Arrendaments de finques urbanes (Llei 15/2022). Reclamació de quantitat i resolució anticipada per renúncia unilateral de l'arrendatari (art. 18 LAFU). Validesa i eficàcia de la comunicació resolutòria: forma pactada enfront de correu electrònic, formalisme enervant i legitimació de mandatària verbal. Preavís i data d'efectes de la resolució. Naturalesa del pagament anticipat de dotze mensualitats: compliment anticipat de l'obligació dinerària enfront de garantia de permanència mínima. Caràcter imperatiu del règim de protecció de l'arrendatari. Doctrina dels actes propis, bona fe contractual i enriquiment injust. Costes.

Sentència

Magistrats

JAUME TOR PORTA VINCENT ANIERE CARLES CRUZ MORATONES

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000127/2026

ORIGEN: 4000273/2024 - 0

NIG: 5300542120240001399

SENTÈNCIA 000103-2026 DE 13/09/2026

Ponent : Sr. Jaume TOR PORTA

Data : 13/09/2026

Sala : Tribunal Superior de Justícia - Sala Civil

Referència : TSJC.- 0000127/2026

NIG : 5300542120240001399

IU : ECLI : AD:TSJC:2026:00103

SENTÈNCIA 000103/2026

PARTS:

Apel·lant: Sr. Fabià

Representant: Sra. Noèlia

Advocat: Sr. Cristòfol

Apel·lat: Sr. Cornelis

Representant: Sr. Felip

Advocada: Sra. Elvira

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Jaume TOR PORTA

Magistrats: Sr. Vincent ANIÈRE

Sr. Carles CRUZ MORATONES

OBJECTE: Arrendaments de finques urbanes (Llei 15/2022). Reclamació de quantitat i resolució anticipada per renúncia unilateral de l'arrendatari ( art. 18 LAFU ). Validesa i eficàcia de la comunicació resolutòria: forma pactada enfront de correu electrònic, formalisme enervant i legitimació de mandatària verbal. Preavís i data d'efectes de la resolució. Naturalesa del pagament anticipat de dotze mensualitats: compliment anticipat de l'obligació dinerària enfront de garantia de permanència mínima. Caràcter imperatiu del règim de protecció de l'arrendatari. Doctrina dels actes propis, bona fe contractual i enriquiment injust. Costes.

Andorra la Vella, a 13 de setembre del 2026.

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume TOR PORTA, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- Mitjançant escrit de data 13 de juny del 2024, la representació processal del Sr. Cornelis va interposar demanda de reclamació de quantitat contra el Sr. Fabià, a tramitar pel procediment especial d'arrendaments, en relació amb el contracte d'arrendament de data 18 de setembre del 2023 relatiu a l'habitatge situat al ADR000, parròquia de La Massana, demanant es dictés Sentència condemnant el demandat al pagament de 1) la quantitat de 84.000 euros, juntament amb els interessos legals que corresponguin d'ençà la contesta a la demanda, corresponents a set mensualitats de rendes abonades per avançat i que corresponen als mesos d'abril a octubre del 2024; 2) la quantitat de 24.000 euros, juntament amb els interessos legals que corresponguin d'ençà la contesta a la demanda, corresponents al dipòsit en concepte de fiança abonat i no retornat pel demandat; així com 3) les costes processals i judicials, incloent el pagament de les despeses derivades de la reclamació extrajudicial.

2.- En data 17 de setembre del 2024, la representació processal del Sr. Fabià va contestar la demanda oposant-s'hi, i va sol·licitar que es dictés sentència desestimant íntegrament les pretensions de la part actora, amb imposició al Sr. Cornelis, de les costes processals causades, incloent els honoraris d'advocat i de procurador intervinents, i de pèrit si n'hi hagués.

3.- En data 5 de novembre del 2025 es va celebrar la vista oral del judici i, havent-se reservat les parts la facultat processal que ofereix l' article 244.5 del Codi de procediment civil , van presentar dins del termini atorgat els corresponents escrits de complementació de les conclusions formulades verbalment, quedant a continuació el procés vist per a sentència.

4.- En data 20 d'abril del 2026, la Batllia dictava Sentència, amb la següent part decisòria:

"Condemnar a Fabià a pagar a la demandant:

- la quantitat de 84.000.- € corresponent a les rendes de lloguer abonades i no gaudides dels mesos d'abril a octubre del 2024; quantia que haurà de ser incrementada amb els interessos legals comptadors des de la data de contesta a la demanda i fins a la seva total liquidació;

- més l'import de 24.000.- €, en concepte de fiança; quantitat que haurà de ser incrementada amb els interessos legals comptadors des de la data de contesta a la demanda i fins a la seva total liquidació;

- així com les costes judicials segons els termes del Fonament de Dret setè."

5.- Mitjançant escrit de data 21 de maig del 2026, la representació processal del Sr. Fabià va interposar recurs d'apel·lació contra la Sentència núm. 000027/2026, dirigit contra els fonaments de dret quart, cinquè i setè de la resolució, a l'empara dels apartats 3 i 4 de l'article 332 del Codi de procediment civil , per error en la valoració de la prova i infracció de la llei, demanant es dictés Sentència en aquesta alçada que revocant la decisió d'instància desestimés la demanda, imposant a la part actora el pagament de les costes ocasionades en ambdues instàncies, segons els següents arguments:

En primer lloc, sosté que la sentència errava en qualificar el pagament anticipat de 144.000 euros, corresponent a dotze mensualitats de renda, com un mer compliment anticipat de l'obligació dinerària, per exigir un pacte exprés de permanència o de pèrdua de les quantitats avançades; al·lega que una interpretació conforme a la voluntat real i comuna de les parts i al cànon d'interpretació de la totalitat del contracte, d'acord amb la jurisprudència d'aquesta Sala, hauria conduït a reconèixer a aquest pagament la naturalesa de garantia de permanència mínima d'un any, atesos l'estructura del pacte III del contracte, la reticència manifestada per l'arrendador a arrendar a curt termini un immoble nou i de luxe, i el fet que, segons afirma, fou l'arrendatari qui va oferir voluntàriament el pagament d'una anualitat per endavant.

En segon lloc, denuncia que la sentència validava indegudament una comunicació de resolució anticipada del contracte que incomplia els requisits formals i de legitimació pactats, per tal com el pacte II exigia la comunicació per carta certificada, la comunicació es va efectuar per correu electrònic, la va trametre la Sra. Rosa, que no és part del contracte ni disposava de poder de representació, i es va adreçar a l'agència immobiliària ORG000, que actuava com a agent de l'arrendatari; al·lega igualment l'incompliment del preavís d'un mes previst a l' article 18 de la Llei 15/2022 , amb la consegüent indemnització equivalent a una mensualitat de renda per cada any que restés per complir, compensable amb qualsevol quantitat que es declarés restituïble; i, en tot cas, sosté que la primera comunicació rebuda de manera efectiva per l'arrendador data del 3 de juny del 2024, de manera que el contracte no es podria considerar resolt abans del 3 de juliol del 2024 i la condemna a restituir les rendes a comptar del mes d'abril del 2024 hauria de reduir-se en conseqüència.

En tercer lloc, al·lega que l'actuació de l'arrendatari vulnerava la bona fe contractual i la doctrina dels actes propis, per tal com fou ell qui va oferir el pagament anticipat per obtenir el contracte i pretén ara desfer unilateralment aquesta previsió i recuperar-ne l'import; nega l'existència d'enriquiment injust de l'arrendador i afirma que l'abandonament prematur li ha causat perjudicis reals i directes, concretament la pèrdua de la condició d'immoble a estrenar i el lucre cessant derivat de la necessitat de cercar un nou arrendatari.

6.- La representació processal del Sr. Cornelis s'ha oposat al recurs d'apel·lació defensant que la Batllia havia efectuat una correcta aplicació de la llei i una valoració adequada i ajustada a dret de la prova obrant en autes; que la comunicació de la resolució anticipada s'havia de considerar vàlida i eficaç des del dia 1 de març del 2024; que la Sra. Rosa, parella de l'arrendatari, va actuar com a mandatària verbal seva, posant-lo en còpia del correu electrònic; que la comunicació es va adreçar a la persona que actuava com a intermediària entre les parts; que el mateix arrendador va donar validesa a la comunicació tant en el fons com en la forma, sense formular-hi cap objecció, i que en la contesta a la demanda va reconèixer el correu electrònic com un mitjà de comunicació fefaent; i que la data del 3 de juny del 2024 al·legada de contrari apareix per primera vegada en el procediment i li causa indefensió.

Quant a la naturalesa del pagament anticipat, sosté que del pacte III del contracte es desprèn un mer compliment anticipat de l'obligació dinerària principal, sense cap estipulació de permanència mínima ni de pèrdua de les quantitats abonades; que el testimoni del Sr. Ramon desvirtua la tesi de la part apel·lant, per tal com tot apunta que l'exigència del pagament anticipat provenia del mateix arrendador; i que el jutjador d'instància també va valorar el correu d'1 de març del 2024, en el qual l'arrendatari manifesta que fou l'arrendador qui va demanar el pagament per anticipat.

També nega la vulneració de la bona fe i de la doctrina dels actes propis, afirma que l'arrendador ha retingut 84.000 euros i ha recuperat la possessió de l'immoble abans del termini contractualment previst, amb el correlatiu benefici patrimonial, i sosté que no hi ha cap prova en autes del perjudici real i directe ni del lucre cessant al·legats de contrari.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- Objecte del recurs.

La present resolució té per objecte resoldre el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal del Sr. Fabià contra la Sentència núm. 000027/2026, dictada per la Batllia d'Andorra en data 20 d'abril del 2026, en el procediment d'arrendaments urbans núm. 4000273/2024.

L'objecte del recurs se circumscriu als pronunciaments continguts en els fonaments de dret quart, cinquè i setè de la resolució apel·lada. La part apel·lant qüestiona, en primer lloc, la validesa i eficàcia de la comunicació de resolució anticipada del contracte d'arrendament i la data dels seus efectes; en segon lloc, la qualificació jurídica del pagament anticipat de dotze mensualitats de renda, que sosté que constitueix una garantia de permanència mínima i no un mer avançament de la renda; en tercer lloc, la conformitat de la conducta de l'arrendatari amb la bona fe contractual i la doctrina dels actes propis; i, finalment, el pronunciament sobre costes.

Ha quedat ferm, en canvi, i no és objecte de revisió en aquesta alçada, el pronunciament relatiu a la restitució de la fiança per import de 24.000 euros, contingut al fonament de dret sisè de la sentència d'instància, atès que la part apel·lant no ha articulat cap motiu d'impugnació al respecte.

La controvèrsia en aquesta alçada se centra, doncs, a determinar si el tribunal a quo va incórrer en error en la valoració de la prova o en infracció de la llei, en el sentit dels apartats 3 i 4 de l'article 332 del Codi de procediment civil , en declarar vàlidament resolt el contracte amb efectes del mes d'abril del 2024 i en condemnar l'arrendador a restituir les rendes avançades i no meritades corresponents als mesos d'abril a octubre del 2024.

Segon.- Sobre la validesa i eficàcia de la comunicació de resolució anticipada del contracte.

Per raons de lògica processal, escau examinar en primer terme el motiu relatiu als pretesos defectes de la comunicació de resolució anticipada, atès que la seva eventual estimació condicionaria la data d'efectes de la resolució contractual i, per tant, l'abast de la condemna restitutòria.

No és objecte de controvèrsia, que en data 1 de març del 2024 la Sra. Rosa, parella de l'arrendatari, va adreçar un correu electrònic a la Sra. Elena, de l'agència immobiliària ORG000, encapçalat amb l'assumpte "Préavis ADR000", en el qual comunicava la decisió de deixar l'habitatge arrendat, amb preavís efectiu des d'aquell mateix dia i sortida prevista per al dia 1 d'abril, i recordava la necessitat de practicar la liquidació de les quantitats avançades. Consta igualment que, l'endemà mateix, dia 2 de març del 2024, la intermediària va traslladar aquesta comunicació a l'arrendador, per telèfon i per correu electrònic, i que les comunicacions van prosseguir per altres mitjans.

D'aquest conjunt de fets, el tribunal a quo va extreure tres conclusions que aquesta Sala fa seves.

La primera, que la finalitat del preavís -dotar l'arrendador d'un coneixement cert de la voluntat resolutòria de l'arrendatari- va quedar plenament assolida. L'exigència contractual de la carta certificada continguda al pacte II del contracte no constitueix una forma solemne el defecte de la qual comporti la ineficàcia de la declaració de voluntat, sinó una garantia de certesa sobre la recepció i la data de la comunicació. Quan aquesta certesa resulta acreditada per altres mitjans -com és el cas, en què l'arrendador va prendre coneixement immediat de la comunicació, en va acusar recepció i hi va donar curs sense objecció de cap mena-, invocar la forma pactada per negar eficàcia a una comunicació efectivament rebuda i coneguda constitueix un formalisme enervant incompatible amb la bona fe en l'exercici dels drets contractuals. A això s'hi afegeix que l' article 18.1 de la Llei 15/2022 reconeix el dret de renúncia unilateral de l'arrendatari sense subjectar-lo a cap forma determinada: el pacte sobre la modalitat de la comunicació és lícit com a garantia de certesa, però no pot ser interpretat com un requisit de validesa l'incompliment del qual contorni un dret que la Llei atorga sense exigència de forma, perquè, en aquesta lectura, el pacte empitjoraria la posició legal mínima de la part arrendatària.

La segona, que la manca de legitimació que s'imputa a la Sra. Rosa no pot prosperar. La comunicació es va trametre amb còpia al mateix Sr. Cornelis, part arrendatària, fet que evidencia que aquest assumia com a pròpia la declaració de voluntat resolutòria; els actes posteriors de l'arrendatari -que va mantenir de manera constant la reclamació de les quantitats avançades i va abandonar efectivament l'habitatge- confirmen inequívocament aquesta voluntat, sense que en cap moment l'hagués desautoritzada. La figura de la mandatària verbal, ratificada pels actes concloents del mandant, és plenament suficient per vehicular una comunicació d'aquesta naturalesa.

La tercera, que la mateixa conducta de l'arrendador priva de tota consistència el motiu. No consta que el Sr. Fabià posés en dubte la certesa de la resolució ni que formulés cap reserva sobre la forma o la legitimació de qui la comunicava; ben al contrari, va concertar la inspecció de l'habitatge per part de l'agència immobiliària i va interessar la intervenció de la intermediària per mitjançar en l'assumpte i concertar una reunió amb l'arrendatari. És més, en el correlatiu tercer de la seva contesta a la demanda, la mateixa part va qualificar de fefaent el correu electrònic pel qual se li notificava la resolució anticipada del contracte. Qui ha reconegut en el procés l'eficàcia comunicativa d'un determinat mitjà no pot, en fase de recurs, sostenir-ne la invalidesa sense contravenir la doctrina dels actes propis que ell mateix invoca.

Per tot això, el motiu ha de ser desestimat: la comunicació de la resolució anticipada del contracte fou vàlida quant a la forma, quant a les persones que hi van intervenir i quant al seu contingut.

Quart.- Sobre el preavís i la data d'efectes de la resolució contractual.

Descartats els defectes de la comunicació, escau examinar les al·legacions relatives al preavís i a la data d'efectes de la resolució.

L' article 18 de la Llei 15/2022 , del 23 de maig, de text consolidat d'arrendaments de finques urbanes, al qual es remet expressament el pacte II del contracte, subjecta la renúncia unilateral de l'arrendatari a un preavís d'un mes i vincula la indemnització que preveu a l'incompliment d'aquest termini. En el cas d'autes, la comunicació resolutòria es va efectuar el dia 1 de març del 2024 i la desocupació efectiva de l'habitatge es va produir amb efectes del dia 1 d'abril del 2024, de manera que el termini legal i contractual de preavís d'un mes va ser íntegrament respectat. No concorrent el pressupòsit de fet de la norma -l'incompliment del preavís-, no escau cap indemnització a favor de l'arrendador ni, per tant, cap compensació amb les quantitats que s'han de restituir.

Quant a l'al·legació segons la qual la primera comunicació rebuda de manera efectiva per l'arrendador dataria del 3 de juny del 2024, la mateixa no pot ser acollida per una doble raó. D'una banda, perquè es tracta d'una al·legació fàctica nova, introduïda per primera vegada en aquesta alçada sense cap suport probatori que la identifiqui ni en permeti la comparació, la qual cosa impedeix a la part contrària defensar-se'n adequadament i excedeix l'àmbit propi del recurs d'apel·lació, que té per objecte la revisió del debatut i resolt en la instància i no la introducció de qüestions noves. D'altra banda, perquè resulta frontalment contradita per la prova documental obrant en autes, que acredita que l'arrendador va tenir coneixement de la voluntat resolutòria de l'arrendatari els dies 1 i 2 de març del 2024, per telèfon, per correu electrònic i per missatgeria instantània.

En conseqüència, la resolució anticipada del contracte va desplegar els seus efectes a partir del dia 1 d'abril del 2024, i la condemna a restituir les rendes corresponents als mesos d'abril a octubre del 2024 resulta plenament ajustada a dret quant al seu dies a quo.

Cinquè.- Sobre la naturalesa del pagament anticipat de dotze mensualitats de renda.

El nucli del recurs rau en la qualificació jurídica del pagament de 144.000 euros efectuat per l'arrendatari en el moment de la signatura del contracte. La part apel·lant sosté que no es tracta d'un simple avançament de la renda, sinó d'una garantia de permanència mínima d'un any, el manteniment de la qual per l'arrendador estaria justificat malgrat la renúncia anticipada de l'arrendatari; i retreu a la sentència d'instància haver exigit un pacte exprés en lloc d'indagar la voluntat real i comuna de les parts mitjançant el cànon de la totalitat.

El motiu no pot prosperar.

En primer lloc, el punt de partida interpretatiu és el text del contracte, i aquest és inequívoc. El pacte III identifica el pagament de 144.000 euros com el pagament de la renda corresponent al període comprès entre el dia 1 de novembre del 2023 i el dia 31 d'octubre del 2024. La causa del pagament és, doncs, la mateixa renda, satisfeta de manera anticipada, i no cap prestació autònoma de garantia. El contracte, redactat amb la intervenció d'una agència immobiliària professional i relatiu a una operació d'import gens negligible, no conté cap estipulació de permanència mínima obligatòria ni cap previsió de pèrdua o retenció de les quantitats avançades en cas de renúncia anticipada, tot i que res no impedia a les parts pactar-les si aquesta hagués estat la seva voluntat comuna.

D'altra part, és cert -i així ho recorda la jurisprudència d'aquesta Sala invocada per la part apel·lant- que la interpretació del contracte ha de cercar la voluntat real i comuna de les parts, i que, davant de contradiccions, buits o ambigüitats, cal acudir als criteris hermenèutics històric, sistemàtic i teleològic, en el marc del que s'ha anomenat el cànon de la totalitat. Ara bé, aquesta doctrina no autoritza a construir, contra el tenor del contracte i sense suport probatori suficient, una obligació tan onerosa per a l'arrendatari com la pèrdua de fins a dotze mensualitats de renda en cas de desistiment. En matèria d'arrendaments urbans, qualsevol penalització o conseqüència desfavorable per al cas de desistiment anticipat ha d'haver estat pactada, i qui n'invoca l'existència al marge del text contractual ha d'acreditar de manera concloent que aquesta fou la voluntat comuna d'ambdues parts. El cànon de la totalitat és un instrument per esvair ambigüitats, no una via per introduir en el contracte allò que les parts no hi van posar.

Quant a l'aplicació dels criteris hermenèutics invocats condueix precisament al resultat contrari del que pretén la part apel·lant. Dels actes anteriors, coetanis i posteriors dels contractants en resulta que: (i) en el correu de 1 de març del 2024, l'arrendatari manifesta que fou l'arrendador qui va demanar l'avançament d'un any de lloguer, i en les comunicacions successives manté de manera constant la reclamació de les quantitats avançades i no meritades, sense que consti cap resposta de l'arrendador que oposés, en aquell moment, l'existència d'un pacte de permanència o de no-devolució; (ii) la prova testifical del Sr. Ramon, lluny de corroborar la tesi de l'apel·lant, revela que també l'oferta d'uns altres candidats a l'arrendament incorporava el pagament d'una anualitat per avançat (enregistrament minut 18'00), coincidència que apunta que l'exigència provenia de l'arrendador, i que l'element determinant per a l'adjudicació del contracte no fou la seguretat davant d'eventuals rotacions, sinó l'import de la renda oferta -12.000 euros mensuals, enfront dels 7.000 euros de l'oferta alternativa-; i (iii) aquest testimoni no va intervenir en la concreta operació d'arrendament d'autes, gestionada per l'agència ORG000, de manera que del seu testimoniatge no es pot inferir amb certesa cap acord de garantia amb retenció de quantitats, tal com raona amb encert la sentència d'instància.

Tampoc podem ometre, la distinció que el mateix contracte estableix entre el pagament anticipat de la primera anualitat (pacte III) i el dipòsit de 24.000 euros en concepte de fiança (pacte IV) reforça la conclusió anterior: quan les parts van voler constituir una garantia, ho van fer de manera expressa i separada, amb la seva denominació pròpia i el seu règim propi. Atribuir al pagament anticipat de la renda una segona funció de garantia, cumulativa i no pactada, no troba suport ni en el text ni en el sistema del contracte.

A major abundantment, la tesi de la part apel·lant topa amb el règim que la Llei 15/2022 estableix en protecció de l'arrendatari. L'article 18.1 configura la renúncia unilateral com un dret que l'arrendatari pot exercir en qualsevol moment mitjançant un preavís d'un mes, i l ' article 18.2 taxa la conseqüència econòmica del seu exercici irregular -una mensualitat de la renda en vigor per cada any que quedi per complir, únicament en cas d'incompliment del preavís-. L'apartat 3 del mateix article només autoritza pactar unes conseqüències diferents en el supòsit, aquí no concorrent, que l'arrendador s'hagi compromès a fer, o hagi fet, obres de construcció, ampliació, reforma o altres inversions per atendre les demandes de l'arrendatari; i si el legislador ha considerat necessari autoritzar expressament el pacte derogatori en aquest únic supòsit -autorització que reprodueix l'article 64.2 fins i tot per als locals de negoci, on regeix el principi de llibertat de pactes de l'article 61-, és perquè, fora d'ell, les conseqüències de la renúncia anticipada no poden ser agreujades convencionalment en perjudici de l'arrendatari. Aquesta conclusió es reforça amb el joc dels articles 20.1 -l'arrendador no pot exigir el pagament anticipat de més d'una mensualitat- i 14.1 -que limita la fiança, en l'arrendament d'habitatge per a residència habitual i permanent, a dues mensualitats de renda-, així com amb la lògica de l'article 42.2, que configura el termini mínim com una garantia que opera si així li convé a l'arrendatari, i no com una obligació de permanència a càrrec seu. La garantia de permanència que postula la part apel·lant equivaldria a reconèixer eficàcia retentiva a un avançament de dotze mensualitats que la Llei no permet exigir, a admetre una garantia molt superior al límit legal de la fiança i a produir un resultat -la retenció de 84.000 euros- que excedeix de llarg el sostre indemnitzatori de l'article 18.2, fins i tot en la hipòtesi, aquí no produïda, d'incompliment del preavís. Per això, fins i tot si s'hagués acreditat un pacte de permanència mínima amb retenció de les quantitats avançades -quod non-, la seva eficàcia hauria trobat els límits del règim legal exposat; i, amb més raó, l'existència d'un pacte d'efectes tan onerosos no es pot induir de conductes equívoques ni d'una estructura de pagament que la mateixa Llei contempla amb desconfiança.

Finalment, no s'aprecia l'error en la valoració de la prova que es denuncia a l'empara de l' article 332.3 del Codi de procediment civil . El tribunal a quo va valorar conjuntament el text del contracte, la documental relativa a les comunicacions entre les parts i la prova testifical, i en va extreure una conclusió raonada, lògica i coherent amb el resultat de la prova. La part apel·lant no identifica cap element probatori omès ni cap inferència arbitrària, sinó que proposa una relectura interessada del mateix material probatori, la qual cosa, com s'ha dit, no és suficient per revocar la valoració d'instància.

En conseqüència, el pagament anticipat de dotze mensualitats constitueix un compliment anticipat de l'obligació dinerària principal del contracte i, produïda la resolució anticipada d'aquest amb efectes del dia 1 d'abril del 2024, l'arrendador resta obligat a restituir les rendes percebudes i no meritades corresponents als mesos d'abril a octubre del 2024, per import de 84.000 euros, amb els interessos legals en els termes fixats per la sentència d'instància. El motiu es desestima.

Sisè.- Sobre la vulneració de la bona fe contractual, la doctrina dels actes propis i l'enriquiment injust.

La doctrina dels actes propis exigeix una conducta anterior inequívoca, generadora d'una confiança legítima, amb la qual la conducta posterior resulti objectivament incompatible. En el cas d'autes el pressupòsit inicial no concorre: no ha quedat acreditat que fos l'arrendatari qui oferís espontàniament el pagament anticipat d'una anualitat com a contrapartida d'un compromís de permanència; ans al contrari, la prova practicada -el correu de 1 de març del 2024 i la testifical del Sr. Ramon, en els termes exposats al fonament anterior- apunta que aquesta condició provenia de l'arrendador. Pagar la renda per avançat no constitueix, per si sol, un acte concloent d'assumpció d'una obligació de permanència amb pèrdua de les quantitats satisfetes; i reclamar la restitució de les rendes corresponents a un període durant el qual no s'ha gaudit de la cosa arrendada no contradiu cap conducta anterior de l'arrendatari, sinó que és coherent amb la naturalesa del pagament efectuat.

Quant a la bona fe contractual, la seva invocació no pot servir per atribuir a l'arrendador un dret de retenció de rendes no meritades que ni la llei ni el contracte li confereixen. És més aviat la solució postulada per la part apel·lant la que produiria un desequilibri injustificat: l'arrendador conservaria 84.000 euros corresponents a set mensualitats durant les quals l'arrendatari ni va ocupar ni va poder gaudir de l'habitatge, i alhora recuperaria la lliure disposició de l'immoble amb una antelació de més de quatre anys respecte del termini contractual, amb la possibilitat d'obtenir-ne nous rendiments. La restitució ordenada per la sentència d'instància no fa sinó restablir l'equilibri de les prestacions i evitar, precisament, un desplaçament patrimonial mancat de causa.

Pel que fa, finalment, als perjudicis al·legats -la pèrdua de la condició d'immoble a estrenar i el lucre cessant derivat de la necessitat de cercar un nou arrendatari-, es tracta d'al·legacions mancades de tot suport probatori: no consta en autes cap element que acrediti ni la realitat ni la quantia d'aquests danys, ni la part apel·lant va articular en la instància cap pretensió indemnitzatòria en forma que permetés el seu examen contradictori. La mera invocació genèrica d'un perjudici no pot fonamentar cap compensació.

El motiu es desestima íntegrament.

Setè.- Costes.

La desestimació íntegra del recurs d'apel·lació comporta, de conformitat amb el criteri del venciment objectiu establert a l' article 354.2 del CPC , i no apreciant-se circumstàncies que justifiquin apartar-se'n, la imposició a la part apel·lant de les costes processals causades en aquesta segona instància, inclosos els honoraris d'advocat i de procurador de la part apel·lada.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació articulat per la representació processal del Sr. Fabià contra la Sentència 27/2026 dictada per la Batllia el dia 20 d'abril del 2026 que es confirma íntegrament. Imposem a la part recurrent el pagament de les costes ocasionades en aquesta alçada.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.