Contracte de promesa de compravenda-novació tàcita data lliurament (TSJC 416/14)

Aute

Magistrats

Carles Cruz Moratones Joan Manel Abril Campoy Vincent Aniére

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000416/2014 ORIGEN: 3100700/2011 - 00

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 27 d'abril del 2015.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i els magistrats M.I. Sr. Vincent Anière i M.I. Sr. Carles Cruz Moratones, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- Per escrit de data 16-12-2011, la representació processal del Sr. Sanç, va presentar davant de l'Hble. Batllia, demanda civil a tramitar pel procediment ordinari, contra la societat Andrade sol·licitant que es dictés Sentència declarant resolt el contracte de promesa de compravenda d'una unitat immobiliària signat en data 20-11-2006 per el demandant i la societat demandada, i condemnant-la a pagar la quantitat principal de 75.077.-euros, juntament amb un 30% en concepte de danys i perjudicis pactats, amb imposició a la defenent de la totalitat de les costes processals, incloent-hi els honoraris d'advocat i de procurador.

II.- La representació processal de la societat Andrade va oposar-se a la demanda, sol·licitant la seva desestimació, amb imposició a l'agent de les costes processals.

III.- L'Hble. Tribunal de Batlles, Secció Civil, va dictar sentència amb data 05-11-2014, amb la següent part decisòria:" DECIDEIX:

Que ha de declarar i declara rescindit el contracte de promesa de compravenda signat entre les parts litigants el 20 de novembre del 2006 i que afecten a aquelles unitats immobiliàries descrites en l'escrit de demanda introduït en els presents autes, i això per incompliment contractual manifest imputable a la part prometent venedora, és a dir a la societat mercantil andorrana per participacions "Andrade", i en conseqüència ha de condemnar i condemna a la darrera a retornar al Sr. Sanç la suma global de setanta-cinc mil setanta-set euros (75.077.- EUROS); tot això amb condemna expressa de la societat defenent a assumir les costes judicials ocasionades al demandant tal i com ho preveu el II.- Considerant.".

IV.- Contra aquesta resolució ha interposat recurs d'apel·lació la representació processal de la societat Andrade, i en data de registre 23-12-2014, va articular escrit de conclusions, en mèrits del qual i pels motius continguts en el mateix demana la revocació de la resolució d'instància i que es dictés una nova desestimant les pretensions de l'agent i imposant a l'adversa les costes processals de primera i segona instància.

Pel contrari, la representació processal de la part recorreguda va presentar escrit de contesta a les conclusions, de data de registre 27-01- 2015, en mèrits del qual sol·licita la desestimació del recurs i la imposició a la part recurrent de les costes processals de segona instància.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Carles Cruz Moratones.

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat en autes que en data 20-11-2006, el Sr. Sanç i la societat Andrade van atorgar un contracte denominat "CONTRACTE DE PROMESA DE COMPRA-VENDA" d'un apartament situat a la planta àtic, porta 5, Bloc B, i d'una plaça d'aparcament amb número pendent d'assignació, del conjunt conegut com Andrade, a la parròquia de Canillo.

En aquest contracte la societat, actuant com a promotora de la residència, es va comprometre a vendre i el Sr. G. es va comprometre a comprar l'esmentada unitat immobiliària i això sobre plànols i pel preu total de 300.310.-euros. La societat promotora es va comprometre a lliurar les unitats immobiliàries en el termini màxim de 32 mesos a partir de la data de signatura del contracte, és a dir el dia 20 de juliol del 2009.

Exactament igual va contractar el germà del Sr. G., en Sarabia però respecte la porta 1 de l'àtic esmentat. Més tard ens tornarem a referir al cas del germà.

El Sr. G. va realitzar els pagaments parcials previstos en el contracte per l'import total de 75.077.EUR, havent de pagar la resta al moment en què s'atorgués l'escriptura pública de compravenda.

II.- El motiu del recurs rau en el fet que, al parer de la part recurrent, és de manera errònia que el Tribunal ha considerat que no existia cap novació quan en realitat ha existit una novació tàcita. Argumenta en essència el recurrent que : 1) que el fet pel Sr. G. d'iniciar els tràmits per obtenir una autorització d'inversió estrangera quan ja s'ha escolat amb escreix el termini màxim per l'entrega del pis constitueix una prova inequívoca de la novació; 2) que el Sr. G. no ha exercitat la seva facultat de resoldre el contracte perquè volia complir el contracte acceptant per tant el retard en l'entrega i que el lliurament del pis es fes en un termini raonable a partir de la sol·licitud d'inversió estrangera; 3) que l'acció de sol·licitar l'autorització d'inversió estrangera s'ha d'assimilar a l'acció de pagament en un cas jutjat per aquesta Sala (TSJC-110/11); 4) que atès la novació tàcita, el motiu invocat pel Sr. G. per resoldre el contracte no és legítim i 5) que és el Sr. G. que ha decidit no complir el contracte quan se l'ha informat que es podia escripturar la venda.

No hi ha cap controvèrsia entre les parts que el lliurament de les unitats immobiliàries previst contractualment pel mes de juliol del 2009 no va tenir lloc.

Al respecte, de la prova practicada es demostra que en novembre del 2010, la societat promotora va pretendre que era possible finalitzar l'escriptura però ho va anul·lar (era prevista la signatura pel 26 de novembre) ja que encara faltaven els documents necessaris. En efecte, la llicencia d'ús o primera habitació és del dia 13-12-2010 i la cèdula d'habitabilitat del dia 30- 12-2010. No és fins al dia 11-01-2011, que la societat constructora va informar a la societat demandada que hagin rebut totes les autoritzacions, es podia procedir a la escriptura de la compra venda.

En febrer del 2011, la immobiliària del venedor va proposar al comprador, Sr. G., alternatives a la compra del pis de Canillo, presentant-li dos altres pisos ( a Andorra la Vella i a la pleta de Soldeu). És clar que el Sr. G. va estudiar aquestes proposicions alternatives i les va visitar juntament amb la seva esposa, però les va rebutjar.

Aleshores, la societat promotora li va proposar un contracte de rescissió de la promesa de compravenda (de data 25-02-2011), contracte estipulant el retorn dels 75.077 EUR pagats però sense cap indemnització. El Sr. G. no va firmar dit conveni i mitjançant cartes d'advocat de data 13-04-2011 i 01-12-2011, va donar el conveni per resolt atès la falta de lliurament i va requerir el retorn de les sumes pagades.

És innegable que la data de lliurament era una condició essencial del contracte. A partir del moment on el Sr. G. ha respectat la seva obligació essencial, és a dir els pagaments convinguts, queda clar que l'obligació principal del promotor-venedor, professional del negoci immobiliari, era d'adoptar tota la diligència necessària per a portar a terme el lliurament de la unitat immobiliària. La societat promotora no ha establert cap motiu suficient per justificar el retard en el lliurament.

En aquesta alçada, la controvèrsia es cenyeix essencialment a la qüestió de determinar si ha existit una novació tàcita fent que les parts haurien decidit modificar la data de lliurament.

La novació mai es presumeix. Els Tribunals Andorrans reconeixen la possibilitat d'una novació tàcita però aquesta no es pot deduir del silenci de les parts sinó d'una actuació concloent de les mateixes. Per considerar l'existència d'una novació tàcita, és imprescindible una prova que les parts van exterioritzar una nova voluntat, incompatible amb les previsions contractuals anteriors. Aquesta manifestació de voluntat ha de ser clara i incompatible amb la relació obligatòria originaria.

En el cas d'autes, considerem que existeix la prova suficientment significativa d'un animus novandi compartit per les parts per a modificar la seva relació contractual i atorgar una nova data de lliurament.

En el cas que ens ocupa, és cert que, en data 28 d'agost del 2010, és a dir 13 mesos després de la data prevista del lliurament, el comprador va sol·licitar i obtenir l'autorització per a efectuar una inversió estrangera en immobles respecte les unitats immobiliàries incloses en el contracte de promesa de compravenda (folis 106 a 109). No es tracta d'una sol·licitud genèrica sinó d'una sol·licitud duta a terme per a l'adquisició del pis i pàrquing objecte del contracte.

Aquesta actuació no és un simple tràmit administratiu sinó una manifestació de la voluntat del comprador per prosseguir l'operació de compravenda promesa per contracte de data 20-11-2006. Resulta evident que els compradors estaven cercant una inversió al Principat i per aquesta raó no es tractava d'un habitatge en el qual traslladar el seu domicili, cosa que lògicament hauria fet que el termini d'entrega de l'habitatge fos essencial. No era així i explica que suportessin el retard en l'entrega de la cosa sense que constin intimacions fefaents reclamant-la. És més tampoc consta que malgrat en el mes de novembre del 2010 es frustrés la signatura de l'escriptura de compravenda per raons alienes a ells, manifestessin de manera taxativa la seva voluntat de resoldre el contracte. Per contra, quan en el mes de gener 2011 se'ls va indicar que ja es podia escripturar varen optar per veure si altres inversions que els oferia la societat de gestió immobiliària, F., els podia convenir més. Això deixa palès que estaven oberts a d'altres opcions i que no estaven decididament disposats a trencar tota mena de tracte amb la part venedora, aquí defenent i recurrent.

Coincidim doncs amb la recurrent en què es va produir una novació tàcita de l'entrega de la cosa pels actes posteriors al dia 20-07-2009 en que era el previst com a data màxima d'entrega i que aquesta no era una data essencial ni innegociable, com tampoc la del dia 26-11-2010 quan havien d'anar a la Notaria a atorgar l'escriptura de compravenda. Un mes i mig més tard ja es podia signar i varen optar per analitzar altres opcions, cosa que demostra que ni tenien intenció ferma i resolta de denunciar el contracte ni la data d'entrega de la seva inversió era essencial per justificar la resolució unilateral. Altra cosa diferent seria que haguessin de demanar danys i perjudicis pel retard en l'entrega i per l'avançament de les sumes lliurades uns anys abans.

Per tant, i a criteri d'aquesta Sala i en coherència amb el que vàrem resoldre en la nostra sentència de data 15-04-2014, rotlle TSJC-395/13 en el supòsit idèntic que va plantejar el germà de l'agent, el Sr. Sarabia, aquella sol·licitud d'autorització d'inversió estrangera signada el 28-08-2010 i els actes posteriors del Sr. G. i la seva esposa, constitueixen una prova inequívoca i concloent que la voluntat de les parts era de convenir una nova data de lliurament.

En aquestes condicions, el recurs s'ha d'estimar el què implica la desestimació íntegra de la demanda.

III.- L'estimació del recurs i la desestimació de la demanda determinen condemnar al demandant a pagar les costes de primera instància en virtut del principi del venciment.

L'estimació del recurs determina no fer cap condemna en costes d'aquesta alçada en virtut de la facultat que atorga al jutge la Novel.la 82 Capítol 10.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

Decisio

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

ESTIMAR el recurs de la societat ENTITY_5;

Revocar la Sentència de l'Hble. Tribunal de Batlles de data 05-11-2014 en el sentit de desestimar la demanda tot i imposant al Sr. G. les costes de primera instància;

No efectuar cap imposició de les costes processals de segona instància;

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.