Sentència sobre reclamació deutes comunitaris per la CPE II contra el Sr. Aguilar

Sentència

Magistrats

Vincent Aniére Carles Cruz Moratones Alexandra Cornelia Sola

PARTS:

Apel·lant: CPE II

Representant: Sra. Ferreras

Advocat: Sra. Alvarado

Apel·lant: Sr. Aguilar

Representant: Sr. Vélez

Advocat: Sra. Tamarit

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President : Sr. Vincent ANIÈRE

Magistrats: Sr. Carles CRUZ MORATONES

Sra. Alexandra CORNELLA SOLÀ

OBJECTE: Propietat horitzontal: objecte del procediment previst per reclamar deutes comunitaris envers la comunitat, inidoneïtat per impugnar validesa dels acords de la junta ni dels estatuts; moderació judicial interessos moratoris; moderació de l'import reclamat en concepte de despeses extrajudicials prèvies a la reclamació judicial.

SENTÈNCIA 000123/2025

Andorra la Vella, 9 de juliol del 2025

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent la magistrada Sra. Alexandra CORNELLA SOLÀ, la qual expressa el parer del Tribunal.

Antecedents de fet

ANTECEDENTS DE FET

1.- En data 6 de juny de 2023, la representació processal de la CPE II, interposà demanda contra el Macias, tot sol·licitant la seva condemna a abonar-li la quantitat de 8.683,41 EUR, i totes les derrames comunitàries impagades que vencessin en el decurs del litigi fins a l'execució, totes elles majorades amb els interessos estatutaris, amb imposició de la totalitat de les costes judicials, inclosos els honoraris d'advocat i procurador, i les despeses prèvies ocasionades per raó de la notificació del deute reclamat, de 609,10EUR, i la notificació de les liquidacions del deute que vencessin durant el procediment i durant l'execució, a justificar en el moment que es generessin.

Per escrit de data 10 de juliol de 2023, la representació processal de la CPE II, renuncià a la reclamació de les futures derrames comunitàries que resultessin impagades i que anessin vencent durant el litigi, modificant així la pètita de la seva demanda.

2.- En data 24 d'octubre de 2023, la representació processal del Macias contestà la demanda articulada de contrari, oposant-se a la mateixa i demanant la seva desestimació sol·licitant que es fixés la quantitat endeutada en la suma de 1.959,71 EUR. Igualment demanava la desestimació de l'aplicació d'un interès anyal del 15% i que no se n'establís cap en haver-se efectuat pagaments a compte. Subsidiàriament, demanava que si s'imposava condemna al pagament d'interessos, que aquests fossin fixats al tipus legal i des de la contesta a la demanda .

3.- En data 25 de novembre de 2024, el Tribunal unipersonal d'instància dictà Sentència amb, entre altres, la següent part dispositiva:

"Estimar majoritàriament la demanda interposada per la CPE II contra el Sr. Aguilar i, en conseqüència, condemnar el defenent a pagar a la part agent: Primer.- La suma de 7.006,57 EUR, augmentada pels interessos calculats al tipus legal incrementat en tres (3) punts, a comptar de la fermesa de la present decisió i fins a liquidació total del deute; així com la suma de 10,45 EUR en concepte de despeses extraprocessals.

Segon.- Les despeses processals causades a la part agent, inclosos els honoraris d'advocat i procurador a acreditar en període d'execució de sentència".

4.- Contra la mateixa han interposat recurs d'apel·lació ambdues parts litigants.

Pel que fa a la representació processal del Macias, l'interposa en base a una infracció de les normes o garanties processals, error en la valoració probatòria i infracció de la llei. En síntesi, considera que no calia impugnar cada acord pres per la Comunitat de propietaris relatiu a cada exercici que se li reclama. Afirma que no fou fins el dia del judici oral que no va saber amb exactitud els conceptes dels imports reclamats de contrari, que no constitueixen despeses comunitàries.

Impugna també que la suma que procedeix abonar a la Comunitat sigui la de 7.006,57 EUR. Afirma que les despeses que se li reclamen i a les que s'oposa no corresponen a despeses comunitàries, sinó a honoraris de procurador, d'advocat i multes/interessos del 15%. Reitera que no fou fins al dia del judici oral que va saber a què corresponien dites sumes, procedint a detallar la improcedència de cadascuna d'elles i quantificant la seva reclamació en l'import de 1.959,71 EUR.

Demana la revocació de la resolució d'instància, que es dicti nova resolució en el sentit interessat al cos del seu escrit d'apel·lació, així com en el seu escrit de contesta a la demanda d'instància que dona per íntegrament reproduït; i que se'l condemni a abonar l'import per admès endeutar pel Macias i les costes judicials a l'adversa, inclosos els honoraris d'advocat i procuradora d'ambdues instàncies.

Pel que fa a la representació processal de la CPE II, l'interposa únicament en relació a no haver donat lloc, la resolució d'instància, a la reclamació de l'import de 598,65 EUR, en concepte de redacció de la carta de notificació del deute de data 29 de novembre de 2022. El fonamenta en la vulneració del principi de justícia pregada en haver, al seu entendre, desestimat la seva reclamació en base a fets i documents no al·legats ni provats per l'adversa, havent-se li ocasionat indefensió.

Entén que en aquest cas no és d'aplicació la Sentència dictada en el rotlle TSJC-358/2023, en el marc d'una reclamació de quantitat per impagament de mercaderia, en la que no era necessària la intervenció d'advocat. Fonamenta la necessitat de la carta reclamada en els articles 13.1 i 12 de la LPH i afirma que la carta revesteix de complexitat per causa de la seva tecnicitat. Es va calcular en base a l'import que se li reclamava, de 11.821,85 EUR front als 7.006,57 EUR, a la que finalment se l'ha condemnat. Subsidiàriament, si es considerés que s'havien de calcular sobre 7.006,57EUR, reclama l'import de 366,09 EUR. Demana la revocació parcial de la Sentència i la seva modificació en aquest sentit.

5.- Ambdues parts litigants s'oposen als recursos interposats de contrari, tot demanant l'estimació del propi. La representació processal de la CPE II demana la desestimació i la imposició de costes a l'adversa.

La representació processal del Macias en demana la seva desestimació o, subsidiàriament, que només se'l condemni a abonar la suma de 223 EUR i la imposició de les costes a l'adversa, inclosos els honoraris d'advocat i procurador.

Fonaments de dret

FONAMENTS DE DRET

Primer.- L'objecte del recurs d'apel·lació interposat pel Macias consisteix en determinar l'import que el mateix endeuta a la CPE II. Així mateix, si les costes processals derivades del seguiment de procediments de la mateixa Comunitat contra el Macias li poden ser reclamades en aquest procediment i si poden tenir la consideració de despeses comunitàries, a l'igual que els imports reclamats en concepte de multes i en base a l'aplicació d'uns interessos estatutaris del 15%. A banda també de determinar, encara, si el Macias pot discutir els imports reclamats, sense haver seguit el procediment establert per la Llei de propietat horitzontal a l'efecte.

D'altra banda, l'objecte del recurs d'apel·lació interposat per la CPE II, consisteix en què es determini si es poden reclamar els honoraris d'advocat derivats de la carta de reclamació extrajudicial prèvia tramesa al deutor i, en el seu cas, per quin import.

Segon.- La resolució d'instància considera que la pretensió de qüestionar els comptes de la Comunitat sense haver impugnat prèviament cada acord pres, no és la via procedent. L'article 32.2 de la Llei de Propietat Horitzontal és clar en establir que primer s'ha de pagar per poder discutir els deutes comunitaris ja liquidats. I el motiu no és altre que permetre el seu funcionament.

Considera també que amb el certificat de la Junta de Propietaris de data 9 de febrer de 2023, pel qual s'aprova la liquidació del deute del Macias (foli 11), lliurat per l'Administrador Secretari amb el vistiplau del President i degudament notificat al Macias, es troba acreditat l'import que el mateix endeutava a la Comunitat, del qual en dedueix els dos imports que durant els anys 2018 i 2019 va abonar el propietari morós. Quantifica, doncs, l'import a abonar pel Macias a la Comunitat en la suma de 7.006,57 EUR, corresponent al ròssec de les quantitats vençudes fins al 30 de març de 2022, en tant que suma provada per la Comunitat i que forma part de la liquidació presentada pel seu Administrador Secretari.

En relació als interessos estatutaris reclamats, calculats al tipus del 15%, els considera abusius i els fixa al tipus legal incrementat en 3 punts.

En relació a les despeses prèvies extrajudicials reclamades per la Comunitat de propietaris i quantificades en la suma de 609,10 EUR, la resolució impugnada considera que no procedeix la condemna del Macias a abonar la suma de 598,65 EUR en concepte d'honoraris d'advocat per quant el seu càlcul es fonamentava en una suma molt superior a la que finalment se l'havia condemnat i atenent a la seva manca de complexitat, tot invocant la recent Sentència d'aquesta Sala de 13 de maig de 2024, rotlle TSJC-358/2023, i condemnant-lo a satisfer només la suma de 10,45 EUR en concepte de despeses de correus.

Tercer.- No és objecte de discussió que el Macias és propietari de la unitat immobiliària identificada de 2n.-1a. de l'edifici E II, radicat a X, amb un coeficient de participació en la Comunitat de 5,95%.

Tampoc és discutit que per impagament de les aportacions proporcionals per a la gestió dels exercicis de part del 2018, i del 2019 al 2021 se li reclamava, referit al 9 de febrer de 2023, la suma global de 8.683,41 EUR. Ni tampoc que el Macias no va efectuar cap impugnació de les Actes que recullen els acords de la Comunitat de Propietaris i relatives als diferents exercicis d'entre el 2018 i el 2021.

Quart.- En relació als diferents greuges continguts en el recurs d'apel·lació interposat pel Macias:

El Macias pretén impugnar els diferents imports reclamats per la Comunitat de Propietaris en relació als exercicis d'entre el 2018 i el 2021, continguts en les respectives Actes que recullen els acords de la Junta de propietaris al respecte, tot i no haver-s'hi oposat prèviament i de conformitat amb el contingut de la Llei de propietat horitzontal.

Efectivament, els articles 29.3, 32.2 i 32.4 de la Llei de propietat horitzontal estableixen que els acords recollits en l'Acta, una vegada tancada, són executius; que per poder-los impugnar s'ha de seguir el procediment establert per la mateixa que té un termini de caducitat de 30 dies des del dia de l'adopció de l'acord; i que per poder-los impugnar cal estar al corrent del pagament dels deutes vençuts o haver-los procedit a consignar.

Extrems sobre els que ja hem tingut ocasió també de pronunciar-nos, entre altres, en la Sentència de data 5 de desembre de 2023, dictada en el marc del rotlle TSJC-175/2022, en la que vam posar de relleu:

"Cinquè.- Pel que respecta a l'acreditació de l'import degut, aquest es deriva del foli 270 i ss., i obra adequadament recollit en la resolució d'instància, portant causa dels diferents acords de les juntes de propietaris que podien i havien, en el seu cas, de ser impugnades pel senyor ..., si considerava que no estaven ben calculades. (...)

En el present cas, el propietari morós no ha impugnat cap acord o decisió de la Comunitat en el seu moment. Recordem que constitueix jurisprudència d'aquesta Sala que els acords presos en les juntes de propietaris són immediatament executius front a tots els propietaris salvat llur impugnació pel procediment establert a tal efecte.

Per tant, en relació a l'import reclamat, la resolució impugnada, a l'igual que la Sala, considera suficient la documentació obrant en autes per determinar l'import endeutat pel senyor .... a la comunitat de propietaris (...)".

I tant de l'aplicació dels articles legals invocats, com del contingut de la nostra pròpia jurisprudència traslladada al supòsit analitzat, es deriva la improcedència de la impugnació de les quantitats reclamades al Macias per la Comunitat de Propietaris, en no haver complert el procediment legalment establert a l'efecte. I això sense perjudici de què afirmi que desconeixia l'origen de part dels imports reclamats, fins a la celebració de la vista oral de la instància, on la representació lletrada de la Comunitat els hi va explicar, donat que era en el moment de recepció de les diferents Actes -que no discuteix haver rebut-, quan hi havia d'oposar els seus dubtes, en el termini legal, havent pogut rebre en aquell moment les respostes als mateixos i efectuar les pertinents impugnacions.

En conseqüència, i a l'igual que efectua la resolució d'instància, amb l'aportació de les diferents Actes de la Comunitat de Propietaris agent es considera degudament acreditada la quantitat endeutada pel Macias, sense haver d'entrar a analitzar cadascun dels conceptes que la composen, més enllà del tipus d'interès que se li ha aplicat, com veurem tot seguit, i la deducció dels imports parcialment abonats pel mateix, com també ha realitzat la resolució recorreguda.

I en relació al contingut del procediment referenciat de número 7000301/2019 i amb el rotlle TSJC-325/2022, posarem de relleu que de la lectura de la nostra resolució no es deriva que la manca d'impugnació prèvia dels Acords, d'haver-se produït, fos un dels elements discutits en el marc del litigi.

En un altre ordre d'idees, afegirem encara, als efectes d'esvair qualsevol dubte que pugui existir malgrat la claredat de la Llei i de la jurisprudència que resulta d'aplicació, que, a banda del que ha estat exposat, constitueix un requisit sine qua non per la impugnació dels acords socials, el fet d'estar al corrent del pagament dels deutes vençuts o haver-los consignat. Extrem que no resulta tampoc discutit que el Macias no va efectuar i que en cap cas es pot obviar als efectes de garantir el correcte funcionament de les Comunitats de Propietaris.

Cinquè.- En relació als interessos estatutaris reclamats per la Comunitat, en seguiment de constant i repetida jurisprudència de la Sala, hem de concloure que, efectivament, un interès estatutari del 15% és i s'ha de considerar abusiu. De fet, en la nostra esmentada i parcialment transcrita resolució, es considerava abusiu l'interès estatutari del 10%.

En conseqüència i en seguiment d'aquesta nostra jurisprudència, confirmem la resolució d'instància en el sentit de què aquest interès s'haurà de moderar havent-se d'aplicar l'interès legal majorat en 3 punts.

En relació a la data a partir de la que els mateixos han de ser d'aplicació, la resolució d'instància estableix que la suma de 7.006,57 EUR serà augmentada dels interessos calculats al tipus legal incrementat en 3 punts, a comptar de la fermesa de la resolució d'instància i fins a la total liquidació del deute. Al respecte, la representació processal del Macias es queixa en el seu escrit de recurs de què en la quantificació efectuada es continguin i s'hi mantinguin les sumes reclamades en base als interessos estatutaris del 15% (quan els mateixos s'han considerat abusius i s'han substituït pels legals majorats en 3 punts).

Ara bé, el que no té en compte la representació processal del Macias és que la resolució d'instància els fixava des de la seva fermesa, ni que ella mateixa demanava en el seu escrit de contesta a la demanda, la desestimació de la petició efectuada per la part agent en la seva demanda d'aplicar un interès anyal d'un 15%, que no s'establís cap condemna al pagament d'interessos o, subsidiàriament, que els mateixos fossin fixats al tipus legal i a comptar de la data de la contesta a la demanda. (la negreta és afegida).

Procedirà, en conseqüència, revocar parcialment en aquest sentit la resolució d'instància, establint que l'interès legal majorat en 3 punts serà d'aplicació a partir de la contesta a la demanda, tal i com el propi recurrent ha sol·licitat des de la instància, i no des de la fermesa de la resolució d'instància.

Sisè.- L'estimació parcial del recurs d'apel·lació interposat pel Macias ha de comportar que no s'efectuï especial pronunciament en relació al pagament de les costes processals ocasionades en aquesta alçada per causa del mateix.

Es manté, en canvi, el pronunciament de la instància en relació al pagament de les costes processals generades en el marc de la mateixa, per quant l'estimació de la demanda de la Comunitat de Propietaris agent s'ha de considerar substancial.

Setè.- En relació al recurs d'apel·lació interposat per la Comunitat de Propietaris i relatiu la procedència de la reclamació de l'import de 598,65 EUR en concepte d'honoraris d'advocat per la redacció de la carta de 29 de novembre de 2022, de notificació de la liquidació del deute, que la resolució d'instància desestima per no haver-se calculat en base a l'import realment reclamat, a la manca de complexitat de la seva redacció i a la nostra pròpia jurisprudència, procedeix confirmar aquest pronunciament, que no conté cap vulneració del principi de justícia pregada, sinó que es fonamenta en el contingut de constant i reiterada jurisprudència de la Sala. I això sense perjudici de què la Sentència identificada en la mateixa es referís a un supòsit de reclamació de quantitat per impagament de mercaderia, ja que la manca de complexitat de la carta de reclamació constitueix un fet objectiu. A banda de què enlloc s'exigeix que la reclamació extrajudicial exigeixi la intervenció d'un advocat, i sense perjudici de considerar-se que de la seva intervenció es pot obtenir un millor resultat per part del propietari morós.

Vuitè.- La desestimació del recurs d'apel·lació interposat haurà de comportar que s'imposi a la CPE II, el pagament de les costes processals derivades del mateix.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

Decisio

DECIDEIX

PRIMER.- Estimar molt parcialment el recurs d'apel·lació interposat pel Macias, contra la Sentència dictada en data 25 de novembre de 2024 pel Tribunal d'instància, en el sentit d'establir que la suma de 7.006,57 EUR que el mateix ha d'abonar a la Comunitat de Propietaris produirà interès al tipus legal majorat en 3 punts i no del 15% a partir de la contesta a la demanda.

SEGON.- Desestimar el recurs d'apel·lació interposat per la CPE II contra la mateixa Sentència suara referenciada.

TERCER.- No efectuar especial pronunciament en relació al pagament de les costes generades en aquesta alçada pel recurs interposat pel Macias.

QUART.- Condemnar a la CPE II al pagament de les costes processals generades pel propi recurs interposat.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.