Incident execució desnonament 411.2 CPC; condicions de la modificació subjectiva del contracte d'arrendament

Aute

Magistrats

Jaume Tor Porta Carles Cruz Moratones Vincent Aniére

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000117/2023 ORIGEN: 4000063/2022 - 0

NIG: 5300542120210002046

PARTS:

Apel·lant: Ayuso

Representant: Sr. Alvarado

Advocat: Sr. Puig

Apel·lat: Castillo

Representant: Sra. Narváez

Advocat: Sra. Querol

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent Anière

Magistrats: Sr. Carles Cruz Moratones

Sr. Jaume Tor Porta

OBJECTE: Incident execució desnonament 411.2 CPC; condicions de la modificació subjectiva del contracte d'arrendament

AUTE 000034/2024

Andorra la Vella, el 15 de febrer del 2024. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume Tor Porta, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- Per Sentència de data 17-6-2022 es decidia:

"Estimar la demanda formulada en data 30 de juliol del 2021 per la societat Castillo contra la societat Gomila i, el Sr. ENTITY_11; declarar resolt el contracte d'arrendament del 21 de setembre del 2009 i, el desnonament de l'arrendatària, això és la societat PS, SL; i condemnar a la societat Gomila solidàriament amb el Sr. Vara a pagar a la demandant la quantitat de 38.043,61 EUR, en concepte de principal, més 3.800, inclòs IGI, en concepte d'ocupació indeguda des de l'1 d'agost del 2021 i, fins a l'efectiu retorn de la possessió, juntament amb els interessos legals i, costes judicials segons els termes dels Fonaments de Dret tercer i quart".

2.- Una volta aquesta resolució esdevenia ferma i definitiva, la representació processal de la societat Castillo articulava demanda d'execució, dictant-se el dia 9-1-2023, Aute acordant el despatx de l'execució disposant, entre altres, l'obligació de la societat Gomila i del Sr. Vara de deixar lliure, vàcua i expedita la unitat immobiliària arrendada, fixant data per la seva desocupació forçosa en l'eventualitat que aquests darrers no hi haguessin donat compliment voluntari.

3.- El 9-2-2023, la representació processal de Ayuso després de sostenir que era arrendatària del local en què s'havia substanciat el procediment judicial que cloïa per Sentència de 17-6-2022 formulava incident de nul·litat d'actuacions. Aquest incident es va inadmetre "a limine" per Aute de la Batllia de 22-2-2023, resultant aquesta decisió confirmada pel nostre Aute de 5-12-2023 (rotlle TSJC-69/2023).

4.- Això no obstant, la Batllia va considerar l'ocupant de l'immoble arrendat de bona fe i en aquest context, a l'empara del procediment incidental contemplat en l'art. 411.2 del CPC, els convocava juntament amb la societat arrendadora al judici oral que es va celebrar el 7-3-2022, en què van realitzar les al·legacions que tingueren per convenients, proposar prova, i una volta evacuades sengles conclusions, el dia 17-3-2023 requeia Aute amb la següent part decisòria:

"Primer.- Desestimar l'incident formulat pel Procurador Sr. Alvarado, Procurador actuant en nom i representació de la societat Ayuso per escrit del 9 de febrer del 2023 i, ordenar el seu llançament una volta: 1) es deixi sense efecte la mesura cautelar ordenada pel batlle de guàrdia actuant per aute del 9 de febrer passat, en el marc del procediment registrat amb el núm. 000013/2023 i; 2) resolt el recurs d'apel·lació que contra l'aute del 22 de febrer del 2023 s'ha formulat per part de Ayuso.

Segon.- Imposar les costes del present incident a Ayuso, inclosos els honoraris d'advocat i de procurador".

5.- Contra aquesta resolució formula recurs d'apel·lació la societat Ayuso sol·licitant-ne la revocació i que en el seu lloc es dicti resolució disposant que podia mantenir la possessió de la Borda X, sense veure's afectada per la Sentència dictada en el marc del procediment d'arrendaments 400415/2021, estructurant la seva pretensió revocatòria en els següents motius de greuge.

En primer lloc, manté que la resolució dictada menystenia l'art. 4.1 del CPC i incorria en incongruència interna respecte a la referència que s'efectuava a la doctrina dels actes propis del Sr. Manso, amb vulneració a l'art. 10.1 de la Constitució. En aquest sentit, defensa que l'impuls del procediment corresponia als òrgans jurisdiccionals i que en tot cas, la societat Ayuso havia comparegut a través de procurador i advocat havent d'assumir la càrrega de defensar-se enfront de les pretensions de la societat arrendadora i que l'única actuació del Sr. Manso havia estat feta en nom de Ayuso i no en nom propi, en mèrits d'uns poders vàlids. Quant a la incongruència interna, refereix que la Batlle, aplicava la doctrina dels actes propis respecte d'unes actuacions acomplertes pel Sr. Manso ometent, però que Ayuso ostentava personalitat jurídica pròpia, sense que les actuacions del Sr. Manso, del Sr. Vara o de la societat Gomila la poguessin perjudicar.

D'altra banda, atribueix a la resolució dictada sengles errors en la valoració de la prova i en l'aplicació del dret. En aquest sentit, afirma que des del juliol del 2014 i fins a la seva fallida personal, l'administrador únic de Ayuso era el Sr. Manso i no la societat Gomila ni el Sr. Vara, i que en aquesta eventualitat, les actuacions d'aquests dos darrers o del Sr. Manso en nom propi, no podien perjudicar la seva representada considerant que les conclusions que s'assolien infringien l'art. 45.1.a) de la Llei de Societats Anònimes i de Responsabilitat Limitada. Afegia, tanmateix, que la situació de fallida en que es trobava el Sr. Manso, li impedia actuar com a administrador de cap societat.

En tercer lloc, considera que la resolució recorreguda vulnerava el dret al procés degut de la seva representada. Per això li atribueix error en la valoració de la prova, infracció de la jurisprudència de la Sala i finalment incongruència omissiva. Refereix que segons l'art. 66 del text consolidat de la LAFU (abans 58) el traspàs d'un local de negocis sempre exigia el consentiment de l'arrendador i que aquest en autes es caracteritzava pel fet que totes les factures de la renda dels anys 2016, i del 2019 fins a l'any 2021 estaven esteses a nom de Ayuso, apareixent el NRT de la seva representada i no de la mercantil Gomila i en totes elles apareix el concepte "lloguer parcel·la PS", data a partir de la qual la societat arrendadora necessàriament va reconèixer que l'arrendatària de l'immoble era Ayuso i no Gomila. Considera en aquesta eventualitat, que ens trobàvem davant d'un acte propi de la societat arrendadora a través del qual reconeixia la qualitat d'arrendatària de la seva representada. En la mateixa línia argumental, referia que el Reglament de Facturació exigia que la factura es realitzés a nom de qui rebia el servei i en aquesta eventualitat considera absolutament contradictori que les factures no s'efectuessin a nom de Gomila, considerant que en mèrits de les previsions de l'art. 37 del text consolidat de la Llei d'Arrendaments Urbans, no es podia admetre que l'arrendador efectués directament les factures a nom del sotsarrendatari. Afegia que la resolució dictada menystenia la jurisprudència andorrana, citant una Sentència del Tribunal de la Mitra de 30-6-1989 (Considerant V), la Sentència de 4-3-2022 (36-2022) o 29-6-2017 (rotlle TSJC-165/2017),

decisions aquestes que avalarien el raonament segons el qual qui paga el lloguer a nom seu, esdevé arrendatari i no sotsarrendatari.

Denuncia que s'havia vulnerat el dret a un jutge imparcial; que les decisions adoptades per la Batlle, en aparença ho eren amb especial fixació del lletrat recurrent, irregularitat que atribueix concretament a la Providència de 22-2- 2013 que deduïa testimoni al Ministeri Públic respecte dels poders atorgats pel Sr. Manso, permetent no obstant la celebració d'una vista oral sobre la seva base.

També argumenta que s'havia vulnerat l'art. 411.2 del CPC; que Ayuso era un tercer aliè respecte de la societat PS, SL; que si Ayuso tenia un contracte de sotsarrendament no podia ser considerada un tercer aliè, i a sensu contrari, si no existia contracte de sotsarrendament forçosament havia de ser considerada un tercer aliè. En aquesta eventualitat descriu que l'adversa no impugnava que el procediment es tramités conforma a l'art.

411.2 del CPC, d'on extreia que la considerava un tercer aliè a la relació contractual.

Refereix en tot cas que constituïa cosa jutjada que el Sr. Manso podia utilitzar els poders de representació de Ayuso per designar un procurador i que la resolució dictada menystenia l'art. 15 del Decret de 4-10-1969, i l'art. 1.2 de la Llei de Societats Anònimes i de Responsabilitat Limitada.

En darrer lloc, reproduïa les afirmacions realitzades en el procediment de nul·litat d'actuacions.

6.- La representació processal de Gomila s'ha oposat al recurs d'apel·lació articulat interessant la confirmació íntegra de la resolució dictada per l'òrgan judicial "a quo", insistint en el fet que Ayuso era sotsarrendatària de la borda X, condició aquesta que ja es va preveure en el contracte d'arrendament de 21-9-2009, pacte 8.2; que la vigència del contracte de sotsarrendament estava condicionada al manteniment de la vigència del contracte d'arrendament, únic contracte existent entre les parts i que la postura de la societat recurrent esdevenia contrària als seus actes propis. Recordava que mai en els procediments anteriors haguts ni Gomila ni els Srs. Josep Vara o Manso, s'havien queixat respecte a la seva legitimació passiva sinó que fins i tot aquest darrer havia enervat l'acció consignant les rendes que en aquell moment es devien. Referia que la seva representada havia articulat un requeriment extrajudicial previ tant a la societat arrendatària com a la sotsarrendatària sense que cap d'ambdues pagués el lloguer.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- L'objecte de la present resolució rau en determinar, si l'ocupació que la societat Ayuso realitza de la Borda X, es troba justificada des de la perspectiva que preveu l'art. 411.2 del CPC. Fonamentalment, la seva representació processal la justifica, invocant que era arrendatària del bé immoble arrendat, i malgrat que aquesta qualitat, no havia participat en el procediment de desnonament que ara es pretenia articular.

Una volta evacuat el procediment sumaríssim que es contempla en l'esmentada disposició legal, l'òrgan d'instància desestima l'incident que es promovia en seu d'execució de Sentència, considerant que Ayuso era sotsarrendatària del contracte d'arrendament subscrit amb la societat Gomila, sense que el fet d'haver pagat diferents mensualitats de la renda, la convertís en arrendatària respecte del contracte subscrit entre les parts litigants.

I és contra aquesta decisió que la representació de la societat recurrent s'alça segons els motius de greuge que examinarem segons el següent ordre.

Segon.- RESPECTE DE LA PRETESA MODIFICACIÓ SUBJECTIVA, RESPECTE LA QUALITAT DE PART ARRENDATÀRIA EN EL CONTRACTE D'ARRENDAMENT DE LA BORDA X.

El contracte d'arrendament atorgat el 21-9-2009 entre la Sra. Rius (arrendadora) i la societat Gomila (arrendatària) preveia expressament, que aquesta darrera pogués sotsarrendar a Ayuso la Borda objecte del contracte, on aquesta darrera explotava un negoci. En aquesta alçada, i malgrat aquesta realitat inicial incontrovertida, la societat Ayuso sosté que ha esdevingut arrendatària de l'immoble, negant que Gomila ho sigui en l'actualitat (vegeu paràgraf 4 de l'escrit del 9 de febrer de 2023). Aquesta tesi es fonamenta en una pretesa novació subjectiva que hauria estat tàcitament admesa per la societat demandant, i que recolza en el fet que des de l'any 2019, l'arrendadora emetia els rebuts i factures de la renda a nom i amb la menció del NRT de Ayuso.

Respecte d'aquestes indicacions, no podem obviar que la novació requereix la concurrència dels seus dos requisits característics: d'una part, un element material caracteritzat per l'"aliquid novi", és a dir, cal que es doni una modificació substancial entre l'obligació inicial i la nova. D'altra banda, exigeix l'element moral de l'"animus novandi" o voluntat de modificar l'obligació, amb el benentès que aquest no es pot presumir i ha de resultar de fets concloents ("facta concludentia"), inequívocs i terminants, sense que es pugui deduir d'actituds de significat dubtós. Atès l'aparell argumental introduït per la societat recurrent, serà des d'aquesta darrera perspectiva que haurem de determinar, si la circumstància que la societat arrendadora expedís les factures del pagament de la renda a la societat Ayuso era de naturalesa a modificar la condició d'arrendatària en el contracte d'arrendaments subscrit, substituint a la societat arrendatària inicial (PS, SL), quedant aquesta darrera alliberada de les seves obligacions front a la societat arrendadora.

Abans d'endinsar-nos en l'estudi d'aquest motiu del recurs, hem de posar de relleu que si bé, Gomila i Ayuso són dues societats amb personalitat jurídica diversa, al llarg del litigi la societat ORG_1, ORG_0 es queixa fonamentalment del comportament del Sr. Manso front al desnonament acordat, argumentant en essència que tot obeïa a una estratègia predeterminada per part seva a fi de retardar, en tot el que resultés possible, l'execució d'aquesta decisió, erigint-lo en definitiva com un factòtum que actuava en benefici propi, extrem aquest que ens aboca a endinsar-nos en l'anàlisi de les relacions internes entre aquestes societats i la participació del Sr. Manso.

Els Srs. Vara i Manso, són socis i representants de la societat Gomila. Aquesta darrera societat, participa alhora de la mercantil Ayuso -també ostenta la qualitat de presidenta del consell d'administració- en què el Sr. Manso també n'és soci i administrador únic amb poders amplis que inclouen les facultats d'administració, disposició, etc -vegeu per això els poders generals atorgats el 19-6-2014, folis 115 i ss-. D'aquesta realitat societària, s'ha de concloure que el Sr. Manso podia fer i desfer com bé li semblava en ambdues societats, facultat aquesta que destenyia en l'àmbit del contracte d'arrendament descrit, atès que tan aviat enervava l'acció en els procediments anteriors articulats per compte de la societat Gomila (vegeu les previsions inserides en els autes de 29-1-2014 i 3-9-2015, foli 133 i ss), com més endavant i en nom de Ayuso, articula l'incident que ara ens ocupa, on li atribueix la condició d'arrendatària principal, negant-la a Gomila. Aquesta intervenció plural del Sr. Manso, de per sí poc clara, resultava encara més confusa si es té en compte que les incidències que podien sorgir respecte del contracte d'arrendament -almenys en allò que afecta les factures que s'expedien respecte de la renda-, intervenien ja no a través de la societat arrendadora, sinó a través de correus electrònics associats als noms de domini @Xandorra.ad o @construccionsX.ad, tots ells relacionats amb altres empreses del Sr. Manso, havent de presumir-se que aquest procedir es realitzava per part de l'arrendadora, a petició expressa del Sr. Manso.

En aquesta situació i sense que puguem oblidar que el pagament d'un deute per part de tercers es troba admès en el nostre ordenament, la satisfacció dels rebuts de la renda per part de Ayuso durant un temps (recordarem que a partir del mes de setembre del 2020 va deixar de pagar- los, i que aquest impagament va ser el què originava el procediment de desnonament examinat) només podria caracteritzar aquella modificació contractual que s'invoca en cas que sense lloc a dubtes poguéssim concloure que el pagament intervingués per extingir una obligació pròpia i no per compte d'un tercer, i els diferents elements obrant en els autes interpretats de manera conjunta no ens aboquen a aquesta conclusió per les raons següents.

En primer lloc, com ja apunta la Jutjadora "a quo", la societat Ayuso, tenia un interès inqüestionable en el compliment del contracte d'arrendament existent atesa la seva condició de sotsarrendatària. En efecte, l'ocupació de la Borda que realitzava depenia del pagament puntual de la renda per part de l'arrendatària: Gomila, i atès que en definitiva aquesta no era qui ocupava la Borda arrendada i a la vista de la mala relació que s'aprecia entre l'altre soci de Gomila (Sr. ENTITY_11) i el Sr. Manso (en seu d'execució del desnonament el primer atribueix al segon, determinats actes susceptibles de constituir un delicte de frustració de pagaments -vegeu l'escrit de 29-7- 2022, folis 148 i ss), assegurar el pagament de la renda esdevenia vital per a la consecució de l'objecte social de la societat sotsarrendatària, amb el benentès que el pagament de tercer constitueix un mecanisme d'extinció de les obligacions, admès en el nostre ordenament (Digest 46, 3, 23 i Instituta 3, 29).

D'altra part, i atès que la novació subjectiva respecte de l'arrendatari, només pot produir-se en cas de que l'arrendador hi convingui, la realitat relatada pel recurrent també s'haurà d'examinar des de la perspectiva del comportament de ORG_1, ORG_0. Des d'aquesta perspectiva, i malgrat que aquesta societat hagi pogut emetre les factures i rebuts relatius a la renda pagada a nom de la societat recurrent, les relacions que va poder mantenir abans de l'inici del procediment ho van ser exclusivament amb la societat Gomila, atribuint-se en tot moment a Ayuso la qualitat de sotsarrendatària (vegeu en aquest sentit la carta de requeriment extrajudicial tramesa el 21-6-2021, folis 76 i ss). Aquesta precisió resulta rellevant atès que en el fur intern de la societat arrendadora, i malgrat que els pagaments realitzats per la societat sotsarrendatària, la qualitat d'arrendadora només es reconeixia a Gomila.

En definitiva, atès el vincle existents entre Gomila i Ayuso, el fet que la demandant arrendadora, girés les factures de la renda, a nom de la sotsarrendatària i no al de l'arrendatària, podia resultar d'un sol·licitud del Sr. Manso per a fer-ho d'aquesta forma, sense que aquest fet per sí mateix, suposi una prova irrefutable de la modificació subjectiva del contracte d'arrendament.

En un altre ordre d'idees, la societat recurrent manté que la LAFU no permetia a un arrendador percebre directament la renda dels sotsarrendatari, però al marge que també en aquest àmbit la figura del pagament per part de tercer s'admet, en el contracte d'arrendament de locals per a negoci regeix amb especial intensitat la regla de la llibertat de pactes (art. 61 de la Llei 15/2022 de text consolidat d'arrendament de finques urbanes) i en aquesta situació, res impediria fins i tot un acord entre les parts afectades per aquest tipus de negoci, en mèrits del qual el sotsarrendatari pugui alliberar l'arrendatari principal de la seva obligació de pagament, pagant directament la renda en el seu lloc en mans de l'arrendador.

Quant a la menció a les Sentències 36-2022 de 4-3-2022 (rotlle TSJC- 280/2021, per error s'indica TSJC-165/2021) i de 29-6-2017 (aquí sí TSJC- 165/2021), -la que s'atribueix al Tribunal Superior de la Mitra no l'hem pogut trobar- els seus pronunciaments no resulten aquí extrapolables. En efecte, en la primera de les indicades resolucions era el mateix arrendador que va articular una demanda contra l'arrendatària i el seu espòs, considerant que el mateix havia assumit també la qualitat d'arrendatari a partir del moment en què en el bé arrendat havia donat d'alta un negoci personal i assumia el pagament de la renda a títol personal, postura aquesta que vàrem validar, però que no resulta d'aplicació al supòsit examinat on la societat arrendadora nega la novació subjectiva que es pretén. Respecte de la segona de les decisions esmentades, intervé en un litigi iniciat per l'arrendador contra arrendatari i sotsarrendatari d'un local, on es discutia entre altres qüestions, si les relacions d'aquest darrer amb els arrendadors principals es podien considerar com les pròpies d'una relació arrendatària, el què vàrem descartar, entre altres raons, per quan la propietat no havia participat en el contracte de sots-arrendament i tampoc el sotsarrendatari havia satisfet cap quantitat en concepte de lloguer. Aquesta resolució, però no avala una interpretació "a contrario" com aquella que pretén la part recurrent en el sentit que el pagament de la renda al propietari, transformava el sotsarrendatari en arrendatari.

En conseqüència, per aquesta sola raó el recurs d'apel·lació articulat per la societat Ayuso no podia prosperar.

Tercer.- Malgrat el què acabem d'exposar, i per tal d'atorgar a la part recurrent una resposta tan completa com sigui possible als motius d'apel·lació que ha introduït indicarem el que segueix.

En primer lloc, destacarem que quan la resolució dictada esmenta en el seu foli 5è que Ayuso havia impulsat el present procediment, no es refereix al principi d'impuls d'ofici que es contempla en l'art. 4 del CPC sinó que es refereix al fet que l'incident que ha originat la present peça separada s'havia iniciat arran de l'escrit presentat el dia 9-2-2023 per la societat avui recurrent, sense que per tant cap mena d'irregularitat o menyscapte es pugui retreure a l'Aute pronunciat.

D'altra part, pel que respecta a la incongruència que s'atribueix a la resolució dictada quan valora el comportament dels Srs. Vara i Manso o de la societat Gomila durant la substanciació del procediment judicial que s'oposaven a la seva representada, tals indicacions resulten aquí estèrils atès que el fonament de la novació subjectiva del contracte pretès s'ha descartat d'acord amb un raonament diferent, fonamentat en els requisits inherents a l'existència de la novació subjectiva que s'invocava.

Respecte de la vulneració al dret a un Jutge imparcial que invoca i la parcialitat que s'atribueix a la Batlle que ha dictat la resolució d'instància, els fets que relata no caracteritzen cap mena d'animadversió envers el lletrat. En tot cas, la decisió de comunicar al Fiscal determinats actes del Sr. Manso es justificava en determinades actuacions per aquest realitzades que la Batlle va considerar, a priori, que menystenien els impediments que l'afecten en tant que persona immersa en un procediment concursal (art. 15 del Decret de Cessació de Pagaments i Fallida de 4-10-1969). En realitat, el què la Jutjadora "a quo" pretenia era executar la resolució ferma que anteriorment va dictar, i en el supòsit que aquí s'examina, no tan sols no va ocasionar cap mena d'indefensió a la part recurrent, sinó que fins i tot reconduïa la pretensió articulada -inicialment a través d'un incident d'execució-, a través de la llera processal que resultava adequada, comportament aquest que, sigui dit de passada, s'adequa més aviat poc a les al·legacions de la part.

Poc recorregut es pot reconèixer a l'argument que la consideració de tercer aliè que es contemplava en l'art. 411.2 del CPC resultaria incompatible amb la condició de sotsarrendatària que se li atribuïa. En efecte, la condició de tercer aliè s'ha de reconèixer respecte de les persones que no han participat en el procediment principal seguit i que ocupen el bé arrendat. En tal situació encara que les condicions d'ocupació del sotsarrendatari d'un bé depenguin directament de les de l'arrendatari principal, res es pot retreure al procediment seguit en la instància quan en definitiva ha atorgat unes garanties suplementàries a Ayuso.

Pel que es refereix a la facultat del Sr. Manso d'atorgar poders de representació de Ayuso malgrat es troba personalment en fallida, és aquest un debat estèril a partir del moment en què aquesta qüestió no ha suposat cap obstacle a la presentació per part de les persones per ell designades de qualsevol mena d'escrit, fins i tot en aquesta alçada.

Quart.- Per tot el que s'ha exposat, escaurà desestimar el recurs d'apel·lació articulat per la representació processal de la societat Ayuso contra l'Aute dictat per la Batlle el 17-3-2023 quina part dispositiva confirmem íntegrament.

A la vista de la desestimació del recurs articulat, escau imposar a la part recurrent el pagament de les costes ocasionades en aquesta alçada en mèrits de les previsions de l'art. 354.2 del CPC.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

Decisio

DECIDEIX

Desestimar el recurs d'apel·lació articulat per la representació processal de la societat Ayuso contra l'Aute dictat per la Batlle el 17-3-2023 quina part dispositiva confirmem íntegrament. Imposem a la societat recurrent el pagament de les costes ocasionades en aquesta alçada.

Aquest aute és ferm i executiu.

Així, per aquest nostre aute, definitivament jutjant, ho manem i signem.