Rescrit fiscal relatif à l'application de la majoration spéciale sur les gains spéculatifs dans les transmissions (cessions) de biens immeubles situés en Andorre.
Traduction réalisée par intelligence artificielle, à titre informatif. Seul le texte catalan publié par l'organisme fait foi. Texte catalan
- Numéro
- CV0356-2025
- Date
- 05/12/2025
- Impôt
- Impôt sur les sociétés
- Thématique
- Recàrrec especulatiu
- Réglementation citée
- Llei 95/2010, del 29 de desembre, de l’impost sobre societats
Una societat consultant que va adquirir un terreny per construir-hi habitatges d'obra nova pregunta quina data cal prendre com a «data d'adquisició» per aplicar el recàrrec especial sobre guanys especulatius en la transmissió d'una de les unitats: la del terreny, la de finalització de l'obra o la del valor actualitzat. La normativa aplicable és la disposició addicional segona de la Llei 95/2010, de l'impost sobre societats, introduïda per la Llei 5/2023 i modificada per la Llei 5/2025. L'Administració aplica el tercer paràgraf de l'apartat 3, relatiu a les promocions de nova construcció, i computa el període des de l'adquisició del terreny fins a la transmissió. Com que aquest període supera els dos anys, conclou que no s'aplica el recàrrec especial.
Résumé généré automatiquement, non révisé : seul le texte original du rescrit, ci-dessous, fait foi.
Rescrit fiscal relatif à l'application de la majoration spéciale sur les gains spéculatifs dans les transmissions (cessions) de biens immeubles situés en Andorre.
IS - Impôt sur les sociétés
Majoration spéculative
Numéro de rescrit :
CV0356-2025
Date d'émission :
05/12/2025
Réglementation :
Loi 95/2010, du 29 décembre, de l'impôt sur les sociétés
Demande
ANTÉCÉDENTS
Par la présente, la Société X, inscrite au Registre des sociétés, dûment représentée par le soussigné, Monsieur A.
Conformément aux dispositions de l'art. 65 de la Loi 21/2014, du 16 octobre, sur les bases de l'ordre juridique fiscal, et aux art. 24 et suivants du Règlement, du 11 février 2015, d'application des impôts et taxes, formule par la présente la présente DEMANDE DE RESCRIT FISCAL ÉCRITE adressée à l'Administration fiscale, sur la base des informations suivantes :
PÉRIODES CONCERNÉES
La période concernée s'étend de l'exercice 2025 et au-delà.
DÉCLARATION EXPRESSE
La demanderesse déclare expressément qu'aucune procédure ni aucun recours administratif n'est en cours concernant le régime, la classification ou la qualification fiscale qui lui correspond, soulevés dans la demande.
QUESTION POSÉE
La société andorrane X a acquis un terrain en juin 2020.
Entre 2020 et 2024, la construction de trois logements a été réalisée, les travaux ayant été achevés au cours de 2024.
En novembre 2024, le certificat de réévaluation de ces logements a été obtenu.
Au cours de l'exercice 2026, la vente de l'une des unités immobilières est prévue.
Selon la Loi 5/2025, du 6 mars, dite « Loi pour la croissance durable et le droit au logement », la majoration pour spéculation immobilière s'applique sur la base obtenue, en fonction du temps écoulé entre la date d'acquisition et la date de transmission (cession), selon les pourcentages suivants :
- Moins de 2 ans →10 %
- Entre 2 et 5 ans → 5 %
- Plus de 5 ans → 0 %
- Moins de 2 ans → 5 %, dans le cas de Promotion de construction neuve
La question posée est de savoir à quelle date la loi fait référence lorsqu'elle indique « Date d'acquisition » dans le cas exposé : la date d'acquisition du terrain, la date d'achèvement des travaux ou la date de valeur actualisée de l'immeuble ?
Et, en conséquence, quelle majoration nous devrions appliquer.
Réponse
En ce qui concerne votre question relative à l'application de la majoration spéciale dans les transmissions (cessions) de biens immeubles, la disposition additionnelle deuxième de la Loi 95/2010, du 29 décembre, introduite par la Loi 5/2023, du 19 janvier, et modifiée par la Loi 5/2025, du 6 mars, prévoit ce qui suit :
« Disposition additionnelle deuxième. Majoration spéciale sur les gains spéculatifs dans les transmissions (cessions) de biens immeubles situés dans la Principauté d'Andorre
1. Les contribuables qui obtiennent des plus-values à caractère spéculatif, découlant de la transmission (cession) de biens immeubles situés dans la Principauté d'Andorre, sont soumis à la majoration spéciale prévue dans la présente disposition additionnelle. Aux fins de la présente disposition, sont assimilés aux transmissions (cessions) de biens immeubles situés dans la Principauté d'Andorre les actes mentionnés aux lettres a), b), c) et d) du paragraphe 1 de l'article 45 bis.
2. Sont considérées comme plus-values à caractère spéculatif celles découlant des transmissions (cessions) mentionnées au paragraphe précédent, lorsqu'elles proviennent de transmissions (cessions) de biens ou de droits effectuées avant l'expiration d'une période minimale de cinq ans à compter de la date d'acquisition par le contribuable.
3. La majoration spéciale est calculée en appliquant au montant de la plus-value le taux établi en fonction de la période écoulée depuis la date d'acquisition, déterminée conformément aux règles prévues dans la présente Loi.
Si la période écoulée entre la date de la transmission (cession) et celle de l'acquisition est inférieure à 2 ans, le taux applicable est de 10%. Si cette période est égale ou supérieure à 2 ans et inférieure à 5 ans, le taux applicable est de 5%.
Toutefois, dans le cas de promotions immobilières de construction neuve, seules sont soumises à la majoration spéciale les plus-values provenant de transmissions (cessions) de biens ou de droits effectuées avant l'expiration d'une période minimale de deux ans à compter de la date d'acquisition par le contribuable. Dans ce cas, le taux applicable est de 5%.
4. La majoration spéciale est exigible au moment où se produit la transmission (cession) des biens visés au paragraphe 1.
5. Les contribuables doivent liquider la majoration spéciale et en verser le montant au ministère chargé des finances conformément à la procédure prévue aux articles 45 bis et 45 ter, dans les délais et conditions établis par voie réglementaire.
6. La majoration spéciale prévue dans la présente disposition additionnelle a la nature de cotisation de l'impôt sur les sociétés. »
Conformément au troisième alinéa du paragraphe 3 de cette disposition, considérant que la demanderesse a acquis le terrain au mois de juin 2020 afin de réaliser une construction neuve et que la transmission (cession) de l'un des immeubles construits sera effectuée au cours de l'année 2026, la période écoulée depuis l'acquisition du terrain jusqu'au moment de la transmission (cession) est supérieure à deux ans et, par conséquent, dans le cas exposé, la majoration spéciale ne s'appliquera pas.