Sentència de 9 de desembre de 2025 sobre recurs d'apel·lació entre ORG i ORG

Sentència

Magistrats

Jaume Tor Porta Vincent Aniére Carles Cruz Moratones

SENTÈNCIA 000186-2025 DE 09/12/2025

Ponent : Sr. Jaume TOR PORTA

Data : 09/12/2025

Sala : Tribunal Superior de Justícia - Sala Civil

Referència : TSJC.- 0000093/2025

Nig : 5300542120230000595

IU : ECLI : AD:TSJC:2025:00186

SENTÈNCIA 000186/2025

PARTS:

Apel·lant: ORG_1

Representant: Sra. Herrera

Advocat: Sr. Bonet

Apel·lant: ORG_0

Representant: Sr. Nuñez

Advocada: Sra. Salas

Apel·lat: Srs. Barba, i

Toll

Representant: Sra. Ricart

Advocada: Sra. Viñas

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Jaume TOR PORTA

Magistrats: Sr. Vincent ANIÈRE

Sr. Carles CRUZ MORATONES

OBJECTE: concepte d'arres confirmatòries, desistiment del contracte, la percepció dels honoraris professionals per la mediació en l'operació de compravenda requereix que aquesta es perfeccioni.

Andorra la Vella, 9 de desembre del 2025.

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume TOR PORTA, el qual expressa el parer del Tribunal.

Antecedents de fet

ANTECEDENTS DE FET

1.- El 24-3-2023, la representació processal dels Srs. Barba i Toll formulava demanda contra la societat ORG_0 sol·licitant es dictés Sentència condemnant la darrera a satisfer als seus representats: 1) l'import de 109.725.- EUR, majorada amb els interessos legals; 2) la quantitat de 263,78.- EUR en concepte de despeses extrajudicials i 3) les costes ocasionades, incloent honoraris d'advocat, procurador i perit.

2.- El 7-3-2023, la representació processal de la societat ORG_0 contestava la demanda, oposant-se a les pretensions articulades de contrari i demanant es dictés Sentència desestimant la demanda amb imposició als actors de les costes causades.

D'altra part, articulava sol·licitud d'intervenció provocada de la societat ORG_2, SL, pretensió que resultava desestimada.

3.- Per aute d'01/03/2024 s'acumulava al present procediment les actuacions núm. 1000080/2023.

En aquest assumpte, l'11-4-2023 els mateixos demandants articulaven demanda, aquest cop contra la societat ORG_1, demanant es dictés Sentència condemnant-la a satisfer l'import de 192.000.- EUR, més altra quantitat de 263,78.- EUR en concepte de despeses extrajudicials i a pagar la totalitat de les costes causades.

4.- El 7-9-2023 ORG_1 contestava la demanda oposant-se a les pretensions de la part demandant, demanant es dictés Sentència desestimant la demanda i imposant a la part actora el pagament de les costes causades.

5.- Celebrats l'audiència prèvia i el judici oral, el dia 31/03/2025 requeia Sentència amb la següent part decisòria:

"Primer.- Donant lloc a la demanda formulada pels senyors Toll i Barba contra la societat ORG_0 I ORG_1 i condemno aquests darreres a satisfer als demandants la suma de, pel que fa a ORG_0 109.725 euros i pel que fa a ORG_1 la suma de 192.000 euros més els interessos legals a comptar de la data de la contesta a la demanda fins a la seva liquidació.

Segon.- S'imposen les costes processals i judicials a la part defenent".

6.- Contra aquesta resolució, el 7-5-2025 han formulat recurs d'apel·lació tant la representació processal de la societat ORG_1 com ORG_0 demanant la seva revocació i que en el seu lloc es dicti Sentència desestimant la demanda amb imposició a la part actora de les costes ocasionades.

7.- El 15-10-2025 i prèvia substanciació d'un incident de nul·litat d'actuacions, la representació processal dels Srs. Barba i Toll contestava els recursos d'apel·lació articulats oposant-se al seu triomf, demanant es dictés Sentència que els desestimés amb imposició als recurrents de les costes causades.

Les representacions processals de les societats recurrents han contestat els recursos d'apel·lació articulats respectivament per l'altra, adherint-se als arguments i pretensions que s'articulaven.

Fonaments de dret

FONAMENTS DE DRET

Primer.- En el present procediment, la part demandant exercita dues accions d'enriquiment injust contra les societats ORG_0 i ORG_1 a través de les quals pretén la seva condemna a alçada dels imports de 109.725.- EUR i 192.000.- EUR respectivament, més interessos. També reclama la condemna de cadascuna a alçada de 263,78.- EUR pels honoraris del Saig derivats de la reclamació extrajudicial prèvia realitzada i la totalitat de les costes processals causades.

La Sentència d'instància acull íntegrament la reclamació articulada i és contra aquesta decisió que les societats demandades articulen recurs d'apel·lació.

Segon.- Exposició dels motius de recurs

A.- ORG_1

La societat recurrent defensa que l'import percebut eren arres penitencials, pactades i comunicades als compradors, que implicaven la seva pèrdua si desistien de la compravenda. S'al·lega que ORG_0 actuava com a mandatària, que va negociar la venda i va trametre a través de la intermediària Sra. Villegas el contracte d'arres i la seva traducció, que establien clarament la naturalesa penitencial. Es destaca que els compradors van transferir 192.000 EUR amb el concepte "acompte", diferenciant-ho de la reserva de 10.000 EUR. S'argumenta que el contracte estava datat, contràriament al que diu la sentència, i que la prova testifical acredita que els compradors coneixien i acceptaven la pèrdua de les arres en cas de desistiment. També s'indica que el comprador, després de visitar l'immoble, va continuar mostrant interès per la compra, i que no hi havia cap impediment extern per formalitzar-la. Afegeix que el desistiment va ser unilateral dels compradors, segons la comunicació d'Assessors Associats PandE. D'acord amb la jurisprudència del Tribunal Superior, el desistiment comporta la pèrdua de les arres penitencials. Per tot això, es demana revocar la sentència i desestimar íntegrament la demanda.

B.- ORG_0

El recurs s'interposa contra els fonaments jurídics Quart, Cinquè i Setè de la sentència de 31/03/2025, al·legant error en la valoració de la prova (art. 332.3 CPC). S'invoca els principis de llibertat de forma, perfecció pel consentiment, bona fe i doctrina dels actes propis, sostenint que els compradors van actuar de manera concloent i vinculant. Afirma que els pagaments efectuats i el document de reserva configuren un autèntic precontracte amb tots els elements essencials del contracte de compravenda. Critica que la sentència negui l'existència de consentiment suficient i que qualifiqui el document com a mera reserva. Assegura que el contracte estava perfeccionat pel consentiment expressat en correu del 28-10-2022. Sosté que els compradors van assumir el risc d'autorització d'inversió estrangera i van continuar negociant fins al 25-11-2022. Defensa que la ruptura dels tractes preliminars fou injustificada i contrària a la bona fe. Argumenta que els honoraris de 109.725 EUR estaven meritats i van ser acceptats expressament. Respecte als 192.000 EUR, defensa que eren arres confirmatòries i no retornables. Afirma que la sentència incorre en error en considerar que les quantitats s'han de retornar. Sosté que retornar-les generaria un enriquiment injust dels compradors. Conclou sol·licitant la revocació íntegra de la sentència i la desestimació total de la demanda, amb imposició de costes als demandants.

Tercer.- Antecedents d'interès.

Els demandants, mare i fill, de nacionalitat italiana i suïssa respectivament, tenien la intenció d'adquirir un immoble al Principat d'Andorra. Per aquest motiu van contactar amb el Sr. Narváez, administrador de la societat ORG_2, SL, que ja coneixien. Segons declarà la testimoni Sra. Villegas, des d'aquesta empresa se'ls mostraren diverses unitats immobiliàries disponibles al mercat. Entre aquestes, se'ls proposà un apartament amb jardí situat al Residencial Llac Blau del Tarter, immoble comercialitzat per la societat ORG_0, amb qui ORG_2 mantenia un conveni de col·laboració, i que al seu torn havia estat "captat" directament de la propietat ORG_1, tal com sostingué el Sr. Palau (minut 11'40 de la gravació).

Mitjançant correu electrònic de 28 d'octubre de 2022, el Sr. Narváez informà els demandants que la propietat acceptava deixar els mobles dins l'apartament i fixava el preu definitiu de la compravenda en 2.125.000 EUR. S'oferien dues alternatives: o bé els demandants abonaven un primer pagament de 10.000 EUR en concepte de paga i senyal, o, en cas de manca d'acord, la propietat trencaria la negociació i tornaria a posar l'immoble a la venda per 2.315.000 EUR. El mateix correu detallava els passos a seguir en cas d'acord: pagament inicial de 10.000 EUR (reserva), desplaçament a Andorra per signar el compromís de venda i abonar el 15 % del preu (308.750 EUR), legalització dels passaports i tramitació de la sol·licitud d'inversió estrangera. Un cop obtinguda aquesta autorització, s'hauria de satisfer la resta del preu i formalitzar l'escriptura de compravenda davant de notari.

El Sr. Toll respongué el mateix dia afirmant: "c'est d'accord. Je fais partir l'acompte ce jour et fais les demandes de CJ" -entenent-se que "CJ" fa referència al casier judiciaire és a dir als antecedents penals- i el 31 d'octubre de 2022 ordenà una transferència de 10.000 EUR al compte de ORG_1, consignant-hi el concepte "paga i senyal Toll Lili Ane Barba".

L'11 de novembre de 2022, el Sr. Narváez envià un nou correu al Sr. Toll amb la planificació del viatge previst per al dia 18, en el qual s'indicava -en francès- que, per poder signar el compromís a les oficines de ORG_0, les transferències corresponents al pagament de les arres havien d'haver estat prèviament efectuades als comptes de ORG_1 (192.000 EUR) i de ORG_0 (109.725 EUR), facilitant-ne els IBAN respectius. Ambdós pagaments foren efectuats pel Sr. Toll el 15 de novembre de 2022.

El 18 de novembre, els demandants van comparèixer a Andorra, però finalment no van signar el contracte d'arres que ORG_0 havia preparat i el 25 de novembre, per correu electrònic adreçat al Sr. Narváez, comunicaren la seva decisió d'anul·lar l'operació, al·legant dificultats per obtenir determinada documentació relativa a la Sra. Barba, i sol·licitaven la devolució immediata de les quantitats abonades tant a ORG_0 com a ORG_1. Aquest requeriment, però, no comportà el retorn dels imports satisfets.

Quart.- Naturalesa jurídica de les relacions existents entre els demandants i la societat ORG_1

La Sentència "a quo" conclou que les relacions entre les parts es limitaven a uns simples tractes preliminars que no van arribar a perfilar un autèntic contracte d'arres. Tanmateix, aquesta afirmació no resulta coherent ni amb la realitat dels fets provats ni amb el contingut de la documentació aportada, i condueix necessàriament a una conclusió inversa.

En primer lloc, és rellevant recordar que, en el moment d'enviar-se el primer correu electrònic de 28 d'octubre de 2022, els demandants ja havien visitat l'immoble objecte de negociació i, a través del Sr. Narváez, havien formulat una oferta de compra -incloent el mobiliari- pel preu ferm de 2.125.000 EUR. Aquesta oferta fou acceptada per la propietat, la qual cosa comportà l'exigència d'un primer pagament de 10.000 EUR en concepte de reserva. El mateix dia, el Sr. Toll, mitjançant correu electrònic, manifestà la seva plena conformitat ("c'est d'accord"), i anuncià no sols que efectuaria el pagament sol·licitat sinó també que iniciaria les gestions relatives al casier judiciaire, requisit imprescindible per tramitar l'autorització d'inversió estrangera. Aquestes actuacions acrediten un coneixement evident del procediment i una voluntat contractual inequívoca.

En segon lloc, el correu de data 11 de novembre de 2022, incorporat als autes, resulta determinant. En ell, el Sr. Narváez informava expressament que, per a la signatura del compromís de compravenda a les oficines de ORG_0, era indispensable que els pagaments corresponents a les arres haguessin estat prèviament abonats als comptes de ORG_1 i ORG_0, especificant-se de manera detallada els IBAN i els imports: 192.000 EUR i 109.725 EUR respectivament. No només s'estava parlant d'un pagament futur o condicionat, sinó d'una condició prèvia i necessària per formalitzar el contracte preparat per l'agència. Aquesta instrucció fou seguida pels actors, que el 15 de novembre de 2022 van ordenar les dues transferències pels imports sol·licitats.

Davant d'aquests elements, sostenir que no va existir cap contracte d'arres suposa ignorar que tots els elements característics del pacte d'arres es trobaven plenament reunits: l'objecte, el preu, la identificació de les parts, la forma de pagament i l'anticipació d'un import rellevant qualificat expressament com a arres. A més, la denominació utilitzada en els correus (arrhes, en francès) reforça la idea que els actors comprenien perfectament la naturalesa jurídica de l'operació, atesa la forta coincidència conceptual entre les arres del dret andorrà i la figura equivalent en dret francès. En aquestes coordenades, el pagament fet a ORG_1 el 15 de novembre del 2022 constitueix un acte concloent de ratificació de la voluntat contractual: el contracte d'arres és, per la seva pròpia naturalesa, un contracte consensual, que es perfecciona pel simple acord entre les parts, i la manca de formalització escrita no n'impedeix la validesa. En aquest cas, no només hi havia consentiment, sinó també execució parcial del pacte mitjançant pagaments substancials, sense que tampoc podem oblidar que els demandants van trametre documents necessaris per a obtenir les autoritzacions administratives prèvies. Des d'aquesta perspectiva, no pot sostenir-se que les parts es trobessin en una fase merament preparatòria: la conducta jurídicament rellevant dels demandants, confirma que entre les parts existia un contracte d'arres, essent la posterior negativa a signar conseqüència d'un desistiment unilateral dels compradors i no d'una suposada manca de consentiment previ.

Dit això, la representació processal de la societat recurrent defensa que les arres lliurades pels demandants tenien la naturalesa d'arres penitencials, basant aquesta afirmació en el contingut del contracte escrit que posteriorment es va posar a disposició de la part actora. Tanmateix, aquesta conclusió no pot ser compartida. En primer lloc, cal assenyalar que el contracte aportat -i la seva traducció al francès- efectivament qualifica les arres com a penitencials; però aquest document és posterior al pagament efectuat pels demandants (contracte datat el 18 de novembre, pagaments efectuats el 15 de novembre) i aquest no va ser mai expressament acceptat. En conseqüència, difícilment pot servir de base per acreditar que, en el moment d'efectuar la transferència, els actors coneixien i acceptaven les conseqüències pròpies de les arres penitencials.

A més, no hi ha cap prova documental incorporada a les actuacions que acrediti que aquest contracte fou efectivament traslladat prèviament o simultàniament als compradors. L'únic element que la sustenta és la declaració de la testimoni Sra. Vanessa Villegas, treballadora de la societat del Sr. Narváez, qui afirma que hauria remès el contracte per correu electrònic. No obstant això, cap d'aquests correus ha estat aportat, tot i que es tractaria d'una prova extremadament senzilla d'acreditar, atesa la traça automàtica que deixen les comunicacions electròniques en la bústia del remitent i del receptor. Aquesta absència probatòria impedeix atribuir a la seva manifestació el valor de prova suficient per acreditar el trasllat efectiu del contracte a la part actora.

En aquestes condicions, no es pot admetre la naturalesa penitencial de les arres. Aquesta figura, per la seva configuració jurídica, exigeix un pacte exprés, inequívoc i indubtable, del qual en depèn la facultat excepcional de desistiment unilateral. No és admissible, que les arres penitencials operin com a resultat d'una presumpció tàcita. La regla general és que les arres, en cas de dubte, són confirmatòries, i només abandonen aquesta categoria quan les parts ho han pactat amb una claredat que aquí falta de manera evident.

En conseqüència, cal concloure que ens trobem davant d'unes arres confirmatòries: és a dir, una entrega destinada a reforçar l'existència del negoci i imputable al preu, que no habilita cap de les parts per deslligar-se'n unilateralment. La funció d'aquestes arres no és punitiva, sinó confirmatòria, i el seu règim és indubtable: la part que se'n consideri perjudicada pot exigir el compliment del contracte o, si aquest esdevé impossible, reclamar els danys i perjudicis acreditats en el procediment corresponent. Però allò que no pot fer és retenir per la via de fet una quantitat que no ha estat configurada contractualment com a sanció ni com a indemnització preestablerta.

Així, no havent demanat ORG_1 cap indemnització ni acreditat cap perjudici derivat del desistiment, i no podent ser les arres establertes qualificades de penitencials, la retenció operada manca de fonament jurídic i contravé el mateix nucli del nostre sistema obligacional. La solució, per tant, és ineludible: és procedent estimar la pretensió dels demandants i condemnar ORG_1 a restituir els 192.000.- EUR percebuts, amb els interessos legals des de la data de la contesta i fins al pagament íntegre.

Cinquè.- Naturalesa jurídica de les relacions amb ORG_0

Superada -si més no metodològicament- la qüestió relativa a la qualificació jurídica de les relacions entre els demandants i la societat venedora, i centrant ara l'atenció en la posició singular adoptada per ORG_0, cal dir que aquesta societat discrepa de la resolució dictada en primera instància perquè entén que les quantitats percebudes li corresponien a títol d'honoraris professionals pels serveis prestats. Sostenen, doncs, que no es tractava d'arres ni de cap lliurament vinculant la compravenda, sinó de la retribució legítimament meritada per la seva actuació en benefici dels demandants.

Ara bé, la resolució d'aquesta qüestió exigeix examinar amb deteniment el contingut, abast i naturalesa de les prestacions efectivament desenvolupades per la societat recurrent. I és aquí on el panorama adquireix una claredat que la posició de ORG_0 difícilment pot desdibuixar.

En efecte, l'activitat que ha quedat acreditada en les actuacions es concreta, essencialment, en tres blocs: 1) La promoció comercial de l'immoble propietat de ORG_1, consistent a cercar adquirents potencials, presentar-los el bé, i mantenir-hi el contacte necessari per explorar la viabilitat de l'operació; 2) L'assistència administrativa preliminar als eventuals compradors, fonamentalment encaminada a orientar els demandants en la preparació de la sol·licitud d'inversió estrangera, requisit indispensable per a la perfecció de la compravenda i 3) la redacció del contracte d'arres que s'havia de signar el 18 de novembre.

L'àmbit objectiu d'aquest dèbit prestacional resulta coincident amb el del corretatge immobiliari, és a dir, aquella activitat de mediació que posa en contacte comprador i venedor i facilita les gestions preliminars encaminades a la conclusió del contracte principal. L'intent de la part recurrent d'eludir aquesta qualificació no supera una anàlisi jurídica mínimament rigorosa: la naturalesa d'un negoci no depèn de la denominació que les parts li atribueixen, sinó de l'essència objectiva de les funcions desenvolupades ("els contractes són el que són i no el què les parts diuen que són"). I les funcions desenvolupades per ORG_0, són, sense marge de dubte, les pròpies d'un intermediari.

Ara bé, el punt crucial és que la remuneració del mediador no neix per la mera activitat, ni pels esforços desplegats, ni tampoc per la intensitat de les gestions realitzades, sinó exclusivament per la consecució del resultat pactat: la perfecció de la compravenda. Aquest és un principi estructural del dret de corretatge: sense venda, no hi ha comissió. La intervenció del mediador pot ser diligent, útil o fins i tot decisiva en alguna fase, però mentre la compravenda no es perfeccioni jurídicament, el dret a comissió no neix.

Aquest esquema no només respon a la pràctica del sector -on la comissió sol oscil·lar al voltant d'un 5% del preu que en el present cas resulta coincident amb l'import percebut- sinó que també explica per què, ordinàriament, la comissió és a càrrec del venedor, i només en supòsits singulars es trasllada al comprador. És, doncs, una retribució condicionada a un esdeveniment extern: l'èxit de l'operació (vegeu en aquest sentit les Sentències de 30/09/2021 (TSJC 129/2021); de 30/04/2021 (TSJC 307/2020); 26/06/2019 (TSJC 298/2018); 27/05/2010 (TSJC 033/2010); 23/09/2004 (referència 2243) entre altres).

En el present cas, la compravenda no es va perfeccionar i el desistiment dels demandants -sigui justificat o no- va impedir que el resultat final es produís. En aquestes circumstàncies, la comissió d'intermediació no pot considerar-se meritada, ni pot exigir-se com si el negoci hagués arribat a bon port.

Per tot això, i en absència d'un títol contractual que permeti exigir el pagament d'honoraris fora del règim propi del corretatge, la pretensió de ORG_0 no pot prosperar. L'operació no es va perfeccionar; la comissió traslladada als compradors no tenia base jurídica; i, en conseqüència, la quantitat percebuda ha de ser retornada en mèrits de l'acció per enriquiment injustificat que s'articula.

Sisè.- En atenció a tot el que ha estat exposat, escaurà desestimar els recursos d'apel·lació articulat, confirmant íntegrament la part decisòria de la resolució dictada.

Quant a les costes, han de ser imposades a les parts recurrents en mèrits de les previsions de l'art. 354.2 del CPC.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

Decisio

DECIDEIX

DESESTIMAR els recursos d'apel·lació articulats per les representacions processals de les societats ORG_1 i ORG_0 contra la Sentència 28/2025 de 31/03/2025 quina part decisòria es confirma íntegrament. Imposem a les societats recurrents les costes ocasionades en aquesta alçada.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.