Contracte d'arrendament-inadequació de procediment-fiança i preavis (0061/11)

Sentència

Magistrats

Jean Louis Vuillemin Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC-061/11

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 30 de juny de 2011.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 15 de març del 2010 la representació processal dels Srs. Querol i Vélez va formular demanda contra la Sra. Castrillo sol·licitant que es condemnés a la defenent a abonar als seus mandants la suma de 1.101,46 euros, que es corresponia amb l'import de la fiança dipositada per ells en el moment de signar el contracte d'arrendament de l'apartament 1r. 1a. del XXXX propietat de la defenent, més l'import d'un acompte de calefacció que ells havien fet, quantitats que s'haurien d'incrementar amb el seu interès legal i a les quals caldria afegir les despeses del procediment.

II.- La representació processal de la Sra. Castrillo va contestar a la demanda en data 16 d'abril del 2010 interposant l'excepció d'inadequació del procediment, ja que, segons el seu parer, en la tramitació d'aquest litigi s'hauria d'haver seguit el que establia la DA 2a LAFU i argumentant, respecte del fons, que els arrendataris no van donar cap preavís per resoldre el contracte, que no van retornar el pis que havien tingut arrendat pintat i net i que, per aquest motiu, les despeses que va haver de suportar la seva mandant excedien en 147,84 euros la suma que li reclamava l'adversa.

III.- L'Hble. Tribunal Unipersonal, Secció civil, va dictar Sentència en data 28 de gener del 2011 estimant la demanda formulada per la representació processal dels Srs. Querol i Vélez contra la Sra. Castrillo i condemnant a la defenent a abonar a l'agent la quantitat de 1.101,46 euros, incrementada amb els seus interessos legals comptadors des del dia 16 d'abril del 2010 i a l'abonament de les costes del procediment amb exclusió dels honoraris d'advocat i procurador.

IV.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal de la Sra. Castrillo i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, demana que s'estimi l'excepció formulada per la seva mandant o, subsidiàriament, que es desestimi la demanda formulada contra ella, imposant a l'adversa les costes del procediment amb inclusió dels honoraris d'advocat i procurador.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- Com a primer motiu del seu recurs, la representació processal de la Sra. Castrillo reitera l'excepció, que ja va plantejar a la instància, de manca d'adequació del procediment emprat pels Srs. Querol i Vélez per tal de reclamar a la seva mandant el retorn de la fiança que li van lliurar en el moment en què es va celebrar el contracte d'arrendament què tenia per objecte l'apartament 1r. 1ª. situat al XXXX propietat de la Sra. Castrillo, ja que considera que, d'acord amb el que estableix la Disposició Addicional segona de la LAFU, aquest litigi s'hauria hagut de tramitar pel procediment recollit en aquesta Llei, però aquest greuge no es pot admetre.

És cert que quan el litigi té per objecte una controvèrsia que s'ha de resoldre d'acord amb les normes que recull la Llei d'Arrendaments Urbans el procediment idoni és aquell que ordena aquesta Llei i és cert també que les normes processals són d'ordre públic i obligat compliment, de tal manera que la seva vulneració es pot apreciar d'ofici. No obstant, per un cantó, en el cas present la demanda que dóna origen al present procediment anava dirigida exclusivament a sol·licitar que es condemnés al propietari de l'immoble que havia estat arrendat per l'agent a retornar-li la fiança que va lliurar en el seu moment, de tal manera que es podria defensar que es tractava d'una demanda civil sense cap altre particularitat, encara que evidentment la devolució de la fiança estava vinculada al compliment per part de l'arrendatària de les obligacions derivades del contracte.

Per un altre cantó, i especialment, el fet que en aquest cas el procediment emprat hagi estat el de mínima quantia en comptes del que recull la Llei d'Arrendaments Urbans no suposa ni per l'agent, ni per la defenent, cap mena d'indefensió i, com assenyala la Sentència recorreguda citant l'Aute d'aquesta Sala de 22 de març del 2010, en aquestes circumstàncies és precís entendre que el dret fonamental a la jurisdicció implica que no siguin posats obstacles indeguts a l'exercici de l'acció i que els requisits formals siguin interpretats de forma flexible en virtut del principi pro actione. En el mateix sentit, és procedent destacar que la LAFU estableix un procediment especial en matèria d'arrendaments urbans amb la finalitat d'aconseguir una major simplicitat i rapidesa tenint en compte els interessos en joc i que aquesta mateixa finalitat és la que inspira la norma que, a diferència de la que fonamenta altres procediments, regula els de mínima quantia, sense que ni en un cas, ni en l'altre, es vulnerin els drets de defensa i contradicció dels quals gaudeix el ciutadà, tenint en compte que l'exigència d'una forma determinada tendeix a protegir els interessos de les parts, que en aquest cas estan suficientment garantits, d'acord amb les finalitats que cerca el legislador en cada cas concret i no pas a obstaculitzar sense raons mereixedores de protecció l'exercici dels seus drets en contra del criteri d'economia processal i de la necessitat d'evitar dilacions injustificades en la resolució dels litigis.

II.- Com a segon motiu del seu recurs, argumenta la recurrent que l'arrendatària no li va donar el necessari preavís d'un mes abans de lliurar-li les claus de l'apartament i que, per tant, li deu 730 euros en aquest concepte que cal descomptar de l'import de la fiança, però tampoc aquest motiu es pot estimar.

No és objecte de debat que el 30 de novembre del 2009 els agents van lliurar les claus de l'apartament que li havien arrendat al defenent, tampoc es discuteix que una persona vinculada als Srs. T.i Alvarado va dipositar a les dependències de l'autoescola "Álvarez" una carta que portava data de u de novembre del 2009 en la qual es donava a la propietat el preavís corresponent (foli 13). És cert que aquesta missiva anava dirigida al Sr. Suárez i que aquest no era el propietari de l'apartament, però no es discuteix a les actuacions que el citat senyor era la parella de la Sra. Castrillo, que és la seva propietària, i actuava en representació seva, de tal manera que era la persona amb la qual es relacionaven els llogaters per tots els temes relacionats amb el contracte que vinculava a les parts, com es pot observar al document que consta al foli 68. També és veritat que la carta es va lliurar a les dependències de l'autoescola "Álvarez", que no es poden equiparar al domicili de la propietària de l'immoble, però tampoc es discuteix que era a aquest negoci, a on pel que sembla treballava el citat senyor, a on s'adreçaven les comunicacions dels arrendataris (folis 24 i 72).

D'altra banda, el document del foli 13 que conté el citat preavís porta el segell del citat negoci, fet que acredita la seva recepció i si bé és veritat que la Sra. Canales, treballadora de l'autoescola (foli 113 en relació al 64), afirma que va posar el segell de recepció sense adonar-se de que la data que en ell constava no era la real, sinó molt anterior, declaracions que confirmen els Srs. Azorin i Plaza, empleats igualment de la defenent (folis 114 en relació al 65 i 115 en relació al 66) cal tenir en compte, per un cantó, que aquestes manifestacions s'han de valorar amb molta cautela, ja que es tracta d'empleats de la persona que actuava en nom del defenent i, per un altre, que, a manca de prova concloent en contrari, cal presumir que la carta es va lliurar en la data que consta en ella i si es va admetre tàcitament un altre cosa per error, aquest sols pot perjudicar a la defenent que ha d'assumir les conseqüències de l'actuació de persones que depenen d'ella i en les quals l'adversa podia raonablement confiar, tenint igualment en compte que no consta en les actuacions cap requeriment per tal que l'arrendatari li abonés aquesta suma a la què sols es fa menció quan se li reclama a la propietària el retorn de la fiança que va rebre en el seu dia.

III.- Argumenta la recurrent com a darrer motiu del recurs que el pis es trobava en situació lamentable, especialment la campana de fums i el forn, raó per la qual considera que s'ha de descomptar de la fiança lliurada en el seu dia la quantitat de 949,30 euros corresponent al cost de la neteja i la pintura de l'apartament que els agents van ocupar en el seu dia.

A favor de la tesi de la recurrent hi ha el fet que aquesta aporta unes factures que acrediten el pagament de despeses tant de pintura, com de neteja del pis, tenint aquestes darreres una certa entitat (foli 73 i ss) i que l'advocada dels agents va acceptar que els hi fossin retornats exclusivament 587,36 euros de la fiança (foli 72), quantitat que resulta de descomptar de l'import de la mateixa més la suma corresponent a despeses de calefacció que se'ls hi devien (1.460 euros + 71,46 euros) la de 949,30 euros, import de les despeses de pintura, que els agents ja descompten de la seva reclamació, més les corresponents a la neteja del pis, que es neguen a descomptar. En contra d'aquest reconeixement argumenten els agents que aquest oferiment es va fer per tal d'evitar un plet, però que la recurrent no ho va acceptar reclamant altres quantitats.

Ateses les proves aportades per les dues parts, aquesta Sala considera que el reconeixement de deute fet en nom dels agents per la seva lletrada, porta a entendre que els Srs. Suárez i Alvarado acceptaven deure les sumes que se'ls hi reclamaven en concepte de pintura i neteja de l'apartament que havien tingut llogat, sense que consti el motiu pel qual ho feien, tenint en compte que del CD aportat a les actuacions es dedueix que les estances que es mostren del pis estaven netes, però no acredita que ho estigués tot ell i, per tant, procedeix estimar aquest motiu del recurs.

IV.- En estimar parcialment el recurs i també parcialment la demanda formulada en el seu dia per la representació processal dels Srs. Querol i Vélez procedeix no fer especial pronunciament sobre les costes de cap de les dues instàncies en virtut de la facultat que atorga als Tribunals el capítol X de la Novel·la 82.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

ESTIMAR PARCIALMENT el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la Sra. Castrillo contra la Sentència dictada en data 28 de gener del 2011, que REVOQUEM PARCIALMENT, condemnant a la Sra. Castrillo a pagar als Srs. Querol i Vélez la suma de 587,36 euros, més els interessos legals de dita quantitat a partir de la contesta a la demanda, sense fer especial pronunciament ni pel que fa a les costes de la instància, ni per les generades en aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.