Incompliment arrendatari obligacions derivades del contracte

Sentència

Magistrats

Alexandra Cornelia Sola Vincent Aniére Carles Cruz Moratones

PARTS:

Apel·lant: B, SLU

Representant: Sra. Elías

Advocat: Sr. VMC

Apel·lat: C, SAU

Representant: Sra. Vélez

Advocat: Sra. MAA

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President en funcions: Sr. Vincent ANIÈRE

Magistrats: Sr. Carles CRUZ MORATONES

Sra. Alexandra CORNELLA SOLÀ

OBJECTE: ARRENDAMENTS: causes d'inadmissió de la demanda, efectivitat. Causes de resolució contractual.

SENTÈNCIA 000109/2025

Andorra la Vella, 11 de juny del 2025

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent la magistrada Sra. Alexandra CORNELLA SOLÀ, la qual expressa el parer del Tribunal.

Antecedents de fet

ANTECEDENTS DE FET

1.- En data 15 de maig de 2024, la representació processal de la societat C, SAU interposà demanda de resolució de contracte, reclamació de quantitat i desnonament contra la societat B, SLU, tot sol·licitant la declaració de resolució i extinció del contracte d'arrendament del pis radicat al Conjunt Residencial CP, Bloc X, 0-0 de Sant Julià de Lòria, de la plaça d'aparcament 12 del soterrani -1, i del traster número 21.

Sol·licitava també la condemna de la defenent a satisfer-li la suma de 2.754EUR en concepte de lloguers impagats, amb els interessos legals des de cada mensualitat vençuda o, subsidiàriament, a comptar de la contesta a la demanda. Import del que demanava que fos descomptat l'import de la fiança, sempre i quant la mateixa no s'hagués d'usar per la finalitat per la que es va constituir.

Demanava així mateix la condemna de la defenent a deixar lliure i vacu el pis, l'aparcament i el traster. I la seva condemna a abonar-li en concepte d'indemnització per ocupació indeguda la quantitat mensual de 918 EUR majorats en un 10% per la penalització per ocupació indeguda, a comptar de l'1 de juny de 2024 i fins a l'efectiu retorn de la possessió de les unitats immobiliàries arrendades. I també la seva condemna a pagar-li l'import que restés acreditat en concepte de danys i perjudicis per les despeses que es generessin de retornar el pis a l'estat en el que es va lliurar i per altres possibles despeses que es poguessin meritar a conseqüència de l'ocupació abusiva.

Pretenia també la seva condemna a satisfer les costes processals inclosos els honoraris d'advocada i procuradora i de qualsevol altra despesa que s'originés per la substanciació del procediment, a acreditar en període d'execució de sentència.

2.- En data 5 de juny de 2024, la representació processal de B SAU contestà la demanda articulada de contrari, tot oposant-se a la mateixa i demanant la seva desestimació i que es donés per enervada l'acció exercida i no es donés lloc a la resolució contractual, condemnant a l'agent a satisfer les costes processals i d'advocat.

3.- En data 14 de gener de 2025, el Tribunal unipersonal del Batlle va dictar Sentència amb, entre altres, la següent part dispositiva:

"Primer.- Estimar substancialment la demanda interposada per la representació processal de la societat B SAU contra la societat B SAU i:

- Declarar la resolució del contracte a comptar del dia 15 de maig del 2024 per incompliment contractual.

- Condemnar a B SAU a pagar a la part actora 2.754.- euros en concepte de renda deguda, dels mesos de març a maig del 2024, havent-se de descomptar la suma de 1800.- euros de fiança.

- Condemnar a la societat B SAU al pagament d'una quantitat mensual equivalent a la renda pactada, a saber 918.- euros mensuals, o fracció, a partir del mes de juny del 2024 inclòs i fins a l'efectiu retorn de la possessió, incrementada dels seus interessos a comptar del venciment de cadascuna de les mensualitats.

- Ordenar el desnonament immediat de l'habitatge radicat al Conjunt Residencial CP Bloc X, 0 0 de Sant Julià de Lòria i la plaça d'aparcament núm. 12, soterrani -1 i el traster núm. 26, i ocupat per treballadors de la part defenent, havent de condemnar B SAU a retornar-los lliures, vacus, expedits i a la lliure disposició de la part agent.

- Efectuar una reserva en relació a la reclamació dels perjudicis que es puguin constatar en el pis d'autes d'autes, per tal que aquestes accions, en reclamació de l'import del cost de reparació, puguin exercitar-se en el marc del present procediment.

Segon.- Fer imposició de les costes ocasionades arran de la tramitació del present judici a la part defenent, incloses els honoraris d'advocat i de procurador, i eventuals perits, a acreditar en període d'execució de sentència."

4.- Contra la mateixa ha interposat recurs d'apel·lació la representació processal de la societat B, SLU en base als apartats 2 i 4 de l'article 332 del Codi de procediment civil, és a dir, per infracció de les normes o les garanties processals i els drets constitucionals i per infracció de la Llei. En síntesi, entén que la disposició prevista en el contracte d'arrendament de destinar el pis únicament a una determinada persona és discriminatòria i que la resolució d'instància no interpreta correctament les clàusules contingudes en el contracte, tot i reconèixer -afegim- que el mateix és la Llei que regula la relació entre les parts.

En relació a la pretesa discriminació invocada, considera, en síntesi, que l'ús de l'habitatge arrendat no es pot limitar al Amador, ja que això resulta discriminatori ja que persones de diferents característiques poden tenir dret a beneficiar-se de l'ús del pis arrendat.

A més, afirma també haver pagat la renda, sense donar cap explicació del motiu pel qual l'arrendadora no l'ha rebut. Demana la revocació de la resolució recorreguda i la condemna de la societat B SAU al pagament de els costes generades pel procediment.

5.- La representació processal de la societat C, SAU per la seva banda, s'oposa al recurs d'apel·lació interposat. En primer lloc, tot i no queixar-se de l'admissió del recurs d'apel·lació a ambdós efectes -malgrat invocar l'article 284.3 del Codi de procediment civil-, afirma que en haver satisfet la recurrent només l'import de 11.016 EUR, quan havia d'haver abonat la suma de 11.184,92 EUR o de 11.080,84 EUR, a la data d'interposició del recurs d'apel·lació no estava al corrent del pagament de la renda, impagament que ha perpetuat durant els mesos de març i abril, continuant incomplint el requisit d'admissibilitat del recurs, sol·licitant que el mateix no s'admeti.

Subsidiàriament si el Tribunal considerés complerta la formalitat anterior, posa en relleu que l'apel·lant tampoc compleix els requisits exigits per l'article 332 del Codi de procediment civil, ja que en relació al motiu de l'apartat 2 del mateix, no indica quines són les normes que considera que s'han infringit i pel que fa al de l'apartat 4 del mateix article, tampoc ha argumentat la suposada manca d'aplicació per part del Tribunal a quo de la Llei. Entén doncs, que procedeix la inadmissió del recurs d'apel·lació interposat per aquest motiu.

Encara més subsidiàriament s'oposa als greuges oposats per la part recurrent contra la Sentència recorreguda i en sol·licita la seva desestimació. Entén que la Clàusula Vuitena del contracte d'arrendament no produeix cap mena de discriminació sinó que amb ella es pretenia evitar que el pis arrendat fos utilitzat com un allotjament temporal de treballadors.

Considera també que amb el document acreditatiu del pagament de les rendes endeutades en aquesta alçada, s'ha demostrat que fins el 7 de febrer de 2025 les rendes s'havien impagat des d'aproximadament 1 any abans.

Demana amb caràcter previ, la inadmissió del recurs d'apel·lació interposat per no haver consignat l'apel·lant la totalitat de les rendes degudes i, subsidiàriament, per no haver identificat els motius d'apel·lació. En tot cas, en relació al fons, demana la desestimació del recurs d'apel·lació interposat i la confirmació de la resolució d'instància. Demana també la condemna de la part recurrent a satisfer les costes processals ocasionades en aquesta alçada, inclosos els honoraris d'advocada i procuradora a acreditar en tràmit d'execució.

Fonaments de dret

FONAMENTS DE DRET

Primer.- Constitueix l'objecte del present recurs d'apel·lació determinar si la part arrendatària del pis objecte d'autes va incomplir el contracte d'arrendament que la vinculava amb B SAU de manera que aquest incompliment afecti a una condició essencial del contracte i permeti la seva resolució.

Segon.- La resolució d'instància considera que la Clàusula Vuitena del contracte d'arrendament impugnat, constitueix una condició essencial del contracte, per ser-ho la seva voluntat de conèixer la identitat de la persona que hi residiria. Noti's en aquest sentit, que s'havia pactat expressament que en cas de què hi hagués de residir una persona diferent del Amador, s'havia de procedir a efectuar una novació contractual, als efectes de què el nou inquilí pogués ser objecte d'acceptació per la propietat. I això no es va fer.

El contingut literal de la dita Clàusula és:

"(...) Les unitats immobiliàries es destinen exclusivament a l'habitatge del SR. Amador (...) i a la seva família pròxima, no podent ser destinades, ni parcialment a cap altra activitat. En conseqüència queda també prohibit tenir rellogats, despensers, etc.

Resta ben entès que aquesta ocupació destinada a l'habitatge habitual del Sr. Amador i la seva família, restarà vigent fins a la resolució del contracte o bé fins a la novació del mateix, en cas que es destini a una persona diferent a la indicada anteriorment.

Tanmateix, resta ben entès que, el fet que la possessió immediata correspongui a una persona física i la seva família per ús exclusiu d'habitatge, la part arrendatària no incorre en la prohibició establerta en el pacte SETÈ, apartat f) relatiu al sots-arrendament, cessió o traspàs total o parcialment de la cosa arrendada";

En quant a la seva eventual nul·litat, al·legada per la part defenent, per discriminatòria, la resolució d'instància conclou que no es pot considerar nul·la una clàusula que reposa sobre la identitat de la persona que ha de residir en el pis objecte de contracte, a banda de tractar-se d'una clàusula pactada lliurement entre les parts, sense que s'hagi al·legat, a més, cap tipus de vici en el consentiment. Per tant, entén que la identitat de la persona que ha de residir en un habitatge és una condició que no es pot considerar discriminatòria en cap cas. Resol conseqüentment que s'ha produït un incompliment d'una condició vàlida i essencial del contracte, com és el canvi de la persona concreta (i família) que havia de residir en aquell habitatge, sense haver-se efectuat cap novació contractual.

Pel que respecta a l'incompliment relatiu a l'obligació de conservar la vivenda en les degudes condicions d'higiene i neteja en les que es va lliurar, la jutge a quo conclou que no s'ha aportat prova suficient en autes com per considerar que les condicions del pis siguin de tal entitat que portin a un incompliment del contracte d'autes.

Respecte de l'impagament dels lloguers, la resolució impugnada entén que tot i que la part defenent va aportar un justificant bancari d'eventual pagament dels lloguers (foli 44) en no haver arribat aquests a disposició de la part agent, considera que la part defenent no va aportar prova suficient del seu efectiu pagament. Condemna per tant a B SAU a pagar a la part actora 2.754.- euros en concepte de renda deguda, dels mesos de març a maig del 2024.

Finalment, en relació a la pretensió de la part agent consistent en la condemna de la defenent a satisfer el pagament de la sanció imposada contractualment, és a dir, l'import de lloguer majorat en un 10%, la Sentència recorreguda estableix que la mateixa no procedeix.

Contra la mateixa s'alça la representació processal de la societat B, SLU.

Tercer.- No és objecte de discussió entre les parts litigants que en data 15 de novembre de 2021 i amb efectes a partir del 22 de novembre següent, les societats B SAU i la B, SLU, atorgaren el contracte d'arrendament del pis situat al Conjunt Residencial CP, Bloc X, 0-0, Sant Julià de Lòria, i la plaça d'aparcament 12, soterrani -1 i traster 21, de propietat de la primera, per un termini de 5 anys, i per un import mensual de 900 EUR, a actualitzar segons l'IPC.

Tampoc és discutit que en la inspecció sobre les unitats arrendades efectuada per representants de la propietat es va constatar que el Amador ja no hi vivia, residint-hi en el mateix altres treballadors de B, SLU. Ni tampoc que amb posterioritat a la inspecció, B SAU va manifestar la seva voluntat de resoldre el contracte que les vinculava per incompliment de vàries obligacions contractuals per part de l'arrendatari. Aquesta missiva no va ser recepcionada per la societat arrendatària.

Quart.- Començarem per analitzar les causes d'inadmissió del recurs d'apel·lació interposat, invocades per la part recorreguda.

En primer lloc i en relació a la manca de pagament de la renda al moment d'interposició del recurs d'apel·lació, com exigeix l'article 284.3 del Codi de procediment civil, hem de posar en relleu que per interlocutòria de data 7 d'abril de 2025 se la va requerir per a què acredités que estava al corrent del pagament de la renda pactada i quantitats assimilades, de conformitat amb el contingut de l'article 284.3 del Codi de procediment civil. I la part recurrent va acreditar haver pagat 11.019 EUR, que és el corresponent a l'import de les rendes fins el mes de febrer de 2025. A més i previ nou requeriment de la Sala per Providència de data 19 de maig de 2025, la part recurrent en data 28 de maig de 2025, ha justificat el pagament de les rendes corresponents als mesos de març a maig de 2025.

Per tant, tot i els pagaments tardanament efectuats, aquest extrem no ha de constituir causa d'inadmisisó, havent-se en tot cas subsanat la mateixa.

Segonament i en relació a què no va complir les exigències de l'article 332 del Codi de procediment civil, en el sentit de què en relació al motiu de l'apartat 2 del mateix, no indica quines són les normes que considera que s'han infringit i pel que fa al de l'apartat 4 del mateix article, tampoc ha argumentat la suposada manca d'aplicació per part del Tribunal a quo de la Llei, hem de dir que tot i ser cert, no ho és menys, que la part recorreguda ha pogut conèixer els greuges oposats contra la resolució d'instància i defensar-se'n adequadament. En conseqüència, no ha de procedir tampoc aquesta causa d'inadmissió del recurs, tot i que afegirem, encara, que en invocar l'apartat 2 de l'article 332 del Codi de procediment civil, la part recurrent havia de demanar la nul·litat de la resolució i la retroacció de les actuacions al moment previ a produir-se la vulneració que li hagi produït indefensió. I la part recurrent tampoc ho va fer.

Cinquè.- D'altra banda, en relació al fons del recurs d'apel·lació interposat, matisarem que no qualsevol incompliment d'un pacte contractual pot generar l'acció resolutòria. L'acció resolutòria no només s'ha de limitar a l'incompliment de les obligacions essencials (article 32.3 de la LAFU) sinó també als casos on l'incompliment és absolut o de ser-ho parcial o defectuós, frustra el dret subjectiu del creditor (Sentència rotlle STJC -264/06).

Actualment, amb la llei vigent ens referim a l'article 31.3 de la LAFU -i no al 32.3 indicat en la resolució suara invocada- que considera causa de resolució contractual, l'incompliment per l'arrendatari de les condicions essencials del contracte o les que s'hagin pactat amb caràcter d'essencials.

I tal i com resol la Sentencia d'instància, en aquest supòsit, la identificació de l'inquilí de l'apartament constituïa una condició essencial, ja que fins i tot es va preveure que en cas de què el mateix hagués de canviar -en tenir en compte segurament la condició de societat constructora de la part arrendatària-, calia efectuar una novació contractual. És a dir, la propietat del pis volia, en tot cas, conèixer la identitat de la persona que l'ocuparia.

Condició que de cap manera resulta discriminatòria, ja que en cap moment es fa referència a característiques concretes que es vulgui que tinguin els seus ocupants, més enllà de conèixer la seva identitat. Exigència de la propietat de conèixer amb exactitud els ocupants del pis que entenem coherent amb els drets i obligacions recíproques que es deriven entre les parts i que l'arrendador ja va evidenciar en fer constar la identitat exacta de l'ocupant en signar el contracte d'arrendament, imposant la necessitat de produir la novació del contracte atorgat pel cas de què es modifiqués el seu ocupant -que no l'arrendatària-.

Es confirma, en conseqüència, la Sentència d'instància.

Sisè.- La desestimació del recurs d'apel·lació interposat ha de comportar la imposició a la part recurrent del pagament de les costes processals generades en aquesta alçada, de conformitat amb el contingut de l'article 354.2 del Codi de procediment civil.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

Decisio

DECIDEIX

PRIMER.- DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la societat B SAU, contra la Sentència dictada en data 14 de gener de 2025 pel Tribunal unipersonal del Batlle, que confirmem.

SEGON.- Imposar a la part recurrent el pagament de els costes processals generades en aquesta alçada.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.