Promesa de compra-venda TSJC 0244/13

Sentència

Magistrats

Eulàlia Amat Llari Joan Manel Abril Campoy Vincent Aniére

TSJC-244/13

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 17 de desembre de 2013.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència de la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sr. Vincent Anière, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- Per escrit de data 14-11-2012, la representació processal de la Sra. Criado, va presentar davant de l'Hble. Batllia, demanda a tramitar pel procediment ordinari en reclamació de quantitat per danys i perjudicis, contra el Sr. Mercader i la societat "C.L., SA ", sol·licitant que es dictés Sentència declarant resolt el contracte de promesa de compravenda d'una unitat immobiliària signat en data 11-09-2006 per la demandant i el Sr. Mercader per incompliment definitiu contractual i condemnant solidàriament als defenents a retornar i a pagar la quantitat principal de 19600.- euros, juntament amb els interessos legals a comptar de la data d'entrega de la quantitat o subsidiàriament a comptar a partir de la contesta a la demanda, amb imposició als defenents de la totalitat de les costes processals, incloent-hi els honoraris d'advocat i de procurador i de pèrit.

II.- La representació processal del Sr. Mercader i de la societat "C.L., SA " va oposar-se a la demanda, fent valdre que és la demandant que no va complir el contracte, i va formular una demanda reconvencional, sol·licitant que es desestimés la demanda i es condemnés a la Sra. Criado a escripturar davant del Notari la transmissió de la unitat immobiliària, amb imposició a l'agent de les costes processals.

Les parts van formular opportunament els seus escrits de contesta a la demanda reconvencional, rèplica i dúplica i posteriorment, després que s'hagin practicat les proves, van formular els seus escrits de conclusions reiterant els seus arguments i oposant-se als de l'adversa.

III.- Per Sentència de data 19-06-2013, l'Hble. Tribunal de Batlles, Secció Civil, va decidir "que estimant íntegrament la demanda principal introduïda per la Sra. Criado contra el Sr. Mercader així com contra la societat mercantil andorrana per accions "C.L., SA" i no podent reeixir en cap cas la reconvenció pretesa pels darrers, ha de declarar i declara resolt el contracte privat de promesa de compravenda subscrit l' 11 de setembre del 2006 entre la Sra. Criado i el Sr. Mercader i que afecta a l' apartament 4t-7a i plaça d'aparcament i traster número 11 del Bloc G del Conjunt Residencial "L.M.", radicat aquest al Tarter, Parròquia de Canillo , i això per manca de compliment definitiu dels termes convinguts imputable als defenents; devent doncs els darrers, de forma solidària entre ells, retornar d'immediat a l'instant d'aquest plet la suma de dinou mil sis-cents euros (19.600.- EUROS), la qual ha de veure's augmentada d'aquells interessos legals descrits en el I.- Considerant; tot això amb imposició de les costes processals d'aquest plet als vençuts segons s'ha articulat en el II.- Considerant.".

IV.- Contra aquesta resolució ha interposat recurs d'apel·lació la representació processal del Sr. Mercader i de la societat "C.L., SA". Demana la revocació de la resolució recorreguda i que es dictés una nova desestimant les pretensions de l'agent i estimant la demanda reconvencional, imposant a l'adversa les costes processals de primera i segona instància.

La Sra. Criado demana la confirmació íntegra de la sentència recorreguda, imposant al recurrent el pagament de les costes processals causades per ambdues instàncies, inclosos els honoraris d'advocat i de procuradora.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Vincent Anière.

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat en autes que en data 1l de setembre del 2006 la Sra. Criado i el Sr. Mercader van atorgar un conveni intitulat "CONTRACTE PRIVAT DE PROMESA DE COMPRA-VENDA", d'un apartament situat a la planta 4, porta -7, Esc B, d'una plaça d'aparcament i del traster nº11, del de Bloc B del Conjunt Residencial "L.M.", El Tarter, parròquia de Canillo.

En aquest conveni el Sr. Mercader, actuant com a promotor de la residència L.M. es va comprometre a vendre a perpetuïtat i la Sra. Criado es va comprometre a comprar l'esmentat pis i això sobre plànols i pel preu de 241.628.-euros. El Sr. Mercader es va comprometre a que les unitats immobiliàries es construïssin en "el període de 30 mesos des de final de l'excavació que realitzarà Govern per la rectificació de la carretera General".

La Sra. Criado va pagar l'import de 19.600.-euros convingut entre les parts, essent precisat que dit pagament es va fer en mans de la societat "C.Mercader, S.A.", la resta havent de ser pagat al moment en què s'atorgués l'escriptura pública de compravenda.

La construcció de l'edifici va acabar-se en el decurs del mes de març del 2008, essent la llicència d'ús o de primera ocupació de data 13-05-2008 i la cèdula d'habilitat de data 30-06-2008.

En el decurs de l'any 2011, el Sr. Mercader, actuant en representació de la societat "A.H.D.P." i el Sr. Pérez, representant del negoci "V.P." van concloure un contracte de col·laboració -no aportat en autes- per a la gestió d'apartaments turístics respecte als apartaments de la residència "L.M.", entre els quals, el pis d'autes.

II.- El primer motiu de recurs rau en la suposada violació per part del Tribunal a quo del dret constitucional a obtenir una decisió fonamentada en dret i per conseqüent de l'article 10 de la Constitució, ja que la sentència recorreguda incompleix amb els requisits legals perquè es limita a assenyalar genèricament l'oposició a la demanda i la formulació de la demanda reconvencional sense però atendre a cap dels arguments de la part defenent, sense valorar les proves ni determinar els fets provats i sense cap referència a una norma jurídica.

Com s'ha jutjat recentment (vg. Aute del 21-05-2013 TSJC 254/12) i recordat per aquesta Sala en vàries ocasions, la jurisprudència del Tribunal Constitucional estableix que el dret a la jurisdicció consisteix a promoure l'activitat jurisdiccional sobre les pretensions deduïdes, amb el benentès que la decisió no ha d'ésser necessàriament favorable a les pretensions de l'actor. Qualsevol desestimació d'una pretensió ha d'ésser raonada, amb motius suficients dels quals es pugui desprendre que la decisió no és arbitrària.

Els principis vigents fan obligació al jutge de respondre a totes les pretensions degudament al·legades per les parts però no de respondre de manera exhaustiva a tots els arguments de les parts.

En el cas d'autes, la lectura de la Sentència permet assegurar-se que aquests imperatius s'han respectat.

Més precisament, després d'exposar les pretensions de les parts (cert de manera més detallada les de la part agent que les de la part defenent) i d'un relat precís dels fets, el tribunal ha recordat els requisits essencials de l'acció resolutòria i els va aplicar als elements provats rellevants que va considerar necessaris per a la resolució del litigi, motivant amb detall les raons fonamentant la seva consideració principal, és a dir l'imputabilitat de l'incompliment contractual a la part defenent.

En aquestes condicions, no existeix cap vici que afecta la resolució impugnada i de cap manera s'ha vulnerat el dret a la jurisdicció de la part defenent.

III.- El segon motiu de recurs és relatiu a la imputabilitat de l'incompliment de la promesa i argumenta en essència la part recurrent que: 1) el Tribunal a quo no ha pres en consideració que la Sra. Criado és la germana del Sr. Marcos, comercial de la societat que va vendre els mobles instal·lats en la residència, i que doncs coneixia la data d'acabament de les unitats immobiliàries però que, amb mala fe, va escollir no firmar la compravenda i va deixar passar el temps sense requerir el Sr. Mercader d'escripturar la venda; 2) el Sr. Mercader, al no tenir l'adreça de la Sra. Criado no li podia notificar fefaentment l'acabament de les obres;

3) el contracte privat no especifica que és el Sr. Mercader que ha de requerir la contrapart per formalitzar el contracte i 4) és evident que la Sra. Criado no donant senyals de vida des de més de dos anys el Sr. Mercader va decidir unilateralment signar el contracte amb V.P. per tal de treure cert rendiment a les unitats immobiliàries.

El primer que s'ha de dir és que la part recurrent torna a plantejar la mateixa argumentació emprada en primera instància i que el tribunal ha rebutjat amb motius que compartim, però per tal de contestar als greuges i respectar el dret a una decisió fonamentada en dret, aquesta Sala ha de motivar el següent.

És cert que el punt cabdal per la resolució del present litigi és de determinar a quina de les parts s'ha d'imputar l'incompliment de la promesa i la manca de formalització de l'escriptura pública amb el pagament final corresponent.

En els contractes sinal·lagmàtics, com una promesa de venda, les parts estipulen obligacions mútues i en el cas que una part no compleix les seves obligacions, l'altra part ( a la condició que hagi respectat les seves pròpies obligacions contractuals) pot exigir el compliment de la prestació, la reparació de les conseqüències de l'incompliment contractual o la resolució de la convenció, i això sense que el contracte ho hagi de preveure expressament.

En autes, no s'ha constatat cap actuació diligent per part dels cocontractants per tal de finalitzar la operació immobiliària.

Així, la Sra. Criado no ha acreditat els contactes ni les trucades telefòniques que va pretendre haver mantingut amb el Sr. Mercader, essent precisat nogensmenys que en data 04-04-2012 la Sra. Criado va sol·licitar al M.I Govern d'Andorra per a que certifiqui si el pis estava inscrit al registre d'apartaments moblats per a vacances argumentant aleshores que s'havia posat en contacte en nombroses ocasions amb el promotor per tal de procedir a l'atorgament de l'escriptura pública i al lliurament de la possessió del pis.

Tampoc, el Sr. Mercader ha acreditat haver intentat entrar en contacte amb la Sra. Criado.

Però, a partir del moment on la Sra. Criado ha respectat la seva obligació atorgada en el conveni és a dir el pagament del preu convingut, és clar que l'obligació principal del promotor-venedor era d'adoptar tota la diligència necessària per a portar a terme el lliurament de la unitat immobiliària.

Ara bé, s'ha de recordar en primer lloc que es tracta d'un professional del negoci immobiliari i són insuficients les seves asseveracions (no provades) per pretendre fer recaure sobre la Sra. Criado la responsabilitat exclusiva de l'incompliment.

En efecte, la part defenent sosté en primer lloc que la Sra. Criado no va voler esmentar la seva adreça en la promesa de compravenda, fet que li hauria impedit entrar en contacte amb ella per finalitzar l'operació, i en segon lloc que la Sra. Criado tenia coneixement de l'acabament de les obres però va deixar passar el temps expressament. Nogensmenys, com a professional, li pertocava al Sr. Mercader prendre totes les precaucions adients per no trobar-se en tal situació. Com s'ha dit és sobre ell que recau l'obligació d'adoptar tota la diligencia necessària per a portar a terme el lliurament de la unitat immobiliària, i no justifica d'un motiu suficient per justificar el retard de més de 4 anys en el lliurament del pis.

Sobretot, no podia el Sr. Mercader disposar lliurament de l'unitat immobiliària per deixar-la a disposició de la societat V.P. per tal de treure del pis un cert rendiment.

En efecte, es va comprometre a lliurar un pis identificat, sobre plànols, per un preu cert i corresponent a unes característiques de les quals una essencial és que es tracta d'un pis nou.

Aleshores, si considerava que la contrapart no respectava les seves obligacions, tenia la possibilitat de sol·licitar la tutela judicial per tal de fer constatar la situació i que se'n treguin totes les conseqüències jurídiques adients. Però el que no podia fer, és cedir l'ús del pis a un tercer (poc importa al respecte que s'hagi previst una clàusula per tal de posar fi a dita convenció en cas de realització de la venda) ja que així s'ha posat en la posició de no poder mai més respectar la seva obligació principal de lliurar el pis nou que s'havia compromès a lliurar.

El fet de disposar del pis és incompatible amb la voluntat de donar compliment a les seves obligacions que la part recurrent sosté haver sempre tingut.

A més a més, i a títol de reforç, s'ha de dir que insisteix la part recurrent en què la voluntat del Sr. Mercader sempre ha sigut la de vendre però hom ha de constatar que s'ha aportat en autes la última factura de la societat que va lliurar els mobles per equipar els pisos de la residència d'autes. Cap element permet considerar que el pis s'ha venut moblat. Malgrat això, aquesta factura és de data 05-11-2077, això és 7 mesos abans de la data de la llicència d'ús o de primera ocupació. Força és de constatar que el fet de moblar uns pisos que s'han de vendre buits abans de la data de lliurament apareix poc coherent i fins i tot estrany, sobretot quan apareix que dits pisos van ser desprès (en una data desconeguda), declarats al registre d'apartaments moblats per a vacances, i explotats com a tal al mínim a partir del mes de juny de 2011.

En aquestes condicions, considerem amb el primer jutjador que la responsabilitat de l'incompliment recau exclusivament sobre el venedor per trobar-se, com a conseqüència d'una actuació seva, en la impossibilitat de respectar les obligacions inherents al contracte i això més de quatre anys després del moment on tenia la possibilitat de lliurar l'unitat immobiliària.

Es tracta doncs d'un incompliment rellevant per part del defenent, justificant la resolució del contracte de promesa de compravenda, de conformitat amb els principis regint les obligacions sinal·lagmàtiques, dita resolució imposant que les coses retornin a l'estat anterior a la signatura de la promesa i que per conseqüent es restitueixi a la Sra. Criado les sumes abonades en concepte de l'operació immobiliària.

Així, és de manera ajustada a dret que el Tribunal a quo ha decidit la restitució de l'import de 19.600.-euros i ha desestimat la demanda reconvencional, ja que a partir del moment on la promesa queda resolta no es pot evidentment realitzar la venda.

IV.- la desestimació del recurs determina la condemna de la part recurrent en costes d'aquesta alçada en virtut del principi del venciment.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

Desestimar el recurs del Sr. Mercader i de la societat "C.L., SA ";

Confirmar la Sentència de l'Hble. Tribunal de Batlles de data 19-06-2013 en tots els seus pronunciaments;

Condemnar el Sr. Mercader i la societat "C.L., SA " a pagar les costes processals de segona instància;

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-