Rescrit fiscal relatif à l'application des dispositions transitoires prévues par la réglementation.
Traduction réalisée par intelligence artificielle, à titre informatif. Seul le texte catalan publié par l'organisme fait foi. Texte catalan
- Numéro
- CV0364-2026
- Date
- 10/02/2026
- Impôt
- IIEI (investissement étranger immobilier)
- Thématique
- Fet generador
- Réglementation citée
- Llei 3/2024, de l’1 de febrer, de l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra
La consulta planteja si el canvi en la composició accionarial d'una societat andorrana promotora immobiliària fa perdre l'exclusió de l'impost sobre la inversió estrangera immobiliària. La sòcia única no resident vol transmetre totes les participacions a tres societats estrangeres vinculades. La qüestió és si, en formalitzar la divisió horitzontal, la societat consultant hauria de satisfer l'impost. S'apliquen els articles 3 i 5 i la disposició transitòria segona de la Llei 3/2024, de l'1 de febrer, de l'impost sobre la inversió estrangera immobiliària al Principat d'Andorra. L'Administració conclou que, si s'acredita fefaentment que la llicència d'edificació es va sol·licitar abans del 5 de setembre de 2023, la promoció no està subjecta a l'impost. Això és així encara que posteriorment canviïn els socis i s'introdueixi una nova participació estrangera.
Résumé généré automatiquement, non révisé : seul le texte original du rescrit, ci-dessous, fait foi.
Rescrit fiscal relatif à l'application des dispositions transitoires prévues par la réglementation.
Fait générateur
IIEI - Impôt sur l'investissement étranger immobilier
Numéro du rescrit fiscal :
CV0364-2026
Date d'émission :
10/02/2026
Réglementation :
Loi 3/2024, du 1er février, de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre
Consultation
ANTÉCÉDENTS
Consultation écrite relative à l'application de la disposition transitoire deuxième de la Loi 3/2024, du 1er février, de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre.
CONSULTANT : Société A.
Conformément aux conditions requises établies à l'article 65 du texte consolidé de la Loi 21/2014, du 16 octobre, de bases de l'ordre juridique fiscal, et à l'article 25 du Décret du 11-02-2015 portant approbation du Règlement d'application des impôts et taxes, il est formulé par le présent écrit, auprès de l'Administration fiscale d'Andorre, une consultation écrite relative à l'application de la disposition transitoire deuxième de la Loi 3/2024, du 1er février, de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre.
DÉCLARATION
Il est expressément déclaré qu'à la date de présentation de la présente consultation, aucun recours administratif ni aucune procédure n'est en cours concernant le régime, la classification ou la qualification fiscale faisant l'objet de la présente consultation.
ANTÉCÉDENTS DE L'AFFAIRE
Le consultant est une société andorrane qui exerce l'activité de promotion immobilière pour compte propre.
La société A a obtenu une autorisation d'investissement étranger en promotion immobilière en mai 2025.
Lors de la présentation de la demande d'investissement étranger, la société a justifié de manière probante que la demande de transmission de la titularité du permis d'urbanisme correspondant à la promotion immobilière faisant l'objet du développement avait été présentée antérieurement au 5 septembre 2023. En conséquence, l'opération était exclue du champ d'application de la Loi 3/2024, du 1er février, de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre, conformément au régime prévu à sa disposition transitoire deuxième.
Actuellement, la société B, associée unique non résidente de la société A, envisage l'opération de transmission de la totalité de ses parts sociales en faveur de trois sociétés étrangères liées à la société B.
QUESTION POSÉE
Étant donné que la disposition transitoire deuxième de la Loi 3/2024 rattache l'exclusion de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier au moment de la présentation de la demande de permis de travaux ou de construction de l'immeuble concerné, la question se pose de savoir si le changement dans la composition de l'actionnariat de la société A peut entraîner la perte de l'application de ladite disposition transitoire et, en conséquence, si, au moment de formaliser la division horizontale de l'immeuble faisant l'objet de la promotion, la société promotrice devrait acquitter l'impôt sur l'investissement étranger immobilier.
Réponse
En référence à votre question sur l'assujettissement à l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre, la Loi 3/2024, du 1er février, de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre, quant à la constitution du fait générateur et à la qualité de contribuable, dispose ce qui suit aux articles 3 et 5 :
« Article 3. Fait générateur
1. Constitue le fait générateur de l'impôt l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre, aux fins d'affecter ledit investissement à l'acquisition d'immeubles ou d'autres droits réels - à l'exclusion des droits réels de garantie -, de concessions, de participation dans des sociétés ou d'autres personnes morales disposant de droits sur ces immeubles ; ou à la promotion immobilière.
2. Aux fins du présent impôt, la notion d'investissement étranger immobilier est celle que prévoit la Loi pour la croissance durable et le droit au logement dans le titre régissant l'investissement étranger dans la Principauté d'Andorre, y compris l'investissement étranger direct qui doit respecter le régime des investissements étrangers immobiliers conformément à ladite Loi.
[...]
Article 5. Contribuables
1. Sont contribuables de l'impôt les personnes physiques ou morales suivantes qui, conformément à la Loi pour la croissance durable et le droit au logement dans le titre régissant l'investissement étranger dans la Principauté d'Andorre, obtiennent une autorisation d'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre :
[...]
d) Les personnes morales de nationalité andorrane ayant une participation étrangère dans leur capital ou dans leurs droits de vote, directe ou indirecte, dans un pourcentage égal ou supérieur à cinquante pour cent de manière conjointe.
[...]
4. Est considérée comme participation étrangère dans des personnes morales de nationalité andorrane celle que détiennent, directement ou indirectement, des personnes physiques non résidentes dans la Principauté d'Andorre ou des personnes morales étrangères. »
La même Loi, dans sa disposition transitoire deuxième, relative aux demandes de permis effectuées avant le 5 septembre 2023, prévoit ce qui suit :
« Disposition transitoire deuxième. Promotions urbanistiques et immobilières
Les promotions urbanistiques et immobilières sont instruites conformément à la réglementation en vigueur antérieurement au 5 septembre 2023 et ne sont pas assujetties à la Loi de l'impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre, à condition qu'elles justifient avoir présenté, antérieurement au 5 septembre 2023, la demande de permis de travaux ou de construction de l'immeuble concerné. »
Conformément à la disposition transitoire deuxième, pour autant qu'il puisse être justifié de manière probante que le permis de construction de l'immeuble a été demandé avant le 5 septembre 2023, la promotion immobilière ne sera pas assujettie à l'impôt. Indépendamment du fait qu'il y ait ultérieurement un changement d'associés de la société consultante et qu'une nouvelle participation étrangère soit introduite dans le capital social de l'entité.