Article 1. Régime juridique applicable aux contrats de bail de logement à usage de résidence habituelle et permanente conclus au cours de l'année 2021 ou antérieurement

Article 1. Régime juridique applicable aux contrats de bail de logement à usage de résidence habituelle et permanente conclus au cours de l'année 2021 ou antérieurement

1. Les contrats de bail de logement à usage de résidence habituelle et permanente conclus en vertu du chapitre premier du titre III de la Loi sur les baux d'immeubles urbains et dont la conclusion a eu lieu en 2021 ou antérieurement sont soumis, dès que prend fin le système de prorogations régi par la Loi 24/2023 , du 28 novembre, portant mesures de stimulation et de stabilité du marché des baux de logements, au régime juridique suivant :

a) Les contrats conclus au cours de l'année 2012 ou antérieurement ou les contrats dont le prix est inférieur ou égal à 6 euros par mètre carré peuvent être tacitement prorogés conformément aux dispositions de la Loi sur les baux d'immeubles urbains ou peuvent être résiliés, à l'initiative de la partie bailleresse, à l'expiration de la prorogation correspondante, moyennant un préavis d'au moins six mois. En cas de conclusion d'un nouveau contrat avec la même partie locataire ou avec un tiers, cas dans lesquels la durée minimale de l'un ou l'autre de ces contrats est de cinq ans, le loyer qui en résulte peut être augmenté au maximum des pourcentages établis aux articles 2 ou 3 de la présente Loi.

b) Les contrats conclus au cours des années 2013, 2014 ou 2015 ou les contrats dont le prix, à l'entrée en vigueur de la présente Loi, est inférieur ou égal à 7 euros par mètre carré font l'objet d'une prorogation légale d'un an, qui prend fin en 2028, et le loyer peut être actualisé pendant cette année de prorogation, au maximum, en fonction de la variation de l'indice des prix à la consommation de l'année civile précédente. À l'expiration de cette prorogation et au cours de l'année 2028, ces contrats peuvent être tacitement prorogés conformément aux dispositions de la Loi sur les baux d'immeubles urbains ou peuvent être résiliés, à l'initiative de la partie bailleresse, moyennant un préavis d'au moins six mois. En cas de conclusion d'un nouveau contrat avec la même partie locataire ou avec un tiers, cas dans lesquels la durée minimale de l'un ou l'autre de ces contrats est de cinq ans, le loyer qui en résulte peut être augmenté au maximum des pourcentages établis aux articles 2 ou 3 de la présente Loi.

c) Les contrats conclus au cours des années 2016, 2017 ou 2018 ou les contrats dont le prix, à l'entrée en vigueur de la présente Loi, est inférieur ou égal à 8 euros par mètre carré font l'objet d'une prorogation légale de deux ans, qui prend fin en 2029, et le loyer peut être actualisé une fois par an pendant ces années de prorogation, au maximum, en fonction de la variation de l'indice des prix à la consommation de l'année civile précédente. À l'expiration de cette prorogation et au cours de l'année 2029, ces contrats peuvent être tacitement prorogés conformément aux dispositions de la Loi sur les baux d'immeubles urbains ou peuvent être résiliés, à l'initiative de la partie bailleresse, moyennant un préavis d'au moins six mois. En cas de conclusion d'un nouveau contrat avec la même partie locataire ou avec un tiers, cas dans lesquels la durée minimale de l'un ou l'autre de ces contrats est de cinq ans, le loyer qui en résulte peut être augmenté au maximum des pourcentages établis aux articles 2 ou 3 de la présente Loi.

d) Les contrats conclus au cours des années 2019, 2020 ou 2021 font l'objet d'une prorogation légale de trois ans, qui prend fin en 2030, et le loyer peut être actualisé une fois par an pendant ces années de prorogation, au maximum, en fonction de la variation de l'indice des prix à la consommation de l'année civile précédente. À l'expiration de cette prorogation et au cours de l'année 2030, ces contrats peuvent être tacitement prorogés conformément aux dispositions de la Loi sur les baux d'immeubles urbains ou peuvent être résiliés, à l'initiative de la partie bailleresse, moyennant un préavis d'au moins six mois. En cas de conclusion d'un nouveau contrat avec la même partie locataire ou avec un tiers, cas dans lesquels la durée minimale de l'un ou l'autre de ces contrats est de cinq ans, le loyer qui en résulte peut être augmenté au maximum des pourcentages établis aux articles 2 ou 3 de la présente Loi.

2. Les clauses qui modifient au détriment de la partie locataire les règles du présent article sont nulles et réputées non écrites, sans préjudice de constituer une infraction administrative, conformément à la Loi sur les baux d'immeubles urbains ou à la présente Loi.

3. Lorsqu'une clause contraire aux dispositions du présent article a été stipulée et que la partie bailleresse a perçu un loyer supérieur, il en résulte une créance au profit de la partie locataire, que celle-ci peut déduire de la mensualité suivante, de sorte qu'elle est libérée de l'obligation de paiement du loyer jusqu'à compensation de la créance ainsi née. Le paiement des loyers mensuels suivants est automatiquement ajusté aux dispositions du présent article, sans que cela constitue un motif de défaut de paiement et sans préjudice de l'application du régime de sanctions correspondant.

4. La partie bailleresse doit informer de manière probante la partie locataire de sa volonté de renouveler le contrat de bail ou de le résilier, lorsque le présent article le permet, au moins six mois avant la date d'échéance de l'annuité contractuelle correspondante.

5. Le régime juridique régi par les paragraphes précédents du présent article n'est pas applicable aux contrats de bail de logements dans lesquels se présente l'une des circonstances suivantes :

a) Le loyer mensuel du logement concerné est égal ou supérieur à 2.500 euros. Ce loyer se rapporte exclusivement au prix du logement, et sont exclus du calcul le prix des places de stationnement, des débarras ou de toute fourniture liée au contrat de bail.

b) Le logement est une maison individuelle.

c) Le contrat de bail de logement à usage résidentiel et permanent a été conclu au profit d'une personne titulaire d'une autorisation de résidence sans activité lucrative.

d) En application de l'article 127 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme en vigueur, ou de la disposition correspondante, des travaux relatifs à la sécurité, à la salubrité et à l'hygiène doivent être exécutés, qui empêchent que le logement continue d'être occupé. Ces travaux doivent constituer des opérations soumises à permis préalable conformément à l'article 134 de la Loi générale d'aménagement du territoire et d'urbanisme en vigueur ou de la disposition correspondante, et l'incompatibilité entre l'exécution des travaux et l'occupation de l'immeuble doit être mentionnée dans l'étude de sécurité et santé au travail et dans le projet de sécurité et santé signés par la maîtrise d'œuvre, l'entreprise contractante et l'entreprise de prévention des risques professionnels. La partie bailleresse doit communiquer sa volonté de résilier le contrat de bail pour ce motif au moins six mois avant la date d'expiration du contrat et doit joindre une copie de l'octroi du permis, ainsi qu'un certificat signé par la maîtrise d'œuvre, l'entreprise contractante et l'entreprise de prévention des risques professionnels attestant l'incompatibilité des travaux avec l'occupation du logement. Le permis de construire doit indiquer le délai pour commencer les travaux, qui ne peut être supérieur à six mois à compter de la date d'expiration du contrat.

e) La partie bailleresse souhaite reprendre le logement loué pour l'affecter à son usage propre ou à celui de membres de sa famille jusqu'au deuxième degré de consanguinité, d'adoption ou d'alliance, à tout moment de la période d'applicabilité de la présente Loi.

Afin de garantir que le logement est affecté à l'usage propre ou à celui de membres de la famille jusqu'au deuxième degré de consanguinité, d'adoption ou d'alliance, la partie bailleresse doit le notifier à la partie locataire au moins six mois avant la date d'échéance de l'annuité et doit justifier le lien de parenté correspondant, et joindre une déclaration sur l'honneur relative à l'affectation du logement signée par elle et, le cas échéant, par le membre de la famille au profit duquel le logement est affecté.

La partie locataire, au moment où l'extinction du contrat de bail pour ce motif lui est notifiée, doit en informer le ministère compétent en matière de logement, par l'intermédiaire du Service des démarches du Gouvernement, au moyen d'une demande générique, qui doit être accompagnée de la notification effectuée par la partie bailleresse et, le cas échéant, de la justification du lien de parenté.

Afin de garantir que l'immeuble est affecté à un logement habituel, la partie bailleresse ou, le cas échéant, la partie locataire membre de la famille doit justifier auprès du ministère compétent en matière de logement, dans un délai de trente jours calendaires après la reprise du logement, le changement de recensement correspondant et la souscription des fournitures de base, ainsi que la conclusion écrite du contrat de bail ou, le cas échéant, la cession à titre gratuit.

L'usage propre ou la cession du logement au profit des membres de la famille visés au premier alinéa du présent paragraphe doivent être d'une durée minimale de cinq ans, sauf si cette durée minimale ne peut être respectée pour une cause de force majeure, de séparation, de divorce, d'accident ou de maladie de la partie bailleresse ou du membre de la famille jusqu'au deuxième degré de consanguinité, d'adoption ou d'alliance.

En cas de non-respect de la période de cinq ans définie à l'alinéa immédiatement précédent, la partie bailleresse doit de nouveau affecter le bail au profit de tiers.

Le loyer découlant du nouveau contrat de bail doit être d'un montant inférieur ou égal à celui qui était appliqué avant l'affectation du logement concerné à l'usage propre ou au profit de membres de la famille jusqu'au deuxième degré de consanguinité, d'adoption ou d'alliance.

Toutefois, la partie bailleresse peut actualiser le loyer du nouveau contrat de bail en fonction de l'indice général des prix à la consommation cumulé pendant les années au cours desquelles le logement a été affecté à l'usage propre ou au profit de membres de la famille jusqu'au deuxième degré de consanguinité, d'adoption ou d'alliance.

Aux fins prévues au présent article, on entend par fournitures de base l'électricité, l'eau et le chauffage.

Cette exception peut être invoquée par des personnes morales ayant agi dans le contrat de bail en qualité de partie bailleresse, à condition que la reprise du logement soit destinée à des associés ou actionnaires, ou à des membres de la famille jusqu'au deuxième degré de consanguinité, d'adoption ou d'alliance de ces associés ou actionnaires, et que soient justifiés la qualité d'associé ou d'actionnaire et, le cas échéant, le lien de parenté avec la personne destinataire du logement.

f) La partie bailleresse souhaite reprendre le logement loué pour le louer à son tour au profit d'une personne salariée engagée par la partie bailleresse. La personne salariée doit avoir sa résidence légale et permanente dans le pays et la relation de travail doit avoir une ancienneté d'au moins deux ans, sauf s'il s'agit de personnel qualifié et que le contrat de travail a été conclu avec une clause de maintien dans l'emploi d'au moins cinq ans.

g) La partie bailleresse a vendu le logement objet du bail et la partie acheteuse l'a acquis pour y établir sa résidence habituelle et permanente, à tout moment de la période d'applicabilité de la présente Loi. Pour exercer cette faculté, la partie acheteuse doit avoir notifié sa volonté d'affecter le logement à sa résidence habituelle et permanente au moment où elle communique l'acquisition du logement et la subrogation dans les droits et obligations de l'ancien propriétaire. Cette notification doit respecter au minimum un préavis de six mois avant la date d'échéance de l'annuité du contrat. Une fois la possession du logement recouvrée et dans un délai de trente jours suivants, la partie acheteuse doit justifier auprès du ministère responsable du logement qu'elle a affecté l'immeuble à l'établissement de sa résidence habituelle et permanente au moyen du certificat de résidence communal et de la souscription des fournitures de base. L'absence de présentation de cette documentation ou le non-respect de l'obligation d'affecter le logement à l'établissement de la résidence habituelle et permanente du nouveau propriétaire constituent une infraction administrative conformément à la Loi sur les baux d'immeubles urbains ou à la présente Loi.

h) La partie bailleresse a notifié par écrit et de manière probante à la partie locataire sa volonté de résilier le contrat de bail du logement pour expiration du délai convenu avant l'entrée en vigueur de la Loi 18/2019 , du 15 février, du budget pour l'exercice 2019.

i) L'extinction du contrat de bail de logement à usage de résidence habituelle et permanente résulte de la volonté expresse de la partie locataire de ne pas renouveler le contrat, dûment communiquée à la partie bailleresse dans les délais établis par la Loi sur les baux d'immeubles urbains. Il incombe à la partie bailleresse de justifier par écrit que le non-renouvellement du contrat est imputable à la volonté de la partie locataire, à la demande de l'Administration, si elle en est requise.

j) Le logement est libéré pour une cause imputable à la partie locataire.

6. Dans les cas prévus au paragraphe cinq ci-dessus, à l'exception des lettres e et g , la partie bailleresse peut conclure un nouveau contrat de bail avec un tiers en fixant librement le loyer, sans que les pourcentages maximaux d'augmentation prévus aux articles 2 ou 3 de la présente Loi soient applicables.