Rescrit fiscal relatif à l'application de l'exonération des plus-values découlant des transmissions immobilières à titre onéreux en cas de réinvestissement dans le logement habituel.

Rescrit fiscal relatif à l'application de l'exonération des plus-values découlant des transmissions immobilières à titre onéreux en cas de réinvestissement dans le logement habituel.

Exonérations

Gains et pertes en capital

IRPF - Impôt sur le revenu des personnes physiques

Numéro de demande de rescrit fiscal :

CV0358-2025

Date d'émission :

22/12/2025

Réglementation :

Loi 5/2014, du 24 avril, de l'impôt sur le revenu des personnes physiques

Demande de rescrit fiscal

ANTÉCÉDENTS

Monsieur A,

EXPOSE

I. Nature de la demande de rescrit fiscal

Que, conformément aux dispositions de l'article 65 du texte consolidé de la Loi 21/2014, du 16 octobre, relative aux bases de l'ordre juridique fiscal et de l'article 25 du Règlement d'application des impôts et taxes, il souhaite, par le présent écrit, présenter une demande de rescrit fiscal relative aux faits et aux normes fiscales exposés ci-après pour la période d'imposition 2025 et les suivantes.

Monsieur A déclare expressément qu'au moment de la présentation du présent écrit, aucune procédure ni aucun recours administratif relatif au régime, à la classification ou à la qualification fiscale qui lui correspond, soulevé dans la demande de rescrit fiscal, n'est en cours d'instruction.

II. Réglementation applicable

1. Loi 21/2014, du 16 octobre, relative aux bases de l'ordre juridique fiscal.

2.Texte consolidé de la Loi de l'impôt sur le revenu des personnes physiques, article 5, point r).

III. Description des faits

En 2004, le demandeur a acquis conjointement avec son partenaire, à 50 %, un immeuble situé en Andorre.

Depuis 2004 jusqu'à ce jour - sans interruption - l'immeuble a constitué le logement habituel du demandeur.

En 2023, lors de la dissolution de l'indivision, le demandeur a acquis les 50% restants de la propriété et a indemnisé l'autre partie à hauteur de la valeur de celle-ci, sans qu'il y ait en aucun cas de soulte excédentaire.

La dissolution de l'indivision n'a en rien modifié l'usage du logement en tant que résidence habituelle du demandeur.

Il est désormais envisagé de vendre l'immeuble afin de réinvestir dans un nouveau logement habituel.

QUESTION POSÉE

IV. Question posée

Il est demandé si le délai pendant lequel le logement transmis doit avoir été habituel aux fins de l'exonération pour réinvestissement se calcule à compter de :

a) La date d'acquisition de 100% de la propriété (2023),

ou

b) La date de début de la résidence effective (2004).

V. Analyse et arguments

1. Doctrine administrative contraignante du Tribunal Económico-Administrativo Central

La décision nº 00/6331/2013 du Tribunal Económico-Administrativo Central d'Espagne, du 10 septembre 2015, établit une doctrine administrative contraignante sur un cas identique :

"acuerda DESESTIMARLO, fijando el criterio de que a efectos de los beneficios fiscales relacionados con la vivienda habitual, en los supuestos de adquisición de la propiedad en pro indiviso, habiendo el obligado tributario residido ininterrumpidamente en la vivienda desde su adquisición, para el cómputo del plazo de tres años para determinar si el inmueble tiene o no la consideración de vivienda habitual, ha de estarse a la fecha en que se produjo la adquisición de la cuota indivisa, sin tener a estos efectos trascendencia la fecha en que se adquirió la cuota restante"

Cette doctrine établit clairement que :

- Le délai d'occupation se calcule à compter de l'acquisition de la quote-part indivise initiale.

- La date d'acquisition de 100% de la propriété est sans incidence sur le calcul du délai.

- Le logement est reconnu comme habituel dès le début de la résidence avec la première quote-part.

2. Principe de réalité économique

La réalité incontestable est que le demandeur réside dans le logement de manière ininterrompue depuis 20 ans. La dissolution de l'indivision de 2023 a été une opération juridique qui n'a pas modifié cette réalité matérielle de l'usage en tant que résidence habituelle.

3. Principe de neutralité fiscale

Il n'est pas raisonnable qu'une opération de dissolution d'indivision (qui ne modifie pas l'usage du logement) prive le contribuable d'un avantage fiscal auquel il aurait droit s'il avait vendu l'immeuble avant cette opération.

VI. Conclusion

Sur la base de ce qui précède, le demandeur considère que l'immeuble faisant l'objet de la présente demande de rescrit fiscal constitue son logement habituel et permanent depuis 2004 et jusqu'à ce jour, remplissant ainsi les conditions requises aux fins de l'application de l'exonération pour réinvestissement dans le logement habituel.

Et en vertu de l'exposé qui précède,

SOLLICITE

Qu'il soit répondu à la présente demande de rescrit fiscal en confirmant que la période d'occupation aux fins de l'exonération pour réinvestissement dans le logement habituel se calcule à compter de l'acquisition de la quote-part initiale de 50% (2004) et non à compter de la date d'acquisition de 100% de la propriété (2023).

Réponse

S'agissant de votre demande de rescrit fiscal relative à la possibilité que la plus-value obtenue lors de la transmission d'un bien immeuble soit exonérée d'imposition en cas de réinvestissement de ce revenu dans un autre logement, la Loi 5/2014, du 24 avril, de l'impôt sur le revenu des personnes physiques prévoit, à son article 5.r, les conditions requises et les circonstances qui doivent être réunies pour appliquer cette exonération :

« Article 5. Revenus exonérés

Sont exonérés de l'impôt les revenus suivants :

[...]

r) Les plus-values découlant des transmissions à titre onéreux de biens immeubles situés sur le territoire de la Principauté d'Andorre, qui ont constitué le logement habituel et permanent du contribuable, pour autant que les conditions suivantes soient réunies :

- Que le cédant ait la nationalité andorrane avec une résidence effective en Principauté d'Andorre, ou qu'il soit étranger et justifie d'une période minimale de résidence légale, permanente et continue en Principauté d'Andorre de cinq ans.

- Que le cédant réinvestisse le montant perçu lors de la vente dans l'acquisition d'un nouveau logement habituel et permanent en Principauté d'Andorre.

À cet effet, lorsque le montant réinvesti est inférieur au montant total perçu lors de la transmission, seule la part proportionnelle de la plus-value obtenue correspondant au montant réinvesti est exonérée d'imposition.

Est inclus dans la notion de logement le bien immeuble qui constitue le logement habituel et permanent, les places de stationnement, les débarras et les annexes accessoires à ces derniers s'ils sont acquis conjointement.

Est considéré comme logement habituel et permanent celui qui sert principalement de résidence permanente et habituelle de l'acquéreur pendant une période supérieure à 6 mois et 1 jour par année civile et si le logement constitue le logement habituel et permanent pendant une période minimale de quatre années continues.

Le délai pour effectuer le réinvestissement est d'un an à compter du moment de la transmission du logement. En cas de non-respect de ces périodes, le contribuable doit acquitter la dette fiscale découlant de l'impôt initialement exonéré au titre de l'exonération, ainsi que les intérêts de retard correspondants, dans les délais fixés par voie réglementaire. À cet effet, la prescription de l'impôt court à compter de la date à laquelle ledit non-respect se produit. - Que le cédant n'ait pas de dettes en attente de paiement envers l'Administration générale.

- Que le contribuable opte pour l'application de l'exonération. À cet effet, il doit solliciter l'exonération auprès de l'Administration et doit respecter les conditions formelles et les procédures qui sont déterminées par voie réglementaire.

En cas de non-respect des conditions requises prévues pour le réinvestissement dans un nouveau logement habituel, le droit de l'Administration fiscale d'engager une procédure de vérification du respect des conditions requises pour bénéficier de l'exonération commence à courir à compter du moment où expire le délai de deux ans pour que le logement soit considéré comme habituel et permanent.

[...]"

Dans le cas exposé, la transmission du bien immobilier donnera lieu à deux revenus, qualifiés de pertes ou de plus-values aux fins de l'impôt sur le revenu des personnes physiques et qui découlent de deux investissements effectués à des moments différents. Chaque revenu a ses propres caractéristiques, avec une valeur d'acquisition concrète et une ancienneté de la propriété du bien immobilier spécifique.

En ce qui concerne la possibilité d'appliquer l'exonération pour réinvestissement au revenu découlant de la transmission du bien immobilier correspondant à la part de l'investissement effectué par le demandeur en 2023, moment où il acquiert la pleine propriété de l'immeuble, le demandeur déclare avoir acquis l'immeuble en indivision en 2004 et que, depuis lors, celui-ci a été son logement habituel et permanent. Par conséquent, dans le cas d'espèce, s'agissant d'un bien indivisible dont le demandeur a été propriétaire (quote-part ou pleine propriété) depuis 2004 jusqu'à aujourd'hui et que, pendant cette période, l'immeuble a été son logement habituel, indépendamment du moment où la pleine propriété a été acquise, aux fins exclusives de l'exonération pour réinvestissement, la date à laquelle le demandeur a acquis l'immeuble en indivision sera considérée comme le point de départ du calcul pour la qualification de l'immeuble comme logement habituel et permanent.