Décret du 1-8-2024 portant approbation des bases réglementaires du programme Reviu.

Décret du 18-9-2025 portant approbation de la modification des bases réglementaires du programme Reviu. Vu la volonté du Commun de faciliter les conditions permettant d'intégrer des logements au marché locatif afin que ceux-ci fassent partie du parc public de logements communal. Vu la nécessité d'approuver la modification des bases réglementaires afin de simplifier la procédure d'accès au programme Reviu. Vu les dispositions de l'article 9 de l'Ordonnance du 29-2-2024 d'organisation et de fonctionnement du Commun d'Andorra la Vella ; 1. Objectif L'objectif principal du programme Reviu est la réhabilitation de biens immeubles de la paroisse d'Andorra la Vella, afin que ceux-ci réintègrent le marché locatif, en faisant partie du parc public de logements communal. Les présentes bases réglementaires ont pour objet de développer le programme Reviu, en établissant et en régissant la relation entre le propriétaire de l'appartement et le Commun d'Andorra la Vella, ci-après le Commun. Le programme Reviu, mis en œuvre par le Commun, offre aux propriétaires de logements situés dans la paroisse d'Andorra la Vella la possibilité d'en céder l'usage au Commun afin que celui-ci puisse les mettre sur le marché à la disposition des citoyens à un loyer réglementé. En contrepartie, le Commun garantit le paiement du loyer au propriétaire. Le Commun, en échange de la cession du bien immeuble par le propriétaire, en assure la gestion pendant une durée minimale de 5 ans et maximale de 15 ans. Cette gestion peut être cédée à d'autres organismes ou entreprises publiques ou être externalisée auprès d'entreprises privées. 2. Incitations Afin de créer les incitations nécessaires pour les propriétaires des logements, ceux-ci peuvent opter pour les modalités suivantes : Modèle 1 Le Commun garantit les avantages suivants : • Les travaux de rénovation à réaliser sont financés à 100% par le Commun, qui en subventionne un maximum de 30%. Le montant non subventionné est à la charge du propriétaire, qui compense l'investissement réalisé par le Commun par le paiement du prix fixé entre les deux parties. Ces pourcentages sont toujours calculés sur le montant maximal fixé au point 9 des présentes bases. • La gestion intégrale des travaux de rénovation nécessaires à la remise à niveau du logement est à la charge du Commun. • La gestion intégrale des locations par le Commun, avec la garantie d'encaissement pour le propriétaire pendant toute la durée de la cession. Le paiement commence à compter de l'achèvement des travaux de rénovation, s'ils sont nécessaires. • L'abattement (bonification) de tout tribut communal relatif au logement qui intègre le programme Reviu. • La restitution du logement en bon état à l'expiration du délai de la cession, compte tenu de l'usure raisonnable due à son usage adéquat pendant le délai de cession. • La gestion du certificat d'habitabilité dans l'hypothèse où celui-ci serait nécessaire. Modèle 2 Le Commun garantit les avantages suivants : • Les travaux de rénovation à réaliser sont financés à 100% par une entité bancaire sélectionnée par le Commun, à des conditions hypothécaires plus avantageuses que celles du marché. • Le Commun subventionne un maximum de 30% du montant de la rénovation. Ce pourcentage est calculé sur le montant maximal fixé au point 9 des présentes bases. Ledit montant subventionné est reversé au propriétaire à l'issue de chaque période de 5 ans de cession de son appartement au programme Reviu, à raison de 10% par quinquennat. • Si le propriétaire le demande, le Commun facilite la gestion intégrale des travaux de rénovation nécessaires à la remise à niveau du logement, par la sélection d'une entreprise de construction, que le propriétaire doit engager, et par le suivi des travaux à réaliser. • La gestion intégrale des locations par le Commun, avec la garantie d'encaissement pour le propriétaire pendant toute la durée de la cession. Le paiement commence à compter de l'achèvement des travaux de rénovation, s'ils sont nécessaires. Si le propriétaire le demande, ce montant peut être payé d'avance au début de chaque période de 5 ans de cession de son appartement au programme Reviu. • L'abattement (bonification) de tout tribut communal relatif au logement qui intègre le programme Reviu. • La restitution du logement en bon état à l'expiration du délai de la cession, compte tenu de l'usure raisonnable due à son usage adéquat pendant le délai de cession. • La gestion du certificat d'habitabilité dans l'hypothèse où celui-ci serait nécessaire. Dans l'une ou l'autre des deux modalités, il doit être tenu compte du fait que sont exclus des incitations offertes aux propriétaires tout paiement relatif à la copropriété et tous travaux que celle-ci souhaite réaliser. À titre général et non limitatif, sont à la charge du propriétaire les réparations suivantes de la structure de l'immeuble : la toiture, la façade, le hall ou l'escalier. Sont également à la charge du propriétaire les installations générales et les autres éléments d'usage commun de l'immeuble. Est en revanche à la charge du Commun toute dépense découlant de la rédaction du contrat ou de toute formalité devant être accomplie pour la cession du logement au profit de cette même administration. 3. Droits et obligations des propriétaires Le propriétaire a les droits suivants : • Percevoir mensuellement, ou 5 ans d'avance selon le modèle choisi, le montant fixé dans la convention de cession de la part du Commun une fois achevés les travaux nécessaires à sa mise en conformité, que l'appartement ait été attribué ou non. • Pouvoir transférer la propriété du bien, à condition que le droit d'usage en faveur du Commun soit respecté pendant les années restantes et que celui-ci soit mentionné dans l'acte notarié. • Bénéficier de l'abattement (bonification) de tout tribut communal grevant le logement, à compter du moment où celui-ci fait partie du programme Reviu. • Récupérer la possession du bien dans des conditions adéquates à l'expiration de la convention, compte tenu de l'usure raisonnable due à l'usage adéquat du logement. Le propriétaire a les obligations suivantes : • Remboursement de 70 % du financement des travaux de rénovation au Commun s'il a choisi le Modèle 1. • Remboursement de 100% du financement des travaux de rénovation à l'entité bancaire selon les conditions contractées s'il a choisi le Modèle 2. • Avoir souscrit et maintenir en vigueur une police d'assurance correspondant au logement. Le Commun peut la réclamer à tout moment afin d'en effectuer la vérification (contrôle) correspondante. • Accepter les travaux et les montants proposés par le Commun pour l'amélioration et/ou la mise en conformité du logement. • Garantir au Commun que, pendant le délai minimal de dix ou quinze ans, selon le modèle choisi, celui-ci peut mettre le logement à la disposition des citoyens au moyen de la gestion qu'il estime opportune dans l'intérêt public. • Respecter l'usage paisible et la jouissance par les personnes qui occupent le logement pendant le délai de cession. • Réaliser les travaux de rénovation ou de réparation extraordinaires ne découlant pas de l'usage ordinaire du logement et en assumer le coût. • Conférer au Commun les pouvoirs afin que celui-ci puisse engager toutes les actions judiciaires appropriées pour garantir son droit d'usage. 4. Obligations et devoirs du Commun Sont des obligations et devoirs du Commun : • Garantir le paiement de la contrepartie pour la cession du logement à compter du moment où celui-ci peut être à la disposition du Commun, une fois achevés les ouvrages ou travaux nécessaires à son adaptation. • Garantir que le logement est destiné à être mis sur le marché à un prix réglementé. • Ne pas tirer de bénéfice économique, en garantissant un prix de cession du logement inférieur ou égal à celui qu'il paie au propriétaire. • Effectuer les réparations de caractère ordinaire qui affectent le logement en raison de son usage raisonnable et qui s'avèrent indispensables à sa conservation. • Effectuer dans le logement cédé les réparations découlant de l'usage indu par les attributaires du logement. • Porter à la connaissance du propriétaire toute information pertinente qui affecte le logement cédé et sa gestion. • Assurer la gestion du logement avec toute personne ou famille, en se chargeant de toutes les communications entre les parties. • Garantir le respect de toute responsabilité de la part de l'attributaire de l'appartement, telle que le fait de disposer d'une assurance en vigueur garantissant le contenu du logement. 5. Présentation des demandes À compter de sa publication au BOPA, le délai de présentation des demandes par les propriétaires afin de présenter leur appartement au programme Reviu est ouvert. Les demandes doivent être déposées auprès du Service des démarches du Commun d'Andorra la Vella. Suivant l'ordre de présentation des propositions, les logements présentés sont classés conformément à la disponibilité budgétaire du Commun. Les critères d'évaluation de l'adéquation des appartements au programme Reviu sont appliqués conformément aux aspects suivants : • Investissement et délai des ouvrages ou travaux à réaliser pour l'adaptation de l'appartement. • Accessibilité des appartements et de l'immeuble. • Points d'amélioration : places de parking, débarras, certificat d'habitabilité. Cette évaluation est réalisée par les techniciens communaux. 6. Implications de la présentation de la demande Pour la présentation de la demande, le propriétaire doit signer et accepter les présentes bases, en donnant son consentement dans toutes leurs dispositions aux points qui y sont inclus. Au moment de la présentation de la demande, le propriétaire doit présenter les présentes bases signées, ainsi qu'un document justificatif indiquant qu'il dispose d'une police d'assurance correspondant au logement dont il souhaite céder l'usage. La présentation de la demande permet au Commun d'effectuer les contrôles et de demander les informations nécessaires afin de vérifier l'adéquation du logement au programme Reviu. 7. Conditions requises pour la présentation des demandes Pour la présentation de toute demande, la personne doit être propriétaire de l'appartement ou disposer des pouvoirs légaux nécessaires pour représenter le propriétaire dans cet acte. Sont des conditions requises pour l'acceptation de l'appartement : • Que les appartements soient vides au moment de la présentation de la demande. Que le logement soit libre d'occupants. • Que le logement soit libre de charges et de servitudes. • Ne pas être débiteur de l'administration publique une fois écoulée la période de paiement volontaire, contractuelle ou légale et les reports, fractionnements ou suspensions accordés. • Être à jour du paiement de toutes les dépenses liées à la copropriété. 8. Contrôle technique Une fois la demande présentée et après avoir vérifié que la documentation administrative est correcte et que le demandeur est le propriétaire de l'appartement, un contrôle est réalisé par les techniciens communaux, qui procèdent à une première évaluation du logement et déterminent la viabilité de l'immeuble pour entrer dans le programme Reviu. Ensuite, l'étendue des travaux est évaluée, ainsi que la possibilité qu'ils soient réalisés par le Commun. À ce moment, un procès-verbal de l'état de l'appartement est établi, accompagné d'un inventaire de son contenu. Si les travaux de rénovation ou de réparation ne peuvent pas être réalisés par le Commun, celui-ci peut engager une entreprise pour leur réalisation. 9. Prix maximaux de rénovation Le tableau suivant établit les montants maximaux que le Commun assume pour la rénovation du logement : En aucun cas un prix minimal de rénovation n'est établi. Dans le cas où les montants de rénovation sont supérieurs aux précédents, et où le propriétaire a opté pour le Modèle 1 établi au point 2 des présentes bases, deux options sont proposées au propriétaire : 1) Qu'il assume la différence entre le prix des travaux et le montant maximal établi. 2) Que le Commun prenne en charge le financement en contrepartie d'une prolongation du délai de cession du bien conformément aux tableaux suivants : Les montants supplémentaires ne sont pas pris en compte pour le calcul des 30% que subventionne le Commun. Les prix établis au présent paragraphe sont actualisés en fonction de l'IPC approuvé annuellement par le Gouvernement d'Andorre. 10. Critères des travaux à réaliser Les techniciens communaux sont chargés de déterminer, après information préalable du propriétaire, l'étendue des travaux à réaliser, la qualité des matériaux employés, ainsi que toute autre décision relative à la réalisation des travaux de rénovation. 11. Prix des travaux à réaliser Le Commun détermine le prix certain des travaux à réaliser. Dans le cas où le Commun pourrait mener à bien les travaux avec ses propres ressources, il est tenu compte des heures consacrées par les travailleurs communaux et du prix des matériaux utilisés. Dans le cas où l'externalisation de certaines parties ou de la totalité des ouvrages serait nécessaire, celles-ci seraient également prises en compte. Pour déterminer le prix des travaux externalisés, il est suivi la procédure établie dans la Loi sur les marchés publics en vigueur. 12. Acceptation des appartements au programme Une fois les inspections pertinentes réalisées et un prix certain de rénovation établi, le plan économique est soumis au propriétaire pour acceptation. Une fois celui-ci accepté, le logement est intégré au programme Reviu et les travaux de rénovation commencent. 13. Prix de la cession du logement Le prix de cession que le Commun paie au propriétaire a été calculé conformément à 33% du salaire médian, qui est le plus courant parmi les travailleurs de la Principauté d'Andorre. Pour l'adapter aux quatre typologies de logements établies, un facteur de correction est appliqué : Prix = salaire médian x 0,33 x facteur de correction * Le prix de cession que le Commun verse au propriétaire est déterminé au moment de la signature du contrat conformément à la dernière actualisation du salaire médian du département de la Statistique du Gouvernement d'Andorre. Dans le cas où le logement disposerait d'un débarras ou d'une place de stationnement, celui-ci serait compensé à raison de 20 € et 50 € mensuels respectivement par unité. Il est établi un maximum d'un débarras et d'une place de stationnement par logement. Les prix établis pour le calcul du montant que le Commun verse au propriétaire du logement sont révisés annuellement, à compter du premier paiement effectué par le Commun, compte tenu de la variation du salaire médian publié par le département de la Statistique. En ce qui concerne les montants des prix du débarras et de la place de stationnement, ceux-ci sont révisés au même moment que la base de calcul, mais dans ce cas il est tenu compte de la variation de l'IPC. En aucun cas n'est acceptée une variation négative de l'un quelconque des éléments précédents susceptible de diminuer le montant perçu par le propriétaire. 14. Fournitures Le paiement des fournitures du logement est à la charge de l'attributaire de l'appartement. Dans le cas où certaines des fournitures du logement sont gérées par la copropriété, le montant à acquitter est obtenu à partir de la moyenne de la dernière année acquittée par le propriétaire. Dans le cas où cette moyenne ne pourrait pas être calculée, il est procédé à une régularisation en fin d'année du montant à acquitter. Le propriétaire doit fournir la documentation suffisante pour effectuer les changements de titulaire des fournitures. 15. Paiement Le Commun verse le montant convenu avec le propriétaire pour la cession du bien dans les cinq premiers jours du mois sur le compte bancaire que celui-ci désigne à cet effet. La gestion du paiement du loyer par la personne attributaire du logement relève de la responsabilité du Commun, sans qu'en aucun cas le propriétaire du logement puisse en subir un préjudice. 16. Remboursement du financement Le propriétaire qui a opté pour le Modèle 1 de cession au Commun peut choisir entre les deux options suivantes pour le remboursement au Commun du financement des travaux : 1) Il peut être établi une quote-part mensuelle fixe pour les cinq premières années de la convention de cession, qui est déduite de la part à verser par le Commun au propriétaire. 2) Il peut être établi une quote-part mensuelle fixe pour toute la durée de la convention, qui est déduite de la part à verser par le Commun au propriétaire. 17. Durée La durée minimale de cession du logement au Commun est de dix ans dans le Modèle 1 du point 2 des présentes bases et de quinze ans dans le Modèle 2 du point 2 des présentes bases. Dans le cas où le propriétaire voudrait céder l'appartement pour un délai supérieur, celui-ci est évalué par le Commun avant l'expiration du délai initial, et la signature d'une nouvelle convention de cession est proposée. Dans le cas où le modèle 2 de cession au Commun établi au point 2 des présentes bases est formalisé, le propriétaire peut opter pour la fin de la cession à l'issue de chaque période de 5 ans. Dans ce cas, le propriétaire doit communiquer au Commun sa volonté de mettre fin à la cession en faveur du Commun, par notification formelle et avec un préavis minimal de 6 mois. 18. Formalisation La relation entre le propriétaire et le Commun est formalisée par une convention de cession approuvée par la Junta de Govern, en vertu de laquelle le propriétaire cède le logement au Commun, en lui conférant les droits appropriés pour que celui-ci puisse l'attribuer à la personne qu'il juge adéquate et le gérer de la manière la plus appropriée. La convention établit également les conditions particulières régissant la cession, y compris les droits et obligations des parties, sa durée et les spécifications propres que prévoient les présentes bases réglementaires. 19. Immeubles entiers Peuvent participer au programme Reviu des bâtiments entiers, dans lesquels tous les logements appartiennent au même titulaire. Dans ce cas, aucun montant maximal de rénovation ne serait appliqué et un rapport financier serait demandé afin d'évaluer la viabilité économique du projet, ainsi qu'un projet de rénovation. Celle-ci détermine la durée du délai de cession, ainsi que le montant à verser par le Commun. Une fois les rapports obtenus, il est procédé à l'évaluation de l'intérêt public que le projet peut présenter et son acceptation ou non au programme Reviu est décidée. 20. Relation avec l'attributaire de l'appartement Il appartient au Commun de décider des personnes auxquelles est attribué l'appartement cédé et de veiller à ce que celles-ci respectent toutes les obligations établies dans la convention. 21. Résiliation de la cession du logement La résiliation de la cession du logement au bénéfice du Commun n'est acceptée que pour les causes suivantes : 1. Tout manquement de la part du propriétaire à l'un quelconque des points contenus dans le présent document ou dans la convention de cession d'usage. Afin d'appliquer ce premier paragraphe, le Commun doit notifier à l'autre partie le manquement commis en lui accordant un délai d'un mois pour le corriger ou y remédier, ou pour en proposer une solution viable. À défaut, le Commun peut résilier la convention de cession d'usage en renonçant à son droit sur le logement dans un délai permettant d'offrir une solution à la personne attributaire du logement. 2. De force majeure dûment justifiées et qui doivent être évaluées par le Commun au cas par cas. Dans les deux cas, le propriétaire doit prendre en charge le paiement de 100% des travaux, de toutes les dépenses occasionnées par l'inclusion de l'appartement dans le programme Reviu et doit garantir, dans un délai raisonnable, que le Commun puisse trouver un autre logement pour le relogement des personnes attributaires de l'appartement à ce moment-là. 22. Restitution de l'appartement Au moment de la restitution de l'appartement au propriétaire, le procès-verbal signé lors de la visite technique initiale est repris et sont évalués tous les dommages qui ne résultent pas de l'usage raisonnable du logement, lesquels sont à la charge du Commun. Disposition abrogatoire Au moment de l'entrée en vigueur des présentes bases, les bases approuvées par le décret du 19-6-2025 sont abrogées. Disposition finale Les présentes Bases entrent en vigueur le lendemain de leur publication au Bulletin officiel de la Principauté d'Andorre .