ARRENDAMENTS URBANS. reclamació dels desperfectes causats en nau industrial en recuperar la possessió de la cosa - interpretació de la clàusula del contracte - indemnització per desistiment unilateral - pagament costes del saig (2000316/2018)

Sentència

Magistrats

Jaume Tor Porta Albert Andrés Pereira Vincent Aniére

TSJC.- 0000277/2019 ORIGEN: 2000316/2018 - 00

NIG: 5300542120180002139

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 31 d'octubre del 2019

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del Sr. Albert Andrés Pereira, que ho és del tribunal, i els magistrats Srs. Vincent Anière i Jaume Tor Porta, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- Per escrit presentat en data 11-7-2018, la representació processal del Sr. Serra, formulava demanda contra la Puig pel procediment previst en la disposició addicional segona de la Llei d'Arrendament de Finques Urbanes (LAFU), en reclamació de quantitat per la qual sol·licitava es dictés sentència condemnant la demandada a abonar a l'agent la quantitat de 3.268,97.- EUR en concepte de desperfectes una volta ja descomptada la quantitat dipositada a la signatura del contracte, augmentant dita quantitat amb els interessos corresponents des de la data de contesta a la demanda, més altres 353,23.- EUR corresponents als honoraris professionals generats per la intervenció de saig, la quantitat de 1.050.- EUR corresponent a la part proporcional d'una mensualitat tenint en compte que quedaven sis mesos de contracte, import al qual esqueia afegir l'IPC i IGI, en concepte d'indemnització per la renúncia unilateral al contracte d'arrendament. Interessava també que les costes fossin imposades a la part demandada.

II.- El dia 9-10-2018, la representació processal de la Puig contestava la demanda articulada i alhora interposava demanda reconvencional tot sol·licitant es dictés Sentència desestimant íntegrament la demanda de l'adversa, imposant a la mateixa el pagament de les costes del procediment principal, amb expressa menció de les d'advocat i procurador, així com de tercers o perits que hagin d'intervenir en la causa. Alhora interessava l'estimació de la demanda reconvencional, condemnant l'adversa a pagar l'import de 3.400.- EUR corresponent a la fiança lliurada en el seu dia en virtut del contracte d'arrendament de local entre les parts, incrementada dels interessos legals a comptar de l'1 de març del 2018 (dia posterior a la fi del contracte i al retorn de la possessió) o subsidiàriament a comptar de la data de contesta a la demanda. Finalment interessava que les costes processals derivades de la demanda reconvencional fossin també imposades a la part adversa.

III.- El dia 6-11-2018 la part demandant s'oposava a la demanda reconvencional plantejada per la societat demandada interessant la seva desestimació amb imposició de les costes a la contrapart.

IV.- Practicats els mitjans de prova proposats i evacuats per les parts en els respectius escrits de conclusions, en data 22-5-2019 requeia Sentència amb la següent part dispositiva:

"Primer.- Estimar parcialment la demanda interposada per la representació processal del Sr. Serra, i condemnar a la societat TM, ORG_0 a abonar-li l'import de 2.050,60.- euros juntament amb els interessos legals devengats des de la data en què la part defenent contestà a la demanda, a saber el dia 9 d'octubre del 2018, suma la qual s'haurà de descomptar de la fiança dipositada per la defenent (de 3.400.- euros).

Segon.- Estimar parcialment la demanda interposada per la representació processal de la societat ORG_1 ORG_0 contra el Sr. Serra i condemnar a aquest darrer a retronar l'import de 1.349,40.- euros, juntament amb els interessos legals devengats des de la data en què la part defenent contestà a la demanda reconvencional, a saber el dia 6 de novembre del 2018.

Tercer.- No efectuar especial imposició de costes processals, havent cadascú de suportar les seves i les comunes per meitats".

V.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal del Sr. Serra i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, demana es dicti sentència, revocant íntegrament la Sentència d'instància en el sentit d'estimar íntegrament les seves pretensions inicials i desestimar la demanda reconvencional plantejada per la part adversa.

VI.- Per escrit de 25-7-2019, la representació processal de la societat ORG_1, ORG_0, s'oposava al recurs d'apel·lació interposat interessant la íntegre confirmació de la Sentència en el seu dia dictada amb imposició de les costes a la contrapart.

VII.- Per Providència de 26-7-2019 s'elevaven les actuacions a aquesta Sala del Tribunal Superior de Justícia als efectes resultants de l'art. 10 de la Disposició Addicional Segona de la LAFU.

Ha actuat com a magistrat ponent el Sr. Jaume Tor Porta

FONAMENTS DE DRET

I.- Resulta ser admès entre els litigants que per contracte de 1-9-2009 i per una durada de 8 anys, el Sr. Serra cedia en arrendament a la mercantil ORG_1, ORG_0 la nau industrial situada al núm. XX del XXXX. També resulta incontrovertit que la renda s'establia inicialment en 1.700.- EUR, que a partir del 5è any es va augmentar fins la suma de 2.100.- EUR mensuals i que a l'inici de la relació contractual, l'arrendatari constituïa una fiança en mans de l'arrendador a alçada de 3.400.- EUR. Finalment tampoc es discuteix que el 1-12-2017, la societat arrendatària comunicava a l'arrendador la seva voluntat de rescindir el contracte d'arrendament, retornant-se la possessió al Sr. Serra el dia 28-2-2018 i que en data 3-5-2018, es procedia a la constatació de l'estat de la nau mitjançant acta de presència del Saig.

El Sr. Serra denunciava que en recuperar la possessió, la nau arrendada presentava nombrosos desperfectes i plantejava una demanda jurisdiccional en que perseguia la condemna de la societat arrendatària a alçada dels imports de 3.268,97.- EUR a la qual prèviament havia descomptat la fiança dipositada per l'arrendatari, més la suma derivada de la intervenció del saig i la quantitat de 1.050.- EUR en concepte d'indemnització que havia de satisfer atesa la durada del contracte que havia de transcórrer (6 mesos ) abans la seva expiració.

La societat defenent s'oposava a la demanda i via reconvencional pretenia la condemna del demandant a retornar la suma de 3.400.- EUR corresponent al dipòsit que havia satisfet a l'inici del contracte d'arrendament.

La Sentència dictada per la Sra. Batlle estima parcialment la demanda i la reconvencional condemnant la societat ORG_1, ORG_0 a abonar al Sr. Serra la suma de 2.050,60.- EUR que havia de ser descomptada de la fiança dipositada inicialment i condemnava el Sr. Serra retornar a ORG_1 ORG_0 la quantitat de 1.349,40.- EUR, el tot incrementat dels interessos legals des de la data de les respectives contestes i sense fer pronunciament al respecte de les costes ocasionades.

I és contra aquesta decisió que s'alça la representació processal del Sr. Serra amb fonament als motius de greuge següents.

II.- En primer lloc mantenia que la Sentència d'instància rebutjava la majoria de partides contingudes en el pressupost en que s'emparava la reclamació però que amb aquest procedir es menystenia la regla de la llibertat de pactes especialment transcendent en l'àmbit dels locals per a negoci especialment quan la clàusula setena del contracte d'arrendament subscrit preveia que "al finalitzar el contracte per qualsevulla que sigui la causa, totes les obres i millores fetes i consentides que hagi realitzat la part arrendatària, quedaran en propietat de la part arrendadora sense que l'arrendatari res pugui reclamar en tal concepte". En aquest context, la part adversa no es podia endur les llums de la nau o el termo instal·lat doncs en definitiva es tractava d'obres i millores que havien de quedar en propietat de la part arrendadora. En tot cas sostenia que si la part arrendatària reconeixia quan va subscriure el contracte d'arrendament que el mateix es trobava en perfecte estat amb tots els seus serveis i equipaments en bon funcionament, era evident que la nau disposava de llums, i és que escaparia a tota lògica que la nau no disposés de llum. Referia en tot cas que no era admissible que mercès dues fotografies es donés per fet que els indicats elements no existien i és que altrament s'exigia a la seva representada la prova d'un fet negatiu.

D'altra part evidenciava que la Sentència recorreguda malgrat estimar en el seu cos la reclamació realitzada en concepte de despeses de Saig, no ho recollia en la seva part dispositiva.

En tercer terme sostenia que l'adversa no havia discutit l'import de la factura reclamada ni en general els treballs que s'hi descrivien o que aquests resultaven necessaris, el que justificava que la seva reclamació hagués de prosperar especialment quant el seu import s'ajustava a aquell que la part demandant sostenia haver realitzat. En tot cas resultava sorprenent que es pretengués fer creure que la societat S.S, SL sòcia de la demandada hauria realitzat determinats treballs que ni tan sols comprenien el seu objecte social.

Considerava que per molt que la societat arrendatària pogués resoldre el contracte d'arrendament amb un mes de preavís, això no significava que la mateixa quedés exonerada de satisfer la indemnització per renúncia unilateral.

Finalment discrepava de la decisió adoptada en relació a la fiança considerant que el seu import s'havia de destinar íntegrament a compensar el deute contret front al seu representat que resultava superior.

III.- Quant al primer motiu del recurs esdevé necessari determinar amb caràcter preliminar quin era l'estat de la nau a la data de perfecció del contracte d'arrendament. Segons s'indica en el pacte setè (foli 10) el local arrendat es trobava en perfecte estat, amb tots els serveis i equipaments en bon funcionament. Cap altre precisió era realitzada en relació a les instal·lacions concretes que existien i a partir del moment en què la representació processal de la societat demandada nega que les instal·lacions fossin altres que les mínimes que apareixen en aquelles fotografies que incorpora en el seu escrit de contesta a la demanda (folis 58 i 59) en que s'aprecia que es tractava d'unes instal·lacions molt limitades, era la part demandant qui ostentava la càrrega probatòria d'acreditar que n'existien d'altres en mèrits de la regla "ei incumbit probatio qui dicit non qui negat", sense que pugui en aquesta alçada pretendre que l'aplicació d'aquest apotegma li suposi la càrrega de provar fets negatius doncs en definitiva, recordarem que es tracta de demostrar quin era l'estat del local quan es celebrava el contracte amb el benentès que la prova d'aquesta circumstància era senzilla i a la pràctica sol intervenir amb la incorporació al contracte d'un annex amb aquesta finalitat ("état des lieux"). En aquesta eventualitat res es pot reprotxar a la Sentència dictada en la instància quan considera que l'estat de la nau industrial era aquell que ofereixen aquelles fotografies especialment quan el testimoni Sr. Benítez ho ha confirmat i que el Sr. Viñas responia a la pregunta amb evasives indicant que no ho recordava (folis 120 i ss) reconeixent no obstant la nau industrial en aquelles fotografies exhibides.

Malgrat el que acabem d'exposar, la part recurrent sembla sostenir que en mèrits de la clàusula setena del contracte d'arrendament qualsevol instal·lació o obra que la part arrendatària hagués pogut realitzar en la nau industrial de constant referència passava a ser automàtica a la seva expiració propietat de l'arrendador de manera que la mercantil ORG_1, ORG_0 no podia retirar-los i els havia de restituir.

No es discuteix en aquesta alçada que en el local de constant referència, la part arrendatària havia realitzat diferents intervencions i obres amb vocació essencialment a adaptar-lo a l'activitat de serralleria que en el mateix es va desenvolupar i que la clàusula setena del contracte d'arrendament disposa "al finalitzar el contracte per qualsevulla que sigui la causa, totes les obres i millores fetes i consentides que hagi realitzat la part arrendatària, quedaran en propietat de la part arrendadora, sense que l'arrendatari res pugui reclamar en tal concepte". Aquesta darrera correspon a una clàusula tipus que incorporen generalment els contractes d'arrendaments, sense que es pugui obviar que en l'àmbit dels locals per a negoci la llibertat de pactes resulta transcendental (art. 53 de la LAFU). No obstant, esdevé necessari decidir si en el contracte d'arrendament les parts van voler-se referir a les obres en sentit estricte, entenent-se aquelles que requereixen del recurs al ram de la maçoneria i que no puguin ser, una volta efectuades, separades del immoble sense afectar-lo, o en sentit més ampli comprenent així també qualsevol element unit al local de manera permanent encara que en puguin ser separats sense causar danys. Amb aquesta finalitat escau recórrer a les normes d'interpretació del contracte i aquestes, en el context examinat, no permeten assolir cap conclusió en un sentit o altre de manera que haurem d'interpretar la clàusula del contracte d'arrendament de manera a assegurar la major reciprocitat d'interessos entre els contractants, i que porta a inclinar-nos per la primera opció doncs és aquella que assegura un major equilibri entre els interessos respectius de les parts. Idèntica solució seria assolida a través de la regla de la interpretació "contra stipulatorem" segons la qual "la part que ha causat la foscor d'una clàusula redactada per ella mateixa n'ha de patir les conseqüències i no es pot treure profit" (SSTSM 21-12-1992, STSJC 27-1-2000).

Si les anteriors consideracions es traslladen al supòsit que s'examina, la decisió de la jutjadora a quo ha de ser mantinguda per aquesta Sala doncs en definitiva ha estimat la reclamació articulada exclusivament en relació als treballs de reposició dels elements o bé que ja existien o bé que no es podien separar de l'immoble sense ocasionar-li un dany, descartant la resta que podien ser recuperats per l'arrendatari sense que la nau experimentés cap mena de minva o bé que no resultava acreditat que es trobessin instal·lats en la nau de constant referència (focus de llum, termo d'aigua calenta).

En conseqüència, el primer motiu del recurs d'apel·lació ha de ser rebutjat.

IV.- El segon punt del recurs haurà de prosperar. En efecte, s'aprecia en la Sentència recorreguda que per error involuntari, la part dispositiva de la Sentència dictada no ha contemplat la reclamació articulada en concepte de despeses de Saig malgrat haver-la reconegut al llarg del seu raonament jurídic. Aquest error haurà de ser rectificat en aquesta alçada.

V.- Quant al tercer motiu del recurs el mateix es troba estretament relacionat amb el primer doncs en definitiva es reprotxa a la decisió d'instància haver detret determinades partides del pressupost presentat quan la contrapart no discutia el valor dels treballs que s'hi contemplava.

És cert que la representació processal de ORG_1, ORG_0 no discuteix en la seva contesta a la demanda els imports associats als treballs que contempla el pressupost. El que sostenia era que la nau industrial no gaudia dels equipaments que ara reclamava la part arrendadora de manera que la seva restitució no li podia ser exigida. I aquest argument era parcialment acollit per la jutjadora a quo i ha resultat ratificat per aquesta Sala de manera que tampoc aquest motiu del recurs podrà prosperar.

VI.- El darrer motiu del recurs intervé en relació a la negativa de reconèixer una indemnització per desistiment unilateral del contracte d'arrendament per part de l'arrendatària, quan segons indica l'article 55 (en realitat es tracta de l'art. 56 de la LAFU) ho preveuria expressament.

La Sentència d'instància rebutja tal pretensió sostenint que en el contracte d'arrendament subscrit es preveia que la part arrendatària podia renunciar unilateralment al contracte d'arrendament mitjançant un preavís d'un mes, el que exclouria la pretensió de la part.

No pot deixar-se de banda que segons la disposició transitòria primera de la LAFU: "El que estableix la present Llei és d'aplicació als contractes que se celebrin a partir de la seva entrada en vigor i a tots els contractes d'arrendament celebrats amb anterioritat a partir del moment en què el contracte es renovi per tàcita reconducció. Això no obstant, les disposicions dels articles 45 apartat 2 i 55 relatives a l'actualització de la renda, són aplicables immediatament". El contracte d'arrendament inicial necessàriament va ser prorrogat tàcitament el 1-9-2017 atès que havia transcorregut la durada inicial dels 8 anys, de manera que a partir d'aquesta data resultava d'aplicació la versió anterior de l'article 56 abans de que resultés modificat per la Llei 3/2019 del 17 de gener, de mesures urgents relatives a l'arrendament d'habitatges, que disposava: "L'arrendatari pot renunciar unilateralment al contracte d'arrendament, mitjançant un preavís de dos mesos per cada any o fracció que falti per a la fi del contracte, amb un mínim de sis mesos, i a més, amb l'obligació d'indemnitzar l'arrendador amb una quantitat equivalent a una mensualitat de la renda per cada any que quedi per complir", sense però que resultés aplicable la Llei 31/2008 de mesures de reactivació econòmica o l'article 12 de la Llei 93/2010, del 16 de desembre, de mesures de promoció de l'activitat econòmica i social, i de racionalització i d'optimització dels recursos de l'Administració en haver quedat les seves disposicions derogades amb anterioritat (concretament el 12-2-2014).

El pacte 10è del contracte d'arrendament únicament indica "la part arrendatària podrà renunciar unilateralment al present contracte d'arrendament, mitjançant un preavís de un (1) mes", sense res indicar al respecte de la indemnització per desistiment unilateral. No es pot però oblidar que malgrat la importància de l'autonomia de la voluntat en l'àmbit que ens situem, les disposicions de la Llei són d'aplicació subsidiària (art. 53 de la LAFU) i per tant a manca de renúncia expressa a una qualsevol indemnització, el seu reconeixement no deixa de ser el resultat de l'aplicació estricta de la Llei. En conseqüència, escaurà acollir el recurs d'apel·lació plantejat sobre aquest punt revocant-se la Sentència dictada en el sentit de condemnar la societat ORG_1, ORG_0 a satisfer a la part arrendatària una indemnització per desistiment unilateral anticipat a alçada de la suma de 1.050.- EUR equivalent a la meitat d'una mensualitat de la renda en atenció al període de 6 mesos que encara faltava fins a expiració de la pròrroga del contracte.

VII.- En atenció a tot l'exposat, escaurà estimar parcialment el recurs d'apel·lació modificant-se la Sentència dictada per la Sra. Batlle en el sentit de condemnar la societat ORG_1, ORG_0 a satisfer al Sr. Serra la suma de 3.453,83.- EUR (2.050,60.- EUR que contempla la Sentència que ha d'incrementar- se amb altres 353,23.- EUR(costes del saig) més 1.050.- EUR indemnització). Aquest pronunciament incidirà en la demanda reconvencional a partir del moment en que la suma deguda a la part arrendadora és superior a la quantitat corresponent al dipòsit inicial efectuat (3.400.- EUR), de manera que aquesta haurà de ser desestimada.

VIII.- En relació a les costes ocasionades en la instància, l'estimació de la demanda continua sent parcial de manera que no ha de fer-se pronunciament al seu respecte. Tampoc ha de fer-se pronunciament en relació a les costes ocasionades en aquesta alçada atès l'èxit del recurs articulat.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

Decisio

La Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

ESTIMAR parcialment el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal del Sr. Serra contra la Sentència de data 22-5-2018 que revoquem parcialment en el sentit que la societat ORG_1, ORG_0 haurà de satisfer al recurrent la suma de 3. 453,83.- EUR que caldrà augmentar dels interessos legals devengats des del dia 9-10-2018 tot i desestimant la demanda reconvencional. No escau fer imposició de les costes ocasionades en cap de les dues instàncies.

Aquesta resolució és ferma i executiva.

Així per aquesta nostra resolució, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-