Caducitat del recurs; arrendament del local de negoci: cal consignar les rendes degudes o procedir al retorn de la possessió del local arrendat per a l'admissibilitat del recurs (4000251/2018)

Sentència

Magistrats

Jaume Tor Porta Carles Cruz Moratones Vincent Aniére

TSJC.- 0000147/2021 ORIGEN: 4000251/2018 - 00

NIG: 5300542120180000268

PARTS:

Apel·lant: Sr. Olmo

Advocat: Sr. Bonet

Apel·lant: Sr. Palmer

Advocat: Sra. Pombo

Apel·lat: Sra. Arcos

Representant: Sra. Gaya

Advocat: Sr. Blasco

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent Anière

Magistrats: Sr. Carles Cruz Moratones

Sr. Jaume Tor Porta

OBJECTE: Caducitat del recurs ; arrendament del local de negoci cal consignar les rendes degudes o procedir al retorn de la possessió del local arrendat per a l'admissibilitat del recurs.

SENTÈNCIA 122-2021

Andorra la Vella, el 29 de juny del 2021. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume Tor Porta, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

Primer.- El dia 30-1-2018, la representació processal de la Sra. Arcos, formulava demanda en resolució de contracte d'arrendament, desnonament i reclamació de quantitat contra els Srs. Olmo i Palmer, mitjançant la qual sol·licitava es dictés Sentència declarant la resolució del contacte; el desnonament immediat dels arrendataris i la seva condemna al pagament de les rendes i/o assimilats que havien resultat impagats (45.500 EUR + 3.442,07), més 2.202,38 EUR en concepte d'IGI i, 43,97 EUR corresponent a les despeses generades pel retorn dels rebuts -devent-se descomptar la quantitat de 1.652,74 EUR pagada en acompte-; una indemnització per ocupació indeguda del local arrendat, equivalent al preu del lloguer en curs, amb l'increment en concepte de multa civil de 325 EUR per cada dia en el retràs en el lliurament de la possessió, fins al retorn efectiu de la possessió a l'arrendadora, juntament amb les despeses complementàries que es generessin durant l'esmentat període; danys; interessos i costes judicials, inclosos honoraris d'advocat i de procurador.

Segon.- El dia 27-9-2018, els Srs. Olmo i Palmer contestaven a la demanda, oposant-se a la mateixa i, interposant, amb caràcter previ al fons, excepció de manca de legitimació activa de la Sra. Arcos, sol·licitant es dictés Sentència desestimant íntegrament la demanda i, condemnant a l'actora al pagament de les costes processals causades, inclosos honoraris d'advocat i de procurador.

Tercer.- Practicats els mitjans de prova proposats i considerant pertinents i necessaris amb el resultats figurant en les actuacions i evacuats per les parts litigants els seus respectius escrits de conclusions, en data 2-12- 2019 requeia Sentència amb la següent part decisòria:

"Que estimant substancialment la demanda formulada en data 30 de gener del 2018 per la Procuradora Sra. Gaya, actuant en nom i representació de la Sra. Arcos, contra els Srs. Palmer i ENTITY_4; ha de declarar resolt el contracte d'arrendament de l'1 de novembre del 2015; ordenar el desnonament dels demandats, amb l'obligació de donar de baixa prop del Comú d'Encamp i, del Govern qualsevol negoci o societat amb domicili al Carrer C núm. 00 del Pas de la Casa i; condemnar solidàriament als Srs. Palmer i Olmo al pagament de la quantitat de:

45.500 EUR, en concepte de lloguers corresponents als mesos de juliol, agost, setembre, octubre, novembre i desembre del 2017 i, gener del 2018;

3.442,07 EUR corresponent a les despeses d'electricitat dels mesos de maig, juny, juliol, agost, setembre, octubre i novembre del 2017;

2.202,38 EUR en concepte d'IGI i;

43,97 EUR en concepte de despeses de retorn;

6.500 EUR/mes, més IGI corresponent, en concepte d'ocupació indeguda des del febrer del 2018 i, fins a l'efectiu retorn de la possessió, més les despeses d'electricitat i/o altres despeses complementàries que es meritin durant el mateix període.

Devent-se descomptar de les quantitats reclamades la quantitat lliurada pels arrendataris en concepte d'acompte del deute de 1.652,74 EUR;

interessos legals i, costes judicials segons els termes dels Fonaments de Dret quart i cinquè".

Quart.- Contra aquesta resolució formulen recurs d'apel·lació els Srs. Olmo i Palmer i mitjançant escrit de conclusions articulat en temps oportú, interessen la revocació de la Sentència dictada, condemnant la part demandada al pagament de les costes ocasionades en ambdues instàncies.

Cinquè.- Després de donar-se trasllat del recurs articulat a la part demandant per Providència de data 23-11-2020 es decidia elevar les actuacions a aquesta Sala. Per Aute de 9-2-2021 anul·làvem la Providència indicada i retornàvem les actuacions a la instància per tal de que prèvia audiència dels recurrents, es pronunciés sobre l'admissió del recurs.

Sisè.- Després de procedir a l'Audiència dels recurrents en relació a l'eventual inadmissibilitat del recurs plantejat, per Aute de data 30-3-2021, l'òrgan judicial "a quo" decidia admetre els recursos d'apel·lació formulats contra la Sentència dictada en data 2-12-2019.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- ANTECEDENTS D'INTERÈS

En data 1-11-2015, el Sr. Sandoval, pare de la Sra. Arcos, atorgava un contracte d'arrendament amb els Srs. Olmo i Palmer respecte del local comercial ubicat al XXXX, unitat immobiliària que es conforma per una planta soterrània, planta baixa, planta primera de 127 m2 cadascuna i una planta segona de 140 m2.

El 19-9-2017 es produïa l'òbit del Sr. Sandoval, acceptant la seva filla l'herència a benefici d'inventari en data 3-11-2017 i adjudicant-se posteriorment "mortis causa", i entre altres béns, el domini útil de la parcel·la de terreny núm. 9, lot 5, d'una superfície aproximada de 179,48 m2 situada al C/ C 00 (foli 93).

No es discuteix que en data 16-12-216 els arrendataris eren detinguts i posteriorment ingressats al centre penitenciari a partir de quin esdeveniment les rendes es van deixar de pagar, i que en data 30-1-2018, la Sra. Arcos articulava la demanda en resolució de contracte, desnonament i reclamació de quantitat que ha iniciat el present procediment.

La Sentència dictada per l'òrgan judicial d'instància, estimant substancialment la demanda, declara resolt el contracte d'arrendament atorgat per manca de pagament de la renda, ordena el desnonament dels demandats, amb l'obligació de donar de baixa prop del Comú d'Encamp i, del Govern qualsevol negoci o societat amb domicili al Carrer C núm. 00 del Pas de la Casa i; condemnar solidàriament els arrendataris a pagar les quantitats de: a) 45.500 EUR, en concepte de lloguers corresponents als mesos de juliol, agost, setembre, octubre, novembre i desembre del 2017 i, gener del 2018; b) 3.442,07 EUR corresponent a les despeses d'electricitat dels mesos de maig, juny, juliol, agost, setembre, octubre i novembre del 2017; c) 2.202,38 EUR en concepte d'IGI i; d) 43,97 EUR en concepte de despeses de retorn; e) 6.500 EUR/mes, més IGI corresponent, en concepte d'ocupació indeguda des del febrer del 2018 i, fins a l'efectiu retorn de la possessió, més les despeses d'electricitat i/o altres despeses complementàries que es meritin durant el mateix període. f) Devent-se descomptar de les quantitats reclamades la quantitat lliurada pels arrendataris en concepte d'acompte del deute de 1.652,74 EUR; g) interessos legals i, costes judicials segons els termes dels Fonaments de Dret quart i cinquè de la Sentència dictada.

I és contra aquesta resolució que els Srs. Olmo i Palmer formulen recurs d'apel·lació.

El Sr. Olmo atribueix a la resolució dictada un error en la valoració de la prova sostenint que no s'havia tingut en consideració la testifical practicada per la Sra. Morillo quan mantenia que entre les parts existia uns acords en mèrits del qual es fraccionava el pagament dels lloguers deguts, sense justificar la raó per la qual no s'atorgava valor probatori a la mateixa. Tanmateix interessa en aquesta alçada l'aplicació de la regla "rebus sic stantibus" considerant que a conseqüència de la detenció dels arrendataris s'havia de revisar el contracte d'arrendament atès el desequilibri existent.

El Sr. Palmer insisteix en l'excepció de manca de legitimació activa que amb caràcter peremptori articulava en el seu escrit de contesta a la demanda.

Segon.- ADMISSIBILITAT DEL RECURS

La representació processal de la Sra. Arcos insisteix tot al llarg de la fase d'apel·lació en la inadmissibilitat del recurs plantejat per la part recurrent i això en no haver consignat la part arrendatària les rendes tal i com ho contempla l'apartat 13è de la Disposició Addicional Segona de la Llei d'Arrendament de Finques Urbanes de 30-6-1999.

Malgrat els recurrents no hagin pagat ni tampoc consignat la renda deguda en l'import que contempla la Sentència dictada, la Batllia a través del seu Aute de 30-3-2021 admet el recurs plantejat, considerant per això que l'explotació del local comercial de constant referència suposava la sola font d'ingressos per al Sr. Olmo i la seva família afegint que la seva situació de pobresa havia estat judicialment reconeguda.

Ja hem tingut ocasió de pronunciar-nos sobre l'admissibilitat del recurs d'apel·lació quan el bé arrendat era un local comercial i que l'arrendatari era declarat en situació de pobresa o insolvència als efectes d'obtenir el benefici de justícia gratuïta. Concretament, en l'Aute de 26-6-2018 (TSJC- 124/2018) manteníem: "La sentència del Tribunal Constitucional, de 3-02-2014 parteix (FJ4) que el legislador andorrà, en la regulació dels arrendaments de finques urbanes, ha establert el doble grau de jurisdicció, fonamentat en la preocupació per una bona administració de justícia.

En el cas analitzat pel Tribunal Constitucional s'examinava si una part a la qual s'ha reconegut judicialment la seva situació de pobresa se li pot exigir el pagament de les rendes degudes o la seva consignació com a exigència per a admetre el recurs. I com que la llei no preveia aquesta situació, correspon a la jurisdicció ordinària decidir de manera raonada si s'aprecia una òbvia intenció dilatòria d'allargar l'ús gratuït del bé arrendat o si del fons plantejat es pot considerar que una inadmissió "a limine" pot equivaler a una vulneració a obtenir un pronunciament complet de la justícia.

I citava el propi Tribunal Constitucional que, en la sentència de 10- 01-2012, es va mantenir la inadmissió a tràmit del recurs interposat per una societat limitada perquè la recurrent, que no tenia declaració d'insolvència, no havia aportat cap explicació de l'impagament de les rendes ni una justificació mínima per no haver- les consignat.

Es refusa, per tant, la inadmissió de forma mecànica i automàtica i correspon al Tribunal d'apel·lació indagar si es produeix o no amb la inadmissió la vulneració d'un dret superior de caire constitucional.

La disposició addicional segona, apartat 13 disposa que "No es pot admetre el recurs d'apel·lació que interposi l'arrendatari si no acredita estar al corrent de pagament de la renda, o haver consignat judicialment el seu import. L'arrendatari està obligat al pagament o consignació de les rendes que vagin vencent surant la substanciació del recurs. L'incompliment d'aquesta obligació dóna lloc a la caducitat del recurs, llevat que, requerit pel tribunal que el conegui, l'arrendatari complís aquesta obligació en el termini improrrogable de vuit dies".

A les nostres sentències de 27-04-2015, 28-02-2017, 27-02-2018 hem establert que la consignació no esdevé exigible quan la part arrendadora ja ha recuperat la possessió de l'immoble, atès que el requisit processal del pagament o consignació de les rendes degudes cerca que la part arrendatària no aprofiti la durada del procés per a seguir gaudint de manera gratuïta de la finca arrendada".

En el concret supòsit que s'examina l'objecte de l'arrendament no recau sobre un habitatge, sinó sobre un local comercial ubicat en una de les zones més concorregudes del Principat d'Andorra, sense que gaudeixi d'aquella protecció reforçada que el nostre ordenament constitucional reconeix per als primers (cfr. Art. 33 de la Constitució). D'altra part tampoc podem obviar que la petició d'insolvència articulada ha estat introduïda després de que es notifiqués als arrendataris la Sentència d'instància i en justificar-se la mateixa sobre dificultats que concorrien abans fins i tot de que el present expedient s'iniciés, sembla obeir més a una estratègia deliberada per a contornar el joc de l'apartat 13è de la Disposició Addicional Segona de la LAFU, que no a una real disconformitat amb la resolució dictada sense que en tot cas es pugui obviar que al llarg del procediment s'ha admès no trobar-se al corrent de pagament de la renda. Finalment tampoc podem passar per alt, que els arrendataris malgrat no pagar la renda d'ençà el mes de juliol del 2017, continuen ocupant i explotant el negoci que s'ubica en l'immoble arrendat, sense que d'ençà que intervenia la Sentència dictada s'hagin ofert a restituir-ne la possessió a la part arrendadora.

Davant aquesta situació la valoració de l'admissibilitat del recurs no es podia limitar, com ho fa la jutjadora "a quo" a la posició subjectiva dels arrendataris, sinó que exigia ponderar-se també la situació de l'arrendador i la manca de percepció dels emoluments pactats durant pràcticament els darrers 4 anys.

En atenció a tot el que acabem d'exposar l'admissibilitat del recurs exigia o bé la consignació de les rendes degudes tal i com es preveu en la Llei o bé el retorn de la possessió del local que els recurrents ocupen seguint la doctrina de la Sala en aquest àmbit, trobant-se en defecte el recurs articulat viciat de caducitat.

A partir del moment en que per tant el recurs ha estat admès de manera inadequada per l'òrgan judicial d'instància, la seva inadmissibilitat per caducitat es convertirà en causa de desestimació.

Tercer.- Però es que fins i tot fent abstracció del que acabem d'exposar, el recurs d'apel·lació articulat tampoc podia prosperar des de la perspectiva substantiva dels motius de recurs que es planteja.

En efecte, pel que es refereix a l'error en la valoració de la prova que el Sr. Olmo atribueix a la Sentència dictada per no haver valorat les indicacions de la Sra. Morillo, la resolució d'instància rebutja aquesta prova en mèrits de l'apotegma "testis unus, testis nullus" al qual ens hem pogut remetre en les nostre resolucions més antigues (pe. TSJC 010/01 de 24.5.01 o la STJC 130/02 de 19.12.02). No obstant, posteriorment hem anat introduint-hi matisos per evitar-ne una aplicació general rígida d'aquest que ens podria conduir a conclusions injustes i allunyades de la realitat actual. En aquest sentit, en la nostra Sentència de 30-1-2014 (rotlle TSJC 337/13), dèiem que aquella regla té raó de ser si la declaració d'un sol testimoni no ve recolzada per cap element objectiu exterior. La declaració d'un únic testimoni pot ser suficient per acreditar un fet quan concorrin els següents requisits : a) absència d'incredibilitat subjectiva derivada de les relacions testimoni i afectat que puguin dur a la conclusió de que s'actua per un mòbil de ressentiment o enemistat que privi al testimoni d'aptitud per generar certesa en la convicció de l' òrgan judicial;

b) versemblança, en el sentit que el testimoni ha d'estar corroborat per determinats actes objectius que el dotin d'aptitud probatòria i c) persistència en la incriminació que ha de ser persistent en el temps, plural i sense ambigüitats i contradiccions (cfr en idèntic sentit la Sentència de 30-11-2017, rotlle TSJC-181-2017).

En el concret supòsit que aquí s'examina, la Sra. Morillo al marge de la relació laboral que manté per compte del negoci explotat pels demandats, és l'esposa del Sr. Palmer (vegi's per això l'expedient annex relatiu al benefici de justícia gratuïta). En aquesta eventualitat, i no trobant-se les seves indicacions corroborades per cap altre element de prova, no es pot considerar que la decisió adoptada per l'òrgan judicial d'instància resulti arbitrària sinó que la decisió assolida efectua una valoració impecable dels elements de prova concurrents en les actuacions acord a la doctrina de la Sala en el concret àmbit en que ens situem.

D'altra part i per primer cop, el Sr. Olmo interessa la revisió del contracte d'arrendament, petició aquesta que fonamenta sobre la clàusula "rebus sic stantibus".

La jurisprudència al respecte, la recull essencialment la sentència 103/03 del 08-01-2004 en la qual es va motivar : "La viabilitat de la clàusula rebus sic stantibus, que prové del dret comú ("contractus qui habent tractum successivum vel dependentiam de futuro rebus sic stantibus intelliguntur") es conceptuada com un remei extraordinari que permet, en ocasions, la modificació o resolució del contracte en atenció a la gran desproporció que es genera entre les prestacions de les parts si es compara el moment de perfecció del contracte i aquell en el qual s'ha de complir. Des d'aquest punt de vista, es produeix un conflicte entre la vinculació contractual que s'origina des del concurs de l'oferta i l'acceptació, que dóna lloc al consentiment que recau sobre l'objecte i la causa i que, per tant, origina l'existència de contracte i el seu efecte vinculatori, obligacional i relatiu (cfr. Codi 4,10, 5 i digest 46,3,80 i STM de 12-6-1990) i que respon al principi "pacta sunt servanda" i que possibilita el manteniment de la seguretat jurídica, i entre l'equitat que justifica que en supòsits excepcionals es puguin atemperar o mitigar els efecte rigorosos de les normes, ja siguin contractuals o legals, quan les circumstàncies tingudes en compte entre les parts han patit una greu alteració que dóna lloc a una desproporció evident entre les prestacions d'ambdues parts o que frusta definitivament la finalitat que es cercava amb el contracte. Per consegüent, ja des d'ara s'ha d'advertir que la clàusula rebus sic stantibus constitueix un remei de talant molt excepcional i que els òrgans judicials han de ser escrupulosos en l'apreciació dels seus requisits.

Pel que es refereix als requisits que ha de reunir la clàusula rebus sic stantibus són els següents. En primer terme, s'ha de tractar d'una relació obligatòria de tracte successiu; en segon terme, cal que s'hagi produït una alteració extraordinària de les circumstàncies i aquest judici comparatiu s'ha d'efectuar entre el moment de la perfecció i el de compliment; en tercer terme, cal que l'esmentada alteració origini una desproporció rellevant entre les prestacions de les parts contractants; que les circumstàncies sobrevingudes que donen lloc a la desproporció enorme de les prestacions siguin imprevisibles i, en darrer terme, que no existeixi altre remei o mecanisme per evitar el perjudici ocasionat a una de les parts. Ja, en aquest context, la STM de 27-2-1985 establia que "la clàusula rebus sic stantibus ha tingut aplicació en aquelles situacions en què de manera imprevisible i impensada, una alteració estranya als contractants de les circumstàncies del món exterior, era susceptible de produir un trencament de l'equilibri de les prestacions, que sorprenent les parts, ocasionava que alguna d'elles veia com el contracte esdevenia inútilment i greu perjudicial."

Succeeix però que mai en la instància, la part demandada introduïa cap mena d'argument ni pretensió relativa a aquesta, i que la mateixa no ha estat plantejada fins aquesta alçada, de manera absolutament extemporània. En efecte, recordarem que en atenció a la regla "pendente appellatione, nihil innovetur, les parts no poden en la segona instància del procés sol·licitar la reforma de la sentència de primera instància invocant fets, proves o excepcions noves, sinó només per les mateixes adduïdes opportunament en la primera instància del procés, en els límits de la pretensió impugnatoria. I, correlativament, no pot Tribunal "ad quem" conèixer i resoldre qüestions o problemes diferents dels plantejats en la primera instància, o fets nous introduïts extemporàniament en el procés, ja que al Tribunal de segona instància se li ha de proposar la mateixa "res iudicanda" sobre la qual ha jutjat el jutge "a quo".

Quant al recurs articulat pel Sr. Palmer, el mateix no deixa de ser una reiteració d'aquella mateixa excepció de manca de legitimació activa que va introduir en primer instància i que ha estat degudament examinada i rebutjada per la jutjadora "a quo". En tot cas, per assegurar una resposta complerta a la part recurrent a través de la qual es convenci, si es que es pot, de la manca de fonament de la seva pretensió indicarem que ja en l'escrit de demanda la part identificava la qualitat amb que instava el procediment judicial. Per això recordava que era el seu pare qui havia atorgat el contracte d'arrendament i que una volta ocorregut el seu òbit, havia acceptat la seva successió sota benefici d'inventari. En aquesta situació, l'inici d'un procediment judicial encaminat a obtenir la resolució d'un contracte d'arrendament per impagament de la renda suposa un acte d'administració de l'herència beneficiària que correspon a l'hereu en mèrits de l'art. 34.1 de la Llei 46/2014 de la successió per causa de mort, essent la legitimació de la Sra. Arcos inqüestionable.

Quart.- La caducitat del recurs comportarà que les costes ocasionades subsegüent al mateix hagin de ser imposades, en mèrits de la regla del venciment objectiu als recurrents.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil, en nom del poble andorrà,

Decisio

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació formulat pels Srs. Olmo i Palmer contra la Sentència 122/2019 dictada en data 2-12-2019 que es confirma íntegrament.

Imposem a la part recurrent el pagament de les costes ocasionades en aquest alçada.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.