Plan partiel du Prat del Rei, d'avril 2001.

Plan / partiel du Prat del Rei, la Massana 2001 / Exposé des motifs / Tant le Commun de la Massana que le Gouvernement lui-même, par des accords respectifs / des 8 et 15 octobre 1997, ont publié chacun au BOPA, les 15 / octobre et 5 novembre 1997 respectivement, l'approbation du Plan spécial / pour le village de Pal. Ladite réglementation a été enrichie par la / modification des ordonnances sur la construction approuvées par le Commun de la / Massana en date du 27 février 1998 et par la réglementation spécifique pour / le territoire de Pal en date du 31 mars 1998. / Dans le Plan et les réglementations cités, il était déjà insisté sur la nécessité d'élargir et de préciser / le cadre d'aménagement et législatif dans toute l'unité géographique du territoire de Pal, / afin d'en garantir un développement futur harmonieux, et la présente / action met en pratique cette recommandation pertinente et avance de manière / importante dans la protection de cette zone. / La requalification du terrain « Prat del Rei » s'entend comme nécessaire compte tenu de l' / incidence importante que pourraient avoir sur l'ensemble historique de Pal des / opérations urbanistiques et de construction - surtout celles d'une portée territoriale / importante, comme la présente - régies par une réglementation actuelle peu adaptée à / ces situations. / Il est incontestable que le grand effort que les différentes administrations / consacrent au développement du Plan spécial pour le village de Pal exige des / mesures préventives autour des limites du Plan qui garantissent son avenir de / manière efficace et harmonieuse. / L'application du présent Plan partiel permettra d'améliorer substantiellement les / opérations urbanistiques et de construction, en réduisant la charge d'intervention, / en minimisant les impacts paysagers et environnementaux et en garantissant une occupation / concertée et située dans les lieux optimaux pour l'accueillir. / Pour tous ces motifs, le Commun de la Massana considère que l'instrument / adéquat pour atteindre ces fins est un Plan partiel pour le terrain Prat del Rei / qui définisse avec précision tous les paramètres critiques et fondamentaux d'une future / intervention urbanistique et de construction dans cette zone et qui en régisse le / développement et l'application. / Cette figure opérationnelle d'intervention dans le domaine de l'aménagement et de la / planification territoriale permet de concrétiser la volonté de collaboration, / exprimée à plusieurs reprises par toutes les parties qui concourent à ce / projet. / Chapitre premier. Dispositions générales / Article 1 / La présente réglementation s'applique dans le périmètre défini comme zone du Plan partiel / du Prat del Rei, dans le village de Pal ; les limites, la superficie et les caractéristiques / topographiques de celle-ci sont représentées sur le plan 1. / Article 2 / En cas d'interprétation de la présente réglementation, celle-ci est toujours régie par un / principe restrictif, en faisant prévaloir la moindre constructibilité et les fonctions qui / favorisent le plus la qualité et l'adéquation des résultats aux intérêts généraux. / Article 3 / Pour toutes les questions non prévues dans la présente réglementation, sont / applicables les réglementations du Gouvernement et communales en vigueur. / Chapitre deuxième. Du sol et du paysage / Article 4 / Est requalifiée la zone représentée sur le plan 1, selon les caractéristiques / urbanistiques et de construction définies ci-après. / Article 5 / 5.1. La zone définie par le plan 1 est requalifiée sous la dénomination de / zone du Plan partiel du Prat del Rei. / 5.2. Cette zone comprend deux propriétés ayant les superficies totales suivantes : / Propriété A : 60.248 m2 / Propriété B : 3.200 m2 / Superficie totale du Plan : 63.448 m2 / Article 6 / Constituent la documentation du Plan partiel du Prat del Rei la présente / réglementation, l'orthophoto, les plans joints numérotés 1, 2, 3, 3bis et les croquis / numérotés 1, 2, 3a, 3b, 3c, 4, 5, 6, 7, 8. / Article 7 / 7.1. Est interdite la division de l'unité du territoire du Plan partiel. / Il s'entend le lotissement et/ou la vente de parties de terrain non bâti. / 7.2. Est exclue de cette interdiction la vente d'unités bâties, y compris / celle de blocs ou d'ensembles d'unités bâties. / 7.3. Ne peuvent faire l'objet d'une division, en aucun cas, les aires de sol naturel ni / celles de sol naturel adapté, qui demeurent toujours à usage et jouissance communautaires. / 7.4. Une fois épuisée la constructibilité de chaque lobe, la partie non occupée / ne peut pas non plus être divisée. / Article 8 / 8.1. Toutes les opérations s'inscrivent dans le concept d'unité et / d'homogénéité de l'intervention dans la zone du Plan partiel du Prat del Rei. / Cela signifie que, tant dans la phase conceptuelle que dans la phase d'exécution, doivent être garanties / la cohérence et la contextualisation de toutes et chacune des opérations. L' / unité d'intervention minimale est le lobe. Cela signifie que le projet général / d'occupation et volumétrique pour cette sous-unité territoriale (lobe) est nécessaire pour / toute intervention dans celle-ci. / 8.2. Il est entendu par lobe l'aire de terrain urbanisable, ayant un périmètre et une superficie / définis. Selon ce qui est représenté sur le plan 2, il existe dans ce plan partiel / cinq aires urbanisables dénommées lobes, numérotés L1, L2, L3, L4 et L5. / Article 9 / Aux fins d'usage, le sol est qualifié en trois catégories, réparties sur le / territoire selon le plan 2 et avec les qualités détaillées ci-après : / Sol naturel / Il s'agit de la partie du territoire total du Plan partiel qui ne peut pas être modifiée. C'est-à- / dire qu'il ne peut y être réalisé ni modifications de la topographie ni constructions, sauf / les exceptions précisées à l'article 11 / Sol naturel adapté / Il s'agit de la partie du territoire total du Plan partiel qui peut supporter des / modifications de sa topographie (en l'occurrence de faible intensité) et de ses / caractéristiques naturelles. / Sol urbanisable / Il s'agit de la partie du territoire total du Plan partiel dans laquelle sont permises / la construction et les infrastructures et équipements correspondants / Article 10 / 10.1. Sont permis des déplacements des zones correspondant aux trois / catégories de sol, ainsi que des modifications du périmètre de celles-ci. / 10.2. Les déplacements et/ou modifications du périmètre ne peuvent pas dépasser / 30% (la superficie, extérieure à la zone initiale, comprise entre le périmètre de celle-ci et le / nouveau périmètre ne doit pas être supérieure à 30% de la superficie totale et initiale de la zone). / (voir croquis 1) / Article 11 / 11.1. L'application de l'article précédent ne peut, en aucun cas, entraîner une / diminution de la superficie initiale des catégories de sol naturel et de sol / naturel adapté, ni non plus une augmentation du sol urbanisable. / 11.2. Aucun déplacement ne peut entraîner l'empiètement, par du sol urbanisable, sur la zone du / Plan spécial pour le village de Pal, ni sur sa Zone de protection. / Article 12 / Aux fins d'exploitation du sol urbanisable, sont détaillés ci-après les / régimes d'occupation du sol et de surface de plancher constructible en terrain urbanisable, pour / chacune des deux propriétés, A et B figurant sur le P1, incluses dans le Plan / Partiel ; / Zone Emprise maximale au sol Surface de plancher maximale constructible / Propriété A Zone de Protection du Plan Spécial 1.500 m2 2.000 m2 / Reste de la zone urbanisable 13.800 m2 23.000 m2 / Propriété B Zone de Protection du Plan Spécial 300 m2 500m2 / Reste de la zone urbanisable 650 m2 1.150 m2 / Article 13 / 13.1. En ce qui concerne les usages du sol et les activités permises et exclues, / ils sont régis selon le tableau suivant : / Sol naturel / Seuls y sont permis : / L'aménagement de chemins (max. 0.90m de large) non revêtus et avec talus / végétalisé de part et d'autre. (Transformation minimale du terrain d'origine). / La construction de trois abris, d'un maximum de 30 m2 au sol, d'une hauteur / maximale de 7,50 m. et utilisables comme équipement communautaire. / La création de zones arborées ou arbustives, avec les mêmes espèces que la forêt / voisine immédiate. En aucun cas elles ne peuvent dépasser, au total, 15% de la superficie de / sol naturel. / Sol naturel aménagé / Seuls y sont permis : / L'aménagement de chemins. Ils peuvent être revêtus de matériaux naturels / ou souples. / L'installation de mobilier de loisir / repos. / La création - obligatoire - de zones arborées et arbustives, selon les / emplacements figurant sur le plan 2. / Sol urbanisable / Réparti en cinq lobes (L1, L2,L3, L4 et L5), selon le plan 2 / Seuls y sont permis : / L'usage résidentiel (individuel et collectif) / Les établissements hôteliers / Les établissements et/ou activités de restauration / Les établissements commerciaux / Les espaces et/ou établissements d'activités de loisirs, sportives, / culturelles ou touristiques / 13.2. Sont exclues toutes les activités qui génèrent une pollution, qu'elle soit / sonore, visuelle, de l'eau ou de l'air, ou d'autres qui perturbent et causent des nuisances / et/ou des dommages au milieu naturel ou aux habitants. De même, sont expressément / exclues toutes les activités industrielles, ainsi que l'utilisation de locaux comme / entrepôts. Dans ce dernier cas, à l'exception de ceux qui sont directement accessoires aux / activités hôtelières, commerciales ou touristiques implantées et exercées dans le périmètre / physique du Plan Partiel. / Article 14 / 14.1. Les différentes activités qui peuvent être exercées sur le sol urbanisable, / détaillées à l'article précédent, sont réparties sur le terrain, selon ce / qui est spécifié dans le tableau suivant : / 14.2. Le projet relatif à chacun des lobes doit être accompagné / nécessairement de l'évaluation environnementale que spécifie le Règlement des / Travaux ou Activités qui modifient l'état actuel du terrain, du 7 mars / 1970. / Article 15 / L'intervention qualifiée, pour chaque lobe, d'obligatoire à l'article 12 (sol / naturel aménagé), doit être réalisée au moment même de la demande et de / l'exécution du projet pour chaque lobe. Le sol naturel aménagé pour chaque lobe est / celui qui l'entoure. / Article 16 / Toutes les interventions permises qui impliquent des modifications de la topographie, / création de voies, édification ou mobilier, éclairage,... doivent toujours viser / la minimisation des impacts sur le milieu et l'intégration maximale dans le / paysage. Le Plan partiel, une fois approuvé, doit faire l'objet de / l'évaluation environnementale que précise le Règlement des travaux ou activités qui / modifient l'état actuel du terrain, du 7 mars 1970. / Chapitre troisième. Des voies / Article 17 / 17.1. Afin d'adapter au maximum le réseau de voies aux besoins et au paysage, / le présent Plan partiel définit trois catégories de voies, représentées sur / le plan 3 et 3bis. / La voie principale / Les voies secondaires / Les chemins / 17.2. En ce qui concerne les deux premières catégories et la troisième dans le cas du chemin / fluvial, la cession gratuite desdites voies en faveur du Commun est établie. Le / Commun les réceptionne lorsqu'elles sont totalement achevées avec les / services correspondants. / 17.3. Dans tous les cas, les voies s'adaptent au maximum aux courbes de niveau et / visent à minimiser les déblais et remblais. Toutes les modifications / produites doivent recevoir le traitement adéquat pour garantir leur intégration dans le / paysage naturel. / Article 18 / 18.1. Aux fins des caractéristiques géométriques et de traitement, les voies / sont définies dans le tableau suivant et représentées sur le plan 3 et 3bis : / 18.2. À titre de règle générale pour les voies non spécifiées dans / le paragraphe précédent et qui peuvent être créées pour relier différents groupements / d'édification, et pour calculer leur largeur, il est procédé comme suit : / la largeur est au minimum égale à la moitié de la moyenne des hauteurs des / façades de chaque côté de la rue (voir croquis 2). / Article 19 / De la voie principale partent deux bifurcations qui traversent la rivière du Solà par / deux ponts. Le premier entre les P12 et P13 et le second au P17. / Le premier a une largeur totale de 8m. (6m de chaussée et 1m. de trottoir de chaque / côté). Le second une largeur totale de 6m (4,5m de chaussée et 0,75m de trottoir / de chaque côté). La géométrie des deux ponts garantit la continuité naturelle du / chemin fluvial et contribue à les intégrer au maximum au paysage. (voir plan nº) / Article 20 / 20.1. Aux extrémités de toutes les voies principale et secondaires se trouve un rond-point / qui permet le demi-tour des véhicules, y compris les véhicules publics de nettoyage et d'entretien et de / secours et d'urgence. / 20.2. Toutes les infrastructures relatives aux installations publiques (eau / potable, égouts, électricité,...) sont enterrées. / Article 21 / La voie générale doit être totalement achevée (la couche finale de / roulement n'est pas incluse), avec toutes les installations générales prêtes, avant l'octroi de / toute autorisation de construction. Doivent également être achevées la ou les voies / qui relient la voie principale à toute édification projetée. / Article 22 / Tant le mobilier extérieur que la signalisation, les appareils d'éclairage / public, les clôtures de protection,... sont de caractéristiques telles qu'ils perturbent au / minimum le paysage naturel, s'y intègrent au maximum et s'harmonisent avec / ceux du Plan spécial pour le village de Pal. / Article 22 / Toutes les interventions réalisées dans le cadre du Plan partiel sont soumises / à la présentation des projets et études correspondants nécessaires à leur / compréhension détaillée et sans équivoque, ainsi qu'aux autorisations administratives / correspondantes. / Chapitre quatrième. De l'édification / Article 24 / 24.1. À titre général, il est interdit de modifier le terrain / naturel apparent (état topographique au moment de l'approbation du présent Plan, / plan topographique). Cette interdiction ne doit pas s'interpréter au sens géométrique / pur. Le critère à respecter est d'adapter l'édification au terrain. / 24.2. Les modifications qui y sont apportées, pour les accès au logement, pour la / création de terrasses lors de l'adaptation du bâtiment au terrain, doivent retrouver / approximativement le profil du terrain initial. / 24.3. La transformation du terrain en plateforme n'est pas admise et en aucun cas il ne / peut être créé de murs (de soutènement ou de clôture) apparents qui dépassent / les 2,50m de hauteur. Toutefois, seuls 20% de la longueur totale des murs dans / chaque lobe peuvent atteindre ce maximum. Le reste ne peut dépasser 2m. / 24.4. Par exception au paragraphe précédent et uniquement dans les cas d'entrées de / parcs de stationnement comportant une surface aménagée en jardin au-dessus de ces entrées, / une hauteur totale maximale du mur de 3 m est autorisée, et ce sur un tronçon maximal de 5 / m. Ces tronçons ne peuvent pas être reliés entre eux. La distance minimale entre eux est au / moins égale à trois fois la longueur du plus long. / Article 25 / 25.1. Les murs ne peuvent être superposés que s'ils sont séparés d'au moins le double / de la hauteur du plus haut. Toutefois, sur des pentes du terrain naturel supérieures à / 60%, la distance peut être de 1,5 fois la hauteur du plus haut. / 25.2. Il ne peut être superposé plus de trois murs consécutifs. Pour réaliser / une nouvelle superposition, celle-ci doit être située au moins à une distance de / la précédente égale à la distance totale entre les murs extrêmes de la superposition / précédente. La zone entre deux superpositions conserve le caractère naturel du / terrain (voir croquis 3a, 3b, 3c ). / Article 26 / Les murs sont en maçonnerie traditionnelle du pays, d'aspect pierre sèche ou à / joint fin et marqué. Il est prévu que des parties des joints puissent être végétalisées. / Tous les murs ont un fruit minimal de 5%. / Article 27 / La surface constructible, en plan, peut être organisée et répartie librement. / Toutefois, dans aucun lobe il ne peut être occupé une surface supérieure de 20% à celle / qui lui reviendrait en répartissant proportionnellement la surface totale constructible en / plan, dans le Plan, à la surface de chaque lobe. Cette augmentation n'est pas permise / dans le secteur du Plan compris dans la zone de protection du Plan spécial pour le / village de Pal. / Article 28 / 28.1. L'édification peut être isolée ou mitoyenne. / 28.2. En cas de construction isolée, celle-ci s'inscrit dans un rectangle de / 16x12 m. Dans ce cas, au moins 70% de ces rectangles (pour chaque / lobe) orientent leur côté le plus long approximativement perpendiculairement aux / courbes de niveau. / 28.3. Dans le cas d'un ensemble mitoyen, celui-ci s'inscrit dans un pentagone / d'une superficie n'excédant pas 900 m2. Au maximum 70% de cette surface est / occupée par la construction. Le reste est végétalisé ; 30% de celui-ci, au / maximum, peut être pavé. / 28.4. On entend par ensemble mitoyen l'unité maximale d'édification autorisée en / régime mitoyen, conformément au paragraphe précédent. / 28.5. Tout ensemble mitoyen a deux de ses façades, au moins, / donnant sur une voie publique. / 28.6. Dans chaque lobe, la surface en niveau souterrain est limitée par le / périmètre du lobe. La surface construite en niveaux souterrains n'est pas prise en compte / pour le calcul de la surface totale construite. Elle peut être utilisée comme parc de stationnement et, / jusqu'à la cote -4 m. par rapport au niveau du sol, pour des activités à caractère public. / 28.7. Toutes les zones enterrées rétablissent le terrain naturel immédiatement / après leur construction, n'apparaissent pas en surface (si, en un point quelconque, elles / modifient, selon les possibilités prévues, le terrain naturel, elles produisent des / terrasses, des talus, des ondulations) et en aucun cas (sauf les modifications prévues / dans le présent dispositif) leur existence ne provoque de désordres paysagers / apparents. / Article 29 / 29.1. Pour chaque tranche de 250 m2 construits en plan, dans un ensemble mitoyen, / au moins un volume clairement identifiable est marqué en façade et en toiture. / Les différents volumes produisent, dans tous les cas, un ensemble articulé qui / s'adapte au terrain et s'y insère. Chacun des volumes générés peut / s'inscrire dans un rectangle de 17x15m. Dans plus de 70% des cas, dans chaque / lobe, le rectangle est orienté avec le côté le plus long approximativement / perpendiculaire aux courbes de niveau (voir croquis 4). / 29.2. Pour les façades antérieures, approximativement parallèles aux courbes de / niveau, le rapport entre la largeur et la hauteur est compris entre / les valeurs 0,6 et 1,4. / Article 30 / 30.1. Dans le cas des lobes L3 et L4, et uniquement pour les établissements hôteliers / (à l'exclusion des apparthôtels), deux ensembles mitoyens peuvent être reliés au rez-de-chaussée / afin de les faire communiquer. / 30.2. La séparation entre les deux ensembles est réglementée comme le sont les largeurs de / voies selon l'article 17. / Article 31 / La hauteur maximale d'une édification est de 13,50m. Toutefois, cette hauteur / ne peut être atteinte que par 20% de la surface totale couverte, répartie entre les / différents lobes selon le tableau ci-après. Un autre 20% peut atteindre 12,50m et / les 60% restants une hauteur maximale de 10,50m. / Article 32 / 32.1. La hauteur maximale se mesure depuis le point le plus bas de l'édifice en contact / avec le terrain naturel jusqu'au faîtage. / 32.2. Cette hauteur peut également être mesurée depuis le terrain modifié (terrasse), / uniquement lorsque l'édifice est séparé, au moins, de la face du mur, d'une distance / équivalant à deux fois la hauteur maximale de celui-ci. Cette option ne peut / être utilisée que sur 10% de la longueur des façades d'un lobe et uniquement pour des édifices / dont la hauteur ne dépasse pas 10,50m. / 32.3. Les édifices ne dépassant pas 10,50m. et pouvant mesurer la hauteur depuis / le terrain naturel, sur des pentes supérieures à 60 %, peuvent augmenter la hauteur / maximale d' un mètre. Ce mètre n'est jamais utilisable. On entend par non / utilisable, non habitable ni accessible. Le stockage de fluides et les installations / accessibles pour inspection y sont autorisés. Il ne peut comporter aucune ouverture vers l'extérieur). Cette solution / peut être utilisée sur un maximum de 15% de la surface couverte à laquelle le présent / article permet son application. (voir croquis 5) / Article 33 / Sur les voies qui ne sont ni la voie principale ni les voies secondaires, et sur 10 % de la / longueur totale (en tronçons discontinus de 5,00 m maximum chacun et séparés entre / eux d'au moins le double de la longueur du plus long). pour chaque lobe, elles peuvent / être couvertes par une construction. Si elles sont uniquement piétonnes et sans possibilité / de circulation automobile, elles laissent libre en tous points au moins 3,00m. depuis le / niveau de la voie en son point le plus défavorable. Si la circulation automobile y est / possible, la hauteur libre est d'au moins 4,50m. et dans les mêmes conditions / que ci-dessus. (voir croquis 6) / Article 34 / Lorsque, dans un groupe mitoyen et en raison de la pente du terrain naturel, des modules / de ce groupe se superposent, ils peuvent le faire à condition qu'il existe un / échelonnement tant en élévation qu'en plan de chaque module et que soient respectés les / paramètres établis dans le schéma ci-joint. (voir croquis 7) / Article 35 / Les faîtages des toitures sont orientés majoritairement dans la direction approximative / nord-sud ou approximativement perpendiculaires aux courbes de niveau. Cela signifie / qu'au minimum 70% des faîtages d'un groupe mitoyen et de chaque lobe / remplissent cette exigence. / Article 36 / Les toitures sont à un, deux ou trois versants et couvertes de lauze du pays. Le cas / de trois versants n'est admis que pour 10% de la surface totale couverte. La / pente minimale dans tous les cas est de 35% et la maximale de 45%. Toutefois, / 5% de la surface couverte de chaque lobe peut avoir une pente minimale de 30%. / Article 37 / Seules sont admises les lucarnes à deux versants ayant les mêmes pentes / autorisées pour les toitures en lauze et pour autant que leur surface ne dépasse pas 5% de la / surface totale du versant de la toiture en lauze sur lequel elles se situent. Elles ne peuvent apparaître sur / plus de 5% du total des versants de chaque lobe. (voir croquis 8) / Article 38 / Le traitement des façades est réalisé de manière générale en maçonnerie traditionnelle du pays, / en bois, en enduits à la chaux et avec les autres matériaux nobles tels que les métaux et / le verre. 60% de la surface totale des façades apparentes d'un groupe / mitoyen ou d'une construction isolée sont traités, en tout état de cause, en / maçonnerie traditionnelle du pays. / Article 39 / Les encorbellements et les saillies fermées sont autorisés. La partie la plus basse de / ceux-ci se situe à 3,50m. minimum du niveau de la voie de circulation automobile et à 2,50m. / sur la voie impraticable à la circulation automobile. La largeur de l'encorbellement est au maximum / de 80cm. lorsqu'il surplombe l'espace public. Elle ne peut en aucun cas dépasser le quart / de la largeur de la voie en ce point. / Disposition abrogatoire / Première et unique / Sont abrogées et privées d'effet les qualifications urbanistiques et édificatoire / de cette zone incluse dans le Plan partiel Prat del Rei, en vigueur jusqu'à la date / d'approbation du présent Plan partiel. / La Massana, avril 2001 / Le consul majeur / Antoni Garrallà Rossell /