Resolució de contracte d'arrendament per ocupació indeguda i desnonament

Sentència

Magistrats

Jaume Tor Porta Vincent Aniére Carles Cruz Moratones

SENTÈNCIA 000139-2025 DE 22/09/2025

Ponent : Sr. Jaume TOR PORTA

Data : 22/09/2025

Sala : Tribunal Superior de Justícia - Sala Civil

Referència : TSJC.- 0000103/2025

Nig : 5300542120240000307

IU : ECLI : AD:TSJC:2025:00139

SENTÈNCIA 000139/2025

PARTS:

Apel·lant: ORG_0, SLU

Representant: Sra. Ribes

Advocat: Sr. Martin

Apel·lat: ORG_1, SAU

Representant: Sra. Raya

Advocat: Sra. Bernat

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Jaume TOR PORTA

Magistrats: Sr. Vincent ANIÈRE

Sr. Carles CRUZ MORATONES

OBJECTE: Arrendaments urbans, resolució de contracte per no destinar-se el bé a l'arrendatari, condició essencial.

Andorra la Vella, a 22 de setembre del 2025.

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume TOR PORTA, el qual expressa el parer del Tribunal.

Antecedents de fet

ANTECEDENTS DE FET

1.- El 13/05/2022, la societat ORG_1, SAU arrendava a la mercantil ORG_0, SLU el pis XXXX, plaça d'aparcament XXXX i traster XXXX, formant part del conjunt residencial XXXXt, Bloc XXXX. El contracte atorgat amb aquesta finalitat incorpora una clàusula 8ª que resa:

"les unitats immobiliàries es destinen exclusivament a l'habitatge del Sr. Gibert (···) i a la seva família pròpia, no podent ésser destinada, ni parcialment a cap altre activitat. En conseqüència, queda també prohibit tenir sotsarrendataris, rellogats, dispensers, etc.

Resta ben entès que aquesta ocupació destinada a l'habitatge habitual del Sr. Gibert i la seva família, restarà vigent fins a la resolució del contracte o bé fins a la novació del mateix, en cas que es destini a una persona diferent a la indicada anteriorment.

Tanmateix, resta ben entès que, el fet que la possessió immediata correspongui a una persona física i la seva família per a ús exclusiu d'habitatge, la part arrendatària no incorre en la prohibició establerta en el pacte SETÈ, apartat f) relatiu al sotsrrarendament, cessió o traspàs total o parcialment de la cosa arrendada".

El 05/12/2023, representants de la societat arrendadora practicaven una inspecció al pis arrendat, constatant com el mateix es trobava ocupat per diferents persones, totes elles treballadores de ORG_0, SLU. Per aquesta raó, i considerant que l'habitatge tampoc reunia les condicions d'higiene i neteja escaients, la societat arrendadora trametia una carta a la societat arrendatària, comunicant la resolució del contracte d'arrendament, requerint-la perquè deixés lliures, vacs i expedites les unitats arrendades en el termini de 15 dies naturals.

2.- Transcorregut el termini indicat, el dia 08/02/2024, la representació processal de la societat ORG_1, SAU formulava demanda de resolució de contracte, reclamació de quantitat i desnonament contra la societat ORG_0, SLU sol·licitant es dictés Sentència declarant la resolució del contracte i, el desnonament de la part demandada, tot condemnant-lo a pagar a l'agent la quantitat mensual de 918 EUR, majorada en un 10 % en concepte de penalització per l'ocupació indeguda des de l'01/03/2024 i, fins a l'efectiu retorn de la possessió; danys i, costes judicials.

3.- El 12/03/2024, la representació processal de la societat ORG_0, SLU contestava la demanda articulada oposant-se a les pretensions de la part demandant i demanava de dictar sentència desestimant la demanda i, imposant a l'actora les costes processals que li havien estat causades, inclosos honoraris d'advocat i de procuradora.

4.- Seguit el procediment pels seus tràmits el dia 02/04/2025 requeia Sentència amb la següent part decisòria:

"Que estimant substantially la demanda formulada en data 8 de febrer del 2024 per la societat ORG_1, SAU contra la societat ORG_0, SLU ha de: Declarar la resolució del contracte a comptar del 14 de febrer del 2024, amb l'obligació de deixar els béns objecte d'arrendament lliures i, vacus a disposició de la propietat, sota apercebiment de desnonament i; Condemnar a la societat ORG_0, SLU a pagar a l'agent 918 EUR/mes o, la part proporcional que correspongui, en concepte d'ocupació indeguda des de l'1 de març del 2024 i, fins a l'efectiu retorn de la possessió i, a satisfer les costes judicials de l'agent en els termes del darrer Fonament de Dret".

5.- La representació processal de la societat demandant formulava petició d'aclariment d'aquesta resolució que es desestimava per aute de 18/06/2025.

6.- La representació processal de la societat ORG_0, SLU ha interposat recurs d'apel·lació contra la sentència de la Batllia, el qual es fonamenta, en síntesi, en les següents al·legacions: sosté que la clàusula vuitena del contracte d'arrendament, quan restringia l'ús de l'habitatge exclusivament al Sr. Gibert i la seva família, era discriminatòria i contrària a la Constitució i a la Llei d'arrendaments perquè a partir del moment en què excloïa altres persones amb característiques similars pel fet de no formar part de la família, vulnerava el principi d'igualtat davant la llei; retreia a la Sentència recorreguda apel·lada no justificar la raó per la qual no es considerava aquesta clàusula discriminatòria. Defensava que no s'havia produït cap sotsarrendament, ja que l'arrendatària continuava essent ORG_0, SLU, i que les persones que hi van residir ho van fer correctament, tal com es va comprovar mitjançant una inspecció ocular. Afirma que no hi ha cap motiu jurídic objectiu per restringir l'ús de l'immoble a una única persona o família. També es rebutja l'al·legació sobre l'ús incorrecte de la plaça de garatge, atès que no havia causat cap perjudici, tractant-se d'un malentès resoluble.

Per això, sol·licita la revocació de la sentència i la condemna de la societat arrendadora ORG_1, SAU amb les costes processals.

7.- La representació de la societat ORG_1, SAU s'ha oposat al recurs i ha sol·licitat que es confirmi íntegrament la sentència apel·lada, d'acord amb les següents al·legacions: considera, en primer lloc, que no s'havien complert per la part recurrent els requisits formals exigits pels articles 332.2 i 332.4 del Codi de Procediment Civil, ja que no es precisaven ni les normes presumptament vulnerades ni la suposada aplicació incorrecta de la llei. Quant a la clàusula vuitena considera que no era discriminatòria, sinó una condició essencial del contracte que identifica l'ocupant, exigència legítima per part de la propietat; afegint que hi havia jurisprudència recent que avalava aquesta interpretació en un cas idèntic entre les mateixes parts. Negava que s'hagués produït indefensió ni que s'hagués vulnerat cap dret constitucional. Sostenia que el canvi d'ocupant requeriria una novació contractual expressa i que per això la Sentència apel·lada resultava ajustada a dret ateses les circumstàncies concurrents.

Fonaments de dret

FONAMENTS DE DRET

Primer.- L'objecte de la present resolució exigeix determinar si el fet que l'apartament arrendat fos ocupat per altres persones que aquelles que s'indicaven expressament en el contracte d'arrendament, suposa un incompliment del contracte d'arrendament amb prou rellevància per a justificar-ne la resolució.

La Batlle resol la controvèrsia declarant la resolució del contracte d'arrendament subscrit entre ORG_1, SAU i ORG_0, SLU pel fet que aquest darrer n'ha incomplert una obligació essencial. Concretament, el contracte establia que el pis havia de ser destinat exclusivament a l'habitatge del Sr. Gibert i la seva família pròxima, i prohibia expressament qualsevol altra destinació o la presència de tercers no autoritzats. Ara bé, ha quedat provat que el pis estava ocupat per diversos treballadors de ORG_0, SLU i no per les persones indicades en el contracte. Malgrat que no s'ha provat que hi hagués un sotsarrendament, aquesta circumstància no eximeix l'incompliment, ja que la clàusula vuitena del contracte fixava clarament l'ús personal i familiar com a condició essencial i determinant. La Batlle rebutja igualment l'al·legació de ORG_0, SLU relativa a una suposada discriminació per raó de nacionalitat, atès que no s'ha provat que la clàusula controvertida tingués aquest propòsit ni aquest efecte. També descarta com a irrellevant, a l'efecte resolutori, la qüestió relativa a l'estat de conservació de l'habitatge, ja que no ha quedat degudament acreditada. A conseqüència de l'incompliment, la Batlle declara resolt el contracte a comptar del 14/02/2024 i condemna ORG_0, SLU a retornar la possessió del pis i a abonar a ORG_1, SAU la quantitat de 918 euros mensuals en concepte d'ocupació indeguda des de l'01/03/2024 i fins al lliurament efectiu del bé. En exercici de la facultat moderadora, el tribunal exclou l'aplicació del recàrrec del 10 % que preveia la clàusula penal del contracte, per considerar-la desproporcionada i mancada de justificació concreta. Igualment, desestima la pretensió de danys per considerar-la prematura i condicionada a eventualitats futures. Finalment, imposa les costes judicials a ORG_0, SLU en atenció a l'estimació substantially de la demanda.

Segon.- respecte de la pretesa inadmissibilitat del recurs: improcedència.

Abans d'endinsar-nos en l'anàlisi de les qüestions que vertebren el recurs d'apel·lació interposat, resulta ineludible pronunciar-nos, en primer lloc, sobre les objeccions formals que la part apel·lada formula en el seu escrit de contesta, i mitjançant les quals defensa la inadmissibilitat del recurs per presumptes deficiències estructurals en la seva formulació.

La previsió continguda a l'article 332 del Codi de Procediment Civil delimita els fonaments del recurs d'apel·lació, fixant que poden assentar-se en la infracció de les normes o les garanties processals i els drets constitucionals, l'error en la valoració de la prova o la infracció de la Llei en la primera instància. Des d'aquesta òptica, no es pot negar que el recurs interposat no concreta amb suficient claredat el motiu jurídic que sustenta cadascuna de les seves al·legacions.

Tot i això, la lectura sistemàtica del recurs permet inferir que l'argumentació desenvolupada per la part recurrent gravita exclusivament al voltant d'una pretesa infracció a les normes legals aplicables al cas, perquè en cap moment es qüestiona ni la valoració probatòria efectuada per la Batlle ni es denuncia cap vulneració de garanties o drets fonamentals.

Ens trobem així davant una lleu deficiència formal que, no n'impedeix la comprensió dels motius de recurs que s'articulen ni tampoc l'exercici del dret a la defensa de la part apel·lada. En aquesta eventualitat, admetre la pretensió d'inadmissibilitat del recurs suposaria, en definitiva, una visió excessivament rigorista del dret, fonamentada en un formalisme exacerbat, incompatible amb la interpretació finalista que ha d'informar el procediment civil d'acord amb les garanties de defensa i amb el dret fonamental a la tutela judicial efectiva segons resulta de l'article 10 de la Constitució.

Tercer.- Sobre la pretesa discriminació de la clàusula vuitena del contracte d'arrendament: improcedència.

La part apel·lant articula com a eix central del seu recurs la suposada vulneració del principi de no-discriminació per part de la clàusula vuitena del contracte d'arrendament, la qual, com s'ha exposat en el primer antecedent de fet, stipula que l'immoble arrendat ha de ser destinat exclusivament a l'habitatge del Sr. Gibert i la seva família, i que qualsevol modificació de l'ocupant exigia una novació contractual, amb autorització expressa de la propietat.

Aquest argument, però s'ha introduït de forma improcedent. En efecte, cal subratllar que la qüestió relativa a l'eventual caràcter discriminatori de la clàusula de referència no va ser invocada en cap moment en l'escript de contesta a la demanda, i fou introduïda de manera extemporània, per primera vegada, durant les conclusions orals del judici, de manera inesperada al final del procediment oral, sense cap possibilitat d'allegació per part de la contrària, contravenint el dret fonamental a la defensa i infringint el principi dispositiu que regeix el procés civil, particularment la prohibició de la mutatio libelli, que impedeix alterar l'objecte del debat un cop delimitat en fase d'allegacions. Aquest vici processal, per si sol, justifica la desestimació del recurs en aquest punt.

A més, des del vessant material, cal destacar que en la resolució d'aquesta Sala de data 11/06/2025 (rotlle TSJC-31/2025), dictada entre les mateixes parts en relació amb un altre contracte d'arrendament de contingut idèntic, es sostenia que la previsió contractual consistint a exigir la identificació de l'ocupant i la necessitat de novació contractual en cas de canvi no constituïa una discriminació prohibida per l'ordenament, afegint que, en realitat, aquesta exigència responia a la voluntat legítima de la part arrendadora de conèixer i autoritzar les persones que faran ús efectiu de l'immoble objecte del contracte -interpretació aquesta que sigui dit de passada resulta coherent amb el caràcter intuitu personae rector en el contracte d'arrendament-. En cap cas, aquesta clàusula es fonamenta en paràmetres basats en criteris personals o socials, com podrien ser l'origen ètnic, el gènere, l'orientació sexual, la religió o qualsevol altra condició personal o social.

En conseqüència, la Sala conclou que la impugnació de la clàusula vuitena per suposada discriminació es troba mancada de fonament, i no pot, per tant, comportar la revocació de la sentència de primera instància.

Quart.- Inexistència de sotsarrendament: irrellevància.

La part recurrent sosté que el pis arrendat en cap cas es va sotsarrendar. Aquest argument resulta però jurídicament irrellevant. En primer lloc, perquè l'év­ualitat del sotsarrendament ja ha estat exclosa per l'òrgan "a quo". D'altra part, no podem ometre que la Sentència dictada no s'ha fonamentat sobre aquesta qüestió sinó que es recolzava en l'incompliment de la condició essencial inserida en el contracte d'arrendament respecte de l'ocupació efectiva del pis arrendat per altres persones que aquelles autoritzades en el contracte.

Cinquè.- Costes

La desestimació del recurs comportarà que les costes ocasionades en aquesta alçada s'hagin d'imposar a la part recurrent (art. 354.2 del Codi de Procediment Civil).

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

Decisio

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació articulat per la societat ORG_0, SLU contra la Sentència 28/2025 dictada per la Batllia el dia 02/04/2025 que es confirma íntegrament. Imposem a la part recurrent el pagament de les costes ocasionades en aquesta alçada.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.