Resolució de la disputa sobre la compra i ocupació d'un pis, places d'aparcament i traster

Sentència

Magistrats

Jaume Tor Porta Vincent Aniére Carles Cruz Moratones

PARTS:

Apel·lant: Sra. Codina

Representant: Sra. Coll

Advocat: Sr. Marcos

Apel·lat: Srs. Barberá, i

Barba

Representant: Sr. Izquierdo

Advocat: Sr. Raya

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent ANIÈRE

Magistrats: Sr. Carles CRUZ MORATONES

Sr. Jaume TOR PORTA

OBJECTE: Resolució de compravenda, compliment forçós del contracte

SENTÈNCIA 000213/2024

Andorra la Vella, el 10 de desembre del 2024.

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume TOR PORTA, el qual expressa el parer del Tribunal.

Antecedents de fet

ANTECEDENTS DE FET

1.- El 13 de maig del 2022, la representació processal de la Sra. Codina formulava demanda contra els Srs. Barberá i Barba, sol·licitant es dictés Sentència que

I.- amb caire principal declarés: 1) la resolució del contracte de promesa de compravenda signat entre les parts en data 11 de març del 2021 quedant-se la demandant les arres lliurades rebudes en el seu dia per part dels demandats (38.750 EUR); 2) la inexistència de cap dret d'ús en favor dels demandats, respecte del pis número 1, juntament amb dues places d'aparcament número 19 i 20, així com el traster número 3, per ostentar una possessió sense títol; 3) el desnonament dels demandats de les unitats immobiliàries assenyalades, per ostentar una possessió sense títol, deixant l'immoble, lliure, vacu i expedit; 4) a pagar l'import de 1.100 EUR mensuals en concepte d'indemnització per ocupació indeguda i sense títol per enriquiment injust a comptar a partir de la presentació de la demanda fins al moment del retorn de la possessió o deixi d'ocupar l'esmentat immoble, per enriquiment injust per concepte d'ocupació indeguda de l'esmentat immoble i 5) a pagar qualsevol quantia que la demandant hagi de satisfer i que sigui a càrrec dels ocupants dels immobles, com per exemple consums de calefacció, aigua, etc., a acreditar en fase d'execució de sentència.

II.- Subsidiàriament es declarés: 1) el desistiment del contracte de promesa de compravenda en acord amb l'obligació facultativa inclosa en la clàusula tercera del contracte ans esmentat amb obligació correlativa de la part agent d'abonar l'import de 79.500 EUR; 2) la inexistència de cap dret d'ús dels demandats respecte de les unitats immobiliàries indicades i en conseqüència acordant el seu desnonament; i se'ls condemnés a : 3) pagar l'import de 1.100 EUR en concepte d'indemnització per ocupació indeguda i sense títol per enriquiment injust a comptar a partir de la presentació de la demanda fins al moment del retorn de la possessió dels immobles que ocupaven i 4) pagar qualsevol quantia que la part demandant hagi de satisfer i que sigui a càrrec dels ocupants dels immobles, com per exemple consums de calefacció, aigua, etc., a acreditar en fase d'execució de sentència.

III.- més subsidiàriament encara, sol·licitava la condemna dels demandats a 1) pagar l'import de 1.100 EUR mensuals en concepte d'indemnització per ocupació indeguda i sense títol per enriquiment injust a comptar a partir de la presentació de la demanda fins al moment del retorn de la possessió o deixi d'ocupar l'esmentat immoble i 2) qualsevol quantia que la demandant hagi de satisfer i que sigui a càrrec dels ocupants dels immobles, com per exemple consums de calefacció, aigua, etc., a acreditar en fase d'execució de sentència.

En qualsevol dels supòsits sol·licitava que les costes ocasionades s'imposessin als demandats.

2.- El 22 de juliol del 2022, la representació processal dels Srs. Barberá i Barba, contestava la demanda articulada, oposant-se a les pretensions de la part demandant, i alhora interposava demanda reconvencional, sol·licitant es dictés Sentència desestimant la demanda i estimant la demanda reconvencional obligant la part demandant a escripturar davant de notari la compravenda realitzada l'11 de març del 2020, i que en cas que la mateixa no hi donés compliment, que els òrgans jurisdiccionals atorguessin en nom de la Sra. Codina, la mateixa escriptura de compravenda.

3.- La part demandant contestava a la demanda reconvencional articulada interessant es dictés Sentència desestimant-la amb imposició a l'adversa de les costes que en derivaven.

4.- Seguit el procediment pels seus tràmits, el dia 24 de gener del 2024, ha recaigut Sentència amb la següent part decisòria:

"Desestimar íntegrament la demanda interposada per la Sra. Codina contra els Srs. Barberá i Barba, així com estimar íntegrament la reconvencional interposada per aquests darrers contra la primera, i condemnar-la a:

Primer.- Atorgar a favor dels Srs. Barberá i Barba escriptura pública de compravenda del pis ubicat a la Planta Semi Soterrani pis número 1, juntament amb dues places d'aparcament número 19 i 20, així com el traster numero 3 situats a l'edifici E de La Massana, restant ben entès que si, en fase d'execució de la present resolució, la part agent no donés efectiu compliment a aquest pronunciament, es procedirà a la seva execució forçosa substituint-se aquest tribunal a la part agent.

Segon.- Sufragar la totalitat de les costes processals causades tant de la demanda principal com, de la reconvencional, inclosos els honoraris d'advocat i procurador, a acreditar en període d'execució de sentència".

5.- La representació processal de la Sra. Codina formula recurs d'apel·lació contra aquesta decisió sol·licitant-ne la revocació i que en el seu lloc es dicti Sentència acollint totes les pretensions que s'exercitaven en l'escrit rector, desestimant la demanda reconvencional i imposant a la part demandada el pagament de la totalitat de les costes ocasionades en ambdues instàncies.

6.- La representació processal de la part demandada s'oposava al recurs d'apel·lació i formulava recurs d'adhesió demanant es modifiqués el Fondament de Dret IV de la Sentència de la Batllia, en el sentit de fixar que l'entrada en vigor de la compravenda va tenir lloc amb l'entrega de les claus i comandament de l'habitatge.

7.- La representació processal de la part demandant s'ha oposat al recurs d'adhesió articulat.

Fonaments de dret

FONAMENTS DE DRET

Primer.- En el present procediment, la Sra. Codina reclama enfront dels Srs. Barberá i Barba, la resolució del "contracte privat de promesa de compravenda" atorgat el dia 11 de març del 2021, i que es declari el dret a fer seva la paga i senyal satisfeta en el seu moment (39.750.- EUR), se la restitueixi en la possessió de les unitats immobiliàries objectes del contracte i es condemni els promitents compradors, a satisfer una indemnització per ocupació sense títol així com qualsevol altra quantitat que s'hagi pogut generar durant l'ocupació per part dels demandats.

Subsidiàriament, pretén fer ús de la facultat de desistiment que segons sustenta incorporaria el contracte de compravenda amb obligació per la seva part de satisfer als demandats la suma de 79.500.- EUR, condemnant els demandats a restituir les unitats immobiliàries, que en el seu dia els va prometre vendre, condemnant-los a satisfer una indemnització per l'ocupació que van realitzar sense títol i a satisfer qualsevol quantitat que s'hagués pogut generar durant aquest període en relació amb l'ocupació realitzada.

Més subsidiàriament encara, reclama exclusivament la indemnització per l'ocupació i per les despeses que s'haguessin pogut produir.

Els demandats s'han oposat a la demanda articulada i a través de reconvenció pretenen la condemna de la demandant a atorgar escriptura notarial de compravenda respecte de la compravenda atorgada.

La Sentència dictada per la Sra. Batlle desestima la demanda articulada per la Sra. Codina i estima la demanda reconvencional dels demandats condemnant la primera a atorgar escriptura de compravenda, amb advertiment que en cas de no fer-ho voluntàriament, l'òrgan judicial d'instància, ho realitzaria per la via forçosa, substituint-se a la part venedora.

Segon.- Fets provats

Ha quedat acreditat a les actuacions que el dia 11 de març del 2021, la Sra. Codina, d'una banda, i d'altra els Srs. Barberá i Barba atorgaven el que qualificaven de "contracte privat de promesa de compravenda", en mèrits del qual la primera contreia "l'obligació o promesa irrevocable de vendre" i els segons, es comprometien a comprar, el pis 1 de la planta soterrània, 2 places d'aparcament ubicades a la planta soterrània -2 (núm. 19 i 20) i el traster ubicat a la planta semisoterrània (3) que la Sra. Codina bastia en el terreny ubicat a la urbanització U, parcel·la 39 de La Massana. El preu de la compravenda es fixava en 265.000.- EUR, dels quals els compradors van satisfer 39.750.- EUR, "en concepte de paga i senyal i reserva abans de la signatura del contracte mitjançant transferència bancària", convenint que la resta (225.250.- EUR) es pagaria "al moment de la transmissió definitiva davant de fedatari públic a juny del 2021". En aquest mateix conveni es preveia una facultat resolutòria en cas d'incompliment i, d'altra part, es donava "(···) a les quantitats lliurades per la part adquirent mitjançant transferència bancària, que figuren en el present contracte, el caràcter d'arres penitencials, podent les dues parts desistir de la compravenda en qualsevol moment posterior a la signatura del present document. En cas de desistiment de la part adquirent, aquesta perdrà la quantitat que ha posat a disposició de la part venedora, en concepte de senyal i pagament a compte del preu. Si desistís la part venedora, la part adquirent percebrà aquella quantitat que ha lliurat per duplicat".

Atès que les obres no es trobaven acabades a la data prevista (juny del 2021), els compradors demanaren les claus de les unitats immobiliàries indicades a la promotora. En el decurs del mes d'octubre del 2021, la Sra. Codina els hi entrega les claus i comandament a distància, moment en què, un industrial contractat pels compradors instal·lava per llur ordre i compte, la cuina i electrodomèstics triats en el pis. A partir d'aquelles dates, els Srs. Barberá i Barba ostenten l'ús del pis de manera pacífica, fins al punt que concertaren el subministrament d'energia elèctrica prop de la companyia ORG_0, pagant les factures corresponents.

El dia 10 de desembre del 2021, la Sra. Codina enviava una carta als Srs. Barberá i Barba notificant-los que la formalització de la compravenda davant de notari es veuria posposada a tot tardar, fins al dia 30 de gener del 2022, exposant-los que rebrien una notificació amb una antelació de 7 dies. Tanmateix, incorporava les factures derivades de les modificacions que els compradors havien sol·licitat, reclamant-ne el pagament. Més endavant, concretament el dia 19 de gener del 2022, la promotora instava els compradors per a comparèixer davant de notari el dia 27 de gener del 2022, sense que aquests darrers ho fessin. Respecte de la motivació d'aquesta incompareixença no podem passar per alt que d'ençà del 20 de gener del 2022, la Sra. Barberá es trobava de baixa per una pneumònia per coronavirus que es perllongà fins al 30-1-2022 iniciant seguidament altre període de baixa fins al 21 de febrer per una infecció dermatològica. D'altra banda, el Sr. Barba es trobava pendent de resolució d'una sol·licitud d'exempció de l'ITP que va sol·licitar el 29 de setembre del 2021 i que li va ser concedida per resolució de 3 de febrer del 2022.

A partir d'aquesta circumstància fàctica és quan sorgeix la controvèrsia entre les parts: en un primer moment, concretament el 2 de febrer del 2022, la direcció lletrada de la Sra. Codina trametia una carta per empresa de missatgeria als compradors, resolent el contracte atorgat "degut a l'incompliment per part de vostès d'escripturar el 27 de gener del 2022", conservant les arres abonades i demanant el retorn de la possessió del pis. Tot i això, el 23 de febrer del 2022, la Sra. Barberá consignava a la Batllia la quantitat de 225.250.- EUR per ser entregada només després que la Sra. Codina atorgués escriptura pública de compravenda de les unitats immobiliàries de constant referència, comunicant el mateix dia la seva direcció lletrada aquest fet a l'advocat de la Sra. Codina per correu electrònic.

Després de diferents correus electrònics, el dia 21 d'abril del 2021, l'advocat de la Sra. Codina trametia altre correu electrònic al lletrat dels compradors en què després de realitzar un resum de les vicissituds sorgides, referia: "Per aquest motiu, et comunico la resolució del document signat passat aquest termini de 5 dies. En el cas que s'aporti la documentació sol·licitada, t'informo que es formalitzarà la compravenda en el mateix termini, juntament amb el pagament del preu de l'immoble en el mateix acte, de conformitat amb el caràcter recíproc, sinal·lagmàtic i simultani de la compravenda". La representació lletrada dels compradors s'avenia a escripturar, evidenciant que els diners dipositats a la Batllia estarien a disposició de la venedora després de la venda i si aquesta desitjava ser pagada per xec a la Notaria haurà d'esperar el temps necessari per a tramitar el retorn de la quantitat consignada.

I és en aquest context, que el 13 de maig del 2022 la representació processal de la Sra. Codina articulava la demanda que originava el present procediment.

Tercer.- En primer lloc, i per motius sistemàtics atesa la controvèrsia que es suscita entre les parts sobre aquesta qüestió i la rellevància que podria tenir per a la resolució, convé pronunciar-nos sobre la qualificació jurídica que s'ha d'atribuir al contracte atorgat l'11 de març del 2021. En efecte, la representació processal de la part recurrent entén que ens trobem davant d'una promesa bilateral de compravenda fonamentant-se per això en la literalitat de la terminologia emprada per les parts en el conveni, en què les parts pactaren que la compravenda havia d'intervenir davant de notari, que es va preveure unes arres penitencials que permetien a qualsevol de les parts alliberar-se del contracte i en la Llei de l'ITP. En canvi, la representació processal dels demandats entén que ens trobem enfront d'una compravenda definitiva.

Per tal de resoldre aquesta qüestió, s'ha de posar en relleu, en primer lloc, que la interpretació dels contractes i la seva qualificació correspon als òrgans jurisdiccionals que per això poden prescindir de la denominació atorgada per les parts, atès que en definitiva els contractes són el que són i no el què les parts pretenen. En conseqüència, la qualificació del contracte existent entre les parts no s'haurà de limitar a la nomenclatura que s'hagi pogut utilitzar en la seva redacció, sinó que s'obtindrà fruit d'un estudi exhaustiu per tal d'assegurar-se quina va ser la voluntat comuna quan es va atorgar.

El contracte de compravenda és un contracte consensual que per a la seva perfecció només exigeix que concorri el consentiment de comprador i venedor sobre l'objecte i el preu de la venda (Instituta 2, 22) -vegeu en aquest sentit la STSM de 30-10-1975 i Sentència d'aquesta Sala de 21-3-2002 entre moltes altres. En atenció als antecedents que hem pogut exposar en l'anterior fonament de dret, tant l'objecte precís del contracte (pis, places d'aparcament i trasters que ja hem identificat) com el seu preu (265.000.- EUR), es troben reunits, raó per la qual s'ha de considerar que quan compradors i venedora van prestar el consentiment, es perfeccionava la compravenda de les unitats immobiliàries, sense que el fet que l'atorgament de l'escriptura pública es deixés per més endavant, alteri aquesta qualificació atès que com es destaca en el Digest 18, 1, 2 ("est autem emitio iuris gentium, et ideo consensu peragitur ; et inter absentes contrahi potest, et per nuntium, et per literas"), la perfecció d'aquest contracte no requereix que es plasmi per escrit -vegeu en aquest sentit i entre altres STSCF d'1-7-1957 (135), 26-5-1978 (205); 19-6-1981 (221), STSM 15-12-1986 (CLXXIV).

En aquestes coordenades, no podem compartir la conclusió assolida per l'òrgan d'instància que ens trobem en un supòsit de compravenda perfeccionada per etapes que culminaria amb l'atorgament de l'escriptura pública de compravenda: d'ençà que les parts van prestar el consentiment el dia 11 de març del 2021 sobre els elements característics de la compravenda, aquesta es perfeccionava, sense que les vicissituds diferents que han aparegut posteriorment i que incideixen en fase d'execució del contracte atorgat, permetin atribuir al contracte atorgat una qualificació jurídica diferent de la que li correspon.

Si bé el que acabem d'exposar resulta ja suficient per a qualificar el contracte atorgat entre les parts, amb la finalitat d'exhaurir el deure de motivació necessari en atenció als arguments esgrimits per la representació processal de la Sra. Codina afegirem que les arres penitencials no suposen un element característic exclusiu en el negoci de promesa de compravenda sinó que aquestes resulten viables també en els casos de compravenda on poden desplegar la seva eficàcia en seu d'execució del contracte, per mentre no se n'hagi produït la consumació mitjançant el lliurament de la cosa pel venedor i pagament del preu pel comprador.

Tampoc la referència que es realitza als articles 13.1 i 13.2 de la Llei sobre l'impost de Transmissions Patrimonials immobiliàries permeten destruir la qualificació del contracte examinat que acabem d'assolir: aquests preceptes regulen les modalitats de liquidació de l'impost per part de l'obligat tributari, sense que se sancioni l'incompliment dels seus termes amb la ineficàcia o invalidesa del títol que en suposa el fet generador.

En darrer lloc, i respecte de la viabilitat de la compravenda de cosa futura atès que quan es perfeccionava el contracte de constant referència, les unitats immobiliàries s'estaven construint, ja hem pogut declarar que "quan al bé que ha de ser objecte de lliurament no té existència actual en el moment de la perfecció contractual, però que l'ha de tenir per a la producció d'efectes jurídico- reals, de manera que es conceptua com una compravenda subjecte a la condició suspensiva que la cosa objecte del contracte arribi a existir" (Sentència de 27-5-2014, rotlle TSJC-391/13).

Quart.- Una volta ens hem pogut pronunciar respecte de la naturalesa del contracte atorgat entre les parts litigants, correspon examinar els diferents arguments revocatoris que la Sra. Codina ha pogut introduir. En primer terme, la part recurrent insisteix en la pretensió de resolució del contracte, sostenint que la part compradora va incomplir de manera greu el contracte afirmant que ni es trobaven en disposició d'atorgar la corresponent escriptura pública de compravenda ni tampoc la Sra. Codina podia obtenir el preu pendent de pagament.

En la Sentència de 30 d'octubre del 2018 (rotlle TSJC-78/2018) sosteníem: "ja dèiem en la nostra STJC de 14.4.15 (STJC 435/14) i recordàvem en la STJC 349/16 en el sentit que, com ja es sabut, en les obligacions sinal·lagmàtiques es pot demanar la resolució contractual per qui ha complert amb el contracte enfront de qui l'ha incomplert abans. Com recorda la TSJC de data 23-05-2002 aquesta facultat resolutòria troba el seu fonament en el Digest 18,33 i en l'abast que s'ha donat al principi de dret canònic "fragenti fidem non est fides servanda". També es objecte de reiterada jurisprudència que cal exigir que: a) l'incompliment sigui principal i no accessori; b) sigui un incompliment total i no parcial, en fonament a l'exceptio non adimpleti contractus.(TSJC de data 22-06-2000); c) sigui rellevant, transcendental i no merament defectuós ("exceptio non rite adimpleti contractus") llevat que com ens recorda la TSJC del 16-05-96 que el compliment defectuós sigui de tal entitat que impedeixi satisfer l'interès del creditor; d) la legitimació per instar l'acció corresponent només pertany a les parts contractants i e) si prospera l'acció aquella resolució ha de tenir efectes ex tunc, i, en conseqüència, cada part ha de tornar allò que havia rebut en l'adequada proporció entre les mútues prestacions i conforme la seva pròpia realitat (TSJC de data 9-03-1995), o bé la part perjudicada pot exigir-ne el compliment o els rescabalament de danys i perjudicis soferts"

Si aquestes previsions es traslladen al supòsit que examinen, convé posar en relleu que si bé les parts en el contracte de compravenda atorgat preveien un pacte quart relatiu a l'atorgament de l'escriptura pública, en cap cas se li va associar una clàusula resolutòria expressa en cas d'incompliment ni tampoc les parts, dins dels marges de l'autonomia de la voluntat que s'ha d'admetre, el varen qualificar d'essencial. Tampoc es pot considerar que ens trobem davant d'una situació objectiva o per naturalesa d'incompliment essencial: ja hem apuntat que el requisit de forma no pot condicionar la validesa de la compravenda. En aquesta eventualitat, no ens trobaríem davant d'un incompliment definitiu sinó en tot cas seria accessori, amb el benentès que el seu compliment posterior no és de naturalesa a frustrar, segons criteris objectius, l'interès de les parts contractants.

Si es valora la conducta dels compradors respecte de l'atorgament de l'escriptura pública, tampoc podem considerar que s'hagi incorregut en cap mena d'incompliment o almenys que aquest revesteixi la intensitat exigida com per a justificar el triomf de l'acció resolutòria que s'introduïa per les raons següents. En efecte, i si bé és cert que la venedora va convocar els compradors el dia 27 de gener del 2022 davant del notari i que aquests darrers no hi van acudir, no podem obviar que la Sra. Barberá patia una pneumònia derivada de coronavirus (foli 105) i el Sr. Barba es trobava en aquells moments pendent d'obtenir resposta a la sol·licitud d'exempció que havia presentat a Govern el mes de setembre del 2021 (el 3 de febrer obtenia una resposta favorable). Immediatament després la part venedora, per carta del 2 de febrer (tan sols 5 dies després) tramesa per missatgeria el següent dia 17, indicava resoldre la compravenda. Una volta rebuda aquesta comunicació, el dia 23-2-2022 els compradors consignaven judicialment l'import de 225.250.- EUR per tal que fos entregat a la Sra. Codina després que aquesta atorgués escriptura pública de compravenda, i el seu lletrat enviava un correu electrònic a l'advocat de la venedora que, després de recordar la consignació que havia efectuat aquell dia, insistia en l'atorgament de l'escriptura pública. Posteriorment, el 15 de març del 2021, el lletrat dels compradors trametia un altre correu electrònic al lletrat de la part venedora exposant que l'exempció de l'ITP del Sr. Barba vencia el 6 d'abril essent urgent que es fixés data per a elevar a pública la compravenda, advertint que en cas contrari es veurien obligats a reclamar a la Sra. Codina els danys i perjudicis que s'ocasionarien. El mateix dia, l'advocat de la venedora contestava, indicant en essència que el correu dels compradors es traslladaria a la seva clienta moment a partir del qual podria donar resposta a les seves pretensions. Seguidament, el dia 1 d'abril del 2024 es demanava a la Notaria hora per a poder escripturar el dia 6 d'abril (es tracta del darrer dia en què l'exempció resultava encara vàlida); això no obstant, i segons resulta de la testifical practicada pel Sr. I (oficial de la Notaria), no es va donar curs a aquesta pretensió per no trobar-se materialment en disposició de preparar l'escriptura en tan breu termini. Més endavant, concretament el dia 21 d'abril i quan ja havia vençut l'exempció assenyalada, el lletrat de la Sra. Codina trametia una comunicació al lletrat de la part compradora, concedint un termini de 5 dies per a presentar la documentació per a escripturar (foli 48) i el posterior dia 2 de maig, aquest cop ja des de la Notaria, es destacava que per tal de donar resposta a la petició d'hora resultava necessari que s'aclarís la modalitat de pagament del preu i calia que els compradors trametessin documentació complementària sobre l'origen del fons, tractant-se aquesta darrera d'una petició de nova d'informació que fins a la data no s'havia exercitat.

Dels diferents elements que en l'anterior paràgraf hem tingut ocasió de descriure, no podem considerar que la causa de la manca d'atorgament d'escriptura pública sigui atribuïble als compradors: els mateixos han articulat nombroses peticions adreçades a la venedora per escripturar, i respecte de la manca de documentació sobre la qual la part recurrent sustenta la seva pretensió revocatòria o bé ja es trobava en disposició de la Notaria abans del dia 21 d'abril del 2022 en què la seva representació lletrada acceptava escripturar com hem pogut dir o bé, obeïa a sol·licituds d'informació complementària, que van ser introduïdes amb posterioritat (ens referim per exemple a la petició d'informació respecte dels fons que es va efectuar el dia 2 de maig) sense que es donés marge als compradors de produir-la atès que la demanda es va presentar pocs dies després, el 13 de maig. En aquesta eventualitat, el triomf de l'acció resolutòria suposaria una sanció desproporcionada, especialment si les preteses irregularitats es cohonesten amb el fet que la venedora posposava de pràcticament set mesos la data de lliurament de les unitats immobiliàries venudes a causa del retard que l'obra va experimentar.

D'altra part, la representació processal de la recurrent fonamenta la pretensió resolutòria en la impossibilitat per part de la venedora d'obtenir el preu atès que el mateix es troba consignat. Poc recorregut però es pot atorgar a aquest argument atès que es va pactar que el pagament del preu ha d'intervenir en el moment d'atorgar-se l'escriptura de compravenda, sense que aquesta circumstància encara s'hagi assolit.

Refereix la part que la problemàtica sorgida a l'hora d'atorgar l'escriptura de compravenda obeïa a una estratègia de la part compradora per a evitar de pagar determinades factures corresponents a treballs complementaris i per a obtenir una indemnització per la pèrdua de l'exempció de l'ITP. Ara bé, al marge que la part demandada ha reconegut deure l'import que es contempla en alguna de les factures indicades, en cap cas ha condicionat l'atorgament de l'escriptura de compravenda a la prèvia indemnització per les raons assenyalades.

El primer motiu del recurs serà desestimat.

Cinquè.- En segon terme, la part recurrent insisteix en la petició subsidiària que va introduir en demanda de desistiment unilateral del contracte en execució de les arres penitencials atorgades.

Sobre aquesta qüestió, no podem obviar que en el decurs del mes d'octubre la venedora entregava la possessió de les unitats immobiliàries venudes a la part compradora, donant així compliment a la seva obligació essencial. Segons el Digest 19, 1, 11-2 si el venedor és propietari de la cosa venuda i lliura la possessió al comprador aquest esdevé propietari i en aquesta eventualitat, la facultat de desistir del contracte de compravenda resultava inviable. Només en l'eventualitat que els compradors no paguin el preu en el termini i lloc pactat per a fer-ho, es podrà qüestionar la compravenda, ja no per la via d'exercir la facultat de desistiment unilateral sinó mitjançant una acció en resolució de contracte per incompliment dels compradors.

Aquest motiu del recurs també es veurà abocat al fracàs.

Sisè.- El tercer motiu del recurs es planteja en relació amb l'estimació de la demanda reconvencional articulada pels compradors. Es sosté que en la part dispositiva de la Sentència dictada no es precisava si a l'hora d'atorgar l'escriptura pública de compravenda calia abonar el preu de l'immoble si bé admetia que en el fonament de dret setè es precisava que en el moment d'atorgar l'escriptura pública la compradora hauria de lliurar a la part venedora les quantitats que restin degudes. En aquesta eventualitat considera que si la decisió de la Batllia incloïa l'obligació del pagament del preu per la compradora, la decisió incorria en incongruència "extrapetita" i si, en canvi, la decisió dictada contemplava només l'elevació a públic del contracte existent, s'incorria en infracció a la Llei.

Aquest motiu del recurs també s'haurà de desestimar. En efecte, l'obligació relativa al pagament del preu resulta inherent a l'atorgament del contracte, i per tant l'obligació de pagament del preu resulta implícita sense que la incongruència que es denuncia pugui prosperar.

Setè.- La representació processal dels Srs. Barberá i Barba formula al seu torn recurs d'adhesió contra la Sentència dictada demanant es modifiqués el seu fonament de dret IV en el sentit de fixar que "l'entrada en vigor de la compravenda tingués lloc amb l'entrega de les claus i comandament".

Al marge de la poca precisió terminològica amb què s'articula aquesta pretensió revocatòria (els contractes de compravenda no entren en vigor sinó que es perfeccionen i després s'executen), aquest motiu del recurs no podrà prosperar. En efecte, en cap moment en l'escrit de contesta a la demanda i demanda reconvencional s'introduïa una pretensió específica sobre aquesta qüestió, i el pronunciament assolit per la Batllia lluny de constituir la motivació de la ratio decidendi, té naturalesa "obiter dicta" sense que sigui susceptible de revisió en aquesta alçada (Sentència del Tribunal Constitucional de 10-5-2024, 2024-19-RE).

Vuitè.- La desestimació del recurs d'apel·lació comportarà que les costes derivades del mateix s'imposin a la part demandant. Quant a les costes derivades del recurs d'adhesió, aquestes s'imposaran a la part demandada.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

Decisio

DECIDEIX

PRIMER.- DESESTIMAR els recursos d'apel·lació i d'adhesió articulats respectivament, d'una part, per la representació processal de la Sra. Codina i, d'altra part, per la representació processal dels Srs. Barberá i Barba contra la Sentència 10/2024 de data 24-1-2024 que confirmem íntegrament.

SEGON.- Imposar a les parts recurrents les costes derivades dels seus recursos respectius.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.