Rescrit fiscal relatif au taux d'imposition applicable à l'acquisition des pourcentages de l'indivision d'un même bien immeuble.

Rescrit fiscal relatif au taux d'imposition applicable à l'acquisition des pourcentages de l'indivision d'un même bien immeuble.

Fait générateur

Taux d'imposition

IIEI - Impôt sur l'investissement étranger immobilier

Numéro de demande :

CV0361-2026

Date d'émission :

10/02/2026

Réglementation :

Loi 3/2024, du 1er février, de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre

Demande

ANTÉCÉDENTS

Le demandeur, M. A, personne physique non résident fiscal en Andorre

DÉCLARE,

Qu'au moment de la présentation dudit écrit, aucune démarche d'aucune procédure ni d'aucun recours administratif relatif au régime, à la classification ou à la qualification fiscale de la demande soumise n'est en cours.

Objet de la demande : Impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre - Article 8 - Taux d'imposition

Réglementation :

- Loi 3/2024. Impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre. Article 8 - Taux d'imposition

- Loi 5/2025, du 6 mars, pour la croissance durable et le droit au logement. Disposition finale troisième. Modification de la Loi 3/2024, du 1er février , de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre, Article 8 - Taux d'imposition

En vertu de l'article 65 de la Loi 21/214, du 16 octobre des bases de l'ordre juridique fiscal,

EXPOSE,

- Au cours du mois de juin 2025, conjointement avec sa sœur, Mme B, il a signé devant un Notaire andorran la Ratification de Legs - succession à cause de mort de leurs parents - par laquelle ils prennent possession, à parts égales et indivises, de la pleine propriété d'un logement et d'une place de stationnement en Andorre.

- Au cours du mois de novembre 2025, M. A présente une Demande d'Autorisation d'Investissement Étranger Immobilier au Département de l'Investissement Étranger, par pour l'acquisition de 50% des unités immobilières, propriété de sa sœur, Mme B.

- Au cours du même mois de novembre, le Département de l'Investissement Étranger communique qu'il peut effectuer le paiement de l'acompte de l'Impôt sur l'Investissement Immobilier auprès du Département des Impôts et des Frontières.

- Au mois de novembre 2025, par virement bancaire, 3% du montant de l'investissement étranger sont acquittés.

- En vertu de la Loi 5/2025, du 6 mars, pour la croissance durable et le droit au logement, Titre I - Investissement étranger dans la Principauté d'Andorre, Chapitre troisième - Investissement étranger immobilier, Article 9 - Limitation de l'investissement étranger immobilier, point 2)a), « sont pris en compte dans le calcul chacun des immeubles dont l'investisseur est plein propriétaire ou titulaire de droits réels, ou d'un pourcentage indivis, à quelque titre que ce soit et à quelque moment qu'il les ait acquis, à compter de l'entrée en vigueur de la présente Loi, à l'exclusion du calcul de ceux acquis à cause de mort ou par liquidation du régime matrimonial ».

- En vertu de la Loi 5/2025, du 6 mars, pour la croissance durable et le droit au logement, Disposition finale troisième. Modification de la Loi 3/2024, du 1er février, de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre, Article 8. Taux d'imposition, point 1 :

- Le taux d'imposition de l'impôt appliqué est de 3% puisqu'il ne correspond pas à un deuxième investissement, comme l'indique le point b) de l'article 8 de ladite Disposition, étant donné que je suis devenu propriétaire de 50% des unités immobilières détaillées ci-dessus, par l'acceptation de la succession laissée par notre défunte mère, attribuant à parts égales et indivises la pleine propriété de celles-ci.

- Au cours du mois de décembre 2025, le Département des impôts et des Frontières communique qu'il a des doutes sur le taux d'imposition de l'impôt qui devrait être appliqué, raison pour laquelle la présente demande de rescrit fiscal est présentée.

- Au cours du même mois de décembre, une nouvelle liquidation de l'impôt est présentée avec un taux d'imposition de 5% du montant de l'investissement étranger immobilier.

QUESTION POSÉE

- Étant déjà propriétaire de 50% des unités immobilières, il souhaite savoir quelle est l'imposition à appliquer, selon l'article 8 de ladite Loi, 3% ou 5%, pour l'acquisition des 50% restants et devenir propriétaire de 100% des unités immobilières.

- Lesdites unités immobilières, dont il détient 50% de la propriété, n'ont fait l'objet d'aucun premier investissement étranger immobilier, faute d'avoir requis une quelconque démarche préalable, comme le définit la Loi 3/2024, du 1er février, de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre, Article 8, mais il en est devenu propriétaire à parts égales et indivises par l'acceptation de la succession laissée par sa défunte mère.

- Le point 2)a), Article 9 - Limitation de l'investissement étranger immobilier, Chapitre troisième - Investissement étranger immobilier, Titre I - Investissement étranger dans la Principauté d'Andorre, de la Loi 5/2025, du 6 mars, pour la croissance durable et le droit au logement, exclut du calcul les unités immobilières acquises à cause de mort.

PÉRIODE APPLICABLE : Décembre 2025 et au-delà

Réponse

En ce qui concerne votre demande de rescrit fiscal relative au taux d'imposition applicable aux fins de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier, la Loi 3/2024, du 1er février, de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre, s'agissant du fait générateur, prévoit à l'article 3 ce qui suit :

« Article 3. Fait générateur

1. Constitue le fait générateur de l'impôt l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre, dans le but de destiner ledit investissement à l'acquisition d'immeubles ou d'autres droits réels - à l'exclusion des droits réels de garantie -, de concessions, de participations dans des sociétés ou d'autres personnes morales disposant de droits sur ces immeubles ; ou à la promotion immobilière.

2. Aux fins du présent impôt, la notion d'investissement étranger immobilier est celle que retient la Loi pour la croissance durable et le droit au logement dans le titre qui régit l'investissement étranger dans la Principauté d'Andorre, y compris l'investissement étranger direct qui doit respecter le régime des investissements étrangers immobiliers conformément à ladite Loi. »

La même norme, s'agissant du taux d'imposition applicable, dispose à l'article 8 ce qui suit :

« Article 8. Taux d'imposition

1. Les taux d'imposition de l'impôt sont les suivants :

a) Le taux d'imposition est de 3 pour cent sur la valeur réelle de l'investissement étranger immobilier effectué, dans la limite maximale d'un investissement dans une parcelle de terrain sur laquelle est construit un seul logement unifamilial, ou sur laquelle est bâti un logement unifamilial ; ou dans un logement unifamilial, un appartement, un appartement ou un studio, avec leurs annexes, qui ne peuvent en aucun cas excéder trois places de stationnement et trois débarras ou similaires par appartement. b) Le taux d'imposition de 5 pour cent sur la valeur réelle de l'investissement étranger immobilier effectué, s'il correspond à un investissement dans un deuxième appartement, appartement ou studio, avec ses annexes, qui ne peuvent en aucun cas excéder trois places de stationnement et trois débarras ou similaires par appartement.

c) Le taux d'imposition est de 10 pour cent sur la valeur réelle de l'investissement étranger immobilier effectué dans le cas où l'investissement étranger immobilier ne relève d'aucune catégorie ou dépasse les limites d'investissement immobilier établies aux rubriques précédentes ; ou dans le cas d'investissements pour lesquels la propriété de l'immeuble, la titularité du droit réel ou la participation ne sont pas maintenues dans les conditions fixées à l'article 4.g).

2. Le taux d'imposition applicable à chaque cas est déterminé, progressivement et par tranches, en fonction du nombre total d'unités immobilières dans lesquelles il est investi, en tenant compte, le cas échéant, du nombre d'investissements formalisés antérieurement, toujours à compter de la date d'entrée en vigueur de la présente Loi. Lorsque le taux d'imposition qu'il convient d'appliquer à l'investissement considéré est le taux maximal, tous les investissements ultérieurs sont imposés au taux maximal indépendamment de la typologie d'investissement formalisé. »

Pour sa part, la Loi 5/2025, du 6 mars, pour la croissance durable et le droit au logement, à l'article 1, aux paragraphes a et b, en ce qui concerne la qualification d'investissement étranger, dispose ce qui suit :

« Article 1. Définition de l'investissement étranger

1. Est considéré comme investissement étranger dans la Principauté d'Andorre l'investissement qui consiste en l'acquisition de biens situés dans la Principauté d'Andorre, ou en l'acquisition ou la constitution de droits réels sur ces biens, par :

a) Des personnes physiques non résidentes dans la Principauté d'Andorre, qui ne sont pas de nationalité andorrane, sous réserve des conventions internationales.

b) Des personnes physiques résidentes dans la Principauté d'Andorre, qui ne sont pas de nationalité andorrane - sous réserve des conventions internationales -, qui réalisent un investissement étranger immobilier, qui sont résidentes au moment de réaliser l'investissement et qui ne peuvent pas justifier 3 ans ou plus de résidence au cours des 10 années précédant la demande d'investissement étranger immobilier. »

La même norme prévoit également les catégories d'investissement étranger qui peuvent se présenter, concrètement en ce qui concerne la qualification d'investissement étranger immobilier ; à l'article 2.2, elle dispose ce qui suit :

« Article 2. Catégories d'investissement étranger

2. Est un investissement étranger immobilier celui qui est effectué au moyen de l'acquisition de la propriété ou d'autres droits réels sur des immeubles, de la promotion immobilière et des concessions administratives qui impliquent l'usage privatif de biens immeubles. »

De même, la Loi 5/2025, du 6 mars, pour la croissance durable et le droit au logement introduit une limitation à l'investissement étranger immobilier :

« Article 9. Limitation à l'investissement étranger immobilier

1. L'investisseur défini à l'article 1, paragraphes 1.a) ou 1.b), a le droit d'obtenir l'autorisation préalable pour un investissement étranger immobilier lorsque, outre le fait de ne pas encourir de motif d'interdiction ni de non-autorisation prévu par la Loi, il ne devient pas, par l'investissement, propriétaire ni n'acquiert de droits réels sur plus de :

a) Une parcelle de terrain sur laquelle il construit un seul logement individuel, ou sur laquelle est construit un logement individuel.

b) Ou un logement individuel, deux appartements, deux appartements ou deux studios, avec leurs annexes, qui ne peuvent en aucun cas excéder trois places de stationnement et trois débarras ou similaires par appartement, sauf si le titre de division de l'immeuble attribue au logement un nombre d'annexes supérieur.

c) Ou six places de stationnement.

Et en ce qui concerne l'investisseur défini à l'article 1, paragraphe 1.b), une unité immobilière ou parcellisation cubique pour autant qu'elle soit destinée au développement d'une activité commerciale pour compte propre.

2. Aux effets du paragraphe 1 :

a) Sont pris en compte dans le calcul chacun des immeubles dont l'investisseur est plein propriétaire ou titulaire de droits réels, ou d'un pourcentage indivis, à quelque titre que ce soit et à quelque moment qu'il les ait acquis, à compter de l'entrée en vigueur de la présente Loi, à l'exclusion du calcul de ceux acquis pour cause de décès ou par liquidation du régime matrimonial. »

Conformément à ces dispositions, l'acquisition d'un pourcentage de l'indivision d'un immeuble situé en Andorre par une personne physique qui n'est pas résident fiscal en Andorre a la qualification d'investissement étranger immobilier et constitue, par conséquent, une opération soumise à l'impôt sur l'investissement étranger immobilier.

De même, étant donné que la progressivité de l'impôt s'applique en fonction du nombre total d'unités immobilières dans lesquelles il est investi, lorsque le contribuable acquiert l'indivision de plusieurs unités immobilières, chacune de ces unités doit être considérée comme un investissement indépendant. Par conséquent, l'acquisition de la deuxième unité immobilière et des suivantes, même au moyen de quotes-parts indivises, est soumise à la progressivité de l'impôt, dans la mesure où elle constitue une autre unité immobilière supplémentaire sur une autre unité immobilière différente de la première.

Dans le cas exposé, le consultant a initialement acquis une quote-part indivise de la propriété de l'appartement par voie de succession, il acquerra actuellement la part indivise restante et consolidera la pleine propriété de la même unité immobilière ; aux fins du calcul pour appliquer la progressivité de l'impôt, cela s'entend comme un investissement dans une unité immobilière unique. Ainsi, si depuis le moment où l'impôt est entré en vigueur le consultant a acquis uniquement la pleine propriété de cette unité immobilière, le taux d'imposition est de 3%, indépendamment du fait que les parts aliquotes de l'indivision de ce même immeuble aient été acquises à des moments différents. Par conséquent, la circonstance que la titularité acquise soit partielle ne modifie pas la qualification juridique de l'investissement.