Guide Secteur immobilier

Mai 2023 Guide du secteur immobilier

2

Sommaire 1. INTRODUCTION ............................................................................................................................... 3 1.1. Objectifs ........................................................................................................................................... 5 1.2. Public visé .......................................................................................................................... 5 1.3. Références juridiques internes et autres publications applicables ....................................... 6 2. RISQUES ASSOCIÉS AU SECTEUR IMMOBILIER ................................................................... 7 2.1. Opérations immobilières d'un montant élevé et à caractère occasionnel.......................... 7 2.2. Volatilité des prix des biens immeubles .......................................................................... 8 2.3. Actions visant l'anonymat ............................................................................................ 9 2.4. Intermédiation de différents assujettis dans la même opération ................ 10 2.5. Utilisation de différents moyens de paiement ................................................................. 12 2.6. Réception et administration ou garde de fonds de tiers .............................................. 12 2.7. Promotions immobilières ...................................................................................................... 14 3. OBLIGATIONS LIÉES AU SECTEUR IMMOBILIER ................................................ 16 3.1. Étude de risque individuel (ERI) ............................................................................................. 16 3.2. Désignation de l'Organe de contrôle interne et de communication et du Représentant auprès de l'UIFAND (OCIC) ....................................................................................................................... 16 3.3. Manuel de procédure interne ............................................................................................. 18 3.4. Catégorisation du risque des intervenants ........................................................................... 19 3.5. Application de mesures de vigilance ..................................................................... 20 3.6. Conservation de la documentation .......................................................................................... 25 3.7. Déclarations d'opérations suspectes (DOS) .................................................................. 25 3.8. Application de mesures restrictives ........................................................................................ 27 3.9. Formation ......................................................................................................................................... 28 4. EXEMPLES PRATIQUES DU SECTEUR IMMOBILIER .............................................................. 30 4.1 Flipping house ............................................................................................................................... 30 4.2 Opération immobilière au moyen d'un prêt entre particuliers et d'un investissement étranger ..................................................................................................................................................... 32 4.3 Achat d'immeubles d'une promotion immobilière ...................................................... 34

3

0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 2019 2020 2021 2022 Appartement Logement individuel Immeuble Parking Terrain Entrepôt Local commercial Autres constructions 1. INTRODUCTION

Au cours des dernières années, l'ampleur et le dynamisme du secteur immobilier au sein de l'économie andorrane se sont manifestés, entre autres, par les volumes – tant en ce qui concerne le montant que le nombre – d'opérations de vente de biens immeubles réalisées. Selon les données provenant du Département de la statistique du Gouvernement d'Andorre, le nombre total de transactions immobilières réalisées dans la Principauté d'Andorre au cours de l'année 2022 s'élève à 2.072 opérations, ce qui représente une augmentation de 28% depuis l'année 2019.

Figure 1 : Nombre de transactions immobilières Description 2019 2020 2021 2022 Variation entre 2019 et 2022 Nombre total de transactions immobilières 1.621 1.318 1.948 2.072 28%

Source : Département de la statistique, Gouvernement d'Andorre

Cette augmentation des transactions immobilières correspond à une hausse des ventes de différents types d'immeubles (principalement, appartements, parkings et autres constructions), ainsi qu'il ressort du graphique présenté ci-après :

Figure 2 : Nombre de biens immeubles transmis par type

Source : Département de la statistique, Gouvernement d'Andorre

4

0 € 200.000.000 € 400.000.000 € 600.000.000 € 800.000.000 € 1.000.000.000 € 1.200.000.000 € 2019 2020 2021 2022 Appartement Logement individuel Immeuble Parking Terrain Entrepôt Local commercial Autres constructions De même, en ce qui concerne les volumes monétaires des transactions immobilières, les appartements représentent une ampleur notable, mais les terrains constituent également une part significative du volume total, en raison de leur valeur unitaire, conformément au graphique suivant : Figure 3 : Biens immeubles transmis par montant

Source : Département de la statistique, Gouvernement d'Andorre

Ces augmentations, tant du nombre de transactions que des montants monétaires concernés, trouvent leur origine dans l'attraction d'investissements dans le secteur immobilier, dans une évolution à la hausse des prix et dans une augmentation des permis de construire neufs accordés par l'administration. Les promotions immobilières ayant pour objectif la construction d'immeubles d'appartements de luxe constituent une part prépondérante de cette dynamique. Dans cette perspective, les criminels ou les organisations criminelles pourraient profiter d'un marché en évolution et qui requiert le mouvement de grandes quantités d'argent pour dissimuler leurs opérations. À cet égard, afin d'agir dans le secteur, les criminels pourraient utiliser des personnes, des structures sociétaires ou des intermédiaires, ou encore pourraient profiter de la promotion des investissements étrangers privés dans les biens immeubles, lesquels sont devenus un outil stratégique national de croissance économique. Par conséquent, compte tenu du fait que le secteur immobilier a traditionnellement été utilisé à des fins de BC/FT, le présent guide vise à recenser les principaux risques inhérents au secteur ainsi qu'à détailler les principales obligations de prévention afin d'éviter cet usage frauduleux du secteur.

5

1.1. Objectifs L'objectif du présent Guide est de fournir des lignes directrices en ce qui concerne les principales obligations de prévention du blanchiment de capitaux et du financement du terrorisme (LBC/FT) des assujettis qui participent au secteur immobilier, en identifiant les risques spécifiques du secteur et fournir des exemples de bonnes pratiques en ce qui concerne la correcte identification, gestion et atténuation des risques détectés, afin que les assujettis disposent de systèmes préventifs et de contrôle robustes et cohérents. Concrètement, le présent guide vise à : a) Sensibiliser les assujettis à l'existence et à la nature des risques associés au secteur immobilier ; b) Émettre des orientations qui tiennent compte des menaces/vulnérabilités nouvelles et émergentes, de l'évolution et du contexte national de ce secteur ; c) Préciser les principales obligations de LBC/FT des assujettis intervenant et participant dans ce secteur ; et d) Détailler des exemples pratiques pour une gestion et une atténuation correctes des risques inhérents au secteur.

1.2. Public cible Avec la modification introduite dans la Loi 14/2017 du 22 juin, relative à la prévention et à la lutte contre le blanchiment d'argent ou de valeurs et le financement du terrorisme (ci-après, Loi 14/2017) par la Loi 37/2021, du 16 décembre, les opérations liées au secteur immobilier soumises aux dispositions contenues dans la réglementation de LBC/FT sont celles effectuées par : 1) Les agents immobiliers qui exercent des activités liées à l'achat et la vente de biens immeubles, ainsi que, 2) Les agents immobiliers lorsqu'ils agissent en qualité d'intermédiaires dans le bail de biens immeubles, mais uniquement en ce qui concerne les transactions pour lesquelles le loyer mensuel est égal ou supérieur à 10.000 euros. 3) Les notaires, les avocats et les membres d'autres professions juridiques indépendantes, lorsqu'ils participent en agissant au nom et pour le compte de leur client, à toute opération immobilière ou en prêtant assistance à la planification ou à la réalisation d'opérations pour le compte du leur client, relatives à l'achat et la vente ou à d'autres actes de disposition de biens immeubles. 4) Les personnes physiques ou morales non résidentes qui réalisent dans la Principauté d'Andorre de même nature que celles visées aux points précédents. Cela étant, il convient de souligner que le présent Guide s'adresse plus spécifiquement aux agents immobiliers. Selon l'article 1 de la Loi relative aux agents et gestionnaires immobiliers, du 15 décembre 2000, les agents immobiliers sont définis comme les personnes physiques et

6

morales qui tirent leurs produits de manière professionnelle, en intervenant dans les opérations suivantes : (i) activités de médiation dans les transactions relatives à l'achat, la vente et l'échange de biens immeubles ; (ii) activités de médiation dans les baux, sous-locations, cessions, cessions de fonds de biens immeubles construits ou en construction, quelle que soit leur destination : industrielle, commerciale, de bureau meublé ou non, ainsi que toute sorte de droits relatifs aux catégories de biens mentionnées ; (iii) l'administration et la gestion de toute sorte de biens immeubles pour le compte de tiers, quelle que soit leur nature, ainsi que toute sorte de droits sur ces biens ; (iv) l'estimation en valeur de marché des biens et des droits réels, ainsi que l'estimation des droits sur ces mêmes biens et droits. Au-delà des professionnels susmentionnés, il existe d'autres participants ou intervenants dans le secteur, tels que les personnes ou sociétés qui opèrent pour compte propre ou les promoteurs immobiliers, qui, selon les particularités de leur activité, pourraient ne pas être des assujettis au sens de la Loi 14/2017. Toutefois, ces personnes sont également exposées dans une certaine mesure au risque de BC/FT du secteur immobilier et pour lesquelles le contenu du présent Guide est également pertinent.

1.3. Références juridiques internes et autres publications applicables Pour une meilleure compréhension, il est recommandé que la lecture du présent guide soit effectuée conjointement avec la législation applicable en la matière et les publications suivantes : Loi 14/2017, du 22 juin, relative à la prévention et à la lutte contre le blanchiment d'argent ou de valeurs et le financement du terrorisme ; Règlement d'application de la Loi 14/2017, du 22 juin, relative à la prévention et à la lutte contre le blanchiment d'argent ou de valeurs et le financement du terrorisme, approuvé par le Décret 76/2022 du 2 mars 2022 ;1 Note d'information adressée au secteur immobilier émise par l'UIFAND en date du 17 mai 2023 ;2 Guidance for a Risk-Based Approach related to the Real Estate Sector émise par le GAFI en juillet 2022.3

1 La législation nationale en matière de LBC/FT est disponible sur le site web de l'UIFAND (www.uifand.ad/ca/), dans la rubrique « Normativa » > « Legislació nacional ». 2 Cette Note d'information est disponible sur le site web de l'UIFAND (www.uifand.ad/ca/), dans la rubrique « Publicacions » > « Altres publicacions ».

7

2. RISQUES ASSOCIÉS AU SECTEUR IMMOBILIER Le marché immobilier dans la Principauté d'Andorre constitue un secteur de grande importance, tant par les produits qu'il génère que par le large éventail de transactions économiques qu'il couvre, avec des répercussions dans des domaines tels que le social ou l'environnement, et sur la stabilité économique du pays. Par ailleurs, le marché immobilier andorran englobe une grande variété de propriétés, depuis des appartements modestes dans des immeubles construits il y a des années, ou de grandes unités dans des immeubles de construction récente, jusqu'à des logements de luxe situés dans des zones privilégiées du territoire andorran, ainsi que d'autres types de biens immeubles tels que des locaux commerciaux, des entrepôts ou des hangars. Le volume, la dynamique et la diversité dont témoigne le secteur peuvent favoriser l'investissement et l'intégration dans le système économique légal de fonds provenant d'activités délictueuses. À cet égard, il convient de garder à l'esprit que les risques associés au secteur sont divers, ce qui rend ce secteur et ses différents participants vulnérables à une utilisation à des fins de BC/FT. C'est pour cette raison que le présent point recense les traits caractéristiques des risques que les assujettis qui participent au secteur doivent prendre en compte au moment d'établir une relation d'affaires.

2.1. Opérations immobilières d'un montant élevé et à caractère occasionnel Les transactions économiques réalisées dans le secteur immobilier sont majoritairement d'un montant élevé, ce qui peut favoriser le fait que les opérations portant sur des actifs immobiliers soient devenues un canal habituel pour investir et introduire dans l'économie légale des fonds d'origine illicite. En outre, le caractère occasionnel des transactions immobilières oblige l'agent immobilier à appliquer tous les contrôles au cours de l'opération et fait que, dans la plupart des cas, il n'établit plus de relation professionnelle avec l'acheteur ou le vendeur de ladite opération. Cette réalité ne permet pas de générer un degré de connaissance du client similaire à celui qui serait atteinte dans une relation d'affaires continue. Certains agents immobiliers déclarent que, face à certaines caractéristiques de risque de BC/FT, ils choisissent de ne pas nouer de relation d'affaires. Cette solution n'est pas conforme à la conception d'un système préventif fondé sur les risques, et pourrait entraver les missions des autorités d'enquête visant à arrêter tout processus de BC/FT, dès lors qu'un blanchisseur de capitaux tenterait de réaliser la même transaction avec un autre assujetti ou dissimulerait l'opération.

3 Ce Guide est disponible sur le site web du GAFI (www.fatf-gafi.org/en/home.html) dans la rubrique « Home »>« Publications »>« Risk-based Approach Guidance for the Real Estate Sector ».

8

Par conséquent, au titre des mesures d'atténuation des risques, figurent notamment les suivantes : - Le montant de la transaction est un élément de risque très pertinent dans la conception du système préventif de l'assujetti. Les agents immobiliers doivent concentrer leurs ressources et renforcer les contrôles sur les opérations qui présentent un risque plus élevé, et le montant en est une caractéristique à prendre en compte. - En cas de détection de soupçons que les fonds provenant des intervenants à l'opération sont le produit d'une activité criminelle, l'agent immobilier doit effectuer la déclaration de soupçon obligatoire auprès de l'UIFAND, même s'il a choisi de ne pas accepter le client. Il convient de rappeler que l'article 20.1 de la Loi 14/2017 impose de déclarer l'ensemble des opérations suspectes, y compris celles qui restent au stade de la tentative.

2.2. Volatilité des prix des biens immeubles Le marché des locations et de la vente de logements a augmenté de manière exponentielle, ce qui attire des investisseurs et des particuliers cherchant à obtenir des revenus immédiats de leurs actifs immobiliers. Cette augmentation va généralement de pair avec l'augmentation du coût de la vie, de sorte que l'un des traits caractéristiques principaux des biens immeubles est la volatilité de leurs prix, puisque ceux-ci peuvent varier sensiblement en fonction de la conjoncture économique et sociale du pays. À cet égard, au cours des dernières années, cette circonstance se manifeste de manière constante, ce qui peut permettre aux criminels, au moyen d'un nombre réduit d'opérations, de blanchir d'importantes sommes d'argent. Si l'on considère la valeur moyenne par transaction selon le type de bien immeuble, les données sont les suivantes : Figure 4 : Biens immeubles transmis par montants Valeur moyenne 2019 2020 2021 2022 Variation (2019-2022) Appartements 192.103€ 201.734€ 226.528€ 269.823€ 40% Maisons individuelles 695.183€ 899.935€ 717.434€ 879.164€ 26% Terrains 1.066.326€ 1.355.090€ 1.006.240€ 1.028.827€ -4% Places de stationnement 18.958€ 24.845€ 21.809€ 23.700€ 25% Locaux commerciaux 240.192€ 320.370€ 417.531€ 626.577€ 161%

Source : Département de la statistique, Gouvernement d'Andorre

9

Dans le prolongement de ce qui précède, il convient de garder à l'esprit que l'évaluation et l'expertise des actifs immobiliers peuvent être liées à des aspects qui ne découlent pas directement de la valeur économique du bien lui-même. Il en résulte que les criminels peuvent utiliser le secteur immobilier afin d'introduire une quantité plus élevée d'argent d'origine illicite et qu'ils invoquent, à titre de justification, une expertise surévaluée du bien immeuble en question lors de la vente ultérieure, et récupèrent ainsi les fonds. Par conséquent, au titre des mesures d'atténuation des risques, figurent notamment les suivantes : - Dans les opérations qui requièrent une expertise, l'agent immobilier doit vérifier que le rapport identifie un expert disposant de connaissances et d'expérience, c'est- à-dire capable d'émettre une évaluation exacte et réelle, et qu'il expose la méthode d'évaluation utilisée. - Les agents immobiliers, conformément à leur expérience et à leurs connaissances en la matière, doivent veiller attentivement à ce que le prix de l'offre et le prix finalement convenu par les participants à la transaction ne s'écartent pas excessivement du prix qu'ils considèrent comme objectivement cohérent.

2.3. Actions visant l'anonymat Historiquement, les biens immeubles ont été acquis par des personnes physiques ou morales dans le but d'obtenir la résidence dans la Principauté ou à des fins commerciales précises. Toutefois, il est aujourd'hui également courant que des sociétés, des fonds d'investissement ou d'autres types de structures juridiques s'associent à des fins de gestion ou de promotion immobilière. Ces sociétés ou véhicules d'investissement peuvent utiliser des fonds apportés par des tiers pour réaliser ces investissements et, entre autres mesures, il est nécessaire que ceux-ci soient identifiés. La prévalence croissante de ces types d'investisseurs privés et l'utilisation de ce genre de structures juridiques pour faciliter ce type d'investissement rendent parfois difficile pour les agents immobiliers le respect de leur obligation d'identifier et de vérifier tant les clients que les bénéficiaires effectifs de l'opération, et de vérifier leur identité. Il importe de souligner les cas de figure suivants : Par l'intermédiaire de personnes morales étrangères : Les caractéristiques propres des biens immeubles, telles que leur pérennité, leur rentabilité et la revalorisation de leurs prix, font que les ventes immobilières sont devenues un moyen idéal pour dissimuler la véritable origine des fonds ainsi que l'identité du bénéficiaire effectif.

10

De même, sur le marché immobilier, il est fréquent que la propriété des biens immeubles soit formalisée par l'intermédiaire de sociétés patrimoniales ou instrumentales, ou bien de structures juridiques non constituées dans le pays, de sorte que, en l'absence d'une procédure exhaustive d'identification et de vérification de l'identité du bénéficiaire effectif, celui-ci reste dissimulé dans l'enchevêtrement sociétaire et soit exonéré de l'application des mesures de vigilance appropriées. Par l'intermédiaire de représentants : Dans le secteur immobilier, il est également fréquent que des personnes physiques étrangères recourent à des intermédiaires qui, au nom du client, gèrent la transaction immobilière finale. Dans ces cas, il existe un risque que les professionnels du secteur ne connaissent pas l'identité du client / bénéficiaire effectif, et appliquent uniquement les mesures de vigilance au représentant du client, en supposant jusqu'au stade final de l'opération que celui-ci est le bénéficiaire effectif de la transaction, permettant ainsi la dissimulation et l'anonymat du véritable bénéficiaire effectif. Par conséquent, au titre des mesures d'atténuation des risques, figurent notamment les suivantes : - L'agent immobilier doit identifier le bénéficiaire effectif des opérations, tant pour les clients personnes physiques que, tout particulièrement, pour les clients personnes morales. - Il convient de déterminer, au moyen de la demande de la documentation appropriée, qui est le propriétaire de l'immeuble que l'on entend vendre et, à cet effet, il est recommandé d'appliquer des mesures de vigilance plus approfondies dans les cas d'interventions par l'intermédiaire de représentants. - Dans les cas où la contrepartie du client agit par l'intermédiaire de représentants, l'agent immobilier doit, en premier lieu, identifier la contrepartie bénéficiaire effective et ses représentants et, en second lieu, s'assurer que l'agent immobilier de ladite contrepartie dispose de procédures et de politiques adéquates pour assurer la bonne application des mesures de vigilance appropriées, afin d'atténuer les risques susmentionnés.

2.4. Intermédiation de différents assujettis dans la même opération Les professionnels qui participent au secteur immobilier sont très variés, puisque peuvent y intervenir des établissements bancaires, des avocats, des notaires ou des agents immobiliers, entre autres. À cet égard, les agents immobiliers peuvent penser que, du fait que les clients passent différents filtres d'application de mesures de vigilance de la part d'autres professionnels, les contrôles qu'ils doivent eux-mêmes appliquer peuvent être moins approfondis. Cette pratique erronée implique de s'appuyer sur les actions d'un tiers, voire une délégation tacite de l'exécution des obligations des assujettis, ce que les blanchisseurs de capitaux peuvent mettre à profit pour trouver une faille dans le système général de LBC/FT. À cet égard, il convient de rappeler que l'article 18 de la Loi 14/2017 permet uniquement la délégation de l'identification et de la vérification de l'identité du client et du bénéficiaire effectif,

11

ainsi que de l'obtention d'informations sur l'objet et la nature de la relation d'affaires, mais non l'application de mesures de suivi continu, ni l'évaluation, la compréhension et l'obtention d'informations permettant d'identifier et de vérifier l'origine des fonds. En tout état de cause, l'assujetti délégant demeure responsable de l'exécution de ces obligations. C'est pourquoi il est vivement recommandé, si l'on décide de procéder à une délégation à des tiers, que celle-ci soit consignée dans un document écrit. Rôle des notaires dans les transactions immobilières. Au sein du système de LBC/FT au niveau national, les notaires jouent un rôle capital, principalement en ce qui concerne les contrôles des transmissions patrimoniales, l'identification et la vérification de l'identité des personnes, la constitution de sociétés et d'autres entités juridiques et, non moins important, la déclaration de soupçons à l'UIFAND. En effet, si d'autres professionnels ou entités appliquent également leurs contrôles en matière de LBC/FT, les notaires occupent une position privilégiée pour la détection de soupçons, puisqu'ils peuvent disposer d'une vision globale de toutes les personnes qui participent à une opération. En outre, les notaires disposent d'un jugement professionnel et d'une longue expérience qui leur permettent de détecter des opérations inhabituelles ou certaines transactions dépourvues de sens économique ou autre. Par ailleurs, il convient de tenir compte du fait que les actes dressés par les notaires constituent un document souvent utilisé par d'autres assujettis dans le but de vérifier l'origine des fonds, de déterminer le bénéficiaire effectif ou pour toute autre mesure de vigilance qu'ils appliquent dans leurs relations d'affaires. C'est pourquoi il est nécessaire de souligner certaines pratiques de la profession notariale qui atténuent certains risques liés aux transactions immobilières : - Compte tenu du fait que les contrôles sont appliqués antérieurement à la date de conclusion de la vente immobilière et que la documentation est fournie par des intermédiaires (agents immobiliers, cabinets de gestion , avocats, etc.), il est recommandé que le notaire ait identifié ces professionnels et vérifié leur capacité d'agir, et que ceux-ci disposent de contrôles minimaux en matière de LBC/FT. - Les notaires identifient et vérifient l'identité des parties aux opérations immobilières, ainsi que des bénéficiaires effectifs qui ont été déterminés. Ces vérifications comprennent la validation des pouvoirs de représentation de sociétés ou d'autres personnes pour la réalisation des opérations immobilières. - Outre les vérifications relatives à l'origine des fonds, les notaires vérifient les mouvements de fonds des opérations décrites dans les actes. Autrement dit, ils vérifient, au moyen d'un ordre de virement, d'un chèque ou de tout autre justificatif d'un moyen de paiement, que la personne qui achète un immeuble est bien celle qui a payé le prix convenu au vendeur. Le notaire consigne dans l'acte toute somme d'argent échangée entre les parties en dehors de l'acte notarié et ne disposant pas de preuve documentaire, lesquelles comportent un risque élevé de BC/FT.

12

2.5. Utilisation de différents moyens de paiement Dans les opérations immobilières, différents moyens de paiement sont admis, tels que les espèces ou les instruments négociables au porteur, qui favorisent l'anonymat et, par conséquent, rendent difficile la traçabilité des fonds. Il convient également d'accorder une attention particulière à l'utilisation de paiements fractionnés sur de courtes périodes, ou au financement au moyen de fonds provenant de pays considérés comme des paradis fiscaux ou de territoires à haut risque. Les risques associés à chacun des moyens de paiement peuvent entraîner des difficultés lorsqu'il s'agit de vérifier l'origine de ces fonds, et rendre difficiles l'étude des transactions et la détection consécutive d'éventuelles activités suspectes de BC/FT. Par conséquent, les mesures d'action recommandées comprennent, entre autres, les suivantes : - L'assujetti doit identifier les moyens de paiement qui ne permettent pas la traçabilité des fonds, et mettre en œuvre des contrôles plus approfondis pour ce type d'opérations. Par exemple, en cas d'utilisation d'espèces, que ce soit pour la totalité de l'opération ou pour une partie de celle-ci (paiement de l'acompte, du contrat d'arrhes, etc.). - L'assujetti doit faire preuve d'une vigilance maximale à l'égard des nouvelles formes de monnaie, par exemple les cryptomonnaies, afin d'éviter qu'il ne soit fait un usage frauduleux de ces moyens.

2.6. Réception et administration ou conservation de fonds de tiers L'activité immobilière peut impliquer que certains des professionnels qui opèrent dans le secteur reçoivent des fonds d'un tiers à des fins diverses. Par exemple, les agents immobiliers peuvent conserver des sommes au titre de l'acompte d'un bien immeuble ou dans le cadre d'un contrat d'arrhes. Ces fonds en garantie sont généralement retenus pendant le processus de vente d'un immeuble et sont destinés à assurer leur libération une fois que certaines conditions requises ont été remplies. Toutefois, l'intervention de professionnels dans l'administration ou la conservation de fonds de tiers ne se limite pas uniquement aux agents immobiliers. D'autres professionnels, tels que les avocats ou les gestionnaires, reçoivent habituellement un mandat d'agir pour le compte de leur client qui pourrait comporter la réalisation de certaines transactions et, implicitement, la garde ou l'administration de fonds de tiers.

13

Compte tenu des risques de BC/FT inhérents à la réception et à l'administration ou à la garde de fonds de tiers, les pratiques suivantes pourraient être énoncées comme pratiques atténuant les risques : - Distinguer l'argent des clients de la trésorerie de l'assujetti. Il est recommandé, voire nécessaire, que les fonds consignés auprès de l'agent immobilier dans le cadre d'une opération d'achat-vente soient déposés sur un compte distinct de celui que l'assujetti utilise pour son activité commerciale quotidienne. En outre, même si la titularité des comptes revient à l'agence immobilière, il conviendrait d'indiquer dans leur intitulé le fait qu'ils contiennent des fonds pour le compte de tiers. - Le contrat d'arrhes ou tout autre document attestant la réception des fonds doit identifier clairement la partie acheteuse et la partie venderesse du bien immeuble. Dans les cas où interviennent des tierces personnes, qu'elles agissent par l'intermédiaire de la partie acheteuse ou par l'intermédiaire de la partie venderesse, l'agent immobilier doit s'assurer de l'identification correcte et de la vérification de l'identité des bénéficiaires effectifs. - L'agent immobilier doit tenir des registres permettant, à tout moment, de déterminer les clients auxquels appartiennent les fonds déposés sur le compte, et de pouvoir distinguer la position de chacun des clients. De même, un rapprochement entre les registres de l'agent immobilier et le solde du compte bancaire doit être garanti périodiquement. - Assurer la transparence des opérations des comptes contenant des fonds de tiers. En ce sens, l'agent immobilier doit exiger que les fonds d'un client déterminé proviennent d'un compte dont il est titulaire, au moyen d'un virement ou d'un chèque bancaire sur lequel il figure en tant que donneur d'ordre ou émetteur. - Il est recommandé de réduire au minimum ou d'éviter l'utilisation d'espèces, ou d'autres moyens de paiement ne permettant pas la traçabilité des fonds, en raison du risque qu'ils comportent. Néanmoins, dans certains cas déterminés, comme celui d'un acompte pour la réservation d'un immeuble, l'acceptation d'une somme d'argent en espèces pourrait être habituelle. Dans ces cas, l'agent immobilier doit distinguer cet argent de sa propre trésorerie et doit le conserver pendant toute la durée de la réservation. Par la suite, et dans le cas où un contrat d'arrhes est signé, il est vivement recommandé que l'acompte soit restitué à son propriétaire et que la totalité des fonds consignés en garantie d'arrhes soit apportée par des moyens permettant leur traçabilité. - Les fonds en garantie ne doivent pas servir d'autres finalités, mais uniquement celle qui est déterminée lors de leur consignation. À titre d'exemple, si un agent immobilier reçoit d'un tiers et en faveur de son client une somme d'argent dans le cadre d'un contrat d'arrhes, au moment de la réalisation de l'achat-vente, cette somme doit être transférée ou remise au client dans sa totalité, sans en déduire ou l'affecter à d'autres dépenses telles que le paiement des honoraires de l'agent immobilier lui-même.

14

2.7. Promotions immobilières En général, l'activité de promotion immobilière consiste en l'achat, la construction ou le renouvellement de terrains et de bâtiments, en vue de leur vente ou de leur loyer ultérieurs. Cette activité joue un rôle important dans l'économie et le développement urbain, dès lors qu'elle contribue à la construction de logements et d'autres bâtiments essentiels à la vie quotidienne. L'activité pourrait être exercée par une même société chargée des différentes étapes du projet, mais il est habituel que différentes entreprises spécialisées y participent, qu'il s'agisse de conseillers dans le domaine juridique, d'entités bancaires, d'entreprises de construction ou d'entreprises chargées de la commercialisation, entre autres. De même, la promotion immobilière peut être financée au moyen de capitaux propres du promoteur, mais également au moyen d'une ligne de crédit octroyée par une entité bancaire, d'avances des futurs acheteurs (dans le cas, par exemple, de l'achat sur plan), de plateformes de financement de projets, ou d'une combinaison de différentes sources. En tout état de cause, les promotions immobilières constituent une activité vulnérable à une utilisation à des fins de BC/FT pour diverses raisons. En premier lieu, et comme il a été souligné précédemment, le secteur immobilier implique généralement d'importantes sommes d'argent, ce qui en fait une option attrayante pour les blanchisseurs de capitaux en vue du placement d'argent illicite, mettant en péril l'intégrité du secteur et de la société en général. En effet, le principal problème réside dans le fait que tous les intervenants dans cette activité ne sont pas des assujettis de la Loi 14/2017, ce qui implique qu'il n'existe pas d'obligation de mettre en place un système de PBC/FT pour différentes sociétés de promotion immobilière qui, à titre d'exemple, agissent pour compte propre ou n'interviennent pas comme intermédiaires dans l'achat-vente ultérieur d'immeubles. En deuxième lieu, l'évolution du secteur immobilier et les prix élevés attirent des entrepreneurs étrangers désireux de lancer des promotions immobilières dans la Principauté d'Andorre, majoritairement destinées à des investisseurs résidant également à l'étranger. Dans le cas où un réseau criminel serait tenté de tirer profit de cette situation, la détection de liens entre promoteurs et investisseurs pourrait être cruciale pour son démantèlement. En troisième lieu, le secteur immobilier se prête à l'utilisation de sociétés écrans et de personnes interposées, ainsi qu'aux transactions en espèces. Cela signifie que les criminels peuvent recourir à ces tactiques pour dissimuler leur véritable identité et la provenance de leurs fonds. En outre, les promotions immobilières peuvent être utilisées pour ajouter une couche d'opacité à l'origine illicite des fonds, en permettant la récupération de fonds préalablement investis dans le projet, le transfert de l'investissement à un tiers ou l'acquisition de l'immeuble par une personne autre que le client ayant effectué le paiement.

15

Suite à ce qui précède, il est nécessaire de souligner certaines pratiques atténuant les risques mentionnés liés aux transactions immobilières :

Il est crucial que tous les professionnels qui participent à des promotions immobilières mettent en œuvre des politiques et des procédures de vigilance pour prévenir les risques de l'activité et protéger l'intégrité du secteur et, partant, éviter l'introduction dans le système économique d'argent illicite.

Il est vivement recommandé que les professionnels qui interviennent dans les transactions immobilières découlant d'une promotion immobilière appliquent les mesures de vigilance à l'égard de toutes les personnes ayant participé au projet depuis son début, entre autres, les promoteurs immobiliers, afin d'éviter d'être utilisés pour obtenir le BC au moyen de la promotion et de détecter d'éventuels liens entre promoteurs et investisseurs.

16

3. OBLIGATIONS LIÉES AU SECTEUR IMMOBILIER Les principales obligations des assujettis établies par la réglementation en matière de PBC/FT sont les suivantes :

3.1. Étude de risque individuelle (ERI) Les assujettis doivent disposer d'une Étude de risque individuelle (ERI). Il s'agit d'un document d'analyse qui reflète le profil de risque de l'assujetti lui-même et qui doit servir à identifier et à gérer de manière adéquate les risques de BC/FT auxquels il est exposé. Par conséquent, la finalité de cette étude est de détecter les domaines les plus vulnérables et sur lesquels les mesures de contrôle devront se concentrer pour en réduire le risque associé jusqu'au niveau acceptable de tolérance que détermine chaque assujetti. Par exemple, si le marché cible d'un agent immobilier est constitué de personnes morales étrangères ayant pour objectif de réaliser des investissements immobiliers, ce facteur doit être pris en compte lors de l'élaboration de l'ERI afin de mettre en œuvre les contrôles appropriés. Ce document doit être approuvé par l'organe d'administration et constitue la base pour élaborer les politiques et les procédures visant à atténuer les risques de BC/FT. L'ERI doit satisfaire aux conditions requises suivantes4 : - Être dûment documentée et consignée dans un rapport écrit ; - Prendre en considération tous les facteurs de risque pertinents avant de déterminer le niveau global de risque et les mesures d'atténuation appropriées. Ces facteurs de risque doivent inclure ceux relatifs aux clients, aux pays ou zones géographiques, aux produits, aux services, aux opérations ou aux canaux de distribution ; - Être périodiquement mise à jour et, en tout état de cause, lorsque surviennent des événements ou des changements importants dans la gestion et l'activité de l'assujetti. Par ailleurs, l'ERI doit être mise à la disposition de l'UIFAND immédiatement lorsque celle-ci le requiert.

3.2. Désignation de l'Organe de contrôle interne et de communication et du Représentant auprès de l'UIFAND (OCIC) Les assujettis doivent désigner un Organe de contrôle interne et de communication (ci-après, OCIC) et doivent le notifier à l'UIFAND. Cet organe est chargé de vérifier le respect permanent et effectif des obligations de l'assujetti, de ses administrateurs, de la Direction générale et de son personnel.

4 Pour plus d'informations, le Guide de l'Étude de risque individuelle mis à jour en février 2023 est disponible sur le site web de l'UIFAND (www.uifand.ad).

17

À cet effet, l'OCIC doit disposer de l'autorité et des ressources nécessaires pour établir un programme efficace de prévention et de lutte contre le BC/FT et, par conséquent, doit avoir la capacité et les connaissances relatives à l'assujetti et à la réglementation applicable en matière de BC/FT. Par ailleurs, l'OCIC doit avoir un accès immédiat à la documentation relative à l'identification des clients, au reste de la documentation relative au respect des obligations de vigilance, aux registres des transactions et à toute autre information pertinente. Les membres de l'OCIC doivent satisfaire, au minimum, aux conditions requises suivantes préalablement à leur nomination : 1) Être membres de la haute direction ou dirigeants de l'assujetti. 2) Être désignés par l'organe de gouvernance ou par la direction générale. 3) Disposer du professionnalisme nécessaire pour exercer leurs fonctions avec intégrité. 4) Disposer de l'expérience, de la connaissance du cadre législatif andorran en matière de PBC/FT, de la disponibilité et de l'autorité au sein de l'entité, nécessaires pour exercer leurs fonctions au sein de l'organe de contrôle interne de manière effective. 5) Disposer du pouvoir de proposer de leur propre initiative à la haute direction toutes les mesures et tous les moyens nécessaires afin de garantir le respect et l'efficacité des mesures internes de PBC/FT. Cet organe peut être unipersonnel ou collégial, avec une composition adaptée à la structure, à la complexité et à la taille de l'activité, bien que, dans la plupart des cas, dans la pratique, cet organe soit unipersonnel dans le secteur immobilier : i) Si l'assujetti est une personne physique titulaire de l'activité, il a la qualité d'OCIC par défaut et doit remettre le Formulaire de désignation de l'OCIC et du représentant5, dûment signé, sur support papier ou électronique6. ii) Si, en revanche, l'assujetti est une personne morale, l'OCIC peut avoir un caractère tant unipersonnel que collégial en fonction de la structure, de la complexité et de la taille de l'activité. De même, le formulaire mentionné ci-dessus doit être remis, dûment signé, sur support papier ou électronique. Conjointement à la communication de la composition de l'OCIC, l'assujetti doit désigner le représentant auprès de l'UIFAND et le communiquer à cette Unité au moyen du même formulaire.

5 Ce formulaire est disponible sur le site web de l'UIFAND (www.uifand.ad), dans la rubrique « Autres publications / Formulaires ». 6 Les adresses pour présenter le formulaire, sur support papier ou électronique, sont respectivement les suivantes : - Adresse physique : C/ Dr. Vilanova, 15-17, niveau -4, AD500, Andorra la Vella. - Adresse électronique : [email protected]

18

Ses fonctions sont les suivantes : - Effectuer les déclarations de soupçon visées à l'article 20 de la Loi 14/2017 ; et - Recevoir les demandes et les requêtes de l'UIFAND. La condition requise pour être représentant auprès de l'UIFAND est d'être un dirigeant membre de l'OCIC, selon les critères de formation, d'aptitude et d'expérience dans le secteur Tout changement concernant la personne désignée comme représentant auprès de l'UIFAND ou l'un des membres de l'OCIC doit être notifié à l'UIFAND dans un délai maximal de quinze jours, au moyen d'une mise à jour du formulaire.

3.3. Manuel de procédure interne Les assujettis doivent formaliser par écrit, en prenant en considération la taille de l'activité, des politiques internes et des procédures de contrôle permettant de gérer et d'atténuer les risques détectés, dans les matières suivantes : (i) Politique d'acceptation des clients fondée sur l'évaluation et la gestion des risques, laquelle doit inclure une description des types de clients qui pourraient présenter un risque élevé de BC/FT, compte tenu des critères permettant d'établir des mesures de vigilance renforcées. Cette politique doit être graduelle, et des précautions renforcées doivent être adoptées à l'égard des clients qui présentent un risque supérieur à la moyenne. (ii) Vigilance concernant l'identification du client et du bénéficiaire effectif. (iii) Obtention des informations et vérification de l'identité du client et du bénéficiaire effectif. (iv) Mesures de confidentialité, conservation des documents et mise à jour des données. (v) Canal et procédure interne de communication d'éventuelles opérations suspectes à l'OCIC et mesures de confidentialité. (vi) Canal et procédure de communication d'opérations suspectes à l'UIFAND. (vii) Canal spécifique, indépendant et anonyme pour la communication d'infractions au niveau interne. (viii) Politiques et procédures adéquates pour assurer l'application de normes éthiques élevées dans le recrutement des employés, dirigeants et agents. (ix) Procédure d'identification des personnes et entités désignées sur les Listes du Conseil de sécurité des Nations Unies et de la procédure à suivre en cas de détection d'un résultat positif.

19

(x) Procédure d'identification des personnes sanctionnées à la suite du conflit armé entre l'Ukraine et la Fédération de Russie, en application de la Loi 5/2022, du 3 mars, d'application de sanctions internationales, développée par le du Décret 111/2022, du 25-03-2022 de mesures restrictives en relation avec le conflit entre l'Ukraine et la Fédération de Russie.7 Les politiques internes et les procédures de contrôle doivent être approuvées par la haute direction. En tout état de cause, les politiques internes doivent être approuvées par l'organe d'administration. Il convient de garder à l'esprit que le manuel interne, outre qu'il constitue une obligation légale, est un outil dont disposent les assujettis afin d'établir des contrôles fondés sur les risques, et de vérifier, en cas de collaboration avec d'autres assujettis, que ces derniers disposent de politiques et de procédures de LBC/FT, et par conséquent, qu'ils appliquent les contrôles minimaux exigés par la Loi 14/2017.

3.4. Catégorisation du risque des intervenants Les assujettis doivent catégoriser leurs clients selon un niveau de risque élevé, moyen ou faible, ou de toute autre manière permettant d'identifier adéquatement les catégories de risque. Cette obligation doit comporter une procédure objective et reproductible pour tous les clients et fondée sur des critères applicables à l'activité de l'assujetti. La finalité de la catégorisation des clients selon le niveau de risque de BC/FT est l'adéquation des mesures de vigilance au degré d'exposition que génère la relation d'affaires. Autrement dit, les assujettis doivent renforcer les contrôles ou les mesures de vigilance à l'égard des clients qui présentent un risque plus élevé, sujet qui sera abordé dans le paragraphe suivant. Telle est la base de la méthodologie fondée sur les risques que les assujettis sont censés mettre en œuvre. Toutefois, le fait qu'un client présente un facteur de risque isolé, comme par exemple une activité professionnelle à risque, n'implique pas nécessairement qu'il doive être classé comme présentant un risque élevé.

7 Tant ce Décret 111/2022 que les Décrets de modification ultérieurs de celui-ci sont disponibles sur le site web de l'UIFAND (www.uifand.ad/ca/).

20

3.5. Application des mesures de vigilance Les mesures de vigilance comprennent les actions suivantes : a) L'identification du client et la vérification de son identité sur la base de documents, données ou informations obtenus de sources fiables et indépendantes, y compris, lorsqu'ils sont disponibles, les moyens d'identification électronique pertinents conformément à la Loi de certification et de confiance électronique en vigueur8 ; b) L'identification du bénéficiaire effectif et l'adoption de mesures raisonnables pour vérifier son identité, au moyen de documents, données ou informations obtenus de sources fiables et indépendantes, de sorte que l'assujetti sache qui est le bénéficiaire effectif. De même, en ce qui concerne les personnes morales, fiducies, sociétés, fondations et structures juridiques similaires, l'adoption de mesures raisonnables afin de comprendre la structure de propriété et de contrôle du client. Lorsque le bénéficiaire effectif identifié est la personne qui exerce les fonctions d'administrateur délégué ou qui dispose de pouvoirs exécutifs équivalents, les assujettis prennent les mesures raisonnables nécessaires pour vérifier son identité et consignent dans les registres les mesures prises et toute difficulté rencontrée au cours du processus de vérification. c) L'évaluation, la compréhension et l'obtention d'informations sur l'objet et la nature envisagée de la relation d'affaires ; d) L'application de mesures de suivi continu de la relation d'affaires, y compris : - L'examen des opérations effectuées tout au long de cette relation, afin de garantir qu'elles sont conformes à la connaissance que l'assujetti a du client et de son profil commercial et de risque, y compris l'origine des fonds ; et - L'adoption de mesures pour assurer que les documents, données ou informations obtenus en application des mesures de vigilance sont à jour et adéquats, en révisant la documentation existante, en particulier pour les clients à haut risque. e) L'évaluation, la compréhension et l'obtention d'informations pour identifier et vérifier l'origine des fonds faisant l'objet de la relation d'affaires ou de l'opération occasionnelle.

8 À la date de publication du présent Guide, il s'agit de la Loi 35/2014, du 27 novembre, des services de confiance électronique, modifiée par la Loi 9/2021, du 29 avril, de modification de la Loi 35/2014, du 27 novembre, des services de confiance électronique.

21

À ce stade, il est également nécessaire de faire mention de la collaboration entre assujettis qui interviennent dans ces types d'opérations. Sur cette base, il convient de garder à l'esprit que, en ce qui concerne l'application des mesures de vigilance, les assujettis qui y participent peuvent uniquement déléguer à des tiers9 l'exécution des obligations prévues aux lettres a), b) et c) décrites ci-dessus, à condition que ces derniers ne soient pas établis dans des pays considérés à haut risque, de sorte que les autres obligations doivent être appliquées directement par les assujettis. Cependant, chacun d'eux demeure responsable du respect de ces obligations, même si elles ont été déléguées et, en outre, ils doivent obtenir de ces tiers les informations nécessaires sur les conditions requises de vigilance établi aux lettres a), b) et c) mentionnées. En ce sens, il est vivement recommandé de consigner par écrit ce respect des obligations par des tiers, en en établissant la portée. Par ailleurs, les mesures de vigilance doivent être appliquées dans les circonstances suivantes, et dès lors que : - Une relation d'affaires est établie ; - Une opération occasionnelle est effectuée pour une valeur égale ou supérieure à 15.000 euros, qu'elle soit réalisée en une seule opération ou en plusieurs opérations entre lesquelles semble exister un quelconque lien ; - Il existe des soupçons de BC/FT ; - Il existe des doutes quant à la véracité, à l'adéquation ou à la validité des données d'identification du client obtenues antérieurement ; - Les comportements sont qualifiés comme susceptibles d'entraîner des opérations de BC/FT ou qualifiés de vigilance particulière par l'UIFAND, au moyen de communiqués techniques ; Enfin, il convient de tenir compte du fait que le niveau d'application des mesures de vigilance et le volume d'informations obtenu sur la base de ces mesures sera conforme au niveau de risque obtenu une fois effectuée l'analyse des variables mentionnées ci-dessus. Sur la base de ce qui précède, les entités assujetties doivent graduer les mesures de vigilance, pouvant appliquer des mesures de vigilance simplifiées ou renforcées, en ajustant ou en augmentant le volume d'informations à obtenir, ainsi que la fréquence de mise à jour des données et du suivi des opérations en application desdites mesures de vigilance.

9 Conformément à l'article 18.2 de la Loi 14/2017, il faut entendre par « tiers » les entités assujetties énumérées à l'article 2 de la Loi 14/2017 ou d'autres entités ou personnes situées dans d'autres pays qui : (i) appliquent des conditions requises de vigilance et de conservation des documents qui sont équivalentes à celles établies dans la Loi 14/2017, et (ii) supervisent le respect des conditions requises établies par la réglementation interne en des termes équivalents à la réglementation andorrane.

22

En tout état de cause, les entités assujetties doivent être en mesure de démontrer à l'UIFAND que les mesures de vigilance adoptées sont appropriées aux risques de BC/FT détectés, raison pour laquelle il est hautement recommandé que l'analyse desdits facteurs fasse l'objet d'une trace écrite et justifiée pour chaque intervenant et pour chaque relation d'affaires.

3.5.1. Identification et vérification de l'identité du client et du bénéficiaire effectif Les entités assujetties doivent identifier les clients et leurs bénéficiaires effectifs10 et doivent adopter des mesures raisonnables pour : - Comprendre leur structure de propriété et de contrôle et, - Vérifier l'identité des clients et de leurs bénéficiaires effectifs sur la base de documents, données ou informations obtenus de sources fiables et indépendantes. Cette identification et vérification de l'identité du client et du bénéficiaire effectif peut s'effectuer de la manière suivante : a) Avant que soit établie une relation d'affaires ou que soit réalisée une opération. b) Si le risque de BC est faible, la vérification de l'identification peut être achevée pendant l'établissement d'une relation d'affaires, lorsque cela est nécessaire pour ne pas interrompre le déroulement normal des activités, pour autant qu'il existe des garanties suffisantes que ni le client ni d'autres personnes en son nom n'effectueront d'opérations avant que le client et le bénéficiaire effectif aient été identifiés et leur identité vérifiée. Pour les clients personnes physiques et pour les bénéficiaires effectifs, les entités assujetties doivent vérifier leur identité au moyen, au minimum, de la présentation et de la copie du document d'identité officiel muni d'une photographie. S'il s'agit d'une personne qui agit au nom d'une autre (physique ou morale), l'entité assujettie doit s'assurer de disposer d'une copie des pouvoirs de représentation. En ce qui concerne les clients personnes morales, fiducies, constructions juridiques de structure ou de fonctions analogues et autres entités juridiques, les entités assujetties doivent identifier le client et le bénéficiaire effectif et vérifier leur identité au moyen des documents, données ou informations qu'elles obtiennent, entre autres, de l'acte constitutif, des statuts, du certificat du Registre, etc. De même, des mesures raisonnables doivent être adoptées afin de comprendre la structure de propriété et de contrôle du client. Il convient de garder à l'esprit que, lors de l'établissement d'une nouvelle relation d'affaires avec ce type de clients, les entités assujetties requièrent la preuve du Registre compétent ou un extrait de celui-ci.

10 Pour plus d'informations, le Guide du Bénéficiaire Effectif, mis à jour en février 2023, est disponible sur le site web de l'UIFAND (www.uifand.ad).

23

Toutefois, au cas où les entités assujetties ne pourraient pas identifier et/ou vérifier l'identité du client et/ou du bénéficiaire effectif, ou douteraient de la véracité ou de l'adéquation des informations fournies, elles doivent s'abstenir d'entamer la relation d'affaires avec cette personne et évaluer la nécessité d'effectuer une déclaration d'opération suspecte auprès de l'UIFAND. Les entités assujetties peuvent ne pas achever le processus d'identification et de vérification de l'identité si elles considèrent que cela pourrait alerter le client des soupçons qu'elles peuvent avoir, pour autant qu'une déclaration d'opération suspecte soit présentée auprès de l'UIFAND. En ce qui concerne les relations préexistantes, les entités assujetties doivent établir une périodicité de révision de l'identification et de la vérification du bénéficiaire effectif en fonction du risque du client et celle-ci ne peut pas dépasser 5 ans, ou bien lorsque les circonstances du client changent, ou lorsque l'entité assujettie a l'obligation légale, au cours de l'année civile correspondante, de contacter le client. Sur la base de ce qui précède, il est important de rappeler qu'il est hautement recommandé d'appliquer les mesures d'identification et de vérification de l'identité tant au client qu'à la contrepartie intervenant dans l'opération soumise à la Loi 14/2017.

3.5.2. Identification et vérification de l'objet et de la nature envisagée de la relation d'affaires Les entités assujetties doivent évaluer, comprendre et obtenir des informations sur la finalité et le motif pour lequel le client souscrit le service ou acquiert le produit offert. C'est-à-dire qu'il est nécessaire que les entités assujetties obtiennent une explication détaillée des motifs pour lesquels les intervenants participent à l'opération soumise, que ce soit pour des motifs d'investissement, de résidence ou autres, et qu'elles en conservent une trace écrite, en gardant à l'esprit que ces motifs doivent être cohérents avec la connaissance, l'activité et l'origine des fonds du client / intervenant. Par conséquent, se limiter uniquement à consigner si l'opération immobilière est une vente ou un loyer n'est pas suffisant et, en conséquence, il est nécessaire d'insister sur la finalité réelle de ces transactions (i.e. si elle est réalisée parce que les intervenants s'installent dans le pays, ou parce qu'ils veulent réaliser un investissement, entre autres). Par ailleurs, cette finalité doit être confrontée au reste des informations obtenues de la part du client, afin que la finalité déclarée par le client soit cohérente avec le reste de la documentation et des informations dont on dispose.

3.5.3. Mesures de suivi continu Bien que dans le secteur immobilier la majorité des opérations soient occasionnelles, il est important que dans le cas de clients récurrents, les assujettis appliquent des mesures de suivi continu de la relation d'affaires.

24

Par conséquent, en cas de relation d'affaires continue avec le client, les assujettis doivent prévoir des procédures pour surveiller le comportement du client, l'analyser et réviser le niveau de risque qui lui a été attribué initialement, si nécessaire. À cet égard, l'assujetti doit avoir identifié l'activité normale et raisonnable du client et créer des mécanismes qui alertent des éventuels écarts par rapport aux opérations habituelles, des opérations inhabituelles ou suspectes. Ainsi, par les actions décrites ci-dessus, les assujettis procèdent à l'examen des opérations effectuées tout au long de la relation, afin de garantir qu'elles correspondent à la connaissance qu'ils ont du client et de son profil, y compris l'origine des fonds, et doivent adopter des mesures pour s'assurer que les documents, données ou informations obtenus en application des mesures de vigilance, sont à jour et adéquats, en révisant la documentation existante, en particulier, pour les clients à haut risque. En pratique, pour pouvoir assurer le suivi de leurs clients, les assujettis doivent mettre en œuvre une approche fondée sur les risques et réaliser des contrôles avec différents degrés d'exhaustivité et de fréquence en fonction du profil du client. Cela signifie que l'étendue du suivi doit être proportionnelle au risque que présente le client. De même, il est vivement recommandé de consigner le suivi des clients dans des documents écrits.

3.5.4. Identification et vérification de l'origine des fonds Les assujettis doivent évaluer, comprendre et obtenir des informations pour identifier et vérifier l'origine des fonds faisant l'objet de la relation d'affaires ou de l'opération occasionnelle. À ce stade, il convient de signaler que, dans le cadre de l'application des mesures de vigilance, l'origine des fonds est l'activité qui les a générés, à titre d'exemple, l'activité professionnelle, un héritage, un prêt, ou autres. À ce stade, il convient de signaler que c'est une erreur courante de confondre l'origine des fonds avec la provenance des fonds, laquelle permet à l'assujetti de suivre la traçabilité des fonds mais, habituellement, n'apporte pas d'éclairage sur la manière dont ils ont été générés. La vérification de l'origine des fonds peut être effectuée au moyen de divers processus établis par l'assujetti en fonction de son propre critère. À titre d'exemple, elle pourrait se faire en demandant les déclarations fiscales, des copies de comptes audités ou les bulletins de salaire du client, entre autres. Dans le cas concret des prêts hypothécaires, les assujettis doivent disposer d'un justificatif, avant de réaliser l'opération, qui atteste les déclarations des clients. De même, si le prêt est accordé par une entité financière étrangère, il faudra renforcer les mesures de vigilance afin de confirmer que celle-ci dispose d'une structure et de l'autorisation appropriées, par exemple et entre autres, en s'assurant que l'entité étrangère est connue, en effectuant des recherches dans des sources publiques, etc.

25

Par ailleurs, il est recommandé que, lorsque le client direct est la partie venderesse / bailleresse, l'on dispose de la documentation attestant la propriété du bien immobilier que l'on entend vendre ou louer.

3.6. Conservation de la documentation La réglementation andorrane établit un délai de conservation de la documentation relative à la matière de BC/FT de 5 ans. Cette période de conservation est calculée à compter de la fin de la relation d'affaires ou de la date de l'opération occasionnelle. À ce stade, il convient de rappeler que, dans des cas concrets et de manière individuelle et motivée, l'UIFAND peut demander la prolongation de cette période établie pour une autre période maximale de cinq ans. La documentation soumise à l'obligation de conservation doit inclure les données et les informations obtenues en application de la Loi 14/2017 (l'identité du client, la nature et la date de la transaction, l'origine des fonds, le type de devise et le montant de la transaction ainsi que l'objet et la nature de la relation commerciale avec le client), ainsi que les justificatifs et les enregistrements des transactions et des opérations, les informations sur les comptes et la correspondance commerciale. De même, l'assujetti doit également conserver une copie de tous les documents relatifs aux analyses réalisées en relation avec les clients, lorsque des opérations inhabituelles sont détectées, y compris, le cas échéant, les informations obtenues par des moyens d'identification électronique pertinents conformément à la Loi de certification et de confiance électronique en vigueur, ainsi qu'en cas de présentation d'une déclaration d'opération suspecte, et toutes les communications d'infractions internes. Il est vivement recommandé que l'assujetti identifie, parmi toutes les informations et la documentation qu'il conserve sur le client et sur la contrepartie intervenante, celles qui correspondent à l'exécution des obligations en matière de PBC/FT, et si possible pour chacune des obligations. Par ailleurs, il convient de rappeler que la Loi 14/2017 dispose spécifiquement que les assujettis doivent agir avec diligence lors de la vérification des documents, informations et de toutes autres données demandées à leurs clients.

3.7. Déclarations d'opérations suspectes (DOS) Il convient de rappeler que toutes les obligations susmentionnées (d'évaluation des risques, de mise en place de politiques et de procédures au niveau interne d'application d'une vigilance au clients, entre autres) ont pour objectif la détection d'éventuels soupçons de BC/FT dans les relations d'affaires avec les clients. En outre, le soupçon ne doit pas impliquer une certitude que le client a un objectif clair de blanchir de l'argent ou de financer le terrorisme au moyen de l'opération immobilière, mais il suffit qu'il existe des motifs raisonnables de soupçonner que l'opération est liée au BC/FT. Ainsi, l'agent immobilier, en application de l'article 20 de la Loi 14/2017, doit déclarer de sa propre initiative ladite opération, et cette déclaration est effectuée au moyen d'une DOS.

26

Par conséquent, la DOS est un écrit que l'assujetti adresse à l'UIFAND (par l'intermédiaire de son représentant auprès de l'UIFAND) de sa propre initiative pour communiquer une opération ou un projet d'opération relatif à des fonds dont il a la certitude ou connaissance, ou à propos desquels il a des soupçons ou des motifs raisonnables de considérer qu'ils pourraient être liés au BC/FT. Cet écrit doit être formulé conformément aux instructions11 et présenté en remplissant le formulaire12 prévu à cet effet. Il convient de souligner que la réalisation d'une DOS ne peut pas être déléguée à un autre assujetti ou à une autre personne. En tout état de cause, la DOS doit être accompagnée, au minimum, des informations suivantes : a) Liste et identification des personnes physiques ou morales et de leurs bénéficiaires effectifs qui participent à l'opération, ainsi que le titre de leur participation dans la même opération. b) Relevé des opérations, avec indication de la date, de l'objet, de la devise, du montant, de la forme et du ou des lieux d'exécution. c) Copie de la documentation au moyen de laquelle a été identifié le client qui a demandé l'exécution de l'opération suspecte et, le cas échéant, le bénéficiaire effectif. d) Copie de la documentation au moyen de laquelle le client justifie l'opération. e) Exposé de toutes les circonstances de l'opération suspecte dont dispose le sujet obligé. Par ailleurs, il convient de rappeler que la Loi 14/2017 oblige à déclarer la totalité des opérations suspectes, y compris celles qui sont restées au stade de la tentative. De même, ces déclarations auprès de l'UIFAND doivent également être effectuées à l'égard des opérations déjà exécutées lorsque, postérieurement à l'exécution des opérations, il existe des soupçons qu'elles pourraient constituer une opération de BC ou FT. Préalablement à la présentation de la DOS, qui doit être effectuée avant que le sujet obligé ait exécuté l'opération suspecte, le sujet obligé doit convenir par voie téléphonique du jour et de l'heure pour présenter l'écrit dans les locaux de l'UIFAND. Postérieurement à la déclaration de soupçon, tout élément nouveau dont il a connaissance relatif à la déclaration doit être transmis à l'UIFAND. À ce stade, il convient de rappeler deux obligations supplémentaires découlant des déclarations d'opérations suspectes, qui sont les suivantes : (i) L'obligation de s'abstenir d'exécuter des opérations dont ils savent, ou dont ils soupçonnent ou ont des motifs raisonnables de soupçonner, qu'elles sont liées au produit d'activités délictueuses ou au FT tant qu'ils n'ont pas effectué la déclaration de soupçon requise auprès de l'UIFAND et qu'ils ne se sont pas conformés à toute autre instruction supplémentaire de celle-ci ; et

11 Ces instructions sont disponibles sur le site web de l'UIFAND (www.uifand.ad/ca/), dans la rubrique « Publications » > « Formulaires ». 12 Ce formulaire est disponible sur le site web de l'UIFAND (www.uifand.ad/ca/), dans la rubrique « Publications » > « Formulaires ».

27

(ii) L'interdiction de divulgation, en ce sens que les sujets obligés ainsi que leurs dirigeants et employés ne révèlent ni au client concerné ni à des tiers que des informations sont transmises, seront transmises ou ont été transmises à l'UIFAND, ni qu'une analyse ou une enquête sur le BC/FT est en cours ou peut être menée ; et, plus précisément, en ce qui concerne les DOS, cette interdiction de divulgation n'inclut pas l'information des autorités compétentes, y compris les organismes d'autorégulation, pour autant que cette divulgation soit préalablement autorisée par écrit par l'UIFAND.

3.8. Application de mesures restrictives Le principal objectif des mesures restrictives établies à l'article 49 de la Loi 14/201713 est d'empêcher que les personnes et entités liées au terrorisme, au financement du terrorisme ou au financement de la prolifération des armes de destruction massive utilisent le système mondial, financier ou non financier, pour promouvoir ou réaliser ces activités délictueuses. À cette fin, la communauté internationale est convenue de l'adoption de mesures restrictives à l'égard des personnes et des entités qui figurent sur les listes nationales et internationales (p. ex. Listes du Conseil de sécurité des Nations Unies), lesquelles sont publiques afin que chacun puisse se conformer à l'applicabilité des mesures restrictives qui en découlent. Dans cette perspective, les sujets obligés doivent s'assurer qu'aucune des personnes avec lesquelles ils entretiennent un type quelconque de relation d'affaires ne figure sur la Liste des Nations Unies. Ce document est mis à jour régulièrement et inclut les personnes et les entités qui ont un lien avec des activités terroristes, leur financement ou le financement de la prolifération des armes de destruction massive. Cela implique de mettre en place des contrôles permettant de vérifier périodiquement la base de données des clients (y compris les bénéficiaires effectifs, les représentants et les autres intervenants dans les relations d'affaires) par rapport à la Liste des Nations Unies, ainsi que la mise en œuvre de procédures d'action en cas de détection d'un résultat positif. Il convient de garder à l'esprit que cette Liste recense des personnes qui ont déjà été désignées comme terroristes ou liées au terrorisme, de sorte que des sanctions financières leur ont déjà été appliquées. L'essentiel consiste à confirmer que les sujets obligés ne traitent ni avec une entité contrôlée directement ou indirectement par une personne ou entité de la Liste, ni avec une personne ou entité qui agit au nom ou selon les instructions des personnes ou entités inscrites sur la Liste.

13 L'UIFAND a publié un « Guide sur l'application des mesures restrictives », créé en février 2017 et mis à jour en décembre 2019, qui est disponible sur le site web de l'UIFAND (www.uifand.ad/ca/), dans la rubrique « Mesures restrictives ».

28

À ce stade, il devient nécessaire de vérifier régulièrement que la Liste utilisée pour contrôler leurs clients ou les intervenants d'une opération dans laquelle les sujets obligés assurent l'intermédiation est la Liste à jour. À cet égard, il convient de rappeler que les différents groupements professionnels facilitent l'accès à différents outils (c.-à-d. Namebook, Worldcheck, entre autres) qui incluent la Liste à jour et qui facilitent cette vérification que doivent effectuer les sujets obligés.

Loi 5/2022, du 3 mars, d'application des sanctions internationales, développée par le Décret 111/2022, du 25-03-2022 Il convient de rappeler qu'à la suite du conflit armé entre l'Ukraine et la Fédération de Russie, la Principauté d'Andorre a adopté la Loi 5/2022, du 3 mars, d'application des sanctions internationales, développée par le Décret 111/2022, du 25-03-2022 relatif aux mesures restrictives en lien avec le conflit entre l'Ukraine et la Fédération de Russie14, afin de réglementer les mesures restrictives qui doivent être appliquées aux personnes physiques, morales ou autres sujets de droit, énumérées dans les annexes et d'autres mesures de caractère général, au vu des actions déstabilisatrices de la Fédération de Russie et du Bélarus en Ukraine.

3.9. Formation Le sujet obligé doit mettre en place des mesures qui incluent des plans de formation en matière de PBC/FT et des cours spéciaux de mise à jour destinés aux employés. La formation doit être dispensée tant aux personnes qui sont en relation directe avec l'opération immobilière qu'à tous les responsables de la mise en œuvre des politiques et procédures de BC/FT et à tous les membres des organes de direction. Le contenu de la formation doit inclure : - Une connaissance globale des concepts de BC/FT, - Les typologies de BC/FT spécifiques qui s'appliquent au secteur immobilier, - Les politiques et les procédures de l'entité, l'identification et la vérification de l' identité des clients et des bénéficiaires effectifs, - La conservation de la documentation, - L'OCIC, - Les indicateurs de risque du secteur, entre autres.

14 Tant la Loi que ce Décret et les Décrets modificatifs subséquents de celui-ci sont disponibles sur le site web de l'UIFAND (www.uifand.ad/ca/).

29

En tout état de cause, celle-ci doit présenter des informations actualisées et adaptées au poste de travail et à l'exposition au risque de BC/FT des auditeurs ainsi qu'à la réalité et aux caractéristiques de risque de l'activité, afin d'aider les employés à détecter des faits ou des opérations susceptibles d'être liés au BC/FT, et la manière de procéder dans ces cas. De manière générale, les membres du sujet obligé doivent être en mesure de comprendre les obligations qu'implique la qualité de sujet obligé, les vulnérabilités auxquelles il est exposé, les politiques internes et les procédures de contrôle établies pour satisfaire aux obligations légales en matière de BC/FT. De même, le sujet obligé doit consigner les personnes qui doivent assister à la formation, le contenu, la fréquence, la méthode (présentielle, virtuelle, externe) et, de préférence, vérifier l'acquisition et le degré d'assimilation de la formation.

30

4. EXEMPLES PRATIQUES DU SECTEUR IMMOBILIER 4.1 Flipping house Le « flipping house » ou flipping est une stratégie immobilière consistant en l'achat de biens immeubles dans le but d'obtenir un gain au moyen de leur revente dans le délai le plus court possible, en tirant parti de la volatilité des prix des biens immeubles sur le marché. À titre d'exemple, une opération de flipping pourrait être une opération d'achat-vente immobilière qui s'accompagne d'une rénovation du bien et, par conséquent, dont on obtient un gain économique découlant de sa revente subséquente, comme il est détaillé dans le graphique suivant : Figure 4 : Exemple d'opération de flipping

Ce type de stratégies présente toujours deux éléments communs : d'une part, l'achat d'un bien immeuble à des fins spéculatives et, d'autre part, la prévision d'un achat suivi d'une revente immédiate, ce qui implique que deux opérations ou plus portant sur le même bien immeuble ont lieu dans un délai relativement bref. De ce point de vue, il convient de tenir compte du fait que ces achats de biens immeubles suivis d'une revente sont susceptibles d'être utilisés à des fins de BC :

Exemple pratique - « Flipping » à des fins de BC : Une personne (A) dispose de 100.000€ provenant du trafic de stupéfiants qu'elle souhaite introduire dans le système économique. À cette fin, elle achète un bien immeuble pour 600.000€. Dans un bref délai, la personne A rénove cet immeuble pour un montant de 100.000€, payés avec l'argent d'origine illicite et ultérieurement, une fois rénové, elle vend ce bien immeuble pour un montant de 700.000€. Dans ce cas, la personne A, avec le résultat final de la vente, est parvenue à introduire dans le système économique les 100.000€ d'origine illicite, sous le prétexte de la rénovation effectuée sur l'immeuble, au moyen d'un acte de vente qui le justifie.

Achat d'un bien immeuble. Prix : 400.000€ Rénovations de l'appartement. Prix des rénovations : 50.000€ Revente du bien immeuble. Prix : 700.000€ Gain : 250.000€

31

Figure 5 : Schéma d'opération de flipping à des fins de BC

Par conséquent, une bonne pratique pour détecter des soupçons dans ce type d'opérations est l'obtention d'informations et/ou de documents permettant d'évaluer la cohérence du projet avec le client. À cet égard, les informations pertinentes pourraient être les suivantes : - Détermination de la propriété du bien immeuble, - Activité professionnelle du client, en particulier dans les cas de sociétés dont l'objet social est très éloigné du secteur immobilier, - Le délai écoulé entre l'achat initial et l'intention de vente, - Le prix d'achat initial du bien immeuble et le prix de vente proposé, tous deux cohérents avec les valeurs de marché à chaque moment. - Que la rénovation effectuée soit cohérente avec son évaluation ainsi qu'avec le bien immeuble auquel elle a été appliquée.

Argent d'origine illicite (provenant du trafic de stupéfiants) : 100.000€ Achat d'un bien immeuble : •Prix de la transaction : 600.000€ Rénovation du bien immeuble pour un montant de 100.000€ Réintroduction des fonds blanchis dans l'économie, en leur donnant une apparence légitime - Vente du bien immeuble : •Prix de la transaction : 700.000€ Produit illégal de la vente au moyen du BC : 100.000€

32

Cependant, lorsque les sujets obligés se trouvent face à une typologie similaire, ceux-ci doivent aller plus loin et appliquer des mesures de vigilance renforcées, afin de préciser et de déterminer s'il s'agit d'un soupçon à communiquer à l'UIFAND. Par exemple, si un client souhaite faire des affaires au moyen de cette modalité de flipping et que ce n'est pas son secteur principal d'activité, ce fait pourrait constituer un premier élément déclencheur d'un soupçon potentiel de BC. Toutefois, il est hautement recommandé de prêter une attention particulière aux déclarations des clients / intervenants, lesquelles devront être documentées dans le dossier du client et dûment analysée en fonction du risque qu'elle présente.

4.2 Opération immobilière au moyen d'un prêt entre particuliers et investissement étranger

Le paragraphe 2 du présent Guide intitulé « Risques associés au secteur immobilier » fait référence aux risques découlant des différents moyens de paiement utilisés dans les opérations immobilières et de l'utilisation de capitaux étrangers pour financer ces opérations. Comme il a été indiqué tout au long du présent Guide, le fait que l'investissement étranger requière une autorisation préalable n'implique pas que les mesures de vigilance à appliquer dans l'opération puissent être moins exhaustives.

Exemple pratique - Opération immobilière au moyen d'un prêt entre particuliers et investissement étranger à des fins de BC : Une personne (A), non résidente, dispose de 500.000€ provenant d'une escroquerie qu'elle souhaite introduire dans le système économique. À cette fin, elle demande et obtient l' autorisation d'investissement étranger correspondante pour acheter un appartement. Cette personne (A) est propriétaire d'une société étrangère ayant une activité commerciale (B) et, pour justifier l'origine des 500.000€, elle reçoit à titre personnel un prêt de ladite société. Dans ce cas, compte tenu du fait que (A) dispose déjà de l'autorisation d'investissement étranger, les sujets obligés intervenants demandent uniquement, pour satisfaire à la justification et à la vérification de l'origine des fonds, le contrat privé de prêt conclu entre la société (B) et la personne (A), et servent d'intermédiaires dans l'achat du bien immeuble en question. En conséquence, ces fonds d'origine illicite sont intégrés au système économique, permettant que, par la vente ou le bail (location) ultérieur de l'immeuble, les fonds soient récupérés et bénéficient d'une justification apparemment licite.

33

Récupération des 500.000€ avec apparence licite par la vente ou le bail (location) de l'appartement. Argent d'origine illicite : 500.000€ Prêt fictif de la part de la société (B) à la personne (A) Les assujettis se bornent à demander le contrat privé de prêt La personne (A) acquiert l'appartement Figure 6 : Schéma d'opération immobilière au moyen d'un prêt entre particuliers et d'un investissement étranger à des fins de BC

Par conséquent, les assujettis doivent s'assurer, pour toutes leurs relations d'affaires, que les informations et les pièces justificatives de l'origine des fonds apportés par les clients sont suffisantes et adaptées au niveau de risque que présente chaque client. Dans ce cas, et compte tenu du fait qu'il s'agit d'un prêt entre particuliers, le fait d'obtenir uniquement le contrat privé de prêt ne peut être considéré comme une mesure adéquate pour vérifier l'origine des fonds, dès lors que ce document est fourni par le client et, par conséquent, ne présente aucune garantie d'indépendance et de fiabilité. Les assujettis ne peuvent pas non plus se fonder sur le fait que l'autorisation d'investissement étranger a été obtenue, dès lors que la Loi 14/2017 ne permet pas la délégation à des tiers de l'obligation de vérifier l'origine des fonds. Ainsi, dans des cas tels que celui décrit ci-dessus, il convient d'appliquer des mesures de vigilance renforcées afin d'obtenir la documentation correspondante permettant de déterminer le lien entre les parties et d'avoir une connaissance suffisante des motifs et de la finalité de l'opération. À cet égard, et compte tenu du fait que le tiers prêteur est une personne morale appartenant à la personne (A), il serait nécessaire, au minimum, de vérifier la situation économique de la société pour prêter ces fonds, à partir de documents reflétant une image fidèle de sa situation financière, par exemple des états comptables, de préférence audités.

34

4.3 Achat d'immeubles d'une promotion immobilière Le paragraphe 2 du présent Guide, déjà cité, fait également référence aux risques inhérents aux promotions immobilières, qui font de cette activité une menace susceptible d'être utilisée à des fins de BC/FT. Plus particulièrement, le fait que des professionnels qui ne sont pas assujettis participent à une promotion immobilière, ainsi que le fait que les fonds nécessaires à l'achat de l'immeuble soient apportés progressivement sur un certain délai, impliquent que les mesures de vigilance à appliquer doivent être continues dans le temps et plus exhaustives.

Exemple pratique – Promotion immobilière (partie 1) Un investisseur étranger (à titre personnel) manifeste sa volonté d'acquérir 3 immeubles à construire dans la Principauté d'Andorre. À cet effet, il signe les contrats de réservation de chacun des 3 immeubles avec le promoteur immobilier pour un montant total de 3.750.000€ (1.250.000€ pour chacun des immeubles). Au moment de la signature desdits contrats, il apporte 10% du total de l'achat (375.000€), au moyen des paiements suivants : - Deux (2) virements internationaux d'un montant de 125.000€ chacun (250.000€ au total), avec le libellé « paiement facture » et dont le donneur d'ordre est une société espagnole (A), appartenant à l'investisseur étranger. - Le reste du montant dû est réglé en espèces (125.000€). La finalité réelle de l'investisseur étranger est d'introduire dans le système bancaire une partie du patrimoine qu'il détient en espèces d'origine illicite et, en même temps, de réduire la base imposable de la société (A) dans son pays d'origine. Par la suite, au moment de l'achat définitif des 3 immeubles, un agent immobilier prend en charge la promotion et l'investisseur étranger devient son client.

Figure 7 : Exemple d'opération d'achat-vente d'immeubles par le biais d'une promotion immobilière

Investisseur étranger souhaite acheter 3 immeubles. Prix total : 3.750.000€ Paiement de la réservation : - 2 virements internationaux (250.000€) dont le donneur d'ordre est la société (A), appartenant à l'acheteur - Paiement en espèces (125.000€) L'agent immobilier prend en charge la promotion Introduction de 125.000€ en espèces par le biais de l'achat des immeubles.

35

Dans le cas d'espèce, le fait que le promoteur immobilier reçoive les fonds de la réservation peut impliquer que les mesures de vigilance n'ont pas été appliquées, et que l'investisseur étranger a pu introduire dans le système les 125.000€ qu'il détenait en espèces et d'origine illicite. Ainsi, afin d'éviter que des situations de cette nature puissent se produire, tous les professionnels impliqués dans la promotion immobilière doivent appliquer les mesures de vigilance appropriées et pour chacune des différentes modalités de paiement. Concrètement, les assujettis pourraient demander la déclaration de transport transfrontalier d'argent liquide auprès du Corps des douanes15, et/ou le justificatif du retrait de l'argent liquide, afin de vérifier si celui-ci était bancarisé. Une fois ces vérifications effectuées, il sera nécessaire de demander les pièces justificatives de l'origine de ces fonds. De même, les assujettis intervenants doivent identifier l'acheteur et exiger que les paiements soient ordonnés ou apportés par la personne même qui a signé la réservation de l'immeuble. Dans le présent cas d'espèce, les paiements devraient être apportés par l'investisseur étranger à titre personnel, dès lors que c'est lui, et non la société (A), qui achète finalement les immeubles. En ce qui concerne les paiements effectués par virement bancaire, les assujettis intervenants devraient s'assurer que le libellé de celui-ci est clair et se réfère spécifiquement à l'achat du bien immeuble. De cette manière, il est possible d'éviter que l'acte d'achat-vente immobilière implique des transmissions patrimoniales au-delà de celle qui correspond à l'acheteur et au vendeur en ce qui concerne le bien immeuble concerné. Enfin, les contrôles doivent être renforcés en cas de paiements en espèces, en particulier dans les situations où il y a des retraits de fonds, dès lors qu'un blanchisseur de capitaux pourrait utiliser le compte bancaire de l'agent immobilier ou du promoteur immobilier pour l'introduction illégale des fonds dans le système financier.

Exemple pratique – Promotion immobilière (partie 2) Dans la continuité du cas précédent, avant de procéder à l'achat-vente des 3 immeubles, l'investisseur étranger renonce finalement à l'achat de l'1 d'entre eux et demande le remboursement du montant versé au titre du contrat de réservation de cet immeuble (1). Il entend recevoir ce remboursement sur son compte personnel en Espagne, au moyen d'un virement portant le libellé « désinvestissement immeuble ». 15 En application des dispositions du chapitre huitième de la Loi 14/2017 et du Décret 377/2022, du 21-9- 22, portant approbation du Règlement de la déclaration de transport transfrontalier d'argent liquide, qui développe tant l'obligation de déclarer l'argent liquide accompagné que celle d'informer de l'argent liquide non accompagné, en reprenant à la fois les deux formulaires, et en déterminant, entre autres questions, le lieu et la forme de présentation de ceux-ci.

36

Figure 8 : Exemple de désistement d'une opération immobilière

Dans ce cas, le remboursement du prix payé pour la réservation du bien immobilier permet à l'investisseur de récupérer les fonds illicites (125.000€) sous une apparence de légalité, puisqu'ils ont déjà été introduits auparavant dans le système bancaire, et il pourra justifier les fonds auprès de toute autre entité bancaire, comme étant le remboursement de la réservation d'un bien immobilier qu'il n'a finalement pas acheté. C'est pour ce motif qu'une bonne pratique à suivre dans les cas où des fonds de tiers sont conservés consiste, pour les assujettis, à s'assurer que les fonds des clients proviennent d'un compte dont ils sont titulaires ou bien, si les fonds ont été apportés en espèces, que ceux-ci soient conservés et restitués de la même manière. Toutefois, il est recommandé de réduire au minimum l'usage de l'argent liquide, car celui-ci ne permet pas la traçabilité des fonds et, par conséquent, comporte un risque supplémentaire de BC/FT.

Investisseur étranger souhaite acheter 3 biens immobiliers. Prix total : 3.750.000€ Paiement de la réservation : - 2 virements internationaux (250.000€) dont le donneur d'ordre est la société (A), propriété de l' acheteur - Paiement en espèces (125.000€) L'investisseur se désiste de l' achat de l'un des biens immobiliers et demande le remboursement du prix de la réservation (125.000€) Récupération des 125.000€ et leur introduction dans le système économique légal