Rescrit fiscal relatif au fait générateur, à la détermination de la base d'imposition et à l'application des dispositions transitoires prévues par la réglementation.

Rescrit fiscal relatif au fait générateur, à la détermination de la base d'imposition et à l'application des dispositions transitoires prévues par la réglementation.

Fait générateur

Base d'imposition

IIEI - Impôt sur l'investissement étranger immobilier

Numéro de la demande :

CV0315-2024

Date d'émission :

25/06/2024

Réglementation :

Loi 3/2024, du 1er février, de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre

Demande

ANTÉCÉDENTS

Monsieur A, en sa qualité de fondé de pouvoir de la société andorrane X (ci-après, la Société),

EXPOSE

Que, conformément aux dispositions de l'article 65 du texte refondu de la Loi 21/2014, du 16 octobre, de bases de l'ordre juridique fiscal et de l'article 25 du Règlement d'application des impôts et taxes de celle-ci, il y a lieu de formuler la Demande de rescrit fiscal suivante, dont les effets seraient applicables aux opérations dont la nature est exposée dans l'écrit de demande.

Que, conformément aux dispositions de l'article 65 du texte refondu de la Loi 21/2014, du 16 octobre, de bases de l'ordre juridique fiscal, la période applicable est l'année 2024.

DESCRIPTION DES FAITS

La requérante est une société andorrane dont le capital appartient exclusivement, par l'intermédiaire d'une autre entité andorrane, à une personne physique résidente dans la Principauté d'Andorre. Cette personne physique aura résidé de manière continue dans le pays, au début de l'année 2025, pendant trois ans.

L'activité commerciale de la société est la promotion immobilière. Actuellement, elle travaille au développement d'une promotion immobilière sur un terrain situé dans la Principauté d'Andorre. Avant le 5 septembre 2023, elle a signé un contrat avec le propriétaire du terrain en vue d'acquérir ledit bien avant la fin de l'année 2024 et a effectué au même moment le paiement correspondant de la réservation par virement bancaire. Par ailleurs, la demande de licence administrative nécessaire à la réalisation de la promotion immobilière a été présentée au nom du propriétaire du terrain ou d'une société ayant le même propriétaire (directement ou indirectement) que la requérante.

Afin de pouvoir réaliser la promotion immobilière, il sera nécessaire de recourir au marché pour obtenir des fonds suffisants, au moyen du financement offert tant par des entités bancaires dûment autorisées à opérer dans la Principauté d'Andorre que par des sociétés étrangères.

À cet égard, en complément du financement bancaire, elle obtiendra un prêt participatif de la part d'une société étrangère ou d'une société andorrane contrôlée en totalité par des personnes non résidentes dans la Principauté d'Andorre.

De même, il est prévu qu'au moment de l'endettement maximal pour l'exécution de la promotion immobilière, le prêt provenant d'étrangers, entendu comme provenant d'une société étrangère ou d'une société andorrane contrôlée en totalité par des personnes non résidentes dans la Principauté d'Andorre, puisse représenter plus de 5 pour 100 de la totalité du financement total de la société.

La requérante prévoit d'effectuer la déclaration d'ouvrage neuf de cette promotion en 2026.

POSITION DE LA REQUÉRANTE

PREMIÈREMENT.- DU FAIT GÉNÉRATEUR ET DU CONTRIBUABLE DE L'IMPÔT SUR L'INVESTISSEMENT ÉTRANGER IMMOBILIER DANS LA PRINCIPAUTÉ D'ANDORRE

L'entité requérante pourrait avoir la qualité de contribuable de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre au titre du financement reçu.

L'art. 3 de la Loi de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre dispose ce qui suit :

« Constitue le fait générateur de l'impôt l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre conformément à la loi régissant l'investissement étranger dans la Principauté d'Andorre et aux spécificités prévues par la présente Loi, dans le but d'affecter ledit investissement à l'acquisition d'immeubles ou d'autres droits réels – à l'exclusion des droits réels de garantie –, de concessions, de participation dans des sociétés ou d'autres personnes morales disposant de droits sur ces immeubles ; ou à la promotion urbanistique ou immobilière. Aux fins du présent impôt, la notion d'investissement étranger immobilier comprend l'une quelconque des activités décrites ci-dessus. »

L'art. 5 de cette Loi identifie les contribuables de l'impôt :

« Article 5. Contribuables

Sont contribuables de l'impôt les personnes physiques ou morales suivantes qui, conformément à la loi régissant l'investissement étranger dans la Principauté d'Andorre, obtiennent une autorisation d'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre :

a) Les personnes physiques non résidentes dans la Principauté d'Andorre.

b) Les personnes physiques résidentes dans la Principauté d'Andorre ayant moins de 3 ans de résidence ininterrompue, comptés à partir de l'obtention du permis d'immigration ou d'un document analogue, qui réalisent un investissement étranger immobilier.

c) Les personnes morales de nationalité étrangère, y compris les entités publiques de souveraineté étrangère.

d) Les personnes morales de nationalité andorrane avec une participation étrangère dans leur capital ou dans leurs droits de vote, directe ou indirecte, dans un pourcentage égal ou supérieur à 50 pour cent de manière conjointe. Sont également des investissements étrangers ceux destinés à des succursales ou autres types d'établissements stables en Andorre de non-résidents ; et ceux effectués par d'autres personnes morales andorranes lorsqu'au moins 50 pour cent des droits de vote de leur organe de décision appartiennent, directement ou indirectement, à l'une quelconque des personnes physiques ou morales décrites aux lettres a), b), c) et d) du présent article.

e) Les personnes morales de nationalité andorrane, avec une participation étrangère dans leur capital ou dans leurs droits de vote, directe ou indirecte, inférieure à 50 pour cent et supérieure à 5 pour cent, et qui réalisent un investissement étranger immobilier.

f) Les personnes morales de nationalité andorrane qui sont financées directement ou indirectement par l'une quelconque des personnes décrites aux lettres a), b), c) et d) du présent article.

Aux fins de la présente Loi, sont considérées comme des parts sociales étrangères celles détenues par des personnes physiques qui ne sont pas résidentes ou qui ont moins de 3 ans de résidence ininterrompue, comptés à partir de l'obtention du permis d'immigration ou d'un document analogue. »

De même, conformément à la rédaction en vigueur de la Loi sur l'investissement étranger dans la Principauté d'Andorre, en raison du financement étranger qui sera reçu pour exécuter les promotions immobilières, la requérante devra présenter une demande d'investissement étranger, ce qui entraîne la réalisation du fait générateur de l'impôt, la requérante étant le contribuable.

DEUXIÈMEMENT.- DE LA BASE D'IMPOSITION DE L'IMPÔT SUR L'INVESTISSEMENT ÉTRANGER IMMOBILIER DANS LA PRINCIPAUTÉ D'ANDORRE DANS L'HYPOTHÈSE D'UN FINANCEMENT ÉTRANGER

En ce qui concerne la base d'imposition de cet impôt, l'art. 7 de la Loi dispose ce qui suit : « 1. La base d'imposition est constituée par la valeur réelle de l'investissement étranger immobilier qui est formalisé à la suite de l'autorisation de l'investissement étranger.

2. Toutefois, dans le cas des personnes morales définies au paragraphe e) et f) de l'article 5, la base d'imposition est constituée par la valeur réelle de l'investissement immobilier formalisé qui est proportionnelle au capital étranger auquel il participe dans la personne morale, ou au pourcentage de financement étranger, à l'exclusion du financement des entités dûment autorisées à opérer par le système financier andorran.

3. Dans le cas de promotions urbanistiques ou immobilières réalisées par des personnes physiques ou morales définies à l'article 5, la base d'imposition est constituée par la valeur réelle de l'investissement immobilier formalisé.

Cette valeur réelle doit être justifiée auprès de l'Administration fiscale préalablement à la formalisation de la déclaration d'ouvrage neuf ou de la planification urbanistique devant un officier public, dans le délai, au lieu et en la forme déterminés par voie réglementaire. Pour déterminer la base d'imposition des promotions urbanistiques ou immobilières, il n'est pas tenu compte des investissements immobiliers antérieurs à ces promotions et qui ont déjà été soumis à imposition. »

Ainsi donc, de l'avis de la consultante, la base d'imposition de l'impôt dans cette opération serait le résultat de l'application du pourcentage de financement étranger par rapport au total du financement à la valeur réelle de l'investissement nécessaire pour exécuter les promotions immobilières.

Aux fins de déterminer quel pourcentage représentera le financement étranger, il suffirait d'effectuer la division suivante : le montant du financement étranger utilisé dans l'opération de référence divisé par le total du financement requis. À cet égard, la consultante considère que :

- Constitue un financement étranger tout prêt reçu, directement ou indirectement, de l'une des personnes citées aux lettres a), b), c) et d) de l'art. 5 de la Loi de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre.

Le financement provenant des entités dûment autorisées à opérer par le système financier andorran ne peut jamais être considéré comme un financement étranger.

- Par financement requis pour l'opération, nous devons prendre en considération tout type de prêt destiné à l'opération de référence, indépendamment de qui est l'emprunteuse (particulier, étranger, national ou une entité dûment autorisée à opérer par le système financier andorran). De même, feraient partie de ce financement les capitaux propres de la société, indépendamment de leur dénomination ou de leur qualification comptable (réserves, apports des associés, capital social, résultats de l'exercice, etc...).

En revanche, nous écartons la possibilité que les dettes commerciales pouvant exister pendant l'exécution de la promotion constituent un financement aux fins de cet impôt. N'auraient pas non plus cette qualification les acomptes reçus de clients pour l'acquisition future des unités immobilières de la promotion de référence elle-même.

- En pratique, le résultat de cette méthode de calcul du pourcentage financement serait identique à l'application directe du taux d'imposition de 10% sur le montant du financement étranger reçu.

Enfin, il restera à déterminer à quel moment nous devons utiliser ladite formule pour déterminer le pourcentage de financement étranger dans l'opération de référence. Conformément à l'art. 6 de la Loi de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre, l'exigibilité « dans le cas de promotions urbanistiques ou immobilières l'impôt est exigible lors de la formalisation de la déclaration d'ouvrage neuf ».

À cet égard, le paragraphe premier de l'art. 18 de la Loi relative aux bases de l'ordre fiscal indique que :

« L'exigibilité est la naissance de l'obligation fiscale et se produit lorsque le fait générateur se réalise conformément aux dispositions de la loi. La date de l'exigibilité détermine les circonstances pertinentes pour la configuration de l'obligation fiscale, sauf si la loi de chaque impôt en dispose autrement. »

Conformément aux normes reproduites , il en résulte comme conclusion logique que le moment dans le temps auquel nous devons analyser le pourcentage de financement étranger de la promotion doit être le moment où l'impôt en question est exigible.

TROISIÈME.- DE L'APPLICATION DE LA DISPOSITION TRANSITOIRE PREMIÈRE DE L'IMPÔT

En ce qui concerne l'acquisition du terrain sur lequel se développera la promotion immobilière, comme indiqué dans la partie relative à la description des faits de la présente consultation, la consultante a signé antérieurement au 5 septembre 2023 un accord avec la propriétaire du terrain pour acquérir ledit immeuble avant la fin de l'année 2024. L'accord obligeait la consultante à virer une somme à valoir sur l'acquisition future du terrain, ce virement sera réalisé avant la date du 5 septembre 2023.

La Loi de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre prévoit un régime transitoire. À cet égard, elle a établi les dispositions transitoires suivantes :

« Disposition transitoire première.

1. Les demandes d'investissement étranger immobilier présentées avant l'entrée en vigueur de la Loi 16/2023, du 7 septembre, de suspension transitoire de l'investissement étranger dans des immeubles dans la Principauté d'Andorre, qui remplissaient les conditions requises pour être autorisées à ce moment-là, ne sont pas soumises à la Loi de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre.

2. Les titulaires d'investissements étrangers dans des immeubles qui justifient de manière probante qu'avant le 5 septembre 2023 il existait un accord de volontés relatif à la vente d'un immeuble, auquel était associée une transaction économique matérialisée antérieurement à cette date, éléments qu'il convient de justifier de manière probante, ne sont pas soumis à la Loi de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre. Ne sont pas non plus soumis à la présente Loi les résidents qui justifient de manière probante qu'avant le 5 septembre 2023 il existait un accord de volontés relatif à la vente d'un immeuble, auquel était associée une transaction économique matérialisée antérieurement à cette date, éléments qu'il convient de justifier de manière probante. 3. Les demandes d'investissement étranger immobilier, pour autant qu'elles ne relèvent pas de l'hypothèse précédente, présentées avant l'entrée en vigueur de la présente Loi, qui ont été automatiquement rejetées en vertu du paragraphe trois de la disposition transitoire de la Loi 16/2023, du 7 septembre, de suspension transitoire de l'investissement étranger dans les immeubles dans la Principauté d'Andorre, ou qui, bien que n'ayant pas été automatiquement rejetées, deviennent caduques, sont réputées non formulées et doivent faire l'objet d'une nouvelle instruction, en étant soumises à la Loi de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre.

4. Les demandes d'investissement étranger immobilier présentées avant l'entrée en vigueur de la Loi 16/2023, du 7 septembre, de suspension transitoire de l'investissement étranger dans les immeubles dans la Principauté d'Andorre qui, ayant été autorisées, font l'objet d'une prorogation pour la réalisation dudit investissement ne sont pas soumises à la Loi de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre.

Disposition transitoire deuxième. Promotions urbanistiques et immobilières

Les promotions urbanistiques et immobilières sont instruites conformément à la réglementation en vigueur antérieurement au 5 septembre 2023 et ne sont pas soumises à la Loi de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre, pour autant qu'elles justifient avoir présenté, antérieurement au 5 septembre 2023, la demande de permis de travaux ou de construction de l'immeuble concerné. »

Conformément aux dispositions du deuxième paragraphe de la disposition transitoire première, au moment de la formalisation de l'acquisition du terrain sur lequel sera réalisée la promotion immobilière, celle-ci ne sera pas soumise à l'impôt sur l'investissement étranger. Dans la mesure où l'entité requérante peut justifier de manière probante qu'avant le 5 septembre 2023 il existait un accord de volontés concernant la vente de ce terrain, lequel était assorti d'une transaction économique réalisée antérieurement à cette date.

En tout état de cause, la valeur de ce terrain acquis sous le couvert de la disposition transitoire première fera effectivement partie, en définitive, de la base d'imposition de cet impôt, dont l'exigibilité interviendra au moment de la déclaration d'ouvrage neuf.

QUESTION POSÉE

Compte tenu du fait qu'au moment de la déclaration d'ouvrage neuf de la nouvelle promotion, le propriétaire ultime de la requérante aura résidé dans la Principauté d'Andorre de manière continue pendant une période supérieure à trois ans, l'Administration est priée de se prononcer expressément sur les questions suivantes :

1) Qu'elle confirme que, du fait du financement étranger, la promotion immobilière exposée dans la description des faits de la présente demande constituera un fait générateur de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre.

2) Qu'elle vérifie que, effectivement, le seul contribuable de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre sera l'entité même qui réalisera la promotion immobilière visée. Dans le cas contraire, il est demandé que l'Administration identifie les contribuables et les faits générateurs de cet impôt dans l'opération visée.

3) Qu'elle définisse et confirme le critère de la requérante concernant la formule exposée pour déterminer le pourcentage de financement étranger dans la promotion visée aux fins de l'éventuelle imposition au titre de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre. En particulier, s'agissant de la détermination du pourcentage de financement étranger, qu'elle fasse mention du fait que doit être pris en considération, pour la totalité du financement reçu, le financement provenant d'entités dûment autorisées à opérer par le système financier andorran. Compte tenu du fait que la requérante considère que le moment de cette détermination coïncide avec la déclaration d'ouvrage neuf.

Dans le cas contraire, il est demandé à l'Administration d'exposer en détail son critère concernant la formule permettant de déterminer le pourcentage de financement étranger. Cette réponse, de l'avis de la requérante, devrait également clarifier la question essentielle de savoir à quel moment ladite formule devra être appliquée pour déterminer le pourcentage de financement étranger : au moment de l'exigibilité de l'impôt ou à un autre moment.

4) Qu'elle reconnaisse le droit de l'entité requérante d'acquérir le terrain visé sans que celui-ci soit soumis à l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre.

5) Qu'elle expose son critère concernant l'applicabilité de la disposition transitoire deuxième de la Loi de l'impôt, dans le cas où le propriétaire même du terrain ou une entité détenue (directement ou indirectement) par le même propriétaire que l'entité requérante, suivant les indications de la requérante, aurait présenté la demande de travaux ou de construction de l'immeuble antérieurement au 5 septembre.

En vertu de ce qui précède,

DEMANDE

Que le présent écrit soit tenu pour présenté, et la Demande de rescrit fiscal tenue pour formulée sur les questions exposées ci-dessus afin que, après les formalités appropriées, la décision soit rendue.

À cet effet, conformément aux dispositions de l'article 25 du Règlement d'application des impôts et taxes, il est expressément déclaré qu'au moment de la présentation de la présente demande de rescrit fiscal écrite, la requérante n'a pas en cours de procédure ou de recours administratif lié au régime, à la classification ou à la qualification fiscale qui lui correspond soulevé dans la présente demande.

Réponse

En ce qui concerne la première et la deuxième question, relatives à la possibilité que la société requérante devienne contribuable et que se produise le fait générateur de l'impôt sur l'investissement étranger, la Loi 3/2024, du 1er février, de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre, quant à la constitution du fait générateur, prévoit ce qui suit :

« Article 3. Fait générateur

Constitue le fait générateur de l'impôt l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre conformément à la loi régissant l'investissement étranger dans la Principauté d'Andorre et aux spécificités prévues dans la présente Loi, aux fins d'affecter ledit investissement à l'acquisition d'immeubles ou d'autres droits réels ‒à l'exclusion des droits réels de garantie‒, de concessions, de participation dans des sociétés ou d'autres personnes morales disposant de droits sur ces immeubles ; ou à la promotion urbanistique ou immobilière. Aux fins du présent impôt, la notion d'investissement étranger immobilier inclut l'une quelconque des activités décrites ci-dessus. »

La même Loi, concernant la qualité de contribuable, dispose ce qui suit à l'article 5 :

« Article 5. Contribuables Sont contribuables de l'impôt les personnes physiques ou morales suivantes qui, conformément à la loi régissant l'investissement étranger dans la Principauté d'Andorre, obtiennent une autorisation d'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre :

a) Les personnes physiques non résidentes dans la Principauté d'Andorre.

b) Les personnes physiques résidentes dans la Principauté d'Andorre ayant moins de 3 ans de résidence ininterrompue, comptés à partir de l'obtention du permis d'immigration ou d'un document analogue, qui réalisent un investissement étranger immobilier.

c) Les personnes morales de nationalité étrangère, y compris les entités publiques de souveraineté étrangère.

d) Les personnes morales de nationalité andorrane dont la participation étrangère dans leur capital ou dans leurs droits de vote, directe ou indirecte, atteint un pourcentage égal ou supérieur à 50 pour cent de manière conjointe. Sont également des investissements étrangers ceux destinés à des succursales ou à d'autres types d'établissements permanents en Andorre de non-résidents ; et ceux effectués par d'autres personnes morales andorranes lorsqu'au moins 50 pour cent des droits de vote de leur organe de décision appartiennent, directement ou indirectement, à l'une quelconque des personnes physiques ou morales décrites aux lettres a), b), c) et d) du présent article.

e) Les personnes morales de nationalité andorrane dont la participation étrangère dans leur capital ou dans leurs droits de vote, directe ou indirecte, est inférieure à 50 pour cent et supérieure à 5 pour cent, et qui réalisent un investissement étranger immobilier.

f) Les personnes morales de nationalité andorrane qui sont financées directement ou indirectement par l'une quelconque des personnes décrites aux lettres a), b), c) et d) du présent article.

Aux fins de la présente Loi, sont considérées comme des parts sociales étrangères celles que détiennent des personnes physiques qui ne sont pas résidentes ou qui ont moins de 3 ans de résidence ininterrompue, comptés à partir de l'obtention du permis d'immigration ou d'un document analogue. »

Conformément à ces dispositions, considérant que la société consultante réalise une promotion immobilière sur le territoire andorran et qu'elle sera financée partiellement par des entités non résidentes en Andorre, dans le cas exposé, le fait générateur de l'impôt se produit et le contribuable de l'impôt est l'entité consultante elle-même.

En ce qui concerne la troisième question, relative à l'exigibilité de l'impôt et à la détermination de la base d'imposition, la Loi, aux articles 6.2 et 7.2, dispose ce qui suit :

« Article 6. Exigibilité de l'impôt

[...]

2. Dans le cas de promotions urbanistiques ou immobilières, l'impôt devient exigible lors de la formalisation de la déclaration d'ouvrage neuf, dans le cas de nouvelles constructions, ou du plan d'urbanisme, dans le cas d'un nouveau lotissement, devant l'officier public.

[...]

Article 7. Notion et détermination de la base d'imposition

2. Toutefois, dans le cas des personnes morales définies au paragraphe e) et f) de l'article 5, la base d'imposition est constituée par la valeur réelle de l'investissement immobilier formalisé qui est proportionnelle au capital étranger auquel il participe dans la personne morale, ou au pourcentage de financement étranger, à l'exclusion du financement des entités dûment autorisées à opérer par le système financier andorran. »

Par conséquent, la base d'imposition sera constituée par le montant du financement externe provenant des personnes mentionnées aux paragraphes a, b, c et d de l'article 5. Ce montant résultera de la proportion existant entre le financement accordé par ces personnes et la totalité du financement (propre/externe). Pour le calcul du quotient du financement externe, sont considérés comme capitaux propres les fonds générés en interne par l'entreprise, que ce soit par les apports des associés ou par les réserves, entre autres éléments faisant partie de ses capitaux propres. N'ont pas cette qualification les acomptes versés par les futurs acquéreurs. Compte tenu du fait que, dans le cas de promotions immobilières de nouvelles constructions, l'impôt devient exigible au moment de la formalisation de la déclaration d'ouvrage neuf, la base d'imposition sera déterminée en considérant le pourcentage de financement étranger existant à ce moment. Toutefois, au préalable, la déclaration d'acompte correspondante doit être effectuée au lieu et dans la forme prévus par la norme ; cet acompte sera calculé en appliquant le taux d'imposition applicable au montant de l'investissement étranger déclaré dans la demande présentée auprès du ministère chargé de l'économie.

En ce qui concerne la quatrième question, relative à l'assujettissement ou non à l'impôt de l'acquisition du terrain sur lequel sera développée la promotion immobilière, la Loi 3/2024, du 1er février, de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre prévoit une disposition transitoire, applicable à certains accords conclus antérieurement au 5 septembre 2023. Le paragraphe 2 de cette disposition dispose ce qui suit :

« Disposition transitoire première. Demandes d'investissement étranger immobilier présentées avant l'entrée en vigueur de la Loi 16/2023, du 7 septembre, de suspension transitoire de l'investissement étranger dans les immeubles dans la Principauté d'Andorre.

[…]

2. Les titulaires d'investissements étrangers dans des immeubles qui justifient de manière probante qu'avant le 5 septembre 2023 il existait un accord de volontés relatif à la vente d'un immeuble, auquel était associée une transaction économique réalisée antérieurement à cette date, éléments qui doivent être justifiés de manière probante, ne sont pas assujettis à la Loi de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre. Ne sont pas non plus assujetti à la présente Loi les résidents qui justifient de manière probante qu'avant le 5 septembre 2023 il existait un accord de volontés relatif à la vente d'un immeuble, auquel était associée une transaction économique réalisée antérieurement à cette date, éléments qui doivent être justifiés de manière probante.

[...] »

Conformément à cette disposition, dans la mesure où la consultante peut justifier de manière probante qu'il existe un accord pour l'achat de ce terrain et que le paiement a été effectué antérieurement au 5 septembre 2023, l'acquisition du terrain ne sera pas assujettie à l'impôt.

Pour finir, il convient de traiter la cinquième et dernière question, relative à l'application de la disposition transitoire deuxième, qui dispose ce qui suit :

« Disposition transitoire deuxième. Promotions urbanistiques et immobilières

Les promotions urbanistiques et immobilières sont instruites conformément à la réglementation en vigueur antérieurement au 5 septembre 2023 et ne sont pas assujetties à la Loi de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre, à condition qu'elles justifient qu'antérieurement au 5 septembre 2023 elles avaient présenté la demande de permis de travaux ou de construction de l'immeuble dont il s'agit. » Considérant la lettre de cette disposition, lorsque la demande de licence a été effectuée par une personne autre que le contribuable, la non-assujettissement prévu dans cette disposition ne pourra pas s'appliquer.

La justification du respect des circonstances prévues dans les dispositions doit être effectuée auprès du Registre des investissements étrangers, organe de l'Administration chargé du déploiement des fonctions d'enregistrement établies par la Loi 10/2012, du 21 juin, de l'investissement étranger dans la Principauté d'Andorre.