Loi 30/2021, du 11 novembre, de mesures de protection et d'assouplissement du marché du bail de logement, des conditions essentielles des logements à prix abordable et d'amélioration du pouvoir d'achat
Traduction réalisée par intelligence artificielle, à titre informatif. Seul le texte catalan publié au BOPA fait foi. Texte catalan
Règlements d'application 1 en vigueur
- Règlement des prix abordables du parc public de logements du Gouvernement, du 20 novembre 2024
exécution
· art. 3
Ce que dit le préambule
La referida Llei 30/2021 , a més, en l’article 3, encomanava al Govern l’aprovació d’un reglament que regulés el procediment per calcular el preu assequible.
- Règlement d'accès, d'attribution, de gestion et de la procédure de détermination du prix abordable du parc public de logements, du 21 août 2024
développement partiel abrogée
Ce que dit le préambule
la Llei 30/2021 [...] encomana al Govern l’aprovació d’un reglament que reguli el procediment per calcular el preu assequible dels habitatges de lloguer.
- Règlement d'accès, d'attribution et de gestion du parc public de logements à prix abordable, du 28 février 2024
développement partiel abrogée
· art. 3
Ce que dit le préambule
en compliment del manament legal previst en l'article 3 de la Llei 30/2021 , de l'11 de novembre, de mesures de protecció i de flexibilització del mercat d'arrendament d'habitatges
Relation établie par nos soins à partir du préambule de chaque règlement.
Exposé des motifs (texte original, sans valeur normative) texte disponible uniquement en catalan
L’acció del Govern en matèria d’arrendaments de finques urbanes ha estat dirigida a protegir la part més feble de la relació arrendatària amb ponderació de tots els interessos implicats.
És per aquest motiu que, dins d’un context de tensió del mercat de lloguer residencial, s’ha considerat necessari actuar sobre una relació privada amb una mesura extraordinària com la pròrroga forçosa dels contractes d’arrendament d’habitatge acordada l’any 2019 amb caràcter universal.
Durant els anys 2020 i 2021, la situació d’aquest mercat no va millorar, però amb la voluntat de reduir aquesta intervenció es van aprovar un seguit d’excepcions per garantir altres interessos que també mereixen protecció, com la possibilitat de resoldre el contracte d’arrendament, un cop expirat el termini pactat, per cedir l’habitatge al Govern i destinar-lo a usos socials, per recuperar-lo per a ús propi o de familiars fins al segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat, i quan les rendes del lloguer siguin superiors a 1.500 euros.
La crisi econòmica i social derivada de la pandèmia ocasionada pel nou coronavirus SARS-CoV-2 ha generat més incertesa dins del mercat de l’habitatge i, per tant, és necessari analitzar el comportament i les tendències del mercat per adoptar les mesures necessàries per garantir que tothom tingui accés a un habitatge digne.
I, amb aquesta voluntat, s’ha considerat convenient acordar la pròrroga legal a instància de la part arrendatària dels contractes que finalitzin durant l’any 2022, així com qualsevol de les seves pròrrogues, en tant que aquesta mesura té un impacte directe en el dret a l’habitatge digne des de les perspectives de l’assequibilitat i de la seguretat de la tinença.
Tanmateix, s’ha considerat oportú introduir una nova excepció consistent en la facultat de rescindir el contracte d’arrendament si la propietat ha d’executar obres que impedeixin l’ocupació de l’habitatge en compliment del seu deure de conservació i sotmesa a diverses condicions per garantir-ne la immediatesa de l’execució.
La mesura relativa a la pròrroga forçosa dels contractes d’arrendament també genera conseqüències de consideració dins d’un sector i motor econòmic cabdal al nostre país que el Govern ha de valorar per evitar efectes perversos dins del mercat immobiliari.
És per això que, amb la voluntat d’aixecar aquesta intervenció, s’ha adoptat una mesura progressiva de manera que els contractes d’arrendament d’habitatge que finalitzaven a l’any 2019 o qualsevol de les seves pròrrogues, que van ser prorrogats en virtut de la disposició addicional tercera de la Llei 18/2019 , del 15 de febrer, del pressupost per a l’exercici del 2019, quedin desafectats de la pròrroga forçosa relativa a l’any 2022 sempre que, previ acord entre les parts, es formalitzi un nou contracte d’arrendament a favor de la persona que ja ocupa l’habitatge i la renda que es fixi no superi un increment del 10% de la renda actual.
Aquesta mesura progressiva pretén conjugar l’estabilitat de la tinença amb un contracte d’arrendament per un nou període cinc anys i una actualització de la renda ponderada però que respon també a la pèrdua que han suportat les persones propietàries durant la darrera dècada.
Aquesta actualització controlada permet, d’una banda, evitar els efectes perversos que pot tenir l’aixecament total de la mesura relativa a la pròrroga forçosa i, de l’altra, garantir que, si la persona propietària no respecta les condicions legals establertes per resoldre el contracte d’arrendament, la part arrendatària pugui exigir la pròrroga del contracte d’arrendament.
Aquesta Llei també avança en la definició, encara que sigui parcial, del dret a l’habitatge digne.
La Llei 15/2021 , del 17 de juny, de creació de l’Institut Nacional de l’Habitatge distingeix dos modalitats d’habitatge: l’habitatge de protecció pública i l’habitatge de preu assequible.
En aquest sentit, s’ha considerat necessari regular diversos elements de l’habitatge de preu assequible, definit a la Llei 15/2021 com l’habitatge resultant d’una actuació de promoció pública o rehabilitació i destinat al lloguer amb un preu inferior al preu de mercat, amb la finalitat de facilitar l’accés a l’habitatge a totes les persones i famílies amb capacitat econòmica limitada però superior al llindar econòmic de cohesió social.
Aquests elements pretenen donar unitat al sistema d’habitatge i evitar una disparitat de criteris que pugui afectar la cohesió social i, per tant, s’apliquen a qualsevol Administració pública que promogui la construcció o rehabilitació d’edificis destinats a habitatges de preu assequible, inclòs el Fons d’Habitatge; tot això, sense perjudici de les competències que tenen els comuns pel que fa a la promoció de les condicions necessàries perquè tothom pugui gaudir d’un habitatge digne.
En darrer terme, amb l’objectiu d’incrementar el poder adquisitiu de les persones que perceben una pensió baixa de la Caixa Andorrana de Seguretat Social, s’ha acordat incrementar un 3,2% aquestes pensions contributives.
Aquest augment l’assumeix el Govern com un ajut no contributiu a fi de no afectar la sostenibilitat del sistema de pensions de la Caixa Andorrana de Seguretat Social.
La Llei es clou amb una disposició transitòria, que fa referència a l’aplicació de la modificació de la Llei d’arrendaments de finques urbanes, i quatre disposicions finals.
La disposició final primera modifica la Llei d’arrendaments de finques urbanes per fer més entenedor l’exercici de la facultat de recuperar l’habitatge per a ús propi o familiar; la disposició final segona encomana al Govern l’increment del salari mínim en un 3,2%; la disposició final tercera encomana al Govern l’aprovació del Projecte de llei de text consolidat de la llei que es modifica en virtut d’aquesta Llei, i la disposició final quarta en determina l’entrada en vigor.
Source : BOPA
Article 1. Prorogation des contrats de bail de logement à usage de résidence habituelle et permanente prenant fin en 2022
1. Les contrats de bail de logement à usage de résidence habituelle et permanente conclus en vertu du chapitre premier du titre III de la Loi sur les baux d'immeubles urbains en vigueur dont la durée prend fin en 2022, qu'il s'agisse du délai convenu dans le contrat de bail ou du délai résultant d'une prorogation tacite, peuvent être prorogés, renouvelés ou éteints selon ce que les parties conviennent librement, conformément aux dispositions de ladite Loi. Toutefois, à défaut d'accord entre les parties, dès que la durée du contrat ou de l'une quelconque de ses prorogations prend fin, la partie locataire peut exiger de la partie bailleresse que le contrat soit prorogé d'une année supplémentaire au maximum, au cours de laquelle la partie bailleresse ne peut augmenter le loyer que conformément aux dispositions de l'article 45.2 de la Loi sur les baux d'immeubles urbains en vigueur. Cette prorogation légale ne peut être exigée par la partie locataire que si, à la date à laquelle la durée du contrat prend fin, celle-ci est à jour de toutes les obligations contractuelles qui lui incombent.
2. Cependant, la partie locataire ne peut pas exiger la prorogation du contrat dans les cas suivants :
a) Lorsque la partie bailleresse cède le logement loué au Gouvernement à des fins sociales, étant entendu que l'extinction du contrat de bail ne peut prendre effet qu'à l'expiration de sa durée. Les conditions requises et les modalités de ladite cession doivent être régies par les conventions de cession d'usage conclues entre les parties.
b) Lorsque la partie bailleresse reprend le logement loué à la fin du contrat de bail du fait de l'expiration du délai convenu, afin de l'affecter à son usage personnel ou au bénéfice de membres de sa famille au premier ou au deuxième degré de consanguinité, d'adoption ou d'alliance.
Afin de garantir que le logement est affecté à l'usage personnel ou au bénéfice de membres de la famille au premier ou au deuxième degré de consanguinité, d'adoption ou d'alliance, la partie bailleresse doit justifier le lien de parenté correspondant.
La partie locataire, au moment où l'extinction du contrat de bail pour ce motif lui est notifiée, doit en informer le ministère compétent en matière de logement, par l'intermédiaire du Service des démarches du Gouvernement, au moyen d'une demande générique qui doit être accompagnée, le cas échéant, de la notification effectuée par la partie bailleresse avec la justification du lien de parenté.
Afin de garantir que l'usage de l'immeuble est destiné au logement habituel, le propriétaire ou, le cas échéant, la partie locataire membre de la famille doit justifier auprès du ministère compétent en matière de logement, dans un délai de trente jours calendaires suivant l'expiration du contrat, le changement de recensement correspondant et l'immatriculation (souscription) des fournitures de base, ainsi que la formalisation écrite du contrat de bail ou, le cas échéant, la cession à titre gratuit.
L'usage personnel ou la cession du logement au bénéfice des membres de la famille prévus au présent paragraphe doivent porter sur une période minimale de cinq ans, sauf si ladite période minimale ne peut être respectée en raison d'un cas de force majeure, d'une séparation, d'un divorce, d'un accident ou d'une maladie de la partie bailleresse ou du membre de la famille au premier ou au deuxième degré de consanguinité, d'adoption ou d'alliance.
En cas de non-respect de la période de cinq ans définie à l'alinéa précédent, le propriétaire doit de nouveau affecter le bail au bénéfice de tiers.
Le loyer résultant du nouveau contrat de bail doit être d'un montant inférieur ou égal à celui qui était appliqué avant l'affectation du logement concerné à l'usage personnel ou au bénéfice de membres de la famille au premier ou au deuxième degré de consanguinité, d'adoption ou d'alliance.
Toutefois, le propriétaire peut actualiser le loyer du nouveau contrat de bail en fonction de l'indice général des prix à la consommation cumulé pendant les années au cours desquelles le logement a été affecté à l'usage personnel ou au bénéfice de membres de la famille au premier ou au deuxième degré de consanguinité, d'adoption ou d'alliance.
Aux fins prévues au présent article, on entend par fournitures de base l'électricité, l'eau, le chauffage et les télécommunications.
c) Lorsque le loyer mensuel du logement concerné dépasse le montant de 1.500 euros. Ce loyer se réfère exclusivement au prix du logement et sont exclus de son calcul le prix des places de stationnement, des débarras ou de toute fourniture liée au contrat de bail. Cette exception n'est pas applicable lorsque la partie locataire s'est vu reconnaître la qualité de famille nombreuse.
d) Lorsque, en application de l'article 127 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme, des travaux relatifs à la sécurité, à la salubrité et à l'hygiène doivent être exécutés et empêchent que le logement reste occupé. Ces travaux doivent constituer des opérations soumises à permis préalable conformément à l'article 134 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme, et l'incompatibilité entre l'exécution des travaux et l'occupation de l'immeuble doit être mentionnée dans l'étude de sécurité et santé au travail et dans le projet de sécurité et de santé signés par la direction technique des travaux, l'entreprise contractante et l'entreprise de prévention des risques professionnels. Le propriétaire doit communiquer sa volonté de résilier le contrat de bail pour ce motif au moins trois mois avant la date d'expiration du contrat et doit joindre une copie de la délivrance du permis, ainsi qu'un certificat signé par la direction technique des travaux, l'entreprise contractante et l'entreprise de prévention des risques professionnels attestant l'incompatibilité des travaux avec l'occupation du logement. Le permis de construire doit indiquer le délai de commencement des travaux, qui ne peut excéder six mois à compter de la date d'expiration du contrat.
Doctrine et jurisprudence qui le citent (en catalan) (1) lien automatique
- Aute del Tribunal Constitucional del 19-1-2026 relatiu a la causa 2025-108-RE.
· Tribunal Constitucional · 2026-01-19 · article d'una llei citada abans en el document
«…ndament d’habitatge, ja que aquest article 42 no era aplicable, sinó que ho era l’article 1.2 b) de la mateixa Llei 30/2021 , ja que l’obligació de justificar el parentiu opera després de la recuperació de la poss…»
Enllaç trobat automàticament perquè el document cita aquest article; cal comprovar-ne la pertinença.
Article 2. Désaffectation des contrats de bail d'habitation à usage de résidence habituelle et permanente arrivés à terme en 2019 ou au cours de l'une quelconque de leurs prorogations
1. Les contrats de bail d'habitation à usage de résidence habituelle et permanente conclus sous l'empire du chapitre premier du titre III de la Loi sur les baux d'immeubles urbains en vigueur dont la durée a pris fin en 2019, qu'il s'agisse du délai convenu dans le contrat de bail ou du délai résultant d'une tacite reconduction, et qui ont fait l'objet de la prorogation légale approuvée par la disposition additionnelle troisième de la Loi 18/2019 , du 15 février, du budget pour l'exercice 2019, peuvent être résiliés à la demande du bailleur aux conditions suivantes :
a) Que, en même temps que sa volonté de résilier le contrat de bail d'habitation en vigueur, le bailleur communique au preneur sa volonté de conclure en sa faveur un nouveau contrat de bail portant sur ce logement.
b) Que le nouveau loyer n'entraîne pas une augmentation supérieure à 10% du loyer en vigueur jusqu'alors.
c) Que la durée du nouveau contrat de bail soit d'au moins cinq ans, conformément à l'article 42 de la Loi sur les baux d'immeubles urbains en vigueur. Si le bailleur ne remplit pas ces conditions ou si le preneur n'accepte pas la proposition, il ne peut pas résilier le contrat de bail d'habitation et le preneur peut exiger la prorogation forcée conformément aux dispositions de l'article précédent.
2. Les pactes qui modifient, au détriment du preneur, les dispositions du présent article sont nuls et réputés non écrits.
3. Toutefois, au cas où un pacte contraire aux dispositions du présent article aurait été conclu et où le bailleur aurait perçu un loyer supérieur, il en résulte une créance en faveur du preneur, que celui-ci peut déduire de la mensualité suivante, de sorte qu'il est libéré de l'obligation de paiement.
Article 3. Conditions des logements à prix abordable
1. Est considéré comme prix abordable le loyer égal ou inférieur à celui approuvé à cette fin par le Gouvernement, sur proposition du ministère chargé du logement, en prenant comme référence les données relatives au fichier de données des contrats de bail de logements, et qui, en tout état de cause, doit être inférieur de 25% à celui du marché.
2. Le Gouvernement doit approuver par règlement la procédure de calcul du prix abordable des logements locatifs et les conditions requises d'accès au logement à prix abordable.
3. Toute opération de promotion publique ou de réhabilitation destinée au logement à prix abordable réalisée par une Administration publique ou par le Fonds du logement est soumise aux dispositions générales relatives à la détermination du prix abordable et aux critères d'accès et de sélection des usagers de ces logements établis par la présente Loi et par les dispositions qui la développent par voie réglementaire.
Article 4. Augmentation des pensions de la Caisse andorrane de sécurité sociale d'un montant brut inférieur au salaire minimum interprofessionnel
1. Au 1er janvier 2022, les pensions de la sécurité sociale sont augmentées jusqu'à 3,2% si, à la date du 31 décembre 2021, le montant mensuel perçu au titre de l'ensemble des pensions est inférieur au salaire minimum interprofessionnel, si le bénéficiaire réside en Andorre et s'il remplit les conditions requises suivantes :
a) Pour la pension de retraite, le bénéficiaire doit justifier d'une durée minimale de cotisation de 25 ans à la branche retraite.
b) Pour la pension de veuvage, il doit être justifié d'une durée minimale de cotisation de l'assuré décédé de 25 ans à la branche retraite.
c) Pour la pension d'invalidité résultant d'un accident non professionnel ou d'une maladie non professionnelle, ou pour la pension d'invalidité résultant d'un accident du travail ou d'une maladie professionnelle, le bénéficiaire doit justifier d'une durée minimale de cotisation de 25 ans à la branche générale.
2. Sont assimilées aux périodes cotisées les périodes pendant lesquelles le bénéficiaire ou l'assuré décédé a perçu une pension d'invalidité.
3. Cette augmentation extraordinaire a un caractère non contributif et est maintenue tant que l'assuré continue de remplir les conditions requises établies.
Disposition transitoire. Application de la modification de la Loi sur les baux d'immeubles urbains
La disposition finale première, qui modifie l'alinéa deux du paragraphe 1 de l'article 42 de la Loi sur les baux d'immeubles urbains, est d'application immédiate.
Disposition finale première abrogé des del 16/06/2022 (Loi 15/2022, du 23 mai, portant texte consolidé sur les baux d'immeubles urbains)
Disposition finale deuxième. Augmentation du salaire minimum pour l'année 2022
1. Le Gouvernement est chargé, conformément aux dispositions de l'article 73 de la Loi 31/2018 , du 6 décembre, des relations de travail, d'approuver le décret portant augmentation du salaire minimum horaire interprofessionnel pour l'année 2022 de 3,2%
2. Nonobstant les dispositions du paragraphe précédent, si la variation annuelle de l'Indice des prix à la consommation (IPC) correspondant à décembre 2021 est supérieure à 3,2%, le Gouvernement est chargé, conformément aux dispositions de l'article 73 de la Loi 31/2018 , du 6 décembre, des relations de travail, d'approuver le décret portant augmentation, au minimum, du salaire minimum horaire interprofessionnel pour l'année 2022 du même pourcentage que celui de ladite variation annuelle de l'IPC.
Disposition finale troisième. Textes consolidés
Le Gouvernement est chargé, dans un délai maximal de six mois à compter de l'entrée en vigueur de la présente Loi et dans les termes prévus à l'article 116 du Règlement du Conseil général, de transmettre au Conseil général le Projet de loi de texte consolidé de la Loi sur les baux d'immeubles urbains, du 30 juin 1999.
Disposition finale quatrième. Entrée en vigueur
La présente Loi entre en vigueur le 1er janvier 2022.