Rescrit fiscal relatif à l'imposition des revenus provenant de la transmission (cession) de biens immeubles situés aux Pays-Bas.

Rescrit fiscal relatif à l'imposition des revenus provenant de la transmission (cession) de biens immeubles situés aux Pays-Bas.

Conventions tendant à éviter la double imposition internationale

Gains et pertes en capital

IRPF - Impôt sur le revenu des personnes physiques

Numéro de demande de rescrit fiscal :

CV0368-2026

Date d'émission :

16/04/2026

Réglementation :

Loi 5/2014, du 24 avril, de l'impôt sur le revenu des personnes physiques

Convention entre la Principauté d'Andorre et le Royaume des Pays-Bas en vue d'éliminer la double imposition en matière d'impôts sur le revenu et sur la fortune et de prévenir l'évasion et la fraude fiscales

Demande de rescrit fiscal

FAITS

Rescrit fiscal relatif à l'imposition des revenus perçus au titre de la vente d'immeubles aux Pays-Bas, par une personne physique résidente fiscale en Andorre.

Réglementation

- Décret législatif du 29-4-2015 portant publication du texte consolidé de la Loi 5/2014, du 24 avril, de l'impôt sur le revenu des personnes physiques.

- Convention entre la Principauté d'Andorre et le royaume des Pays-Bas en vue d'éliminer la double imposition en matière d'impôts sur le revenu et sur la fortune et de prévenir l'évasion et la fraude fiscales.

Demande de rescrit fiscal

Faits

Demandeur : M. A.

Objet : Demande de rescrit fiscal relative à l'imposition des revenus perçus au titre de la vente d'immeubles aux Pays-Bas, par une personne physique résidente fiscale en Andorre, en application de la CDI entre l'Andorre et les Pays-Bas.

Période applicable : 2025

Réglementation applicable :

- Décret législatif du 29-4-2015 portant publication du texte consolidé de la Loi 5/2014, du 24 avril, de l'impôt sur le revenu des personnes physiques.

- Convention entre la Principauté d'Andorre et le royaume des Pays-Bas en vue d'éliminer la double imposition en matière d'impôts sur le revenu et sur la fortune et de prévenir l'évasion et la fraude fiscales, signée en date du 12 octobre 2023 et entrée en vigueur en date du 31 décembre 2024.

Déclaration expresse : Le demandeur déclare qu'au moment de la présentation du présent écrit, aucune procédure ni aucun recours administratif n'est en cours relativement au régime, à la classification ou à la qualification fiscale qui lui est applicable, soulevés dans la demande de rescrit fiscal.

Expose

Que, conformément aux dispositions de l'article 65 de la Loi 21/2014, du 16 octobre, des bases de l'ordre juridique fiscal et de l'article 25 de son Règlement d'application, il souhaite formuler la Demande de rescrit fiscal suivante, dont les effets seraient applicables aux opérations dont la nature est exposée dans l'écrit de demande, réalisées au cours de l'exercice 2025 :

Description des faits :

Le demandeur est résident fiscal de la Principauté d'Andorre depuis l'année 2023.

Le demandeur est propriétaire de plusieurs immeubles situés aux Pays-Bas dont il est titulaire depuis plus de 10 ans.

Le demandeur a vendu certains de ces immeubles au cours de 2025, ce qui lui a généré des plus-values importantes. La réglementation néerlandaise n'impose pas à l'IRPF ce type de plus-values découlant de la vente de biens immeubles.

L'article 13 de la CDI dispose que les plus-values qu'un résident d'un État contractant tire de l'aliénation de biens immeubles, tels que définis dans ladite convention, peuvent être imposées dans l'État où ils sont situés.

QUESTION POSÉE

Questions :

Première : Comment les plus-values découlant de la vente des immeubles seraient-elles imposées en Andorre avant l'entrée en vigueur de la CDI, compte tenu du fait que le vendeur en est titulaire depuis plus de 10 ans ?

Deuxième : Comment les plus-values découlant de la vente des immeubles seraient-elles imposées en Andorre après l'entrée en vigueur de la CDI, compte tenu du fait que le vendeur en est titulaire depuis plus de 10 ans ?

Troisième : Comment les plus-values découlant de la vente d'un immeuble seraient-elles imposées après l'entrée en vigueur de la CDI si l'acquisition de l'immeuble aliéné avait eu lieu avant 6 ans et trois mois à compter de son acquisition ?

Réponse

En ce qui concerne vos questions relatives à l'imposition applicable au revenu découlant de la transmission (cession) de biens immeubles, il ressort des informations fournies que les biens immeubles objet de la transmission (cession) sont situés aux Pays-Bas, pays avec lequel est applicable une convention en vue d'éliminer la double imposition en matière d'impôts sur le revenu et sur la fortune et de prévenir l'évasion et la fraude fiscales.

Le demandeur déclare que les doutes fiscaux portent sur les revenus obtenus au cours de l'année 2025, période au cours de laquelle la Convention est applicable ; par conséquent, la réponse se limite à la réglementation applicable au cours de cette période 2025 et ne tient pas compte de la réglementation applicable antérieurement, ce qui répond à la deuxième et à la troisième question.

Ainsi, pour appliquer correctement l'imposition directe, il est essentiel de tenir compte des dispositions de cette convention relatives aux impôts visés, aux différentes définitions, aux notions et au pouvoir d'imposition applicable aux revenus provenant de l'aliénation des biens immeubles.

La présente réponse est structurée de la manière suivante :

i. Application de la Convention entre la Principauté d'Andorre et le Royaume des Pays-Bas en vue d'éliminer la double imposition en matière d'impôts sur le revenu et sur la fortune et de prévenir l'évasion et la fraude fiscales

ii. Application de la Loi 5/2014, du 24 avril, de l'impôt sur le revenu des personnes physiques

i. Application de la Convention entre la Principauté d'Andorre et le Royaume des Pays-Bas en vue d'éliminer la double imposition en matière d'impôts sur le revenu et sur la fortune et de prévenir l'évasion et la fraude fiscales

La Convention entre la Principauté d'Andorre et le Royaume des Pays-Bas en vue d'éliminer la double imposition en matière d'impôts sur le revenu et sur la fortune et de prévenir l'évasion et la fraude fiscales, au paragraphe 1 de l'article 1 et aux paragraphes 1, 2 et 3.b de l'article 2, détermine les personnes auxquelles la Convention s'applique et les impôts visés par ce même texte :

« Article 1. Personnes visées

1. La présente Convention s'applique aux personnes qui sont des résidents d'un État contractant ou des deux États contractants.

[...]

Article 2. Impôts visés

1. La présente Convention s'applique aux impôts sur le revenu et sur la fortune perçus pour le compte de chacun des États contractants ou de leurs subdivisions politiques ou collectivités locales, quel que soit le système de perception.

2. Sont considérés comme impôts sur le revenu et sur la fortune les impôts perçus sur le revenu total ou sur la fortune totale, ou sur des éléments du revenu ou de la fortune, y compris les impôts sur les gains provenant de l'aliénation de biens meubles ou immeubles, les impôts sur le montant global des traitements ou salaires payés par les entreprises, ainsi que les impôts sur les plus-values.

3. Les impôts actuels auxquels s'applique la Convention sont notamment :

a) Au Royaume des Pays-Bas :

(i) L'impôt sur le revenu (de inkomstenbelasting) ;

b) En Principauté d'Andorre : (ii) L'impôt sur le revenu des personnes physiques

[...] »

Cette même Convention, aux articles 3.1.d et 4.1, prévoit une définition de personne et de résident aux fins de l'application de la Convention :

« Article 3. Définitions générales

1. Au sens de la présente Convention, à moins que le contexte n'exige une interprétation différente :

d) le terme « personne » comprend les personnes physiques, les sociétés et tous autres groupements de personnes ;

[...]

Article 4. Résident

1. Au sens de la présente Convention, l'expression résident d'un État contractant désigne toute personne qui, en vertu de la législation de cet État, est assujettie à l'impôt dans cet État en raison de son domicile, de sa résidence ou de tout autre critère de nature analogue, et s'applique aussi bien à cet État qu'à toutes ses subdivisions politiques ou collectivités locales.

[...] »

Il ressort des informations fournies que le consultant est résident fiscal en Andorre et qu'au cours de l'année 2025 il a obtenu des revenus provenant de la transmission de biens immeubles situés aux Pays-Bas. Par conséquent, dans le cas exposé, sont applicables les dispositions établies dans la Convention entre la Principauté d'Andorre et le Royaume des Pays-Bas en vue d'éliminer la double imposition en matière d'impôts sur le revenu et sur la fortune et de prévenir l'évasion et la fraude fiscales.

Cette même Convention, à l'article 6 et à l'article 13, fait une mention spécifique du pouvoir d'imposition sur les revenus provenant de biens immeubles et sur les plus-values provenant de l'aliénation de ces biens ; les articles en question disposent ce qui suit :

« Article 6. Revenus immobiliers

1. Les revenus qu'un résident d'un État contractant tire de biens immeubles (y compris les revenus des exploitations agricoles ou forestières) situés dans l'autre État contractant peuvent être imposés dans cet autre État.

2. L'expression biens immeubles a le sens que lui attribue le droit de l'État contractant où les biens considérés sont situés. L'expression comprend en tout cas les biens accessoires aux biens immeubles, le cheptel et le matériel utilisé dans les exploitations agricoles et forestières, les droits auxquels s'appliquent les dispositions du droit privé concernant la propriété foncière, l'usufruit des biens immeubles et les droits à des paiements fixes ou variables pour l'exploitation ou la concession de l'exploitation de gisements minéraux, sources et autres ressources naturelles ; les navires et les aéronefs ne sont pas considérés comme des biens immeubles.

3. Les dispositions du paragraphe 1 s'appliquent aux revenus provenant de l'utilisation directe, du loyer ou de l'utilisation de toute autre forme d'exploitation des biens immeubles.

4. Les dispositions des paragraphes 1 et 3 s'appliquent également aux revenus provenant des biens immeubles d'une entreprise.

[...]

Article 13. Plus-values

1. Les gains qu'un résident d'un État contractant tire de l'aliénation de biens immeubles tels que définis à l'article 6 et situés dans l'autre État contractant peuvent être imposés dans cet autre État. »

En conséquence, le revenu obtenu par le consultant provenant de la transmission d'un bien immeuble situé aux Pays-Bas peut être imposable dans ce pays en vertu de sa réglementation fiscale. Toutefois, l'imposition n'est pas exclusive à l'État de la source ; il s'agit d'une imposition partagée avec l'État de résidence, avec des mécanismes pour éviter la double imposition qui seront mentionnés ci-après.

Par ailleurs, la Convention prévoit également un mécanisme spécifique pour éviter la double imposition applicable lorsque le revenu obtenu par le contribuable peut être imposable dans les deux États ; cette méthode est prévue à l'article 22.7 :

« Article 22. Méthodes pour éliminer la double imposition

[...]

7. Conformément à la législation d'Andorre en ce qui concerne l'élimination de la double imposition, qui n'affectera pas le principe général, la double imposition est éliminée de la manière suivante :

a) Lorsqu'un résident d'Andorre perçoit des produits ou possède de la fortune qui, conformément aux dispositions de la présente Convention, peuvent être imposables aux Pays-Bas, Andorre accorde, en déduction de l'impôt de ce résident, un montant égal à l'impôt payé aux Pays-Bas. Toutefois, ladite déduction ne peut excéder la fraction de l'impôt andorran, calculé avant la concession de la déduction, correspondant auxdits éléments ou postes de produits obtenus aux Pays-Bas.

b) Lorsqu'un résident d'Andorre perçoit des produits ou possède de la fortune qui, conformément aux dispositions de la présente Convention, sont exempts d'imposition en Andorre, Andorre peut, pour calculer le montant de l'impôt sur le reste des produits ou de la fortune de ce résident, tenir compte des produits ou de la fortune exemptés. »

Par conséquent, si le revenu était soumis à imposition aux Pays-Bas, le consultant éviterait la double imposition au moyen de la déduction de l'impôt payé dans l'État de la source, dans la limite de l'impôt qu'il lui incomberait de payer en Andorre.

ii. Application de la Loi 5/2014, du 24 avril, de l'impôt sur le revenu des personnes physiques

D'autre part, en ce qui concerne la réglementation interne, la Loi 5/2014, du 24 avril, de l'impôt sur le revenu des personnes physiques, s'agissant de la qualité de contribuable de l'impôt et de résident fiscal en Andorre, dispose aux articles 7.1 et 8 ce qui suit :

« Article 7. Contribuables

1. Sont contribuables de l'impôt les personnes physiques qui ont leur résidence fiscale sur le territoire andorran.

[...]

Article 8. Résidence fiscale et domicile fiscal

1. Sont considérées comme « résidents fiscaux sur le territoire andorran » les personnes physiques qui remplissent l'une quelconque des conditions suivantes :

a) Qu'elles séjournent plus de 183 jours, au cours de l'année civile, sur le territoire andorran. Pour déterminer cette période sur le territoire andorran, les absences sporadiques sont prises en compte, sauf si le contribuable justifie de sa résidence fiscale dans un autre pays.

b) Que le centre principal ou la base de leurs activités ou de leurs intérêts économiques se situe sur le territoire andorran, de manière directe ou indirecte.

2. Il est présumé, sauf preuve contraire, que le contribuable a sa résidence fiscale sur le territoire andorran lorsque, conformément aux critères du paragraphe précédent, le conjoint non séparé légalement et les enfants mineurs sont résidents fiscaux sur le territoire andorran.

3. Ne sont pas considérés comme « résidents fiscaux sur le territoire andorran » les travailleurs qui se déplacent quotidiennement vers la Principauté depuis l'Espagne ou la France et qui ont été embauchés par des entreprises résidentes fiscales sur le territoire andorran ou par des établissements stables de sociétés étrangères sur le territoire andorran.

4. Les personnes de nationalité andorrane, ainsi que le conjoint non séparé légalement et les enfants mineurs, qui ont leur résidence habituelle à l'étranger en raison de leur qualité de membres de missions diplomatiques ou de représentations auprès d'organisations internationales sont considérés comme « résidents fiscaux sur le territoire andorran ». 5. Le domicile fiscal des contribuables résidents fiscaux sur le territoire andorran est celui qui résulte de l'application des règles prévues à cet effet par la réglementation régissant les bases de l'ordre juridique fiscal.»

La même Loi de l'impôt, à l'article 4, définit la constitution du fait générateur de l'impôt :

«Article 4. Fait générateur

1. Constitue le fait générateur l'obtention de revenu, quelle qu'en soit la source ou l'origine, par le contribuable, indépendamment du lieu où il a été produit et quelle que soit la résidence du payeur.

2. Composent le revenu du contribuable :

a) Les revenus du travail.

b) Les revenus provenant de l'exercice d'activités économiques.

c) Les revenus fonciers.

d) Les revenus de capitaux mobiliers.

e) Les plus-values et les moins-values.

f) Les imputations de revenu en régime de transparence fiscale.»

Conformément à ces dispositions, si les circonstances sont réunies pour que le consultant ait la qualité de résident fiscal en Andorre, il sera contribuable de l'impôt sur le revenu des personnes physiques et, en conséquence, tous les revenus qu'il obtiendra au cours de la période d'imposition seront soumis à l'impôt sur le revenu des personnes physiques, y compris les revenus provenant des transmissions (cessions) de biens immeubles situés aux Pays-Bas.

Par ailleurs, en ce qui concerne la qualification du revenu provenant des transmissions (cessions) des biens immeubles, pour autant que ces biens ne soient pas affectés à une activité économique, il aura la qualité de plus-value ou de moins-value patrimoniale aux fins de l'impôt sur le revenu des personnes physiques, ainsi qu'il ressort de la Loi 5/2014, du 24 avril, de l'impôt sur le revenu des personnes physiques, à l'article 24.1, et le montant du revenu sera établi conformément aux dispositions de l'article 25 :

«Article 24. Notion

1. Aux fins du présent impôt, sont considérées comme «plus-values et moins-values» les variations de la valeur du patrimoine du contribuable qui se manifestent à l'occasion de toute modification de sa composition, sauf si, en application de la présente Loi, elles sont considérées comme des revenus.»

[…]

Article 25. Calcul

1. Le montant des plus-values ou moins-values est :

a) En cas de transmission (cession) à titre onéreux ou lucratif, la différence entre les valeurs d'acquisition et de transmission (cession) des éléments du patrimoine.

b) Dans les autres cas, la valeur réelle des éléments du patrimoine ou de leurs parties, le cas échéant.

Si des travaux d'amélioration ont été effectués sur les éléments du patrimoine transmis, il est fait une distinction de la part de la valeur de transmission (cession) qui correspond à chacun de leurs composants.»

La même Loi, à l'article 5, prévoit une série de revenus qui sont exonérés de l'impôt. Concrètement, le paragraphe n établit une exonération applicable à la transmission (cession) de biens immeubles situés à l'étranger lorsqu'un nombre déterminé d'années de propriété est atteint :

«Article 5. Revenus exonérés

Sont exonérés de l'impôt les revenus suivants :

[...]

n) Les plus-values et les moins-values qui se manifestent lors des transmissions (cessions) de biens immeubles situés hors du territoire andorran, lorsque le contribuable a été propriétaire de ces biens objet de la transmission (cession), au minimum, pendant les dix années précédant la transmission (cession).

[...]»

Conformément à ces articles, si le consultant a été propriétaire du bien immeuble objet de la transmission (cession) pendant une période égale ou supérieure à dix ans, la plus-value résultant de cette opération sera exonérée de l'impôt, indépendamment du fait que ce revenu soit ou non imposé aux Pays-Bas. Toutefois, si cette condition n'est pas remplie, la plus-value sera assujettie et non exonérée ; son calcul sera déterminé par la différence entre le prix d'acquisition et la valeur de transmission (cession). Dans le cas où ce revenu ne serait pas soumis à imposition aux Pays-Bas, étant donné que le revenu sera uniquement soumis à imposition en Andorre, l'élimination de la double imposition internationale ne sera pas applicable.