opération faisant l'objet de la présente consultation, il n'existe aucune procédure administrative ou juridictionnelle en cours avec l'Administration fiscale ni aucun dossier pendant portant sur les mêmes faits.

II. ANTÉCÉDENTS ET FONDEMENTS DE LA CONSULTATION

En 1984, la société A a acquis certaines unités immobilières pour le compte et sur ordre de Mme B. Mme B a intégralement acquitté le prix de l'acquisition, ce qui a créé une situation fiduciaire, dans sa modalité de fiducie « cum amico », qui reconnaît la titularité de la fiduciante Mme B en tant que bénéficiaire effectif et celle de la fiduciaire société A en tant que titulaire formel onparent des biens immeubles faisant l'objet de la demande en déclaration de propriété.

Au cours du mois de décembre 2025, les deux parties ont conclu un contrat sous seing privé de reconnaissance de propriété, en vertu duquel la société titulaire formelle reconnaissait Mme B comme propriétaire réelle des immeubles.

Afin de régulariser la situation domaniale et de consolider sa propriété sur les unités immobilières, Mme B a introduit une demande civile en action déclaratoire de propriété contre la société A. Et par Jugement de 2026, il a été décidé :

- De déclarer que Mme B est la propriétaire des biens immeubles ;

- De condamner la société défenderesse à passer un acte authentique notarié reconnaissant la titularité desdites unités immobilières en faveur de la demanderesse.

III. FONDEMENTS JURIDIQUES DE LA CONSULTATION

La question posée consiste à déterminer si la passation d'un acte authentique de reconnaissance de propriété en exécution d'un jugement déclaratoire de propriété constitue un fait imposable aux fins de l'Impôt général indirect (IGI), de l'Impôt sur l'investissement étranger immobilier (IEI), et de l'Impôt sur les sociétés (IS).

À cet effet, il convient d'analyser si l'opération correspond aux faits générateurs respectifs.

(I) Inexistence du fait générateur de l'IGI :

Conformément à l'article 4 de la Loi 11/2012, du 21 juin, de l'impôt général indirect, le fait générateur requiert une livraison de biens effectuée par des entrepreneurs ou des professionnels à titre onéreux, de manière habituelle ou occasionnelle, dans l'exercice de leur activité économique.

En l'espèce, ces éléments ne sont pas réunis :

- aucune livraison de biens au sens économique n'a lieu, étant donné qu'il n'y a aucun transfert réel de la titularité matérielle, puisque celui-ci s'est matérialisé en 1984, moment où il n'existait aucune obligation fiscale.

- aucune contrepartie n'est associée à l'opération, ce qui exclut son caractère onéreux, compte tenu du fait que le prix a été payé par Mme B également en 1984.

- l'acte ne s'inscrit pas dans le cadre des échanges commerciaux et ne relève pas de l'exercice d'une activité économique par la société A.

En conséquence, le fait générateur de l'IGI ne se produit pas.

(II) Inexistence du fait générateur de l'IIEI :

Conformément à l'article 3.1 de la Loi 3/2024, du 1er février, de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre, le fait générateur est constitué par la réalisation d'un investissement étranger immobilier ayant pour finalité l'acquisition d'immeubles ou d'autres droits réels sur ceux-ci.

À ces fins, l'article 1.1.a) de la Loi 5/2025, du 6 mars, dispose qu'est considéré comme investissement étranger celui qui consiste en l'acquisition de biens immeubles ou de droits réels sur ceux-ci par des personnes physiques non résidentes dans la Principauté d'Andorre.

En l'espèce, ces éléments ne sont pas réunis. Bien que Mme B ait la qualité de non-résidente dans la Principauté d'Andorre, elle ne procède à aucune nouvelle acquisition de biens immeubles ni de droits réels sur ceux-ci, étant donné que la titularité réelle des immeubles lui revient déjà depuis 1984, moment où l'acquisition a eu lieu sur son ordre et pour son compte en vertu de la relation existant entre les parties.

En ce sens, la passation de l'acte authentique de reconnaissance de propriété n'implique aucun investissement étranger au sens de la norme, ni n'entraîne une entrée de capitaux dans la Principauté ou la réalisation d'un nouvel investissement, mais se limite à formaliser la titularité légale et à la faire coïncider avec la titularité réelle préexistante.

En conséquence, en l'absence d'acquisition et d'investissement au sens économique, le fait générateur de l'impôt ne se produit pas.

(III) Inexistence du fait générateur de l'IS :

Conformément à l'article 4 de la Loi 95/2010, du 29 décembre, de l'Impôt sur les sociétés, constitue le fait générateur l'obtention d'un revenu par le contribuable, quelle qu'en soit la source ou l'origine.

De même, l'article 45 bis de la même Loi prévoit l'obligation de verser un acompte dans les cas où apparaît un revenu positif découlant de la transmission de biens immeubles situés dans la Principauté d'Andorre.

En l'espèce, ces éléments ne sont pas réunis, étant donné qu'aucune transmission effective de biens immeubles n'a lieu de la part de la société A, laquelle ne détenait qu'une titularité légale et non réelle.

La passation de l'acte authentique de reconnaissance de propriété n'entraîne aucun transfert patrimonial et ne génère aucun revenu positif en faveur de la société A, de sorte qu'aucune modification de sa situation économique ne se produit.

En conséquence, l'opération ne donne pas lieu à l'obtention d'un revenu au sens de l'article 4 de la Loi de l'Impôt sur les sociétés et ne peut être qualifiée de transmission génératrice de revenu aux fins de l'article 45 bis, raison pour laquelle le fait générateur de l'impôt ne se réalise pas et l'obligation de verser un quelconque acompte ne naît pas.

IV. AVIS ANTÉRIEUR Il convient de souligner que ce critère a déjà été soutenu par le Service des Impôts et des Douanes dans le rescrit fiscal CV0188-2020, du 24 septembre 2020, relatif à une hypothèse de reconnaissance de la propriété effective dans le cadre d'un contrat de fiducie.

Dans cette décision, l'Administration conclut que la restitution de la propriété formelle découlant d'un jugement définitif ne constitue pas une transmission (cession) patrimoniale, étant donné qu'elle n'entraîne aucun transfert patrimonial effectif ni aucune contrepartie, mais répond à la simple formalisation d'une propriété matérielle préexistante.

En cohérence avec ce critère administratif, pleinement applicable au cas d'espèce, la passation de l'acte authentique de reconnaissance de propriété objet de la présente consultation ne peut pas non plus être considérée comme constitutive d'un fait générateur aux fins des impôts analysés.

QUESTION POSÉE

Au vu de tout ce qui précède, il est demandé à ce Service de confirmer que la passation de l'acte authentique de reconnaissance de propriété en faveur de Mme B, en exécution du jugement de 2026, n'est pas soumise à l'impôt général indirect (IGI), à l'impôt sur l'investissement étranger immobilier (IEI), dans le chef de Mme B, ni à l'impôt sur les sociétés (IS), dans le chef de la société A, compte tenu de sa nature strictement déclarative et de régularisation formelle, ainsi que de l'inexistence d'un fait générateur dans les termes analysés.

Réponse

En ce qui concerne les questions exposées dans votre demande de rescrit fiscal écrite relative à l'impôt général indirect et à l'impôt sur les sociétés, il convient, en premier lieu, de faire une référence particulière au devoir d'information incombant à l'Administration fiscale prévu à l'article 64, paragraphe 1, et à l'article 65, paragraphes 1, 2 et 3, de la Loi 21/2014, du 16 octobre, sur les bases de l'ordre juridique fiscal :

« Article 64. Devoir d'information et d'assistance aux contribuables

1. L'Administration a l'obligation d'informer et d'assister les contribuables en ce qui concerne leurs droits et leurs obligations.

[...]

Article 65. Demandes de rescrit fiscal écrites

1. Les contribuables ont le droit de formuler des demandes écrites auprès de l'Administration fiscale. Le contenu minimal de la demande est le suivant :

a) Données d'identification du demandeur.

b) Antécédents et circonstances détaillées du cas.

c) Doutes qu'il soulève en matière fiscale et périodes auxquelles il serait applicable.

2. Outre les contribuables, sont habilités à présenter des demandes les associations regroupant des collectifs représentant des personnes physiques ou morales, les ordres professionnels, les chambres officielles et les organisations patronales ou syndicales, en ce qui concerne des questions affectant une pluralité de leurs membres ou associés.

3. L'Administration fiscale classe, sans y répondre, les demandes qui ne remplissent pas les conditions requises prévues au présent article ainsi que les demandes formulées qui soulèvent des questions liées au traitement d'une procédure, d'un recours ou d'une réclamation engagés antérieurement. L'Administration fiscale notifie le classement de ces demandes, lequel n'est pas susceptible de recours. »

La demanderesse expose diverses questions fiscales liées aux obligations relatives à l'impôt général indirect et à l'impôt sur les sociétés. Étant donné que les obligations fiscales afférentes à ces impôts incomberaient à la société mentionnée dans la demande et non à la demanderesse elle-même, la demanderesse n'est pas habilitée à formuler des demandes de rescrit fiscal portant sur des obligations fiscales de cette société. En conséquence, la présente réponse se limite exclusivement à la question relative à l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre, dans laquelle sont exposés des doutes qui naissent en matière fiscale du demandeur lui-même.

Pour déterminer si la passation de l'acte authentique de reconnaissance de propriété des immeubles par la société en faveur de la demanderesse constitue ou non une opération soumise à l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre, il convient de faire une mention spécifique de la nature, du fait générateur, de la qualité de contribuable et de l'exigibilité de l'impôt, prévus par la norme fiscale :

« Article 2. Nature et objet de l'impôt

L'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre est un impôt de nature indirecte qui frappe l'investissement étranger immobilier sur le territoire de la Principauté d'Andorre qui se manifeste de manière directe ou indirecte.

Article 3. Fait générateur

1. Constitue le fait générateur de l'impôt l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre, aux fins d'affecter ledit investissement à l'acquisition d'immeubles ou d'autres droits réels ―à l'exclusion des droits réels de garantie―, de concessions, de participations dans des sociétés ou d'autres personnes morales disposant de droits sur ces immeubles ; ou à la promotion immobilière.

2. Aux fins du présent impôt, la notion d'investissement étranger immobilier est celle que retient la Loi pour la croissance durable et le droit au logement dans le titre régissant l'investissement étranger dans la Principauté d'Andorre, y compris l'investissement étranger direct qui doit respecter le régime des investissements étrangers immobiliers conformément à ladite Loi.

[...]

Article 5. Contribuables

1. Sont contribuables de l'impôt les personnes physiques ou morales suivantes qui, conformément à la Loi pour la croissance durable et le droit au logement dans le titre régissant l'investissement étranger dans la Principauté d'Andorre, obtiennent une autorisation d'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre :

a) Les personnes physiques non résidentes dans la Principauté d'Andorre.

[...]

Article 6. Exigibilité de l'impôt

1. L'impôt devient exigible au moment de la formalisation de l'investissement étranger dans la Principauté d'Andorre devant l'officier public. »

Conformément à ces dispositions, compte tenu du fait que le contrat mentionné dans le jugement est postérieur à la date d'entrée en vigueur de l'impôt (29-2-2024), que la demanderesse est une personne qui n'a pas la qualité de résident fiscal en Andorre et que l'impôt devient exigible au moment de la formalisation de l'investissement étranger dans la Principauté d'Andorre devant l'officier public, la passation de l'acte authentique de propriété des unités immobilières en faveur de la demanderesse en exécution du jugement constitue une opération soumise à l'impôt.

Toutefois, la Loi 3/2024, du 1er février, de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre prévoit une disposition transitoire qui établit la non-assujettissement à l'impôt des acquisitions pour lesquelles il peut être justifié de l'existence d'un accord de volontés antérieur au 5 septembre 2023 assorti d'une transaction économique associée et matérialisée antérieurement à cette date ; plus précisément, la disposition transitoire première prévoit ce qui suit : « Disposition transitoire première. Demandes d'investissement étranger immobilier présentées avant l'entrée en vigueur de la Loi 16/2023, du 7 septembre, de suspension transitoire de l'investissement étranger dans des immeubles dans la Principauté d'Andorre

[...]

2. Les titulaires d'investissements étrangers dans des immeubles qui justifient de manière probante qu'avant le 5 septembre 2023 il existait un accord de volontés relatif à l'achat-vente d'un immeuble, auquel était associée une transaction économique matérialisée antérieurement à cette date, éléments qui doivent être justifiés de manière probante, ne sont pas assujettis à la Loi de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre. Ne sont pas non plus assujetti à la présente Loi les résidents qui justifient de manière probante qu'avant le 5 septembre 2023 il existait un accord de volontés relatif à l'achat-vente d'un immeuble, auquel était associée une transaction économique matérialisée antérieurement à cette date, éléments qui doivent être justifiés de manière probante.

[...] »

En ce qui concerne les circonstances qui doivent être réunies pour l'application de cette disposition transitoire, à la présente demande de rescrit fiscal est joint un jugement qui mentionne un contrat de reconnaissance de propriété en faveur de la demanderesse effectué en date du 7 décembre 2025. En revanche, le contrat joint à ce jugement date du 7 septembre 2024 ; malgré cette incohérence, les deux dates sont postérieures au 29 février 2024, date de l'entrée en vigueur de l'impôt. Par conséquent, les informations fournies ne justifient pas de manière probante le respect des conditions prévues dans cette disposition pour appliquer le non-assujettissement à l'impôt, sans préjudice de la possibilité pour la demanderesse de justifier le respect de ces conditions postérieurement à la présente demande de rescrit fiscal.