Recurs d'apel·lació sobre la terminació del contracte d'arrendament i l'exercici de la pròrroga forçosa

Sentència

Magistrats

Vincent Aniére Carles Cruz Moratones Jaume Tor Porta

PARTS:

Apel·lant: Sra. Andrade

Representant: Sra. Porras

Advocat: Sra. Tamarit

Apel·lat: Sr. Codina

Representant: Sra. Serra

Advocat: Sr. Bueno

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent ANIÈRE

Magistrats: Sr. Carles CRUZ MORATONES

Sr. Jaume TOR PORTA

OBJECTE: Arrendaments urbans- Llei 30/2021, de l'11 de novembre, de mesures de protecció i de flexibilització del mercat d'arrendament d'habitatge, de les condicions essencials dels habitatges de preu assequible i de millora del poder adquisitiu - excepció a la pròrroga forçosa- moment on la part arrendadora ha de justificar que el pis es destinarà a un familiar- elements justificatius

SENTÈNCIA 000224/2024

Andorra la Vella, el 10 de desembre del 2024.

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Vincent ANIÈRE, el qual expressa el parer del Tribunal.

Antecedents de fet

ANTECEDENTS DE FET

1.- En el procediment d'arrendaments urbans 4000017/2023, la Sra. Batlle va dictar sentència de data 19-06-2023, decidint :

"Que estimant substancialment la demanda formulada en data 10 de gener del 2023 pel Sr. Codina contra la Sra. Andrade ha de:

PRIMER.- Declarar que el contracte d'arrendament celebrat l'1 de desembre del 2017 en relació amb l'apartament esc.0, planta 0, porta 0 de l'Edifici E d'XXXX, va quedar extingit, per expiració del termini pactat, a la data 1 de desembre del 2022, amb l'obligació de lliurar la possessió de la unitat immobiliària objecte d'arrendament sota apercebiment de desnonament.

SEGON.- Condemnar a la Sra. Andrade a pagar al Sr. Codina:

- 500EUR/mes, en concepte d'ocupació indeguda, així com les despeses de consum que resultin impagades, ambdós conceptes des de l'extinció del contracte l'1 de desembre del 2022 i, fins el retorn de la possessió, a acreditar en període d'execució de sentència.

- i, els interessos legals devengats per les esmentades quantitats i a satisfer les costes judicials i, extrajudicials de l'agent en els termes dels dos darrers Fonaments de Dret.".

2.- En contra d'aquesta resolució, ha interposat recurs d'apel·lació la Sra. Andrade.

Demana la seva revocació íntegra en el sentit de considerar que el contracte d'arrendament que uneix les parts no ha quedat extingit el dia 01-12-2022, i de desestimar íntegrament la demanda formulada pel Sr. Codina, amb imposició de costes.

Fonamenta el seu recurs en una incorrecta aplicació de la Llei i també en un error en la valoració de la prova.

De forma resumida, argumenta que, al contrari del que exposa la Sentència recorreguda, a tenor de les disposicions de l'article 1 de la Llei 30/2021, de l'article 42 de la vigent llei d'arrendaments de finques urbanes i també del conjunt de proves obrant en autes, es pot afirmar que el Sr. Codina no ha manifestat ni en temps (és a dir 3 mesos abans de la fi de l'expiració del contracte que l'unia a la Sra. Andrade) , ni tampoc en forma (és a dir precisant la identitat de la persona a qui destinava el bé arrendat i justificant el lligam de parentiu que els unia), la causa que motivava la seva voluntat de no renovar el contracte d'arrendament al seu venciment. En treu la conclusió que el Sr. Codina no ha complert amb les disposicions legals aplicables en la matèria i, per tant, el contracte d'arrendament que uneix les parts no ha quedat extingit el dia 01-12-2022.

3.- La representació processal del Sr. Codina demanda la desestimació del recurs i la confirmació de la sentència, així com la condemna a la part apel·lant al pagament de les costes intrínseques i extrínseques del seu recurs d'apel·lació.

De forma resumida, exposa que la part apel·lant efectua una interpretació confusa de la Llei d'arrendaments i que no era d'aplicació l'article 42 de la mateixa ; que la valoració de la prova per la Sra. Batlle és correcta ; que sí que ens trobem en el supòsit previst per l'article 1.2 b) de la Llei 30/2021, i que no es pot pretendre privar o condicionar el dret de propietat dels propietaris-arrendadors, privant-los del seu patrimoni.

4.- Per autes de 15-05-2024 i 15-10-2024, vam decidir no admetre la prova proposada per la part apel·lada.

Fonaments de dret

FONAMENTS DE DRET

Primer.- Segons contracte d'arrendament de data 01-12-2017, el Sr. Codina, actuant com a propietari, va arrendar a la Sra. Andrade, un pis situat Esc 0, planta 0 porta 0 de l'edifici E, a XXXX, pel termini de 5 anys, essent contractualment fixada la data del termini al 01-12-2022 salvat pròrroga, pel preu mensual de 500.-euros més 30.-euros en concepte de serveis, i amb destinació exclusiva d'habitatge.

Per correu de data 01-07-2022, (adreçada a la "Senyora llogatera" però enviada el 15-07-2022 al Sr. HCG, el seu company), l'arrendador va manifestar que el contracte quedava rescindit en data 01-12-2022 i que havia de deixar el pis lliure i en estat, ja que "no tornarem a renovar el contracte amb vostè", sense cap més indicació ni precisió.

Per carta de data 12-09-2022 enviada el 14-09-2022, la Sra. Andrade i el Sr. HCG van contestar que demanaven l'aplicació de la pròrroga legal per un any més, fins al 01-12-2023, de conformitat amb l'article 1 de la Llei 30-2021 de l'11 de novembre, de mesures de protecció i de flexibilització del mercat d'arrendament d'habitatge, de les condicions essencials dels habitatges de preu assequible i de millora del poder adquisitiu.

Per carta de data 10-10-2022, adreçada a la Sra. Andrade i al Sr. HCG, el Sr. Codina va contestar que no era possible apel·lar a la pròrroga legal per quan "preciso de l'habitatge en qüestió per als meus familiars".

Per carta de data 09-11-2022 enviada el 24-11-2022, la Sra. Andrade i el Sr. HCG van contestar que, el propietari no havent detallat el parentiu dels familiars als quals pretenia destinar l'habitatge, no es podia considerar que operi l'excepció a la prorroga legal.

Afegien que el propietari no havia respectat el termini de 3 mesos de l'article 42 LAFU.

També deien :

"li fem saber que traslladarem i farem arribar al ministeri competent en matèria d'habitatge del M.I. Govern, la comunicació que vostè ens ha adreçat, per tal que adoptin les mesures oportunes i, en concret per tal que obrin l'expedient sancionador que al seu cas estimin pertinent per haver intentat fer ús de l'excepció de destinar l'habitatge arrendat a favor de familiars incomplint els requisits i les formalitats legals".

És en base a aquests intercanvis que es va iniciar el present plet.

Durant la vista oral, va comparèixer la Sra. ATR, qui va afirmar esser la neta del Sr. Codina, i que va manifestar que vivia en el bloc de pisos veí al d'autes, i que durant el primer semestre del 2022 havia dit al seu padrí que estava "interessada" en el pis en qüestió.

Segon.- Pel que fa a les disposicions legals invocades, de forma general, l'article 42 LAFU invocat per la part apel·lant, en la seva redacció aplicable al 2022, disposa que :

"1. El termini de durada de l'arrendament d'habitatges per a residència habitual i permanent no pot ser inferior a cinc anys, excepte quan s'hagi pactat en el contracte que l'arrendador pot recuperar la finca arrendada en un termini no inferior a dos anys per destinar-la al seu ús propi o al dels seus familiars de primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat. El termini es compta des de la data de celebració del contracte o des de la posada a disposició de l'habitatge, si és posterior.

Si la part arrendadora fa ús d'aquesta facultat, ha de notificar-ho a la part arrendatària amb una antelació mínima de tres mesos a la data en què es compleix l'anualitat i la part arrendatària ha de comunicar-ho al ministeri competent en matèria d'habitatge, a través del Servei de Tràmits del Govern, mitjançant una sol·licitud genèrica que ha d'anar acompanyada, si escau, de la notificació efectuada per la part arrendadora amb la justificació del parentiu.

Amb la finalitat de garantir que l'ús de l'immoble s'adreça a l'habitatge habitual, la persona propietària o, si escau, la part arrendatària familiar han d'acreditar davant el ministeri competent en matèria d'habitatge, en el termini de 30 dies naturals posteriors a l'expiració del contracte, el canvi del cens corresponent i l'alta dels subministraments bàsics, així com la formalització escrita del contracte d'arrendament o, si escau, la cessió gratuïta. L'ús propi o la cessió de l'habitatge a favor de familiars prevista en aquest article ha de ser per un període mínim de cinc anys; llevat que no es pugui complir amb el referit període mínim degut a alguna causa de força major, separació, divorci, accident o malaltia de la part arrendadora o del familiar de primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat.

2. Els arrendaments per als quals s'hagi convingut una durada inferior a cinc anys o aquells per als quals no s'hagi fixat cap termini, es consideren fets per un termini de cinc anys, si així li convé a l'arrendatari.

3. Un cop ha acabat el termini mínim de vigència, el contracte es prorroga tàcitament per períodes d'un any, salvat que una part no avisi l'altra part de la voluntat de donar-lo per resolt amb una antelació mínima de tres mesos a la fi del termini principal o de qualsevol de les pròrrogues. Aquesta pròrroga no produeix efectes si l'arrendatari no es troba al corrent de les seves obligacions.

4. Les disposicions dels apartats 1, 2 i 3 anteriors no són d'aplicació als contractes d'habitatges per a residència habitual i permanent on l'arrendatari sigui un estranger titular d'una autorització de residència temporal inferior a aquest termini, cas en el qual el termini màxim és el de la durada del permís de residència, sempre que aquesta circumstància i el termini pactat constin per escrit i sense que es pugui prorrogar el termini inicialment previst. La utilització d'aquest tipus de contracte per a supòsits diferents del previst anteriorment o la seva pròrroga comporta l'aplicació automàtica del termini mínim previst a l'apartat 1 anterior.".

D'altra banda, es va adoptar la Llei 30/2021, de l'11 de novembre, de mesures de protecció i de flexibilització del mercat d'arrendament d'habitatge, de les condicions essencials dels habitatges de preu assequible i de millora del poder adquisitiu. Dita Llei va ser adoptada en seguiment de les Lleis 23-2019 del 12 de setembre i 15/2020 del 26 de novembre.

Com ressurt dels motius de la mateixa s'insereix en la voluntat del legislador de protegir la part més feble de la relació arrendatària amb ponderació de tots els interessos implicats, i amb la institució d'una mesura extraordinària com la pròrroga forçosa dels contractes d'arrendament d'habitatge.

L'exposició de motius de dita Llei precisa que si la primera mesura de pròrroga adoptada al 2019 era universal, es van aprovar posteriorment un seguit d'excepcions per garantir altres interessos que també mereixen protecció, com la possibilitat de resoldre el contracte d'arrendament, un cop expirat el termini pactat, per cedir l'habitatge al Govern i destinar-lo a usos socials, per recuperar-lo per a ús propi o de familiars fins al segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat, i quan les rendes del lloguer siguin superiors a 1.500 euros.

És en aquest marc que el legislador ha considerat convenient acordar la pròrroga legal a instància de la part arrendatària dels contractes que finalitzin durant l'any 2022, així com qualsevol de les seves pròrrogues, en tant que aquesta mesura té un impacte directe en el dret a l'habitatge digne des de les perspectives de l'assequibilitat i de la seguretat de la tinença. Tanmateix, s'ha considerat oportú introduir una nova excepció consistent en la facultat de rescindir el contracte d'arrendament si la propietat ha d'executar obres que impedeixin l'ocupació de l'habitatge en compliment del seu deure de conservació i sotmesa a diverses condicions per garantir-ne la immediatesa de l'execució.

És així que l'article 1 de la referida Llei, relatiu a la pròrroga dels contractes d'arrendament d'habitatge per a residència habitual i permanent que finalitzin l'any 2022, disposa :

"Els contractes d'arrendament d'habitatge per a residència habitual i permanent atorgats a l'empara del capítol primer del títol III de la Llei d'arrendaments de finques urbanes vigent la durada dels quals finalitzi l'any 2022, tant si es tracta del termini pactat en el contracte d'arrendament com si es tracta del termini com a conseqüència d'una pròrroga tàcita, es poden prorrogar, renovar o extingir segons convinguin lliurement les parts, d'acord amb les disposicions de la Llei esmentada.

No obstant això, a manca d'acord entre les parts, un cop s'esdevingui la finalització de la durada del contracte o de qualsevol de les seves pròrrogues, la part arrendatària pot exigir a la part arrendadora que el contracte es prorrogui un any més com a màxim, durant el qual la part arrendadora només pot incrementar la renda d'acord amb el que estableix l'article 45.2 de la Llei d'arrendaments de finques urbanes vigent. Aquesta pròrroga legal només pot ser exigida per la part arrendatària en cas que el dia en què s'esdevingui la finalització de la durada del contracte estigui al corrent de totes les obligacions contractuals a càrrec seu.

2. Tanmateix, la part arrendatària no pot exigir la pròrroga del contracte en els casos següents:

(...)

b) Quan la part arrendadora recuperi l'habitatge arrendat en finalitzar el contracte d'arrendament per l'expiració del termini pactat, per destinar-lo a l'ús propi o a favor de familiars de primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat.

Amb la finalitat de garantir que l'habitatge es destina a l'ús propi o a favor de familiars de primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat, la part arrendadora ha de justificar el parentiu corresponent. La part arrendatària, en el moment en què se li notifiqui l'extinció del contracte d'arrendament per aquesta causa, ha de comunicar-ho al ministeri competent en matèria d'habitatge, a través del Servei de Tràmits del Govern, mitjançant una sol·licitud genèrica que ha d'anar acompanyada, si escau, de la notificació efectuada per la part arrendadora amb la justificació del parentiu.

Amb la finalitat de garantir que l'ús de l'immoble s'adreça a l'habitatge habitual, la persona propietària o, si escau, la part arrendatària familiar ha d'acreditar davant el ministeri competent en matèria d'habitatge, en el termini de trenta dies naturals posteriors a l'expiració del contracte, el canvi de cens corresponent i l'alta dels subministraments bàsics, així com la formalització escrita del contracte d'arrendament o, si escau, la cessió gratuïta. L'ús propi o la cessió de l'habitatge a favor de familiars previstos en aquest apartat han de ser per a un període mínim de cinc anys, llevat que no es pugui complir el període mínim esmentat degut a alguna causa de força major, separació, divorci, accident o malaltia de la part arrendadora o del familiar de primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat.

En cas d'incompliment del període de cinc anys definit en el paràgraf anterior, la persona propietària ha de destinar novament l'arrendament a favor de terceres persones. La renda derivada del nou contracte d'arrendament ha de ser d'un valor inferior o igual al que s'aplicava abans de destinar l'habitatge corresponent a l'ús propi o a favor de familiars de primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat. No obstant això, la persona propietària pot actualitzar la renda del nou contracte d'arrendament amb l'índex general de preus de consum acumulat durant els anys en què l'habitatge ha estat destinat a ús propi o a favor de familiars de primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat.

Als efectes previstos en aquest article, s'entén per subministraments bàsics l'electricitat, l'aigua, la calefacció i les telecomunicacions.

(...)".

Tercer.- La resolució del present litigi passa per interpretar les disposicions legals que acabem d'exposar a fi de determinar si la relació arrendatària es va extingir en data 01-12-2022 o si es va prorrogar un any més com a conseqüència de la pròrroga forçosa dels contractes.

La Sra. Batlle motiva que la part arrendadora no tenia cap obligació de notificar en el mateix termini de tres mesos de l'article 42.3 LAFU la seva intenció de destinar el pis a un familiar ni precisar la identitat del mateix. I amb això estem d'acord, com detallarem seguidament.

La Sra. Batlle també considera que essent el ministeri de referència qui verifica el grau de parentiu i que l'ús de l'habitatge es destini efectivament per part del familiar de referència a habitatge habitual, i essent la sanció únicament la que preveu la Llei del 2021 en cas de no respectar el termini de 5 anys, és a dir destinar novament l'arrendament a favor de terceres persones, no existiria cap altra sanció. Però no podem compartir aquesta interpretació.

En efecte, la qüestió determinant no només era la de l'aplicació de l'article 42 LAFU sinó també la de dir si la part arrendadora s'havia degudament acollit a la possibilitat que li atorga la Llei d'oposar-se a la pròrroga forçosa.

Pel que fa al primer aspecte de les coses, queda clar que, sense tenir en compte la Llei 30/2021, de l'11 de novembre, no es podria discutir l'extinció del contracte ja que la notificació es va fer en la forma i el termini legals previstos per l'article 15 i l'article 42.3 LAFU (carta del 01-07-2022).

No era d'aplicació l'article 42.1 doncs el mateix concerneix el supòsit d'un contracte amb un termini pactat inferior a 5 anys i no pas el supòsit present d'un contracte amb termini de 5 anys del qual es pretén la no renovació.

Dit això, la situació va canviar a partir del moment on, en la carta del 12-09-2022, la part arrendatària va invocar la Llei 30/2021, de l'11 de novembre, acollint-se per primera vegada a l'excepció que preveu dita Llei, i que, aleshores, la part arrendadora va invocar al seu torn l'excepció a l'excepció que constitueix la possibilitat d'impedir la pròrroga forçosa pel fet de destinar la unitat immobiliària a un familiar.

Per tant, s'ha d'estar a les previsions de dita Llei.

És clar que, com ho va indicar la representació lletrada de l'arrendador durant la vista oral i com ho motiva la Sra. Batlle, el propietari no podia abans del 12-09-2022, invocar aquesta excepció a l'excepció, doncs és en aquest moment que va descobrir la pretensió de la llogatera. Per tant, és evident que l'article 42.1 LAFU no era d'aplicació tampoc en aquest moment sinó les disposicions específiques de la Llei del 2021.

I en aquesta òptica, la dificultat no és pas el moment en que el propietari va manifestar la seva voluntat de destinar el pis a un familiar sinó més aviat la forma en que ho va comunicar i el fet que no va justificar la identitat del parentiu ni aportar la prova del vincle.

En efecte, en la carta del 10-10-2022, va contestar que no era possible apel·lar a la pròrroga legal per quan "preciso de l'habitatge en qüestió per als meus familiars", sense més precisió, quan en aquest moment hauria pogut precisar que el familiar en qüestió era la seva neta ATR qui, justament va manifestar durant la vista oral que era durant el primer semestre del 2022 que ella havia dit al seu padrí que estava interessada pel pis. La conseqüència d'aquesta manera de fer, és que és només al moment de la vista oral que es va indicar a quin familiar el pis es destinava.

Doncs bé, estem en un supòsit d'excepció a una excepció, i és de recordar que "Exceptio est strictssimea interpretationis". És a l'arrendador justificar que estan reunides les condicions de l'excepció que invoca al seu benefici.

Sobre tot, la Llei, que a més és una Llei de protecció de la part més feble com ho recorda l'exposició de motius, pretén garantir que l'habitatge es destina a un familiar de primer o segon grau.

I per això la Llei preveu dues mesures. La primera és que la part arrendadora ha de justificar el parentiu corresponent. Dit d'una altra manera, a l'hora d'invocar la possibilitat de bloquejar la possibilitat de l'arrendatari d'invocar el dret de pròrroga, no és suficient invocar de manera genèrica el fet que es vol destinar el pis a un familiar, sinó que s'exigeix la justificació de la realitat del fet que el pis es destina a la seva afectació a un familiar.

La segona és que la part arrendatària ha d'informar el Ministeri competent en matèria d'habitatge, comunicant-li una sol·licitud genèrica acompanyada de la comunicació de l'arrendador amb la justificació del parentiu, per tal que dit Ministeri pugui posteriorment assegurar-se de la realitat de la destinació donada al pis després del seu trasllat al familiar en qüestió.

Una cosa és la sanció consistent en destinar novament l'arrendament a favor de terceres persones. Dita sanció només correspon al supòsit on no s'ha respectat el termini de 5 anys que fixa la Llei com a termini mínim de cessió de l'habitatge a un familiar.

Una altra cosa és considerar que la part arrendatària que es veu oposada l'excepció de recuperació de l'habitatge per un familiar ha de poder oposar-se a la mateixa. I ha de poder fer-ho de manera concreta i efectiva doncs dita excepció la priva del dret legal de pròrroga i afecta el seu dret fonamental a l'habitatge (veure en aquest sentit la nostra sentència de data 27-09-2022, rotlle 101/2022, relativa a la precedent Llei 15/2020 però que val per la Llei 30/2021, i que recorda que el seu àmbit objectiu d'aplicació és el de la protecció de l'habitatge).

En el present cas, la part arrendatària no va ésser informada de qui era el familiar concernit fins al moment de la vista oral, i s'ha vist privada de la possibilitat d'oposar-se útilment i abans del termini d'extinció del contracte, a la pretensió del propietari i de la possibilitat d'informar útilment el Ministeri. Això la posa en posició d'indefensió al moment de protegir els seus drets i en particular el dret a l'habitatge quan dit dret mereix especial protecció com ho ha recordat el Tribunal Constitucional (veure Sentència del 15-12-2014 CAUSA 2014-2-PI).

Així les coses, havent la part arrendatària degudament invocat el seu dret de pròrroga d'un any i no havent degudament la part arrendadora invocat la possibilitat d'oposar-se a aquesta pròrroga, no es podia constatar l'extinció del contracte al 01-12-2022 per expiració del termini de cinc anys pactats.

Quart.- D'altra banda, hem d'efectuar unes precisions sobre l'altre fonament que invocava la part agent per a sol·licitar, "ad cautelam", la resolució del contracte d'arrendament.

Pretenia que el fet de no retornar la possessió malgrat l'expiració del termini era constitutiu d'un incompliment justificant de pronunciar la resolució.

Però, o bé el contracte s'ha extingit pel sol fet d'arribar al seu termini pactat i pel fet d'haver la part arrendadora notificat la seva oposició a la reconducció, i aleshores, com a conseqüència de dita extinció, no existeixen més obligacions contractuals per incomplir, sinó el fet d'ocupar indegudament la unitat immobiliària, al qual correspon una indemnització segons les regles en la matèria.

O bé, el contracte està vigent per l'efecte de la pròrroga legal (que és efectivament el cas) i el fet d'ocupar la unitat està totalment justificat.

Per tant, la resolució del contracte no s'hauria pogut pronunciar sobre tal fonament.

Cinquè.- Per tot l'exposat escau estimar el recurs i revocar íntegrament la sentència d'instància, decidint al seu lloc la desestimació íntegra de la demanda, amb imposició de les costes de primera instància a la part agent vençuda.

Sisè.- L'estimació del recurs comporta no efectuar cap imposició de les costes de segona instància.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

Decisio

DECIDEIX

PRIMER.- Estimar el recurs d'apel·lació de la Sra. Andrade en contra de la sentència de data 19-06-2023, que revoquem íntegrament, decidint desestimar íntegrament la demanda formulada en data 10-01-2023 pel Sr. Codina, imposant al mateix les costes de primera instància.

SEGON.- No efectuar cap imposició de les costes de segona instància.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.