Rescrit fiscal relatif à l'application des dispositions transitoires prévues par la réglementation.

Rescrit fiscal relatif à l'application des dispositions transitoires prévues par la réglementation.

Fait générateur

IIEI - Impôt sur l'investissement étranger immobilier

Numéro de rescrit :

CV0331-2024

Date d'émission :

19/12/2024

Réglementation :

Loi 3/2024, du 1er février, de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre

Demande

ANTÉCÉDENTS

La société A (la « demanderesse » ou la « société »), société andorrane, et, en son nom et pour son compte, Mme B, en sa qualité d'administratrice unique de la société ;

EXPOSE

Que, conformément aux conditions requises établies à l'article 65 de la Loi 21/2014, du 16 octobre, relative aux bases de l'ordre juridique fiscal, développées à l'article 25 du Règlement d'application des impôts et taxes, approuvé par le Décret du 11 février 2015, elle soumet à la présente Administration une demande de rescrit fiscal portant sur l'interprétation et l'application de l'article 5 et de la disposition transitoire deuxième de la Loi 3/2024, du 1er février, de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre.

Elle déclare également qu'au moment du dépôt du présent écrit, aucune procédure ni aucun recours administratif relatif au régime, à la classification ou à la qualification fiscale faisant l'objet de la présente demande n'est en cours d'instruction.

Premièrement.- Antécédents de fait -

La société A est une société andorrane dont la participation est intégralement détenue par la société espagnole, société C.

La société demanderesse est propriétaire d'un terrain inscrit au cadastre communal, qu'elle a acquis en 1986.

En septembre 2022, la société décide de présenter au Commun une demande de permis d'urbanisme, plus précisément un permis de travaux de construction de bâtiments, d'infrastructures ou d'installations neufs.

Par ailleurs, en février 2024, le Commun a rendu sa décision sur la demande d'approbation du plan partiel d'aménagement urbain. Dans celle-ci, il est décidé d'approuver le projet de plan partiel d'aménagement urbain.

À ce jour, la société n'a pas reçu la décision définitive concernant la demande de permis.

En cas de décision favorable, la société entend mener une activité de promotion immobilière sur le terrain, qui serait financée par un financement externe obtenu auprès d'établissements bancaires andorrans ainsi que par un financement propre consistant en des apports en numéraire de l'associé unique de la société.

Deuxièmement.- La société a présenté la demande de permis de travaux de construction de bâtiments, d'infrastructures ou d'installations neufs au mois de septembre 2022 et, par conséquent, la promotion urbanistique n'est pas soumise à l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre.

A) RÉGLEMENTATION APPLICABLE

Le 29 février 2024 est entrée en vigueur la Loi 3/2024, du 1er février, de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre (« Loi de l'IIEI »).

L'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre (« IIEI ») est un impôt de nature indirecte qui frappe l'investissement étranger immobilier sur le territoire de la Principauté d'Andorre qui se manifeste de manière directe ou indirecte.

La Loi de l'IIEI délimite son fait générateur en fonction de l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre, conformément à la loi régissant l'investissement étranger dans la Principauté d'Andorre et aux spécificités prévues dans la Loi de l'IIEI, dès lors que cet investissement est destiné à l'acquisition d'immeubles ou d'autres droits réels –à l'exclusion des droits réels de garantie–, de concessions, de participations dans des sociétés ou d'autres personnes morales disposant de droits sur ces immeubles ; ou à la promotion urbanistique ou immobilière.

Toutefois, la Loi de l'IIEI comporte deux dispositions transitoires qui déterminent les cas de non-assujettissement à la Loi de l'IIEI pour les investissements effectués avant l'entrée en vigueur de la Loi 16/2023, du 7 septembre, de suspension transitoire de l'investissement étranger dans des immeubles dans la Principauté d'Andorre (disposition transitoire première) et le non-assujettissement à la Loi de l'IIEI des promotions urbanistiques ou immobilières qui justifient avoir présenté, avant le 5 septembre de 2023, la demande de permis de travaux ou de construction de l'immeuble concerné (disposition transitoire deuxième).

En effet, la disposition transitoire deuxième dispose que « les promotions urbanistiques et immobilières sont instruites conformément à la réglementation en vigueur avant le 5 septembre de 2023 et ne sont pas soumises à la Loi de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre, à condition qu'elles justifient avoir présenté, avant le 5 septembre de 2023, la demande de permis de travaux ou de construction de l'immeuble concerné ».

B) APPLICATION AU CAS D'ESPÈCE

Comme il a été exposé dans les antécédents, la société a présenté la demande de permis de travaux de construction de bâtiments, d'infrastructures ou d'installations neufs en septembre 2022. Ce point ressort aussi bien de la demande présentée par la société que des observations du Département des Travaux publics et de l'Urbanisme du Commun.

Si la décision définitive du Commun est favorable, la demanderesse réalisera la promotion immobilière du terrain afin de développer un projet de logements et de parkings.

Au vu des récentes nouveauté législatives en Andorre, la société souhaiterait obtenir la confirmation que, compte tenu du fait que la demande de permis a été effectuée en septembre de 2022 et, par conséquent, avant le 5 septembre de 2023, l'activité de promotion ne serait pas soumise à la Loi de l'IIEI, ainsi que le prévoit la disposition transitoire deuxième et, par conséquent, que la société ne serait pas soumise à l'IIEI une fois celle-ci commencée.

Troisièmement.- La société ne recevra qu'un financement propre et un financement externe de la part d'entités dûment autorisées à opérer dans le système financier andorran et, par conséquent, le fait générateur de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre ne se produira pas.

A) RÉGLEMENTATION ET DOCTRINE APPLICABLES

La Loi de l'IIEI considère comme contribuables de l'IEIE les personnes morales de nationalité andorrane qui sont financées directement ou indirectement, par, entre autres, des personnes morales de nationalité étrangère.

Ensuite, le paragraphe 2 de l'article 7 délimite la base d'imposition en précisant qu'elle sera constituée par la valeur réelle de l'investissement immobilier formalisé qui est proportionnelle au pourcentage de financement étranger, à l'exclusion du financement des entités dûment autorisées à opérer dans le système financier andorran.

Le Service des Impôts et des Douanes (« DTF ») a interprété ces articles dans ses réponses aux demandes de rescrit fiscal CV0315-2024, CV0316-2024 et CV0319-2024. Le DTF confirme dans ces consultations que « si, une fois la Loi entrée en vigueur, la consultante obtient un financement externe provenant de personnes mentionnées aux paragraphes a, b, c ou d de l'article 5, le fait générateur de l'impôt se produit et le contribuable de l'impôt est l'entité consultante elle-même » (CV0316-2024 et CV0319-2024).

De même, la consultation CV0315-2024 établit que « la base d'imposition est constituée par le montant du financement externe provenant de personnes mentionnées aux paragraphes a, b, c et de l'article 5. Ce montant résulte de la proportion existant entre le financement accordé par ces personnes et la totalité du financement (propre/externe). Pour le calcul du quotient du financement externe, sont considérés comme capitaux propres les fonds générés en interne par l'entreprise, que ce soit par les apports des associés ou par les réserves, entre autres éléments faisant partie de ses capitaux propres ».

B) APPLICATION AU CAS D'ESPÈCE

Ainsi qu'il a été exposé dans les antécédents, et dans le cas où la décision définitive du Commun serait favorable, la société réalisera la promotion immobilière au moyen d'un financement externe obtenu auprès d'établissements bancaires andorrans ainsi que d'un financement propre consistant en des apports en numéraire de l'associé unique de la société.

Au vu des récentes prises de position administratives du DTF, la société souhaiterait obtenir confirmation que, compte tenu du fait qu'elle ne recevrait en aucun cas de financement externe provenant des personnes mentionnées aux paragraphes a, b, c et d de l'article 5, le fait générateur de l'IIEI ne se produirait pas.

La consultante, à la suite d'une demande (mise en demeure) du Service des Impôts et des Douanes, complète les informations relatives à la question posée et expose ce qui suit :

« [...] Financement de l'activité de promotion immobilière

La société entend exercer une activité économique de promotion immobilière sur le terrain, qui serait financée au moyen d'un financement externe obtenu auprès d'établissements bancaires andorrans et d'un financement propre consistant en des apports en numéraire de l'associé unique de la société.

Le financement propre sera réalisé soit par un apport en numéraire de l'associé unique au compte 118 – Apports des associés ou propriétaires, soit par une augmentation de capital par apport en numéraire. Dans ce dernier cas, les nouvelles actions émises seraient intégralement souscrites par son associé unique, la société espagnole C.

Au vu de tout ce qui précède, est posée la suivante

QUESTION POSÉE

1. Confirmation que la disposition transitoire deuxième de la Loi 3/2024, du 1er février, de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre est applicable et que, par conséquent, la promotion immobilière ne serait pas soumise à l'impôt sur l'investissement étranger immobilier, étant donné que le permis de construire a été demandé en septembre 2022.

2. Confirmation que l'obtention d'un financement propre de la part de l'associé unique, qui est une société espagnole, au moyen de l'apport de fonds à la société, ainsi que d'un financement externe auprès d'entités dûment autorisées à opérer dans le système financier andorran, ne donne pas lieu au fait générateur de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier.

Réponse

RÉPONSE

En ce qui concerne votre question relative à l'assujettissement à l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre, la Loi 3/2024, du 1er février, de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre, quant à la constitution du fait générateur et à la qualité de contribuable, dispose ce qui suit en ses articles 3 et 5 :

« Article 3. Fait générateur

Constitue le fait générateur de l'impôt l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre, conformément à la loi régissant l'investissement étranger dans la Principauté d'Andorre et aux spécificités prévues par la présente Loi, aux fins d'affecter ledit investissement à l'acquisition d'immeubles ou d'autres droits réels — à l'exclusion des droits réels de garantie —, de concessions, de participations dans des sociétés ou d'autres personnes morales disposant de droits sur ces immeubles ; ou à la promotion urbanistique ou immobilière. Aux fins du présent impôt, la notion d'investissement étranger immobilier inclut l'une quelconque des activités décrites ci-dessus.

[...]

Article 5. Contribuables

Sont contribuables de l'impôt les personnes physiques ou morales suivantes qui, conformément à la loi régissant l'investissement étranger dans la Principauté d'Andorre, obtiennent une autorisation d'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre :

a) Les personnes physiques non résidentes dans la Principauté d'Andorre.

b) Les personnes physiques résidentes dans la Principauté d'Andorre ayant moins de 3 ans de résidence ininterrompue, à compter de l'obtention du permis d'immigration ou d'un document analogue, qui réalisent un investissement étranger immobilier.

c) Les personnes morales de nationalité étrangère, y compris les entités publiques de souveraineté étrangère.

d) Les personnes morales de nationalité andorrane avec une participation étrangère dans leur capital ou dans leurs droits de vote, directe ou indirecte, dans un pourcentage égal ou supérieur à 50 pour cent de manière conjointe. Sont également des investissements étrangers ceux destinés à des succursales ou à d'autres types d'établissements stables en Andorre de non-résidents ; et ceux effectués par d'autres personnes morales andorranes lorsqu'au moins 50 pour cent des droits de vote de leur organe de décision appartiennent, directement ou indirectement, à l'une quelconque des personnes physiques ou morales décrites aux lettres a), b), c) et d) du présent article.

e) Les personnes morales de nationalité andorrane, avec une participation étrangère dans leur capital ou dans leurs droits de vote, directe ou indirecte, inférieure à 50 pour cent et supérieure à 5 pour cent, et qui réalisent un investissement étranger immobilier.

f) Les personnes morales de nationalité andorrane qui sont financées directement ou indirectement par l'une quelconque des personnes décrites aux lettres a), b), c) et d) du présent article.

Aux fins de la présente Loi, sont considérées comme des participations étrangères celles que détiennent des personnes physiques qui ne sont pas résidentes ou qui ont moins de 3 ans de résidence ininterrompue, à compter de l'obtention du permis d'immigration ou d'un document analogue. »

La même Loi, dans sa disposition transitoire deuxième, prévoit ce qui suit en ce qui concerne les demandes de permis effectuées avant le 5 septembre 2023 :

« Disposition transitoire deuxième. Promotions urbanistiques et immobilières

Les promotions urbanistiques et immobilières sont instruites conformément à la réglementation en vigueur antérieurement au 5 septembre 2023 et ne sont pas soumises à la Loi de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre, à condition qu'elles justifient qu'elles avaient présenté, antérieurement au 5 septembre 2023, la demande de permis de travaux ou de construction de l'immeuble concerné. » Conformément à la disposition transitoire deuxième, pour autant qu'il puisse être justifié de manière probante que le permis de construire de l'immeuble a été demandé avant le 5 septembre 2023, l'opération ne sera pas soumise à l'impôt. Considérant que la consultante financera ce projet au moyen de fonds de tiers provenant d'entités bancaires andorranes et d'apports en numéraire effectués par l'associé même qui détient l'intégralité du capital social de la consultante, le fait générateur de l'impôt ne se produira pas. Le tout sans préjudice du respect des conditions requises prévues par les réglementations régissant les sociétés anonymes et à responsabilité limitée et la comptabilité.

La justification du respect de la circonstance prévue à la disposition transitoire deuxième doit être effectuée auprès du Registre des investissements étrangers, organe de l'Administration chargé de l'exercice des fonctions d'enregistrement établies par la Loi 10/2012, du 21 juin, de l'investissement étranger dans la Principauté d'Andorre.