Qualificació d'un contracte com arrendament o sotsarrendament (TJSC 165/2017)

Sentència

Magistrats

Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari Vincent Aniére

TSJC.- 0000165/2017 ORIGEN: 5000281/2015 - 00

NIG: 5300542120150005782

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d’Andorra la Vella, el 29 de juny del 2017

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i els magistrats M.I. Sr. Vincent Anière i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- Per escrit presentat en data 26 de juny de 2015 la representació processal dels Srs. Blasco, Daza, Duque, Diez, Sarabia, Jover, Manso, Pina i Durán va presentar demanda contra la F. i els Srs. Marti i Ferrer, en matèria d’arrendaments urbans, en la què, després d’exposar l’argumentari fàctic i la fonamentació jurídica que entenia d’aplicació al cas, demanava dictar sentència d’acord amb els següents pronunciaments:

“I.- Es declari resolt, amb efectes a partir del dia 1 de novembre del 2014 o bé subsidiàriament amb efectes a partir del dia 18 de desembre del 2014, el contracte d’arrendament formalitzat en data primer de maig de l’any 2012 entre els (agents), d’una part i la “F.” d’altra, en relació a l’edifici radicat a l’Avinguda XXXX.

II.- Disposant el desnonament de la citada “F.” dels llocs arrendats.

III.- Ferrermnant a la repetida “F.” a pagar als meus representats la quantitat de (...) (20.900.-€) en concepte d’ocupació indeguda o bé subsidiàriament en concepte de lloguers impagats, dels mesos de novembre i desembre del 2014, juntament amb els interessos meritats per l’esmentada suma, comptabilitzats al tipus legal, a partir de la data de la contesta a la demanda.

IV.- Ferrermnant a la “F.” a pagar als meus representats la quantitat de (...) (339,93.-€) en concepte de despeses d’aigua del 3r i 4t trimestre de l’any 2014, i del 1r trimestre de l’any 2015.

V.- Ferrermnant a la tantes vegades citada “F.” a pagar als demandants l’import de (...) (10.450.-€), en concepte d’ocupació indeguda dels llocs arrendats, per cada mes o fracció en que romangui en l’edifici que havia estat arrendat, a partir del mes novembre del 2014 inclòs o bé subsidiàriament a partir del més de gener del 2015 inclòs, juntament amb els interessos meritats per la suma en qüestió, comptabilitzats igualment al tipus legal a partir de la data de la contesta a la demanda.

VI.- Ferrermnant a la “F.” a pagar la quantitat resultant de l’aplicació de la clàusula penal estipulada en el pacte catorzè del contracte d’arrendament, durant tot el temps en que es mantingui l’ocupació indeguda els llocs arrendats.

VII.- Declarant nul, subsidiàriament anul·lat i més subsidiàriament encara declarant resolt i extingit el contracte d’arrendament formalitzat en data 10 de desembre de l’any 2013 entre els Srs. Marti i Ferrer en relació al local comercial radicat a XXXX.

VIII.- Disposant el desnonament del Sr. Ferrer del local comercial al qual s’ha fer referència en l’anterior epígraf VI.

IX.- Ferrermnant a la “F.” i als Srs. Marti i Ferrer al pagament de les costes del judici al qual donarà lloca la presentació d’aquest escrit de demanda, amb expressa inclusió dins d’elles dels imports corresponents als honoraris d’advocat i de procurador d’aquesta part, així com els corresponents als honoraris de pèrits eventualment intervinents en el litigi.”

II.- En l’audiència celebrada el dia 25 de setembre de 2015 el Sr. Marti, actuant en nom propi i també en representació de la fundació demandada, va contestar a la demanda presentada tot excepcionant, en primer lloc, la manca de legitimació passiva del mateix Sr. Marti i oposant-se en el fons a les pretensions de l’agent, a raó dels elements fàctics i jurídics relatats en el propi escrit i que es donen aquí per reproduïts, tot presentant demanda reconvencional contra els agents d’acord amb la següent pètita:

1.- Es procedeixi a desestimar en tots els seus extrems la demanda formulada pels Srs. Blasco, Daza, Duque, Diez, Sarabia, Jover, Manso, Pina i Durán contra el Sr. Marti i la F..

2.- Es procedeixi a estimar íntegrament la demanda reconvencional formulada per aquesta part condemnant als (demandants) a satisfer a aquesta part la suma de 807.908,8 euros corresponent al que preveu el contracte en la clàusula tercera.

3.- Ferrermnant igualment l’adversa al pagament de la suma de 30.000 euros pel perjudici causat al Sr. Marti en relació a la seva activitat professional tal i com s’ha exposat anteriorment.

4.- Ferrermnant a l’adversa a una indemnització per danys morals de 150.000 euros.

5.- Ferrermnant a l’adversa al pagament de totes les costes processals, inclosos els honoraris d’advocat i de procurador, si s’escau, d’aquesta part així com els corresponents als honoraris de pèrits eventualment intervinents en el litigi per la seva evident mala fe.”

III.- En la mateixa audiència de 25 de setembre de 2015 el Sr. Ferrer va presentar el corresponent escrit de contesta a la demanda formulada per l’agent on, després d’exposar les circumstàncies que acompanyaven el cas i la fonamentació jurídica en que basava el seu posicionament, demanava la desestimació de la demanda interposada en el sentit de no procedir a la resolució del contracte d’arrendament que vinculava el Sr. Ferrer amb el Sr. Marti en relació a un local situat a l’edifici propietat dels agents.

IV.- Les parts defenents van contestar a la demanda reconvencional presentada mitjançant sengles escrits datats el 8 d’octubre de 2015.

V.- L’Hble. Batlle va dictar Sentència en data 27 d’abril del 2016 decidint: “PRIMER.- Estimar la demanda formulada en data 26 de juny de 2015 per part dels Srs. Blasco, Daza, Duque, Diez, Sarabia, Jover, Manso, Pina i Durán i adreçada contra el Sr. Marti i la F., d’acord amb el següent:

1.- Declarar la resolució del contracte d’arrendament relatiu a l’XXXX, havent de deixar lliure l’esmentat edifici.

2.- Ferrermnar a la F. a deixar lliure i vàcua l’esmentada unitat.

3.- Ferrermnar a la F. a pagar a la part agent l’import 73.150€ en concepte d’indemnització per ocupació indeguda, quantitat a augmentar amb els interessos legals d’acord amb l’establert al fonament de dret quart.

4.- Ferrermnar a la F. a satisfer-li a l’agent 339,93€ en concepte de despeses d’aigua del 3r i 4t trimestre de l’any 2014, i del 1r trimestre de l’any 2015.

5.- Ferrermnar a la F. a satisfer-li a l’agent l’import que deriva de l’aplicació de la clàusula penal contractualment establerta i això a comptar del 19 de desembre de 2014 i fins el dia 31 de juliol de 2015.

6.- Imposar a la defenent el pagament de la totalitat de les costes judicials ocasionades, inclosos els honoraris d'intervenció lletrada i de procuració.

SEGON.- Desestimar la demanda presentada per part dels Srs. Blasco, Daza, Duque, Diez, Sarabia, Jover, Manso, Pina i Durán i adreçada contra el Sr. Ferrer, condemnant als agents a satisfer les costes judicials causades al defenent referenciat, incloses les derivades d’advocat i procurador.

TERCER.- Desestimar la demanda reconvencional presentada per part de la F. i el Sr. Marti contra els Srs. Blasco, Daza, Duque, Diez, Sarabia, Jover, Manso, Pina i Durán, condemnant als agents reconvencionals a satisfer les costes judicials causades als defenents reconvencionals, incloses les derivades d’advocat i procurador.”

V.- Contra l’esmentada resolució formula recurs d’apel·lació la representació processal dels Srs. Blasco, Daza, Duque, Diez, Sarabia, Jover, Manso, Pina i Durán i, en virtut dels arguments que exposen en les seves conclusions, demanen la seva revocació i que s’estimi la demanda formulada pels seus mandants contra el Sr. Ferrer, declarant nul, subsidiàriament, anul·lat i, més subsidiàriament encara, declarant resolt i extingit el contracte d’arrendament formalitzat en data 19 de desembre del 2013 entre el Sr. Marti i el Sr. Ferrer en relació al XXXX, disposant el desnonament del Sr. Ferrer del dit local comercial i condemnant- lo al pagament de la totalitat de les costes processals causades durant les dues instàncies del judici, amb expressa inclusió dins d’elles dels honoraris d’advocat i procurador de la seva mandant.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari

FONAMENTS DE DRET

I.- Resulta de les presents actuacions que en data 1 de maig del 2012 la Sra. Vives, en nom i representació dels Srs. Blasco, Daza, Duque, Diez, Sarabia, Jover, Manso, Pina i Durán va arrendar al Sr. Marti, que actuava en nom i representació de la F., l’XXXX, conegut com “H.”, per una durada de vint anys i en les condicions que s’especificaven, i acordant, pel que interessa en aquesta alçada, que l’arrendatària no podria traspassar, sotsarrendar, vendre o cedir els drets i obligacions derivats del contracte, així com atorgar sotsarrendaments totals o parcials de les coses arrendades, excepte els convenis que pogués atorgar amb terceres persones amb la finalitat de gestionar la cafeteria del centre que finalment s’instal·lés a l’edifici, en el qual cas “l’arrendatària haurà de pactar que el conveni de que es tracti quedarà rescindit i sense ulterior efecte en el mateix moment en què, per qualsevol causa, aquest contracte d’arrendament resulti rescindit o resolt, de tal manera que, al finalitzar aquest contracte, els béns arrendats puguin ésser retornats a la part arrendatària lliures d’ocupants” (foli 8 i ss).

Consta igualment a les actuacions que el dia 19 de desembre del 2013 el Sr. Marti, en interès propi, va signar un contracte amb el Sr. Ferrer, que van denominar “Contracte d’Arrendament de local comercial” en virtut del qual el primer arrendava al segon una zona de la planta baixa de l’immoble del qual era arrendatària la “F.” per tal d’instal·lar-hi una cafeteria/restaurant amb una duració de deu anys (foli 56 i ss).

En data 26 de juny del 2015 la representació processal dels Srs. Blasco va formular demanda contra la “F.” i els Srs. Marti i Ferrer sol·licitant que es declarés resolt el contracte celebrat entre els seus mandants i la citada Fundació per les raons que exposava i que es disposés el desnonament de la mateixa, condemnant-la a abonar les sumes que especificava per les raons que argumentava i declarant nul, subsidiàriament, anul·lat i, més subsidiàriament encara, resolt el celebrat entre els Srs. Marti i Ferrer en relació al XXXX, disposant el desnonament del Sr. Ferrer i condemnant als defenents al pagament de les costes del procediment.

Atès que la Sentència objecte del present recurs estima la demanda formulada pels agents contra la citada Fundació i el Sr. Marti, però desestima la plantejada contra el Sr. Ferrer, la representació processal dels Srs. Blasco formula recurs d’apel·lació contra la mateixa sol·licitant la seva revocació parcial i l’estimació íntegra de la demanda plantejada per la seva mandant contra el Sr. Ferrer.

II.- Argumenta, en primer lloc, la recurrent que la Sentència d’instància considera que diversos membres de la família C. van signar la sol·licitud d’obertura del comerç que ocupa l’establiment “P.” que regenta el Sr. Ferrer i que la Sra. Bonet, actuant en nom i representació de la família C., va autoritzar al Sr. Ferrer per tal que posés una terrassa davant de l’entrada d’accés a l’XXXX, atribuint-li la condició d’arrendatari, raó per la qual entén que els recurrents van autoritzar directament al Sr. Ferrer a obrir el citat local, reconeixent-lo, a més a més, com arrendatari i no pas com a sotsarrendatari i desvinculant la vida dels dos contractes, de tal manera que aquest fet no li permet ara contradir les expectatives raonables que davallen de les seves pròpies actuacions, ja que això resultaria contrari a la bona fe contractual. Pel contrari, considera la recurrent que la signatura d’aquesta sol·licitud per part de la propietat de l’immoble i el fet que se li atorgués al Sr. Ferrer el permís per instal·lar una terrassa no comportaven que el contracte de sotsarrendament subscrit pel Sr. Marti amb el Sr. Ferrer es convertís en un contracte d’arrendament entre els recurrents i el sotsarrendatari i aquest motiu s’ha d’estimar.

En efecte, com destaquen els recurrents, el fet que el contracte signat entre el Sr. Marti i el Sr. Ferrer es qualifiqués com d’arrendament resulta irrellevant en quan, atès que la propietat havia llogat prèviament l’edifici a la Fundació demandada, el contracte sols podia ser de sotsarrendament, com reconeixen els seus signataris en les seves declaracions (folis 487 en relació al 184 i 469 en relació al 186). D’altra banda, el fet que els propietaris de l’edifici acceptessin l’obertura d’un comerç al local que es troba emplaçat en la seva planta baixa i que regenta el Sr. Ferrer no suposa per si sol que els que van signar la sol·licitud, donant el seu consentiment a l’esmentada obertura, atorguessin al sol·licitant la condició d’arrendatari del local, ja que la dita sol·licitud havia d’anar acompanyada de la signatura del propietari del local, com resulta del mateix formulari adreçat a l’Hble. Comú XXXX que s’aporta al foli 446 de les actuacions i aquest no era altre que la família C., fos quina fos la naturalesa jurídica de la relació entre el sol·licitant i la propietat.

En el mateix sentit, el fet que la Sra. Bonet, en representació de la família, autoritzés al Sr. Ferrer per tal de situar una terrassa davant de l’XXXX (foli 253) tampoc suposa que se li reconegués a la persona que gestionava el local la condició d’arrendatari, encara que en el citat escrit se li atorgués aquesta categoria, ja que la Sra. C. va signar un document que estava redactat prèviament amb una finalitat merament administrativa, sent perfectament raonable que no advertís que al sotsarrendatari se’l considerava com arrendatari i sense que aquest error pugui comportar l’establiment d’un contracte del qual no s’assenyalen les condicions, ni tampoc sigui idoni per modificar, o establir la naturalesa del contracte que permetia al Sr. Ferrer explotar el seu negoci quan no era aquesta la seva finalitat, ja que la naturalesa d’un contracte és la que resulta de les seves clàusules i condicions amb independència del nom que se li doni.

III.- D’altra banda, del contracte d’arrendament signat entre els recurrents i la Fundació demandada es deduïa ja clarament la possibilitat de que aquesta pactés amb tercers acords per tal de que tercers gestionessin la cafeteria del centre i en el contracte celebrat entre el Sr. Marti i el Sr. Ferrer no hi va participar cap representant de la propietat, ni aquest darrer va pagar mai cap quantitat als propietaris de l’edifici en concepte de lloguer, com reconeix el citat senyor en les seves declaracions (resposta a les preguntes segona i novena del foli 469 en relació al 186), ni era possible que, una vegada els recurrents havien llogat tot l’edifici a la Fundació, aquests tornessin a arrendar pel seu compte una part del mateix a la persona que l’havia sotsarrendat, de tal manera que calia entendre que es tractava d’un contracte de sotsarrendament encara que se’l denominés d’arrendament.

Finalment, la representació processal del Sr. Ferrer aporta el document en el què la Sra. Bonet l’autoritza a instal·lar una terrassa en l’accés a l’edifici en període de proves, quan la seva data és anterior a la de la contesta a la demanda, de tal manera que els recurrents no han pogut proposar les proves que haguessin pogut considerar adients per desvirtuar els arguments del defenent, formulant a la citada senyora les preguntes que haurien permès acreditar en quin concepte va concedir el citat permís. D’altra banda, en la seva contesta a la demanda el Sr. Ferrer mai argumenta que entre la propietat i ell existia un contracte d’arrendament, sinó que manifesta que el que el vinculava amb l’arrendatari sols podia extingir-se una vegada resolt el que es va signar entre aquest i la propietat, de tal manera que, implícitament, reconeixia que es tractava d’un sotsarrendament, encara que defensava que, en tot cas, la propietat s’hauria de subrogar en aquest contracte.

En aquestes circumstàncies, aquesta Sala entén que és procedent l’aplicació de l’article 35,3 LAFU d’acord amb la redacció que la Llei 1/2014 de 23 de gener dóna a aquest article, disposant que el dret del sotsarrendatari s’extingeix quan ho fa el de l’arrendatari, llevat que es pacti altrament, sense que es precisi que aquesta extinció ha de ser la conseqüència de la finalització del termini pactat per aquest darrer i, per tant, el fet que la Sentència objecte del present recurs hagi declarat resolt, i per tant extingit, el contracte d’arrendament subscrit entre la propietat de l’edifici i la Fundació defenent comporta que també sigui precís declarar extingit el que vinculava al Sr. Marti amb el Sr. Ferrer celebrat en data 19 de desembre del 2013 en relació al local de la planta baixa de l’XXXX, disposant el desnonament del Sr. Ferrer del dit local.

IV.- Pel que fa a la circumstància de que el citat contracte fos subscrit pel Sr. Marti en nom propi, mentre que l’arrendatària de l’immoble era la Fundació defenent, aquest fet podria comportar la seva nul·litat si qui signava el contracte no estava legitimat per fer-ho, a menys que l’arrendatària el ratifiqués, cosa que no s’ha provat. No obstant, la propietat va reconèixer la qualitat de sotsarrendatari del Sr. Ferrer i, havent-se declarat extingit el contracte, resulta irrellevant que aquesta extinció sigui conseqüència de la seva nul·litat o d’una disposició legal.

V.- En estimar-se el recurs no procedeix fer especial pronunciament pel que fa a les costes d’aquesta alçada de conformitat amb la facultat que atorga als Tribunals el capítol XXXX de la Novel·la 82.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas, La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra,

Decisio

DECIDEIX

ESTIMAR el recurs d’apel·lació interposat per la representació processal dels Srs. Blasco, Daza, Duque, Diez, Sarabia, Jover, Manso, Pina i Durán contra la Sentència dictada per l’Hble. Batlle en data 27 d’abril del 2016, que REVOQUEM PARCIALMENT, declarant extingit el contracte formalitzat en data 10 de desembre del 2013 entre els Srs. Marti i Ferrer en relació al local comercial radicat a XXXX disposant el desnonament del Sr. Ferrer del citat local i sense fer especial pronunciament pel que fa a les costes d’aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l’Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.