Sol·licitud autorització de venta d'un immoble per un creditor, improcedència (6500032/2013)

Aute

Magistrats

Jaume Tor Porta Carles Cruz Moratones Vincent Aniére

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000141/2022 ORIGEN: 6500032/2013 - 0

NIG: 5300542120140001854

PARTS:

Apel·lant: Codina

Representant: Sra. Andrade

Advocat: Sr. Miró

Apel·lat: Sra. Águila

Advocat: Sra. Marcos

Apel·lat: Sr. Aguilar

en qualitat d'administrador judicial de la fallida de la Sra. Águila

Apel·lat: Sra. Ruiz

en qualitat de controladora judicial de la fallida de la Sra. Águila

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent Anière

Magistrats: Sr. Carles Cruz Moratones

Sr. Jaume Tor Porta

OBJECTE: Sol·licitud autorització de venta d'un immoble per un creditor, improcedència

AUTE 000114/2023

Andorra la Vella, 21 de setembre del 2023. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume Tor Porta, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- En el marc del procediment de cessació de pagaments i fallida de la Sra. Águila, per escrit de data 28-1-2022 la societat Codina sol·licitava autorització per a vendre les unitats immobiliàries 1r-1a; 1r-3ª, 5è-1ª, 5è-2ª de l'edifici E 1 i la planta baixa 2ª de l'edifici E 2, juntament amb les corresponents places d'aparcament i trasters.

2.- Per Aute de data 7-4-2022 es decidia:

"Primer.- No donar lloc a la petició formulada per la societat Codina per escrit de data 28 de gener del 2022, sense perjudici que no pugui, en el marc del present procediment concursal, adreçar una petició a l'administrador judicial a fi que valori sotmetre a la junta de creditors una proposta de venda de les referides unitats immobiliàries, precisant que aquesta proposta ha de contemplar el retorn total o parcial de les sumes abonades per la Sra. Águila en el seu dia per la compra de les mateixes.

Segon.- No fer especial imposició de les costes processals.

Tercer.- Notificar la present resolució judicial a l'administrador judicial i a la controladora de la fallida, així com a la Sra. Águila i a la societat Codina"

3.- La representació processal de la societat Codina ha interposat recurs d'apel·lació contra l'aute de la Batllia, sol·licitant es dicti Resolució que revocant la dictada pel Tribunal de Batlles autoritzi a la seva representada la venda de les unitats immobiliàries referides.

4.- L'administrador judicial del procediment concursal de la Sra. Águila com aquesta mateixa han contestat el recurs d'apel·lació articulat interessant la seva desestimació, el tot amb expressa condemna en costes a la part recurrent.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- La representació processal de la societat Codina s'alça contra la Resolució dictada pel Tribunal de Batlles sostenint essencialment que en mèrits dels contractes atorgats amb la Sra. Águila els 3-11-2004 i 15-3-2005 es pactava l'adquisició de 9 apartament de l'edifici E 1 i 14 de l'edifici E 2, restant només pendents de vendre'n 5. Respecte dels imports satisfets per la Sra. Águila quan es van perfeccionar els contractes inicials (264.445.- EUR i 434.290.- EUR) referia que es van anar periodificant en cadascun dels pisos venuts de manera que, des de la darrera venda, quedarien a favor de la Sra. Águila l'import de 138.452,90.- EUR, import al qual encara s'havia de detreure les despeses de la comunitat de propietaris generades durant tots aquests anys i la taxa de propietat corresponent, sense que, per tant, resultés cap suma econòmica en favor de la Sra. Águila.

En aquesta eventualitat considera que no era procedent adreçar a l'administrador judicial cap petició, ni la proposta que aquest pogués fer hauria de contemplar el retorn o part de la quantitat de 698.735.- EUR que la Sra. Águila havia lliurat a la seva representada, atès que la suma residual era superior a les obligacions de la Sra. Águila. Referia finalment que assumint obertament l'administrador judicial que no podia donar compliment a les obligacions que derivaven de les Sentències dictades, el que corresponia era autoritzar la seva representada a vendre les referides unitats immobiliàries atès que la Sra. Águila no ostentava cap dret sobre aquestes, ni tampoc ostentava enfront de la seva representada cap mena de dret de crèdit.

Segon.- ANTECEDENTS D'INTERÈS

En dates 3-11-2004 i 15-3-2005, la societat Codina i la Sra. Águila, perfeccionaven sengles contractes de promesa de compravenda respecte a diferents unitats immobiliàries dels edificis E 1 i 2 que la primera preveia construir a la localitat de C. En aquells actes, la promitent compradora satisfeia els imports de 264.445.- EUR i 434.290.- EUR respectivament en concepte de reserva. L'11-12-2006, les mateixes parts convenien d'un annex contractual, fixant la data de lliurament de les unitats immobiliàries al mes de juny del 2007. El 14-11-2007, signaven un document segons el qual la Sra. Águila assumia directament el pagament de la quantitat de 486.248,79.- EUR a la constructora quin import li seria deduït del preu pendent de pagament respecte de les unitats immobiliàries objecte del contracte inicial i la societat avui recurrent cedia una plaça d'aparcament quan acabés l'obra. El 20-2-2008 s'atorgava escriptura de declaració d'obra nova i de divisió horitzontal dels edificis, obtenint-se les cèdules d'habitabilitat el 7-2- 2008.

El 21-10-2008, la representació processal de Codina articulava demanda contra la Sra. Águila, sol·licitant el compliment dels contractes de promesa de compravenda atorgats respecte de 5 unitats immobiliàries. En aquest, procediment la Sra. Águila introduïa demanda reconvencional. En el procediment indicat, el Tribunal de Batlles dictava Sentència el 27-7-2010 que estimava substancialment la demanda articulada per Codina condemnava la Sra. Águila a atorgar escriptura pública de compravenda respecte dels pisos indicats en la demanda i alhora la condemnava a satisfer l'import de 843.475.- EUR en concepte del romanent del preu pendent de pagament. També estimava parcialment la demanda reconvencional articulada, condemnant la societat demandant a satisfer la suma de 385,53.- EUR. Aquesta Sentència resultava íntegrament confirmada per Sentència d'aquesta Sala del Tribunal Superior de Justícia de 24-3-2011 (rotlle TSJC-261/10).

Per Aute de 3-12-2019 es declarava la Sra. Águila en estat de cessació de pagaments i de fallida, sense que segons indica l'administrador judicial nomenat, es trobi en disposició de poder donar compliment al pronunciament indicat atesa la seva insolvència.

En aquest context, la representació processal de la societat recurrent introduïa la sol·licitud d'autorització de venda de les unitats immobiliàries referides en les Sentències esmentades i aquesta sol·licitud ha estat rebutjada per la decisió del Tribunal de Batlles que s'impugna, argüint que no es podia obviar que la Sra. Águila havia satisfet l'import de 698.735.- EUR, d'on resultaven determinats drets amb els immobles relacionats i que en tot cas, la societat Codina podia adreçar una petició a l'administrador judicial a fi de sotmetre a la junta de creditora una proposta per la venda de les referides unitats immobiliàries que contemplès el retorn total o parcial de les sumes abonades per la Sra. Águila.

Tercer.- Del relat que acaba de ser efectuat s'aprecia com malgrat que les Sentències dictades en l'àmbit del procediment ordinari seguit entre la societat Codina i la Sra. Águila establissin un compliment forçós de les obligacions derivades dels contractes de promesa de compravenda respecte de les unitats immobiliàries 1r-1a; 1r-3ª, 5è-1ª, 5è-2ª de l'edifici E 1 i la planta baixa 2ª de l'edifici E 2, la situació d'insolvència en què aquesta darrera es troba ho impedeix atès que no es troba en disposició de satisfer el pagament del romanent del preu fixat (843.475.- EUR). La impossibilitat de compliment de les seves obligacions ha impedit l'eficàcia de la compravenda projectada i en aquesta eventualitat, ni la Sra. Águila ni la massa de creditors del procediment concursal ostenta cap mena de dret real sobre els immobles indicats o una qualsevol garantia específica al seu respecte que pugui condicionar la venda de l'immoble per part dels seus legítims propietaris, sense que aquests requereixin cap mena d'autorització judicial del Batlle responsable del concurs per a poder vendre els béns assenyalats.

En realitat, la massa de creditors ostentarà un dret de crèdit eventual contra la societat Codina derivat de les sumes satisfetes per la Sra. Águila que hauran de ser reclamades per l'administrador judicial seguint les disposicions que el Decret de 4-10-1969 preveu amb aquesta finalitat en el procediment ex novo que pugui correspondre.

Quart.- En atenció a tot el que hem pogut exposar, escaurà desestimar el recurs d'apel·lació articulat contra l'Aute dictat pel Tribunal de Batlles quina part dispositiva quan desestima la petició formulada per la recurrent per escrit de 28-1-2022 confirmem, revocant, això no obstant, la menció obiter dicta que realitza respecte a la indicació de realitzar una petició a l'administració judicial a fi que valori sotmetre a la junta de creditors una proposta de venda de les referides unitats immobiliàries que havia de contemplar el retorn total o parcial de les sumes abonades per la Sra. Águila en el seu dia.

Cinquè.- Malgrat que el recurs d'apel·lació hagi estat desestimat, les precisions que hem realitzat en el fonament de dret anterior, ens aboquen a no fer especial pronunciament respecte de les costes ocasionades en aquesta alçada.

Decisio

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació articulat per la representació processal de la societat Codina contra l'Aute dictat pel Tribunal de Batlles de 7-4-2022 quina part dispositiva, en la part que desestima la petició formulada per la recurrent per escrit de 28-1-2022 confirmem; revocant no obstant la indicació complementària que s'hi realitza "obiter dicta" quan admet que es pugui adreçar una petició a l'administrador judicial a fi que valori sotmetre a la junta de creditors una proposta de venda de les referides unitats immobiliàries, contemplant el retorn total o parcial de les sumes abonades per la Sra. Águila en el seu dia.

No escau fer pronunciament respecte de les costes ocasionades en aquesta alçada.

Aquest aute és ferm i executiu.

Així, per aquest nostre aute, definitivament jutjant, ho manem i signem.