Arrendaments urbans, requisits que ha de reunir la consignació de la renda per a alliberar el deutor arrendatari del seu pagament (5000041/2022)

Sentència

Magistrats

Jaume Tor Porta Carles Cruz Moratones Vincent Aniére

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000244/2022 ORIGEN: 5000041/2022 - 00

NIG: 5300542120220000150

PARTS:

Apel·lant: Sr. Salas

Advocat: Sr. Escolano

Apel·lat: Sr. Ayuso

Representant: Sra. Garzón

Advocat: Sr. Pera

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent Anière

Magistrats: Sr. Carles Cruz Moratones

Sr. Jaume Tor Porta

OBJECTE: Arrendaments urbans, requisits que ha de reunir la consignació de la renda per a alliberar el deutor arrendatari del seu pagament.

SENTÈNCIA 012-2023

Andorra la Vella, el 7 de febrer del 2023. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. JAUME TOR PORTA, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- El 28-1-2022, la representació processal del Sr. Ayuso, formulava demanda pel procediment abreujat contra el Sr. Salas, sol·licitant es dictés Sentència declarant resolt el contracte d'arrendament atorgat el dia 1-6- 2013; condemnant-lo a abandonar la unitat arrendada; a satisfer la quantitat reclamada, el pagament d'una indemnització en concepte d'ocupació indeguda concretada en les mensualitats generades fins a l'efectiu retorn de la possessió i a satisfer els interessos generats per les quantitats i conceptes indicats. També sol·licitava que se'l condemnés a pagar les costes processals ocasionades.

2.- El 21-2-2022, el Sr. Salas contestava la demanda oposant-se a les pretensions de la part actora, sol·licitant es dictés Sentència desestimant la demanda i imposant a la part demandant, el pagament de les costes ocasionades.

3.- Finalitzat el tràmit d'al·legacions i, en seguiment de l'article 283 CPC, en data 1 de març del 2022 es dictà aute admetent la prova proposada. En unitat d'acte i, d'acord amb l'article 283.3 CPC, es declarà el procediment vist per sentència sense necessitat de procedir a la celebració del judici oral.

4.- Per Sentència 88/2022 es decidia:

"1.- Declarar la resolució del contracte d'arrendament subscrit l'1 de juny del 2013 entre el Sr. Ayuso i el Sr. Salas i que té com objecte la unitat immobiliària radicada al pis 0 del Xalet X, a la carretera C núm. 00, de la parròquia de Sant Julià de Lòria.

2.- Condemnar al Sr. Salas al retorn de la possessió de la unitat arrendada al Sr. Ayuso. Tots els béns introduïts en la unitat arrendada per part de l'arrendatària, que no hagin estat enretirats al moment en que es procedeixi al retorn de la possessió, ja sigui un retorn voluntari o mitjançat llançament judicial, quedaran a lliure disposició de la part arrendadora.

3.- Condemnar al Sr. Salas a pagar a la part agent a satisfer en concepte d'indemnització per ocupació indeguda els lloguers generats entre el mes de febrer del 2022 i fins a la data en que es procedeixi al retorn de la possessió de la referida unitat a la part arrendadora. Les mensualitats que es vagin generant en concepte d'indemnització per ocupació indeguda es veuran incrementats amb els interessos al tipus legal, meritats a comptar del venciment dels corresponents rebuts i per tant a partir del dia 6 de cada mes.

4.- Imposar a la part defenent el pagament de la totalitat de les costes judicials ocasionades, inclosos els honoraris d'intervenció lletrada i de procuració"

5.- El Sr. Salas ha articulat recurs d'apel·lació contra l'anterior decisió, sol·licitant es dictés nova resolució en aquesta alçada disposant la seva revocació i en el seu lloc desestimant la demanda amb imposició de les costes ocasionades en ambdues instàncies al Sr. Ayuso.

6.- La representació processal del Sr. Ayuso s'ha oposat al recurs articulat interessant la seva desestimació íntegra, imposant a la part recurrent, el pagament de les costes ocasionades.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- No es discuteix en aquesta alçada, que per contracte d'1-6-2013, el Sr. Ayuso arrendava al Sr. Salas el XXXX i que quan intervenia la demanda, la renda ascendia a 500.- EUR mensuals.

També s'admet que amb anterioritat al present litigi, el Sr. Ayuso va interposar una primera demanda (13-7-2020) reclamant, la resolució del contracte per impagament de la renda pactada per l'arrendatari. En aquest procediment l'arrendatari enervava l'acció, abonant les rendes que devia.

Tampoc es discuteix que mesos més tard, concretament el desembre del 2021 i gener del 2022, el Sr. Salas no va pagar la renda quan corresponia. Això no obstant, el 14 de gener del 2022, l'arrendatari consignava en el marc d'aquell expedient en què havia enervat l'acció, la suma de 1.000.- EUR corresponent a la renda dels mesos indicats perquè fos oferta a la part arrendadora, i que aquesta va rebre'n el pagament efectiu el dia 2-2-2022.

Finalment, resulta degudament justificat que el dia 28-1-2022, el Sr. Ayuso, articulava la demanda que ha originat el present procediment, demanant la resolució del contracte d'arrendament per manca de pagament de la renda. En aquest procediment, l'arrendatari s'oposava a les pretensions del demandant argüint, en primer lloc, que abans de la interposició de la demanda (el dia 14-1-2022) havia consignat a favor del Sr. Ayuso els 1.000EUR ara reclamats. En segon lloc, invocava la mala fe de l'adversa, perquè no li havia reclamat extrajudicialment el pagament de la suma deguda amb anterioritat.

La Sentència dictada pel Batlle, estima la demanda i ho fa, descartant, en primer lloc, la viabilitat d'una nova enervació de l'acció. D'altra part nega que l'actuació de la part arrendadora intervingués amb mala fe.

Segon.- El recurrent s'alça contra aquesta decisió sostenint en primer lloc que la decisió Batlle resultava incongruent atès que en cap cas s'havia plantejat una nova enervació de l'acció sinó que simplement s'explicava que les rendes que en la demanda es reclamaven ja havien estat pagades abans d'instar-se el procediment.

D'altra part, insistia en la mala fe de l'arrendador, que atribuïa a l'absència d'un requeriment extrajudicial previ, que al seu criteri hauria permès acreditar que les rendes ja es trobaven satisfetes quan s'instava el procediment d'autes.

Tercer.- La incongruència que la part recurrent atribueix a la Sentència d'instància resulta inqüestionable atès que la part arrendatària en cap cas sol·licitava una nova enervació de l'acció, sinó que l'argument obstatiu o impeditiu principal que articulava passava per invocar que les rendes reclamades ja es trobaven pagades quan intervenia la reclamació judicial d'autes, argument aquest que no ha estat examinat i que obliga la Sala a valorar, per tal d'atorgar a la part recurrent una resposta completa, d'acord amb el seu dret fonamental al procés degut.

Per tal de procedir a l'abordatge d'aquesta qüestió, començarem per destacar que no es qüestiona que l'arrendatari no va satisfer la renda dels mesos de desembre del 2021 i gener del 2022 quan corresponia. No obstant, resulta degudament justificat que el 14-1-2022 consignava judicialment en un procediment judicial anterior seguit entre les mateixes parts i el mateix objecte, la suma de 1.000.- EUR sense precisar però cap concepte (foli 30), esmenant però aquesta mancança el dia 26-1-2022 en la conversa telefònica mantinguda amb el secretari judicial corresponent (foli 31). A partir d'aquest moment, es realitzava una transferència bancària en benefici de la representació processal de l'arrendador, que rebia en el seu compte el dia XXXX (foli 33).

Hem de recordar que la consignació constitueix el mitjà coactiu que disposa el deutor front al creditor, per a satisfer el seu interès en el compliment d'una obligació, alliberant-se del deute en aquells supòsits en què el creditor s'hagi negat a rebre la prestació o quan resulti impossible fer-la efectiva. Quant a la naturalesa del dipòsit judicial, en l'Aute de 22-4-2004 dictat en el rotlle TSJC 173/2003, indicàvem: "la part que efectua el dipòsit esdevé deutora d'una prestació de donar a favor de la part agent. I com a deutora la forma d'aconseguir alliberar-se de la seva situació de subjecció, extingir el deute i satisfer l'interès del creditor no és altra que la de portar a terme el pagament o solutio. Si, per el contrari, desitja procedir a la consignació com a subrogat del pagament (STSJA 22-9-2000), per tal que tingui lloc un efecte alliberatori cal que concorrin els pressupòsits de l'esmentat subrogat del pagament. I en aquest ordre d'idees, s'ha d'assenyalar que la consignació requereix per a desenvolupar el seu efecte alliberatori que vagi precedida de l'oportú oferiment de pagament, de tal manera que la consignació, precedida de l'oferiment de pagament, esdevé possible quan el creditor no coopera amb el deutor per a possibilitar l'alliberament d'aquest darrer. És en aquests casos on el creditor incompleix la seva càrrega de cooperació, que el deutor pot alliberar-se oferint, en primer terme la totalitat del que es deu (Codi 8,43,9), i, solament, quan no s'accepta l'oferiment, consignant la prestació deguda. Aleshores, si concorren els dos pressupòsits, el deutor s'allibera de la seva prestació i trasllada el risc de la pèrdua o destrucció del bé al creditor, a l'igual que no es col·loca en situació de morositat (Digest 13,5,17)"

Si aquestes indicacions les traslladem al concret supòsit que ara examinem en resulta que malgrat que l'arrendatari consignés en data 14-1-2022 l'import que en concepte de rendes impagades devia, aquesta actuació no va trobar-se precedida per cap mena d'oferiment anterior o previ al creditor arrendador, creditor que només va tenir coneixement de l'existència del pagament realitzat, quan el dia 2-2-2022, la seva representació processal va rebre una transferència pel seu import quan, però l'arrendador ja havia articulat la demanda judicial que originava el present procediment.

En aquesta situació, tot ens porta a considerar que quan el dia 28-1-2022 la representació processal del Sr. Ayuso introduïa el seu escrit rector, el deutor no s'havia alliberat regularment de la seva obligació de pagament quedant, per tant, reunits els requisits exigits per al triomf de l'acció resolutòria que s'articulava i que ha estat acollida pel Jutjador "a quo", si bé per altres raons que aquelles que en la resolució dictada s'esmenten.

Tercer.- Pel que es refereix a la mala fe que s'atribueix a l'arrendador per no haver articulat un requeriment extrajudicial abans d'iniciar el present procediment, destacarem que segons el contracte de pagament subscrit, el pagament de la renda havia d'intervenir dins dels 5 primers dies del període corresponent, al domicili de la part arrendadora o, en la forma alternativa que les parts convinguin, configurant-se com una prestació a càrrec del deutor, amb el benentès que essent un deute cert, líquid que s'anava reproduint en el temps cap mena d'interpel·lació judicial prèvia per part del creditor resultava necessària.

En conseqüència, tampoc l'argument que s'avançava sobre aquesta qüestió podia prosperar.

Quart.- En mèrits de les previsions de l'art. 354.2 del CPC, escau imposar al litigant vençut les costes derivades del recurs articulat.

Decisio

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

Primer.- DESESTIMAR el recurs d'apel·lació articulat pel Sr. Salas contra la Sentència 88/2022 quina part dispositiva confirmem íntegrament.

Segon.- Imposem a la part recurrent el pagament de les costes ocasionades en aquesta alçada.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.