Arrendaments- Llei 24/2023, del 28 de novembre- pròrroga forçosa i excepció per destinar l'habitatge a un familiar- obligacions de la part arrendadora-

Sentència

Magistrats

VINCENT ANIERE JAUME TOR PORTA CARLES CRUZ MORATONES

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000274/2025

ORIGEN: 2000466/2024 - 0

NIG: 5300542120240002557

SENTÈNCIA 000035-2026 DE 15/04/2026

Ponent : Sr. Vincent ANIÈRE

Data : 15/04/2026

Sala : Tribunal Superior de Justícia - Sala Civil

Referència : TSJC.- 0000274/2025

Nig : 5300542120240002557

IU : ECLI : AD:TSJC:2026:00035

SENTÈNCIA 000035/2026

PARTS:

Apel·lant: X., SLU

Representant: Sra. Encarnació

Advocat: Sr. Edgar

Apel·lat: Sra. Isilda

Advocat: Sr. Ramon

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Jaume TOR PORTA

Magistrats: Sr. Vincent ANIÈRE

Sr. Carles CRUZ MORATONES

OBJECTE: Arrendaments- Llei 24/2023, del 28 de novembre- pròrroga forçosa i excepció per destinar l'habitatge a un familiar- obligacions de la part arrendadora-

Andorra la Vella, a 15 d'abril del 2026.

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Vincent ANIÈRE, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- En data 01/10/202019 la societat X. SLU, part arrendadora, i la Sra. Isilda, part arrendatària, varen signar un contracte d'arrendament de l'apartament situat a ADR000 d'Andorra la Vella, per un període inicial de cinc anys.

En data 24/10/2023, la societat arrendadora va notificar a la defenent la seva voluntat de no renovar el contracte i que no podia acollir-se a cap pròrroga una vegada s'hagi finalitzat el contracte pactat.

Però l'arrendatària va invocar l' article 2.4.b de Llei 24/2023, del 28 de novembre , de mesures d'estímul i d'estabilitat del mercat d'arrendament d'habitatges, i no va deixar l'apartament.

2.- En el marc del procediment d'Arrendaments 2000466/2024 instat el 06/11/2024 per la societat X. SLU en contra de la Sra. Isilda, de demanda de resolució contractual amb petició de llançament, la Sra. Batlle va dictar sentència de data 05/11/2025, decidint :

"Primer.- Desestimar en la seva integritat la demanda presentada per la representació processal de la societat X. SLU contra la Sra. Isilda, i absoldre a la defenent de quantes pretensions en ella s'hi contenien.

Segon.- Fer imposició a la part agent de les costes judicials ocasionades, inclosos els honoraris d'advocat i procurador, a acreditar en període d'execució de sentència.".

3.- En contra d'aquesta resolució ha interposat recurs d'apel·lació la representació processal de la societat X. SLU, demanant la seva revocació i l'estimació de la demanda formulada al seu dia, amb expressa imposició de costes a la part contrària.

Fonamenta el seu recurs en un error en la interpretació de la Llei 24/2023, del 28 de novembre, mesures estimulació i d'estabilitat del mercat d'arrendament d'habitatges, interpretació contrària als articles 14 i 28 de la Constitució .

Argumenta en síntesis que el fet que la primera de les cartes no precisa el parentiu concret no té res a veure amb la possibilitat que l'arrendatària es pugui defendre o no i que l'arrendatari no té el dret a conèixer el familiar concret; que l'arrendatària tenia la potestat de comunicar-ho al ministeri competent en matèria d' habitatge i que es tracta d'una obligació que no va complir; que el control i el règim sancionador, segons la Llei, és a posteriori i no a priori; que l' article 2.4. b) de la Llei 24/2023 no estableix obligació de comunicar a l'arrendatari el parentiu corresponent i si cal adjuntar una declaració jurada sobre el destí de l'habitatge; que el propietari té el dret de poder triar el parent dins de la consanguinitat prevista per la Llei a qui destinarà l'ús del pis.

4.- La representació lletrada de la Sra. Isilda demana desestimar el recurs en tots els seus extrems i confirmar la sentència recorreguda a tots els efectes, amb expressa imposició de les costes a la part adversa, també en aquesta alçada, incloent-hi les despeses d'advocat i de procurador.

De manera resumida, sosté que la interpretació per part de l'apel·lant no s'adia ni amb la lletra ni amb l'esperit de la Llei 24/2023, del 28 de novembre, de mesures d'estímul i d'estabilitat del mercat d'arrendament d'habitatges, i que dita part arrendadora no va complir els requisits expressament establerts per la Llei 24/2023 necessaris perquè no fos d'aplicació el sistema de pròrrogues legals a la seva representada.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- En el present cas d'arrendament on la part arrendadora pretén que es decreti la resolució del contracte i es procedeixi al llançament de l'arrendatària pel fet d'haver-li notificat en temps útil que no podia pretendre a cap pròrroga del contracte ja que la propietat el volia destinar a un familiar, la Sra. Batlle ha considerat que la defenent no es podia veure privada del dret de pròrroga establert a l' art. 2.2 a) de la Llei 24/2023 la qual havia de considerar-se vigent des de la finalització del contracte, atesa la manca de compliment de les exigències legals, en particular l'article 2.4 b) de la referida Llei, per part de l'arrendador.

La part recurrent no accepta la interpretació que fa la Sra. Batlle de les previsions legals.

Segon.- Ja ens vam pronunciar sobre l'aplicació de la Llei 24/2023 del 28 de novembre i en particular l'article 2.4 b ). sintetitzant el següents principis.

Quant a la LAFU, és de recordar que l'article 42 disposa que, un cop ha acabat el termini mínim de vigència, el contracte es prorroga tàcitament per períodes d'un any, salvat que una part no avisi l'altra part de la voluntat de donar-lo per resolt amb una antelació mínima de tres mesos a la fi del termini principal o de qualsevol de les pròrrogues.

Quant a la Llei 24/2023, del 28 de novembre, de mesures d'estímul i d'estabilitat del mercat d'arrendament d'habitatges, el seu article 2 preveu la pròrroga legal dels contractes d'arrendament d'habitatge per a residència habitual i permanent formalitzats durant l'any 2021 o amb anterioritat.

L'article 2.2 (a) preveu pel contractes formalitzats durant l'any 2019 o amb anterioritat, una pròrroga de 3 anys però l'article 4 (b) preveu una excepció:

"quan la part arrendadora recuperi l'habitatge arrendat, en finalitzar el contracte d'arrendament per l'expiració del termini pactat, per destinar-lo a l'ús propi o a favor de familiars de fins a segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat.

Amb la finalitat de garantir que l'habitatge es destina a l'ús propi o a favor de familiars de primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat, la part arrendadora ha de justificar el parentiu corresponent i adjuntar una declaració jurada sobre el destí de l'habitatge signada per ella, i en el seu cas, pel familiar a favor del qual es destina l'habitatge.(...)".

Del punt de vista de la part arrendadora, i en relació a les formalitats que la mateixa ha de respectar front a l'arrendatari, el que vol la Llei és garantir que l'habitatge es destinarà efectivament a l'ús que es pretén, aquí a favor de la filla de l'administrador de la societat arrendadora si ens referim a la declaració del 05/11/2024. I vam poder precisar que és a l'arrendador justificar que estan reunides les condicions de l'excepció a la pròrroga que invoca, i que l'arrendatari ha de poder oposar-se de manera concreta i efectiva a dita excepció abans de l'extinció del contracte doncs el priva del dret legal de pròrroga i afecta el seu dret fonamental a l'habitatge (TSJC 101/2022 del 27/09/2022, TSJC 221/2023 del 10/12/2024, TSJC 306/2024 del 11/02/2025, TSJC 051/2025 del 11/06/2025 i TSJC 142/2025 del 22/09/2025).

Per tant, les obligacions que tenia la societat X., SLU front a la Sra. Isilda eren: informar l'arrendatària de la seva voluntat de no renovar i de voler destinar l'habitatge a un familiar, justificar el parentiu, adjuntar una declaració jurada seva i una declaració jurada del familiar en qüestió.

D'altra banda, també vam resoldre en aplicació de l' article 1.2 b) de la Llei 15/2020 i de l' article 2.4 b) del la Llei 24/2023 , que la regla de la prevalença del dret material sobre les regles formals no permetia una aplicació massa formal o mecànica de les exigències formals que la Llei imposa a la part arrendadora (TSJC 409/2021 del 26/10/2022 i TSJC 051/2025 del 11/06/2025 i TSJC 142/2025 del 22/09/2025).

Per tant, s'ha de determinar en cada cas, si s'han respectat de manera efectiva els drets de la part arrendatària.

Així les coses, la interpretació de les disposicions legals en qüestió per part de la Sra. Batlle és del tot correcte i correspon a la jurisprudència de la Sala.

Tercer.- Quant a l'aplicació de dites disposicions legals, tampoc és criticable doncs és conforme als fets provats que són els següents.

El 24/10/2023, el Sr. Faustí, en representació de X. SLU, va comunicar a l'arrendatària una carta a la qual no està adjunt cap document i que indica:

"La propietat mitjançant la present li comunica la seva voluntat de resolució del contracte amb més que suficient temps d'antelació que el previst en el dit contracte. Tanmateix no es pot acollir a cap altre prorroga, perquè és pretensió d'aquesta propietat destinar l'habitatge a l'ús propi o a favor de familiars en primer o segon grau i en línia recta.".

Per carta del 02/02/2024, l'arrendatària va sol·licitar a l'arrendadora que justifiqui el parentiu que té amb la persona a qui es destina l'habitatge, sense obtenir cap resposta.

Per correu electrònic del 03/10/2024, l'arrendatària va indicar a l'advocat de l'arrendadora que sí que tenia el dret d'invocar la pròrroga de 3 anys.

Però per carta del 11/10/2024, l'advocat de l'arrendadora va comunicar a l'arrendatària que no podia pretendre a cap pròrroga forçosa "perquè el pis es destinarà a l'habitatge habitual i permanent d'una de les filles del propietari", sense més precisió. Aquesta carta tampoc ve amb cap document adjuntat.

És posteriorment al terme del contracte, i amb l'escrit de demanda del 06/11/2024, que s'ha aportat una carta de data 05/11/2024, firmada per ARENY, indicant que el Sr. Faustí, administrador de la societat X., SLU, és el seu progenitor i que ella pretén residir de manera permanent en el pis d'autes. Aquesta carta no ve acompanyada per cap document d'identitat o altre per justificar el vincle de parentiu.

Doncs bé, és de constatar que les dues notificacions de la part arrendadora no contenen la informació requerida, és a dir la justificació del parentiu i la declaració jurada firmada per ambdós, no essent suficients les mencions genèriques que contenen.

Tal mancança no constitueix un simple defecte formal que es podria subsanar sinó que priva l'arrendatària de poder exercir de manera efectiva el seu dret d'oposició i d'al·legació, tota vegada que dita part arrendatària no va ésser informada de qui era el familiar concernit fins al moment de la demanda judicial, i s'ha vist privada de la possibilitat d'oposar-se útilment i abans del termini d'extinció del contracte, a la pretensió del propietari i de la possibilitat d'informar útilment el Ministeri.

En tals condicions, i de conformitat amb els principis que hem recordat en el Fonament de Dret anterior, considerem amb la Sra. Batlle que la part arrendadora no ha complert amb els requisits exigits per l' art. 2.4 b) de la Llei 24/2023 i que l'efecte és la pròrroga de l'arrendament.

En darrer lloc, si bé el dret de propietat de la part arrendadora té valor constitucional, això impedeix la seva interpretació de la Llei, quan dita interpretació buidaria de sentit les disposicions legals destinades a evitar les temptatives de frau o d'ús indegut de l'excepció legal al dret de pròrroga, i quan, justament, la Llei 24/2023, del 28 de novembre, de mesures d'estímul i d'estabilitat del mercat d'arrendament d'habitatges institueix un sistema de pròrrogues amb excepcions que pretén tenir en compte a la vegada el dret a l'habitatge i el dret de propietat (vegis al respecte TSJC 221/2023 del 10/12/2024). En el present cas, aquest sistema no s'ha respectat, i això contravé la protecció legal dels drets de l'arrendatària.

Per tot l'exposat, no existeix error en la interpretació ni una incorrecta aplicació de la Llei 24/2023, del 28 de novembre, i el recurs s'ha de desestimar.

Quart.- La desestimació íntegra del recurs comporta la imposició de les costes de segona instància a la part apel·lant que veu el seu recurs desestimat.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

PRIMER.- Desestimar el recurs d'apel·lació de la representació processal de la societat X., SLU en contra de la sentència de data 05/11/2025 que confirmen.

SEGON.- Imposar les costes de segona instància a la societat X., SLU.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.