Propietat horitzontal: objecte del procediment previst per reclamar deutes comunitaris envers la comunitat, inidoneïtat per impugnar validesa acords de la junta ni dels estatuts; obligació de fixar la quota de participació de cada unitat immobiliària en centèsims; moderació judicial interessos moratoris; conseqüències de l'incompliment de les formalitats exigides legalment en les actes i certificacions (4000478/2020)

Sentència

Magistrats

Alexandra Cornelia Sola Carles Cruz Moratones Vincent Aniére

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000175/2022 ORIGEN: 4000478/2020 - 0

NIG: 5300542120200002191

PARTS:

Apel·lant: COMUNITAT DE PROPIETARIS EDIFICI CP

Representant: Sra. Giner

Advocat: Sra. Raya

Apel·lat: Sra. Araujo

Representant: Sra. Manzanares

Advocat: Sra. Galván

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent Anière

Magistrats: Sr. Carles Cruz Moratones

Sra. Alexandra Cornella Sola

OBJECTE: Propietat horitzontal: objecte del procediment previst per reclamar deutes comunitaris envers la comunitat, inidoneïtat per impugnar validesa acords de la junta ni dels estatuts; obligació de fixar la quota de participació de cada unitat immobiliària en centèsims; moderació judicial interessos moratoris; conseqüències de l'incompliment de les formalitats exigides legalment en les actes i certificacions.

SENTÈNCIA 000163/2023

Andorra la Vella, el 5 de desembre del 2023. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent la magistrada Sra. Alexandra Cornella Sola, la qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- En data 30 de juliol de 2015, la representació processal de la Comunitat de propietaris de l'Edifici CP, situat al XXXX, interposà demanda pel procediment previst en la Llei de propietat horitzontal contra el senyor Amador, tot sol·licitant la seva condemna a satisfer la quantitat principal de 27.467,80 EUR, juntament amb els interessos al tipus legal devengats per l'esmentada suma des de la data de la contesta a la demanda i al pagament de les costes judicials, incloent els honoraris d'advocat i procurador i d'altres necessaris per efectuar la reclamació judicial com la tramesa de la carta certificada i saig, entre d'altres.

2.- En data 15 d'octubre de 2020, la representació processal del senyor Amador contestà la demanda articulada de contrari oposant-se a la mateixa i sol·licitant la seva íntegra desestimació per incompliment de les formalitats previstes a l'article 34.1 de la Llei de propietat horitzontal; subsidiàriament, que es declarés la ineficàcia dels Estatuts aprovats en data 10 de maig de 2016 i que se'l condemnés a pagar l'import que resultés acreditat en base als Estatuts de l'any 1983 i en base als comptes de la Comunitat; i més subsidiàriament, que es declarés la nul·litat de l'article 28 dels Estatuts, condemnant-la a abonar l'import que s'acredités i que resultés com a degut, sense fer expressa condemna en costes. En relació a les dues primeres peticions sol·licitava la condemna en costes de l'agent, inclosos els honoraris d'advocat, procurador i perit, de ser el cas.

3.- En data 30 de maig de 2022, la senyora Batlle d'instància dictà Sentència amb, entre altres, la següent part dispositiva:

"DECIDEIXO

Primer.- Estimar substancialment la demanda formulada per la COMUNITAT D'EMFITEUTES DE L'EDIFICI CP contra el Sr. Amador, tot condemnant al defenent a pagar a l'agent, la quantitat de 13.973,22EUR, incrementada pels interessos legals comptadors a partir del 15 d'octubre del 2020 en concepte de quotes vençudes i previsió de despeses comunitàries fins l'any 2020, relatives al local comercial número 3 (SS3) de l'edifici CP, situat al C/ A 0, del Pas de la Casa.

Segon.- Sufragar les costes judicials, amb expressa inclusió de les derivades de la intervenció d'advocat, procurador i eventualment saig, a acreditar en període d'execució, segons allò previst al darrer Fonament de dret de la present decisió."

4.- Contra la dita resolució han interposat recurs d'apel·lació tant la representació processal de la Comunitat de propietaris de l'edifici CP com la del senyor Amador.

La primera el fonamenta, en síntesi, en la manca de condemna al pagament dels interessos moratoris establerts estatutàriament. Considera que la resolució d'instància erra quan afirma que els interessos moratoris no es van establir quan es va constituir la comunitat, ja que l'article 13 dels estatuts de data 22 de desembre de 1982, preveieren un recàrrec del 10% com a clàusula penal als condominos que no paguessin puntualment. Sol·licita, en conseqüència, la revocació parcial de la resolució en el sentit de què la condemna de l'adversa al pagament dels interessos moratoris s'apliqui a les quantitats ja endeutades al 2012 i no des del 2016.

La segona -i recollit a mode de síntesi-, insisteix en aquesta alçada en impugnar la modificació dels estatuts efectuada l'any 2016, pretenent que la reclamació es fonamenta en un coeficient de participació del local d'un 5,84 % i no d'un 1,27%. Insisteix també en la manca de convocatòria del seu representat en les juntes generals ordinàries i extraordinàries, que el certificat de l'acord de la junta, de 21 de juliol, no compleix amb les formalitats legals en no constar-hi el vist-i-plau del president, ni haver-hi tampoc una liquidació del deute ni haver-se acreditat tampoc l'import endeutat. Demana la pràctica de proves que considera indegudament inadmeses o practicades en la instància. Sol·licita que es dicti nova resolució que desestimi la demanda de l'adversa i se la condemni al pagament de les costes judicials ocasionades, inclosos els honoraris d'advocat, procurador i saig.

5.- Cadascuna de les parts recurrents s'oposa al recurs d'apel·lació interposat per la contrària, sol·licitant l'estimació del propi i la imposició de les costes processals, inclosos els honoraris d'advocat i procurador, afegint la representació processal del senyor Amador, els del saig.

6.- Per Aute de data 16 de gener de 2023 s'admeteren les proves proposades per la representació processal del senyor Amador.

7.- Per Aute de data 12 d'octubre de 2023 es declarà la substitució processal del senyor Amador, en haver causat defunció, per la senyora Araujo.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- La resolució recorreguda conclou que el senyor Amador va reconèixer no haver abonat les despeses comunitàries que li pertocaven com a titular del domini útil del local identificat de SS3, de l'edifici CP del Pas de la Casa, tot oposant a la reclamació que se li efectuava al respecte diferents motius de fons i forma sobre els que determina, en primer lloc, que la Llei de propietat horitzontal preveu un procediment sumari, senzill i àgil per reclamar els crèdits de la comunitat de propietaris, en el marc del qual no es poden ventilar qüestions relatives a la validesa de les juntes de propietaris, ni dels Estatuts aplicables a la comunitat.

Segonament, la resolució impugnada conclou que el resultat de la prova practicada ha acreditat que al senyor Amador se'l convocava a les assemblees generals de la Comunitat i se li facilitava també còpia dels acords adoptats en les reunions, sense que el mateix s'hi personés ni s'interessés tampoc pel resultat comptable.

En tercer lloc, considera la Sentència recorreguda que el senyor Amador coneixia el deute líquid contret de forma prèvia a la demanda i la voluntat de la comunitat d'endegar accions contra el mateix per reclamar-li: va tenir coneixement de la convocatòria a l'assemblea general de 21 de juny de 2019, ja que la mateixa li fou tramesa el 15 de juny de 2019 al correu electrònic per ell comunicat i el dia 31 d'octubre de 2019 se li envià també còpia de l'acta de la reunió celebrada, en la que es decidia accionar judicialment contra el mateix i reclamar-li l'import de 21.430,95 EUR, havent-li estat, a més, la reclamació prèviament exercida de forma extrajudicial (folis 150-157). A banda d'haver rebut també un certificat emès per l'administrador de la comunitat de data 31 d'octubre de 2018 per qual se l'informava d'un deute de 20.301,57 EUR (folis 150-154 ) i havent-li també estat tramesa una carta per la direcció lletrada de la comunitat que va rebre el dia 29 de novembre de 2019, indicant-li que hi contactès o s'hauria de procedir judicialment contra el mateix. Afegeix que en cap cas va impugnar cap acord de la comunitat i que la manca d'existir el vist-i-plau del president de la comunitat, contravenint l'article 34 de la Llei de propietat horitzontal, no comporta la manca de procedibilitat de l'acció interposada, coneixent perfectament la voluntat de la comunitat de reclamar-li (folis 132-138).

En quart lloc, la Batlle d'instància considera degudament acreditat que l'import de les despeses de copropietat imputables al local del senyor Amador corresponents als anys 2012 a 2019 i la previsió pel 2020 ascendeixen a 12.889,68 EUR (folis 270 i ss.), tot efectuant-ne el corresponent detall anual.

En cinquè lloc, conclou també que els interessos moratoris previstos en la modificació estatutària aprovada al 2016 d'un 2% mensual si el coemfiteuta no abona les despeses comunitàries endeutades dins els 15 dies següents a la data d'aprovació, no pot ser aplicada al deute contret abans de la seva aprovació, i en considerar que no es van aprovar quan es va constituir la Comunitat, sinó en una modificació estatutària posterior, conclou que no es podrien comptabilitzar interessos moratoris abans de 10 de maig de 2016. Interessos moratoris que, a més, considera que cal moderar judicialment (ja que representen un interès anual del 24%) i el fixa en 3 punts percentuals per sobre de l'interès legal, de conformitat amb jurisprudència fixada per aquesta Sala. Conclou finalment que aquests ascendeixen a 1.083,54 EUR que sumat a l'import de les despeses comunitàries no abonades fa un total de 13.973,22 EUR.

I contra la mateixa s'alça la representació processal del senyor Amador i, parcialment, la representació processal de la Comunitat de propietaris agent.

Segon.- Pel que fa al recurs d'apel·lació interposat per la representació processal del senyor ENTITY_9:

Posarem de relleu en primer lloc, que tal i com recull la senyora Batlle d'instància en la resolució impugnada, constitueix doctrina d'aquesta Sala que el procediment declaratiu previst per la Llei de propietat horitzontal per reclamar deutes envers la comunitat únicament permet discutir la procedència total o parcial de la reclamació econòmica, però no permet discutir qüestions relatives a la validesa o ineficàcia de les juntes de propietaris de les que es poden derivar les reclamacions dels deutes, ni molt menys la validesa dels estatuts o modificacions estatutàries acordats en les mateixes. Les qüestions que afecten a la seva validesa han de ser objecte d'impugnació mitjançant els procediments i les causes previstos a la llei, però no en el marc del procés ideat per lluitar contra la morositat.

En conseqüència, no procedeix analitzar la pretesa invalidesa dels estatuts modificats al 2016, sense perjudici de què no s'afegeixen tampoc en l'escrit de recurs interposat nous motius d'apel·lació als ja valorats adequadament pel jutge d'instància.

I conseqüència de la validesa de les modificacions estatutàries aprovades en data 10 de maig de 2016, és la procedència de la modificació del coeficient de participació del local SS3 en el conjunt de l'edifici, que passava de ser de 79 mil·lèsimes sobre 10.000, a un 5,84 %, donada la seva superfície de 169,91 m2 (foli 29), fixada al 2012 sense haver estat impugnada. Al respecte, sembla que la resolució recorreguda incurra en un error material quan afirma que en un primer moment es fixà en 1,27 %, ja que del foli 27 es deriva que aquest percentatge de participació fa referència al local 3 del Soterrani -3. Mentre que de la documental d'autes es deriva que el local del senyor Amador es troba identificat de SS3, a la planta Soterrani -4, amb una superfície de 169,91 m2 que equival a un coeficient de participació de 5,84 %. Als efectes d'esvair qualsevol dubte al respecte, noti's que aquesta esmentada superfície consta en el plànol que obra al foli 268 referent a la planta soterrani -4, amb validesa reconeguda pel senyor Amador en la confessió en judici que se li va dur a terme i que obra gravada en autes, i que es troba també visat pel Col·legi d'arquitectes el 18 de maig de 2012; a banda d'ésser, a més, bàsicament coincident amb la que apareix al contracte de cens emfitèutic, de 172 m2 (foli 378).

I noti's també, que malgrat s'insisteixi en què el correu electrònic no és la via adequada per enviar les convocatòries ni les actes de les juntes celebrades, en aquest cas concret s'ha acreditat que se'l va intentar contactar per via de correus postals, no havent-ho aconseguit en no gaudir de l'adreça correcta. Facilitació de l'adreça correcta que constitueix obligació del propi senyor Amador, generant-se dues conseqüències amb el seu incompliment: d'una banda, que s'ha admetre com a correcta la utilització del correu electrònic i, d'altra banda, que no resulta admissible que pretengui beneficiar-se de la seva voluntària manca de comunicació de la correcta adreça postal, ja que no consta que s'interessés en facilitar-la des de l'any 2012. Comportament del senyor Amador que fou confirmat pels senyors Elías, Palomo i Roda en l'interrogatori que els fou practicat a instància de la Comunitat de propietaris agent, que ha pogut ser valorat per la Sala mercès a la gravació existent. I sense que tampoc pugui prosperar la petició de tatxa o rebuig que efectua la representació processal del senyor Amador en relació als mateixos en el seu escrit de recurs, ja que aquesta s'havia d'efectuar com a màxim després de respondre a les preguntes generals a l'acte del judici oral, als efectes de què el jutjador d'instància pogués valorar la seves concurrència. En tot cas, una volta analitzades les seves respostes, no veiem cap motiu per dubtar de la seva imparcialitat.

Havent-se d'afegir, a més, que el senyor Amador tampoc no va recollir el correu enviat al propi local, sense perjudici de la manca d'especificació de la referència local concret -SS3), ja que amb les dades que hi constaven, havia de ser possible la seva recepció: "Amador, carrer A 0, Edifici CP". Noti's que n'hi ha quatre, les corresponents als anys 2011, 2012, 2013 i 2015, que no foren recollides, constant com a remitent la comunitat de propietaris.

Les comunicacions efectuades via correu electrònic, resten justificades en el present cas i garantien perfectament que el comuner pogués exercir els seus drets.

Quart.- Pel que fa a l'incompliment de les formalitats legals del certificat de 21 de juliol de 2020 (foli 33), del seu contingut es deriven les quantitats que es reclamen al senyor Amador, així com la voluntat de la Comunitat de propietaris de reclamar-li, no constituint un obstacle de procedibilitat el fet que manqui el vist-i-plau del president de la comunitat, com bé diu la resolució d'instància.

Cinquè.- Pel que respecta a l'acreditació de l'import degut, aquest es deriva del foli 270 i ss., i obra adequadament recollit en la resolució d'instància, portant causa dels diferents acords de les juntes de propietaris que podien i havien, en el seu cas, de ser impugnades pel senyor Amador, si considerava que no estaven ben calculades. Noti's que els càlculs presentats pel mateix es fonamenten en l'error evident de prendre com a base un coeficient de participació contrari a la Llei vigent des de 2004, en referir-se a mil·lèsimes i no a centèsimes.

En el present cas, el propietari morós no ha impugnat cap acord o decisió de la Comunitat en el seu moment. Recordem que constitueix jurisprudència d'aquesta Sala que els acords presos en les juntes de propietaris són immediatament executius front a tots els propietaris salvat llur impugnació pel procediment establert a tal efecte.

Per tant, en relació a l'import reclamat, la resolució impugnada, a l'igual que la Sala, considera suficient la documentació obrant en autes per determinar l'import endeutat pel senyor Amador a la comunitat de propietaris, sense que de cap manera es pugui presumir que al 2012 no es van tenir en compte els abonaments efectuats. Vegis al respecte que aquell any es parteix de l'import més baix: 606,05 EUR.

Els càlculs continguts en la Sentència són, en conseqüència, adequats i conformes al contingut de les modificacions estatutàries efectuades i no impugnades en el seu dia, entre les quals es deixava també sense efecte la limitació de la participació dels locals en les despeses generals de l'edifici. (cfr. foli 463).

Sisè.- Procedeix, en conseqüència la íntegra desestimació del recurs d'apel·lació interposat per la representació lletrada del senyor Amador.

Comportant la desestimació del seu recurs la condemna a satisfer les costes processals originades en aquesta alçada, de conformitat amb el contingut de l'article 354.2 del Codi de procediment civil.

Setè.- En relació al recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la Comunitat de propietaris de l'Edifici CP:

La representació de la Comunitat de propietaris de l'edifici CP limita l'objecte del seu recurs a la decisió de la Batlle d'instància de condemnar al senyor Amador al pagament dels interessos moratoris moderats a partir del 10 de maig de 2016, en què s'acordà la modificació dels estatuts i s'aprovà l'aplicació dels interessos moratoris mensuals judicialment moderats.

I és que la Sentència d'instància considera que els estatuts primigenis no preveien l'aplicació d'interessos moratoris. El cert és, però, que els mateixos sí que en preveien. De fet en el seu article 13 es fixa "el termini de pagament i penalitat morosos", fixant un recàrrec del 10% a favor de la comunitat, si no es pagava la participació en les despeses per cada anyada, dins del segon mes de cada any. Preveien, per tant, un interès del 10 % anyal. Interès amb un marcat caràcter sancionador que es considera també excessiu, que cal també moderar de conformitat amb la nostra jurisprudència, havent de fixar-lo en els mateixos termes que la resolució d'instància: al tipus legal incrementat en 3 punts.

Procedirà, per tant, que l'interès fixat per la resolució d'instància s'apliqui des de l'inici del còmput fixat en aquella resolució, al 2012.

Vuitè.- L'estimació del recurs interposat per la Comunitat de propietaris apel·lant comporta que no s'efectuï un especial pronunciament en relació al pagament de les costes processals generades en aquesta alçada, de conformitat amb l'article 354.2 del Codi de procediment civil.

Decisio

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

Primer.- DESESTIMAR íntegrament el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal del difunt sentor Amador contra la resolució dictada en data 30 de maig de 2022 per la senyora Batlle d'instància, que confirmem.

Segon.- ESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la Comunitat de propietaris de l'Edifici CP, contra la mateixa resolució, que revoquem en el sentit d'establir que els interessos moratoris moderats judicialment i fixats en l'interès legal augmentat en 3 punts, hauran de ser calculats i abonats des de l'any 2012 en base als imports per despeses de copropietat que figuren en el quadre incorporat en el Fonament de Dret Sisè de la resolució d'instància.

Tercer.- Imposar a la successora processal del senyor Amador el pagament de els costes generades pel seu recurs d'apel·lació.

Quart.- NO efectuar especial pronunciament sobre el pagament de les costes generades pel recurs d'apel·lació interposat per la Comunitat de propietaris de l'Edifici CP.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.