Sentència sobre prescripció, ERTO i desperfectes en arrendament

Sentència

Magistrats

Jaume Tor Porta Vincent Aniére Carles Cruz Moratones

PARTS:

Apel·lant: Sr. Vendrell

Representant: Sra. Calderón

Advocat: Sr. Álvarez

Apel·lat: Sr. Giner

Representant: Sra. Pérez

Advocat: Sra. Manzanares

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Jaume TOR PORTA

Magistrats: Sr. Vincent ANIÈRE

Sr. Carles CRUZ MORATONES

OBJECTE: LAFU, prescripció, Erto, prova desperfectes.

SENTÈNCIA 000080/2025

Andorra la Vella, 16 de maig del 2025

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume TOR PORTA, el qual expressa el parer del Tribunal.

Antecedents de fet

ANTECEDENTS DE FET

1.- El 22 de desembre del 2022, la representació processal del Sr. Vendrell formulava demanda pel procediment especial d'arrendaments (art. 277 i ss del CPC) contra el Sr. Giner demanant es dictés Sentència acordant la rescissió del contracte d'arrendament d'habitatge de 15 de juliol del 2015; condemnant el demandat a pagar l'import de 9.184,40.- EUR en concepte de rendes impagades i despeses complementàries prèvia deducció de l'ajuda per causa de la pandèmia; l'import de 20.767.- EUR per desperfectes ocasionats en el bé arrendat i el cost per retornar-lo al seu estat primigeni, i a satisfer la totalitat de les costes ocasionades, incloses despeses de burofax, advocat, procurador i eventuals perits, el tot incrementat dels interessos legals des de la data de la contesta a la demanda i fins a liquidació definitiva del deute.

2.- El 16 de maig del 2023, la representació processal del Sr. Giner contestava la demanda articulada per la part actora i a l'hora, interposava demanda reconvencional, sol·licitant es dictés Sentència declarant que el seu representat devia a la part demandant la quantitat de 1.344,52.- EUR i que el Sr. Vendrell devia al seu representat la quantitat de 2.256,78.- EUR, i procedint a la compensació entre deutes respectius, es condemnés el darrer a satisfer la quantitat de 912,26.- EUR, que calia augmentar dels interessos legals i la totalitat de les costes ocasionades, inclosos els honoraris d'advocat i de procurador.

3.- El 27 de juny del 2023, la representació processal del Sr. Vendrell contestava al demanda reconvencional plantejada per la part demandada, demanant es dictés Sentència desestimant-la i imposant a la part actora el pagament de les costes ocasionades per la seva interposició.

4.- Seguit el procediment pels seus tràmits, el dia 4 d'abril del 2024 requeia Sentència amb la següent part decisòria:

"Primer.- que estimant parcialment la demanda principal articulada pel Sr. Vendrell i dirigida contra el Sr. Giner així com triomfant en part la reconvenció, després de compensació, ha de condemnar i condemna al darrer a pagar al primer la suma global de mil cent noranta-un euros amb seixanta-un cèntims (1.191,61.- EUROS) segons s'ha argumentat en els Fonaments de Dret de la present resolució, devent cada part assumir les seves pròpies costes processals i d'haver-ne de comunes ho seran per meitat entre els litigants en mèrits del VI.- Fonament de Dret".

5.- La representació processal del Sr. Vendrell ha formulat recurs d'apel·lació contra aquesta decisió, demanant la seva revocació íntegra i que en el seu lloc es dicti Sentència acollint les pretensions contingudes en el seu escrit rector, tot desestimant la demanda reconvencional plantejada per l'adversa, imposant al Sr. Giner el pagament de les costes ocasionades en ambdues instàncies.

6.- La representació processal del Sr. Giner s'ha oposat al recurs d'apel·lació articulat demanant es dictés sentència desestimant-lo, confirmant íntegrament la Sentència dictada per la Batllia amb imposició a la part recurrent de les costes ocasionades en aquesta alçada.

7.- El 27 de setembre del 2024, la representació processal del Sr. Vendrell formulava petició de recusació dels magistrats designats. Aquesta petició era desestimada per aute de 25 d'octubre del 2024.

8.- Per aute de 5 de novembre del 2024, es decidia no admetre les proves proposades per la part apel·lant en aquesta alçada. La part recurrent articulava recurs de reposició contra aquesta decisió, que va ser desestimat per aute de 14 de gener del 2025.

Fonaments de dret

FONAMENTS DE DRET

Primer.- El present procediment tendeix a fixar els deutes respectius que les parts tindrien de resultes del contracte d'arrendament atorgat el dia 15 de juliol del 2015 respecte de l'habitatge 131 de la urbanització URB, 24 de Sispony, una volta el Sr. Giner, el dia 11 de maig del 2021 va retornar la possessió de l'immoble indicat a l'arrendador, Sr. Vendrell.

Concretament, el Sr. Vendrell referia tenir un crèdit enfront de l'arrendatari a alçada de les quantitats següents: 1) 4.837,09.- EUR en concepte de rendes i regularitzacions de rendes degudes; 2) 5.547,31.- EUR en concepte de ròssec deutor per despeses de calefacció i aigua calenta; 3) 20.767.- EUR corresponents als danys ocasionats per l'arrendatari en el bé arrendat. Tanmateix, admet que en mèrits de l'art. 38 de la Llei 5/2020 de noves mesures excepcionals i urgents per la situació d'emergència sanitària causada per la pandèmia de SARS-CoV-2 una reducció de 1.200.- EUR a aplicar en els lloguers deguts, el tot incrementat dels interessos i la totalitat de les costes.

La representació processal de l'arrendatari, després d'invocar la prescripció triennal respecte de les reclamacions articulades en concepte de rendes degudes i despeses d'aigua calenta i calefacció, refereix que les modalitats de reducció de la renda aplicada no era adequada i articula una demanda reconvencional on es reclama l'import de la fiança satisfeta inicialment (2.000.- EUR), més les quantitats pagades a la bestreta en concepte de consums per períodes reclamats per l'adversa que es trobarien afectats per la prescripció, considera una volta operada la compensació entre deutes respectius que ostentaria un crèdit enfront de l'arrendador de 912,26.- EUR.

El Tribunal de Batlles, admet parcialment la prescripció articulada per la part demandada i la procedència de la reducció de la renda en tota la seva extensió atesa la situació d'ERTE en què es va trobar la parella de l'arrendatari, i per aquesta raó, estima parcialment la demanda i la reconvenció respectivament plantejades. Després d'operar la compensació entre deutes respectius, fixa el deute de l'arrendatari enfront de l'arrendador en la quantitat de 1.191,61.- EUR, sense fer especial pronunciament amb relació a les costes ocasionades.

I és contra aquesta resolució que s'alça la representació processal del Sr. Vendrell.

Segon.- Exposició dels motius de recurs

En primer lloc, insisteix en la necessitat de pronunciar la rescissió del contracte d'arrendament que sol·licitava argüint que el retorn de la possessió física de l'habitatge per part de l'arrendatari no extingia automàticament el vincle contractual, perquè encara hi havia obligacions pendents de compliment (com rendes impagades, devolució de la fiança, pagament de subministraments i altres deutes). Es defensa que la resolució judicial inicial no distingeix correctament entre actes possessius i actes jurídics, motiu pel qual s'hauria de revocar.

En segon lloc, sobre la reclamació de rendes impagades refereix que la Sentència aplicava incorrectament les regles que estructuraven la prescripció extintiva. Es considera que, tenint en compte la data de presentació de la demanda, gairebé totes les rendes reclamades es trobaven dins del termini legal de 3 anys per reclamar-les i, per tant, no estarien prescrites. També es destaca la incorrecta aplicació de la normativa (llei 15/2022) en lloc de la normativa vigent en el moment dels fets (text refós de la llei d'arrendaments de finques urbanes del 1999).

En tercer lloc, discrepa de la conclusió assolida sobre les despeses de calefacció i aigua sanitària, denunciant novament l'aplicació incorrecta del termini de prescripció, assenyalant que algunes despeses reclamades es trobaven dins el termini legal i que la sentència ignorava indegudament les normes sobre imputació de pagaments, atès que hauria d'intervenir primer respecte dels deutes més antics, tal com el seu representat havia fet.

Sobre els desperfectes en l'habitatge arrendat, crítica que la sentència inicial hagi desestimat la indemnització reclamada (20.767 euros), al·legant manca de prova quan, al criteri del recurrent, s'havien proveït diverses proves (fotografies, testimonis, certificats i peritatges) que acreditarien clarament aquests danys i el seu cost econòmic. D'altra banda, refereix que l'òrgan judicial "a quo" va inadmetre proves claus, decisió aquesta que vulnerava el dret a la defensa i al procés degut, sense que la seva aportació es pogués considerar extemporània perquè simplement complementaven informació ja aportada en la demanda sense introduir fets nous.

Respecte a les costes processals, insisteix en el principi del venciment objectiu per tal que la part demandada sigui condemnada a satisfer les costes del procés.

Tercer.- Quant a la pretesa resolució del contracte d'arrendament (la part recurrent s'hi refereix amb el terme rescissió): improcedència

En primer lloc, la representació processal del Sr. Vendrell manifesta la seva disconformitat amb la resolució impugnada en la mesura que aquesta desestima la possibilitat de declarar rescindit el contracte d'arrendament objecte de litigi. Considera el recurrent que la resolució dictada en primera instància no realitza una distinció adequada entre els actes de naturalesa possessòria i els actes jurídics que afecten l'existència i vigència del vincle contractual. En aquest sentit, s'al·lega que, encara que l'arrendatària hagués lliurat la possessió material de l'immoble arrendat a la part arrendadora, aquest fet, per si sol, no comporta automàticament la finalització del contracte d'arrendament, ni n'extingeix les obligacions derivades. Així, es justifica la pretensió d'obtenir una declaració expressa de rescissió contractual.

Tanmateix, al moment de desestimar la pretensió declarativa formulada, l'òrgan jurisdiccional "a quo" fonamenta la seva decisió en el fet que, en data 11 de maig de 2021 -és a dir, aproximadament un any i mig abans de la interposició de la demanda- el Sr. Giner, anterior arrendatari, va retornar la possessió del bé immoble al demandant. No obstant això, cal posar de manifest que, des d'aquella mateixa data, ha estat el Sr. Vendrell qui ostenta la possessió efectiva de l'immoble, sense que consti que s'hagin girat nous rebuts o cobrat rendes en execució del contracte inicial.

Aquest context ens situa davant d'un supòsit de mutu dissens, entès com aquell mecanisme jurídic pel qual ambdues parts d'un contracte vàlid, no encara completament consumat, manifesten una voluntat coincident -sigui de manera expressa o mitjançant actes concloents, inequívocs i no equívocs- de deixar-lo sense efecte. Aquesta voluntat compartida implica la dissolució de les obligacions contractuals i, per tant, l'extinció de la relació jurídica originada per aquell contracte.

En conseqüència, en aquesta eventualitat, s'ha de coincidir amb l'argumentació continguda a la resolució d'instància en el sentit que no resulta jurídicament procedent una declaració judicial de rescissió del contracte, atès que aquesta ja s'ha produït de forma efectiva i consensuada entre les parts, en virtut d'una conducta que revela de manera clara l'existència d'un acord tàcit de mutu dissens.

Quart.- Rendes degudes: prescripció de l'acció.

Segons l'art. 21.4 de la Llei d'Arrendament de finques urbanes de 30 de juny del 1999, segons modificació realitzada per l'art. 8 de la Llei 1/2014: "L'acció per reclamar el pagament de les rendes vençudes prescriu en el termini de tres anys des de la data en què aquest pagament és exigible". En el present supòsit l'acció judicial que iniciava el present litigi va intervenir el dia 22 de desembre del 2022 (recordarem que en mèrits del Codi 7, 39, 3, la reclamació judicial interromp vàlidament el còmput de la prescripció), de manera que només les rendes reclamades que siguin anteriors al 22 de desembre del 2019 estarien prescrites, circumstància aquesta que si es cohonesta amb la reclamació articulada es dona exclusivament en l'import de 500.- EUR ("regularització de la renda mensual del període 2015-2017"), essent posteriors tots els restants conceptes reclamats.

La part recurrent sosté, no obstant això, que la fiança constituïda tenia com a finalitat assegurar el compliment de les obligacions contractuals per part de l'arrendatari, a banda de respondre dels possibles danys causats en l'immoble arrendat. Per aquest motiu, considera que estava facultada per aplicar part de la fiança per compensar l'impagament de les rendes esmentades, cosa que efectivament afirma haver fet, imputant-la parcialment a la regularització de les rendes dels anys 2015 a 2017.

Aquest argument, tanmateix, no pot ser acceptat jurídicament. L'article 15.3 de la Llei d'arrendament de finques urbanes de 30 de juny de 1999 (actualment article 14.3 de la Llei 15/2022) estableix que l'aplicació de la fiança només és possible en finalitzar el contracte d'arrendament. Per tant, resulta improcedent la pretensió d'aplicar parcialment la fiança a rendes impagades corresponents a un període ja prescrit, sobretot quan la part arrendatària ha invocat expressament aquesta prescripció en el marc del present litigi.

En conseqüència, la quantitat deguda en concepte de rendes impagades ascendeix a la suma de 4.337,09 EUR, import del qual cal deduir la quantitat de 2.440 EUR que la Sentència recorreguda ha descomptat, en aplicació de la reducció prevista inicialment per la Llei 5/2020 i posteriorment confirmada per la Llei 16/2020. Aquest pronunciament no ha estat objecte d'impugnació per part de la recurrent en aquesta instància judicial i, per tant, d'acord amb el principi del "tantum devolutum quantum appellatum", no pot ser revisat. Així, la quantitat definitiva que procedeix reconèixer judicialment es fixa en 1.899,09 EUR.

Cinquè.- Despeses complementàries.

Al marge de les rendes degudes, la part demandant reclama la quantitat de 5.547,31.- EUR corresponent als consums d'aigua calenta i calefacció realitzats durant els anys 2015 a 2021 (8.819,66.- EUR) menys els imports satisfets en concepte de bestreta per la part arrendatària (3.272,35.- EUR).

El batlle acull parcialment l'excepció de prescripció de l'acció pel crèdit ocasionat amb anterioritat al mes de gener del 2020, quantificant el deute a 2.259,78.- EUR al qual ensems descompta la quantitat de 915,26.- EUR corresponent a les bestretes satisfetes per l'arrendatari, ascendint el ròssec deutor per aquest concepte a 1.344,52.- EUR.

Respecte d'aquesta qüestió, fem nostres les conclusions de l'òrgan d'instància quan exposa que les despeses accessòries controvertides estan assimilades per la Llei a la renda, i en conseqüència la seva reclamació es troba sotmesa al mateix termini de prescripció de 3 anys a què ja ens hem pogut referir en el fonament de dret anterior.

Pel que fa al còmput del termini de prescripció, el dia inicial o "dies a quo" ha de situar-se en el moment en què aquests pagaments resulten exigibles. Habitualment, en el context de règims subjectes a la Llei de propietat horitzontal, aquesta exigibilitat es produeix quan la Junta de propietaris aprova els comptes anuals corresponents (articles 23 i 25.1 de la Llei 12/2004, de propietat horitzontal). Tot i que en aquest cas concret no es coneix exactament la data d'aprovació d'aquests comptes comunitaris, sí que existeixen documents de gestió que fan referència a períodes anuals naturals, circumstància que permet deduir raonablement que la seva aprovació es produïa l'any següent a l'exercici comptable en qüestió.

Traslladant aquesta consideració al cas que s'analitza, s'ha de concloure que les despeses accessòries corresponents als anys 2019, 2020 i 2021 no estan afectades per la prescripció, ja que la demanda judicial fou presentada el desembre del 2022. Així doncs, el crèdit que ha de reconèixer-se a favor de la part recurrent ascendeix a 4.060,41 EUR, desglossats en 1.680,13 EUR corresponents al 2019, 1.796,08 EUR del 2020 i la part corresponent del 2021 que s'estableix en 584,62 EUR (resultat de dividir 1.274,62 EUR anuals entre dotze mesos i multiplicar-ho per 5,5 mesos). Aquest import total cal minorar-lo en la quantitat de 1.585,26 EUR, corresponent a les bestretes i altres pagaments efectuats durant el període en qüestió ((23 x 50 EUR) + 87,49 EUR + 34,86 EUR + 120 EUR + 192,91 EUR), resultant així un saldo deutor definitiu de 2.475,15 EUR, xifra que substitueix l'import de 1.344,52 EUR establert en la Sentència objecte del recurs.

Sisè.- Danys

La part actora sosté que, una vegada va recuperar la possessió de l'immoble arrendat, va detectar diverses intervencions realitzades per l'arrendatari que haurien comportat un perjudici econòmic, quantificat en 20.767 EUR.

Tanmateix, la resolució dictada pel batlle va rebutjar aquesta pretensió al·legant una insuficiència probatòria. Aquesta decisió és objecte de recurs per part del demandant, qui afirma haver justificat degudament les seves pretensions al llarg del procediment, i alhora denuncia que el tribunal de primera instància va ometre la incorporació d'elements aportats durant la vista oral, amb la consegüent vulneració del seu dret de defensa.

Cal destacar que cap de les parts va aportar un inventari o documentació acreditativa que permetés conèixer amb precisió l'estat del bé en el moment de formalitzar el contracte o de retornar-ne la possessió. Aquesta omissió pren especial rellevància si considerem que entre la data de finalització de la relació contractual (maig de 2021) i la interposició de la demanda (desembre de 2022) va transcórrer un període d'un any i mig, durant el qual l'única actuació atribuïble a la propietat fou l'enviament d'un burofax el gener de 2022 (foli 50), reclamant un saldo pendent per factures, sense fer esment a cap mena de deterioraments ni a la manca de determinats elements.

D'acord amb el principi general del dret processal, incumbeix a qui formula una pretensió la càrrega d'acreditar els fets que la fonamenten ("ei incumbit probatio qui dicit, non qui negat"). En el cas examinat, no pot considerar-se que el reclamant hagi provat adequadament l'existència i autoria de les transformacions descrites (com la retirada de sanitaris o mobiliari encastat), ni tampoc la seva atribució directa al demandat.

La base probatòria presentada es limita a un conjunt de fotografies suposadament corresponents a l'abans i el després de l'arrendament, i a diverses declaracions testificals. Respecte d'aquestes darreres, la Sra. Salas, encarregada de la neteja de l'habitatge, confirma que les imatges atribuïdes a l'estat inicial són autèntiques, però reconeix que no va tornar a entrar a la propietat un cop aquesta fou ocupat (minut 50'45 de l'enregistrament), de manera que no pot testimoniar sobre els canvis posteriors.

El Sr. Almansa, autor de la valoració dels suposats danys (foli 54), tampoc especifica quan va accedir a l'immoble, la qual cosa impossibilita establir una connexió temporal directa entre la seva intervenció i la finalització del contracte. Aquesta indefinició cronològica impedeix vincular de forma concloent el deteriorament observat amb l'actuació de l'arrendatari demandat. Pel que fa al tercer testimoni, el Sr. Puga, aquest es limita a actualitzar els imports de la valoració del Sr. Almansa, sense aportar informació rellevant sobre l'estat del pis. Quant a la incorporació pel demandant de la prova pericial que aquest testimoni va realitzar, el seu dictamen es presentava en el decurs del judici oral, fora del termini previst als articles 121 i 125 del Codi de Procediment Civil, resultant així extemporani, sense que en aquesta situació es pugui considerar que hagi patit cap mena d'indefensió.

Malgrat l'anterior, la part demandada admet haver suprimit una finestra que separava el safareig de la sala d'estar. La reposició d'aquest element, segons la valoració aportada pel Sr. Almansa, suposa un cost de 325 EUR, xifra que no ha estat desautoritzada per la representació processal del Sr. Giner, i que, per tant, s'ha de tenir en compte en aquesta alçada.

En vista del conjunt de consideracions exposades, escau estimar parcialment el recurs interposat, revocant la sentència en la part que desestimava íntegrament la reclamació per danys. En conseqüència, cal acollir parcialment la demanda i condemnar la part demandada a satisfer la quantitat de 325 EUR, en concepte de reposició de l'element indicat.

Setè.- Costes

Malgrat les diferents consideracions contingudes en la present resolució, l'estimació de les pretensions articulades pel Sr. Vendrell continua sent parcial i en aquesta eventualitat, s'ha de confirmar el criteri adoptat en la instància en ajustar-se a les previsions de l'art. 350.3 del CPC.

Quant a les costes ocasionades en aquesta alçada, l'èxit parcial del recurs articulat comporta que no hagi de fer-se pronunciament al seu respecte (art. 354.2 del CPC).

Vuitè.- Conclusió

En atenció a tot el que s'ha exposat i atès que el pronunciament adoptat amb relació a la demanda reconvencional no s'ha recorregut, escaurà revocar la Sentència dictada per la Batllia en el sentit de condemnar el Sr. Giner a pagar al primer la suma global de 2.699,24.- EUR (1.899,09 + 2.475,15.- EUR + 325 - 2.000) en lloc de la quantitat de 1.191,61.- EUR que es contempla, confirmant els seus restants pronunciaments. I sense fer especial imposició de les costes ocasionades en aquesta alçada

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

Decisio

DECIDEIX

Estimar parcialment el recurs d'apel·lació articulat per la representació processal del Sr. Vendrell contra la Sentència de 4 d'abril del 2024, revocant-se parcialment la seva part decisòria en el sentit de condemnar el Sr. Giner a pagar al primer la suma global de 2.699,24.- EUR en lloc de la quantitat de 1.191,61.- EUR que es contempla, confirmant els seus restants pronunciaments. I sense fer especial imposició de les costes ocasionades en aquesta alçada.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.