Promesa de compravenda-retard en el lliurament-novació tàcita TSJC 0395/13

Sentència

Magistrats

Vincent Aniére Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC-395/13

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 15 d'abril del 2014.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència de la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sr. Vincent Anière, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- Per escrit de data 27-02-2012, la representació processal del Sr. Mercader, va presentar davant de l'Hble. Batllia, demanda civil a tramitar pel procediment ordinari, contra la societat Salcedo, SL, sol·licitant que es dictés Sentència declarant resolt el contracte de promesa de compravenda d'una unitat immobiliària signat en data 20-11-2006 per el demandant i la societat demandada, i condemnant-la a pagar la quantitat principal de 75.077.-euros, juntament amb un 30% en concepte de danys i perjudicis pactats, amb imposició a la defenent de la totalitat de les costes processals, incloent-hi els honoraris d'advocat i de procurador.

II.- La representació processal de la societat Salcedo, SL, va oposar-se a la demanda, sol·licitant la seva desestimació, amb imposició a l'agent de les costes processals.

Les parts van formular opportunament els seus escrits de rèplica i dúplica i posteriorment, després que s'hagin practicat les proves, van formular els seus escrits de conclusions reiterant els seus arguments i oposant-se als de l'adversa.

III.- Per Sentència de data 21-10-2013, l'Hble. Tribunal de Batlles, Secció Civil, va decidir "Que estimant substancialment la demanda interposada pel Sr. Mercader contra la societat Salcedo, SL, ha de declarar i declara resolt el contracte de promesa de compravenda atorgat entre les parts el dia 20-11-2006 i ha de condemnar i condemna la demandada, a satisfer al demandant la suma de 75.077.- EUR i a pagar les costes judicials derivades del present procediment, inclosos honoraris d?advocat i procurador, a acreditar en període d'execució de sentència."

IV.- Contra aquesta resolució ha interposat recurs d'apel·lació la representació processal de la societat Salcedo, SL, demanant la seva revocació i que es dictés una nova desestimant les pretensions de l'agent i imposant a l'adversa les costes processals de primera i segona instància.

El Sr. Mercader demana la desestimació del recurs, imposant a la part recurrent les costes processals de segona instància.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Vincent Anière.

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat en autes que en data 20-11- 2006, el Sr. Mercader i la societat Salcedo, SL, van atorgar un conveni intitulat "CONTRACTE DE PROMESA DE COMPRA- VENDA" d'un apartament situat a la planta àtic, porta 1, Bloc B, i d'una plaça d'aparcament, del C.R."E.E.", P.G.F., al terme de Llorts, parròquia de Canillo.

En aquest conveni la societat, actuant com a promotora de la residència, es va comprometre a vendre i el Sr. Mercader es va comprometre a comprar l'esmentat pis i això sobre plànols i pel preu total de 300.310.-euros. La societat promotora es va comprometre a lliurar les unitats immobiliàries en el termini màxim de 32 mesos a partir de la data de signatura del contracte, és a dir el dia 20 de juliol del 2009.

El Sr. Mercader va realitzar els pagaments parcials previstos en el contracte per l'import total de 75.077.- euros, havent de pagar la resta al moment en què s'atorgués l'escriptura pública de compravenda.

II.- El motiu del recurs rau en el fet que, al parer de la part recurrent, és de manera errònia que el Tribunal ha considerat que no existia cap novació quan en realitat ha existit una novació tàcita. Argumenta en essència: 1)que el fet pel Sr. Mercader d'iniciar els tràmits per obtenir una autorització d'inversió estrangera quan ja s'ha escolat amb escreix el termini màxim per l'entrega del pis constitueix una prova inequívoca de la novació; 2) que el Sr. Mercader no ha exercitat la seva facultat de resoldre el contracte perquè volia complir el contracte acceptant per tant el retard en l'entrega i que el lliurament del pis es faci en un termini raonable a partir de la sol·licitud d'inversió estrangera; 3) que l'acció de sol·licitar l'autorització d'inversió estrangera s'ha d'assimilar a l'acció de pagament en un cas jutjat per aquesta Sala (TSJC-110/11); 4) que atès la novació tàcita, el motiu invocat pel Sr. Mercader per resoldre el contracte no és legítim i 5) que és el Sr. Mercader que ha decidit no complir el contracte quan se l'ha informat que es podia escripturar la venda.

Força és de constatar que el lliurament de les unitats immobiliàries previst contractualment pel mes de juliol del 2009 no s'ha arribat a fer mai.

Al respecte, ressurt de les actuacions que en novembre del 2010, la societat promotora va pretendre que era possible finalitzar l'escriptura però ho va anul·lar ja que encara faltaven els documents necessaris. En efecte, la llicencia d'ús o primera habitació és del dia 13-12- 2010 i la cèdula d'habitabilitat del dia 30-12-2010. No és fins al dia 11-01-2011, que la societat constructora va informar a la societat demandada que hagin rebut totes les autoritzacions, es podia procedir a la escriptura de la compra venda.

En febrer del 2011, la immobiliària del venedor va proposar al comprador, Sr. Mercader, alternatives a la compra del pis de Canillo, presentant-li dos altres pisos. És clar que el Sr. Mercader va estudiar aquestes proposicions alternatives però les va rebutjar.

Aleshores, la societat promotora li va proposar un contracte de rescissió de la promesa de compravenda (de data 25-02-2011), contracte estipulant el retorn dels 75.077-euros pagats però sense cap indemnització. El Sr. Mercader no va firmar dit conveni i mitjançant cartes d'advocat de data 13-04-2011 i 01-12-2011, va donar el conveni per resolt atès la falta de lliurament i va requerir el retorn de les sumes pagades.

És innegable que la data de lliurament era una condició essencial del contracte. A partir del moment on el Sr. Mercader ha respectat la seva obligació essencial, és a dir els pagaments convinguts, queda clar que l'obligació principal del promotor-venedor, professional del negoci immobiliari, era d'adoptar tota la diligència necessària per a portar a terme el lliurament de la unitat immobiliària. La societat promotora no ha establert cap motiu suficient per justificar el retard en el lliurament.

En aquesta alçada, la controvèrsia es cenyeix essencialment a la qüestió de determinar si ha existit una novació tàcita fent que les parts haurien decidit modificar la data de lliurament.

La novació mai es presumeix. Els Tribunals Andorrans reconeixen la possibilitat d'una novació tàcita però aquesta no es pot deduir del silenci de les parts sinó d'una actuació concloent de les mateixes. Per considerar l'existència d'una novació tàcita, és imprescindible una prova que les parts van exterioritzar una nova voluntat, incompatible amb les previsions contractuals anteriors. Aquesta manifestació de voluntat ha de ser clara i incompatible amb la relació obligatòria originaria.

En el cas d'autes, considerem que existeix la prova suficientment significativa d'un animus novandi compartit per les parts per a modificar la seva relació contractual i atorgar una nova data de lliurament.

En el cas que ens ocupa, és cert que, al mes de setembre del 2010, és a dir 13 mesos després de la data prevista del lliurament, el comprador va sol·licitar i obtenir l'autorització per a efectuar una inversió estrangera en immobles respecte al pis d'autes(folis 122 a 127). No es tracta d'una sol·licitud genèrica sinó d'una sol·licitud duta a terme per a l'adquisició del pis objecte del contracte.

Aquesta actuació no és un simple tràmit administratiu sinó una manifestació de la voluntat del comprador per prosseguir l'operació de compravenda de l'esmentat pis.

Per tant, i a criteri d'aquesta Sala, la susdita sol·licitud constitueix una prova inequívoca i concloent que la voluntat de les parts era de convenir una nova data de lliurament.

En aquestes condicions, el recurs s'ha d'estimar el què implica la desestimació íntegra de la demanda.

III.- L'estimació del recurs i la desestimació de la demanda determinen condemnar al demandant a pagar les costes de primera instància en virtut del principi del venciment.

L'estimació del recurs determina no fer cap condemna en costes d'aquesta alçada en virtut de la facultat que atorga al jutge la Novel.la 82 Capítol 10.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

Estimar el recurs de la societat Salcedo, SL;

Revocar la Sentència de l'Hble. Tribunal de Batlles de data 21-10-2013 en el sentit de desestimar la demanda tot i imposant al Sr. Mercader les costes de primera instància;

No efectuar cap imposició de les costes processals de segona instància;

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.