LAFU, preavís, retorn de la possessió a la fi de l'arrendament mitjançant expedient de dipòsit judicial a la Batllia.

Sentència

Magistrats

Jaume Tor Porta Vincent Aniére Carles Cruz Moratones

PARTS:

Apel·lant: B, SLU

Representant: Sra. Aguilar

Advocat: Sr. Tejera

Apel·lat: Srs. Corbacho, i Viñas

Advocat: Sra. Yuste

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Jaume TOR PORTA

Magistrats: Sr. Vincent ANIÈRE

Sr. Carles CRUZ MORATONES

OBJECTE: LAFU, preavís, retorn de la possessió a la fi de l'arrendament mitjançant expedient de dipòsit judicial a la Batllia.

SENTÈNCIA 000082/2025

Andorra la Vella, 16 de maig del 2025

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume TOR PORTA, el qual expressa el parer del Tribunal.

Antecedents de fet

ANTECEDENTS DE FET

1.- El 23 de febrer del 2024, la representació processal de la societat B, SLU formulava demanda pel procediment d'arrendaments previst en el CPC (art. 277 i ss) contra els Srs. Corbacho i Viñas, sol·licitant es dictés Sentència condemnant els demandats a pagar l'import de 8.202,38.- EUR, augmentada dels interessos remuneratoris en concepte de mesos de renda impagats, indemnització per manca de preavís i reparacions a realitzar en el bé arrendat. També reclamava, se'ls hi imposés les costes ocasionades.

2.- La Sra. Viñas contestava la demanda formulada oposant-se a les pretensions de la part actora, demanant es dictés Sentència desestimant-les i imposant a la part demandant el pagament de les costes ocasionades.

El Sr. Corbacho era declarat en rebel·lia processal per aute de 28-5-2024.

Tercer.- El dia 3 de desembre del 2024 se celebrava el judici oral i el dia 28 de gener del 2025 requeia Sentència amb la següent part decisòria:

"PRIMER.- Desestimar la demanda formulada a instància de la B SLU contra els Srs. Corbacho i Viñas.

SEGON.- Imposar a la part demandant el pagament de la totalitat de les

costes judicials ocasionades".

Quart.- La representació processal de la societat B, SLU ha formulat recurs d'apel·lació contra aquesta decisió demanant es dicti Sentència en aquesta alçada que revocant la decisió d'instància aculli les pretensions articulades en el seu escrit rector, el tot amb imposició a la part demandada de les costes causades en ambdues instàncies.

Aquest motiu de recurs s'estructura al torn de 4 punts principals:

1.- Retreu a la sentència que acollís la tesi de la part defenent segons la qual hauria renunciat al contracte d'arrendament, sense, però que existís preavís formal ni lliurament efectiu de les claus a la propietat. A més, es qüestionava la validesa dels missatges utilitzats com a prova, per manca de concreció i acreditació formal sobre aquesta qüestió.

2.- Denuncia que la consignació de les claus a la Batllia, condicionada al retorn de la fiança, no equivalia a una restitució efectiva de la possessió, segons establia l'article 14.3 de la Llei d'arrendaments.

3.- Retreia a la sentència no haver considerat l'existència dels desperfectes que es reclamava tot i que es justifiquen amb una acta del saig que gaudia de presumpció de veracitat.

4.- Posava en dubte que la Sra. Viñas pogués actuar en representació de l'altre arrendatari que s'havia declarat en rebel·lia.

5.- Els Srs. Viñas i Corbacho s'han oposat al recurs d'apel·lació articulat demandant la confirmació íntegra de la sentència dictada.

Fonaments de dret

FONAMENTS DE DRET

Primer.- L'1 de febrer del 2021, la societat B, SLU arrendava als Srs. Viñas i Corbacho un apartament ubicat al XXXX pel preu de 750.- EUR mensuals i el 31 de maig del 2023, la Sra. Viñas instava un expedient de dipòsit judicial, consignant en favor de la part arrendadora les claus del pis. La Batllia donava coneixement d'aquest dipòsit al Sr. Suárez, representant de B, SLU el 13 de juliol del 2023 i el 13 d'octubre del 2023 se li feia entrega de les claus consignades. Dies més tard, concretament el 25 d'octubre del 2023, el saig es desplaçava a l'apartament en qüestió estenent una acta de presència i constatació del seu estat.

En aquest context, entenent que s'havia produït una renúncia unilateral del contracte d'arrendament per part dels arrendataris, la representació processal de la societat B, SLU articulava demanda on reclama l'import equivalent a la renda que s'hauria percebut fins a mitjans del mes d'octubre del 2023 en què va recuperar les claus del bé arrendat, més la indemnització legal per absència de preavís. També reclama altra indemnització pels desperfectes existents en l'apartament i els honoraris del saig intervinent.

La Sra. Viñas s'oposava a la demanda i el Sr. Corbacho era declarat en rebel·lia processal.

El batlle desestima la demanda argumentant essencialment: 1) que la Sra. Viñas va comunicar amb suficient antelació la voluntat de resoldre el contracte, mitjançant missatges a la filla del representant de la societat arrendadora, la qual actuava com a interlocutora habitual; 2) que les claus es van dipositar a la Batllia tal com havia indicat la part arrendadora, que es va negar a fer la inspecció presencial en el moment convingut, sense que es pogués imputar als arrendataris el fet que les claus no fossin recollides fins mesos després i 3) els danys reclamats es van constatar gairebé cinc mesos després que els arrendataris abandonessin l'immoble, sense inspecció immediata per part de la propietat, trencant-se el nexe necessari que permetés atribuir-los-en la responsabilitat.

I és contra aquesta resolució que s'alça la part recurrent segons els arguments que hem exposat amb anterioritat i s'examinen seguidament.

Segon.- Irregularitats en el preavís: improcedència

La Sentència de la Batllia exclou qualsevol irregularitat en el preavís, fonamentant-se en el conjunt dels missatges intercanviats per aplicació de missatgeria instantània entre la Sra. Viñas i la filla del Sr. Suárez, dels quals s'inferia que, ja en el decurs del mes de març la primera comunicava la voluntat de renunciar al contracte d'arrendament i retornar les claus el dia 1 de juny següent.

La part recurrent crítica aquesta conclusió sostenint, en primer lloc, que la part arrendatària no havia atorgat cap mena de preavís formal. Aquest argument però, té un recorregut jurídic limitat. En efecte, l'article 64 de la Llei 15/2022, del 21 de juliol, de text consolidat d'arrendament de finques urbanes, estableix la possibilitat de renúncia unilateral per part de l'arrendatari, condicionant-la a un preavís, respecte del qual no exigeix cap forma específica per a la seva validesa. Així doncs, la norma no imposa cap requisit de forma "ad solemnitatem" per al preavís, sinó que aquest pot ser vàlidament comunicat per qualsevol mitjà que permeti acreditar-ne l'existència. En aquest sentit, la forma escrita actua només com a instrument de prova ("ad probationem"), però no condiciona l'eficàcia material de la comunicació si es pot demostrar per altres mitjans fefaents que el preavís es va fer dins el termini i en la forma escaient.

D'altra banda, la part recurrent pretén vincular una presumpta irregularitat en el preavís al fet que la propietat no va rebre físicament les claus de l'immoble fins mesos després, a través de la Batllia. Aquest argument tampoc pot ser acollit. Tal com sosté encertadament l'òrgan "a quo", la conducta de l'arrendatària en el moment de la resolució contractual va ser ajustada a les indicacions prèviament formulades per la filla del Sr. Suárez -administrador únic de la societat recurrent-, les quals consten en el missatge intercanviat el dia 23 de maig de 2023. En aquest missatge es demanava expressament el dipòsit de les claus a la Batllia, opció que l'arrendatària va seguir de forma escrupolosa. En aquesta situació, no pot imputar-se a l'arrendatària cap incompliment de l'obligació de preavís derivat del mode de restitució de les claus, ja que aquesta es va limitar a seguir les instruccions rebudes de la mateixa part arrendadora, per mitjà de la seva representant de fet. Altrament, acceptar l'argument del recurrent suposaria vulnerar la teoria dels actes propis ("venire contra factum proprium non valet"), principi consolidat en dret que impedeix a una part contradir els seus propis actes previs quan aquests han generat una legítima confiança en l'altra part. Aquest principi es fonamenta en l'exigència de bona fe i coherència en les relacions jurídiques, i opera com a límit a l'exercici de drets o pretensions contràries a la conducta anterior observada.

Així doncs, si la part arrendadora -per mitjà d'una persona vinculada directament a la seva representació- va induir o suggerir un determinat comportament respecte al lliurament de les claus, no pot després al·legar el seu retard o irregularitat amb finalitats impugnadores, sense incórrer en una contradicció incompatible amb l'equitat i la seguretat jurídica.

Tanmateix, es qüestiona l'eficàcia probatòria dels missatges intercanviats entre la Sra. Viñas i la Sra. Bueno, negant que aquesta última ostentés la capacitat per actuar en nom i representació de la societat B, SLU. No obstant això, respecte d'aquesta qüestió, cal destacar que la Sra. Viñas ja va aportar un CD que contenia aquests missatges en el seu escrit de contesta a la demanda, i que durant el desenvolupament del judici oral, la seva representació processal no va formular cap reserva o objecció pel que fa al contingut formal o material d'aquest mitjà de prova. En aquestes condicions, la impugnació que ara es pretén plantejar resulta manifestament extemporània, d'acord amb el principi "pendente appellatione nihil innovetur".

Aquestes mateixes consideracions són aplicables a la qüestió de la intervenció de la Sra. Bueno en els actes objecte de controvèrsia. De la lectura dels missatges aportats s'infereix l'existència d'una comunicació continuada i reiterada entre la Sra. Viñas i la Sra. Bueno, tractant assumptes relacionats amb l'apartament en qüestió. Aquesta dinàmica comunicativa permet afirmar que, si més no de manera aparent, la Sra. Bueno actuava com a mandatària de B, SLU i que la seva intervenció, era de naturalesa a crear en la Sra. Viñas una confiança legítima en el fet que aquesta actuava per compte de la societat arrendadora, confiança que, a més, va ser reforçada per la conducta pròpia de la suposada mandatària, qui actuava de manera coherent amb aquesta aparença de representació.

El primer motiu del recurs es veurà, per tant, abocat al fracàs.

Tercer.- El dipòsit judicial de les claus.

Hem tingut ocasió de recordar que "la consignació constitueix el mitjà coactiu que disposa el deutor front al creditor, per a satisfer el seu interès en el compliment d'una obligació, alliberant-se del deute en aquells supòsits en què el creditor s'hagi negat a rebre la prestació o quan resulti impossible fer-la efectiva. Quant a la naturalesa del dipòsit judicial, en l'Aute de 22-4-2004 dictat en el rotlle TSJC 173/2003, indicàvem: "la part que efectua el dipòsit esdevé deutora d'una prestació de donar a favor de la part agent. I com a deutora la forma d'aconseguir alliberar-se de la seva situació de subjecció, extingir el deute i satisfer l'interès del creditor no és altra que la de portar a terme el pagament o solutio. Si, per el contrari, desitja procedir a la consignació com a subrogat del pagament (STSJA 22-9-2000), per tal que tingui lloc un efecte alliberatori cal que concorrin els pressupòsits de l'esmentat subrogat del pagament. I en aquest ordre d'idees, s'ha d'assenyalar que la consignació requereix per a desenvolupar el seu efecte

alliberatori que vagi precedida de l'oportú oferiment de pagament, de tal manera que la consignació, precedida de l'oferiment de pagament, esdevé possible quan el creditor no coopera amb el deutor per a possibilitar l'alliberament d'aquest darrer. És en aquests casos on el creditor incompleix la seva càrrega de cooperació, que el deutor pot alliberar-se oferint, en primer terme la totalitat del que es deu (Codi 8,43,9), i, solament, quan no s'accepta l'oferiment, consignant la prestació deguda. Aleshores, si concorren els dos pressupòsits, el deutor s'allibera de la seva prestació i trasllada el risc de la pèrdua o destrucció del bé al creditor, a l'igual que no es col·loca en situació de morositat (Digest 13,5,17)" (Sentència de 7 de febrer del 2023, rotlle TSJC-244/2022)

Consta acreditat que, el 23 de maig del 2023, la Sra. Bueno va adreçar un missatge a l'arrendatària amb el següent contingut: "Viñas, entrega directament el día 31 de este mes, como me comentaste que dejabas el piso, las llaves a la batllia (sic)". Aquest missatge és clar i inequívoc: evidencia, d'una banda, el coneixement per part de la part arrendadora de la finalització del contracte d'arrendament i, de l'altra, el requeriment exprés perquè la restitució de la possessió -és a dir, el lliurament de les claus- es realitzés a través de la Batllia. Això és precisament el que l'arrendatària va fer, atenent fidelment a les instruccions rebudes.

Ara bé, consta degudament acreditat que, malgrat inicialment els arrendataris van procedir a la consignació de les claus a finals del mes de maig del 2023, amb la voluntat aparent d'alliberar-se de la seva obligació restitutòria, aquesta voluntat es va veure posteriorment matisada i condicionada per ells mateixos.

En efecte, el 12 de juliol del 2023, la Sra. Viñas va presentar un escrit de manifestacions en què, després de fer constar que havien deixat l'habitatge en perfectes condicions i de recordar que el Sr. Suárez mantenia en el seu poder la fiança de 1.500 EUR lliurada al començament de la relació contractual, afirmava expressament que: "les claus se li retornaran al seu propietari Sr. Suárez quan em retorni la meva fiança". Aquesta declaració evidencia clarament que, en aquell moment, la voluntat d'entregar les claus quedava subordinada a una condició: el previ retorn de la fiança per part de l'arrendador i en realitat, no va ser fins al 12 d'octubre del 2023, i mitjançant diligència judicial estesa pel secretari judicial, que els arrendataris van fer constar la seva voluntat inequívoca que les claus fossin entregades al Sr. Suárez, qui les va recuperar l'endemà.

Aquesta precisió és essencial per a la resolució del cas present. En un primer moment, el dipòsit judicial realitzat podia considerar-se conforme amb els requisits necessaris per a generar l'efecte alliberatori de l'obligació restitutòria. No obstant això, l'actuació posterior de la deutora -condicionant l'entrega efectiva de les claus al retorn previ de la fiança- comportava una modificació substancial de la naturalesa d'aquesta prestació.

En aquestes condicions, i atès que no es compleixen els requisits essencials que configuren el pagament com a causa extintiva de les obligacions, concretament els principis d'identitat, integritat i indivisibilitat, no pot reconèixer-se a aquella actuació l'efecte alliberatori que se li pretén atribuir pels demandats: l'arrendador no va poder recuperar efectivament la possessió de l'immoble arrendat fins al 12 d'octubre del 2023, a causa de l'oposició mantinguda per la part arrendatària fins aquella data.

Per tot plegat, i donada la privació injustificada del dret de disposició sobre el bé immoble, els demandats hauran de satisfer una indemnització tendint a compensar la privació de l'ús a què es va sotmetre l'arrendador que s'haurà de calcular sobre la base de la renda mensual que es pagava (825.- EUR), corresponent als mesos de juliol, agost i setembre, més una part proporcional pels 12 primers dies del mes d'octubre, la qual cosa ascendeix a una quantitat global de 2.805 EUR (825 EUR × 3 mesos + 330 EUR). Aquesta quantitat, però s'haurà de compensar amb l'import de la fiança dipositada pels arrendataris (1.500.- EUR), de tal forma que aquests hauran de satisfer a la societat B, SLU l'import de 1.305.- EUR, més els interessos legals comptadors des de la notificació de la present resolució i fins al dia del seu total pagament.

Quart.- indemnització pels pretesos desperfectes: improcedència

La sentència dictada desestima aquesta pretensió considerant que el temps transcorregut entre el moment en què el Sr. Suárez recuperava la possessió de l'immoble (13 d'octubre) i la data en què es realitzava la inspecció per part del Saig (25 d'octubre) impedia atribuir als demandats la causa dels desperfectes ocasionats. I la part recurrent s'alça contra aquesta conclusió.

Tot i els arguments exposats per la representació processal de B, SLU, el recurs interposat no pot prosperar, encara que per raons diferents de les recollides en la Sentència de la Batllia.

En concret, a la demanda es reclama, per aquest concepte, l'import global de 4.190 EUR, segons factura aportada al procediment (foli 36). Aquesta factura desglossa diversos treballs consistents en intervencions sobre el terra (parquet i sòcols) i treballs de pintura.

Si s'analitza aquest conjunt d'intervencions en relació amb l'acta de presència estesa pel Saig, es constata que aquest dona fe de desperfectes localitzats al terra de la cuina -indicant específicament que "alguna part encara es trobava mullada"- així com defectes i mal acabats en la pintura de parets i sostres.

Aquesta descripció, encara que rellevant, no permet atribuir als arrendataris la responsabilitat d'aquests desperfectes: no havien tornat a accedir a l'apartament des de finals del mes de maig del 2023 i en aquestes condicions, no sembla raonable que se'ls pugui imputar responsabilitat directa pels danys constatats al parquet -en qualsevol cas escapa a lògica més elemental que 5 mesos més tard el terra pogués continuar trobant-se mullat com destaca el saig, semblant la causa més plausible dels desperfectes observats atribuïble a un desordre intern-. En qualsevol cas, no s'ha aportat prova de cap mena que permeti atribuir amb claredat la responsabilitat dels danys als demandats, en aplicació del principi general de dret "ei incumbit probatio qui dicit, non qui negat" (correspon provar a qui afirma els fets i no a qui els nega).

Quant als treballs de pintura, de l'anàlisi de la factura aportada es desprèn que les obres de repintat van intervenir sobre tot l'immoble, mentre que, d'acord amb l'acta de presència no es pot considerar que els defectes eren generalitzats fins al punt que s'havia d'intervenir en tot el pis. En aquestes condicions, no pot imputar-se de manera automàtica als arrendataris la responsabilitat de totes les intervencions realitzades per la propietat en l'apartament.

En conseqüència, i per les raons exposades, la pretensió indemnitzatòria formulada per aquest concepte no pot ser estimada en els termes sol·licitats.

Cinquè.- Costes

Atesa l'estimació parcial de la demanda, no ha de fer-se pronunciament respecte de les costes ocasionades en la instància.

Quant a les costes causades en aquesta alçada, no ha de fer-se pronunciament al seu respecte a la vista del triomf parcial del recurs articulat.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

Decisio

DECIDEIX

ESTIMAR parcialment el recurs d'apel·lació articulat per la societat B, SLU contra la Sentència 8/2025 de data 26 de gener del 2025 dictada per la Batllia que es revoca disposant en el seu lloc l'estimació parcial de la demanda formulada contra els Srs. Corbacho i Viñas, condemnant-los a satisfer l'import de 1.305.- EUR, més els interessos legals comptadors des de la notificació de la present resolució i fins el dia del seu total pagament i sense fer pronunciament en relació amb les costes d'ambdues instàncies.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.