Rescrit fiscal relatif au certificat de la valeur d'acquisition actualisée délivré par l'Administration lorsque des investissements et des améliorations sont réalisés sur les biens immeubles.

Rescrit fiscal relatif au certificat de la valeur d'acquisition actualisée délivré par l'Administration lorsque des investissements et des améliorations sont réalisés sur les biens immeubles.

Certificat de la valeur d'acquisition actualisée

Plus-value

Numéro de demande de rescrit fiscal :

CV0298-2024

Date de délivrance :

08/02/2024

Réglementation :

Décret législatif du 26-8-2020 de publication du texte consolidé de la Loi 21/2006, du 14 décembre, de l'impôt sur les plus-values des transmissions patrimoniales immobilières

Demande de rescrit fiscal

ANTÉCÉDENTS

Monsieur X, notaire en exercice dans la Principauté d'Andorre Ainsi, en son nom propre,

EXPOSE

Que, conformément aux dispositions de l'article 65 du texte consolidé de la Loi 21/2014, du 16 octobre, relative aux bases de l'ordre juridique fiscal et de l'article 25 du Règlement d'application des impôts et taxes de celle-ci, il souhaite formuler la Demande de rescrit fiscal suivante, dont les effets seraient applicables aux opérations dont la nature est exposée dans l'écrit de demande de rescrit.

Que, conformément aux dispositions de l'article 65 du texte consolidé de la Loi 21/2014, du 16 octobre, relative aux bases de l'ordre juridique fiscal, la période applicable est l'année 2023.

DESCRIPTION DES FAITS

Le demandeur, notaire andorran en exercice, lorsqu'il instrumente des actes authentiques de vente de biens immeubles situés dans la Principauté d'Andorre, est légalement tenu de vérifier que les contribuables de l'impôt sur les plus-values des transmissions patrimoniales immobilières ont procédé, préalablement ou simultanément, à la liquidation de l'impôt et, le cas échéant, au versement effectif de celui-ci. En pratique, ladite obligation légale conduit à ce que, dans la majorité de ces opérations, leur liquidation soit effectuée devant l'officier public.

Dans certains cas, afin de déterminer la valeur d'acquisition aux fins de la liquidation de l'impôt, le cédant du bien immeuble situé dans la Principauté d'Andorre doit fournir à l'étude notariale le certificat de valeur actualisée requis, délivré par le Département des Impôts et des Frontières du Gouvernement d'Andorre. À cet égard, le demandeur souhaite confirmer -le critère de l'étude notariale dont il a la charge- selon lequel ledit certificat détermine la valeur actualisée et que, par conséquent, c'est cette valeur, sans application d'aucun coefficient d'actualisation, qui doit être retenue comme coût d'acquisition dans les transmissions à réaliser aux fins des dispositions de la Loi de l'impôt sur les plus-values des transmissions patrimoniales immobilières.

POSITION DE LA DEMANDERESSE

L'article 8 de la Loi de l'impôt sur les plus-values des transmissions patrimoniales immobilières dispose ce qui suit :

« Article 8. Base d'imposition

1. La base d'imposition est constituée par la différence positive entre la valeur réelle des biens transmis ou du droit constitué ou cédé, et leur valeur d'acquisition.

2. Dans les transmissions, à titre onéreux ou à titre gratuit, la valeur réelle des biens transmis ou du droit cédé est déterminée conformément aux dispositions de la Loi de l'impôt sur les transmissions patrimoniales immobilières, du 29 décembre 2000.

3. La valeur d'acquisition est déterminée par la valeur qui a été mentionnée dans le document justifiant l'acquisition. Lorsque cette valeur a fait l'objet d'une vérification par l'Administration, la valeur résultant de la vérification est retenue comme valeur d'acquisition.

4. Il est ajouté à la valeur d'acquisition le montant des investissements ou améliorations réalisés sur le bien objet de la transmission, ainsi que les dépenses associées exclusivement à la promotion immobilière et à l'acquisition des biens transmis ou des droits constitués ou cédés. Les investissements et améliorations effectués doivent être dûment légalisés au regard de la législation d'urbanisme et, avec les dépenses associées, doivent être justifiés documentairement au moyen de factures émises par des entrepreneurs ou des professionnels, dans les conditions déterminées par voie réglementaire.

Ne sont pas considérées comme des dépenses associées celles découlant de l'intermédiation dans la vente ni d'autres qui ne sont pas directement liées à la promotion immobilière ou à l'acquisition des biens transmis ou des droits constitués ou cédés.

5. La valeur d'acquisition est actualisée en fonction de coefficients calculés conformément aux dispositions de la disposition additionnelle première.

(...). »

De même, l'article 6 du Règlement de l'impôt sur les plus-values des transmissions patrimoniales immobilières dispose :

« Article 6. Justification de la valeur d'acquisition devant l'Administration

1. Lorsque le contribuable doit justifier des travaux d'amélioration ou des investissements qui augmentent la valeur d'acquisition, conformément aux dispositions du paragraphe 4 de l'article 8 de la Loi de l'impôt sur les plus-values des transmissions patrimoniales immobilières, il doit justifier devant le ministère chargé des finances le montant des investissements ou améliorations réalisés et qui augmentent la valeur d'acquisition du bien ou du droit objet de l'imposition, en fournissant les documents suivants :

a) Autorisation des travaux réalisés conformément à la législation d'urbanisme.

b) Factures justificatives des travaux autorisés.

c) Documents justificatifs du paiement des factures.

2. Dans le cas de nouvelles promotions immobilières, les contribuables doivent justifier le montant des travaux réalisés et fournir les documents relatifs aux éléments suivants :

a) Permis d'urbanisme.

b) Projet d'exécution.

c) Relevé détaillant les coûts des travaux.

d) Acte de division en copropriété, mentionnant l'attribution du coefficient du sol correspondant à chaque entité construite.

3. Dans les deux cas précédents, l'Administration doit procéder à leur vérification et doit délivrer un certificat de la valeur d'acquisition actualisée qui doit inclure le montant des investissements et améliorations réalisés, conformément aux dispositions du paragraphe 4 de l'article 8 de la Loi de l'impôt sur les plus-values des transmissions patrimoniales immobilières. Dans le cas des promotions immobilières, un certificat doit être délivré pour chaque entité construite.

Toutefois, il n'est pas nécessaire d'obtenir ce certificat lorsqu'il s'agit de transmissions de biens immeubles réalisées à partir de dix ans de propriété de ces biens. »

Enfin, la disposition additionnelle du Règlement de l'impôt sur les plus-values des transmissions patrimoniales immobilières ajoute que :

« Disposition additionnelle Les coefficients d'actualisation prévus à la disposition additionnelle de la Loi de l'impôt sur les plus-values des transmissions patrimoniales immobilières s'appliquent à la valeur d'acquisition du bien ou du droit, selon la date à laquelle il a été acquis ou constitué. En cas d'existence d'investissements ou d'améliorations susceptibles d'augmenter la valeur d'acquisition, conformément aux dispositions du paragraphe 4 de l'article 8 de la Loi de l'impôt sur les plus-values des transmissions patrimoniales immobilières, s'applique le coefficient correspondant à chaque amélioration, compte tenu de la date à laquelle elle a été réalisée ou s'est produite.

(...).»

Le demandeur estime que le certificat de valeur d'acquisition actualisée délivré par le Département des Impôts et des Frontières du Gouvernement d'Andorre inclut l'application du coefficient d'actualisation, sur la base des arguments suivants :

1. La dénomination même du certificat délivré par le Département des Impôts et des Frontières du Gouvernement d'Andorre, « certificat de valeur d'acquisition actualisée ».

2. La position privilégiée et unique dudit département pour appliquer correctement le coefficient d'actualisation, dans la mesure où, conformément à la disposition additionnelle du règlement de l'impôt, il est exigé que le coefficient appliqué aux investissements ou améliorations tienne compte de la date à laquelle ceux-ci ont été réalisés ou se sont produits.

À cet égard, il convient de rappeler que, pour délivrer le certificat de valeur actualisée, l'Administration exige du contribuable, entre autres documents, une copie des factures justificatives des travaux autorisés et le justificatif de paiement. Ces informations seraient suffisantes pour pouvoir appliquer correctement le coefficient correspondant.

3. L'impossibilité matérielle pour les notaires d'appliquer des coefficients d'actualisation différents dans le formulaire 600 de déclaration de l'impôt sur les plus-values des transmissions patrimoniales.

QUESTION POSÉE

1. Le demandeur souhaite que l'Administration confirme si, effectivement, les montants de la valeur d'acquisition actualisée établis dans les certificats de valeur actualisée délivrés par le Département des Impôts et des Frontières du Gouvernement d'Andorre doivent être considérés comme la valeur d'acquisition des biens à transmettre, sans qu'il soit nécessaire d'appliquer une autre actualisation de valeur, en application de la Loi de l'impôt sur les plus-values des transmissions patrimoniales immobilières.

2. Dans l'éventualité où l'Administration n'appliquerait pas les coefficients d'actualisation de valeur prévus par la loi de l'impôt sur les plus-values des transmissions patrimoniales immobilières, comment devraient-ils être appliqués dans le formulaire 600 ? En particulier lorsque des améliorations ont été effectuées qui entraînent l'application de différents coefficients d'actualisation sur différentes années.

3. Enfin, s'il existe des contribuables auxquels n'a pas été appliqué le coefficient d'actualisation auquel ils avaient droit conformément à la réglementation applicable lors de l'obtention du certificat de valeur actualisée établi par le Département des Impôts et des Frontières du Gouvernement d'Andorre, comment peuvent-ils récupérer l'excédent de cotisation acquitté ?

À cet effet, conformément aux dispositions de l'article 25 du Règlement d'application des impôts et taxes, il est expressément déclaré qu'au moment de présenter la présente demande de rescrit fiscal écrite, le demandeur n'a en cours aucune procédure ni aucun recours administratif en lien avec le régime, la classification ou la qualification fiscale qui lui correspond soulevés dans la présente demande.

Réponse

RÉPONSE

En ce qui concerne votre demande de rescrit fiscal relative à l'application des coefficients d'actualisation pour déterminer la valeur d'acquisition lorsqu'il existe des investissements ou des améliorations susceptibles d'augmenter la valeur d'acquisition des biens immeubles, étant donné que la question soulevée en matière fiscale porte sur la période 2023, dans le cas exposé, la Loi 21/2006, du 14 décembre, de l'impôt sur les plus-values des transmissions patrimoniales immobilières sera applicable. Cette Loi, en ce qui concerne la détermination de la base d'imposition, prévoit à l'article 8, aux paragraphes 1, 4 et 5, ce qui suit :

« Article 8. Base d'imposition

1. La base d'imposition est constituée par la différence positive entre la valeur réelle des biens transmis ou du droit constitué ou cédé, et leur valeur d'acquisition.

[...]

4. À la valeur d'acquisition s'ajoute le montant des investissements ou améliorations réalisés sur le bien objet de la transmission, ainsi que les dépenses associées exclusivement à la promotion immobilière et à l'acquisition des biens transmis ou des droits constitués ou cédés. Les investissements et améliorations effectués doivent être dûment régularisés au regard de la législation en matière d'urbanisme et, avec les dépenses associées, doivent être justifiés documentairement au moyen de factures émises par des entrepreneurs ou des professionnels, dans les conditions déterminées par voie réglementaire.

Ne sont pas considérées comme dépenses associées celles découlant de l'intermédiation dans la vente ni les autres dépenses qui ne sont pas directement liées à la promotion immobilière ou à l'acquisition des biens transmis ou des droits constitués ou cédés.

5. La valeur d'acquisition est actualisée en fonction de coefficients calculés conformément aux dispositions de la disposition additionnelle première.

[...] »

De même, la disposition additionnelle première de cette Loi établit les coefficients d'actualisation utilisés dans le calcul de la base d'imposition et la disposition additionnelle deuxième prévoit que la Loi du budget général peut les actualiser. De fait, ces coefficients ont été adaptés par la disposition finale deuxième de la Loi 13/2023, du 31 janvier, du budget pour l'exercice 2023 :

« Disposition finale deuxième

La disposition additionnelle première de la Loi 21/2006, du 14 décembre, de l'impôt sur les plus-values des transmissions patrimoniales et immobilières est modifiée et rédigée comme suit :

"Disposition additionnelle première

La valeur d'acquisition prévue au paragraphe 5 de l'article 8 doit être actualisée en la multipliant par les coefficients d'actualisation suivants, déterminés en fonction des années pendant lesquelles le bien immeuble a été la propriété du contribuable :

a) 1,00 pour l'année 2022

b) 1,03 pour l'année 2021

c) 1,03 pour l'année 2020

d) 1,04 pour l'année 2019

e) 1,05 pour l'année 2018

f) 1,08 pour l'année 2017

g) 1,08 pour l'année 2016

h) 1,07 pour l'année 2015

i) 1,07 pour l'année 2014

j) 1,07 pour l'année 2013." »

Pour sa part, le Règlement de l'impôt sur les plus-values des transmissions patrimoniales immobilières précise la procédure permettant de justifier la valeur d'acquisition auprès de l'Administration et d'appliquer le coefficient correspondant aux investissements ou améliorations effectués qui augmentent la valeur d'acquisition. Plus précisément, l'article 6 et la disposition additionnelle de ce Règlement établissent ce qui suit :

« Article 6. Justification de la valeur d'acquisition auprès de l'Administration 1. Lorsque le contribuable doit justifier des travaux d'amélioration ou des investissements qui augmentent la valeur d'acquisition, conformément aux dispositions du paragraphe 4 de l'article 8 de la Loi de l'impôt sur les plus-values des transmissions patrimoniales immobilières, il doit justifier auprès du ministère chargé des finances le montant des investissements ou améliorations réalisés et qui augmentent la valeur d'acquisition du bien ou droit faisant l'objet de l'imposition, en produisant les documents suivants :

a) Autorisation des travaux réalisés conformément à la législation en matière d'urbanisme.

b) Factures justificatives des travaux autorisés.

c) Documents justificatifs du paiement des factures.

2. Dans le cas de nouvelles promotions immobilières, les contribuables doivent justifier le montant des travaux réalisés et produire les documents relatifs aux éléments suivants :

a) Permis d'urbanisme.

b) Projet d'exécution.

c) Relevé détaillé des coûts des travaux.

d) Acte de division en copropriété, dans lequel figure l'attribution du coefficient du sol correspondant à chaque entité construite.

3. Dans les deux cas précédents, l'Administration doit procéder à leur vérification (contrôle) et doit délivrer un certificat de la valeur d'acquisition actualisée qui doit inclure le montant des investissements et améliorations réalisés, conformément aux dispositions du paragraphe 4 de l'article 8 de la Loi de l'impôt sur les plus-values des transmissions patrimoniales immobilières. Dans le cas des promotions immobilières, un certificat doit être délivré pour chaque entité construite.

Toutefois, il n'est pas nécessaire d'obtenir ce certificat lorsqu'il s'agit de transmissions de biens immeubles réalisées après dix ans de propriété de ces biens.”

[...]

“Disposition additionnelle

Les coefficients d'actualisation prévus à la disposition additionnelle de la Loi de l'impôt sur les plus-values des transmissions patrimoniales immobilières s'appliquent à la valeur d'acquisition du bien ou droit, selon la date à laquelle il a été acquis ou constitué. En cas d'existence d'investissements ou d'améliorations susceptibles d'augmenter la valeur d'acquisition, conformément aux dispositions du paragraphe 4 de l'article 8 de la Loi de l'impôt sur les plus-values des transmissions patrimoniales immobilières, le coefficient correspondant à chaque amélioration s'applique, compte tenu de la date à laquelle elle a été réalisée ou s'est produite. Le taux d'imposition applicable, régi par l'article 9 de la Loi de l'impôt sur les plus-values des transmissions patrimoniales immobilières, sera celui qui correspond au moment de l'acquisition du bien immeuble ou du droit de cette nature faisant l'objet de l'imposition.”

Conformément à la réglementation susmentionnée, le certificat de la valeur d'acquisition actualisée délivré par le Service des Impôts et des Douanes inclut le montant des investissements et améliorations effectués avec l'application du coefficient correspondant à chaque amélioration, compte tenu de la date à laquelle elle a été réalisée ou s'est produite. En conséquence, aucun coefficient d'actualisation ne doit être appliqué au certificat de la valeur d'acquisition délivré par le Service des Impôts et des Douanes et il n'y a pas lieu non plus de modifier les déclarations présentées.