Contracte apció compravenda TSJC 391/13

Sentència

Magistrats

Joan Manel Abril Campoy Pere Pastor Vilanova Vincent Aniére

TSJC-391/13

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 27 de maig del 2014. Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy, i els magistrats M.I. Sr. Pere Pastor Vilanova i M.I. Sr. Vincent Anière, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- La representació processal de la mercantil Salas va interposar demanda, de data 29-06-2012, envers la mercantil Querol i el Sr. Alcalá, en virtut de la qual sol·licitava la condemna dels defenents a l'abonament de la quantitat de 194.966,52.-euros, amb més els interessos legals, derivats de la declaració de nul·litat del contracte del 28-10-2005. De forma subsidiària, demanava que es resolgués el contracte per incompliment i es condemnés als defenents a l'abonament de l'anterior import esmentat, amb més els interessos i la quantitat de 97.483,26.- euros en concepte d'arres i en ambdós casos amb imposició de les costes processals.

La part defenent es va oposar a la demanda, segons escrit de 7-09-2012, i va demanar la desestimació de la demanda i la imposició de les costes processals a la part agent.

II.- L'Hble. Tribunal de Batlles va dictar sentència, de data 15-11-2013 amb la següent part decisòria: "DECIDEIX Primer.- Estimar substancialment la demanda formulada en data 29 de juny de 2012 per la representació processal de la societat mercantil Salas (INVEGEST) en el sentit següent:

-Condemnar la defenent a pagar a l'actora, 194.966,52.-EUR euros més els interessos legals a comptar de la data de contesta a la demanda, en concepte de restitució de les quantitats entregades per part de l'agent a compte del preu total convingut i relatives a les unitats immobiliàries radicades a l'Edifici Prat de la Bartra, bloc B, d'Encamp.

-Condemnant la defenent a pagar a l'actora 48.741,63.-EUR en concepte de clàusula penal contractualment establerta.

Segon.- Imposar el pagament de les costes processals a la defenent, inclosos els honoraris d'advocat i procurador.

III.- Ambdues parts litigants han interposat recurs contra la sentència d'instància. Així, la representació processal de la part defenent va presentar llur conclusions, segons escrit del 11-02-2014, mitjançant el qual sol·licita la revocació total de la sentència d'instància i, de manera subsidiària, que absolgui al Sr. Alcalá del pagament de la pena convencional i a la mercantil defenent de les responsabilitats derivades d'un contracte del qual no va ser part.

La representació processal de la part agent sol·licita en el seu recurs, articulat segons escrit de conclusions de data 11-02-2014, la revocació parcial de la sentència i la condemna solidària dels defenents a pagar la suma de 97.483,26.- euros amb més els interessos legals a comptar des de la contesta i amb imposició de les costes processals.

Ambdues parts recurrents van oposar-se als recursos interposats de contrari i així, el dia 5-03-2014, van presentar llurs respectius escrits de contesta a les conclusions, segons els quals demanaven la desestimació dels recursos interposats de contrari.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy.

FONAMENTS DE DRET

I.- La part defenent fonamenta el seu recurs en que, en consonància amb els fets declarats provats en el Considerant I, es sustenta que l'obra de construcció acumulava un retard més que substancial, quan en el contracte solament es preveia com a únic supòsit per a recuperar les quantitats lliurades l'incompliment del contracte, fonamentat en que les unitats immobiliàries no s'arribessin a construir i resta acreditat que els blocs A i B es construiran i que l'agent va demostrar la seva voluntat d'adquisició quan l'any 2008 va efectuar un pagament parcial. En segon terme, respecte de la responsabilitat solidària establerta per la sentència, considera que la mercantil Querol no fou part del contracte de compravenda i encara que se li van lliurar dos xecs la solidaritat no es pot presumir. I, en darrer terme, estima que si s'entengués que la demora ha estat excessiva i es justifica la resolució del contracte, no procediria la pena convencional perquè no hi ha culpa per part del Sr. Alcalá ni s'ha produït el supòsit que la contempla ni podria afectar a la mercantil Querol.

La part agent justifica el seu recurs en la reducció de la pena convencional i en la no condemna als interessos derivats del referit import. Així, considera que ha quedat abastament acreditat l'incompliment i que els edificis no s'han construït en el moment esperat, com indica la sentència, sense que l'argument de la sentència que el pressupòsit de la pena és sensiblement diferent pugui reeixir ja que no s'ha indicat quines són les diferències i les conseqüències. Afegeix que la voluntat comuna de les parts és clara i no cal emprar l'hermenèutica contractual per a cercar-la, de forma que no procedeix la fixació d'un percentatge diferent. Manifesta al respecte que la sentència incorre en incongruència extra petita, tota vegada que concedeix una pretensió diversa a la sol·licitada. I, en segon terme, en relació als interessos no es contemplen a la part dispositiva, quan foren reclamats temporàniament, i provoca que la resolució sigui incongruent infra petita, sense cap justificació al respecte.

II.- Procedeix, en ares de la claredat expositiva i de la necessària fonamentació en dret de les resolucions judicials (art. s 10 i 86 C.A.) analitzar, en primer terme, el recurs interposat per la part defenent i, amb posterioritat, l'interessat per la part agent.

Resta acreditat a les actuacions i no es qüestiona en aquesta alçada que el dia 28-10-2005 el Sr. Alcalá i el Sr. Escolano, aquest en nom i representació de Salas van perfeccionar un contracte, anomenat d'opció irrevocable de compravenda, i que, a més de pagament de 30.000.- euros fet en el mateix acte, en data 12-12-2005 es va portar a terme un segon pagament de 127.472,96.- euros i en data 17-04-2008 un tercer pagament per import de 37.493,56.- euros. Així mateix, resta provat que el Sr. Alcalá va presentar la sol·licitud d'obres majors referent a la segona fase de l'edifici Prat de la Bartra al Comú d'Encamp el 17-04-2008 i que la va retirar en data 29-10-2012, per tornar a presentar una nova sol·licitud d'obres majors, relativa a la segona fase, i que a data 24-07-2013 encara està en fase de tramitació. També es troba acreditat als autes que el Govern, en data 22-12-2011, va efectuar la recepció provisional de les obres de la 5ª i darrera fase dels treballs d'eixample i rectificació de la Carretera General 2.

Es comparteix l'argumentació jurídica del tribunal a quo, i que no ha estat qüestionat en aquesta alçada, respecte de la qualificació jurídica del contracte i la seva veritable configuració com a contracte definitiu de compravenda i no de precontracte. Així mateix, s'ha d'entendre que ens trobem front a un contracte de compravenda de cosa futura, i que el doble objecte de la compravenda (preu i cosa), quan al bé que ha de ser objecte de lliurament no té existència actual en el moment de la perfecció contractual, però que l'ha de tenir per a la producció d'efectes jurídico-reals, de manera que es conceptua com una compravenda subjecte a la condició suspensiva que la cosa objecte del contracte arribi a existir.

Consegüentment amb les anteriors asseveracions, si s'analitza el contracte de compravenda es pot comprovar com en el mateix no es preveu un termini de lliurament de la cosa. En aquest sentit, s'ha de coincidir amb la sentència d'instància en l'existència d'una causa de resolució del contracte de compravenda, consistent en la frustració de l'interès del creditor (en aquest cas el comprador) quan el retard en l'incompliment esdevé tant rellevant, de manera que la finalitat que perseguia el contracte en el seu dia perfeccionat ja no satisfà l'interès creditici. En altre ordre d'idees, no es pot exigir al creditor que segueixi a l'espera de la satisfacció del seu interès subjectiu en el compliment del contracte quan des del darrer pagament, efectuat el dia 17-04-2008, a data 24-07-2013 no consta encara resolta favorablement la llicència d'obres majors de la segona fase i quan l'escull, consistent en les obres de la carretera general, varen ser recepcionades provisionalment el 22-12-2011, i no s'ha provat a les actuacions quina ha estat la incidència que aquesta obra ha pogut desplegar en relació a la manca de compliment del contracte objecte d'autes. Per tant, s'ha d'entendre amb la sentència d'instància, que segons les coordenades fàctiques i temporals existents, el pagament el mes d'abril del 2008, no impedeix la resolució contractual, a la vegada que tampoc pot prosperar l'argumentació que en el contracte solament es preveia la devolució de les quantitats lliurades en cas d'incompliment. Així, es preveu, a la lletra, que "En cas que la prometent venedora incomplís el present contracte, de forma que les unitats immobiliàries venudes no s'arribessin a construir, vindrà obligada a retornar a la part prometent compradora el cinquanta per cent de les quantitats satisfetes fins a la data, en concepte d'interessos, més les quantitats entregades". Sens perjudici de la referida clàusula, que després haurà de ser objecte d'estudi, cal posar de manifest que, al marge de les causes de resolució que es preveuen en el contracte, i en aquesta solament es determina el supòsit de fet del naixement d'una pena convencional, s'ha de determinar que en una economia, com l'actual, d'intercanvi de béns i serveis on el temps i, per tant, el compliment de les prestacions per part del deutor, juga un paper essencial, sobta que les parts no hagin previst un termini de lliurament del bé immoble i més quan el lliurament d'un bé immoble, objecte d'un contracte de compravenda, constitueix un bé rellevant, ja sigui perquè procura la necessitat d'habitatge al comprador o bé esdevé l'objecte de la seva activitat mercantil o professional. D'aquí que no previst el termini, s'ha d'entendre en el cas que ens ocupa que el transcurs de més de 4 anys des del darrer pagament fins a la interposició de la demanda i de quasi 7 anys des de la perfecció del contracte s'hagi d'entendre com un supòsit on el compliment tardà del deutor, encara que possible, no pot ésser imposat al creditor que disposa de la facultat d'alliberar-se i resoldre el contracte de compravenda i més quan el deutor del lliurament del bé immoble no ha acreditat l'existència de cap cas fortuït o força major que l'impedís complir amb la seva obligació de manera diligent.

III.- Quant al segon motiu del recurs de la part defenent, aquest ha de ser acollit. En efecte, del contracte de compravenda s'extreu que les parts contractants són dues: Salas i el Sr. Alcalá. Per tant, que la mercantil Querol hagi rebut pagament per part del comprador no la converteix en part del contracte de compravenda, sinó que actua com a persona autoritzada a rebre pagaments en nom del creditor. Aleshores, des d'aquesta òptica la resolució del contracte del qual no ha estat part no pot originar una responsabilitat solidària que el converteixi en deutor de restitució de la condemna derivada de la resolució contractual. I, per tant, procedeix acollir aquest motiu i deixar sense efecte la condemna solidària de la mercantil Querol.

IV.- El tercer dels motius del recurs de la defenent i el recurs de l'agent es poden analitzar conjuntament, atès que fan referència a la interpretació que la pena convencional ha merescut per part de l'òrgan judicial a quo, de manera que segons la defenent no es produeix el supòsit de fet de la mateixa i per la part actora no es justifica la reducció que de la mateixa s'ha efectuat per la sentència ni la manca de pronunciament respecte dels interessos.

Segons la sentència d'instància, la pena convencional prevista al contracte de compravenda ha de ser reduïda per quant si bé existeix un incompliment definitiu, afirma que el pressupòsit de la pena és sensiblement diferent (VIII Considerant) i que la voluntat de les parts era fixar a priori els danys i perjudicis de l'incompliment.

Des d'aquesta òptica, es pot observar com la voluntat comuna de les parts fou determinar una determinació a priori dels danys i perjudicis derivats de l'incompliment del contracte de compravenda de cosa futura. Segurament la sentència d'instància, quan fa esment a que el pressupòsit de la pena convencional és sensiblement diferent al que ha succeït en el present cas, està pensant en un incompliment dolós o culpós per part de la part venedora i d'aquí que procedeixi a la reducció en un cas on no resta acreditat ni el dol ni la culpa. Però el cert és que la clàusula que conté la pena convencional no requereix un incompliment dolós o culpós del deutor, sinó que determina que la pena convencional procedirà quan s'incompleixi el contracte per part del venedor, i la voluntat de les parts s'explicita en la pròpia clàusula, quan s'indica que "de forma que les unitats immobiliàries venudes no s'arribessin a construir". I aquesta clàusula ha de ser entesa, conjugant la interpretació literal amb la sistemàtica i la teleològica, en el sentit que la pena convencional serà exigible quan no s'assoleixi el resultat previst, com és que les unitats immobiliàries no tinguin existència per poder ser lliurades a la part compradora. I això és precisament el que succeeix en el present cas, tota vegada que, amb independència de la subjectivitat en l'incompliment, el pressupòsit del naixement de la pena convencional preveu la manca de lliurament del resultat previst i produïda la resolució per manca de satisfacció dels interessos del creditor, procedeix la reclamació de la pena convencional prevista en el contracte com a liquidació a forfait prevista per la voluntat comuna de les parts.

Consegüentment amb el que s'ha exposat s'ha de revocar la sentència d'instància en l'extrem de donar lloc a la pena convencional exigida per la part agent, però només respecte del Sr. Alcalá, tota vegada que la mercantil constructora no és part en el contracte i no ha assumit contractualment l'existència de cap pena convencional, de manera que ha de resultar absolta tant de les pretensions derivades de la resolució contractual com de les d'exigència de la pena convencional, la qual cosa determina que s'hagin d'imposar a la part agent les costes processals de la instància, que es deriven de la desestimació de la demanda respecte d'aquesta defenent.

Respecte dels interessos, també ha de ser estimat el recurs de la part agent, tota vegada que, a diferència de la sentència d'instància que ha moderat i reduït la pena convencional, la qual cosa feia que la quantitat fos il·líquida fins a la pròpia resolució judicial i no pogués meritar interessos, aquesta Sala entén que el supòsit de fet de la pena convencional es produïa en el present cas i, per tant, s'escau donar lloc a les quantitats reclamades en concepte de pena convencional i als interessos legals de la mateixa a comptar des de la data de contesta a la demanda.

V.- L'èxit d'ambdós recursos s'ha de traduir en la no imposició de les costes processals d'aquesta alçada. Quant a les costes de primera instància, l'absolució de la mercantil Querol justifica la imposició de les costes processals a la part agent (Codi 7,51,5).

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

ESTIMAR els recursos interposats per la representació processals de Querol i el Sr. Alcalá i per la representació processal de Salas i revocar en part la sentència d'instància, de manera que la seva part decisòria ha de ser la següent:

1.- Estimar la demanda envers el Sr. Alcalá i el condemnem a l'abonament de la quantitat de 194.966,52.- euros, amb més els interessos des de la data de la contesta a la demandada, en concepte de restitució de les quantitats lliurades per l'agent a compte del preu total relatiu a les unitats immobiliàries ubicades a l'XXXX.

2.- Condemnar al Sr. Alcalá a l'abonament, en concepte de pena convencional, de la quantitat de 97.483,26 euros, amb més els interessos a partir de la contesta a la demanda.

3.- Imposar al defenent Sr. Alcalá les costes processals de la instància derivades de l'estimació de la demanda.

4.- Absoldre a la mercantil Querol de les pretensions instades en la seva contra per la part agent i imposar a aquesta les costes processals derivades de la desestimació de la demanda respecte d'aquesta defenent.

No procedeix efectuar imposició de les costes processals d'aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.