Contracte mediació - corretatge- reclamació comissió per part d'agència immobiliària- caràcter decisiu de la intervenció (6000067/2019)

Sentència

Magistrats

Albert Andrés Pereira Carles Cruz Moratones Vincent Aniére

TSJC.- 0000307/2020 ORIGEN: 6000067/2019 - 00

NIG: 5300542120190000424

PARTS:

Apel·lant : Calderón

Procurador : Sra. Valverde

Advocat : Sr. Sancho

Apel·lat : Sra. Talavera

Procurador : Sra. Serra

Advocat : Sra. Pombo

SENTÈNCIA 091-2020

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President : Sr. Albert Andrés Pereira

Magistrats: Sr. Vincent Anière

Sr. Carles Cruz Moratones

Andorra la Vella, el 30 d'abril del 2021. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Albert Andrés Pereira, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

Primer.- En data 10-08-2020 el Tribunal de Batlles va dictar sentència amb la següent decisió:

"Primer.- Desestimar de forma integra la demanda formulada per la representació processal de la societat Calderón contra la Sra. Talavera i absoldre aquesta darrera de les pretensions que s'hi contenen.

Segon.- Fer imposició a la part agent del pagament de les costes judicials ocasionades en la forma prevista al V. apartat dels Fonaments Jurídics de la present resolució judicial."

Segon.- Contra l'esmentada resolució la representació processal de la societat Calderón va interposar recurs d'apel·lació.

En data 15-01-2021, aquesta ultima va presentar el seu escrit de conclusions i en mèrits del que s'hi argumenta demana que es revoqui la sentència apel·lada i que s'estimi la seva demanda així com que es condemni a la Sra. Talavera al pagament de l'import de 14.107,75.-EUR a raó de la comissió meritada de resultes de la intermediació duta a terme en la compravenda, dels interessos legals meritats a comptar del 18-09-2018 així de les costes judicials ocasionades en primera i segona instància, inclosos els honoraris d'advocat, procuradora i saig.

Tercer.- El 23-02-2021, la representació processal de la Sra. Talavera va formular el corresponent escrit de contesta a les conclusions i segons el que s'hi exposa sol·licita que confirmi la sentència d'instància i es condemni a la part apel·lant al pagament de les costes processals incloent els honoraris d'advocat i de procurador.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- La pretensió que exercita la part agent en aquest procés consisteix en sol·licitar la condemna de la demandada a satisfer-li l'import corresponent al 5% del preu de la venda d'un immoble ubicat a la vila de XXXX, més l'import de l'IGI, interessos legals i costes. Aquesta quantitat correspon a la comissió pel corretatge o mediació que hauria dut a terme la demandant, que actua com agència immobiliària i que sosté que la compraventa s'hauria materialitzat com a conseqüència de les gestions que va dur a terme, i que no han estat reconegudes per la demandada, que va procedir a vendre directament l'habitatge al compradors, sense la intervenció de l'agent.

La sentència del Tribunal de Batlles ha desestimat la demanda. Encara que ha admès l'existència d'un contracte de corretatge o mediació entre les parts, de caràcter verbal, ha acabat concloent que les gestions realitzades per l'agència immobiliària no van resultar decisives per a la conclusió del contracte, ja que van consistir exclusivament en la visita de l'immoble per part dels compradors, sense que hi hagués un seguiment comercial posterior a aquesta visita. Al mateix temps, el preu que finalment es va pactar va ser inferior al que havia ofert l'agent.

La representació de la part demandant ha interposat recurs d'apel·lació contra l'esmentada sentència de la Batllia. En aquesta s'insisteix en l'existència d'un mandat de venda i s'afirma que les seves gestions van ser decisives i determinants en la compravenda de l'immoble, atès que els compradors ja eren clients de l'agència immobiliària, doncs van posar a la venda a través seu un immoble de la seva propietat i pretenien adquirir-ne un altre de més gran, cosa que es va concretar amb la compravenda de l'habitatge litigiós. A més, la primera visita dels compradors a aquest immoble va ser la que va organitzar la recurrent, que va tenir lloc el 5 de juliol de 2018.

La demandada s'oposa al recurs al·legant que els compradors ja tenien coneixement de que l'habitatge estava en venda a través de l'anunci que la primera va posar a l'escola bressol on assisteixen els seus respectius fills. D'aquesta manera, ja s'havia concertat una visita per al dia següent de la que va organitzar la recurrent, moment en què els futurs compradors es van adonar que es tractava del mateix habitatge. En segon lloc, la recurrent no va fer cap seguiment posterior a la visita i el preu finalment concertat és inferior al que oferia l'agència immobiliària, motius pels quals considera que la compravenda es va formalitzar com a conseqüència del contacte directe entre venedora i compradors i no gràcies a les gestions de l'agència immobiliària.

Segon.- La més recent jurisprudència d'aquesta Sala (v. sentència de 22 de desembre de 2020 - rotlle TSJC-172/2020) ha declarat, sobre la naturalesa del contracte litigiós, que:

"El contracte de mediació o corretatge és aquell pel qual una persona, anomenat mediador, assumeix la funció essencial de posar en relació dues o més persones amb la finalitat de facilitar l'eventual conclusió d'un contracte o possibilitar la seva perfecció o consumació efectiva, a través de la prestació dels serveis necessaris per a aquesta finalitat, percebent una contraprestació econòmica a càrrec de qui realitza l'encàrrec (el comitent). Aquesta contraprestació econòmica, es troba no obstant sotmesa a la condició suspensiva de la celebració del contracte projectat entre les parts. D'altra banda, el mediador intervinent tindrà dret a la retribució íntegra de la comissió pactada, quan la seva gestió resulti decisiva o determinant per a la bona fi de l'encàrrec realitzat.

La part recurrent relaciona la perfecció del contracte d'arrendament amb la circumstància que la primera visita que la part demandada va efectuar era realitzada mercès l'empleada de la seva societat i que l'empleada li hauria facilitat una còpia del plànol de l'apartament així com informació relativa a dues places d'aparcament estàndards (simples i dobles) en l'edifici. Si bé amb anterioritat, aquesta circumstància podia ser transcendental, ja no és el cas avui en dia, doncs ja hem pogut establir que "Ara, amb l'aparició de les comunicacions telemàtiques i digitals (internet) com les xarxes socials la captació de clients potencials té tota una altra dimensió, en especial de pàgines web especialitzades i per tant, flueix la informació i la publicitat amb molta més celeritat. Això comporta que el paper de les agències ja no ha de centrar-se tant en la captació de clients per dur-los a la visita presencial (que ara pot ser virtual) sinó a l'oferiment de gestions i serveis complementàries que els dirigeixin envers un web o envers un altre més atractiu des del punt de vista de la informació, de la presentació, de la localització per localitats, preus, dimensions, característiques, entre d'altres. Per tant, amb això volem ressaltar que la jurisprudència ha d'anar compassada amb la realitat social que ens envolta i no podem donar pautes o criteris genèrics com els que la realitat de fa 20 anys aconsellava (el denominat caràcter evolutiu de la jurisprudència). Sentències de 26-6-2019 (rotlles TSJC-298/2018 i TSJC-33/2019)".

Tercer.- En aquesta alçada ja no es discuteix realment l'existència d'un contracte verbal de mediació o corretatge, ja que la demandada va facilitar als empleats de l'agent l'accés a l'habitatge de la seva propietat, a fi de realitzar fotografies que permetessin anunciar la venda de l'immoble, i també va entregar-los les claus per a la visita dels possibles compradors. En conseqüència, s'han de confirmar les conclusions a què arriba la sentència apel·lada sobre aquest particular.

La qüestió litigiosa queda, doncs, circumscrita a determinar si les gestions que va dur a terme la recurrent van ser determinants per a la conclusió del contracte.

Sobre aquest punt, cal tenir en compte en primer lloc que, tot i ser cert que l'agència immobiliària va organitzar la que va ser la primera visita que els futurs compradors van fer a l'habitatge, no consta la realització de cap gestió posterior, encara que aquests havien manifestat que trobaven a faltar la disponibilitat d'una plaça d'aparcament i d'un traster, sense que la recurrent hagués intentat trobar alguna alternativa.

En segon lloc, el contacte previ entre la venedora i els compradors a través de l'escola bressol on assisteixen els seus fills resulta versemblant, ja que aquests havien concertat una visita al mateix habitatge per al dia següent a l'anterior. D'altra manera, no s'explica com els futurs compradors podien disposar de les dades de contacte de la propietària, que lògicament no els hi va facilitar l'agència immobiliària.

En darrer terme, i com a element més determinant, s'ha de constatar que la intervenció de la recurrent no va ser decisiva quant als elements essencials del contracte i, especialment, pel que fa al preu, ja que l'oferta presentada per l'agència immobiliària era de 320.000 EUR, mentre que l'habitatge es va vendre finalment per 270.000 EUR. La recurrent afirma que és lògic que el preu que ella va oferir fos superior, ja que incloïa la comissió o remuneració que li corresponia. Tanmateix, és suficient comparar les dues xifres per concloure que la diferència és notablement superior al 5%, que és la comissió habitual en aquests tipus d'operacions i que és la que reclama la recurrent.

Les altres dades que s'invoquen no són determinants. En concret, el fet que les parts utilitzessin el model de contracte de l'agent obeeix probablement al fet que els compradors havien venut el seu anterior habitatge a través de la mateixa agència immobiliària i, en conseqüència, disposaven d'aquest model, circumstància que és aliena a la demandada.

Per tot això, s'ha de concloure que la intervenció de la recurrent no va ser decisiva ni determinant en la concertació de la compravenda, de manera que s'ha de desestimar la reclamació que formula de la comissió corresponent i, en conseqüència, procedeix desestimar el recurs i confirmar la sentència apel·lada.

Quart.- La desestimació del recurs comporta la imposició a l'apel·lant de les costes causades, inclosos els honoraris d'advocat i procurador, com resulta de la constitució de l'emperador Zenó (Codi 7, 51, 5).

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas, la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, ha pres la següent

DECISIÓ

Desestimar el recurs d'apel·lació que interposa la representació de l'entitat Calderón contra la sentència dictada el 10 d'agost de 2020 per la Secció Civil del Tribunal de Batlles, que es confirma íntegrament, amb imposició a la recurrent de les costes causades en aquesta instància, inclosos els honoraris d'advocat i procurador.

Aquesta resolució és ferma i executiva.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-