Pla parcial del Prat del Rei, d'abril del 2001.

Pla / parcial del Prat del Rei, la Massana 2001 / Exposició de motius / Tant el Comú de la Massana com el propi Govern, mitjançant acords respectius / del 8 i del 15 d'octubre de 1997, varen publicar cadascun al BOPA, els dies 15 / d'octubre i 5 de novembre de 1997 respectivament, l'aprovació del Pla Especial / per al poble de Pal. La referida normativa es veié enriquida mitjançant la / modificació de les ordinacions sobre construcció aprovades pel Comú de la / Massana en data 27 de febrer de 1998 i mitjançant la normativa específica pel / terme de Pal de data 31 de març de 1998. / En el Pla i normatives citats, ja s'insistia en la necessitat d'eixamplar i precisar / el marc d'ordenament i legislatiu en tota la unitat geogràfica del terme de Pal, / per tal de garantir-ne un harmoniós desenvolupament futur i amb la present / actuació es posa en pràctica aquella pertinent recomanació i s'avança de forma / important en la protecció d'aquesta zona. / La requalificació del terreny "Prat del Rei" s'entén com a necessària atès la / important incidència que sobre el conjunt històric de Pal podrien tenir / actuacions urbanístiques i constructives -sobretot les d'un abast territorial / important, com la present- regulades per una normativa actual poc adaptada a / aquestes situacions. / És indiscutible que el gran esforç que les diferents administracions estan / abocant en el desenvolupament del Pla Especial per al Poble de Pal, exigeix / mesures preventives al voltant dels límits del Pla que garanteixin el seu futur de / manera eficaç i harmoniosa. / L'aplicació del present Pla Parcial significarà millorar substancialment les / actuacions urbanístiques i edificatòria, reduint la càrrega d'intervenció, / minimitzant els impactes paisatgístics i ambientals i garantint una ocupació / concertada i ubicada en els indrets òptims per acollir-la. / Per tots aquests motius, el Comú de la Massana entén que l'instrument / adequat per a assolir aquests fins, és un Pla Parcial per al terreny Prat del Rei / que defineixi amb precisió tots els paràmetres crítics i fonamentals d'una futura / intervenció urbanística i constructiva en aquesta zona i que en reguli el seu / desenvolupament i aplicació. / Aquesta figura operativa d'intervenció en el camp de l'ordenament i el / planejament territorial, possibilita concretar la voluntat de col·laboració, / reiteradament expressada per totes les parts que coincideixen en aquest / projecte. / Capítol primer. Disposicions generals / Article 1 / La present normativa és d'aplicació en l'àmbit definit com a zona del Pla Parcial / del Prat del Rei, al poble de Pal, els límits, superfície i característiques / topogràfiques de la mateixa, queden grafiats en el plànol 1. / Article 2 / En cas d'interpretació de la present normativa aquesta sempre es regeix per un / principi restrictiu, privant la menor edificabilitat i les funcions que més / afavoreixin la qualitat i adequació dels resultats als interessos generals. / Article 3 / Per a totes aquelles qüestions no previstes en la present normativa, són / d'aplicació les normatives de Govern i Comunal vigents. / Capítol segon. Del sòl i del paisatge / Article 4 / Queda requalificada la zona grafiada en el plànol 1, segons les característiques / urbanístiques i edificatòries que a continuació es defineixen. / Article 5 / 5.1. La zona definida pel plànol 1 queda requalificada amb la denominació de / zona del Pla Parcial del Prat del Rei. / 5.2. Aquesta zona inclou dues propietats amb les superfícies totals següents: / Propietat A: 60.248 m2 / Propietat B: 3.200 m2 / Superfície total del Pla: 63.448 m2 / Article 6 / Constitueixen la documentació del Pla Parcial del Prat del Rei, la present / normativa, l'ortofoto, els plànols adjunts numerats 1, 2, 3, 3bis i els croquis / numerats 1, 2, 3a, 3b, 3c, 4, 5, 6, 7, 8. / Article 7 / 7.1. Queda prohibida la segregació de la unitat del territori del Pla Parcial. / S'entén la parcel·lació i/o venda de parts de terreny sense construir. / 7.2. Queda exclosa d'aquesta prohibició la venda d'unitats edificades, fins i tot / la de blocs o conjunts d'unitats edificades. / 7.3. No poden ser objecte de segregació, en cap cas, les àrees de sòl natural ni / les de sòl natural adaptat que romanen sempre d'ús i gaudi comunitari. / 7.4. Una vegada esgotada l'edificabilitat de cada lòbul, tampoc pot segregar-se / la part no ocupada. / Article 8 / 8.1. Totes les actuacions queden emmarcades en el concepte d'unitat i / d'homogeneïtat de la intervenció en la zona del Pla Parcial del Prat del Rei. / Això significa que tant en la fase conceptual com en l'executiva, s'ha de garantir / la coherència i contextualització de totes i cadascuna de les actuacions. La / unitat d'intervenció mínima és el lòbul. Això vol dir que el projecte general / d'ocupació i volumètric per aquesta subunitat territorial (lòbul), és necessari per / a qualsevol intervenció en la mateixa. / 8.2. S'entén per lòbul l'àrea de terreny urbanitzable, amb perímetre i superfície / definits. Segons queda grafiat en el plànol 2, existeixen en aquest pla parcial / cinc àrees urbanitzables anomenades lòbuls, numerats L1, L2, L3, L4 i L5. / Article 9 / A efectes d'ús, el sòl queda qualificat en tres categories, distribuïdes en el / territori segons el plànol 2 i amb les qualitats que a continuació es detallen: / Sòl natural / És aquella part del total del territori del Pla Parcial que no pot alterar-se. És a / dir, no s'hi poden realitzar modificacions en la topografia ni edificacions, llevat / de les excepcions especificades en l'article 11 / Sòl natural adaptat / És aquella part del total del territori del Pla Parcial que pot suportar / modificacions de la seva topografia (en aquest cas de baixa intensitat) i de les / seves característiques naturals. / Sòl urbanitzable / És aquella part del total del territori del Pla Parcial en la que hi és permesa / l'edificació i les corresponents infrastructures i equipaments / Article 10 / 10.1. Es permeten desplaçaments de les zones corresponents a les tres / categories de sòl, així com modificacions del perímetre de les mateixes. / 10.2. Els desplaçaments i/o modificacions del perímetre no poden superar el / 30% (la superfície, exterior a la zona inicial, entre el perímetre d'aquesta i el / nou perímetre no serà superior al 30% de la superfície total i inicial de la zona). / (veure croquis 1) / Article 11 / 11.1. L'aplicació de l'article precedent no pot, en cap cas, produir una / disminució de la superfície inicial de les categories de sòl natural i de sòl / natural adaptat, ni tampoc un augment del sòl urbanitzable. / 11.2. Cap desplaçament pot suposar envair, amb sòl urbanitzable, la zona del / Pla Especial per al poble de Pal, ni la seva Zona de Protecció. / Article 12 / A efectes d'aprofitament del sòl urbanitzable, es detallen a continuació els / règims d'ocupació de sòl i de sostre edificable en terreny urbanitzable, per a / cada una de les dues propietats, A i B grafiades en el P1, incloses en el Pla / Parcial; / Zona Ocupació màxima en planta Sostre màxim edificable / Propietat A Zona de Protecció del Pla Especial 1.500 m2 2.000 m2 / Resta de la zona urbanitzable 13.800 m2 23.000 m2 / Propietat B Zona de Protecció del Pla Especial 300 m2 500m2 / Resta de la zona urbanitzable 650 m2 1.150 m2 / Article 13 / 13.1. Pel que fa als usos del sòl i a les activitats permeses i les excloses, / queden regulats segons el quadre següent: / Sòl natural / Únicament hi són permesos: / L'acondicionament de camins (máx. 0.90m d'ample) no pavimentats i amb talús / vegetalitzat a banda i banda. (Mínima transformació del terreny original). / La construcció de tres coberts, d'un màxim de 30 m2 en planta, d'una alçada / màxima de 7,50 m. i utilitzables com a equipament comunitari. / La creació de zones arbrades o arbustives, amb les mateixes espècies del bosc / veí immediat. En cap cas podran superar, amb total, el 15% de la superfície de / sòl natural. / Sòl natural adaptat / Únicament hi són permesos: / L'acondicionament de camins. Podran ser pavimentats amb materials naturals / o tous. / La incorporació de mobiliari de lleure / repòs. / La creació - obligatòria - de zones arbrades i arbustives, segons els / emplaçaments grafiats en el plànol 2. / Sòl urbanitzable / Distribuït en cinc lòbuls (L1, L2,L3, L4 i L5), segons plànol 2 / Únicament hi són permesos: / L'ús residencial (unifamiliar i plurifamiliar) / Els establiments hotelers / Els establiments i/o activitats de restauració / Els establiments comercials / Els espais i/o establiments d'activitats d'oci, esportives, / culturals o turístiques / 13.2. Queden excloses totes les activitats que generin contaminació ja sigui / acústica, visual, de l'aigua o de l'aire, o altres que pertorbin i causin molèsties / i/o danys al medi natural o als habitants. Així mateix, queden expressament / excloses totes les activitats industrials, així com la utilització de locals per / magatzems. En aquest últim cas, excepte aquells directament subsidiaris de les / activitats hoteleres, comercials o turístiques emplaçades i realitzades en l'àmbit / físic del Pla Parcial. / Article 14 / 14.1. Les diferents activitats que poden dur-se a terme en el sòl urbanitzable, / detallades en l'article precedent, es distribueixen sobre el terreny, segons el / que queda especificat en la taula següent: / 14.2. El projecte relatiu a cada un dels lòbuls ha d'anar acompanyat / necessariament de l'avaluació ambiental que especifica el Reglament de / Treballs o Activitats que modifiquin l'estat actual del terreny, del 7 de març de / 1970. / Article 15 / L'actuació qualificada, per a cada lòbul, com a obligatòria en l'article 12 (sòl / natural adaptat), s'haurà de dur a terme en el mateix moment de sol.licitar i / executar el projecte per a cada lòbul. El sòl natural adaptat per a cada lòbul és / el que el circunda. / Article 16 / Totes les actuacions permeses que signifiquen modificacions de la topografia, / creació de vials, edificació o mobiliari, enllumenat,... han de perseguir sempre / la minimització dels impactes sobre el medi i la màxima integració en el / paisatge. El Pla Parcial, una vegada aprovat, haurà de ser objecte de / l'avaluació ambiental que especifica el Reglament de Treballs o Activitats que / modifiquin l'estat actual del terreny, del 7 de març de 1970. / Capítol tercer. Dels vials / Article 17 / 17.1. Per tal d'adaptar el màxim la xarxa de vials a les necessitats i al paisatge, / en el present Pla Parcial queden definides tres categories de vials, grafiades en / el plànol 3 i 3bis. / El vial principal / Els vials secundaris / Els camins / 17.2. Pel que fa a les dues primeres categories i a la tercera en el cas del camí / fluvial, s'estableix la cessió gratuïta dels referits vials a favor del Comú. El / Comú els recepcionarà quan estiguin totalment acabats amb els corresponents / serveis. / 17.3. En tots els casos els vials s'adapten el màxim a les corbes de nivell i / procuren la minimització de desmunts i terraplenats. Totes les modificacions / produïdes, tindran el tractament adequat per garantir-ne la seva integració en el / paisatge natural. / Article 18 / 18.1. A efectes de característiques geomètriques i de tractament, els vials / queden definits en la taula següent i grafiats en el plànol 3 i 3bis: / 18.2. Com a norma general per als vials no significats específicament en / l'apartat anterior i que puguin crear-se per comunicar diferents agrupaments / d'edificació i per a calcular l'amplada dels mateixos, es fa com segueix: / l'amplada es com a mínim igual a la meitat de la mitjana de les alçades de les / façanes de cada banda del carrer (veure croquis 2). / Article 19 / Del vial principal es deriven dues bifurcacions que creuen el riu del Solà amb / dos ponts. El primer entre els P12 i P13 i el segon en el P17. / El primer té una amplada total de 8m. (6m de calçada i 1m. de voravia per / banda). El segon una amplada total de 6m (4,5m de calçada i 0,75m de voravia / per banda). La geometria d'ambdós ponts garanteix la natural continuïtat del / camí fluvial i contribueix a integrar-los el màxim al paisatge. (veure plànol nº) / Article 20 / 20.1. En els finals de tots els vials principal i secundaris existeix una rotonda / que permet el gir a vehicles, inclosos els públics de neteja i manteniment i de / socors i emergències. / 20.2. Totes les infrastructures pel que fa a instal·lacions públiques (aigua / potable, clavegueram, electricitat,...) són soterrades. / Article 21 / El vial general ha d'estar totalment acabat (no s'inclou la capa final de / rodadura), amb totes les instal·lacions generals llestes, abans de concedir-se / qualsevol autorització de construcció. Ha d'estar també acabat el vial o vials / que comuniquin des del vial principal amb qualsevol edificació que es projecti. / Article 22 / Tant el mobiliari exterior, com les senyalitzacions, els aparells d'enllumenat / públic, tanques de protecció,... són de tals característiques que pertorben el / mínim el paisatge natural i s'integren el màxim en aquest i s'harmonitzen amb / els del Pla Especial per al poble de Pal. / Article 22 / Totes les intervencions que es duen a terme dins el Pla Parcial, estan subjectes / a la presentació dels corresponents projectes i estudis necessaris per a la seva / detallada i inequívoca comprensió, així com a les autoritzacions administratives / corresponents. / Capítol quart. De l'edificació / Article 24 / 24.1. Amb caràcter genèric s'estableix la prohibició de modificar el terreny / natural aparent (estat topogràfic en el moment d'aprovació del present Pla, / plànol topogràfic). Aquesta prohibició no s'ha d'interpretar en el sentit geomètric / pur. El criteri que cal respectar és adaptar l'edificació al terreny. / 24.2. Les modificacions que s'hi facin, pels accessos a l'habitatge, per la / creació de feixes en adaptar l'edifici al terreny, han d'anar retrobant / aproximadament el perfil del terreny inicial. / 24.3. No s'admet la transformació del terreny en plataforma i en cap cas es / poden generar murs (de sosteniment o tancament) aparents que sobrepassin / els 2,50m d'alçada. Tanmateix, només el 20% de la llargada total de murs en / cada lòbul, pot assolir aquest màxim. La resta no pot superar els 2m. / 24.4. Com a excepció a l'apartat precedent i només en els casos d'entrades a / aparcaments amb superfície ajardinada damunt d'aquestes entrades, es / permetrà una alçada total màxima del mur de 3 m i això en un tram màxim de 5 / m. Aquests trams no podran unir-se. La distància mínima entre ells serà com a / mínim igual a tres vegades la llargada del més llarg. / Article 25 / 25.1. No es poden superposar murs si no estan separats com a mínim el doble / de l'alçada del més alt. Tanmateix en pendents del terreny natural superiors al / 60% la distància pot ser d'1,5 l'alçada del més alt. / 25.2. No es poden superposar més de tres murs consecutius. Per a realitzar / una nova superposició cal que aquesta es situí com a mínim a una distància de / l'anterior igual a la distància total entre els murs extrems de la superposició / anterior. La zona entre dues superposicions guarda el caràcter natural del / terreny (veure croquis 3a, 3b, 3c ). / Article 26 / Els murs son amb paredat tradicional del país amb aparença de pedra en sec o / junta fina i marcada. Es preveu que parts de les juntes puguin vegetalitzar-se. / Tots els murs tenen un talús mínim del 5%. / Article 27 / La superfície construïble, en planta, pot organitzar-se i distribuir-se lliurement. / Tanmateix, en cap lòbul no es pot ocupar una superfície superior al 20% de la / que li correspondria repartint proporcionalment la superfície total construïble en / planta, en el Pla, a la superfície de cada lòbul. Aquest increment no es permès / en el sector del Pla comprés en la zona de protecció del Pla Especial par al / poble de Pal. / Article 28 / 28.1. L'edificació pot ser aïllada o entre mitjeres. / 28.2. En el cas de construcció aïllada, aquesta s'inscriu en un rectangle de / 16x12 m. En aquest cas com a mínim el 70% d'aquests rectangles (per a cada / lòbul) orienten el seu costat més llarg aproximadament perpendicular a les / corbes de nivell. / 28.3. En el cas d'un conjunt de mitjaneria, aquest s'inscriu en un pentàgon / d'àrea no superior a 900 m2. Com a màxim el 70% d'aquesta superfície es / ocupada per construcció. La resta es vegetalitzada, un 30% d'aquesta, com a / màxim pot ser pavimentada. / 28.4. S'entén per conjunt de mitjaneria la unitat màxima permesa d'edificació en / regim mitjaner, d'acord amb l'apartat anterior. / 28.5. Tot conjunt de mitjaneria té dues de les seves façanes, com a mínim / confrontant amb vial públic. / 28.6. Dins de cada lòbul la superfície en planta soterrània queda limitada pel / perímetre del lòbul. La superfície construïda en plantes soterranies no compta / pel càlcul de la superfície total construïda. Pot ser utilitzada com a aparcament i / fins a la cota -4 m. respecte de la rasant, per a activitats de caràcter públic. / 28.7. Totes les àrees soterrades restitueixen el terreny natural immediatament / desprès de la seva construcció, no apareixen en superfície (si en algun punt / modifiquen, segons les possibilitats previstes, el terreny natural, produeixen / feixes, talussos, ondulacions) i en cap cas (excepte les modificacions previstes / en el present articulat) la seva existència provoca desordres paisatgístics / aparents. / Article 29 / 29.1. Per a cada 250 m2 construïts en planta, en un conjunt de mitjaneria, es / significa en façana i coberta, com a mínim, un volum clarament identificable. / Els diferents volums produeixen, en tots els casos, un conjunt articulat que / s'adapta al terreny i s'hi encaixa. Qualsevol dels volums generats, pot / inscriure's en un rectangle de 17x15m. En més del 70% dels casos, en cada / lòbul, el rectangle s'orienta amb el costat més llarg aproximadament / perpendicular a les corbes de nivell (veure croquis 4). / 29.2. En les façanes anteriors, aproximadament paral·leles a les corbes de / nivell, es compleix que la relació entre l'amplada i l'alçada és compresa entre / els valors 0,6 i 1,4. / Article 30 / 30.1. En el cas dels lòbuls L3 i L4, i només en establiments d'hosteleria / (exclosos aparthotels), poden unir-se dos conjunts de mitjaneria en planta baixa / per tal de comunicar-los. / 30.2. La separació entre els dos conjunts es regula com ho fan les amplades de / vials segons l'article 17. / Article 31 / L'alçada màxima d'una edificació és de 13,50m. Tanmateix aquesta alçada / només la pot assolir el 20% de la superfície total coberta i distribuïda en els / diferents lòbuls segons la taula que segueix. Un altre 20% pot assolir 12,50m i / el 60% restant una alçada màxima de 10,50m. / Article 32 / 32.1. L'alçada màxima es mesura des del punt més baix de l'edifici en contacte / amb el terreny natural, fins a carener. / 32.2. Aquesta alçada també pot mesurar-se des de terreny modificat (feixa), / només quan l'edifici està separat, com a mínim, de la cara del mur, la distància / equivalent a dues vegades l'alçada màxima d'aquest. Aquesta opció només pot / utilitzar-se en el 10% de la longitud de façanes d'un lòbul i només per a edificis / que no superin els 10,50m. d'alçada. / 32.3. En edificis que no superin els 10,50m. i que puguin mesurar l'alçada des / del terreny natural i en pendents superiors al 60 % poden incrementar l'alçada / màxima d' un metre. Aquest metre no és mai utilitzable. S'entén per no / utilitzable, no habitable ni accessible. S'hi permet l'estoc de fluids i instal·lacions / registrables. No pot tenir cap mena d'obertura a l'exterior). Aquesta solució / podrà utilitzar-se en un màxim del 15% de la superfície coberta a la que aquest / article permet la seva aplicació. (veure croquis 5) / Article 33 / En vials que no siguin ni el principal ni els secundaris i en un 10 % de la / llargada total (en trams discontínus de màxim 5,00 m cadascun i separats entre / sí com a mínim el doble de la llargada del més llarg). per a cada lòbul poden / ser coberts amb construcció. Si són únicament de vianants i sense possibilitat / de tràfic rodat, deixen lliures en tots els punts, com a mínim 3,00m. des de la / rasant del vial en el seu punt més desfavorable. Si hi és possible el trànsit / rodat, l'alçada lliure és com mínim 4,50m. i en les mateixes condicions / anteriors. (veure croquis 6) / Article 34 / Quan en un grup de mitjaneria i degut a la pendent del terreny natural, mòduls / d'aquest grup es superposen, ho poden fer sempre i quan existeixi un / escalonat tant en alçat com en planta de cada mòdul i es compleixin els / paràmetres establerts en l'esquema adjunt. (veure croquis 7) / Article 35 / Els careners dels llosats s'orienten majoritàriament en la direcció aproximada / nord-sud o aproximadament perpendiculars a les corbes de nivell. Això significa / que com a mínim el 70% dels careners d'un grup de mitjaneria i de cada lòbul / compleixen aquest requisit. / Article 36 / Les cobertes són a una, dos o tres aigües i cobertes amb llosa del país. El cas / de tres aigües, només s'accepta en el 10% de la superfície total coberta. El / pendent mínim en tots els casos es del 35% i el màxim del 45%. Tanmateix un / 5% de la superfície coberta de cada lòbul pot tenir un pendent mínim del 30%. / Article 37 / Només s'accepten llucarnes, de dos vessants amb les mateixes pendents / autoritzades pels llosats i sempre que no superin en superfície el 5% de la / superfície total del vessant del llosat en què es situen. No poden aparèixer en / més del 5% del total de vessants de cada lòbul. (veure croquis 8) / Article 38 / El tractament de façanes es fa genèricament amb paredad tradicional del país, / fusta, arrebossats de calç i amb aquells altres materials nobles com metalls i / vidre. El 60% de la superfície total de les façanes aparents d'un grup de / mitjaneria o d'una construcció aïllada es tracten, en qualsevol cas, amb / paredad tradicional del país. / Article 39 / Són possibles els voladissos i eixides tancades. La part més baixa dels / mateixos es situa a mínim 3,50m. de la rasant del vial de trànsit rodat i a 2,50m. / en el vial impracticable al trànsit rodat. L'amplada del voladís es com a màxim / de 80cm. quan vola sobre espai públic. En cap cas pot superar la quarta part / de l'amplada del vial en aquell punt. / Disposició derogatòria / Primera i única / Queden derogades i sense efecte les qualificacions urbanístiques i edificatòria / d'aquesta zona inclosa en el Pla Parcial Prat del Rei, vigents fins a la data / d'aprovació del present Pla Parcial. / La Massana, abril 2001 / El cònsol major / Antoni Garrallà Rossell /