Article 9. Limitation de l'investissement étranger immobilier

Article 9. Limitation de l'investissement étranger immobilier

1. L'investisseur défini à l'article 1, paragraphes 1.a) ou 1.b), a le droit d'obtenir l'autorisation préalable pour un investissement étranger immobilier lorsque, outre le fait de ne pas relever d'un motif d'interdiction ni de non-autorisation prévu par la Loi, il ne devient pas, par l'investissement, propriétaire ni n'acquiert de droits réels sur plus de :

a) Une parcelle de terrain sur laquelle il construit un seul logement individuel, ou sur laquelle est construit un logement individuel.

b) Ou d'un logement individuel, deux appartements, deux logements ou deux studios, ainsi que leurs annexes, qui ne peuvent en aucun cas excéder trois places de stationnement et trois débarras ou similaires par appartement, sauf si le titre de division de l'immeuble attribue au logement un nombre d'annexes supérieur.

c) Ou de six places de stationnement. Et en ce qui concerne l'investisseur défini à l'article 1, paragraphe 1.b), une unité immobilière ou parcellisation cubique pour autant qu'elle soit destinée au développement d'une activité commerciale pour compte propre.

2. Aux fins du paragraphe 1 :

a) Sont pris en compte dans le calcul chacun des immeubles dont l'investisseur est plein propriétaire ou titulaire de droits réels, ou d'un pourcentage indivis, à quelque titre que ce soit et à quelque moment qu'il les ait acquis, à compter de l'entrée en vigueur de la présente Loi, à l'exclusion de ceux acquis pour cause de décès ou par liquidation du régime matrimonial. Ne sont pas pris en compte aux fins du paragraphe 1.b) les logements destinés au bail pour résidence habituelle et permanente à prix abordable, pour autant que le bail soit maintenu pendant au moins dix ans.

b) Sont considérés comme appartements, logements, studios, places de stationnement et débarras les unités immobilières en lesquelles l'immeuble est divisé sous le régime de la copropriété, selon le titre constitutif, et les parcellisations cubiques correspondantes, lorsque l'immeuble n'a pas fait l'objet d'une division en copropriété.

c) Et la limitation de l'investissement étranger immobilier est réputée avoir une durée de validité de 10 ans, à compter de la date de formalisation de l'investissement étranger antérieur ayant constaté que la limite d'acquisition fixée au paragraphe 1 a été atteinte, à l'expiration de laquelle l'investisseur peut solliciter une nouvelle autorisation préalable pour un investissement étranger immobilier conformément aux conditions et dans les limites fixées au paragraphe 1.

3. L'investisseur défini à l'article 1, paragraphes 1.b), 1.d) ou la succursale ou tout autre type d'établissement stable prévus au paragraphe 1.c), a le droit d'obtenir l'autorisation préalable pour un investissement étranger immobilier lorsqu'il ne relève pas d'un motif d'interdiction ni de non-autorisation prévu par la Loi, et que l'investisseur destine l'unité immobilière au développement d'une activité commerciale pour compte propre. Cette limitation ne s'applique pas aux acquisitions d'immeubles effectuées par les entités opérationnelles du système financier andorran ou par des personnes morales de nationalité andorrane dont la participation étrangère dans le capital ou dans les droits de vote est supérieure à cinquante pour cent, titulaires de droits réels de garantie, lorsqu'elles correspondent à des procédures d'exécution découlant de l'activité de crédit d'une entité opérationnelle du système financier andorran et qu'elles impliquent l'extinction totale ou partielle d'un financement, pour autant que l'acquéreur soit la même entité que celle qui a accordé le financement ou la personne morale titulaire du droit réel de garantie.

4. L'investisseur défini à l'article 1.1.d) a également le droit d'obtenir l'autorisation préalable et d'effectuer un investissement étranger immobilier décrit au paragraphe 1 si la titularité de son capital social appartient à une seule personne physique, ou à plusieurs personnes physiques unies entre elles par un lien de mariage, d'union stable de couple, de consanguinité ou d'adoption en ligne descendante, ascendante ou collatérale jusqu'au deuxième degré, et tant qu'elles maintiennent ce lien. Les personnes physiques titulaires du capital social de l'investisseur qui obtient cette autorisation préalable sont incluses dans le calcul prévu au paragraphe 2.a).

5. Est interdit l'investissement étranger ayant pour objet la promotion immobilière, entendue comme l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de leur commercialisation. Sont exceptées les promotions immobilières intégralement destinées au bail de logements pour résidence habituelle et permanente, pour autant qu'au moins 50% le soient à prix abordable, et pour autant que le bail soit maintenu pendant au moins dix ans. Est inclus l'investissement lié auxdits logements, tel que les parties communes, les places de stationnement et les débarras affectés aux logements loués.

6. Sont également exclues de l'interdiction visée au paragraphe 5 les promotions immobilières situées dans des paroisses ayant procédé à une révision de leur plan d'aménagement et d'urbanisme afin de l'adapter aux conclusions de l'étude de capacité de charge maximale paroissiale garantissant un développement durable.

7. Sont également interdits :

a) L'investissement destiné à conclure, sur les immeubles, des contrats de location avec option d'achat, des contrats de location entre une société et une ou plusieurs personnes ou entités liées dans les termes prévus par la loi relative à l'impôt sur les sociétés, et d'autres actes juridiques susceptibles de constituer une fraude à la loi.

b) Et l'investissement étranger immobilier destiné à des appartements touristiques et à des immeubles bénéficiant d'une autorisation de logement à usage touristique.

8. Aux fins de la présente Loi, est considéré comme prix abordable applicable aux promotions immobilières privées et à l'acquisition de logements dépassant la limite fixée à l'article 9.1.b) le loyer égal ou inférieur à celui approuvé annuellement par le Gouvernement pour le parc public de logement, sur proposition du ministère chargé du logement, en prenant comme référence :

a) Les données relatives au fichier de données des contrats de bail de logements et qui, en tout état de cause, doit être inférieur de 25% à celui du marché.

b) La capacité économique du foyer, de manière à ne dépasser en aucun cas 35% de ses produits. Le Gouvernement doit approuver par voie de règlement les conditions requises d'accès et la procédure de calcul du prix abordable.