Sanció per ús fraudulent de l'excepció de recuperació habitatge per ús propi

Sentència

Magistrats

IMMACULADA RODRIGUEZ DIAZ ELSA PUIG MUÑOZ ALEXANDRA CORNELLA SOLA

Tribunal Superior de Justícia

Sala Administrativa

TSJA.- 0000005/2026

ORIGEN.- 2000037/2025 - 0

NIG: 5300545320250000073

SENTÈNCIA 36-2026 DE 18/06/2026

Ponent : Immaculada RODRÍGUEZ DÍAZ

Data : 18/06/2026

Sala : Tribunal Superior de Justícia - Sala Administrativa

Referència : TSJA.- 0000005/2026

Nig : 5300545320250000073

IU : ECLI : AD: TSJA:2026:00036

SENTÈNCIA 36-2026

PARTS :

Apel·lant: GOVERN D'ANDORRA

Representant: Sra. Dolors

Advocada: Sra. Tània

Apel·lats: Srs. Damià i Vicenta

Representant: Sra. Elvira

Advocada: Sra. Aurora

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL

Presidenta: Sra. Elsa PUIG MUÑOZ

Magistrades: Sra. Alexandra CORNELLA SOLÀ

Sra. Immaculada RODRÍGUEZ DÍAZ

Objecte: Sanció per ús fraudulent de l'excepció de recuperació habitatge per ús propi

Andorra la Vella, el 18 de juny de 2026.

El Tribunal Superior de Justícia, Sala Administrativa ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions núm. 2000037/2025.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent la magistrada Sra. Immaculada RODRÍGUEZ DÍAZ, la qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- La representació processal dels Srs. Damià i Vicenta va interposar demanda jurisdiccional contra la resolució del Govern núm. 427822/2025, de data 14-05-2025, mitjançant la qual es desestimava el recurs interposat contra la decisió del Ministeri de Presidència, Economia, Treball i Habitatge, de data 23-01-2025 que acordava la imposició de dos sancions, per un valor total de 2.402,40 €, i la comunicació als actuals arrendataris del seu dret a sol·licitar la reducció de la renda, tenint en compte l'import que abonaven als anteriors arrendataris i en cas que l'import del lloguer fos més alt, d'acord amb l' article 1.2 b. de la Llei 30/2021 . En aquesta demanda demanava la revocació de les decisions impugnades.

2.- En la sentència núm. 000001/2026, de data 07-01-2026 el Tribunal de Batlles, en composició unipersonal, ha estimat la demanda promoguda per la part agent i ha declarat que tant la Resolució de Govern núm. 427822/2025, de data 14-05-2025, com la resolució administrativa del Ministeri de Presidència, Economia, Treball i Habitatge de data 23-01-2025, recaiguda en l'expedient sancionador núm. NUM000, no són ajustades a dret i als fins que legitimen l'activitat administrativa, procedint a la seva anul·lació.

3.- En el seu escrit d'apel·lació, el Govern estima, en substància, que:

- La resolució del contracte d'arrendament no fou fruit d'un mutu acord lliure entre les parts, sinó que va venir determinada per la manifestació expressa del nou propietari (Sr. Damià) que havia adquirit l'habitatge per destinar-lo a residència permanent pròpia, tal com consta en el correu electrònic de 14-12 2021.

- Atesa aquesta comunicació, l'arrendatari no podia raonablement activar la pròrroga forçosa, ja que el propietari havia al·legat expressament la causa d'ús propi, que és precisament una de les excepcions legals que n'impedeix l'aplicació. Exigir a l'arrendatari activar igualment la pròrroga suposa imposar-li una diligència que excedeix l'exigible.

- La relació de confiança entre ambdues parts -companys de la mateixa entitat bancària- i la circumstància que el Sr. Damià estigués en posició jeràrquica superior, reforça que l'arrendatari no podia desconfiar ni ignorar les manifestacions del propietari sobre la seva intenció d'ocupar l'habitatge.

- La sentència recorreguda incorre en una interpretació excessivament literal i restrictiva de la normativa sobre pròrroga forçosa, que genera indefensió a l'arrendatari en no tenir en compte el context real en què es van produir els fets.

- Pel que fa al deute al·legat pels arrendadors, en el moment rellevant per exercir la pròrroga (desembre del 2021) l'arrendatari estava al corrent de totes les obligacions contractuals, ja que les despeses de consum que generaven el supòsit deute no van ser justificades per la part arrendadora fins al juny del 2022.

- L'acord de condonació parcial del deute de juny del 2022 va ser acceptat pels arrendadors a canvi de recuperar l'habitatge anticipadament, de manera que no pot perjudicar retroactivament els drets de l'arrendatari ni ser invocat com a prova de la seva situació d'incompliment.

- El comportament posterior dels arrendadors -intentant vendre l'habitatge i, finalment, arrendant-lo a un tercer per una renda molt superior- evidencia que mai van tenir la intenció real d'establir-hi la residència permanent, la qual cosa vulnera la finalitat de les lleis de protecció dels arrendaments i de contenció de preus vigents en el moment dels fets.

- Les sancions imposades als arrendadors i l'obligació de comunicar als actuals arrendataris la possibilitat de sol·licitar la reducció de renda, d'acord amb l' article 1.2.b de la Llei 30/2021 , estan per tant plenament justificades.

4.- En la seva contesta, la representació processal dels Srs. Damià i Vicenta, al·lega que:

- L'argument de la relació de confiança i subordinació jeràrquica entre el Sr. Damià i el Sr. Eugeni és nou, introduït per primera vegada en apel·lació, i es fonamenta en simples conjectures sense suport probatori. L'únic fet acreditat és que ambdós treballaven per a la mateixa entitat bancària, d'una gran dimensió, la qual cosa no permet presumir ni relació personal estreta ni dependència jeràrquica.

- El primer motiu del recurs no constitueix un veritable error en la valoració de la prova, sinó una mera discrepància amb la conclusió judicial. El Govern no identifica cap contradicció, omissió ni arbitrarietat en el raonament de la sentència, sinó que simplement proposa una lectura alternativa dels fets.

- La causa jurídica determinant de l'extinció del contracte no fou la denegació d'una pròrroga forçosa per ús propi, sinó l'acord entre les parts per posar fi anticipadament a la relació arrendatària. El context en què es van produir els fets és una cosa, i la causa jurídica de l'extinció és una altra de ben diferent.

- El correu del Sr. Damià de 14-12-2021 no pot tenir l'abast que li atribueix el Govern. En cap moment el propietari va requerir formalment als arrendataris que marxessin per ús propi, ni va invocar aquesta causa per impedir la continuïtat de les pròrrogues legals. Ben al contrari, en aquell mateix correu s'afirmava expressament que es respectarien les pròrrogues legalment establertes.

- Els arrendataris no es trobaven en situació de desconeixement dels seus drets: el Sr. Eugeni havia consultat un advocat que li havia recomanat contactar directament el propietari, cosa que no va fer. Per tant, la tesi que no va activar la pròrroga per creure que seria inútil o perquè pensava que era automàtica és una hipòtesi sense fonament en les actuacions.

- El que va fer el propietari va ser refusar un nou contracte de 5 anys, cosa a la qual no estava legalment obligat i que no requereix cap justificació. Negar-se a formalitzar un contracte nou no equival a denegar una pròrroga legal ni a exigir la recuperació de l'habitatge per ús propi.

- Quant al deute, el propi correu del Sr. Eugeni de 30-06-2022 reconeix expressament que no podrà satisfer un import degut, la qual cosa acredita una situació d'incompliment existent en aquell moment. En tot cas, la qüestió de si l'arrendatari estava al corrent de les obligacions contractuals és irrellevant, perquè la pròrroga legal forçosa mai va arribar a operar: les parts van pactar una solució alternativa abans que s'hi arribés.

- L'acord de condonació parcial del deute i sortida anticipada de l'habitatge va ser acceptat voluntàriament per la propietat en exercici de la llibertat de pactes. Que la propietat hagués pogut negar-s'hi, com admet el propi Govern, reforça precisament que l'extinció es va produir per acord i no per cap altra causa.

5.- En el tràmit de conclusions totes les parts van confirmar els seus posicionaments.

6.- Havent-se designat la magistrada ponent, han quedat vistes les actuacions per a deliberar i decidir.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- Competència

El Tribunal Superior, Sala Administrativa, és competent per conèixer del recurs, en aplicació de l' article 39.3 de la Llei qualificada de la Justícia .

Segon.- Fets d'interès

Esdevé pacífic que mitjançant contracte atorgat en data 03-04-2012 ORG000 va arrendar als Srs. Eugeni i Custòdia l'habitatge situat a la ADR000, a Sornàs, parròquia d'Ordino, juntament amb plaça d'aparcament i traster adscrit a l'esmentat, de la seva propietat.

Dit contracte tenia una durada inicial de cinc anys, prorrogable tàcitament anyalment, si cap de les parts comunicava a l'altra la seva intenció de no renovar més el contracte amb un preavís mínim de tres mesos de l'expiració del termini inicial, o de les successives pròrrogues.

Mitjançant carta del 18-06-2021 ANDBANK -encara en la seva qualitat de propietari de l'immoble- comunicà als arrendataris, amb l'antelació mínima prevista contractualment, la seva voluntat de no prorrogar més el contracte donant-lo per vençut fins per tot el 02-04-2022. Així i tot es manifestava en la mateixa carta que si la normativa l'obligava a modificar els termes del contracte, ho compliria "acuradament". Aquesta carta fou efectivament rebuda pel Sr. Eugeni el 23-06-2021.

Mitjançant escriptura pública atorgada el 28-06-2021 pel Notari Sr. Hubert, amb el número NUM001 del seu protocol, els Srs. Damià i Vicenta adquirien les esmentades unitats immobiliàries, circumstància que fou degudament informada per ANDBANK als arrendataris mitjançant correu electrònic de 20-07-2021, quedant d'aquesta manera subrogats els nous propietaris en els drets i deures de l'arrendadora.

El 15-11-2021 l'arrendatari Sr. Eugeni manifestava als Srs. Damià i Vicenta que la seva intenció era de continuar residint en l'habitatge tot sol·licitant la formalització d'un nou contracte d'arrendament d'una nova durada de cinc anys, amb condicions similars a les actuals quant a la renda, i despeses complementàries. Així mateix referia en el mateix correu que "per perfilar tots els possibles detalls, i si no tens cap inconvenient, et contactarà el meu amic el Sr. Ladislau, advocat de professió i gran persona, amb molta experiència i capacitat de mediació per trobar un resultat satisfactori per ambdues parts.

T'agraeixo que valoris la nostra petició i que puguis atendre al Sr. Ladislau en nom meu i de la meva família".

Aquesta proposta va ser contestada pel Sr. Damià amb un primer correu el 15-11-2021 que deia:

"Hola Ben

Quan volguis li pots dir al teu advocat que em truqui i que me envií un E-mail per parlar del tema.

Una abraçada"

Trametent un segon correu el 14-12-2021 dient:

"Estimat Ben :

Han transcorregut més de 3 setmanes sense cap contacte per part del teu advocat. I voldria en qualsevol cas, explicar-te la nostra posició.

Quan vàrem adquirir aquest pis al banc, se'ns van informar que el contracte de lloguer ja estava vençut i no renovat ( i que així t'ho havien comunicat) i que només les mesures COVID de Govern havia allargat transitòriament el contracte, motiu pel qual vaig decidir fer la compra.

Jo actualment, a igual que tu, estic de lloguer i el propòsit de la adquisició es precisament que sigui la meva residència permanent. Es per això que vàrem fer la compra i no podem allargar el contracte més enllà del que la normativa COVID de Govern a establert, fent que el contracte acabi en data 2 d 'abril 2022 i entenc que les noves mesures de Govern facin que aquest contracte s'allargui ara fins l'Abril del 2023.

Per part nostre cap problema en mantenir les actuals condicions contractuals fins aquesta data, però lamentablement no podem allargar el contracte més enllà d'Abril 2023 pels motius que ja t'he mencionat.

Espero que aquesta pròrroga et sigui suficient per poder organitzar el canvi, ja que et dona un ampli marge de maniobra".

Correu que era al seu torn respost pel Sr. Eugeni el 14-12-2021 dient

"Si, si ens permeteu mantenir la residencia en les mateixes condicions fins abril 2023, per part nostre perfecte, ja que ens dona temps suficient per trobar una altre habitatge amb condicions dignes, ja que actualment no trobem res en condicions aptes per la nostra família.

Gracies per tot i amb això, ens donem per satisfets".

No obstant l'anterior, i desprès de comunicar la propietat els consums d'aigua i calefacció a pagar pels arrendataris, el Sr. Eugeni trametia a la Sra. Vicenta un correu el 30-06-2022 quin deia:

"Bona tarda Sra. Vicenta

No ens passi demà, dia 1 de juliol, cap rebut per import de 1.779,63 euros, ja que malgrat estem d'acord amb els consums i el import, no el podrem pagar.

Els hi avanço, que estem en disposició de deixar el pis com a màxim el 31 d'agost i vist que vostès podran ocupar-lo abans del termini màxim del 03/04/2023, els hi agrairem que valorin la quitança de dit import i dels propers lloguers de juliol i agost, vist que vostès s'estalviaran 7 mesos del seu lloguer actual i aquesta situació els pot compensar sobradament, en canvi, a la meva família el trasllat ens suposarà un impacte econòmic molt important per a la nostra economia, al haver de fer front a despeses de mudança, compra de nous electrodomèstics i mobles (els nostres, la major part estan fets a mida i no els podrem aprofitar), fiances i dipòsits, comissió i honoraris de la agencia immobiliària i l'alta de la contractació deis nous subministraments.

Els hi agrairé que valorin dita proposta en la seva justa mesura, ja que no els hi demanem per caprici o cobdícia, sinó per una necessitat vital".

Correu que fou contestat per la Sra. Vicenta dient:

"Entenem la situació i per això hem decidit acceptar la seva petició. Tot i que donat que ja estem a 30 de juny, no sé si serem a temps de parar el gir dels rebuts més propers. Si fos els cas que els arribi algun rebut, consums o lloguer, simplement demanin la seva devolució.

Queda doncs fixada la data del 31 d'agost 2022 per l'entrega de claus definitiva.

Només em queda comentar que després de la meva visita d'ahir al pis, vaig contactar amb la nostra assegurança i la de la comunitat per tal de procedir a arreglar la gotera del sostre de l'entrada del pis. És per això que, en algun moment proper el perit ens demanarà d'entrar al pis per valorar el sinistre i la seva procedència. En el moment que tingui noticies del perit, els hi faré saber per tal d'acordar data i hora.

Moltes gracies i salutacions".

La possessió dels béns objecte d'arrendament fou finalment lliurada el 05-09-2022.

L'expedient sancionador que ens ocupa s'inicià a resultes de la comunicació efectuada pel Sr. Eugeni al Govern el 30-08-2022 dient:

"En el marc de la

Llei 15/2020 i segons el seu

article 1, punt 2

, informo que l'actual propietari del pis a on resideixo actualment a Ordino, situat al ADR000, el Sr. Damià i la seva dona, la Sra. Vicenta, em van comunicar el 14/12/2021 que no ens volien renovar el contracte de lloguer per 5 anys més ja que l'havien comprat el juliol 2021 per ús propi com a residència habitual.

Després d'això, hem trobat un altre pis de lloguer i hem comunicat al propietari que el deixaríem lliure aquest proper 5 de setembre.

Per sorpresa nostra, hem vist que tenen el pis en venda i exposat en una immobiliària del País, en conseqüència, crec que no ha respectat la normativa actual i que ens han mentit sobre l'ús del pis, ja que sembla que realment han fet una inversió especulativa i els hi feia nosa que hi hagués un llogater vivint al pis.

En aplicació de la llei, demano que el Ministeri d'Habitatge i Territori faci el seguiment degut".

I finalitzà amb la Resolució dictada en data 23-01-2025 per la M.I. Ministra de Presidència, Economia, Treball i habitatge que decideix imposar als Srs. Damià i Vicenta "dos sancions econòmiques per un import de 1.201,20 euros cadascuna per la infracció de l'

article 53.2, lletres a i b, de la Llei 15/2022

, del 23 de maig, de text consolidat d'arrendaments de finques urbanes, per la comissió de dos infraccions greus, consistents a:

- No haver presentat la documentació que ha d'acreditar la situació que ha impedit la renovació d'un contracte d'arrendament d'habitatge en benefici de la part arrendadora o de la part arrendatària familiar en primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat, d'acord amb l'

article 53.2, lletra b, de la Llei 15/2022

, del 23 de maig, de text consolidat d'arrendaments de finques urbanes.

- lncomplir el període de cinc anys de residència efectiva en l'immoble recuperat per a ús propi de la part arrendadora o a favor d'un familiar en primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat, de manera que s'hagi impedit la renovació o la continuació d'un contracte de lloguer d'habitatge habitual legalment prevista, d'acord amb l'

article 53.2, lletra a, de la Llei 15/2022

, del 23 de maig, de text consolidat d'arrendaments de finques urbanes".

Quina fou confirmada en alçada pel Govern mitjançant la Resolució núm. 427822/2025, de data 14-05-2025, ambdues decisions objecte d'impugnació jurisdiccional.

La sentència d'instància ha desestimat la demanda després d'examinar la causa jurídica de l'extinció de la relació arrendatària i concloure que la pròrroga legal forçosa no es va activar perquè els arrendataris no la van exercir, sinó que van sol·licitar un nou contracte i, davant la negativa legítima dels arrendadors, van acordar extingir la relació arrendatària en un context d'incompliment econòmic i quita del deute. Per tant, la resolució deriva d'un acord entre les parts i no d'una denegació il·legal de pròrroga, fet que exclou qualsevol infracció del règim legal aplicable.

L'apel·lació es centra precisament en aquest darrer aspecte.

Tercer.- Normativa d'aplicació

Com encertadament recull la sentència apel·lada en el moment de la denúncia unilateral exercida per la primigènia propietària (ANDBANK) i del venciment previst el "règim legal aplicable en matèria d'arrendaments d'habitatge venia modulat per la Llei 18/2019, del 15 de febrer, del pressupost per a l'exercici del 2019 (vid. disp. add. tercera), així com per les successives normes excepcionals aprovades durant els anys 2019 a 2021, que van introduir un règim de pròrroga legal forçosa dels contractes d'arrendament d'habitatge per a residència habitual i permanent. Aquestes normes establien amb caràcter general que, a manca d'acord entre les parts, la part arrendatària podia exigir una pròrroga del contracte. En tot cas es preveia expressament excepcions a aquest dret, entre les quals ja figurava la recuperació de l'habitatge per a ús propi de la part arrendadora o de familiars propers.

Així, tant la Llei 23/2019, com posteriorment la Llei 15/2020 i la Llei 30/2021, ja contemplaven que la part arrendatària no podia exigir la pròrroga legal quan la part arrendadora recuperava l'habitatge en finalitzar el contracte per destinar-lo a ús propi, amb les conseqüències que aquest règim comportava.

En aquest marc normatiu, doncs, la possibilitat jurídica de no consentir noves pròrrogues forçoses per raó d'ús propi ja es trobava positivament prevista en l'ordenament, encara que el legislador no hagués sistematitzat encara totes les garanties i obligacions associades a aquesta excepció amb el detall i reforç que introduiria posteriorment la Llei 41/2022.

Per contra, en la data de les comunicacions creuades (novembre-desembre de 2021) no es trobava encara en vigor la Llei 30/2021, que entra en vigor l'1 de gener de 2022, ni tampoc cap altra disposició que configurés un dret subjectiu de la part arrendatària a exigir la formalització d'un nou contracte d'arrendament de cinc anys un cop denunciada la relació contractual originària.

En tot cas, tant sota la

llei 15/2020 (vid. art. 1

) com sota la regulació posterior de la

Llei 30/2021 (art. 1

), el règim de pròrroga legal forçosa es configura de manera expressa com un mecanisme subsidiari, activable únicament a manca d'acord entre les parts. En aquest sentit, els successius textos estableixen que els contractes "es poden prorrogar, renovar o extingir segons convinguin lliurement les parts", i que només "a manca d'acord entre les parts" la part arrendatària pot exigir una pròrroga legal d'un any més, sempre que, a més, es trobi "al corrent de totes les obligacions contractuals a càrrec seu".

Altrament, quant a les infraccions administratives imposades, l' article 53.2, apartats a ) i b) de la Llei 15/2022 , del 23 de maig, de text consolidat d'arrendaments de finques urbanes, disposa que:

"Constitueix una infracció administrativa greu:

a) Incomplir el període de cinc anys de residència efectiva en l'immoble recuperat per a ús propi de la part arrendadora o a favor de familiar en primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat, de manera que s'hagi impedit la renovació o continuació d'un contracte de lloguer d'habitatge habitual legalment prevista; llevat que l'incompliment del període de cinc anys sigui degut a alguna causa de força major, separació, divorci, accident o malaltia de la part arrendadora o del familiar en primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat.

b) No haver presentat la documentació que ha d'acreditar la situació que ha impedit la renovació d'un contracte d'arrendament d'habitatge, en benefici de la part arrendadora o de la part arrendatària familiar en primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat."

Quart.- Resolució del cas

La qüestió central del present recurs rau en determinar si l'extinció del contracte d'arrendament va ser fruit d'un acord voluntari entre les parts -posició que acull la sentència apel·lada- o si, al contrari, va venir imposada per la invocació de la causa d'ús propi per part del propietari i per la impossibilitat implícita d'exercir el dret a pròrroga -posició que sosté el Govern apel·lant-.

I a criteri de la Sala, i a la vista de la seqüència fàctica que tot seguit s'exposa, la causa jurídica de la resolució contractual va ser, com encertadament ho ha resolt el Tribunal d'instància, l'acord entre les parts.

Cal recordar, en primer lloc, que va ser la part arrendadora originària (ANDBANK) qui va comunicar als arrendataris, amb l'antelació mínima de tres mesos prevista contractualment, la seva voluntat de no renovar ni prorrogar el contracte més enllà del 2 d'abril de 2022. En aquesta mateixa posició es van subrogar posteriorment els Srs. Damià i Vicenta en adquirir l'habitatge.

Doncs bé, en aquest context, els arrendataris -tot i disposar de l'assistència jurídica deguda, com es reconeix en el propi correu tramès pel Sr. Eugeni el 15-11-2021- no van activar en cap moment el dret a la pròrroga forçosa que la Llei els reconeixia. Cal recordar, en aquest sentit, que la pròrroga forçosa legal opera únicament quan, en absència d'acord entre les parts sobre la continuïtat del contracte, l'arrendatari l'exerceix i l'exterioritza expressament davant la propietat; en defecte d'aquesta manifestació de voluntat, la pròrroga legal simplement no opera.

En canvi, en lloc d'exercir i exterioritzar aquest dret, els arrendataris van optar per una via diferent. El 15-11-2021 van sol·licitar a la nova propietat -Srs. Damià i Vicenta- la formalització d'un nou contracte d'arrendament de cinc anys, en condicions similars a les vigents. És important subratllar aquesta distinció: el que els arrendataris van demanar no va ser l'exercici de la pròrroga forçosa legal -a la qual eventualment podien tenir dret i que, malgrat tot, mai no van fer valer ni exterioritzar-, sinó la formalització d'un contracte nou per cinc anys. Ara bé, aquesta darrera pretensió no tenia cap empara legal en la normativa vigent en aquell moment. La Llei 30/2021 -única norma que preveu, en determinades circumstàncies, una pretensió d'aquesta naturalesa- encara no havia entrat en vigor, fet que no es va produir fins l'1 de gener de 2022.

Per tant, la sol·licitud dels arrendataris no es fonamentava en cap dret legalment reconegut a la data en què va ser formulada, i excedia manifestament l'àmbit de protecció que els atorgava la normativa aplicable. La propietat, doncs, no estava legalment obligada a atendre-la, i de fet la va refusar mitjançant el correu de 14-12-2021.

És cert que, en comunicar la denegació el propietari va al·legar dos motius: d'una banda, que havia adquirit l'habitatge amb la creença que el contracte ja havia vençut i no s'havia renovat -prorrogat només transitòriament per les mesures Covid del Govern-; i, de l'altra, la seva intenció de fixar-hi la residència permanent. Tanmateix, d'aquesta manifestació no pot inferir-se que els arrendataris quedessin privats del dret a la pròrroga forçosa que la llei els reconeixia. Per dos motius: primer, perquè res no els va impedir exigir -tot i no tenir empara legal- la formalització d'un nou contracte; i segon, perquè el mateix propietari indicava expressament, en el seu correu, que entenia que les mesures governamentals comportaven l'allargament del contracte fins a l'abril del 2023. Aquesta manifestació posa de manifest que, davant la manca d'acord sobre un nou contracte en els termes demanats pels arrendataris, la propietat va optar voluntàriament -al marge de la pròrroga legal- per perllongar la relació arrendatària fins a aquella data, opció que els arrendataris van acceptar expressament.

Succeeix però que, abans que arribés aquest nou termini de l'abril del 2023, els arrendataris desprès d'exposar breument que no podien assumir les despeses complementàries que li eren reclamades, i demanar la condonació parcial d'aquestes i de dues mensualitats de lloguer, van comunicar a la propietat la seva disposició a lliurar anticipadament l'habitatge, concretament el 31 -08-2022. I aquesta proposta va ser acceptada per la propietat, fent-se efectiva la restitució de la possessió el 5 de setembre de 2022.

En conseqüència, a la vista d'aquesta seqüència fàctica no hi ha cap dubte que la relació arrendatícia es va extingir per acord mutu de les parts, acord que va incloure la condonació parcial del deute generat i de dues mensualitats de lloguer, i la restitució anticipada de l'habitatge. La causa jurídica determinant de l'extinció és per tant aquest negoci extintiu bilateral, i no cap denegació de pròrroga forçosa que, insistim, els arrendataris mai no van exercir ni exterioritzar.

I el context en què es van produir les negociacions no altera aquesta qualificació jurídica. En efecte l'acord va ser acceptat voluntàriament per ambdues parts en exercici de la llibertat de pactes, sense que consti acreditat que la relació professional entre el Sr. Damià i el Sr. Eugeni hagués pogut viciar la llibertat de decisió de l'arrendatari (que de fet només l'arrendatari estaria legitimat per al·legar).

En definitiva, en absència d'una denegació de pròrroga per ús propi, i havent quedat acreditat que la pròrroga legal mai no va arribar a operar per manca d'exercici i exteriorització per part dels arrendataris, que en el seu lloc van optar per sol·licitar la formalització d'un nou contracte per al qual no existia empara legal, no concorren els pressupostos d'aplicació de les sancions previstes a l' article 1.2.b) de la Llei 15/2022 , del 23 de maig, de text consolidat d'arrendaments de finques urbanes.

En conseqüència, el recurs ha de ser desestimat.

Cinquè.- Costes

No s'aprecien circumstàncies determinants d'una especial condemna al pagament de les despeses d'aquesta segona instància.

DECISIÓ

En atenció a tot el què s'ha exposat, la Sala Administrativa del Tribunal Superior de Justícia, en nom del poble andorrà, decideix:

Primer.- Desestimar el recurs d'apel·lació presentat pel Govern.

Segon.- Confirmar la sentència recorreguda.

Tercer.- No efectuar cap condemna en costes.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramès testimoni al Tribunal Unipersonal de la Secció Administrativa, per al seu coneixement i execució, ho acordem, manem i signem.