Loi 15/2020, du 26 novembre, portant mesures urgentes en matière de baux d'immeubles urbains et d'amélioration du pouvoir d'achat

Article 1. Prorogation des contrats de bail de logement à usage de résidence habituelle et permanente qui prennent fin en 2021

1. Les contrats de bail de logement à usage de résidence habituelle et permanente conclus en vertu du chapitre premier du titre III de la Loi sur les baux d'immeubles urbains en vigueur dont la durée prend fin en 2021, qu'il s'agisse du délai convenu dans le contrat de bail ou du délai résultant d'une prorogation tacite, peuvent être prorogés, renouvelés ou résiliés selon ce que les parties conviennent librement, conformément aux dispositions de ladite Loi. Toutefois, à défaut d'accord entre les parties, une fois survenu le terme de la durée du contrat ou de l'une quelconque de ses prorogations, le preneur peut exiger du bailleur que ce délai soit prorogé d'un an au maximum, pendant lequel le bailleur ne peut augmenter le loyer que conformément aux dispositions de l'article 45.2 de la Loi sur les baux d'immeubles urbains en vigueur. Cette prorogation légale ne peut être exigée par le preneur que si, le jour où survient le terme de la durée du contrat, il est à jour de toutes les obligations contractuelles qui lui incombent.

2. Cependant, le preneur ne peut pas exiger la prorogation du contrat dans les cas suivants :

a) Lorsque le bailleur cède le logement loué au Gouvernement à des fins sociales, étant entendu que l'extinction du contrat de bail ne peut prendre effet qu'à l'expiration de sa durée de validité. Les conditions requises et les modalités de ladite cession doivent être régies par les conventions de cession d'usage conclues entre les parties.

b) Lorsque le bailleur reprend le logement loué à la fin du contrat de bail du fait de l'expiration du délai convenu, pour l'affecter à son usage propre ou au profit de membres de sa famille au premier ou au deuxième degré de consanguinité, d'adoption ou d'alliance.

Afin de garantir que le logement est affecté à l'usage propre ou au profit de membres de la famille au premier ou au deuxième degré de consanguinité, d'adoption ou d'alliance, le bailleur doit justifier le lien de parenté correspondant.

Le preneur, au moment où lui est notifiée l'extinction du contrat de bail pour ce motif, doit en informer le ministère compétent en matière de logement, par l'intermédiaire du Service des formalités du Gouvernement, au moyen d'une demande générique qui doit être accompagnée, le cas échéant, de la notification effectuée par le bailleur avec la justification du lien de parenté.

Afin de garantir que l'usage de l'immeuble est destiné au logement habituel, le propriétaire ou, le cas échéant, le membre de la famille preneur doit justifier auprès du ministère compétent en matière de logement, dans un délai de trente jours calendaires suivant l'expiration du contrat, le changement de recensement correspondant et l'immatriculation des fournitures de base, ainsi que la formalisation écrite du contrat de bail ou, le cas échéant, la cession à titre gratuit.

L'usage propre ou la cession du logement au profit des membres de la famille prévus au présent paragraphe doivent l'être pour une durée minimale de cinq ans, sauf si ladite durée minimale ne peut être respectée en raison d'un cas de force majeure, d'une séparation, d'un divorce, d'un accident ou d'une maladie du bailleur ou du membre de la famille au premier ou au deuxième degré de consanguinité, d'adoption ou d'alliance.

En cas de non-respect de la durée de cinq ans définie à l'alinéa précédent, le propriétaire doit de nouveau affecter le bail au profit de tiers.

Le loyer découlant du nouveau contrat de bail doit être d'un montant inférieur ou égal à celui qui était appliqué avant l'affectation du logement concerné à l'usage propre ou au profit de membres de la famille au premier ou au deuxième degré de consanguinité, d'adoption ou d'alliance.

Toutefois, le propriétaire peut actualiser le loyer du nouveau contrat de bail en fonction de l'indice général des prix à la consommation cumulé pendant les années au cours desquelles le logement a été affecté à l'usage propre ou au profit de membres de la famille au premier ou au deuxième degré de consanguinité, d'adoption ou d'alliance.

Aux fins prévues au présent article, on entend par fournitures de base l'électricité, l'eau, le chauffage et les télécommunications.

c) Lorsque le loyer mensuel du logement concerné dépasse le montant de 1.500 euros. Ce loyer se réfère exclusivement au prix du logement et sont exclus de son calcul le prix des places de stationnement, des débarras ou de toute fourniture liée au contrat de bail. Cette exception ne s'applique pas lorsque le preneur s'est vu reconnaître la qualité de famille nombreuse.

Article 6. A ugmentation des pensions de la Caisse andorrane de sécurité sociale d'un montant brut inférieur au salaire minimum interprofessionnel

1. Le 1er janvier 2021, les pensions de la sécurité sociale sont augmentées jusqu'à 3,5% si, à la date du 31 décembre 2020, le montant mensuel perçu au titre de l'ensemble des pensions est inférieur au salaire minimum interprofessionnel, si le bénéficiaire réside en Andorre et s'il remplit les conditions requises suivantes :

a) Pour la pension de retraite, le bénéficiaire doit justifier d'une durée minimale de cotisation de 25 ans à la branche retraite.

b) Pour la pension de veuvage, il doit être justifié d'une durée minimale de cotisation de l'assuré décédé de 25 ans à la branche retraite.

c) Pour la pension d'invalidité résultant d'un accident non professionnel ou d'une maladie non professionnelle, ou pour la pension d'invalidité résultant d'un accident du travail ou d'une maladie professionnelle, le bénéficiaire doit justifier d'une durée minimale de cotisation de 25 ans à la branche générale.

2. Sont assimilées aux périodes cotisées les périodes pendant lesquelles le bénéficiaire ou l'assuré décédé a perçu une pension d'invalidité.

3. Cette augmentation extraordinaire a un caractère non contributif et est maintenue tant que l'assuré continue de remplir les conditions requises établies.

Article 7. A ugmentation de la pension de solidarité pour les personnes handicapées et de la pension de solidarité pour les personnes âgées

1. Le 1er janvier 2021, le montant de la pension de solidarité pour les personnes handicapées et celui de la pension de solidarité pour les personnes âgées, régies respectivement aux articles 25 et 26 de la Loi 6/2014 , du 24 avril, des services sociaux et sociosanitaires, telles que modifiées par la Loi 27/2017 , du 30 novembre, de mesures urgentes pour l'application de la Convention relative aux droits des personnes handicapées, faite à New York le 13 décembre 2006 et la Loi 1/2018 , du 1er mars, du budget pour l'exercice 2018, respectivement, sont augmentés de 3,5%.

2. Nonobstant les dispositions du paragraphe précédent, l'ensemble des produits perçus par le bénéficiaire de la pension de solidarité ne peut dépasser le seuil économique de cohésion sociale, défini dans la Loi 6/2014 , du 24 avril, des services sociaux et sociosanitaires.

Disposition additionnelle première. Table nationale du logement

Le Gouvernement est chargé de modifier la composition de la Table nationale du logement, afin qu'elle inclue comme participants un représentant du Forum national de la jeunesse (FNJA) et un représentant de l'Association andorrane des consommateurs et usagers (ACU).

Disposition additionnelle deuxième. Planification pour le droit au logement

Le Gouvernement est chargé de prendre les dispositions opportunes pour la planification de politiques publiques de logement, y compris l'élaboration de plans stratégiques.

Disposition transitoire première. Exonération de certaines conditions requises d'habitabilité

1. Nonobstant les dispositions des articles 126 et 137 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme, du 29 décembre 2000, tels que modifiés par la Loi 6/2011 , du 28 juillet, et la Loi 16/2012 , du 31 juillet, de modification de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme, respectivement, et sans préjudice des dispositions des règlements d'application de ladite Loi, des permis de réhabilitation ou de rénovation peuvent être délivrés à titre transitoire dans les conditions exceptionnelles indiquées au paragraphe suivant, à condition que la demande soit présentée auprès du comú compétent dans un délai de 20 mois à compter de la date de l'entrée en vigueur de la présente Loi, et que les travaux aient pour objet d'aménager un immeuble afin qu'il soit entièrement destiné à des logements collectifs en régime de loyer résidentiel, avec pour seules exceptions possibles des locaux commerciaux au rez-de-chaussée, des locaux commerciaux conjointement au rez-de-chaussée et au premier étage ou au sous-sol, des parkings, débarras ou entrepôts au sous-sol, et une unique unité immobilière pour le logement principal du propriétaire de l'immeuble. Des permis de changement d'usage peuvent également être délivrés à titre transitoire dans les conditions exceptionnelles indiquées au paragraphe suivant.

2. Dans les cas mentionnés au paragraphe précédent, le permis de réhabilitation, de rénovation ou de changement d'usage peut être délivré, même si l'immeuble se trouve en régime de non-conformité au plan d'aménagement, étant entendu que les conditions requises d'habitabilité en vigueur à la date de la construction de l'immeuble doivent être respectées, même si les travaux de réhabilitation ou de rénovation sont considérés comme des travaux majeurs, et, d'autre part, ils sont exonérés du respect des conditions requises minimales relatives aux places de stationnement, aux ascenseurs, à la ventilation et à l'éclairage des escaliers. Dans les cas mentionnés au paragraphe précédent, les conditions requises d'efficacité énergétique s'appliquent uniquement aux éléments ponctuels faisant l'objet d'un agrandissement, d'une rénovation ou d'une réhabilitation, dont les caractéristiques sont régies conformément à la réglementation sur l'efficacité énergétique en vigueur au moment de la présentation de la demande correspondante.

3. Les dispositions précédentes ne sont pas applicables si l'une des unités immobilières de l'immeuble est destinée à l'usage touristique à la journée, à la semaine ou au mois, ou de manière saisonnière, de sorte qu'aucune des unités immobilières situées dans un immeuble ayant bénéficié des dispositions précédentes ne peut faire l'objet d'une autorisation administrative de logement à usage touristique.

En outre, l'application des dispositions précédentes est subordonnée à l'affectation de toutes les unités immobilières de l'immeuble au loyer résidentiel, avec les exceptions prévues au paragraphe 1. La vente de l'une des unités immobilières de l'immeuble, ou le fait qu'elles cessent d'être affectées au loyer résidentiel, sauf les exceptions prévues au paragraphe 1, exigent que, au préalable, l'ensemble de l'immeuble devienne conforme à la réglementation urbanistique applicable au moment de la vente ou du changement d'affectation.

À titre exceptionnel, peuvent bénéficier du régime transitoire prévu par la présente disposition transitoire les immeubles à usage hôtelier des hébergements touristiques des groupes des hôtels et des appart-hôtels et de la catégorie des appartements touristiques, à condition que les logements en régime de loyer résidentiel ne représentent pas plus de 50% de la surface totale destinée aux unités d'hébergement.

Si ce pourcentage est dépassé, l'ensemble de l'immeuble doit être destiné à des logements en régime de loyer résidentiel, conformément aux paragraphes précédents.

Les articles 6 et 13 de la Loi 16/2017 , du 13 juillet, générale de l'hébergement touristique, ne sont pas applicables aux hôtels, appart-hôtels et appartements touristiques qui bénéficient de la présente disposition transitoire, en ce qui concerne l'obligation que les immeubles soient entièrement constitués de chambres, studios ou appartements destinés à l'activité touristique.

Disposition transitoire deuxième. Réduction du pourcentage de la cession obligatoire et gratuite en faveur des communes prévue par la Loi d'aménagement du territoire et d'urbanisme

Pendant un délai d'un (1) mois à compter de l'entrée en vigueur de la présente Loi, les communes peuvent décréter en sol urbain consolidé, et pour un délai de vingt (20) mois, la réduction temporaire du pourcentage de cession obligatoire de sol pour les immeubles de logements destinés au bail pour résidence habituelle et permanente, ainsi que de son équivalent économique, jusqu'à zéro pour cent (0%). Bénéficient de la réduction les permis de construire qui remplissent toutes les conditions requises indiquées ci-après :

a) Les demandes de construction doivent être présentées à la commune dans le délai de vingt (20) mois à compter de la date de publication au Bulletin officiel de la Principauté d'Andorre du décret communal établissant la réduction, ou bien doivent être en cours d'instruction administrative à la date de publication au Bulletin officiel de la Principauté d'Andorre du décret communal établissant la réduction.

b) Les permis doivent être octroyés dans le délai de trois (3) mois à compter de la date de présentation à la commune de la demande de construction.

c) Les travaux doivent commencer dans un délai maximal de cinq (5) mois à compter de la date d'octroi du permis.

d) Les travaux doivent être réalisés dans les délais d'exécution prévus dans le permis, sans droit de prorogation, et ne doivent en aucun cas dépasser le délai de trois (3) ans.

e) Que les travaux aient pour finalité la construction d'un immeuble destiné intégralement à des logements collectifs en régime de loyer résidentiel, avec pour seules exceptions possibles des locaux commerciaux au rez-de-chaussée, des locaux commerciaux conjointement au rez-de-chaussée et au premier étage et/ou au sous-sol, des parkings et/ou des débarras ou entrepôts au sous-sol, et une unique unité immobilière pour le logement principal de la personne propriétaire de l'immeuble, pendant une période d'au moins dix (10) ans à compter de l'octroi des certificats d'habitabilité correspondants. Lorsqu'un permis a bénéficié de la réduction du pourcentage de cession obligatoire de sol et que la propriété souhaite modifier la destination de la construction d'une manière différente de celle qui a donné droit à la réduction avant l'expiration des dix (10) ans suivant l'obtention des certificats d'habitabilité, le titulaire doit effectuer la cession obligatoire du sol à la commune, ou verser l'équivalent économique, sans réduction, conformément au pourcentage en vigueur au moment de l'octroi du permis. Aucun permis de changement d'usage, ni urbanistique ni fiscal, ne peut être octroyé sans l'exécution préalable de ladite obligation de cession. Toutefois, lorsqu'un permis a bénéficié de la réduction du pourcentage de cession obligatoire de sol et que l'exécution des travaux ne respecte pas les lettres

c) ou

d) ci-dessus, la commune doit décréter la suspension du permis jusqu'à ce que le titulaire effectue la cession obligatoire du sol à la commune, ou verse l'équivalent économique, sans réduction, conformément au pourcentage en vigueur au moment de l'octroi du permis. Pour les demandes de construction présentées dans les délais fixés à la lettre

a) ci-dessus, le permis est réputé octroyé s'il n'est pas expressément refusé dans le délai de trois (3) mois.

Disposition finale première. Textes consolidés

Le Gouvernement est chargé, dans un délai maximal de six mois à compter de l'entrée en vigueur de la présente Loi et dans les termes prévus à l'article 116 du Règlement du Conseil général, de transmettre au Conseil général le Projet de texte consolidé de la Loi 21/2013 , du 10 octobre, pour la promotion de la réhabilitation du parc immobilier, l'amélioration de l'efficacité énergétique des bâtiments et l'utilisation des énergies renouvelables et le Projet de texte consolidé de la Loi sur les baux d'immeubles urbains, du 30 juin 1999.

Disposition finale deuxième. Entrée en vigueur

La présente Loi entrera en vigueur le 1er janvier 2021.